1、荣华项目3季度工作铺排2020年7月8日01PART ONE市场分析供应方面：5月份，新增供应260套，新增供应面积约3.4万；环比下跌1.20%，同比上涨；主要为建发磐龙府取得预售；成交方面：5月份成交3.65万，环比上升下降2.87%；同比上涨119.53%；备案均价：5月备案均价13784元/，环比上升7.94%，同比上涨40.19%；建发磐龙府（4月25日开盘）、保利中央公园（屋艺节促销）大规模备案。城北住宅量价走势供应面积（）35465.2138884.5630682.083411433704成交面积（）19667.4916636.8210454.6756729.724622.2422、5748.9832034.5123116.9116807.147343.322773.321499.267748936522成交均价（元/）12725.582 9832.2510 79827.246 6757.3594 15693.655 18424.727 10428.490 15215.350 15297.658 15006.521 15257.415 14395.009 12770.118 13783.8384月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月0100002000030000400005000060000700008000090000010000200003003、00400005000060000700008000090000城北2019年至今普通住宅供求走势图60608080100100120120144144180180250合计400万合计3.79%0.69%7.93%17.24%64.14%3.10%3.10%100.00%城北住宅成交面积价格结构表数据来源：中原地产数据研究平台成交总价方面：综合来看，5月份的成交主力总价段集中于160万-200万及200万-250万，其中该价段的房源以面积120-144的占比最高；成交面积方面：5月份城北住宅以面积段为120-140为成交主力，该面积段中以160万-200万及200-250万两个总价段占比最高4、。城北半年度普通住宅供应、成交排行榜供应方面：上半年莆田城北普通住宅供应套数548套，同比上升42.71%，环比上升42.71%；供应面积：64797；同比上升24.10%，环比66.64%，2020年上半年仅建发磐龙府一个项目有供应；成交方面：上半年莆田城北普通住宅成交套数约为：1188套，同比上涨9.49%，环比上涨4.67%，面积：145627.25，同比上涨7.28%，环比上涨0.82%，均价13424元/，同比下跌9.70%环比下跌11.34%。整体上呈量升价跌态势城北普通住宅供应排行榜项目预售日期楼号套数（套）面积（）建发磐龙府2020/3/23合计272306821#8087705、2#96105003#96114122020/4/17合计2763411411#32456516#6470395#96119846#8410526总计54864797城北普通住宅成交量排行榜排名项目套数面积总额均价1建发磐龙府67780960.451006179728 12428 2保利中央公园16019397.5287715114 14833 3联发君领天玺11715505.27231713049 14944 4丰润世家8611021.2177441658 16100 5建工绶溪里414421.8361565075 13923 6融信府374769.4871002177 14887 7恒大御6、龙天峰223374.3344548980 13202 8三和观山悦212399.5323495097 9792 9阳光城檀悦212706.5640006178 14781 10恒大御景半岛3402.356091871 15141 11正鼎小镇2415.142693441 6488 12康嘉御景1253.612502938 9869 合计1188145627.251954955306 13424 城北主要在售住宅项目库存盘点城北主要在售项目库存盘点项目已推已推未售未推已推未售+未推在售户型均价促销折扣融信府90467.1617631.44017631 123-14215165元/（精装）清盘一口7、价，精装/叠拼备案价9折，特价房最高优惠25万阳光城檀悦93682.849930.7909931 136-14214726元/（精装）特价房，精装备案价7.9折，+2万元买车位保利中央公园113984.8641737.89041738 100-14014981元/9.7折，认购砸金蛋联发君临天玺89063.8327985.62118247.96146234 123-16814978元/一口价房源，备案价8折，最高优惠55万建发磐龍府125657.5818686.68164342.42183029 