1、东莞桥头镇春日电子厂“三旧”改造项目发展思路探讨方案说明1本次报告目的：阐述我司对该项目发展的理解，就相关问题做进一步沟通；2对项目产品属性、区域属性进行分析，提出相应的操盘思路。项目初探商业体量大 商业对外依存度高 小型城市综合体特征明显 住宅价值潜力大问题一： 6万余商业体量，未来将发展为集中商业？还是多元化商业？问题二：综合体的开发招商与销售，如何操作才能将价值利益最大化？问题三：商业与住宅的产品组合如何搭配？问题汇总区域宏观分析方案大纲市场环境分析项目本体解读项目操作思路第一部分 区域宏观分析桥头镇博罗县惠州市增城市广州市香港深圳市东莞市桥头镇位于东莞市东北部，东江河畔，穗、深、港经济2、走廊之间，北隔东江分别与惠州市的惠阳、博罗2市(县)相望，东南、西北和西南分别与谢岗、企石、常平三镇相邻。距离莞城48公里，深圳60公里。全镇面积56平方公里； 是“国家卫生镇”、“广东省教育强镇”、“广东省重点工业卫星镇”。 一小时交通圈从整体上看，桥头镇具备不错的工业、设施建设、经济基础、地理条件桥头镇东莞市企石镇横沥镇东坑镇大朗镇樟木头镇沥林镇潼侨镇潼湖镇龙溪镇从整个东莞市看，桥头镇位于东部核心位置，承担着周边9镇交互发展的功能，这为当地的房地产市场发展不仅奠定了区位条件，也指明了综合体项目的方向。2012年上半年，全镇国民生产总值36.2亿元，同比增长8.3%；工业生产总值76亿元，同3、比增长20.8%2011年桥头镇主要经济数据从经济发展态势上看，桥头镇抢先摆脱低谷，经济发展高于全市平均水平，特别是工业发展迅猛，为本区域房地产的发展带来大量常住人口。 。红色道路名称为桥头镇（2004-2020）总体规划道路虎岗高速广惠高速东深路莞深高速桥东大道桥常公路从交通规划上看，桥头镇将与周边城镇、城市的联系大大加强，这将促进城市商业迎来大发展 。桥头镇以“工业进园、居住进区”的集中发展策略，规划“一大三小”四个城市组团；其中中心组团为综合服务中心，东部组团北部组团西部组团则定位为工业园区。从城镇人居规划上看，桥头镇未来商业人居中心是以镇政府所在区域为核心的中心组团。本项目正处于该区域，拥有广阔的发展前景！中心组团（项目所在区域）各类居住用地商业金融用地从城镇用地规划上看，项目所在的中心组团集中了大量的居住、商业金融、行政用地，这意味着城市基础设施重点投入、商业集中、消费人群充足的