1、版权所有 碧桂园集团 严禁外传 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 从兴宁五华项目看投资拓展之勾地从兴宁五华项目看投资拓展之勾地 2014年8月 目录 一、我们需要什么类型的地？ 二、如何找到符合要求的地？ 三、如何定制利益最大化的项目？ 四、如何实现多赢？ 一、我们需要什么类型的地 （一）最短时间实现集团利益 最大化 （二）最高效率实现团队最大 成就共享 一、我们需要什么类型的地 土地获利倍数土地获利倍数 利润率利润率 同行房企 成就共享成就共享 IRR VS. 碧桂园 土地获取的两大核心评判标准 一、我们需要什么类型的地 1年内实现集团自有资金投入全部回笼年内实现集团自有资金投入全部回笼 成就2、共享内涵成就共享内涵 实现实现成就共享成就共享是获取土地的前提是获取土地的前提 项目累计回笼资金项目累计回笼资金(自有资金投入自有资金投入+ 自有资金按年折算后的金额自有资金按年折算后的金额30%） 暗含快速 周转要求 提供激励 考核导向 成就共享不仅是一个评判标准，更是一套综合管理工具。 一、我们需要什么类型的地 及时将所有能买地的钱及能借到买地的钱去买有成就共享的地。 当年（一年内）将所有的新买地的房子包括地下室100%全部卖掉。 -主席的”1234”指示精神 成就共享 卖得好 选好地 有保障 一、我们需要什么类型的地 售价足够有竞争力 可支撑“1234”， 利润指标符合集团要求 地块干净3、 权属明晰 满足快速开发需求 区域总 对项目的期许 一、我们需要什么类型的地 优质项目的五个特质 有竞争力的预估售价下，测算效益 满足集团要求 市场供需平衡或者供不应求 区位优势明显 土地价格具有竞争力 满足快速开发要求 一、我们需要什么类型的地 选择一块好地，那么多好的因素导致的结果就是 财务指标好 二、如何找到符合要求的地 如 何 找 到 符 合 要 求 的 地 ？ 二、如何找到符合要求的地 从三个方面入手 城市 选择 项目 选择 信息 渠道 二、如何找到符合要求的地（案例兴宁） 经济好（GDP） 体现一座城市的经济发展水平 人口多（市区人口） 人口多带来的刚性需求大 消费强（人均可支配收入） 市场好（价格、容量） 城 市 选 择 二、如何找到符合要求的地（案例兴宁） 年度年度 指标指标 兴宁市兴宁市 20092009年年 20102010年年 20112011年年 梅州八县区排名梅州