1、2011年7月华远华中心写字楼物业定位建议写字楼物业定位研究写字楼物业条件说明写字楼物业条件说明n 规模：共规模：共2栋，约栋，约14.5万平米万平米n 形象：高档甲级写字楼形象：高档甲级写字楼地块编号地块编号占地面积占地面积用地面积用地面积基地面积基地面积总建面积总建面积商业商业写字楼写字楼酒店酒店4 4号地块号地块14,000 14,000 9,100 9,100 5,700 5,700 151,000 151,000 11,000 11,000 85,000 85,000 55,000 55,000 5 5号地块号地块21,700 21,700 11,000 11,000 6,500 62、,500 95,400 95,400 35,400 35,400 60,000 60,000 合计合计35,700 35,700 20,100 20,100 12,200 12,200 246,400 246,400 46,400 46,400 145,000 145,000 55,000 55,000 项目整体形象项目整体形象湖南湖南CBDCBD，城市高端综合体，城市高端综合体长沙的CBD是“芙蓉CBD”小十字而湖南CBD是小十字延展开的大十字城市综合体代表，城市中心的核心268米的高度的城市新地标唯一的LEEDCS绿色环保单体建筑以高端“城市地标”形象为快速发展的长沙引入更具竞争力的商务办3、公模式写字楼属性界定写字楼属性界定传统核心圈内的城市地标建筑群传统核心圈内的城市地标建筑群长沙黄金商务主轴上的超大型甲级写字楼群长沙黄金商务主轴上的超大型甲级写字楼群定位前提定位前提1 1、商业部分以持有经营为主，酒店部分定向开发，不作重点研究分析。、商业部分以持有经营为主，酒店部分定向开发，不作重点研究分析。具高增值的商业，近16万体量，发展商将以招商持有经营为主要开发策略；55.万酒店为香格里拉品牌定制，其开发定位已明晰，不作为本案研究重点。2 2、通过市场需求分析，确保写字楼物业在利润最大化的前提下，有效实现快速去化、通过市场需求分析，确保写字楼物业在利润最大化的前提下，有效实现快速去化4、长沙高端综合体的写字楼物业均集中在未来2-3年上市，未来供应量巨大，如何结合客户需求特征，确保利润前提实现快速去化，是本案定位的关键。4-5号地块：号地块：高端专业写字楼客户关注重点：物业的形象、配套及综合性价比高端写字楼客户关注度：形象20%、价格15%、配套14%、地段13%、交通物管12%、停车场8%、智能化5%。（资料来自合富辉煌高端客户访谈）置业动机置业动机自用：企业升级及品牌形象展示（物业冠名、整层持有）自用：企业升级及品牌形象展示（物业冠名、整层持有）投资：保值增值及投资回报（能吸引实力企业关注）投资：保值增值及投资回报（能吸引实力企业关注）区位选择区位选择交通方便；交通方便；商5、务配套和生活配套较为成熟；商务配套和生活配套较为成熟；政府规划利好政府规划利好产品需求产品需求写字楼的写字楼的5A5A智能化配备及硬件配套要营造便捷、舒适的商务环境；智能化配备及硬件配套要营造便捷、舒适的商务环境；对于空调、电梯、大堂、停车位、要求满足高频率的使用要求；对于空调、电梯、大堂、停车位、要求满足高频率的使用要求；写字楼面积区间要合适公司的发展；写字楼面积区间要合适公司的发展；写字楼要用商务中心、会议中心；写字楼要用商务中心、会议中心；写字楼外立面要好，昭示性要强；写字楼外立面要好，昭示性要强；高端专业写字楼客户需求特征未来发展对写字楼市场的影响未来发展对写字楼市场的影响n市场：产业6、发展继续带动专业写字楼需求增长，高端写字楼发展前景广阔二三产业均衡发展，共同推进城市化进程；高附加值的现代服务业将扩大市场对于专业写字楼的需求；十二五规划加快发展现代服务业，大力发展金融、信息、创意设计等，加快发展楼宇经济，培育和催生一批具有国际影响的商务楼宇，未来五年长沙高端写字楼的发展前景广阔；n客户：大型生产服务性企业及本土实力民营企业将成为高档、中高档写字楼的主要客群 伴随泛珠三角区域合作的推进，各类大型的伴随泛珠三角区域合作的推进，各类大型的IT通信、商务服务、金融及房地产企业等，仍将通信、商务服务、金融及房地产企业等，仍将是未来长沙高档或顶级专业写字楼的重要消费群体；是未来长沙高档7、或顶级专业写字楼的重要消费群体；在长株潭被评为两型试验区的发展机遇下，大量民营企业快速成长，将产生更多形像宣传和品牌塑造的需要，将产生较大的中高档专业写字楼需求；国家对长沙政策倾斜，也为跨国企业、台资等入驻带来机遇；内源型经济特征及生产性服务业发展滞后的现况，使得现阶段写字楼的主要支撑仍来自中等规模公司；n产品：高标准的硬件配置及完善的物业服务是发展重点。从城市的经济发展规律来看，高标准的硬件配置以及完善的物业服务将是专业写字楼发展的重要方向；现阶段以中型规模公司为主体的终端用户群体，决定其了对形象、面积、价位的综合需求，成本与质素的平衡是关键所在。写字楼定位特征研究写字楼定位特征研究城市属性8、需求面积区间需求面积区间承受价格水平承受价格水平建筑规划指标建筑规划指标设计硬件标准设计硬件标准高端写字楼客户实力明显，需求的办公面积偏大，主要以国内外大型企业分公司或办事高端写字楼客户实力明显，需求的办公面积偏大，主要以国内外大型企业分公司或办事处为主，其次是中等规模的金融、房产企业；处为主，其次是中等规模的金融、房产企业；长沙写字楼市场长沙写字楼市场高端写字楼租户面积需求高端写字楼租户面积需求写字楼入驻企业总数办公面积100-200200-300300-500500-10001000-30003000以上运达广场332015970中天广场66420122100第一大道4227110031芙9、蓉国豪庭7000043顺天财富790620683亚大时代5541100121金源酒店220512500合计304112793922448以上7家写字楼中，办公面积在100-200的企业数量最多，达到112家，主要集中在中天广场、亚大时代、第一大道；200-300的企业79家，主要集中在顺天国际财富中心、第一大道；300-500的企业39家，主要集中运达广场、金源酒店、第一大道；500-1000的企业22家，主要集中在运达广场；1000以上或整层的企业共52家，主要集中在亚大时代、中天广场和顺天国际。高端专业写字楼客户需求面积：中等企业主要集中在300-500平米之间，大型企业集中在500-1010、00平米及1000平米以上客户的需求面积：中小企业需求面积150-300平米占比40%；中等企业需求面积300-500平米，占比30%，大型企业需求面积500-1000平方，占比18%，另1000平方以上的，占比6%。目前市场上高端写字楼的客户特征归纳：目前市场上高端写字楼的客户特征归纳：客户分析客户分析n 租户特征一：100-300平米、300-500平米的中小创业型企业为主；n 租户特征二：300-500及整层租户主要以通讯、金融及房地产业为主；n 租户特征三：500-1000平米、1000以上整层租、购主要以中大型金融、投资、地产、外资企业为主。n 购买客户特征一：100-300个体投资11、物业后期升值潜力及长期租金回报n 购买客户特征二：300以上以驻长本地企业及境外大中型企业自用。企业特征企业特征写字楼要求写字楼要求与项目的匹配性与项目的匹配性中大型实力中大型实力企业企业实力雄厚，资金充裕，实力雄厚，资金充裕，注意对其形象的维护注意对其形象的维护看中区域与档次，选择中央商务区看中区域与档次，选择中央商务区的高档甲级写字楼；对写字楼的环的高档甲级写字楼；对写字楼的环境、配套、个性化也有较高要求境、配套、个性化也有较高要求强强高速发展中高速发展中等规模公司等规模公司处于快速发展阶段，需处于快速发展阶段，需要档次较高的写字楼来要档次较高的写字楼来为其发展提供较好的平为其发展提供较好12、的平台台偏好选择有利于提高企业形象的写偏好选择有利于提高企业形象的写字楼，但对租金、售价又比较敏感，字楼，但对租金、售价又比较敏感，CBDCBD区域的中高档、形象好、配套区域的中高档、形象好、配套服务齐的写字楼受到欢迎服务齐的写字楼受到欢迎强强刚刚起步的刚刚起步的小型公司小型公司注重成本控制，企业形注重成本控制，企业形象的重要性暂未体现，象的重要性暂未体现，对空间的需求也不高对空间的需求也不高价格实惠的中低档写字楼价格实惠的中低档写字楼弱弱个人工作室个人工作室对企业形象没有太多要对企业形象没有太多要求，办公面积需求不大，求，办公面积需求不大，工作时间自由工作时间自由办公、居住一体的办公、居住一13、体的SOHOSOHO工作间工作间弱弱客户客户群特征与项目价值匹配分析群特征与项目价值匹配分析项目名称写字楼面积（万）标准层面积（）净高（米）电梯数量电梯服务面积（）车位数车位配比物业费（元/月）物业管理公司芙蓉国豪庭芙蓉国豪庭3.643.64130013002.62.66 660666066和酒店共和酒店共用用和酒和酒店共店共用用3.53.5阳光酒店阳光酒店物业物业运达国际广运达国际广场场3.153.15130013002.62.65 5630063002532531191195 5长沙水青长沙水青木化木化中天广场中天广场4.54.5200020002.72.77 7640064009009014、0（与公（与公寓共用）寓共用）共用共用3.4-3.63.4-3.6绿城物业绿城物业长沙写字楼市场长沙写字楼市场代表物业指标代表物业指标长沙专业写字楼市场仍处于发展起步阶段，基本符合甲级写字楼标准仅芙蓉国豪庭、运达国际长沙专业写字楼市场仍处于发展起步阶段，基本符合甲级写字楼标准仅芙蓉国豪庭、运达国际广场、中天广场，近期内部认购的有泊富广场及运达中央广场，其余大部分写字楼介于乙级与广场、中天广场，近期内部认购的有泊富广场及运达中央广场，其余大部分写字楼介于乙级与丙级水平，不作重点研究；丙级水平，不作重点研究；从上述项目硬件设施可见，整体专业水平与北京、上海、广州等一线城市仍有明显的差距。