89-17013230元/优惠1万元/套；140-170额外优惠1%；首付30-60%优惠0.5%8、，首付60%以上及一次性优惠1%；丰润世家78618.1813407.25065211 107-14316100（精装）现房大给力，精选特价房源，最高优惠约46万元建工绶溪里57392.7239401.16039401 78-16314500元/合计648867.17168780.83282590.38503175 供应方面：2019年至今无新增供应成交方面：5月份成交4754.61，同比上升下降-53.33%；环比下降2.54%；备案均价：5月备案均价13168元/，环比下降7.34%，同比上升34.89%；主要受京都壹品，财富中心天樾备案影响莆田soho月度量价走势供应面积（）成交面积（）9、6403.28 10188.42 12621.42 4762.71 3425.21 3973.64 30662.78 16552.35 12589.01 8334.86 2326.64 9540.75 4878.51 4754.61 成交均价（元/）9930.6921 9761.3335 9775.7587 9865.1126 9446.1517 9658.4705 13255.879 13142.245 11999.171 14084.899013169.470 14210.085 13167.5114月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月02000400060008010、001000012000140001600005000100001500020000250003000035000城北2019年至今soho供求走势图250合计400万2.44%2.44%合计21.95%36.59%2.44%9.76%0.00%7.32%19.51%2.44%100.00%soho成交面积价格结构表数据来源：中原地产数据研究平台成交总价方面：综合来看，5月份的成交主力总价段集中于70100万,4070万，其中该价段的房源以面积6080的占比最高；成交面积方面：5月份面积段为60800为成交主力，该面积段中以40万-70万及70-100万两个总价段占比最高。莆田soho202011、年15月成交排行榜主城区：上半年莆田主城区soho成交套数约为：266套，同比上涨2%，环比下跌6.4%，成交面积：29835.37，同比下跌6.44%，环比下跌52.05%，均价13592元/，同比上涨38.82%环比上涨38.82%。整体上量跌价涨（价格主要受正荣财富天樾与京都壹品的影响）城北板块：城北板块soho成交26套，同比下跌-33.33%，环比下跌-63.89%，成交面积2324.02，同比下跌21.95%，环比下跌65.44%，成交均价9197 元/，同比下跌12.35%，环比下跌3.63%。整体上量价齐跌Soho2020年主城区成交量排行榜排名项目套数面积总额均价1京都壹品112、4210138140923964139012正荣财富中心天樾7314991220570325147133博澳创客+141359.911757565.98645.84富力壹號半岛121671.914392420.88608.75中特阳光棕榈城9455.455197544.85114126滨海大酒店6261.722446916.269349.47荣华大悦城6702.397168389.03102068滨溪正荣府3134.341402451.39104409金海湾中心1120.891665501.5313777总计2662983540552507813592soho2020年成交量排行榜排名项目套数13、面积总额均价1海西公馆6261.722446916 9349 2博澳创客+141359.9 11757566 8646 3荣华大悦城6702.397168389 10206 合计26232421372871 9197 主城区soho量价走势市场小结 2019年至今，整体上供不应求，除建发、天玺外，周边竞品基本去库存，且多处于尾盘1市场 区域内住宅除建发小步快跑，每月推新产品新楼栋开盘外，其余楼盘皆以节点促销为主202PART TOW项目回顾线下推广网络通栏轿厢电梯微信朋友圈社区桁架广告车海报Call客营销工作回顾u 推广形象，直接：推广画面及内容简单粗暴，利用促销、高额优惠吸引客户注意。u 推14、广载体，自有媒介载体为主，仅在开盘及重要节点投放其他渠道广告。投放的媒体以微信朋友朋友圈、楼体、现场桁架载体为主，重要节点配合网络新媒体进行信息的扩散。