1、 1 济南市五顶茂岭山庄住宅小区项目可行性分析济南市五顶茂岭山庄住宅小区项目可行性分析 一、一、总论总论 （一） 工程概况 1 项目名称：济南市五顶茂岭山庄住宅小区 2 建设地点：济南市工业南路 562 号 3 建设单位：开元房地产开发公司 4 工程概况： 项目占地 24900 ， 总建筑面积 42600 ， 其中小高层住宅 23600 ， 多层住宅 16800 。工程总投资 13730.07 万元，每平方米造价 3223.02 元。 5 资金来源：企业项目资本金 2000 万，不足部分由商业银行贷款及预售房款解决。 （二） 可行性研究报告编制依据 1. 开元房地产开发公司与济南市第五化工厂签2、订的国有土地使用权转让合同 ； 2. 济南市规划设计院工业南路沿线控制性详细规划 ； 3. 济南市建筑工程学院设计研究院 “五顶茂岭山庄住宅小区” 项目初步规划方案 ； （三） 可行性研究报告研究范围 根据项目建议书批复和初步规划方案， 本研究工作范围主要是住宅市场分析及营 销战略，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 （四） 可行性研究结论 根据收益计算，税后项目的财务内部收益率为 13.37%，财务净现值（Ic=12） 107.03 万元，投资回收期 3.97 年，其经济效益良好，项目可行。 （五） 主要经济技术指标 （见表 1） （六） 存在问题和建议 从目前房地产市场分析，商品住宅3、结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案 规划时对初步确定的住宅户型和功能标准做进一步的市场调研， 要根据市场变化做 出更为准确的市场定位。 二、二、市场分析与营销战略市场分析与营销战略 （一） 济南市当前住宅市场分析 济南市住房市场的发展状况有以下特点： 1. 政策的效应作用非常显著； 2. 市场比较明显地处于景气状态； 3. 个人购房比例大幅度提升（如图 1 所示） ； 4. 商品房以“白领阶层”和私营企业主为购买主体。 表 1 项目经济技术指标项目经济技术指标 序 号 项 目 名 称 单 位 指 标 1 总占地面积 平方米 24900 2 总建筑面积 平方米 42600 3 建筑容积率 1.3 4 绿化面积 平方米 2010 5 综合售价 小高层住宅 多层住宅 配套公建 元/平方米 元/平方米 元/平方米 4200 3500 5000 6 建设投资 万元 13730.07 2 7 每平