在需求旺盛15、的现阶段市场，高端写字楼销售方式以整层销售为主，其次分割以每层的四分在需求旺盛的现阶段市场，高端写字楼销售方式以整层销售为主，其次分割以每层的四分之一、二分之一为主之一、二分之一为主参考项目：运达国际写字楼销售情况参考项目：运达国际写字楼销售情况长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析销售方式销售方式项目项目主要销售方式主要销售方式销售面积主力区销售面积主力区间间中天广场中天广场整层销售整层销售1000-20001000-2000运达国际写字运达国际写字楼楼分割销售四分之一为主分割销售四分之一为主300-1300300-1300芙蓉国豪庭芙蓉国豪庭整层销售，其次二分之一为整层销售，其次二分之一为主16、主500-1300500-1300运达中央广场运达中央广场整层销售为主整层销售为主1000-19001000-1900泊富国际广场泊富国际广场整层销售为主整层销售为主1000-20001000-2000主力面积区间主力面积区间中小型企业办公需求中小型企业办公需求主力区间主力区间大中型企业办公需求大中型企业办公需求主力区间主力区间大型、国际型企业办公需求大型、国际型企业办公需求主力区间主力区间100-200100-200200-300200-300300-500300-500500-1000500-10001000-30001000-300030003000以上以上顶级写字楼物业顶级写字楼物业不17、考虑不考虑不考虑不考虑产品区间产品区间主力产品区间主力产品区间组合处理组合处理销售模式销售模式不考虑不考虑不考虑不考虑低层低层1/41/4或或1/21/2中层中层1/21/2或整层或整层连层连层5A5A写字楼物业写字楼物业不考虑不考虑产品区间产品区间主力产品区间主力产品区间主力产品区间主力产品区间组合处理组合处理销售模式销售模式不考虑不考虑低层低层1/61/6或或1/41/4中层中层1/41/4或或1/21/21/21/2或整层或整层连层连层项目物业主力面积区间及销售模式选择目标目标：目标：重点锁定具实力的品质客户，主要重点锁定具实力的品质客户，主要500-1000500-1000、1000118、000以上客户需求，提供少量以上客户需求，提供少量300-500300-500选择。选择。写字楼定位特征研究写字楼定位特征研究城市属性需求面积区间需求面积区间承受价格水平承受价格水平建筑规划指标建筑规划指标设计硬件标准设计硬件标准代表性综合体价格说明代表性综合体价格说明项目名称项目名称价格（元价格（元/）住宅住宅公寓公寓写字楼写字楼商业商业北辰三角洲北辰三角洲1100011000（一线江景豪宅）（一线江景豪宅）未定未定未定未定未定未定世贸滨江世贸滨江未定未定未定未定未定未定1 1层层16000-4900016000-49000 2 2层层19000-4600019000-46000 3F13019、00-17000 3F13000-17000 4F11000-17000 4F11000-17000泊富广场泊富广场无无预计预计1600016000（精装修）（精装修）内部售价约内部售价约14000-14000-1500015000（待备案确认）（待备案确认）未定未定万达广场万达广场14000-1500014000-15000（精装修）（精装修）未定未定未定未定B B区沿街商铺年初已售罄，区沿街商铺年初已售罄，均价均价5000050000保利南湖广场保利南湖广场1400014000未定未定未定未定未定未定运达中央广场运达中央广场1600016000（精装修）（精装修）未定未定基本售罄基本售罄,20、参考均价约参考均价约1500015000（待备案确认）（待备案确认）未定未定除世贸滨江以外，已开盘的高端综合体项目均以住宅作为首批入市产品，价格均达到万元以除世贸滨江以外，已开盘的高端综合体项目均以住宅作为首批入市产品，价格均达到万元以上，精装修均价普遍在上，精装修均价普遍在14000-1600014000-16000元元/，毛坯房普遍在，毛坯房普遍在11000-1400011000-14000元元/；商业暂时仅有世贸及万达推出，其中万达一层街铺均价商业暂时仅有世贸及万达推出，其中万达一层街铺均价5 5万元万元/，世贸分楼层，世贸分楼层1-51-5万不等；万不等；写字楼大多采用内部暗卖形式，均21、价写字楼大多采用内部暗卖形式，均价14000-1500014000-15000元元/不等（部分数据待备案确认）；不等（部分数据待备案确认）；公寓多为精装修，预计均价在公寓多为精装修，预计均价在10000-1600010000-16000元元/左右。左右。高端写字楼高端写字楼（重点）（重点）项目名称项目名称整层面积（）整层面积（）销售方式销售方式分割后单元面积分割后单元面积区间（）区间（）推货推货目前销售总量目前销售总量北辰三角洲北辰三角洲未售未售未售未售世贸滨江世贸滨江未定未定未定未定未定未定未售未售未售未售复地项目复地项目未定未定未定未定未定未定未售未售未售未售泊富广场泊富广场200020022、0整层整层2000200020102010年底起内部锁定年底起内部锁定销销售，均价售，均价14000-1500014000-15000（待备案确认）（待备案确认）80%80%以上以上万达广场万达广场15001500未定未定未定未定未售未售未售未售香港九龙仓香港九龙仓未定未定未定未定未定未定未售未售未售未售保利南湖广场保利南湖广场未定未定未定未定未定未定未售未售未售未售运达中央广场运达中央广场19001900整层整层1900190020112011年初开始关系户年初开始关系户暗推，均价约暗推，均价约1500015000（待备案确认）（待备案确认）100%100%德思勤商业广场德思勤商业广场未定未23、定未定未定未定未定未售未售未售未售目前，高端综合体项目的写字楼产品具体规划并不明晰，仅泊富、万达、运达有部分明确，整层面积目前，高端综合体项目的写字楼产品具体规划并不明晰，仅泊富、万达、运达有部分明确，整层面积均在均在1500-20001500-2000之间，多以整层出售的方式进行销售；之间，多以整层出售的方式进行销售；推售方面，虽未正式开盘，但泊富和运达的写字楼在已内部销售超过半年，并且销售情况较好，其中推售方面，虽未正式开盘，但泊富和运达的写字楼在已内部销售超过半年，并且销售情况较好，其中运达写字楼已经售罄，而泊富写字楼的销售率也在运达写字楼已经售罄，而泊富写字楼的销售率也在80%80%左24、右，成交客户多为合作关系户或实力强劲的专左右，成交客户多为合作关系户或实力强劲的专业投资客户。业投资客户。武广、沪昆、渝长三大高铁线使长沙成为高铁枢纽城市；根据长沙市城市总体规划（2003-2020）（2010年修订），规划范围由原来的2893平方公里扩大至4960平方公里，在规划区范围内将构建一个能承载千万级人口规模的大都市区。都市区是城市建设和重大基础设施的主要集中区，本次增加了长沙县的黄兴镇、安沙镇、跳马乡和干杉乡等四个乡镇，总面积由1450平方公里调整为1930平方公里。中心城区包括了长沙市河东内四区全部，以及岳麓区、望城县、长沙县的一部分，总面积1200平方公里，其中，城市建设用地规25、模为629平方公里，中心城区将承载大约629万人口。高铁交通枢纽城市长沙城市规划发展长沙城市规划发展三大高铁交汇使得长沙成为高铁枢纽城市，未来城市经济的发展将发生翻天覆地的变化；根据城市新规，三大高铁交汇使得长沙成为高铁枢纽城市，未来城市经济的发展将发生翻天覆地的变化；根据城市新规，未来未来1010年内，长沙中心城区人口将由目前的年内，长沙中心城区人口将由目前的239239万迅速增长至万迅速增长至629629万，长沙市区更要成为又一个千万级万，长沙市区更要成为又一个千万级的大都市。的大都市。长沙城市总体规划（长沙城市总体规划（2003-2020）长沙的城市化率位于全省首位，第二产业和第三产业共26、同推动城市化进程长沙的城市化率位于全省首位，第二产业和第三产业共同推动城市化进程城市城市长沙长沙株洲株洲湘潭湘潭城市化率62.23%50.3%49.94%2010年长株潭城市化率比较年长株潭城市化率比较城市化水平%100后期中期初期7030城市化水平的Logistic曲线n在城市经济的推动下，长沙在城市经济的推动下，长沙20102010年城市化率年城市化率62.23%62.23%，比全省高出，比全省高出1919个百分点，在长株潭个百分点，在长株潭城市群中高居首位；城市群中高居首位；n根据城市化水平的根据城市化水平的LogisticLogistic曲线，长沙的城曲线，长沙的城市化水平处在城市化发27、展的中后期，由工业市化水平处在城市化发展的中后期，由工业和第三产业共同促进城市化发展。