推售回顾推售回顾推广回顾推广回顾本章小结本章小结活动回顾活动回顾推广回顾推广回顾营销工作回顾u 活动：活动节点较为分散，时间间隔长，缺乏延续性u 促销活动：形式较为单一，主要为一口价配合成交砸金蛋2018年9月媒体见面会营销中心开放2020年6月12月9月3月12月5月6月海洋节云朵灯DIY1月样板房开放马卡龙DIY预约开盘水果DIY博饼直播中秋国庆促销双1112促销七夕促销春节促销促销到访有礼推售回顾推售回顾推广回顾推广回顾客户分析客户分析活15、动回顾活动回顾推广回顾推广回顾本章小结本章小结1761453321010203040506070201905201906201907201908201909201910201911201912202001202002202003202004202005202006荣华大悦城住宅认购月度走势表开盘截止至20200701，荣华大乐城共计销售已售房源110套（其中甲方销售8套，立丹行销售6套，中原销售92套（含4套退房，暂时没放出销售）整体去化速度缓慢，单月成交套数低，呈逐月衰减的态势，且开盘之后去化的房源基本为促销房源立丹行报销成交6套推售回顾推售回顾推广回顾推广回顾客户分析客户分析推广回顾推广回16、顾本章小结本章小结活动回顾活动回顾营销工作回顾推广回顾推广回顾来访客户分析来访客户分析推广回顾推广回顾本章小结本章小结活动回顾活动回顾推售回顾推售回顾1007272766925230204060801001202019078910111220200123456荣华大悦城近一年来访分析表2019下半年至今，荣华大乐城合计来访437组，来访人数呈下跌趋势明显营销工作回顾推广回顾推广回顾来访客户分析来访客户分析推广回顾推广回顾本章小结本章小结活动回顾活动回顾推售回顾推售回顾6%3%4%39%2%3%6%1%4%1%1%1%25%3%1%荣华大乐城来访客户来访途径电转访短信广告楼体+围挡扣客/约访老带17、新路过内部关系户其它同行转介拓客网络友介中介转介(空白)1%1%1%1%5%1%2%1%2%1%2%1%2%1%2%1%7%10%1%1%2%1%1%2%2%14%2%14%1%2%2%8%2%1%2%荣华大乐城来访客户居住区域左岸庄边重庆钟山忠门中央蔚蓝正荣正鼎小镇云顶枫丹玉湖游洋一中洋西沿海延寿村延寿雅颂居秀屿区幸福城兴安名城1%3%1%1%1%1%6%1%30%1%4%1%1%1%1%1%1%1%1%3%1%1%3%0%0%0%0%5%0%0%0%0%0%1%2%0%0%25%0%0%1%0%荣华大乐城来访客户职业包食堂拆迁户出国厨具船的造建导购淘宝电商服饰个体工厂工程+工地公务员国外经18、商汗蒸馆加油站家具家庭主妇建筑建材健身教练教师荣华大悦城由于没有投放广告及活动，项目主要来访来访途径以楼体+围挡、友介为主，占比分别为39%、25%来访客户中西天尾、常太及周边，地缘性客户为主来访客户中个体、公司职员占比最大来访客户中置业目的自住居多营销工作回顾推广回顾推广回顾来访来访客户分析客户分析推广回顾推广回顾本章小结本章小结活动回顾活动回顾推售回顾推售回顾10%21%0%11%7%50%1%荣华大乐城来访客户置业目的改善自住刚需自住其它投资投资兼自住自住(空白)23%43%0%5%8%1%9%0%10%1%荣华大乐城来访客户认可点单价地段户型教育配套其他商业综合体水电燃气总价(空白)219、%16%14%1%38%10%13%1%0%5%荣华大乐城来访抗性点贷款年限公摊户型问题其它商业产权首付比例首付金额小区配套月供价格来访客户中置业目的：自住占据压倒性比例，81%，投资客占比18%；来访客户对本案的地段认可度较高，其次为单价；抗性点第一为产权年限，第二为公摊，第三为户型问题，首付比例、首付金额分别位列第四、第五来访客户需求面积以110130占比最大32%0%2%32%3%15%1%15%荣华大乐城来访抗性点110-120110-121110-130120-130130-15015080-11090营销工作回顾推广回顾推广回顾成交客户分析成交客户分析推广回顾推广回顾本章小结本章小20、结活动回顾活动回顾推售回顾推售回顾11%3%22%8%1%9%3%1%1%1%4%28%3%3%2%荣华大乐城成交客户来访途径短信复访关系户广告来电路过内部人员内部推介朋友介绍朋友圈老带新友介约访转介(空白)2%1%8%6%1%6%1%1%1%1%2%3%1%4%1%8%6%1%1%1%1%6%3%1%1%1%13%1%1%1%1%2%1%2%1%2%4%1%1%荣华大乐城成交客户居住区域其他白沙常太城厢区乘风大洋埭头东园福清福州盖尾镇拱辰街道湖北省华亭江口九华大道龙桥街道湄洲岛闽清县南门欧氏领秀莆田荣华书苑1%1%1%1%1%1%3%1%29%12%6%5%5%4%2%1%1%1%1%2%121、%1%1%1%2%15%荣华大乐城成交客户职业 