1、水游城招商、经营和管理水游城招商、经营和管理2013.06.29一、什么是水游城？一、什么是水游城？二、水游城的定位、理念和模式二、水游城的定位、理念和模式三、水游城的招商、运营和管理三、水游城的招商、运营和管理 （一（一）招商）招商 （二（二）运营）运营 （三三）推广）推广 （四（四）管理）管理四、水游城的实践和未来四、水游城的实践和未来一、水游城一、水游城-来之日本福冈博多运河城的商业灵感来之日本福冈博多运河城的商业灵感 博多运河城是日本最成功的大型商业中心之一，是体现了日本策划与美国设计完美结合的成功案例，它开创了日本综合SHOPPING MALL的全新理念和业态，带动了福冈以及整个日本2、的购物中心，对日本的大型综合商业设施的开发提供了里程碑式的借鉴模版。博多水城的开发商为福冈地所。福冈地所于1978年购入了位于住吉地区钟纺福冈工厂原址的一部分土地，并开始计划在此修建由购物中心、饭店、商务写字楼、停车场等组成的综合设施。1988年，新参与开发计划的捷得合作公司提出议案，建议把博多河的河水直接引入项目，福冈地所采纳了这一提案。但是，由于当时建设成本高昂，所以迟迟无法决定开发的实施时间。直到1992年，建设费用下降，开发计划这才进入实施阶段。后来，计划几经修改，包括引水方案，由于顾及防洪措施，直到认为该方案不会对现有堤防造成危害，最后才提出并采取了人工运河的议案。从取得土地到最终方3、案的完成和敲定，历时18年之久。水游城-不仅仅是因为里面都有一条漂亮的运河，更重要的在于：“水”取之老子“上善若水，水善利万物而不争”之意，体现出水游城的亲和力和包容性，同时“水”孕育生命也象征财富，水游城的每一个商家在这里如鱼得水，生意兴隆；“游”在鹏欣水游城购物消费，不在是传统商业设施的喧嚣和繁杂，而是一种人在画中游的休闲购物体验；“城”更准确地表现出我们是一个现代时尚适合家庭购物的商业项目。水游城的定位、理念和模式水游城的定位、理念和模式 由美国知名建筑大师通过精妙的设计手法将自然、阳光、水流、植物等景观引入商业设施，谱写商业设施的新篇章。她是建筑与水的融合,她由运河隔开,绿色植物无处不4、在。她的中庭、运河、水岸、水上舞台、透光天棚等特色建筑功能设施，处处体现了独一无二的主题性、开放式购物公园的时尚理念。为消费者提供一处愉悦的购物环境；环境改变心情，心情改变消费。优美的环境带来了大量的消费者和无穷的商机。水游城中心舞台在建筑上引入了向心力的概念，它将通过天全天候演出活动，通过不同主题的活动、节日庆典装饰、环境、舞台、表演照明等使其长时保持新鲜感，从而打造一个“永不落幕的都市剧场”。不落幕的演出穿插在商场阳光、水景间，时间就这样在消费者顾盼流连间不知不觉的流逝，更好的诠释了时间消费概念。“时间性消费”是一种全新的消费理念。它超越普通的一站式的理念，不仅在商品构成上满足一站式的要求5、，还通过设施的建筑空间、景观、环境营造以及丰富多彩的演出活动，通过长年不断的演出，不断更新的空间营造，一年365天都带给消费者惊喜，使消费者一次次流连忘返，并且不自觉地，经常地，甚至不为消费目的的来到水游城，从而带动消费。、此外，水游城拥有便捷流畅的内外部客流动线、合理灵活的车流动线、以及近千个停车位。动线设计的最大优化，使设施内的各楼层人流均衡，自如回游。定位：年轻、时尚、潮流。定位：年轻、时尚、潮流。模式：运用百货业精细化的管理手段实现购物中心的经营目标模式：运用百货业精细化的管理手段实现购物中心的经营目标 三、水游城的招商、运营和管理三、水游城的招商、运营和管理 （一）招商（一）招商1 6、1 商业资源的市场调查商业资源的市场调查 盘锦水游城盘锦水游城 盘锦市场调查盘锦市场调查2 2 水游城的定位。水游城的定位。丹东水游城定位与规划丹东水游城定位与规划201301.ppt201301.ppt3 3 水游城招商水游城招商 天津水游城天津水游城 天津招商天津招商MDMD方案方案4 4 水游城招商组织和实施水游城招商组织和实施 天津水游城天津水游城 天津水游城招商进度管控表（含天津水游城招商进度管控表（含日程管理表）日程管理表）.xlsxxlsx 南京水游城南京水游城 南京招商资料南京招商资料 洽谈签约进度表洽谈签约进度表2009112420091124（水游城）（水游城）.xlsxl7、s（二）营运 1 购物中心的核心是什么？