和第三产业共同促进城市化发展。n城市化发展最根本的动力是社会经济的发城市化发展最根本的动力是社会经济的发展。社会经济推动城市化进程可以分为三展。社会经济推动城市化进程可以分为三个阶段：个阶段：初期：城市的产生和兴起阶段初期：城市的产生和兴起阶段中期：工业化主导城市发展阶段中期：工业化主导城市发展阶段后期：第三产业主导城市发展阶段后期：第三产业主导城市发展阶段数据来源：长沙/株洲/湘潭市统计公报二三产业并重发展，产业结构均衡二三产业并重发展，产业结构均衡n 从2002-2007年，长沙市第三产业发展相对超前，跨28、越了工业化过程，而跳跃发展成为“经济服务化”阶段；n 目前，工业正以高于第三产业的速度发展，逐渐由经济服务化阶段向后工业化转型；n 产业排序上，长沙已由“三二一”的格局转向目前的“二三一”，实现工业和服务业的双核发展；长沙市近年来产业结构比（单位：长沙市近年来产业结构比（单位：%）长沙市近年产业发展速度比较长沙市近年产业发展速度比较数据来源：长沙市统计年鉴重工业、大企业推动的工业化特征，导致大型工业企业对写字楼需求有限，重工业、大企业推动的工业化特征，导致大型工业企业对写字楼需求有限，中小企业将成为主体客户中小企业将成为主体客户近年长沙市工业产值构成（亿元）近年长沙市工业产值构成（亿元）近年长29、沙市规模以上近年长沙市规模以上企业企业工业增加值构成（亿元）工业增加值构成（亿元）数据来源：长沙市统计年鉴n 工业结构出现了由轻工业为中心转向重工业为中心的重工业化过程；n 大企业带动作明显，且随着向后工业化的转型，大企业产值的比例将越来越大；n 三一重工、中联重科等大型工业企业多以“前店后厂”的模式办公，或自建办公物业，因此对高档写字楼的需求有限：有一定经济实力和品牌观念的中小型企业将是写字楼的主体用户之一；n 长株潭进一步融合，更多企业将在长沙设立办事处或分公司，这部分企业将打开写字楼市场的需求。十二五规划：加快发展现代服务业，加快发展楼宇经济；十二五规划：加快发展现代服务业，加快发展楼宇30、经济；生产性服务业将加速发展，为写字楼市场提供坚实基础和潜在的庞大需求生产性服务业将加速发展，为写字楼市场提供坚实基础和潜在的庞大需求n租赁及商务服务业、信息传输及计算机服务和软件业及金融业在省内占有一定的比较优势，且未来可发展空间大；n生产性服务业企业的数量（包括外地入湘企业）、规模及实力将得以扩张和提升，为专业写字楼向更高层次发展提供潜在需求；生产性服务业增速12.7%GDP增速14.8%长沙2010年生产性服务业增速对比“加快发展现代服务业，大力发展现代物流、金融服务、信息服务、科技研发、创意设计、商务会展等生产性服务业，提升发展休闲娱乐、商贸物流、餐饮住宿、装饰装修、汽车服务等生活性服31、务业”加快发展楼宇经济，培育和催生一批具有国际影响和同业聚集效应的商务楼宇。长沙市国民经济和社会发展第十二个五年长沙市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要规划纲要资料来源：湖南省统计信息网长沙的经济环境类似长沙的经济环境类似2004年的广州，写字楼需求即将进入增长阶段年的广州，写字楼需求即将进入增长阶段长沙目前的第三产业比重略低于第二产业，随着三产比重超过二产，写字楼需求即将进入增长的阶段。广州市2004年的经济环境（GDP总量）与整体市场（写字楼销售量）与目前的长沙较为类似，该阶段为发展复苏期，对长沙的写字楼发展具有一定参考性。发展特点：发展特点：高端（含顶级）写字楼开发比重明高端（含顶级32、）写字楼开发比重明显加大，物业品质提升进入快速阶显加大，物业品质提升进入快速阶段。段。写字楼需求保持平稳，参考广州等写字楼需求保持平稳，参考广州等城市成交比例，预计未来城市成交比例，预计未来2-32-3年，长年，长沙市高端写字楼的有效去化量保持沙市高端写字楼的有效去化量保持在在2020万万/年的水平。年的水平。指标指标长沙（长沙（20102010）广州（广州（20042004）广州（广州（20072007）三产/二产0.81.21.45GDP（亿元）4547.064115.817050.78 GDP增长率15.5%15%14.5%人均GDP（元）7.15万元（1.1万美元）5.63万元（68033、0美元）约70000（9302美元）两城市经济指标对两城市经济指标对比比广州历年写字楼竣工及销售面积（万）广州历年写字楼竣工及销售面积（万）竣工面积销售面积199942.9721.47200035.4320.03200122.5213.15200229.4120.07200338.9214.5200442.913.4200523.124.8数据来源：长沙/广州市统计公报、合富辉煌市场积累参考案例：广州经济发展与写字楼发展阶段的关系参考案例：广州经济发展与写字楼发展阶段的关系时间发展阶段经济特征阶段特征客户构成产品档次代表楼盘19951999快速启动及回落阶段nGDP：1252.71亿n三产/二34、产：1.04n人均GDP：19370元n1992年南巡后，房地产投资开发火热，受房地产的影响，写字楼市场迅速发展；n经历1998年的发展顶峰后，东南亚金融危机爆发，受局势影响，写字楼市场回落；n港资企业n本地中小型企业n国内公司在广州的办事处n甲、乙级写字楼共同发展，中档、中高档并存n代表楼盘：好世界广场、世贸中心、电子大厦20002004发展复苏阶段nGDP：2383.07亿n三产/二产：1.2n人均GDP：34500元n随着广州投资环境逐渐向好，市场出现增长态势，新供应面积、成交量和成交均价皆呈现阶梯性增长，空置率也有所下降；nIT通信等高科技产业、房地产等朝阳和支柱产业n国际、国内知名大35、型企业n甲级写字楼出现并逐渐占据主流n代表楼盘：中信广场、市长大厦、大都会广场2005至今发展快速阶段nGDP：5115.75 亿n三产/二产：1.4n人均GDP：68162元nCEPA协议的签订,泛珠三角战略的提出,广州“申亚”成功，“住禁商”实施，写字楼市场持续升温；n珠江新城板块的写字楼地块开发量大增，预示着写字楼供应已经进入较高水平n国外和国内的高尖端客户，世界的500强企业n金融投资、通信、贸易、科技服务、制造业等行业 n甲级写字楼为主；顶级写字楼为辅，整体品质不断提升；n受“住禁商”影响，乙级写字楼也得以发展n代表楼盘：发展中心、富力盈隆、珠江新城双子塔数据来源：合富辉煌市场积累生36、产性服务业企业成为主流客户高品质写字楼是未来发展方向产品适度超前，既不脱离现状，又具备持续发展空间内源型经济特征明显，写字楼需求以内源型经济特征明显，写字楼需求以“内需内需”为主为主长沙市近长沙市近GDPGDP及增长率（亿元）及增长率（亿元）数据来源：长沙市统计年鉴20102010年长沙市年长沙市GDPGDP构成构成nGDPGDP在同类城市中位于前列，近几年来以高在同类城市中位于前列，近几年来以高于于15%15%的年均增幅平稳快速增长；的年均增幅平稳快速增长；n城市发展主要依靠固定资产投资和社会消城市发展主要依靠固定资产投资和社会消费的拉动，进出口贸易总额占费的拉动，进出口贸易总额占GDPGD37、P的比例较的比例较小，对城市经济的拉动较弱，内源型经济小，对城市经济的拉动较弱，内源型经济特征明显特征明显;n相对封闭的商务环境使得目前对写字楼的相对封闭的商务环境使得目前对写字楼的需求仍以需求仍以“内需内需”为主，但快速发展的经为主，但快速发展的经济将造就更多现代化企业及带来更多外部济将造就更多现代化企业及带来更多外部需求。需求。韶山路芙蓉路五一大道第一大道华美欧国际华美欧国际银华大酒店银华大酒店长沙现阶段写字楼分布长沙现阶段写字楼分布长沙写字楼主要分布于五一路、芙蓉路及韶山路沿线。由五一广场向外辐射，在主要交通干长沙写字楼主要分布于五一路、芙蓉路及韶山路沿线。由五一广场向外辐射，在主要交通38、干线沿线逐渐形成三个城市商务聚集区。线沿线逐渐形成三个城市商务聚集区。