1、 directory 目录 01 区域认知 02 规划解读 03 客群分析 04 项目开发 05 发展定位 06 市场运营 07 绿色建筑 08 总体规划 09 户型意向 Analysis of base 区域认知 Analysis of base 区域认知 District Analysis 区位分析 - 城市空间结构 杭州市将最终形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式，杭州市城市的发展由“西湖时 代”走向“钱塘江时代”。 “一主三幅”一“中心城区”三“副城” 中心城区：主城区 副城：江南城、临平城、下沙城 “六大组团” 北片：塘西组团、良渚组团、余杭组团 南片：2、义蓬组团、瓜沥组团、临浦组团 “六条生态带” 灵山、龙坞、午潮山风景区 径山风景区 超山风景区 石牛山风景区 青化山风景区 东部钱塘江滨海湿地保护区 “双心双轴” 双心：即湖滨、武林广场地区 - 旅游商业文化服务中心； 临江地区 - 由北岸的钱江新城和南岸的钱江世纪城共同 组成的城市新中心。 双轴：即东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴；南北向 以主城 - 江南城为轴线的城市发展轴。 Analysis of base 区域认知 District Analysis 区位分析 - 杭州大都市半小时圈 本案位于余杭镇朱庙村，位于杭州西 郊，离杭州市中心约 15 公里，周边主要 交通， 文一西路延伸段、 3、东西大道、 绿汀路、 京杭大运河余杭塘河段，交通便捷， 位于杭州大都市圈半小时服务半径内。 距杭州市中心 15 公里，仓前社区 2 公里，余杭宝林社区 4 公里 距杭州西湖景区 15 公里，西溪湿地 景区 10 公里，章太炎故居 2 公里等。 Analysis of base 区域认知 District Analysis 区位分析 - 未来科技城定位 1、人口规模与城市化水平 余杭区域 2010 年末常住人口规 模为 135.35 万人，城市化水平达到 68.3%，城镇人口 92.4 万人。 2020 年末常住人口规模为 164.94 万人。城市化水平达到 80.3%，城镇 人口 132.4 4、万人。 2、用地规模 余杭区至 2010 年城乡建设用地总 规模达到 196.48 平方公里，其中城镇 建设用地规模为 128.94 平方公里，控 制弹性增长空间 14.16 平方公里。 3、本案距市区 15 公里，文一西路、 地铁 5 号线提供了融入杭州大都市圈 的便捷交通，地铁 5 号线是余杭交通 枢纽。 本案位于全国 4 个未来科技城 ( 北京、天津、武汉、杭州 ) 之一的杭州未来科技城核心区域 高新科技产业 + 高等教育事业 Analysis of base 区域认知 Land Traffic 周边交通 基地西侧的东西大道和南侧的 文一西路为城市快速干道，横纵交 错贯穿全镇。分别贯通 5、104 国道和 02 省道，文一西路使余杭组团与 杭州主城区的联系更加紧密，真正 实现了无缝对接。 基地东侧和北侧相邻两条城市 主要干道，连接快速道路。在本案 1KM 范围内设置了 6 个公交站点 和一个地铁 5 号线站点。 各条交通系统四通八达，为升 佳项目的后续发展提供了强有力的 支撑。 Analysis of base 区域认知 The surrounding property 周边配套 周边多所高等院校，年轻消费 群体，远景市场广阔。 本案南面已规划一所浙一医院 余杭分院，其中二期项目为满足群 众日益增长的康复疗养等需求，配 置了保健康复、老年护理、国际旅 游医疗中心等特需医疗与保健服6、务 项目。预计 2019 年建成。 以中央公园为中心，周边分布 大型湿地公园，将科技与生态完美 融合。 Analysis of base 区域认知 Key projects 周边重点项目 Analysis of base 区域认知 Regional preliminary cognition 区域初步认知 1、区域开发特点以未来科技城为核心的产业园： 2、生活环境营造生活氛围不足，周边生活配套不完善： Analysis of base 区域认知 Conclusion 总结 未来科技城的区域认知是否有助于养老项目的开发？ 