旷远办厂包装潢餐饮导游电力电商服务业个体公司职员公务员加油站经商贸易生意食品室内装修收费站土水工退休销售鞋厂成家客户来访途径：荣华大乐城成交客户来访途径占比较大的为友介、关系户，友介成交26组，关系户成交20组，短信成交10组成交客户居住区域：成交客户居住区域占比较大的为西天尾，其次为九华大道，第三为龙桥街道，以周边的区域的地缘性客户为主成交客户职业：成交客户占比较大的为个体，其次为公司职员营销工作回顾上阶段营销工作回顾推广回顾推广回顾成交成交客户分析客户分析推广回顾推广回顾本章小结本章小结活动回顾活动回顾推售回顾推售回顾成交客户置业目的：荣华大22、乐城成交客户置业目的以自住为主，占比66%,投资排名第二，占比19%成交客户认可点：成交客户对本项目的认可点占比最大的为地段认可成交客户抗性：成交客户抗性点占比最大的为产权年限，其次为户型，第三公摊+户型2%19%1%66%12%荣华大乐城成交客户置业目的办公投资自护自住其他69%1%5%1%2%2%1%3%2%14%荣华大乐城成交客户认可点地段地段+户型地段+配套地段+价格环境价格配套商业未来配套其他u 推广线：项目除了楼体、围挡、微信公众号、朋友圈无其他推广载体，辐射范围有限，客户获知本项目的渠道集中在友介、楼体及围挡（多数为住在周边，或者路过），新客来访近段时间来锐减。建议后期增加户外广23、告画面及网络媒体的投放和增加老客户激励活动u 活动线：整个项目从启动到现在没有连续大小暖场活动贯穿，活动，频次低缺乏连贯性u 销售线：公寓上半年仅销售6套，均为特价房，其中2套为关系户，五一黄金周也无成交，销售业绩在城北新盘里垫底，产品去化受阻，销售萎靡。u 客户线：来访锐减，客户以110130自住客户为主，对本案产权、公摊、年限抗性大u 竞品线：周边竞品（融信、中央公园、阳光城、绶溪里）降价手段频出，吸引大批客流推广回顾推广回顾客户分析客户分析推广回顾推广回顾本章小结本章小结活动回顾活动回顾推售回顾推售回顾营销工作回顾03PART three余货盘点项目余货盘点：落位图荣华大乐城成交落位表已24、售房源甲方销售房源客户要退但还没办理手续单元123456789101112131415剩余套数1372020212281218211112161513成交数量1218554313931095682727012702270327042705270626260126022603260426052606252501250225032504250525062424012402240324042405240623230123022303230423052306230723082309231023112312231323142315222201220222032204220522062207220822025、92210221122122213221422152121012102210321042105210621072108210921102111211221132114211520200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015191901190219031904190519061907190819091910191119121913191419151818011802180318041805180618071808180918101811181218131814181517170117021703170417051706126、70717081709171017111712171317141715161601160216031604160516061607160816091610161116121613161416151515011502150315041505150615071508150915101511151215131514151514140114021403140414051406140714081409141014111412141314141415131301130213031304130513061307130813091310131113121313131413151212011202120312027、41205120612071208120912101211121212131214121511110111021103110411051106110711081109111011111112111311141115101001100210031004100510061007100810091010101110121013101410159901902903904905906907908909910911912913914915880180280380480580680780880981081181281381481577017027037047057067077087097107117127128、37147156601602603604605606607608609610611612613614615550150250350450550650750850951051151251351451544014024034044054064074084094104114124134144153301302303304305306307308309310311312313314315建筑面积15114813212115390116121112130项目剩余货值盘点截止至20200701，荣华大乐城共计可售房源229套，其中2梯2户的103套，4梯9户126套，总货值3.54亿（按本次甲方签定的底总29、价计算）其中两梯两户，占比较大的为148，套数占比39.3%，货值占比45.29%；四梯九户的占比较大的为121户型，套数占比13.1%，货值占比11.32%，其次为153户型，套数占比9.17%，货值占比9.87%。