五一广场商务区芙蓉路金融商务圈韶山路商务圈定王大厦定王大厦舜天国际舜天国际华侨国际华侨国际友阿大厦友阿大厦城市之心城市之心新世纪大厦新世纪大厦弘林中心弘林中心新世纪康年新世纪康年佳天国际佳天国际都市阳光都市阳光华侨大厦华侨大厦金源酒店金源酒店湖南文化湖南文化大剧院大剧院凯旋国际凯旋国际华天酒店华天酒店通城国际通城国际大酒店大酒店中天广场中天广场泰贞国际泰贞国际金融中心金融中心名名汇达汇达联合联合商厦商厦平和堂平和堂中隆国际中隆国际泊富国际泊富国际金阳大厦金阳大厦广阔大厦广阔大厦JFJF联合中心联合中心运达国际运达国际长沙写字39、楼市场分析长沙写字楼市场分析20112011年供需分析年供需分析供应量（）销售量（）2011年存量（）备注专业写专业写字楼字楼华晨双帆国际大厦华晨双帆国际大厦21668.5821668.5821668.5821668.580 0纯写字楼，总体量约纯写字楼，总体量约3.63.6万万，开发商持有约，开发商持有约1.51.5万万运达国际新城运达国际新城684006840068400684000 0专业写字楼专业写字楼泊富国际广场泊富国际广场100000100000约约8000080000约约2000020000专业写字楼专业写字楼御邦国际广场御邦国际广场2510125101223682236827340、32733专业写字楼专业写字楼商住公商住公寓寓嘉盛国际广场嘉盛国际广场47712.3647712.3647712.3647712.360 0商住公寓商住公寓君泰大厦君泰大厦19472194721858218582890890商住公寓商住公寓明城国际中心明城国际中心712247122458692586921253212532商住公寓商住公寓人瑞潇湘国际人瑞潇湘国际484114841148411484110 0商住公寓商住公寓五一中央领御五一中央领御5520755207526725267225352535商住公寓商住公寓泉昇同福大厦泉昇同福大厦（16-29F16-29F）125131251349041、0490076127612商住公寓商住公寓合计46.97万35.5万4.63万20102010年还是以商住型公寓为主的写字楼市场；年还是以商住型公寓为主的写字楼市场；20112011年，专业写字楼逐渐成为供求主力，年，专业写字楼逐渐成为供求主力，但整体市场存量较少，仅为但整体市场存量较少，仅为4.634.63万方，万方，20112011年写字楼市场整体呈供不应求的状态。年写字楼市场整体呈供不应求的状态。数据来源：0731房产网长沙写字楼供应情况长沙写字楼供应情况预计预计2012-20132012-2013年入市的写字楼面积约年入市的写字楼面积约71.5771.57万，主要以中高档为主，其中甲级42、写字楼万，主要以中高档为主，其中甲级写字楼代表项目有三个，运达与泊富由于已提前开始内部认购，令市场实际供应量略减。代表项目有三个，运达与泊富由于已提前开始内部认购，令市场实际供应量略减。项目项目位置位置区域区域写字楼建筑写字楼建筑面面积（万）积（万）入市时间入市时间档次档次财富岳麓财富岳麓 岳麓区区政府东侧岳麓区区政府东侧 市府区域市府区域8.29 8.29 20112011年底年底中高端中高端御邦国际广场御邦国际广场天心新姚南路天心新姚南路222222号号南城省府片南城省府片区区2.82.8在售在售高端高端湘腾中心广场湘腾中心广场金星大道与桐梓破路交汇处金星大道与桐梓破路交汇处麓北市府麓北市43、府4.84.820122012年年中高端中高端长沙报业文化大长沙报业文化大厦厦蔡锷中路蔡锷中路161161号号五一商务圈五一商务圈6.36.320122012年年年年底底/深国投商业中心深国投商业中心韶山中路韶山中路421421号号韶山路商圈韶山路商圈5.05.020122012年年年年底底高端高端绿地中央广场绿地中央广场岳麓市府东岳麓大道与银杉路交汇岳麓市府东岳麓大道与银杉路交汇处处市府区域市府区域101020112011年底年底/运达国际新城运达国际新城长沙市雨花区长沙大道东侧长沙市雨花区长沙大道东侧武广新城武广新城6.486.48内部已售内部已售罄罄顶级（顶级（248.8248.8米）米44、）新天地大厦新天地大厦芙蓉中路芙蓉中路芙蓉路商务芙蓉路商务圈圈3.353.3520112011年年年年底底/华创巨隆项目华创巨隆项目芙蓉中路芙蓉中路五一商务圈五一商务圈14.8514.852012+2012+顶级（顶级（268268米）米）泊富广场泊富广场长沙市开福区芙蓉北路长沙市开福区芙蓉北路564564号号五一商务圈五一商务圈9.79.7内部认购内部认购顶级（顶级（228228米）米）合计合计71.5771.57长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析2012-20132012-2013年潜在供应量年潜在供应量（2012-20132012-2013年优质写年优质写字楼供应量）字楼供应量）20145、4-20152014-2015年各高端综合体项目写字楼集中供应，以顶级、超高层写字楼为主，保守估计年各高端综合体项目写字楼集中供应，以顶级、超高层写字楼为主，保守估计约约102.5102.5万，长沙写字楼发展将达到首个峰值，打破现有市场需求关系，将处于明显供万，长沙写字楼发展将达到首个峰值，打破现有市场需求关系，将处于明显供大于需的需求发展回落阶段。大于需的需求发展回落阶段。项目项目板块板块占地面积占地面积（万）（万）写字楼建筑面积（万）写字楼建筑面积（万）工程进度工程进度预计上市预计上市时间时间档次档次泰贞国际金融中心泰贞国际金融中心 五一商务五一商务区区0.910.91总总20.3720.46、37，写字楼约，写字楼约6.0 6.0 筹建筹建2013+2013+顶级（顶级（210210米）米）保利南湖广场保利南湖广场 南湖片区南湖片区8.3 8.3 5.05.0筹建筹建2013+2013+顶级（顶级（200200米）米）德思勤广场德思勤广场南城板块南城板块30.030.04040在建在建2013+2013+顶级顶级万达广场万达广场中心区域中心区域12.1712.171717商业在建商业在建2013+2013+顶级顶级华远华中心华远华中心中心区域中心区域84.484.414.514.5一期住宅在一期住宅在建建2014+2014+顶级（顶级（268268米）米）北辰三角洲北辰三角洲新河三47、角新河三角洲洲78.6778.672020住宅在建住宅在建2014+2014+顶级（顶级（320320米）米）九龙仓东牌楼九龙仓东牌楼东城板块东城板块11.9811.98总建筑面积总建筑面积7070，写字楼待，写字楼待定定筹建筹建2013+2013+/复地项目复地项目中心板块中心板块5.075.07商业商业9.529.52，写字楼待定，写字楼待定筹建筹建2013+2013+/世茂滨江新城世茂滨江新城金星北金星北16.4316.43商业商业31.931.9，写字楼待定，写字楼待定在建在建2013+2013+/合计合计102.5102.5（2014-20152014-2015年优质写字楼供应量）年48、优质写字楼供应量）长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析2014-20152014-2015年潜在供应量年潜在供应量专业写字楼的溢价能力最强，但整体销售速度较慢专业写字楼的溢价能力最强，但整体销售速度较慢，20112011年运达国际新城作为销售最快的专业写年运达国际新城作为销售最快的专业写字楼，月均销售约字楼，月均销售约2 2万平米，三月内已基本售罄，销售价格约万平米，三月内已基本售罄，销售价格约1500015000元元/（待备案确认）。（待备案确认）。长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析销售价格销售价格项目项目开盘时间开盘时间写字楼面写字楼面积（万）积（万）所属商务所属商务圈圈销售周期销售周期49、销售率销售率主要销售主要销售方式方式月均去月均去化化（万）（万）销售均价销售均价（元（元/）专业专业写字写字楼楼中天广场中天广场20082008年年5 5月月4.54.5五一广场五一广场商务圈商务圈2424个月个月100%100%整层销售整层销售0.190.191103811038红星现代商红星现代商务中心务中心20092009年年1212月月2.832.83韶山路商韶山路商圈圈1515个月个月100%100%分割销售分割销售0.190.193.53.5米层高米层高5800-59005800-59005.55.5米层高米层高7800-79007800-7900华晨双帆国华晨双帆国际际2010250、010年年7 7月月3.63.6高桥片区高桥片区8 8个月（化去个月（化去2.22.2万）万）60%60%（40%40%为开发商为开发商持有）持有）分割销售分割销售0.280.2895009500运达国际新运达国际新城城20112011年上年上半年内部半年内部认购认购6.846.84武广片区武广片区不到不到3 3个月个月100%100%整层销售整层销售2 21500015000（待备案确（待备案确认）认）泊富国际广泊富国际广场场20112011年上年上半年内部半年内部认购认购1010伍家岭商伍家岭商圈圈半年半年80%80%整层销售整层销售1.31.314000-1500014000-1500051、（待备案确（待备案确认）认）御邦国际广御邦国际广场场20102010年年1111月月5.695.69省府省府-红星红星1.61.636%36%分割销售分割销售0.270.2795009500现阶段代表性优质写字楼租金水平现阶段代表性优质写字楼租金水平项目名称项目名称交付时间交付时间层数层数单层面积单层面积()写字楼面积写字楼面积(万万)租金租金(元元/月月)入住率入住率运达国际广场运达国际广场200620063232130013003.153.15111-120111-120100%100%中天广场中天广场200820082222200020004.54.596-10896-10890%90%52、芙蓉国豪庭芙蓉国豪庭200920092828130013003.643.6412012090%90%合计合计11.2911.29优质写字楼代表项目优质写字楼代表项目u随着长沙城市及经济迅猛发展，高品质写字楼的整体租金及入住率都有明显的提升，未来3-5年，长沙经济保持高速发展，对高端高品质写字楼需求将保持强劲的态势。