1、购物中心购物中心预算预算及及楼层楼层租金分解租金分解说明说明 1、 设置商业公司架构，确定全体工作人数。 架构： 招商部、营运部、物业部、工程部、 财务部、行政人事部、电脑部、企划部 2、促各各相关相关部门开展市场调研：部门开展市场调研： 招商/营运：招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金水平。 行政：行政管理模式及费用标准 财务：管理模式及费用标准 IT：管理模式及费用标准 企划：管理模式及费用、广告计划标准 物管/工程：管理模式及费用标准 人事/行政：管理模式及费用标准 3、所有调研数据进行汇总，以部门为单位制定各项成本费用预算。 固定成本固定成本； 变动成本变动成本； 各种税费各种税费；2、 资产折旧资产折旧； 其它不可预见的费用其它不可预见的费用等等； 各项成本中各项成本中需考虑需考虑商业商业几项几项比较比较大的大的费用：费用： A、掉铺率 20%-30%：新商场首年开业率一般约为 70%-80%； B、3 个月免租期：一般主力店免租期为 6 个月，次主力店及品牌商 3 个月； C、市场推广费市场推广费 8%8%：一般新开业商场因知名度不高，第一年需要加大宣传，第一年推广费比较高 一些，设 8%，第 2 年略低，设 6%，第 3 年次之，设 3%。随着知名度扩大和业绩稳定，第 4-5 年推广费预算可不做或少做，项目成熟以后推广费用不但无支出而且还可以增加带来收入。 一般以年度以3、年度租金收入租金收入为基准为基准（公式为：年度推广费（公式为：年度推广费= =年度年度租金收入租金收入8%8%），推广费总额推广费总额分解分解 到到该该年度年度季、季、月月、周周（1、可以根据淡旺季节来分。2、也可以按使用节奏不同分解，如开业时集中使用推 广费、开业后一段时间需持续广告投放需费用）。 D、工程改造分摊：重大机电设备调整、工程改造（参考不同的折旧分摊期）。 E、前期开办费公摊： 4、年度总收入测算（均须分摊到楼层租金中去）。 年度年度总收入总收入 =年年租金租金收入收入（项目（项目总投资总投资% %，一般为，一般为 8%8%- -12%12%） +固定成本（如：人力、行政、财务、物管、资产折旧等） +变动成本（如：营运、招商、市场推广费 8%） +各种税费 (如所得税、房产税、租赁税等) +资产折旧（如：工程改造分摊费） +年度掉铺率 20%-30%，公式为：年租金收入（1+