（注：153户型至今未售出，所有楼层都在）去化重点难点为大面积户型户型单元号产品套数面积现底价开盘底价货值套数占比货值占比15101单元两梯两户131965.212734 12420 250250765.68%7.08%1480206单元9013316.4112029 11734 16018846039.30%45.29%13207单元四梯九户81054.9611604 113030、5 122414923.49%3.46%12108、09单元303650.5110971 10679 4005137513.10%11.32%15310单元213205.4510890 10632 349068519.17%9.87%9011单元11988.4611478 11114 113453944.80%3.21%11612单元121393.0810624 10334 148003145.24%4.18%12113单元161944.3210298 10025 200220006.99%5.66%11214单元151676.5510344 10056 173424576.55%4.90%131、3015单元131687.9310507 10238 177347165.68%5.01%总计22930882.8711452 11160 353658135100.00%100.00%112 15套现均价：10344销售率：28.57%项目剩余货值盘点酒店办公楼4#综合体010203040506070809101112131415151 13套现均价：12734销售率：48%151 90套现均价：12029销售率：28%132 8套现均价：11604销售率：61.9%121 30套现均价：10971销售率：28.57%153 21套现均价：10890销售率：0%116 12套现均价：106232、4销售率：42.86%121 16套现均价：10298销售率：23.81%130 13套现均价：10597销售率：38.10%90 11套现均价：11478销售率：47.62%库存房源难点分类04PART FOUR营销策略三大营销问题一、竞品打折促销，与本案的价差逐渐缩小区域内楼盘多，配套大同小异，促销手段频出，迎合购房者降价期待心理，降价后普遍销售状况良好，销售量回升。本案首开的时候1.1均价，周边毛坯一万五六，精装一万七八，现在竞品精装价格一万四千多，降价幅度大，与本案的价差进一步缩小，贴身肉搏战，客户分流不可避免。二、来访不足，转化率低，客户信心不足项目无活动，推广媒介有限，依靠销售的c33、all客和邀约，每个月到访二十余组且多为看周边楼盘顺道过来或者来潮馨吃饭的，自然来客量少，转化率低；价格：逆势而上，现均价比开盘底价贵300元/，性价比挤压；客户对本案的信心不足；三、推广媒介有限，无动作，市场上无声音本案节点分散不具连贯性，推广渠道有限，首开之后无大动作，市场上基本上无本案声音，客户认知度低走量能力+客户吸引+价格策略项目价值梳理通过梳理，明确项目主要价值点集中在地段、学区配套、宜居环境、综合体、品质、景观视野优越六大价值体系冠绝莆田六大价值体系冠绝莆田地地段段人人文文生生态态商商业业景景观观品品质质双双大大道道荟荟萃萃莆莆阳阳新新城城规规划划占占据据城城市市主主动动脉。脉。34、35350000亩亩绶绶溪溪公公园园畔畔九九华华山山下下6.6.8 8万万商商业业综综合合体体二二中，中，二二实实小小 书书香香浸浸染染3.3.4 4米米调调高高LoLow-w-e e玻玻璃璃奥奥的的斯斯电电梯梯楼楼板板厚厚度度墅墅区区大大平平层层宽宽距距视视野野三三园园环环绕绕影影院、院、室室内内泳泳池池永永辉辉超超市市.学学习习氛氛围围浓浓厚厚营销目标销售目标对库存余货进行再包装，房源分阶段，重新包装去化整体方向重新预约加推，春节60%，五一售罄到明年五月底销售目标套数：229套预计销售金额：3.54亿营销目标三季度目标按229套目标计算，按以往客户成交比3：1计算，687组有效预约客户方35、可完成目标。