代表城市销售价格参考代表城市销售价格参考参考参考城市城市参考项目参考项目商务区域商务区域建筑面建筑面积积（万）（万）物业开间物业开间（）（）销售均价销售均价（元（元/）租金均价租金均价（元（元/）层数层数投资投资回报率回报率广州广州保利洛克维广场保利洛克维广场珠江新城珠江新城262653、200-2000200-200032,000 32,000 3131、33336%6%万菱国际中心万菱国际中心天河体育中心天河体育中心2323200-2000200-200035,000 35,000 18018049496%6%中信广场中信广场天河北天河北1717110-1200110-120031,000 31,000 15015080806%6%武汉武汉新天地企业中心商务新天地企业中心商务群群汉口江滩汉口江滩5050500-1500500-150016,500 16,500 11011054548%8%新世界国贸大厦新世界国贸大厦汉口西北湖汉口西北湖15.615.6150-250015054、-250018,000 18,000 12012055558%8%民生大厦民生大厦汉口西北湖汉口西北湖14141000-1000-2100210015,000 15,000 10010068688%8%成都成都时代广场时代广场市中心市中心CBDCBD10.510.5120-1800120-180018,000 18,000 28289%9%力宝大厦力宝大厦人民南路人民南路6.36.3110-2900110-290015,800 15,800 12012023239%9%新希望大厦新希望大厦人民南路人民南路6.66.6240-2900240-290014,667 14,667 11011025255、59%9%武汉、成都与长沙同属内陆一线发展城市，可作为现阶段价格考虑：武汉、成都与长沙同属内陆一线发展城市，可作为现阶段价格考虑：16,00016,000元元/广州城市发展较长沙至少领先广州城市发展较长沙至少领先5 5年，其价格可作为未来发展目标参考：年，其价格可作为未来发展目标参考：32,00032,000元元/代表城市价格承受水平区间代表城市价格承受水平区间参考城市参考城市参考项目参考项目开间下限（）开间下限（）开间上限开间上限（）（）销售均价销售均价（元（元/）下限总价下限总价区间（万区间（万元）元）上限总价上限总价区间（万区间（万元）元）广州广州保利洛克维广场保利洛克维广场20020056、2000200032,000 32,000 640 640 6,400 6,400 万菱国际中心万菱国际中心2002002000200035,000 35,000 700 700 7,000 7,000 中信广场中信广场1101101200120031,000 31,000 341 341 3,720 3,720 武汉武汉新天地企业中心商务群新天地企业中心商务群5005001500150016,500 16,500 825 825 2,475 2,475 新世界国贸大厦新世界国贸大厦1501502500250018,000 18,000 270 270 4,500 4,500 民生大厦民生大厦57、100010002100210015,000 15,000 1,500 1,500 3,150 3,150 成都成都时代广场时代广场1201201800180018,000 18,000 216 216 3,240 3,240 力宝大厦力宝大厦1101102900290015,800 15,800 174 174 4,582 4,582 新希望大厦新希望大厦2402402900290014,667 14,667 352 352 4,253 4,253 武汉、成都主力总价区间：武汉、成都主力总价区间：300-4500300-4500万（现阶段长沙承受主力区间参考）万（现阶段长沙承受主力区间参考）58、广州主力总价区间：广州主力总价区间：600-7000600-7000万（未来长沙承受主力区间参考）万（未来长沙承受主力区间参考）项目主力承接区间与对应面积关系项目主力承接区间与对应面积关系考虑现阶段及未来考虑现阶段及未来3 3年发展趋势，当楼层面积区间控制在年发展趋势，当楼层面积区间控制在20002000/套以内时，市场套以内时，市场承接力度大，整体去化风险可控性强，并能为物业提供足够的价格提升空间。承接力度大，整体去化风险可控性强，并能为物业提供足够的价格提升空间。面积区间面积区间()300 300 500 500 800 800 1,000 1,000 1,300 1,300 1,500 59、1,500 1,800 1,800 2,000 2,000 2,300 2,300 2,500 2,500 3,000 3,000 均价（万元）均价（万元）总价评估总价评估(万元万元)1.50 1.50 450 450 750 750 1,200 1,200 1,500 1,500 1,950 1,950 2,250 2,250 2,700 2,700 3,000 3,000 3,450 3,450 3,750 3,750 4,500 4,500 1.75 1.75 525 525 875 875 1,400 1,400 1,750 1,750 2,275 2,275 2,625 2,625 60、3,150 3,150 3,500 3,500 4,025 4,025 4,375 4,375 5,250 5,250 2.00 2.00 600 600 1,000 1,000 1,600 1,600 2,000 2,000 2,600 2,600 3,000 3,000 3,600 3,600 4,000 4,000 4,600 4,600 5,000 5,000 6,000 6,000 2.25 2.25 675 675 1,125 1,125 1,800 1,800 2,250 2,250 2,925 2,925 3,375 3,375 4,050 4,050 4,500 4,500 61、5,175 5,175 5,625 5,625 6,750 6,750 2.50 2.50 750 750 1,250 1,250 2,000 2,000 2,500 2,500 3,250 3,250 3,750 3,750 4,500 4,500 5,000 5,000 5,750 5,750 6,250 6,250 7,500 7,500 2.75 2.75 825 825 1,375 1,375 2,200 2,200 2,750 2,750 3,575 3,575 4,125 4,125 4,950 4,950 5,500 5,500 6,325 6,325 6,875 6,875 62、8,250 8,250 3.00 3.00 900 900 1,500 1,500 2,400 2,400 3,000 3,000 3,900 3,900 4,500 4,500 5,400 5,400 6,000 6,000 6,900 6,900 7,500 7,500 9,000 9,000 3.50 3.50 1,050 1,050 1,750 1,750 2,800 2,800 3,500 3,500 4,550 4,550 5,250 5,250 6,300 6,300 7,000 7,000 8,050 8,050 8,750 8,750 10,500 10,500 承受区间小结63、：承受区间小结：结合项目写字楼群城市地标的定位及客户需求主力集中在结合项目写字楼群城市地标的定位及客户需求主力集中在300-1000300-1000及及10001000以上两个区间段，以对应承受总价以上两个区间段，以对应承受总价500-3000500-3000万及万及3000-50003000-5000万的万的企业作为主力客户，从而推断标准层面积区间。企业作为主力客户，从而推断标准层面积区间。标准层面积在确保使用品质的前提下，适当压缩单位面积，能有利于标准层面积在确保使用品质的前提下，适当压缩单位面积，能有利于市场去化及提升高端客户的认同度，并能增加销售价格的拓展空间。市场去化及提升高端客户的64、认同度，并能增加销售价格的拓展空间。根据根据7 7、8 8号楼的定位差异，通过不同的比例的分割方式，进行分类营号楼的定位差异，通过不同的比例的分割方式，进行分类营销，从而保证实现价格与去化速度有效结合。销，从而保证实现价格与去化速度有效结合。写字楼定位特征研究写字楼定位特征研究城市属性需求面积区间需求面积区间承受价格水平承受价格水平建筑规划指标建筑规划指标设计硬件标准设计硬件标准整体功能布局整体功能布局图例：图例：甲级写字楼顶级酒店+顶级写字楼+商务配套服务公寓商业4、5号地块布局示意号地块布局示意7号楼位处湘江大道和人民路交叉口，具备高昭示性、通达性、及江景观景支持，而且是唯一按LEED-C65、S绿色生态标准打造的地标超高层物业，应按顶级酒店（商务配套服务公寓）和顶级写字楼标准打造；8号楼位处地块东南角临人民路，昭示性及景观资源稍逊，可考虑规划标准适当控制。