我们的答案是肯定的。 通过颠覆传统养老环境的刻板印象，融入更有活力的环境能7、量，打造一种全新的养老生活方式！ Analysis of base 区域认知 Optimization 优化一：增加年轻化的生活气息 一直以来，人们对养老环境的普遍认识：城市社区机构养老和干部退休所养老。 A、城市社区机构养老，以靠近医院的 城市中心地段居多，脏、乱、差成为主要印象。 B、老干部退休养老会所，主要位于环境较好的地区，主要服务对象是权贵人士。采用流动的异地 养老方式。 本案项目的社区环境：科技园区。 人群年轻化， 生活环境现代化， 生活气息展时尚感。 Analysis of base 区域认知 Optimization 优化二：营造活力化的生活内容 一般情况下，在传统的养老机构或8、项目，日常生活中很难遇到年轻人。长期以往，养老客群弥漫 的是过分安静、低沉的生活氛围。要想改变传统的、孤独的、缺乏激情的养老环境，唯有融入活力。 本项目未来的生活氛围：社区内打造生活配套，服务全龄客群，弥补周边配套不足。 Planning conditions 规划解读 Planning conditions 规划解读 Land Use 基地现状 基地东、西、北三面临路，南侧为现状河道。 基地内部目前主要建筑为升佳公司木板生产车间， 东侧一期办公楼已建成。 Planning conditions 规划解读 Planning Conditions 解读控规 1、用地性质：商业商务用地 2、用地面9、积：8.8636 公顷 3、计容建筑面积： 265908 平方米（容积率 3.0）， 221590 平方米（容积率 2.5） 4、绿地率： 20% 5、建筑密度： 40% 6、面积构成： 一期已建：69167.65 平方米 剩余未建：196740.35 平方 米 （按 3.0 容积率计） 7、建筑高度：60-80m 8、地下室面积 55000 平方米 9、物业管理办公用房： 总建筑面积的 3； 物业管理商业用房： 总建筑面积的 4。 办公 办公 超市 + 商业 Planning conditions 规划解读 Planning Conditions 解读控规 商业建筑面积地上建筑面积 30%（10、不可分割转让）=2659080.3=79772.4 平方米 一期无商业，可得二期可建商业建筑面积 79772.4 平方米 商务建筑面积地上建筑面积 70%=2659080.7=186135.6 平方米 一期已建商务建筑面积 69167.65 平方米（其中已售 43200 平方米）， 可得二期可建商务建筑面积为 186135.6-69167.65=116967.95 平方米 其中商务建筑可分割转让面积地上建筑面积 40%=2659080.4=106363.2 平方米 二期可售建筑面积 =106363.2-43200=63163.2 平方米 二期持有建筑面积为 196740.35-63163.2=11、133577.15 平方米 二期比例可售：持有 =1：2 Planning conditions 规划解读 Planning Conditions 解读控规 根据规划条件，地下车库面积 55000 平方米 按规划：商业商务用地机动车配置 0.8 辆 /100 平方米 ，总体需配置 265908*0.8/100=2128 辆 按需求：养老项目（万科随园嘉树）一般配置 0.4 辆 /100 平方米 ，总体需配置 2659080.4/100=1144 辆 2128 辆 30 平方米 / 辆 =88172 平方米 55000 平方米 需配置机械车库 1144 辆 30 平方米 / 辆 =34320 平12、方米 55000 平方米 Planning conditions 规划解读 swot analysis SWOT 分析 优势 1、区位：邻近文一西路延伸段主干道，项目 东西连接西湖区与余杭镇，南北沟通仓前及闲 林、五常板块。 2、重点建设区域：项目所在区块是余杭区未 来 5 年重点规划打造的区域，周边淘宝城、大 学城、海创城等配套的大型规划，在远期形成 利于本案的长远发展基础。 劣势 1、人气集中度欠佳：目前，项目所在位于城 西主城与余杭相接板块，且为政府规划的新开 发区域，公共交通配套缺乏，一定程度上影响 本项目的聚合效应。 