229套687组预约客户如何挖掘2061组客户将成为重要任务2061组来访客户推售原则：价值搭配，总价覆盖，均匀去化荣华大乐城成交落位表已售房源甲方销售房源客户要退但还没办理手续单元123456789101112131415剩余套数1372020212281218211112161513成交数量1218554313931095682727012702270327042705270626260126022603260426052606252501250225032504250525062424012402240324042405240623230123022303230423052336、06230723082309231023112312231323142315222201220222032204220522062207220822092210221122122213221422152121012102210321042105210621072108210921102111211221132114211520200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015191901190219031904190519061907190819091910191119121913191419151818011802180337、18041805180618071808180918101811181218131814181517170117021703170417051706170717081709171017111712171317141715161601160216031604160516061607160816091610161116121613161416151515011502150315041505150615071508150915101511151215131514151514140114021403140414051406140714081409141014111412141314141415131338、01130213031304130513061307130813091310131113121313131413151212011202120312041205120612071208120912101211121212131214121511110111021103110411051106110711081109111011111112111311141115101001100210031004100510061007100810091010101110121013101410159901902903904905906907908909910911912913914915880180280339、80480580680780880981081181281381481577017027037047057067077087097107117127137147156601602603604605606607608609610611612613614615550150250350450550650750850951051151251351451544014024034044054064074084094104114124134144153301302303304305306307308309310311312313314315建筑面积15114813212115390116121112130一40、期推售一期推售推售具体铺排首批公寓热销引爆市场，后小步快走保持快速销售节奏，商业以带租约销售，逐步扩大市场影响力。8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月一批公寓开盘二批公寓加推二批开盘三批加推u 2020.10：首批公寓5#（7、8 13、14 21 23层）产品开盘u 2020.11：二批5#公寓（9、10、15、16、19、22层）产品加推u 2021.01：二批公寓顺开u 2021.02：三批2产品加推u 2021.03：三批顺开u 2019.05：售罄三批开盘一批公寓加推售罄营销总控以商为基吃喝玩乐系列事件引发关注品牌强势导入营销总控写字楼灯箱/地铁/户外/社41、区灯箱/地下停车场灯箱/商超、餐饮覆盖10月初一期开盘营销活动推广主题老带新业主维系强蓄客开盘热销一座大悦城大宴莆田城大悦平层大悦人生大悦江山城北生活主场营销节点推广渠道拓客渠道竞品拦截/写字楼拓客/社区拓客/大客户拓展/中原客户拓展竞品拦截/写字楼拓客/社区拓客/大客户拓展/中原客户拓展竞品拦截/写字楼拓客/社区拓客/大客户拓展/中原客户拓展竞品拦截/大客户拓展/中原客户拓展/老业主答谢宴9000元/起，马上开盘形象期自媒体渠道项目围挡业主圈层345强销1月二期开盘商铺开盘89101112123月三期开盘开盘活动米奇林“莆田”非凡盛宴金秋，我们要犒赏品质大宴莆田城北主人邀您品鉴繁华大悦，圆一42、场全家人的饕餮盛宴u 活动时间：u 参与对象：所有转发、到访、参观人员均可享受u 宣传媒介：自媒体、短信、网络媒体等u 活动形式：产品推介u 活动配合：潮馨大酒店无限制无门槛百元抵用券配合项目首期主力户型110-140三房宣传样板房内部藏AR红包，通过手机AR扫描指定的场景即可抢红包,吸引客户到访同时来访者携带家人，在大悦城样板房内各个区域拍照合影，体现卖点如挑高特色，转发朋友圈，附文#赏品质样板房 得中秋礼宴券#同时发送至公众号后台，即可获得潮馨大酒店中秋自助团圆宴体验券（建议按照实际拍照人数发放，限量100份/天）#样板全家福#中秋宴入场时开放最美全家福投票，客户转发投票推文，现场拉票，活43、动结束后公布投票结果，排名前三组客户可获得证书及相应的礼品。