7 7号号8 8号号项目定位档次：项目定位档次：5A5A甲级写字楼（以上）甲级写字楼（以上）硬件要求：单台电梯（含货梯）服务面积控制在硬件要求：单台电梯（含货梯）服务面积控制在50005000以内，以内，实用率控制在实用率控制在70%70%以上，争取达到以上，争取达到75%75%。总价控制：单层面积控制在总价控制：单层面积控制在20002000以内。以内。推算依据说明推算依据说明7号楼标准层功能面积测算（理想方案）（见示意图）号楼66、标准层功能面积测算（理想方案）（见示意图）总建总建面积面积单梯单梯服务服务面积面积电梯电梯台数台数管井管井标准标准梯井梯井面积面积前室前室系数系数电梯电梯前室前室面积面积设备间、管井、设备间、管井、走火通道、走火通道、公共卫生间公共卫生间公共公共过道过道实用实用率率标准层标准层面积面积建筑建筑层数层数（层）（层）85000850005000500017174 468682 22042047%7%10%10%70.09%70.09%1580 1580 53.80 53.80 85000850005000500017174 468682 22042047%7%10%10%71.67%71.67%167、800 1800 47.22 47.22 85000850005000500017174 468682 22042047%7%10%10%73.29%73.29%2100 2100 40.48 40.48 85000850005000500017174 468682 22042047%7%10%10%74.50%74.50%2400 2400 35.42 35.42 85000850005000500017174 468682 22042047%7%10%10%75.15%75.15%2600 2600 32.69 32.69 建议：标准层面积建议在建议：标准层面积建议在1600-20001668、00-2000之间。之间。7 7号楼建筑形式（理想方案）号楼建筑形式（理想方案）7 7号楼，写字楼部分与香格号楼，写字楼部分与香格里拉酒店以双子星、高低里拉酒店以双子星、高低搭配方式设计搭配方式设计顶级写字楼国际酒店甲级写字楼本方案将写字楼与国际酒本方案将写字楼与国际酒店分作店分作2 2栋开发，这样可栋开发，这样可适当减少写字楼的单层推适当减少写字楼的单层推售面积，通过总价控制保售面积，通过总价控制保证整体的去化速度。证整体的去化速度。但该方案对原规划设计有但该方案对原规划设计有较大的调整要求。较大的调整要求。总建总建面积面积单梯单梯服务服务面积面积电梯电梯台数台数管井管井标准标准梯井梯井面积69、面积前室前室系数系数电梯电梯前室前室面积面积设备间、管井、设备间、管井、走火通道、走火通道、公共卫生间公共卫生间公共公共过道过道实用实用率率标准层标准层面积面积建筑建筑层数层数（层）（层）1400001400006000600023 23 4 493 93 2 2280 280 7%7%10%10%69.98%69.98%2150 2150 65.12 65.12 1400001400006000600023 23 4 493 93 2 2280 280 7%7%10%10%71.33%71.33%2400 2400 58.33 58.33 1400001400006000600023 23 70、4 493 93 2 2280 280 7%7%10%10%72.63%72.63%2700 2700 51.85 51.85 1400001400006000600023 23 4 493 93 2 2280 280 7%7%10%10%73.67%73.67%3000 3000 46.67 46.67 1400001400006000600023 23 4 493 93 2 2280 280 7%7%10%10%74.52%74.52%3300 3300 42.42 42.42 1400001400006000600023 23 4 493 93 2 2280 280 7%7%10%10%71、75.00%75.00%3500 3500 40.00 40.00 7号楼标准层功能面积测算（常规方案）（见示意）号楼标准层功能面积测算（常规方案）（见示意）建议：标准层面积建议在建议：标准层面积建议在2000-22002000-2200之间。之间。顶级写字楼顶级写字楼n超高层段为香格里拉国际酒店。n高楼层段以整层或连层销售为主。n中高层划以整层销售为主(面积控制在2000-2000）。n中低层考虑1/2层或整层销售（面积控制在1000-2200）。6层商业高楼层整层或连层出售中低楼层段1/2层或整层出售中高楼层段整层出售建筑及单元分割建筑及单元分割超高楼层段国际酒店8号楼标准层功能面积测算号72、楼标准层功能面积测算总建总建面积面积单梯单梯服务服务面积面积电梯电梯台数台数管井管井标准标准梯井梯井面积面积前室前室系数系数电梯电梯前室前室面积面积设备间、管井、设备间、管井、走火通道、走火通道、公共卫生间公共卫生间公共公共过道过道实用实用率率标准标准层层面积面积建筑建筑层数层数（层）（层）60000600005000500012 12 4 448 48 2 2144 144 7%7%10%10%69.9169.91%1100 1100 54.55 54.55 60000600005000500012 12 4 448 48 2 2144 144 7%7%10%10%71.9271.92%1373、00 1300 46.15 46.15 60000600005000500012 12 4 448 48 2 2144 144 7%7%10%10%73.4073.40%1500 1500 40.00 40.00 60000600005000500012 12 4 448 48 2 2144 144 7%7%10%10%75.0075.00%1800 1800 33.33 33.33 建议：标准层面积建议在建议：标准层面积建议在1500-18001500-1800之间。之间。5A甲级写字楼甲级写字楼n低楼层建议划分成较小的2-6个户型出售（面积控制在300-1000）n中高层划分成1-4个户型74、出售(面积控制在500-1800）n高层建议整层或连层出售。6层商业中低楼层段1/6-1/2出售高楼层段整层出售中楼层段1/4、1/2或整层出售建筑及单元分割建筑及单元分割写字楼定位特征研究写字楼定位特征研究城市属性需求面积区间需求面积区间承受价格水平承受价格水平建筑规划指标建筑规划指标设计硬件标准设计硬件标准喜来登酒店（喜来登酒店（5星级）、星级）、精装公寓，精装公寓，28层，地上层，地上面积面积3.6万万5A甲级写字楼，甲级写字楼，30层，层，地上面积地上面积3.9万万美美百货，美美百货，3层，层，6000主题广场，主题广场，1500核心价值点一：综合体项目，五星级酒店及高级百货提升写字楼75、价值核心价值点一：综合体项目，五星级酒店及高级百货提升写字楼价值融合商务办公、酒店、娱乐、购物、居家于一体的高端综合体项目，铸造长沙CBD金字塔顶的五星级商务航母；美美奢侈品百货、喜来登五星级酒店对写字楼的档次及价格起到拉升作用。经经典案例借鉴典案例借鉴运达国际广场运达国际广场核心价值点二：硬件设施符合甲级写字楼标准核心价值点二：硬件设施符合甲级写字楼标准建筑造型采用双塔建筑设计，两栋塔楼因对角布置而自然形成钻石平面，其中主塔楼（写字楼）高138.7m，副塔楼（酒店、公寓）高127.8m。外立面全部采用进口铝板+高级中空玻璃幕墙；大堂写字楼大堂五星级装修标准，面积100左右，层高约5米配套全精76、装修、5A级智能化系统、中央空调、单户独立卫生间车位地下3层共502个，地上49个、地下453个 电梯5台三菱高速电梯，速度4米/秒写字楼大堂写字楼大堂外立面外立面经经典案例借鉴典案例借鉴运达国际广场运达国际广场核心价值点三：户型分割合理，便于中大型企业整层租赁办公。核心价值点三：户型分割合理，便于中大型企业整层租赁办公。-1-3层车位，1-5层为裙楼商业，6层为花园架空层，7-30层写字楼标准层整层面积约1300，每层分隔为5个单位，净层高2.6米，共约130户，单户面积120/144/224/261不等，以224大面积单位为主.经经典案例借鉴典案例借鉴运达国际广场运达国际广场核心价值点一：77、建筑造型、入户大堂、层高等硬件配套符合甲级写字楼标准核心价值点一：建筑造型、入户大堂、层高等硬件配套符合甲级写字楼标准大堂面积约800800，层高约1616米米，大门入口宽度约6 6米米，装修以大理石、面砖为主，且大堂中央装修两大擎天柱，不锈钢包柱，彰显豪华气息；电梯配置全市最高写字楼之一，9部 OTIS品牌电梯，速度2.5-3米/秒；建筑造型以玻璃幕墙为主，现代感强，昭示性强。