1、1都市综合体精装工程项目管理目录一、都市综合体精装项目特点分析二、项目管理组织架构三、施工前的准备工作四、工程实施控制与管理五、竣工验收及保修六、施工重点难点控制3一、都市综合体精装项目特点分析u都市综合体，作为一个全新的房地产形态，它高度集约、融合了多种城市功能，包括居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等，并创造了一个各种物业功能高度集约、相互作用、互为价值链的空间。u都市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大、而且涉及的专业众多，影响深远，对各个参建者的综合管理能力提出了更高的要求。u对于室内精装修工程，主要表现出如下特点：41、装修类型多，风格多样u装修类型不仅涵盖了大部分城市功2、能，如住宅、酒店、商场等，各个城市功能的装修风格也分门别类，如意大利餐厅、日本料理馆等，这就要求装修施工技术管理人员必须有丰富的阅历和经验。5各种城市功能6各类装修风格72、工程量大、难度高u酒店、商场的室内往往表现为高空间、大跨度，这给装修施工带来不少困难，而且天花、墙面复杂多变，节点大样多。8不规则天花9大跨度空间施工103、新材料、新技术、新工艺使用率高u都市综合体的成功往往体现在时尚与潮流的领先，对于室内设计，往往表现在新材料的使用上，新材料的使用又带来新技术、新工艺。11二、项目管理组织结构u多标段项目管理组织结构12u单标段项目管理组织结构13三、施工前准备工作1、图纸深化 (1)3、图纸深化工作按右图流程进行：(2)万象城万象城项目室内深化目室内深化设计的工作介的工作介绍 A、优高雅参与的万象城深化设计工作简介 优高雅设计中心参与了目前已建和在建的深圳、杭州、沈阳三个万象城项目的深化设计工作，并针对这三个商业项目的共同特点，结合以往的商业设计的经验，进行了一些专题性考察和研究工作，在与业主及国外设计公司和国内设计院的配合设计工作中获取了宝贵经验。深圳万象城 深圳万象城是都市综合体商业项目的成功范例。2004年开业的深圳万象城在商业规划、动线组织、招商工作和商业运营等多个方面都是比较成功的。而且在不断的经营调整中取得了丰富的经验，培养了一批专业人才，为今后各城市公司的万象城4、项目的规划筹建、招商运营提供了宝贵的经验和参考依据。优高雅负责万象城的深化设计，工作得到了业主和RTKL的认可，同样获益匪浅，积累了一定的经验。杭州万象城设计 2008年，优高雅在深圳成立了设计中心，设计能力进一步增强。在杭州万象城的深化设计工作中，优高雅项目设计师与业主及方案设计师对方案设计进行了大量的反复研究与论证，并进行了大量的商业考察工作，深化设计图纸从初步设计、扩初设计、招标图纸到施工图设计，在方案反复的修改和不断的细节调整过程中共完成了9个版本图纸，为帮助业主与方案设计师更好的把握设计效果和成本控制作了大量而细致的工作，其工作内容以及图纸精度也远远超过了深圳万象城项目当时的深化设计5、成果。具体体现在：中庭拦河及檐口的设计及装饰的预埋件设置，根据方案设计要求，就不同位置、不同款式及尺寸的拦河、檐口提前进行设计及归纳工作，参考了深圳万象城的部分节点做法，为方案的确定和设计研讨提供了最有力的技术支持；在土建尚未进行到中庭部位之初，设计好中庭拦河及檐口并精确设置结构预埋件为将来的装饰施工提供了便利，为成本控制及结构保护提供了条件。根据对设计效果以及实施难度评估，提取部分设计进行现场模拟实验。依据深圳万象城运营中的实际要求，在新的万象城项目中对中庭舞台灯光设备、冰场音响及灯光设备、广告吊钩设备、特殊用途的配电插座等，提出了建议及巧妙的设计方案，保证了空间效果及运营要求。