2021年房地产企业融资压力问题分析方案.pdf-地产文库

2021年房地产企业融资压力问题分析方案.pdf

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上传人：故事编号：151890 2021-07-12 19页 1.37MB

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1、1 2021 年房企融资压力问题分析植信投资研究院植信投资研究院连平、黄春华连平、黄春华当前，房地产融资政策趋向收紧，从需求端到供给端，从各融资渠道分项收紧到总量把控，其重点是控制房企有息负债增速。银行借款、债券、非标等融资渠道持续收窄，房企现金流不得不更多依赖销售回款。销售回款与房价关系如何？“三道红线”所隐含的有息负债整体增速上限是多少？“三道红线”下房企现金流压力如何？银行借款、债券、非标各融资渠道到期偿还压力又会怎样？如何平衡好有息负债增速与销售回款增速的关系？等等问题，市场十分关注。一、一、实施实施“三道红线三道红线”之两大必要性之两大必要性 “三道红线”具体2、为红线一：剔除预收款后的资产负债率大于 70%；红线二：净负债率大于 100%；红线三：现金短债比小于 1 倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加 5%。即如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限，不得增加； “二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过 5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年 2 增速不得超过 10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过 15%。表3、表 1“三道红线三道红线”融资新规融资新规四个档次及对应有息负债增速四个档次及对应有息负债增速踩线情况踩线情况红色档，有息负债不得增加全部“踩线” 橙色档，有息负债规模年增速 5%两项“踩线” 黄色档，有息负债规模年增速 10%一项“踩线” 绿色档，有息负债规模年增速 15%全部指标符合监管层要求来源：公开资料整理，植信投资研究院如果房企严格执行“三道红线”监管要求，那么房企有息负债增速最高也只能为 15%。出台如此严格的房企融资政策，主要基于两方面因素：一是房地产行业杠杆率偏高，高达 80%，也是杠杆率上升最快的行业之一。房企的高杠杆率易引发市场较大的波动，一旦融资规模快速收紧可能导致部分杠杆率较高且资金周转能力较弱的房企出现现金流断裂的风险，可能引发房企与银行、信托、第三方财富等相关联机构和债券市场的交叉违约，进而产生较大的市场波动和金融风险。 3 数据来源：W

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