2、自然景观：自然景观资源匮乏，对于居家 养老缺乏一定的吸引力。 13、3、用地性质：商业商务用地，使用年限 50 年。 机遇 1、交通：距离地铁 5 号线朱家庙站直线距离 仅 500 米，为项目将来运营的公共交通提供 强有力的支撑。 2、三级甲等医院：项目西南面一块面积 500 亩的地块已被浙江大学医学院所拍得，将建立 一个三级甲等医院，预计 2019 年投入使用。 挑战 1、养老主题：如何在此区域打造一个具有吸 引力的养老项目。 2、 高端品质：如何体现高端养老公寓的品质。 3、规划条件：对于养老公寓，规划条件的 2.5-3.0 容积率和 60-80m 建筑高度都偏高， 近 20 万方的养老建筑量在此区域是否合适。 Market research 客群分析 M14、arket research 客群分析 Market research 养老客群特点4 种客户特征 从项目的城市型养老特点出发，在庞大的养老客群中，我们主要从健康程度出发，对客群进行了 区分，并进一步进行聚焦分析，以此从中得到不同健康程度的客群对养老的需求。 4 种客户特征 Market research 客群分析 Market research 养老客群特点4 种客户特征 根据老人的身体健康程度，进行客群细分。目前，主要分为自理、半自理、失智、失能等四种老人。 Market research 客群分析 Market research 养老客群特点自理、半自理 根据老人的身体健康程度，进行客群15、细分。目前，主要分为自理、半自理、失智、失能等四种老人。 自理老人（健康活跃老人） 特点：日常生活行为完全自理，不依赖他 人护理的老年人。 半自理老人（介助老人） 特点：日常生活行为依赖扶手、拐杖、轮 椅和升降等设施帮助的老年人 。 Market research 客群分析 Market research 养老客群特点失智、失能老人 根据老人的身体健康程度，进行客群细分。目前，主要分为自理、半自理、失智、失能等四种老人。 失智老人 ( 介护老人 ) 特点 ： 日常生活行为依赖他人护理的老年人。 失能老人（介护老人） 特点 ： 日常生活行为依赖他人护理的老年人。 Market research 16、客群分析 Planning Vision 目标客群定位市场调研 杭州市养老客群分析 市调时间：8 月日 8 月日 市调地点：杭州市老年大学、西湖边活跃老人 市调形式：群访、一对一访谈等 派出问卷 60 份，有效问卷 50 份。 参与市调客户有医务工作者、教室、国企公务员、退休工程师、个体经营者等。 Market research 客群分析 Market research 杭州市养老客群分析年龄、职业 年龄 数据分析显示，本次受访者的平均年龄为 66.66 岁， 其中集中的年龄段为 60-70 岁，基本为乐活自理老人。 职业 根据此次市调结果显示，受访者多数为企事业单位公 务员。 另外医务人员、17、教师、普通职工也站了较大得比例。 Market research 客群分析 Market research 杭州市养老客群分析收入与生活现状 收入 根据受访者反应，杭州市老人退休金基本在 3000- 4000 元之间。 在 受 访 者 中， 个 人 年 收 入 5 万 以 下 的 老 人 占 30.77%；5-10 万元的占 46.15%；10-20 万元的占 23.07%。 生活现状 数据分析显示，本次受访者中独居的老人占少部分， 大多数为和配偶一起生活，和配偶一起生活的老人占 78.57%，和配偶及子女一起生活的占 14.29%，独居 老人为 7.14% Market research 客18、群分析 Planning Vision 目标客群定位客群需求 1. 紧急医疗救护 当老人突发意外情况时提供及时 的医疗救护。 2. 日常身体检查 定期检测血糖血压，应对日常疾 病。 3. 保健康复 有锻炼身体的场所，保持运动。 Market research 客群分析 Planning Vision 目标客群定位客群需求 4. 子女陪伴 子女时常来探望，有给子女提供 住处，可以让老人感受到家庭温 暖。 5. 生活配套完备 距离市中心半小时内，周边有完 备的生活配套。 6. 日常生活照料 满足老人家平日的清扫房间、洗 衣服、打饭等需求。 