2020年房地产融资新规的潜在影响分析报告.pdf-地产文库

2020年房地产融资新规的潜在影响分析报告.pdf

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上传人：故事编号：187812 2021-09-30 7页 590.74KB

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1、宏观究专题报告宏观专题报告。告房地产行业融资管理新规浮出水面。2020年8月住建部提出房地产行业融资年 09 月证券研报地产融资新规的潜在影响分析宏观经济之地产研究专题之二西部证券 2020 西部证券 24 日 2020 年 09 月 24 日分析师联系人相关研究 Table_Title 核心结论 Table_Summary 管理新规，将房企以“三条红线”来进行划分为“红、橙、黄、绿”四档。 “三条红线”分别是：1）剔除预收款后的资产负债率大于70%。2）净负债率大于100%。3）现金短债比小于1。处于不同颜色档内房企有息负债规模增速阈值不同。归为红档的房企有息2、负债规模增速不能增加，归为橙档的有息负债规模增速不能超过5%，归为黄档的有息负债规模增速不能超过10%，归为绿档的有息负债规模不能超过15%。融资新规管控行业融资市场45%的资金，管控上市房企融资市场70%的资金。房企主要资金来源分为4大类，包括按揭贷款、定金和预付款、国内开发贷款和自筹资金。其中按揭贷款、定金和预付款作为房企的经营性现金流，开发贷款和自筹资金是房企的筹资和投资现金流。房企经营性现金流占总资金比例自2015年40%逐年提高至2019年的50%。融资新规重点是控制房企筹资现金流中的有息负债规模。2019年房地产行业非经营性现金流入8.3万亿元，其中可监测的银行贷3、款、信用债和信托规模分别是2.5万亿、4795亿和8271亿元，合计占全行业融资市场45%的资金。A+H股上市房企非经营性现金流入3.6万亿，其中借款和发债资金规模为2.5万亿，占其融资市场规模比例为70%。静态测算融资新规限制上市房企有息负债最高增速约为6.73%,并未实际带来收缩影响。以2019年A+H股上市房企资产负债表（合并后）数据来看，360家上市房企中，归入红、橙、黄和绿档房企的个数分别有51、43、123和143。各档房企现金流量表中筹资现金流入占所有房企筹资现金流入比例分别为 40%、11%、22%和27%。静态来看（房企不增加表外融资和股权融资），按照各档房企有息负债增速阈值来计算，上市房企最高有息负债加权增速为6. 7%。2019年房地产行业非经营性到位资金增速为4.5%，截止2020年8月，到位资金增速为2.4%。因此，在房企行为不变的情况下，融资新规

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