为实现方案设6、想，在可实施性、材料、技术细节上进行了大量的研究论证和实践，如天河方案的设计、庆典大道及电梯厅的发光天花设计。关于消防卷帘的设置，在实现大跨度无柱店面设计、在控制成本和效果，针对具体空间选择合适卷帘类型的工作中，进行了大量的计算、研究与考察。在确定天花及店面高度中，对天花综合各专业管道的设置做了大量的组织、排列与计算工作，并绘制了大量的结构剖面图供业主、设计单位进行研究与探讨。天花灯具的布置综合了空调、消防排烟、消防喷淋、烟感、温感、喇叭等设备末端，在严格遵循各专业规范的情况下，精确的计算了各专业末端的位置，使其与照明灯具有序的呈现于天花上。为消防门的分区归类与设计、消防栓设计、连桥的设计、卫7、生间设计、扶梯、电梯轿厢的设计的提供了多种意见与参考，针对扶梯、特别是跨层扶梯的安全性与厂商进行了大量的研究与努力，并与开发商及设计方进行了多次考察，最终确定了设计方案。为车库的收银位置、ATM取款机的位置、服务台位置的设置提供了多种意见和实施办法，尽最大可能人性化，方便未来运营管理。对公共空间的广告位置进行了研究与控制，对商场标识系统提供了参考意见并及时的在图纸中进行综合与论证；因总体造价的控制，在控制成本的问题上也做了大量的努力与配合，对设计方案进行删减、简化，在材料运用上综合调整，并配合业主进行了大量的材料产地考察，材料选型与替换工作。在施工单位对现场进行测量和核对后，及时对方案进行更新8、与调整；根据实地样板效果，提出实际问题，并提供改进或调整意见；沈阳万象城 深圳和杭州万象城深化设计大量细致的工作充实了优高雅在操作大型商业项目的能力，培养了一支优秀的商业设计团队和设计骨干。在沈阳万象城的深化设计工作中，在方案设计不完整的情况下，优高雅设计中心在杭州项目积累的工作经验和技术基础上，积极与业主和方案设计师沟通，根据沈阳项目的方案设计特点不断提出相应调整和改进意见。借鉴深圳和杭州两个项目设计上的经验，从总体设计和节点详图深化等多个方面对项目的设计效果、材料应用、照度控制进行把握，较快的完成了方案整合工作，快速的推进了方案深化的开展，并就方案设计中的种种问题提出了大量的设计建议和调整9、意见，目前已完成招标图纸的设计和调整工作，此阶段工作深度和精度相对于杭州项目同期工作又有了进一步提升，具体体现在：提供了专业的照明深化设计服务，对全场的照明设计进行调整，根据实际经营需要指导了照明控制系统的设计。并在原有灯光效果的基础上，部分空间增加了造型灯箱，活跃了整体气氛，成为整个空间照明效果中的亮点。综合专业材料人员及施工团队的实际经验和建议，对原方案地面使用大量天然石材的可控性提出疑问，在得到发展商和方案设计方的认可后调整为人造石，并考虑了石材的损耗问题对铺地石材规格进行了较合理的调整，为后期施工及运营后的地面保养节约了成本。根据杭州项目的工作经验，对檐口及立挺的样式设计合理性提供多个10、调整方案。在杭州项目的基础上对沈阳项目的消防门的设计应用进行更细致合理的调整。从项目运营需求的角度考虑，建议增加了母婴室等配套功能设施。借鉴了杭州项目消防帘的经验，提出较合理的建议，最大的保证了公共空间整体的装饰效果。整合了杭州项目的机电设计成果及沈阳业主的经营需求，对空间照明及动力配电供应进行了更合理的分配，提高后期项目运营的适应性。吸取了杭州项目招标工作中的经验，积极改进深化设计工作标准，提供了更完整、细致的招标图纸。