Market research 客群分析 Planning19、 Vision 目标客群定位客群特点小结 总结调研客群对象，总体上呈现以下四大特点： Market research 客群分析 Planning Vision 目标客群定位 综合杭州当地养老现状及目标客群调研的结果，及未来科技城的项目区域背景， 我们对目标客群的定位： 经济能力较好、生活观念新潮的知识型老年客群 （少数介护、介助型有养生疗养需求的老年客群） Market research 客群分析 Conclusion 小结 项目将为哪些目标客群服务，并如何精准定位？ 1. 经济能力较好、生活观念比较新潮的知识型老年客群。 2. 少数介护、介助型有养生疗养需求的老年客群。 通过知识型老年客群的20、传播，为项目树立一种与时俱进的养老生活观念，并影响到其他人。 Market research 客群分析 Conclusion 目标客群类型总结 Market research 客群分析 Conclusion 目标客群类型总结 本项目覆盖 4 种不同老年客群，但重点客群仍聚焦在知识型老年 客群上，此类客群自身影响力强，通过知识型老年客群的自身形象 树立，为项目打造一种现代时尚的老年生活理念，通过高端的居住 品质和优质的养老服务吸引更多的老年客户。 Market research 客群分析 Market research 客群分析 Conclusion 影响一：对区域印象的初步认知 通过目标客群在21、社会上的影响力， 吸引其他客群对项目的关注， 改善对未来科技城是否适合养老的担忧。 以他们的亲身实践，影响广大养老客群对项目的认知。 Market research 客群分析 Conclusion 影响二：对养老服务内容的担忧 服务，成为老年客群对机构养老最关注的问题。医疗服务、日常生活服务是两大项。受职业、阅历 等方面影响，知识型老年客群对养老的要求更高、更全面化。若能获得获得他们的认可，一定出程度上， 也将满足更多地养老客群。 Market research 客群分析 Planning Vision 客群定位 CAse sTUDy 项目开发 Case study 项目开发 Case stu22、dy 项目开发养老市场模式 中国的养老地产开发正处于探索阶段。近年来，关于养老地产产品的研究结论层出不穷，模式繁多。 经过多年研究，根据配套种类不同出发，我们总结了以下三种产品模式： Case study 项目开发 Case study 项目开发市场模式一城市老年公寓 主要盈利模式：高服务费 Case study 项目开发 Case study 项目开发市场模式二近郊型的 CCRC Case study 项目开发 Case study 项目开发市场模式三远郊型的生态旅游康养新城 Case study 项目开发 Conclusion 产品模式总结：近郊类 相对于正在膨胀的养老需求，国内养老地产的23、开发显得相对滞后。养老产业承载了更多的社会责任 属 性，使得其与纯商业性质的地产、保险、金融等产业不同，它没有退出机制，同时因中西文化的差异， 美国日本等海外养老模式及理论难以在中国复制实行。 综合以上众多因素，我们认为在当前的中国养老阶段，通过逐步建立配套服务体系，满足当前养老客 群的需求，以上三种模式即可总结。 城市老年型公寓以医疗康复为核心 近郊型 CCRC适老化生活社区 远郊型康养社区养生疗养 Case study 项目开发 Planning Vision 近郊项目分类 Case study 项目开发 endowment patterns 养老模式 全龄社区万科 将专业护理型养老机构植24、根于成熟的城 市生活社区，整合社区资源，提供居家、 社区、机构三位一体化养老服务。同时， 养老机构作为城市配套的重要组成部分， 服务社会养老。 1、产品体系2、盈利方式 产权出售 + 床位出租 Case study 项目开发 endowment patterns 养老模式 CCRC 持续照料退休社区 为各类老人都能提供相应的居住产品，以满足老人在 不同生理年龄阶段，对居住和配套服务的不同要求， 老人不需要搬家就可以在社区中安享晚年的综合社区。 