房地产拿地十大模式税务分析报告.pdf-地产文库

房地产拿地十大模式税务分析报告.pdf

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上传人：故事编号：163954 2021-07-26 15页 334.04KB

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1、智慧源（深圳）管理顾问股份公司地产财税专家房地产拿地十大模式税务分析智慧源（深圳）管理顾问股份公司地产财税专家一、买地一、买地（一）招拍挂（包括一、二级联动）（二）直接买地。（实际是买项目）二、购买股权（适用有地企业除了地，其他资产较少）二、购买股权（适用有地企业除了地，其他资产较少）（三）购买股权。（四）境外卖股权。智慧源（深圳）管理顾问股份公司地产财税专家三、投资（适用有地企业资产较多的情形）三、投资（适用有地企业资产较多的情形）（五）有地企业将地投资到开发企业，然后卖股权。（六）非地产公司投资到非地产公司，然后同地产企业合并，或申请开发资质。四、分立（适用有地2、企业资产较多的情形）四、分立（适用有地企业资产较多的情形）（七）有地一方先分立，再卖股权。（八）先分立，然后同有地一方合并。五、其他方式五、其他方式（九）合作建房（十）委托代建智慧源（深圳）管理顾问股份公司地产财税专家序号评述评述 1 拿拿地地方方式式最规范的拿地方式。营改增后土地出让金可以递减增值税收入问题问题1 1：土地闲置费问题。：土地闲置费问题。问题问题2 2：契税问题：契税问题。问题问题3 3：考虑拿地的主体问题：考虑拿地的主体问题问题问题4 4：返还的土地出让金问题。：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2010】70号文件。例如，3、某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。思考：思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？（税收风险）问题问题5 5：拆迁补偿问题。：拆迁补偿问题。智慧源（深圳）管理顾问股份公司地产财税专家 2 购买转购买转让土地让土地（项目）（项目）买方：买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。卖方：卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，增值税；第三，土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函【2007】645号、财税【2003】16号）。注意问题：注意问题：（一）卖（一）卖地增值税地增值税的差额征收的差额征收. .1、2016年4月30日前取得的土地按 5%差额征收增值税（财税201647号）；2、2016年5月1日后招拍挂取得的土地差额征收增值税？（二）卖地的土地增值税

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