科学的进行房地产项目定位方案.pdf-地产文库

科学的进行房地产项目定位方案.pdf

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上传人：故事编号：148618 2021-07-04 85页 3.34MB

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1、关于产品定位的思考前策产品部如果范冰冰在这里，今天会场的票价？如果凤姐在这，今天会场的票价？为什么有的饭店，不打广告，却门厅若市为什么有的饭店，天天促销，却冷冷清清销售时流的泪，销售时流的泪，一定是前策定位时脑子里进的水一定是前策定位时脑子里进的水芙蓉姐姐芙蓉姐姐近照所有库存，所有库存，问题一定出在前策定位问题一定出在前策定位过去常用的几种定位逻辑依据地块属性推导定位依据市场调研推导定位依据客户调研推导定位根据地块属性做定位案例：济南央墅根据地块属性做定位案例：厦门万科湖心岛根据地块属性做定位案例：诸多地王项目青岛紫御观邸青岛紫御观邸北京2、九号公馆北京九号公馆根据地块属性推导定位背后的逻辑：好环境，高价地，一定要做大户型，因为大户型=高溢价？根据地块属性推导定位的逻辑：我有一块面，这块面很好、很贵，因为面很贵，所以我只能做一个大面包，不能做几个小面包。因为买大面包的客户有钱，所以大面包可以卖得更贵。？大户型=高溢价？ - 过去十年，上百个项目的实践证明，不一定！不一定！ - 同一小区同一楼型，中小户型售价高于大户型的比例，还要超过70%。户型大小和售价高低户型大小和售价高低毫无关系！毫无关系！根据地块自然属性和经济属性，推导定位是无逻辑、错误的过去这些年，中国地产界已经付出了数千亿的代价许多定位3、报告的格式：第一章，近几年房价稳中有升；第二章，区域热点不断；第三章，地块东南西北都有啥；第四章，周边项目有大户型也有小户型；第五章，客户层是25-50岁为主；第六章，结论：户型配比如何如何。前五章和结论到底是何关系？说不清楚。前五章和结论到底是何关系？说不清楚。依据市场调研做定位的问题之一：无逻辑周边竞品供应结构房型房型建筑建筑面积面积套数套数比例比例两室二厅一卫 9619222% 12510212% 三室二厅二卫 1288810% 14429333% 160526% 17613415% 四室340222% 合计合计883883100% 第 23 页周边竞品中唯一的小三房：销售较差面积： 110平米三房户型三房户型竞品产品配比竞品产品配比数据来源：哈尔滨华天房地产策划公司我项目小三房：去化最快，单价最高市场数据不全导致难以推导定位我司以三四五线城市为

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