1、产品体系2、盈利方式 会员卡销售 + 适老化产品出租 + 床位出租 Case study 项目开发 Case study 项目开发业态规划建议 通过25、项目功能规划的分析，覆盖居住、疗养和康复等三大功能用途；以及综合项目基本条件及目标 客群的需求，本项目业态开发主要集中在以下三种业态： 服务对象：老年客群 满足需求：居家养老、康复养老 功能满足：居住、疗养、康复 服务对象：园区青年客群 满足需求：居住、 功能满足：居住 服务对象：全龄客群 满足需求：生活需求 功能满足：生活 Case study 项目开发 Case study 业态开发模式CCRC 持续照料社区 在遵循功能规划的基础上，养老公寓的开发需要满足老年客群的居住、康复、疗养等功能。因此， CCRC 持续照料社区的开发，主要分为 4 种业态：老年公寓、养护院、老年大学、会所等。 Ca26、se study 项目开发 Case study 业态开发模式办公 办公的开发，一方面是充分利用园区的优势，吸引青年创业人群入住，丰富项目定位；另一方面， 是从市场销售角度出发，最快回流资金，保证 CCRC 持续社区的运营。 办公 户型一户型二户型三 销售 Case study 项目开发 Case study 业态开发模式商业配套 项目的开发包括二期。 毗邻项目的一期以写字楼为主， 裙房为超市业态 ； 二期的开发， 将增加商业配套， 主要服务社区的居住人群，辐射周边市场。 配套商业 酒店 主题餐饮 生活服务 运动会所 Case study 项目开发 Conclusion 项目开发小结： 项目在27、功能规划上遵循“居住”和“康养”的双向原则，以百年康养的标准打造本项目。在满足基 本的养老社区功能之外，满足不同健康程度的客群，打造多种形式的养老服务体系；同时融入全龄社 区的概念，吸引年轻客群入住。 提供全龄社区的功能满足 Case study 项目开发 Conclusion 小结 第三问：我们将如何为目标客群创造一种全新的养老生活方式？ 通过创新。改变传统的养老模式，融入更加活力的元素。 通过打造全龄社区，引入周边科技创业人群，为老年人营造更加年轻化、更充满活力的养老生活。 Case study 项目开发 纵观当前国内的养老生活方式，除了在家养老之外，机构养老几乎采用统一“圈养”的形式：统28、 一是老年客群，老人一起活动，一起吃饭，一起娱乐营造出来的氛围是宁静的，却是缺乏活力， 暮气沉沉。一定程度上，在心理上，容易给老人们带来压抑；也影响了人们对养老环境的认知。 圈养式养老生活氛围单调 本案项目的生活氛围：科技园区的年轻化，将直接影响并改变社区生活氛围。 Case study 创新一：生活氛围年轻化 Case study 项目开发 所谓养老，是颐养老年。传统意义上的养老院或养老社区，将养老生活简单化了。对于老年人而言， 在经历了一生的辛劳之后，渴望宁静的生活是必然的，但并非是远离希望与活力。与子女保持一 碗汤距离的传统 观念，正是诠释了老年人对生活、对家庭的深切眷念。正视老人的情感29、需求，打 造全龄化的生活社区，是本项目的使命所在。 本案项目的人群多样：在营造宁静的养老空间之外，同时给予家庭的温暖。 Case study 创新二：社区人群全龄化 Case study 项目开发 传统的城市养老机构， 以基础的养老生活为主， 同时提供简单的医疗健康服务。 一方面是由于规划、 人力、服务等条件的限制，无法提供更多更丰富的养老服务内容；另一方面，不具备相关医疗协 作资源，欠缺在手术康复和健康疗养领域的服务。本项目毗邻医院的优势，将被充分利用。 本案项目的服务综合：康复、疗养、居住为一体的养老生活。 Case study 创新三：康养服务专业化 DeVeLOPMenT ORienT30、ATiOn 发展定位 Development orientation 发展定位 项目定位：国际品牌 城市康养 配套服务 全龄社区 借助周边良好的医疗配套资源，为项目养老提供充足的客群来源，打造城市百年康养综合体 客群定位：未来科技城的精英人 士及杭州市及周边区域的高收入 人群。 Planning Vision 规划愿景 国际康养产业服务综合体 建立“自理公寓+护理公寓+商业配套+医疗配套”为一体 的城市养老服务综合体，以其为区域服务中心，在针对全龄老 年人服务的基础上，提供社区综合性配套服务。 