1、北京嘉论 山东威海市沟北地块 市场综合定位报告 北京嘉论-2009 研究中心 本资料仅供北京嘉论指定机构使用，未经北京嘉论公司书面许可，不得在指定机构以外传阅、引用、复制或分发 报告框架 Analyze System 第一部分：开发背景 第二部分：项目土地属性分析 一：威海市宏观背景分析 二：项目基础分析 三：土地属性界定 第三部分：住宅部分研究 一：项目住宅部分定位分析目标客户定位 二：项目住宅部分定位分析市场竞争分析 三：项目住宅部分定位分析开发方向与功能定位 第四部分：商业部分研究 一：项目本体价值分析 二：相关商圈对本项目影响作用分析 三：项目商业需求研究 四：项目商业定位 开发背景 2、北京嘉论 项目原规划解读 北京嘉论 本轮沟通需要解决的问题： 本项目居住用地住宅定位 本项目商业金融用地中商业、酒店式公寓的定位 项目启动时间和开发周期 项目商业、住宅、酒店式公寓定价 本项目客群分析 项目原规划解读及需要解决的问题 项目原规划： 项目原属于沟北村改造项目“北港富海家园”的一部分； 地块由沿海埠路的商业金融用地和东侧的居住用地部分组成； 原指标： 总建13万 回迁3万 2万写字楼 1万住宅 开发10万 6万住宅 2万商业 2万酒店式公寓 项目土地属性分析 1：项目城市经济背景分析 北京嘉论 地理位置 威海市位于山东半岛东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半3、岛和日本列岛隔海相望，西与 烟台市接壤。东西最大横距135公里，南北最大纵距81公里，总面积 5436平方公里，其中市区面积731平方公里。海 岸线长985.9公里。 威海市宏观背景分析城市基本概况：地理、人口 环渤海区域，胶东半岛最东端，“千里海岸线， 一副山水画”，与韩国距离最近的海港城市。 至2008年末，威海市辖文登市、荣成市、乳山市3市和环翠区、威海火炬高技术产业开发区、威海经济技术开发区、威 海工业新区（3个开发区管理委员会是市政府派出机构）4区，共50个镇、18个街道办事处、2536个村民委员会、339 个居民委员会。 数据来源：历年威海市统计年鉴及政府公布信息 北京嘉论 威海市区年人口导入量增长缓慢，每年增长3%左右，从人口规模上看属于小型城市。威海全市目前总人口252万，从 1999年连续10年人口自然负增长，人口平均预期寿命达到75.4岁。处于劳动力供应充裕、人口抚养比