奖项奖项名额名额奖品建议奖品建议最美全家福1证书+5000元购房优惠券+潮馨大酒店0门槛通用券500元最暖全家福2证书+3000元购房优惠券+潮馨大酒店0门槛通用券300元最赞全家福3证书+1000元购房优惠券+潮馨大酒店0门槛通用券100元#最美全家福#u 活动时间：10.20 10：00u 参与对象：媒体记者、意向客户u 活动配合：开盘流程 配合活动：节目表演、茶歇 一期荣耀开盘国庆期间，在项目工地现场或停车场现场（具体以热气球场地需求限制为准），体验热气球吸引客户，制造噱头，同时可观3000亩绶溪，体验项目卖点。提前报名热气球看44、房体验，既可收集客户信息，又为开盘造势。u 活动时间：11月u 参与对象：媒体记者、意向客户大悦江山建议引进世界十大睡衣品牌，并配合网红开展活动，带动人气11.16：睡衣快闪/睡衣颜值赏/睡衣生活场景秀 1个【睡衣主题】事件炒作 睡衣品牌睡衣品牌LASCANA维多利亚的秘密JOCKEY居可衣OYSHOLaEIBELLEINTIMISSIMIBandgewoo阪织屋炒作话题：什么样的家配得上世界顶级睡衣？模拟项目内未来一站式综合体的生活场景，由网红现场直播拍摄，配合宣传模特身穿顶级品牌睡衣演绎场景主题配合抖音互动传播，集赞领名牌睡衣我穿着睡衣在直达电梯里发呆，6.8万平商业这次从哪层逛起？名品中45、心场景8.4 16:00-19:00酒店泳池场景8.11 16:00-19:00 我穿着睡衣在裙楼连廊信步，到酒店会所泡泡室内泳池！我穿着睡衣在卧室窗前慵懒，披暖暖阳光，俯瞰一城荣光！家内卧室场景8.18 16:00-19:00办公签约场景8.26 16:00-19:00 我穿着睡衣在办公室内批阅，笑谈商业风云，淡然签下百万合同！u【米其林】非凡盛宴活动现场，邀请米其林大厨现场制作糕点轻食，可直接找米其林大厨合作或与莆田华侨在新加坡创立的米其林一星餐厅“莆田”合作，现场签约【合作意向】既彰显项目未来商业品质，又突显项目实力莆天同庆 大悦盛宴媒介组合新媒体的应用，朋友圈/美团/滴滴微信朋友圈：大46、数据筛选下的精准投放，辐射面广，可迅速提高项目的关注度微信朋友圈美团外卖滴滴打车美团外卖：通过与美团外卖合作，以提供购物袋的合作模式直接将项目信息传递到签在客户售中抖音抖音平台：制作项目小视屏在抖音进行播放创意：构思客户扫描画面中二维码，将 手机至于虚框内，窗户便会打开，窗外 暖暖春意绽放在手机里，繁华山色尽如 眼帘。新旧媒介结合媒介组合传统媒体的应用，报广/户外/渠道外拓/公交/电台/短信，多渠道结合报广：传统纸媒应用通过与本地纸媒合作，扩大影响力，强力发声报广户外户外：人流较大的地方投放户外广告，确保信息传递，户外大牌，三面翻、路口桁架、灯箱、公交等多种形式结合，扩大覆盖面电台、短信：电台47、短信、映前广告筛选投放，确保消息准确传达渠道：电开、外拓、大客户圈层活动，商家植入，多种形式结合，百人团战，强力发声，精准投放到客户手中渠道外拓电台、短信营销策略差异化营销，渠道发力，购买减压，噱头诱惑一、差异化营销 利用周边小面积货量不足，且几乎为精装的弱势，强推小面积产品，同时结合综合体进度进行差异化宣传二、渠道发力 拓宽推广渠道，线上线下保持发声，扩大项目知名度及影响力，加大客户接触面，促进走量，同时线下启动全民营销工作。三、购买减压配合购买首付分期、团购优惠手段，释放客户资金压力，鼓励购买吸引四、噱头诱惑 灵活促销组合，价格之外更多诱惑。周边竞品多为大面积，精装产品，因此三季度建议将48、两梯两户的产品全面销控，主推四梯九户，130以内的产品，避免与周边竞品产生恶行竞争。同时通过集中式认购，解决现场氛围人气不足的问题销售策略：首付分期墅区三房，首次支付10%约90130绶溪优居，限时特惠 火热抢购中活动时间：78月活动内容：主打首付分期付款+周周好房促销模式，特价房，产品价格包装，首付分期：首付第一期交10%，第二期交20%,第三次交30%，一年内付清。无息分期付款。比如，客户首付50%，则可以享受1%额外优惠，一次性付款优惠政策，额外1%的折扣，灵活资金方式，减少融资阻力，缓解客户的资金压力，让客户的购房需求得以满足销售策略：周末好房 每周限量5套特价房，超值特价，折上折，挑49、战底线，吸引购房者注意，制造营销话题，统领阶段营销重点。以价换量，特价房挑战极限！以价换量，特价房挑战极限！78月每周5套，刺激购买。以“周末特惠”、“团购特惠”、“闪购”等噱头进行包装。9月结合教师节、七夕节点，进行“教师特惠专场”、“七夕三重礼”促销优惠周末好房，最高劲省10万/套约90130绶溪优居，限时特惠 火热抢购中打包各项优惠措施，包装成“五重大礼”，制造噱头的同时，厚礼强推，留住客群，抢占焦点！