Function composition 规划定位 Development orientation 31、发展定位 Function composition 定位基础城市综合体业态开发 居住业态： 1、CCRC 持续照料社区 服务对象：适老客群 业态规划：养老公寓 功能体现：居家养老 2、养护院（与浙大医学院） 服务对象：手术康复 业态规划：康复院 功能体现：健康护理 3、老年大学 服务对象：老年客群 业态规划：大学 功能体现：娱乐学习 Development orientation 发展定位 Function composition 定位基础城市综合体业态开发 1、办公 服务对象：科技城青年上班一族 业态规划 ：办公 功能体现 ：创业、居住 3、商业配套 服务对象：全龄客群 业态规划 ：商场 功32、能体现 ：生活服务 2、酒店 服务对象：高端人群、养老人群的子女 业态规划 ：酒店 功能体现 ：服务 Development orientation 发展定位 Case study 实例分析 1杭州当地养老项目借鉴 金色年华老年公寓 Development orientation 发展定位 Case study 金色年华基本信息 Development orientation 发展定位 Case study 项目简介 中国杭州金色年华金家岭退休生活中心 和杭州金色年华老年公寓，位于杭州市西 湖区转塘街道金家岭 188 号。 项目用地 250 亩（其中 G 320 国道绿 化用地 30 亩），总33、床位数约 3500 张，其 中一期项目床位数 1078 张，是一个集居养 型、助养型、护理型和候鸟型养老公寓为 一体的养老机构。 配套设施：医疗门诊部、餐厅、国际交 流中心（图书馆、会议室、教室、计算机 室、棋牌室、桌球室、形体房、歌咏音乐 室、电影放映室、多功能厅）、老年电大、 金色艺苑、门球场、超市、理发室等。 Development orientation 发展定位 金色年华护理床位 适合不能完全独立生活、需要提供一定照料或护理的老人 Development orientation 发展定位 金色年华候鸟型度假床位 适合短期旅游度假的老人 金色年华养生床位 适合健康但需要提供服务的老人或34、长期居住 Development orientation 发展定位 Case study 功能分区 居家服务区：以居家养老实行为主， 采用集合式单元布局，各单元体间通 过增加的功能体进行连接，如 ( 活动 室、 棋牌室、 阅览室、 医务保健室等)， 设置集中护士站、休息交流角，公共 卫生间，每个单体平均每层 10 12 户，两部病床梯 ; 中心功能区：配套功能中心集中设置， 辐射社区各物业类型； 特色养老区：以公寓形式为主，设有 酒店式公寓、护理式养老公寓，短期 居住形式为主； 山体公园区：已经建成，休闲景观和 种植区 整个社区按照功能和前后期的发展，分为四个大的区域。以中部配套为核心连接东西35、两端居住物业空间，以 居家服务公寓为主，少量度假公寓及护理式公寓 Development orientation 发展定位 Case study 室外场地 Development orientation 发展定位 Case study 产品设计 建筑形态为 45 层左右多层电梯房，单廊、南向、套房设计，户型有三种：67 平、7687 平、 115133 平米，主力户型 7687 平 根据客户类型及需求不同， 在房型设计中注重空间尺度的舒适性、 细化功能空间、 景观空间的享有， 精装修人性化的材料选取 , 同时每层都有室内活动空间，方便老人交流及家人探望 标准型：7687 平米 子母门、室外空调36、机位、 阳台、防滑地砖、宽大淋 浴房、木质地板 经济型：67 平米 子母门、朝南阳光厨房、 室外空调机位、阳台、防 滑地砖、宽大淋浴房、木 质地板 舒适型：115133 平米 子母门、室外空调机位、 阳台、防滑地砖、宽大淋 浴房、木质地板 Development orientation 发展定位 Case study 配套体系 餐饮中心：大餐厅口味清 淡、品种多样化，专家制定 菜单，价格经济，按量定价。 小餐厅 ( 包厢 ) 可根据自 己的口味定菜， 可招待朋友， 客户聚餐 休闲娱乐中心：提供阅览 室、电脑教室、健身房、音 乐室、练功房、乒乓球室、 台球室、棋牌室、各类手工 艺房等，为住户提供37、丰富多 彩的休闲娱乐活动。