1、海口盈滨海湾庄园项目海口盈滨海湾庄园项目整体定位与发展战略整体定位与发展战略 2我们的一切研究都必须以现实条件为基础，我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向以客户的目标为导向目标目标p通过高性价比的创新产品，创建民生置业在海口的通过高性价比的创新产品，创建民生置业在海口的品牌价值品牌价值p实现合理的利润回报，不追求最高利润回报实现合理的利润回报，不追求最高利润回报p控制项目成本控制项目成本p为管理层提供别墅福利为管理层提供别墅福利3项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素因素p项目处于海口市与澄迈县交界处，附近无成规模的商品房供应项2、目处于海口市与澄迈县交界处，附近无成规模的商品房供应p总占地面积总占地面积16311631亩亩 规划容积率规划容积率0.380.38（上限（上限0.50.5）；建筑密度）；建筑密度17%；绿化率；绿化率50%50% 取地成本取地成本5 5万万/ /亩亩p启动资金无约束，总投资启动资金无约束，总投资3个亿个亿p2005年年底完成规划设计等前期工作及公司内部认购、年年底完成规划设计等前期工作及公司内部认购、2006年年4月报建、月报建、2006年年底推出第一期、整个项目年年底推出第一期、整个项目3年完工年完工 u所在区域市场供给匮乏u地块由三块土地构成u资金约束u总开发周期3年4项目研究工作的阶段3、划分项目研究工作的阶段划分第一阶段（中期）项目整体定位与发展战略2005/07/21工作工作最终成果最终成果区域（海口及周边区域）宏观经济背景研究海口市土地市场、房地产市场调研对政府官员、专家及消费者深度访谈项目的优劣势分析和价值判断项目的经济测算海口市房地产市场调查分析结果项目的市场定位与发展战略 （中稿）提交整体报告（终稿） 根据客户建议深化研究，完善报告第一阶段（终期）提交终稿2005/08/23第二阶段启动区策略第三阶段营销战略至今工作2005/09/65思维导图思维导图陌生区域大盘开发共陌生区域大盘开发共通的关键因素分析通的关键因素分析发展策略发展策略项目解析项目解析功能配比功能配比市场分析市场分析项目定位项目定位案例分析案例分析客户分析竞争分析经济测算经济测算项目解析项目解析6项目解析项目解析7海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期，海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期，现正步入