建筑造型建筑造型大堂大堂不锈钢包柱不锈钢包柱大理石大理石公共过道公共过道经经典案例借鉴典案例借鉴中天广中天广场场网络地板网络地板火灾报警控制器火灾报警控制器核心价值点二：长沙首家对网络地板的运用核心价值点二：长沙首家对78、网络地板的运用新材料运用长沙首家运用新型的智能化建筑材料（网络地板），解决预埋线槽布线产生的诸多难题，为业主提供灵活整洁、可持续升级的办公空间；中央空调配备可单户控制和计费的中央空调和新风系统（水环热泵空调系统），降低能源损耗，品牌为新一代麦克维尔水环热泵中央空调。经经典案例借鉴典案例借鉴中天广场中天广场借鉴案例：广州保利国际广场借鉴案例：广州保利国际广场概况n地理位置：广州海珠区阅江中路688号（琶洲）n规模：占地面积：5.7万总建筑面积：19.6万 -南、北两座塔楼，专业写字楼，单层面积1800，34/33层，楼高165米 -东、西两座裙楼，各三层，商业配套及展览场地北塔楼南塔楼天河北环市79、东珠江新城天河北琶洲保利国际广场琶洲新区：广州大型生态型城市副中心。规划为以会展博览、国际商务、信息交流、高新技术研发和旅游服务为主导，兼具高品质居住生活功能的新区。保利国际广场鸟瞰图租赁情况 出租率：70%80%租金：100120元/月 物管费：28元/月定位为超甲级写字楼，但前期以中等规模企业为主定位为超甲级写字楼，但前期以中等规模企业为主n外立面形象高端，档次定位为超甲级写字楼，无论在设计理念、内部设备配置、物业服务系统等各方面均为目前国内最先进的商务办公楼之一；n原客户定位为世界500强企业及全球采购巨头、国际采购商；n琶洲的商务氛围尚未形成，国际大型企业大多首选落户于珠江新城等CBD80、内，因此现阶段保利国际广场的入驻企业仍以中等规模的服务业、会展相关行业的企业为主，出租率达到七成以上。保利国际广场内部空间保利国际广场南北塔楼重视产品在硬件方面的高标准打造，体现写字楼的专业感及品质感重视产品在硬件方面的高标准打造，体现写字楼的专业感及品质感n超长板式钢结构设计，外立面采用环保生态钢化中空玻璃，商务感强；n单层面积1800，13米大跨度无梁无柱，可自由间隔；n首层大堂层高13.5米，标准层层高4.1米，净高可达3米，保持良好的通风采光；n电梯：南北塔楼各12台电梯，实行目的地分层停站电梯系统，低层电梯速度3.5米/秒，高层电梯5.0米/秒，便于迅速到达楼层；n停车位：919个（81、地下839个，地上80个），建面/停车位为213:1；n空调系统：国内首创地下送风系统，由地下送出新风，新风量36立方米/小时/人，保持全楼24小时恒温恒湿；保利国际广场外立面公共空间的装修选材中高档，与外立面形象相匹配公共空间的装修选材中高档，与外立面形象相匹配n首层大堂：地面铺设福鼎黑花岗岩，外围合采用菠萝格木百页、铝板及透明钢化玻璃，天花吊顶，配照明灯饰。n公共电梯厅：地面铺设福鼎黑花岗岩；墙身为彩釉钢化玻璃；配高级石膏板天花吊顶。n室内空间：单元间采用双层隔音石膏板间隔；墙身涂乳胶漆；铺设升高地板；配地送风系统末端风口；地板预留电气出线盒；配装消防设备，包括烟感和喷淋；落地玻璃大门。n82、卫生间：地面为福鼎黑花岗岩，墙面为白色大理石；高级石膏板吊顶；配进口高级洁具。灯盘、架高地台 提供专业物业管理及较完善的配套服务提供专业物业管理及较完善的配套服务n聘请香港仲量联行进行专业物业管理，提升服务质量与服务水平，为物业增值提供保证；nBAS自动监控系统，通道门禁系统，无专用通行卡者难以随便出入，保障大厦安全；n商务服务配套较完善配备视频及同声传译等系统的会议中心中国银行、建设银行进驻7-11便利店、索迪斯餐饮联盟香格里拉酒店亚洲旗舰店，提升商 务形象广州白云机场易登机办事处 写字楼地铁口免费穿梭巴士免费穿梭巴士便利店中国银行对项目写字楼的借鉴对项目写字楼的借鉴n 具备地段优势及成熟的83、商务氛围，高品质的地标形象，除大型企业外，高速发展的中等规模企业仍将是目标客户的主体；n 保证写字楼的整体品质感和商务形象；n 重视产品打造，以“适度超前”为原则配备高标准的硬件设施，为企业提供可持续升级的办公空间；n 引入知名、专业物业管理公司，提升物管水平完善配套服务，为物业保值、增值；项目设计标准建议项目设计标准建议目前长沙写字楼仅规模、标准层面积符合甲级写字楼标准，其他标准（如电梯数量、品牌，目前长沙写字楼仅规模、标准层面积符合甲级写字楼标准，其他标准（如电梯数量、品牌，物管、大堂装修、层高）等方面还有非常大的提升空间。物管、大堂装修、层高）等方面还有非常大的提升空间。项目长沙写字楼主84、要特征甲级写字楼标准外立面外立面l 多数为玻璃幕墙多数为玻璃幕墙l 部分项目除玻璃墙以外的材料品质较低部分项目除玻璃墙以外的材料品质较低l 整体外立面未达到甲级写字楼标准整体外立面未达到甲级写字楼标准l 高质量玻璃幕墙、进口大理石高质量玻璃幕墙、进口大理石/花岗岩花岗岩项目规模项目规模l 平均单体规模为平均单体规模为3520035200l 单体规模单体规模3000030000标准层面积标准层面积l 平均标准层面积约平均标准层面积约15071507l 一般在一般在15001500以上，整层达到以上，整层达到75%75%以上得房率以上得房率层高层高l 楼层净高一般在楼层净高一般在2.4-2.62.85、4-2.6米之间，普遍较压抑米之间，普遍较压抑l 中天广场、顺天财富中心层高较高，是市场最高水中天广场、顺天财富中心层高较高，是市场最高水平，其结构层高平，其结构层高3.63.6米，净层高米，净层高2.72.7米米l 结构层高超过结构层高超过3.753.75米米l 净层高净层高2.72.7米米电梯服务面积比电梯服务面积比l 电梯数量较少，平均每部电梯服务办公面积为电梯数量较少，平均每部电梯服务办公面积为69376937l 大部分物业未进行分区设置大部分物业未进行分区设置l 电梯速度较慢，普遍等候时间长电梯速度较慢，普遍等候时间长l 每部电梯服务的办公面积应该每部电梯服务的办公面积应该不超过不超86、过50005000；l 进行合理的分区。进行合理的分区。电梯品牌电梯品牌l以以OtisOtis、三菱、日立、蒂森等国内合资品牌为主，速、三菱、日立、蒂森等国内合资品牌为主，速度普遍较慢；度普遍较慢；l 市场最高标准为中天广场，采用市场最高标准为中天广场，采用OtisOtis品牌电梯，低品牌电梯，低区速度区速度2.52.5米米/秒，高区为秒，高区为3 3米米/秒秒l 进口品牌高度电梯，速度应该进口品牌高度电梯，速度应该不低于不低于3.53.5米米/秒秒项目设计标准建议项目设计标准建议项目长沙写字楼主要特征甲级写字楼标准办公面积办公面积/车位比车位比l 平均平均189189办公面积配一个办公面积配87、一个l 大部分写字楼停车位较紧张大部分写字楼停车位较紧张l 一般要求按照一般要求按照150150办公面积配一个车办公面积配一个车位位标准层分标准层分割割l 一般进行小面积分割，以便于出售；一般进行小面积分割，以便于出售；l 中天广场大部分楼层采取整层出售，市场销售速度较慢中天广场大部分楼层采取整层出售，市场销售速度较慢l 一般整层无隔断、可以根据租赁情况一般整层无隔断、可以根据租赁情况使用移动进行自由分割使用移动进行自由分割公共部位公共部位装修装修l 装修较为简陋，材质较差；装修较为简陋，材质较差；l 灯光普遍昏暗灯光普遍昏暗l 公共部位使用进口大理石公共部位使用进口大理石/花岗岩材质花岗岩材88、质l 有充足的灯光照明有充足的灯光照明交房标准交房标准l 绝大部分写字楼为毛坯交房绝大部分写字楼为毛坯交房l 毛坯交房导致装修期长，影响临近租户的正常办公，外毛坯交房导致装修期长，影响临近租户的正常办公，外资公司较难接受资公司较难接受l 墙面、地面和天花完成装修，用户只墙面、地面和天花完成装修，用户只需要在架空层布线和进行割断即可使用需要在架空层布线和进行割断即可使用安保等辅安保等辅助设施助设施l 缺乏先进的安保系统缺乏先进的安保系统l 市场上芙蓉国豪庭的安保系统最为完善和先进市场上芙蓉国豪庭的安保系统最为完善和先进l 自动火警装置自动火警装置l 电脑管理系统支持的彩色电视及电脑管理系统支持的89、彩色电视及2424小小时的安保系统，充足的安保人员。时的安保系统，充足的安保人员。空调系统空调系统l户式中央空调系统多，但多数物业缺乏新风系统户式中央空调系统多，但多数物业缺乏新风系统l 正常开空调时间为正常开空调时间为8 8：30-1830-18：0000l 少部分可以提供周末或加班空调延时少部分可以提供周末或加班空调延时l 品牌中央空调系统和新风系统品牌中央空调系统和新风系统物业管理物业管理l物业管理费一般在物业管理费一般在2-42-4元元/月之间月之间l 以长沙本土物业管理公司为主，部分物业实用绿城、中以长沙本土物业管理公司为主，部分物业实用绿城、中航、保利等国内品牌物业管理，尚无国际物90、业管理品牌航、保利等国内品牌物业管理，尚无国际物业管理品牌l 国际品牌物业管理国际品牌物业管理写字楼客户群定位强化写字楼客户群定位强化客户群：客户群：1 1、以湖南省境内及外省驻长分公司为主，类型以金融类、咨询服务类、房地、以湖南省境内及外省驻长分公司为主，类型以金融类、咨询服务类、房地产类、通讯类为主；（如科技发展大楼）产类、通讯类为主；（如科技发展大楼）2 2、其次，地级市企业驻长沙设立总部，类型以、其次，地级市企业驻长沙设立总部，类型以IT IT通信类、建筑装饰类、物流商贸类、社通信类、建筑装饰类、物流商贸类、社会服务业类为主。