同时配 有多功能厅， 可举办联欢会、 舞会、讲座、竞赛，使休闲 生活丰富多彩 老年大学： 定期组织教学活动， 如书法、 园艺、网络知识等课程 , 聘 请专业学校的老师或是入住 者 Development orientation 发展定位 Case study 盈利模式分析 Development orientation 发展定位 Case study 实例分析 2杭州当地养老项目借鉴 万科随园嘉树 Development orientation 发展定位 Case study 万科随园嘉树基本信息 Development orientation 发展定位 Case s38、tudy 项目简介 随园嘉树位于良渚文化村核心区，项目 以优质的山水环境、完善的园区配套、专 业的适老型产品、配合四大服务管理体系 及“六心”级服务，构建项目亮点，力图 打造的最适合养生的长者之家。 项目规划了 17 栋养老公寓，一栋颐养 中心和一栋康复中心。其中，颐养中心和 康复中心由万科持有，使之成为承载特殊 照护服务的永久性物理空间，同时也有利 于营造富有活力的社区居住氛围。定位养 老地产的随园嘉树选址在紧邻良渚文化村 核心配套区地块，强调养老的配套完善和 生活便捷。 有业内人士将随园嘉树称为“当代中国 高端养老里程碑式作品”。 （注：四大服务管理体系：健康管理、智 慧小区、舒适生活、尊39、荣享受） Development orientation 发展定位 Case study 经营方式 “产权出售”：旅游用地，40 年，无法分割小产权， 只能签使用权合同。 随园嘉树 2014 年 8 月 11 日的最新销 售报价为 均价 16000 元 / 平方米 相比上 个销售周期持平。 随园嘉树近 1 个月的销售价格持平； 近 6 个月的销售价格上涨了 2000 元，涨 幅为 14.3%； 与本项目 2013 年 05 月 17 日第一次对外报出的 13500 元相比， 10 个月以来，销售价格累计上涨了 2500 元，涨幅为 18.5%。 Development orientation 40、发展定位 Case study 项目配套金十字 景观餐厅、阳光阅览室、多 功能厅、健身房、棋牌室、 咖啡吧、 老年大学 “随园书院” Development orientation 发展定位 Case study 杭州当地养老项目借鉴小结： Development orientation 发展定位 Case study 实例分析 3杭州当地住宅项目借鉴 Development orientation 发展定位 Case study 富力西溪悦居基本信息 Development orientation 发展定位 Case study 大华西溪风情澄品基本信息 Development orient41、ation 发展定位 Case study 欧美金融城（EFC）基本信息 Development orientation 发展定位 Case study 万科西庐基本信息 Development orientation 发展定位 Case study 中海西溪华府基本信息 Development orientation 发展定位 Case study 杭州住宅项目借鉴小结： Overall Planning 市场运营 Market operation 市场运营 Overall Planning 市场运营 市场运营模式三种形式 经营模式： 目前国内在老年社区开发商的收益模式有三种形式： “出售”42、“出售加持有”“全部持有”； 对于大型综合性老年社区存在“住宅建设与经营管理相结合”的经营模式以及“住 宅建设与经营管理相分离”的经营模式 Market operation 市场运营 Overall Planning 市场运营 市场运营模式按盈利模式分类 养老地产经营模式优劣势对比长期持有模式 Market operation 市场运营 Overall Planning 市场运营 市场运营模式按盈利模式分类 养老地产经营模式优劣势对比持有 + 销售模式 Market operation 市场运营 Overall Planning 市场运营 市场运营模式按盈利模式分类 养老地产经营模式优劣势对比43、销售模式 Market operation 市场运营 Overall Planning 市场运营 养老地产经营模式优劣势对比总结 Market operation 市场运营 Overall Planning 市场运营 会员卡模式：会员制模式也是变相的销售 + 持有的经营模式，既保证部分投资的迅速回收，又 可取的长期稳定收益。