B、万象城深化、万象城深化设计范范围和内容（以杭州万象城和内容（以杭州万象城为例）例）设计范范围 中庭、庆典大道、影院入口共享大厅、店铺店面、公共空间、美食广场、公共走廊、公11、共卫生间、员工卫生间、开水间、电梯厅和电梯轿厢、扶梯厅和扶梯、中庭连桥、地铁通道、服务台 设计内容内容 天花、地面、墙/柱面、栏杆/栏板、门及把手、室内照明设计；室内空调通风设计、室内无障碍设计；与EGD的布置、样式、构造及节点设计有关的室内设计协调；、消防卷帘、遮阳卷帘、消火栓、喷淋头、感应探头、检修门、检修口、检修马道等设施选型、布置及节点设计；灯具选择、装修材料选择；与建筑、结构、机电、幕墙等其他设计的协调；精装修内容所需的结构设计、机电设计及设备选型；固定家具设计及选择C、万象城深化、万象城深化设计工作的一些体会工作的一些体会 统一形象和一形象和标准准 万象城项目在集团多个城市公司的地12、产项目中存在。根据不同的地形条件进行的规划和建筑设计，结合了不同地区的气候和使用要求的特点。但在万象城这一商业品牌形象、视觉效果控制、功能特点划分等深入设计中缺乏统一的要求和标准，此标准会影响万象城的规划、设计、工程、招商和运营的规范性。从设计角度看，项目对于建筑和室内层高、设备照明、店面设计、防火、标准柱、栏杆、檐口、扶梯、电梯、后勤通道等各个方面都有着共同的设计标准和要求。而像冰场、影院、超市也有着较稳定的配合运营商。作为商业形象的VI设计和导视系统就更需要一个相对统一的标准面对顾客。经验推广和推广和资源共享源共享 在项目实际工作中体会到同一设计团队参与不同万象城工作项目，在工作效率、细节13、问题的控制和设计标准统一上有着较明显的优势。设计人员会根据前一个项目的工作经验主动解决设计中的很多问题。一次性将工作做到位，避免了反复讨论、修改的过程，提高了工作效率。在项目的其它管理团队的工作中此类问题一样存在。集团可将万象城这一类都市综合体项目的工作团队作为一个专项团队，组织有关专业，有相应经验的管理、设计、工程、招商、经营的人员成为项目的技术支持和顾问，带领项目团队的工作。其工作有效性、项目效果的把握、工作细节的控制和项目工作的进展，将会更加顺利，工作效率会不断提高。装修和装修和设备的的标准准统一一 经过参与几个万象城的工作和在工作中遇到的一些问题，体会到在万象城这样大型的综合性项目中标14、准的统一非常重要。特别是在装饰和设备工作方面，材料的多样性为每个项目都带来了大量的重复工作。对最终的效果统一性和经营的标准化也不够有利。对于一些标准的辅助空间和服务空间的设计选材及设备可考虑建立统一的标准、统一设计、统一材料，甚至可考虑确定品牌的统一定价，对于项目的总体造价控制也会有一定帮助。设计的先的先导介入介入 项目前期规划、方案设计对项目未来的运营非常重要。优高雅设计中心如果能介入前期工作，成为万象城多专业综合的顾问团队成员，利用以往的工作经验和技术标准，在项目前期就可以对设计和运作进行综合把控，从而可以更为有效的辅助城市公司顺利开展工作。目前，优高雅设计中心已获邀参与南宁万象城的前期设15、计工作，经过几个项目的磨练，万象城深化设计团队越来越成熟，希望能为万象城项目的建设做出更大的贡献。262、材料计划 （1）材料分类与统计 装修材料种类繁多，为有效管理各种材料，对材料分为以下几类:a.金属类：不锈钢、各种钢板、轻钢龙骨、铝合金、铜 和铜合金等 b.木材类：木地板、纤维板、刨花板、细木工板、胶合板、木龙骨、木皮等 c.石材类：天然大理石、天然花岗石、人造石、装饰水磨石等 d.陶瓷类：釉面砖、玻化砖、麻面砖、陶瓷锦砖（马赛克）、琉璃制品等 e.玻璃类：钢化玻璃、变色玻璃、镀膜玻璃、夹布玻璃、魔术玻璃等 f.涂料类：乳胶漆、聚酯漆、硝基漆、防火涂料、防腐涂料等 g.饰面板类：纸面石膏16、板、矿棉吸声板、铝塑板、塑料装饰板等 h.