会服务业类为主。3 3、少部分小业主投资客、少部分小业主投资91、客重点驱动因素：区位价值、品质、重点驱动因素：区位价值、品质、配套、升值空间配套、升值空间客户群：客户群：1 1、主要吸引境外、国内及本土大型企业，金融、证券、投资、保险等，驻长设、主要吸引境外、国内及本土大型企业，金融、证券、投资、保险等，驻长设立办事处或总部；（如国际金融大楼）立办事处或总部；（如国际金融大楼）2 2、其次，商业客户进驻写字楼，大型外资企业办事处；、其次，商业客户进驻写字楼，大型外资企业办事处；重点驱动因素：区域价值、配套、品质、服务重点驱动因素：区域价值、配套、品质、服务7号楼顶级写字楼8号楼甲级写字楼写字楼物业功能建议写字楼产品写字楼产品设计指标设计指标顶级写字楼顶级写92、字楼位置7号栋中部楼层段号栋中部楼层段建筑面积75000（30-34层）层）标准层面积2000-2200标准层高4.2m，净高，净高3.0m大堂挑高10-12m电梯1台台/5000，进口品牌高速，进口品牌高速电梯电梯空间设计整层或整层或1/2层分隔层分隔车位1个个/150网络地板10-15cm空调系统中央空调中央空调交付标准公共部分高档精装修、吊顶、公共部分高档精装修、吊顶、网络地板、乳胶漆饰面网络地板、乳胶漆饰面顶级写字楼位于4号地块的7号栋268m地标超高层硬件设施和装修标准建议硬件设施和装修标准建议顶级写字楼顶级写字楼外立面LOW-E玻璃幕墙（中空、恒玻璃幕墙（中空、恒温），局部为高档石93、材等材料温），局部为高档石材等材料大堂地面高档石材，墙面高档石材地面高档石材，墙面高档石材或高级墙纸等材料，高级吊顶，或高级墙纸等材料，高级吊顶，大堂立柱应用石材或是不锈钢大堂立柱应用石材或是不锈钢包裹包裹电梯厅采用高档装饰材料，地面应采采用高档装饰材料，地面应采用高档石材；门套应采用不锈用高档石材；门套应采用不锈钢、高档石材和优质木材钢、高档石材和优质木材走廊地面采用高级带胶垫毯或石材，地面采用高级带胶垫毯或石材，高档吸音材料吊顶高档吸音材料吊顶卫生间进口名牌洁具，高品质、长石进口名牌洁具，高品质、长石材洗面台，长面镜、洗手液盒、材洗面台，长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸盒，高档防电动干手94、机、手纸盒，高档防水防潮吊顶、部分区域提供加水防潮吊顶、部分区域提供加强照明（洗面台、面镜强照明（洗面台、面镜),墙面墙面和地面采用高档石材或瓷砖和地面采用高档石材或瓷砖办公间墙面高级乳胶漆，高档吸音材墙面高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，地面铺设块状网络地料吊顶，地面铺设块状网络地板板楼梯间墙面高级乳胶漆，地面高级地墙面高级乳胶漆，地面高级地砖砖外立面外立面玻璃幕墙外立面玻璃幕墙外立面n形状方正，大气，符合中国人的审美nLOW-E玻璃幕墙，现代大气，容易维护清洗n营造出简洁、沉稳、品质高端的项目形象，采用浅色系全玻璃幕墙形式顶级写字楼顶级写字楼公共大堂建议公共大堂建议n视野开阔、大气n大堂建议大95、堂建议10-12米挑空设米挑空设计计n水牌应该清晰，大气n其他标识，如：电梯分区等，应该明确引入绿色植物n豪华入口大堂“尊贵的第一感觉”，应使用最高质量和耐用性最强的装修材料装修-体现项目的高品质及业主的身份。n地面采用高档石材必须耐磨、防滑且易于保养，但不降低质量且可至少使用10年；墙面高档石材或高级墙纸等材料；设计应当有吊顶，大堂立柱应用石材或是不锈钢包裹。n大堂，利用感光材料反射出自然光，从而减少照明的需要；顶级写字楼顶级写字楼公共走廊、电梯及电梯等候厅公共走廊、电梯及电梯等候厅n公共走廊位应该合理划分，同时结合合理的平面户型分割，提高使用者实际得房率；借助电梯等候间的通道设计与内部走道96、的分割，为使用者提供最短到达办公地点的路径，从而节省时间，提高工作效率，n电梯等候厅应气派、宽敞、明亮。可使用高档石材墙面，地面采用光泽度较高的地面材料，天花为石膏吊顶，配以细节装饰及盆景点缀。达到高档、生态、现代的观感。n电梯采用进口品牌高速电梯，建议安装高品质及耐用的装饰以及空调系统、电视显示器和公共广播系统；顶级写字楼顶级写字楼n设施完备的卫生间，与各办公间门设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；口要有分隔距离；n设置玄关和过渡前室，并利用该空设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化间提供人性化服务，如整装室或化妆间；妆间；n在基本装修方面，地面和墙面选用在基97、本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干高档块材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等；等；n蹲位数量保证在蹲位数量保证在3个以上，兼顾坐式、个以上，兼顾坐式、蹲式大便器，满足不同需求蹲式大便器，满足不同需求;n卫生间的装修色调、采光色调与公卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。共部分要求协调统一。公共卫生间公共卫生间卫生间装备情况是体现写字楼品质高低的重要指标卫生间装备情况是体现写字楼品质高低的重要指标顶级写字楼顶级写字楼生态办公生态办公顶级写字楼顶级写字楼全98、球第一代全球第一代LEEDCSLEED，是由美国绿色建筑协会建立并推行的，是由美国绿色建筑协会建立并推行的绿色建筑评估体系绿色建筑评估体系，是目前在世界，是目前在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及建筑可持续性评估标准中被认为是最完善、各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及建筑可持续性评估标准中被认为是最完善、最有影响力的评估标准。其中最有影响力的评估标准。其中LEED-CS体系关注建筑单体在可持续发展社区模式、节水、体系关注建筑单体在可持续发展社区模式、节水、能源与环境、材料与资源、室内空气质量管理方面做出的设计。能源与环境、材料与资源、室内空气质量管理方面做出的设计。四通道VAV99、变风量全空气空调系统-采用热交换技术；进口冷水、热水、排水系统 智能、环保、绿色建材；智能照明最大限度利用自然光；中空Low-E玻璃节能、保温、防辐射；空中花园绿色生态概念；垃圾分拣系统；超5A智能化；通过相关的硬件软件配置，打造绿色生态办公系统绿色生态办公绿色生态办公写字楼产品写字楼产品5A甲级写字楼甲级写字楼设计指标设计指标位置8号栋号栋建筑面积60000（30层）层）标准层面积1500-1800标准层高3.9m，净高，净高2.7m大堂挑高6-8m电梯1台台/5000品牌高速电梯品牌高速电梯车位1个个/150空间设计1/6、1/4、1/2、整层、整层网络地板10-15cm空调系统中央空调中100、央空调交付标准公共部分装修、户内毛胚、公共部分装修、户内毛胚、网络地板、乳胶漆饰面网络地板、乳胶漆饰面5A甲级写字楼位于5号地块的8号栋。硬件设施和装修标准建议硬件设施和装修标准建议外立面LOW-E玻璃幕墙、局部为高玻璃幕墙、局部为高档石材等材料档石材等材料大堂地面、墙面石材、立柱应用地面、墙面石材、立柱应用石材，大堂挑高吊顶石材，大堂挑高吊顶电梯厅品脾电梯品脾电梯地面石材地面石材走廊地面采用高级地砖，吊顶地面采用高级地砖，吊顶卫生间地面采用高级地砖，吊顶，地面采用高级地砖，吊顶，品牌洁具，石材洗面台，长品牌洁具，石材洗面台，长面镜、洗手液盒、电动干手面镜、洗手液盒、电动干手机，高档防水防潮吊101、顶等，机，高档防水防潮吊顶等，墙面和地面采用石材或瓷砖墙面和地面采用石材或瓷砖办公间地面铺设块状网络地板，其地面铺设块状网络地板，其他毛胚他毛胚楼梯间墙面高级乳胶漆，地面高级墙面高级乳胶漆，地面高级地砖地砖5A甲级写字楼甲级写字楼5A智能化智能化n办公自动化系统（办公自动化系统（OASOAS）：）：预留OA电力负荷，大堂标识牌、电梯间标识牌。n通讯自动化系统（通讯自动化系统（CASCAS）：）：综合布线系统：预留充足数据点，采用千兆级网络；线路到户，预留端口。电话通讯：预留充足的IDD电话线路，用户自行申请电话安装；平均每12有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。移动通讯增强系统：消除移动通信信号接收盲区。n火灾自动报警及消防联动自动化系统（火灾自动报警及消防联动自动化系统（FASFAS）：）：火灾自动报警采用控制中心报警系统，采用分布智能型火灾报警，具有灭火，防排烟，警报及消防广播等系统的联动功能。n安全防范自动化系统（安全防范自动化系统（SASSAS）：）：简化设备，做到“只监不控”。门禁系统；控制室或办公桌：7天24小时监控；CCTV：主要的公共区域及货梯。n楼宇自动化系统（楼宇自动化系统（BABA）优化系统功能，只监不控。THANKS