运营中打造专业优质的软性服务，带来持续稳定的现金收益和溢价效应 Market operation 市场运营 Overall Planning 市场运营 销售模式：参照国内标杆亲和源项目的会员卡销售 + 月费模式 Market operation 市场运营 Overall P44、lanning 市场运营 亲和源项目盈利模式长、短期租赁并举 由开盘时的小产权销售向会员销售的转变，规避土地性质带给消费者的心理抗性 Green Building 绿色建筑 Green Building 绿色建筑 GReen BUiLDinG 绿色建筑三星标准 一 . 对于项目整体规划的设计标准 1. 关注建筑布局对于室外风环境的影响，冬季人行区域风速不过大，其他季节无静风区，可针对现 有方案进行分析，并优化； 2. 项目配套公建不应对公寓日照照成影响，现有总平布局，失智失能塔楼可能会对其东北侧公寓照 成影响，若不追求对称布局，可将塔楼南移； Green Building 绿色建筑 GReen45、 BUiLDinG 绿色建筑三星标准 一 . 对于项目整体规划的设计标准 3. 景观配置应以高大乔灌木为主，特别要考虑夏日对人行道路形成良好的遮阴作用，室外铺装路面 均采用透水性铺装。 透水性路面铺装实景图 高大乔木可有效的起到夏日遮阴作用，提升项目品质 Green Building 绿色建筑 GReen BUiLDinG 绿色建筑三星标准 二 . 对于建筑单体的设计标准 1. 空间布局合理，注意将人、功能区域与自然环境的关联度作为分配室内空间考虑因素之一； 2. 提升围护结构隔热性能，适当增厚保温层厚度，南向外窗以推拉窗为宜，注重围护结构隔音； 3. 关注建筑室内环境，需要对室内通风、采光、46、背景噪声进行分析优化，宜采用被动设计。 建筑外围护节能一体化设计参照基于各种软件进行的通风采光设计分析 Green Building 绿色建筑 GReen BUiLDinG 绿色建筑三星标准 三 . 对于项目引入设备的利用及标准 1. 注重可再生能源的利用，通过对土壤热响应进 行测试分析，考察地源热泵利用可行性；或者使 用建筑一体化太阳能提供生活热水； 2. 关于新风，比较适宜的是窗式通风器加卫生间 负压通风，可与 CO2 浓度探测装置整合联动。 若使用集中式空调系统，宜一并设置新风系统； Green Building 绿色建筑 GReen BUiLDinG 绿色建筑三星标准 三 . 对于项目47、引入设备的利用及标准 3. 关于用水设备，所有用水设备应满足用水效率 等级二级以上标准； 绿化灌溉采用喷灌，微灌等高效措施屋面和道路雨水收集系统的利用 Green Building 绿色建筑 GReen BUiLDinG 绿色建筑三星标准 三 . 对于项目引入设备的利用及标准 4. 综合老年人的生理特点，养老项目用水卫生用 水一般较多，可设置中水系统回收，处理后用于冲 厕、绿化滴灌等； 5. 雨水的收集利用系统：雨水收集后可用于景观 水体的补水，也可用作绿化用水，中面冲洗用水， 消防用水等。居住区内景观水体可作为雨水储存设 施，简化雨水利用系统的设计，降低雨水收集利用 的成本。 中水回收再利用48、设备 中水回收再利用流程 Overall Planning 总体规划 Overall planning 总体规划 Overall Planning 总体规划：方案推演第一轮 1、全龄公寓 与 老 年 公 寓 整 体 组 团 布 置； 2、划分成 4 个 相 对 尺 度 较 小 的 庭 院 空间； 3、集中配套 位 于 中 心 区 域。 1、全龄公寓 形 成 较 大 占 地 的 庭 院 空 间； 2、L 形 楼 栋 较 多， 整 体 围合感较好， 但 日 照 情 况 欠佳； 3、集中配套 位 于 中 心 区 域。 1、全龄公寓 与 老 年 公 寓 分 区 组 团 布 置； 2、全龄公寓 与一期结合， 强 化 综 合 体 概念； 3、集中配套 位 于 主 要 出 入口区域。 1、整体形成 两 个 尺 度 适 宜 且 较 为 方 整 的 庭 院 空 间； 2、