织物及塑料类：地毯、窗帘、壁纸、墙布、壁纸和地板等 27 （2）材料样板提交确认 对已分好类的材料逐一寻找样板，并分批提交样板予设计师审批，做好样板送审记录。（3）询价 对符合要求的供应商进行价格、供货能力、供货周期、供货质量等实质性内容谈判。（4）合同签订 综合评价各个供应商，选择最能满足采购计划需要（而不是最低价格）的供应商，与之签订合同。（5）材料加工及运输 （6）材料的存储及保管 （7）材料的使用283、施工队伍的选择 建立劳务分包评价体系，对于现有施工队伍各个方面进行评价、筛选，确保施工队伍的能力能够优质高效的完成项目。评价内容包括：（1）施17、工队伍的人员储备及调配能力 施工队伍的人员数量是否满足项目工期需要，是否能够随时调配人员以保证工期不受工程变更、不可抗力等风险因素影响。（2）施工队伍的素质 施工队伍是否服从管理人员安排，是否具备精品意识等。（3）类似工程的施工经验 施工队伍是否做过类似工程。除从已有施工队伍选外，还要时时关注劳务市场，努力寻找优秀施工队伍。294、临时设施搭建 工地办公室 各项规章制度上墙，平面布置图、甘特图上墙，设宣传栏。现场临时用电 临时用电严格按照施工现场临时用电安全技术规程布置。现场消防设施施工现场火灾危险等级为严重危险级，灭火器在整个平面内以间距布置。其它临时设施每层垃圾堆放点、临时取水点、厕所、吸18、烟区等。30四、工程实施控制与管理1、职业健康、职业健康安全与环境管理安全与环境管理u建立工程职业健康安全与环境管理目标 安全目标、文明施工目标、环境管理目标u建立施工安全管理体系 建立安全管理组织结构、落实安全生产责任制、制定安全管理各项制度及安全文明施工措施、编制专项安全施工组织设计、建立事故处理机制等，定期进行安全检查。u加强施工现场消防安全管理 动火作业管理、现场灭火器配备、易燃易爆物品存储等。u环境管理 施工现场水污染、噪声污染、空气污染、固体废弃物的处理。312、进度控制、进度控制u 编制施工进度计划及相关的资源需求计划 编制控制性和指导性施工进度计划（甘特图），以及季度、月度、周19、等不同周期进度计划，还有劳动力需求计划、物料需求计划和资金需求计划。u 组织施工进度计划的实施 a.跟踪检查，收集实际进度数据；b.将实际数据与进度计划对比；c.分析计划执行的情况；d.对产生的进度变化，采取措施予以纠正或调整计划；e.检查措施的落实情况；f.如有需要，进行计划变更。32u 施工进度计划的检查与调整 a.施工进度计划周期性进行检查，检查内容包括：工程量完成百分比、工作时间、资源使用及与进度保证的情况、前一次进度计划检查提出问题的整改情况。b.进度计划检查后编制进度报告，包括：进度计划实施情况综合描述、实际进度与计划进度比较情况、实施过程存在的问题及原因分析、对工程质量、安全和成20、本的影响、采取的措施和进度的预测。c.施工进度计划的调整，内容 包括：工程量、工作（工序）起止时间、资源提供条件、必要目标。333、成本控制、成本控制u编制实施性施工成本计划 根据工程进度计划编制成本计划，绘制最早开始和最迟开始时间成本累积曲线（“香蕉图”）。u采用“挣值”法控制成本 a.确定三个基本参数：已完工作预算费用（BCWP）计划工作预算费用（BCWS）已完工作实际费用（ACWP）b.计算四个评价指标：费用偏差（CV）进度偏差（SV）费用绩效指数（CPI）进度绩效指数（SPI）34 c.偏差分析 利用横道图法、表格法、曲线法对上述四个指标进行分析，找出偏差原因。d.偏差原因分析与纠偏u21、成本分析 分部分项工程成本分析 月（季）度成本分析 形成成本报表 竣工成本综合分析 354、质量控制、质量控制u施工准备的质量控制 a.