-（炒菜理论）2 水游城营运工作的基本内容？天津水游城天津水游城管理规则集 3 如何做好水游城营运工作？天津水游城天津水游城营运表单 天津水游城2012年7-12月及2013年1月费用与销售比(1).xlsx （三）推广 1 水游城企划推广的特点 全天候、全方位，花小钱，办大事全天候、全方位，花小钱，办大事 2 水游城企划推广的内容经营策略方案2012下半年天津水游城经营策略方案行销部201下半年推广策略方案.ppt 3 水游城企划成功和失败的案例分享1-12月工作情况综述（行销）1-12月 单位 TOTAL 客流客流预算800万完成率93.5%实绩客流8、750万VIP销售VIP销售预算/完成率/VIP实绩销售1020万VIP增长VIP增长预算3万完成率83.3%VIP实绩增长2.5万广告位收入广告位预算120万完成率54%广告位实绩65万场地收入场地收入预算80万完成率56.4%场地收入实绩45万截止到2012年12月31日，VIP数为25000人截至12月31日，总支出：743.4万元微博粉丝：17651 商美装饰SP/VIP舞台/参与性活动媒体网络春节1.14-2.6 龙腾水游城情人节2.10-2.14 爱在水游城蓝色夏之夜6.11-8.28 不可思议的夏天激情奥运会7.28-8.12来水游城为奥运加油店庆8.28-10.7水游城壹周年店9、庆2013年目标任务和计划（行销）分类 内容 合计 增长目标 客流 2012实绩750万130%2013预算850万 VIP增长指标 2012实绩 2.5万140%2013VIP增长目标 3.5万 广告位收入预算 120万/场地使用费收入预算 100万/2013年档期规划春季档期时间：（3.1-5.31）-92天档期主题：Make me happy-悦动春色水游城夏季档期时间：（6.1-9.17）-109天档期主题：Make me happy-炫动夏日水游城店庆档期时间：（9.18-10.07）-20天档期主题：Make me happy-潮动二周年庆万圣档期时间：（10.8-11.14）-310、7天档期主题：Make me happy-欢动万圣节圣诞档期时间：（11.15-12.31）46天档期主题：Make me happy-心动圣诞夜新年档期时间：（1.1-2.28）-59天档期主题：Make me happy-礼动新年季舞台演出：1-4月份，取消周一到周三的演出，从5月起恢复正常的舞台演出。调整舞台演出节目的采购方向，以适合北方地域文化的演出和时尚类演出结合。参与性活动：1-4月份减少大型的参与性活动。从5月起，结合不同的档期，增加参与性活动，在5月、7月、9月、12月规划4场大型有影响力的参与性活动，同时安排1-2场明星活动。商美/平面：全年划分6个档期，延长商美摆放时间，提11、升商美品质。媒体/网络：1-4月以短信、DM、自由媒体投放为主，5月档起恢复正常的媒体投放计划，配合调整进行新店宣传；预备：指预留的费用，用于总部铺下来的活动。固定为50万。行销管理部工作计划配合2013年店铺调整，根据招商部提供的调整信息，5月份完成零售店铺调整，7月完成全部调整，行销部在2013年预算分配上进行了调整，减少1-4月份行销支出，从5月份全面启动行销活动。全年重点投入在SP/VIP部分，加大对馆内商户的扶持和对新店的支持活动。从档期看，重点投入在夏季、店庆和圣诞。版块费用SP/VIP1,479,600舞台演出823,644参与性活动838,440商美/平面1,030,788媒体/网络1,297,116机动费用411,000能耗/维护120,012总计6,000,600（四）管理商业事业部各项目巡检表南京水游城南京MOD巡检制度 四四 水游城的实践和未来水游城的实践和未来 目前已经开业运营的有三座水游城-南京、天津和盘锦水游城！正在建设的丹东水游城，即将启动的有武汉、济南，呼和浩特水游城。谢谢！