也更具吸引力，便于推广。（1）一口价特惠房源（2）首次支付10%起，无忧购房。（3）多拼多得，三人以上团购折上折。（4）万元优惠券10元购（5）购房参与现场抽奖，100%中奖率销售策略：950、月双节特惠五重礼约90130绶溪优居，限时特惠 火热抢购中原有的推广媒体保持更新，持续发声。同时增加莆房网网络通栏，筛选市区及常太镇一些主要路段户外，全方面覆盖意向客户区域，挖掘意向客户。促进项目上访推广：网络通栏+户外海峡整形LED台湾酒店LED进常太镇必经路口T牌梧塘镇加油站T牌项目自有的小区书苑+新苑+富贵楼，电梯背胶广告全面覆盖。入住率高的成熟老小区投放电梯广告，扩大项目覆盖面，挖掘客户推广：电梯背胶项目名称区域位 置 描 述 正荣荔园华府荔城区仪莘路1122号新日财富中心荔城区东园东路2169号欧氏雅筑荔城区海丰中街1186号欧氏臻城荔城区荔园路市公安局对面荔能华景城荔城区延寿中街151、855号万辉国际城城厢区荔城北大道1999号康嘉御景城厢区龙桥街道溪南路366号住友佳园城厢区后山西路84号泰安佳园城厢区荔城中大道1600号三迪国际公馆城厢区荔城中大道2276号名城佳园城厢区学园北街368华东城市广场城厢区荔城中大道567号三信城市家园城厢区荔城中大道1609号欧氏领秀城厢区华秀路333宏基现财富中心城厢区荔华东大道中凯富立方城厢区南园西路385号附近喜盈门写字楼城厢区胜利南路与荔园路交叉口万达SOHO城厢区荔华东大道8号合计渠道：派单拓客启动时间：8月每个周末夜晚活动目的：不断的在市场发声占位，吸引自然客户的主动上门，带动项目去化。活动内容：晚上六七点，到绶溪，市政府广场52、等人流较大的点位进行摆摊，通过发放免费的水、广告扇，透明气球，增强项目的宣传面活动物料：发光字、展架、小气球、水、广告扇、海报等竞案联发、保利、建发都有自己的拓客团队且均为受过专业培训的拓客专员，由于本案无法组建专业的拓客团队且销售人数有限，所以可以趁夜晚，走出去渠道：全民经纪人扩容转介网络：原来的中介转介+老带新全面升级为全民经纪人政策，范围扩大，奖励升级。以带客到访奖励+3万元/套成交奖励吸引新老业主、中介、周边竞品销售的关注，直接针对目标客群，进行小众渗透。锁定意向促进客户上访成交奖励政策判定标准对象到访奖励成交奖励到访客户为新客户，有购房意向，需提前半小时报备，经现场现场置业顾问登记判53、定有效后，建立统计系统荣华老业主到访组数奖品荣华员工1大米3万元/套竞品楼盘、二手房销售精英3油中原地产员工5榨汁机合作媒体及合作机构：媒体如：莆房网、安居客工作人员、合作银行等8购物卡其他社会人员全民经纪人政策实施规则：老业主推荐新客户到访/成交，根据推荐的累计组数可兑换不等的礼品奖励，老奖品不可重复领取，一旦兑换奖励后，推荐累计套数即清零。渠道策略：销售1.竞品销售：全面覆盖，共同利益“引”客：通过不同渠道添加竞品销售，要求做到基本一对一全面渗透，通过来访奖励及高额的成交奖励，与竞品销售形成利益共同体，为本案多导入客源。2.本案销售：利益升级，全力拓展营销活力为更有效的激励现场销售主动找客54、成交的积极性，建议加大激励力度，代理点数再分0.5个点为销售成交奖励，高额佣金回馈，鼓励现场销售人员，全力拓展营销活力。随新一阶段主画面出街，项目阵地重新包装打造，加强项目仪式感及昭示性更新项目围挡展示包装：更新楼体售楼部现场摆放卖点门型展架活动：活动主题：瓜分行动 西瓜大派送活动说明：增加现场来访，提升现场人气启动时间：7月18日-19日活动目的：通过转发点赞，即可领取西瓜，为销售助力活动形式：转发相关活动信息至朋友圈，并点赞，即可获得西瓜礼品一份；同时通过礼盒包装，传递销售和转介有奖信息活动：活动主题：趣学堂主题培训启动时间：7月8月（每周六下午34点）活动对象：培训机构及意向客户培训内容55、：绘画、毛笔字、声乐等预计到访组数：40组活动目的：连续性暑期培训活动做主线，维温业主得同时聚焦市场得关注度，吸引客户得到访。活动：活动主题：虾客行 啤酒龙虾狂欢节（业主答谢宴）启动时间：9月18日晚活动对象：新老业主及意向客户活动内容：宴+转介+转介之星奖励+表演预计组数：30组活动目的：呵护老业主，保持客户黏性，同时鼓励新老业主多转介，促进带访。活动：活动主题：百元油卡 免费送启动时间：9月25日10月3日活动对象：新老业主及意向客户预计组数：200组活动目的：拓宽宣传渠道活动内容：活动期间，业主贴车贴即可获得50元油卡，2个月之后凭借完整车贴画面，再领取100元油卡营销计划销售策略推广7月渠道线8月9月瓜分行动社区桁架/电梯轿厢/楼体/围挡/趣学堂主题培训虾客行 啤酒龙虾狂欢节双节 五重礼活动媒介建军节七夕教师节夜拓教师节特惠七夕三重礼周末特惠房盛夏夜闪购墅区三房，首付10万起双节特惠五重礼团购特惠贴车贴送油卡全民营销+销售奖励谢谢您的观看!Thank you for coming!