1、亿达豪宅项目营销执行报告亿达豪宅项目营销执行报告 2 报告背景报告背景 第一阶段第一阶段 项目整体定位和发展战略项目整体定位和发展战略 第二阶段第二阶段 物业发展建议物业发展建议 项目营销战略项目营销战略 营销执行营销执行 关键动作关键动作 第三阶段第三阶段 营销总纲营销总纲 已完成工作已完成工作 已完成工作已完成工作 发展战略发展战略 物业发展建议物业发展建议 营销战略与策略营销战略与策略 基础研究基础研究 项目定位及发展战略项目定位及发展战略 经济测算经济测算 本阶段开展工作本阶段开展工作 第四阶段第四阶段 营销执行营销执行 已完成工作已完成工作 3 结论回顾结论回顾 大连新国际豪宅大连新2、国际豪宅 定定 位位 市场结论市场结论 项目的目标使项目的竞争圈层拉至全市豪宅范筹，并处于激项目的目标使项目的竞争圈层拉至全市豪宅范筹，并处于激 烈直面竞争中烈直面竞争中; ; 竞争项目的外部资源较本案具明显优势；传统大连的豪宅一竞争项目的外部资源较本案具明显优势；传统大连的豪宅一 是占据市中心成熟地段二是具海景天然景观资源；是占据市中心成熟地段二是具海景天然景观资源； 项目所在区域高知人文圈的形象定位在市场上具一定的影响项目所在区域高知人文圈的形象定位在市场上具一定的影响 力，但进一步拉高项目至豪宅的定位，区域价值的支撑必须力，但进一步拉高项目至豪宅的定位，区域价值的支撑必须 重新挖掘整合；3、重新挖掘整合； 鉴于目前大连商品房市场惰性的营销表现，本项目的营销战鉴于目前大连商品房市场惰性的营销表现，本项目的营销战 略方向定为借营销发力重塑区域和产品价值。略方向定为借营销发力重塑区域和产品价值。 4 新政影响解读新政影响解读 豪宅价格继续上涨。豪宅价格继续上涨。由于土地的供应，要求70%的建筑面积，必须开发小型住宅，这 意味着将来豪宅大面积的土地供应将会很少，未来豪宅的供需状况不足导致豪宅价格上涨。 豪宅在短期内销售受阻，长期市场看好。豪宅在短期内销售受阻，长期市场看好。短期投资者的退出和消费者的观望情绪会 让市场陷入一种价格胶着状态，但时间和市场对这种状态会快速消化。由于缺少豪宅市场供 应的缺少，一手豪宅仍然看好，二手豪宅从中长期来看也会持续活跃 ; 产品开发重新设计。产品开发重新设计。对开发商来讲，所谓的定位和产品的规划设计方面，我们必须要改 变策略，利用这种政策缝隙，在产品的