工程项目划分：逐级划分精装工程项目为分部工程、分项工程和检验批，使之具有实际可控单元。b.现场施工准备的质量控制 轴线、标高线等测量控制点的复核，现场平面布置保证道路畅通、材料合理堆放等，制定现场质量管理制度。c.材料的质量控制 把好三关：“采购订货关、进场检验关、存储使用关”。d.施工机械设备的质量控制 三方面：机械设备选型、主要性能参数指标的确定、使用操作要求。36u施工过程的质量控制 a.质量技术交底 每个分项工程开始前，对作业班组进行施 工方法、质量标22、准和验收标准、施工中注意 的问题等内容的会议交底。b.质量检查、跟踪及改进 每周定期对工程质量检查，并采用直方图 等现代质量控制手段对各分项工程质量进行 跟踪、改进，例如涂膜防水工程可按右图方 法跟踪分析，提出改进措施。c.成品保护控制37、合同管理、合同管理 涉及到的合同主要为施工合同、劳务分包合同和采购合同。u合同的跟踪与控制 熟悉合同内容，对合同执行者的履行情况进行跟踪、监督和检查，对合同实施偏差进行分析，找出原因，采取措施调整处理。u合同变更管理 分析变更原因，确定变更范围和内容，采用约定的变更估价原则计算变更价款。u合同的索赔 索赔起因分析、索赔依据和证据收集、索赔通知、索赔文件编制23、等。38386、信息管理、信息管理u工程施工技术管理资料 图纸会审记录、技术和安全交底记录、施工组织设计、施工日志、设计变更记录、工程洽商记录、施工记录、工程质量事故记录、工程竣工文件等。u工程质量控制资料 材料、构配件和设备出厂合格证及进场检（试）验报告、施工试验记录和见证检验报告、隐蔽工程验收记录等。u工程施工质量验收记录 质量管理检查记录、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、分部工程质量验收记录、分项工程质量验收记录、检验批质量验收记录。u竣工图39五、竣工验收及保修、竣工验收 a.检验批质量验收：质量验收的最小单元 b.分项工程质量验收：一个或若干个检验批组成 c.分部工程质量验收：一24、个或若干个分项工程组成 d.室内环境质量验收：室内环境污染物氡、游离甲醛、苯、氨、TVOC等浓度限量达到国家规范要求 e.节能工程质量验收：墙体节能、地面节能、空调与采暖系统的冷热源及管网节能 f.消防验收：建筑内部装修防火材料的防火等级检测 g.竣工验收：编制竣工资料 402、工程保修 根据建筑工程质量管理条例，实行质量保修制度。向建设单位出具质量保修书，明确保修范围、保修期限、保修责任等。保修期限可与建设单位约定，但以下工程设置最低保修期限：有防水要求的各种房间，为5年；电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；装修工程，为2年。保修期自竣工验收合格之日25、起计算。41六、施工重点难点控制、石材采购加工安装石材采购加工安装 综合体项目的装饰装修对石材的需求种类多，数量大，质量高，要保证石材的供应稳定，首先应确定各种石材的需用量（此数量往往很大，需多家石材厂同时供应才能保证稳定供应）；然后寻找和选择多家石材供应商，为防止同一品种的石材出现过大色差、花纹变化大，同一品种石材应由同一石材供应商提供；石材加工厂应尽量在项目工地附近选择，以缩短成品石材的运输时间，减少在运输过程中受损的风险；石材运抵工地应进行质量检查，达到要求才可进行铺装。在石材采购加工安装整个过程中，实施全过程质量控制，每个过程都派专人跟踪监控，确保所交付的石材装饰工程达到“精品工程”要26、求。石材流转及监控图如下：42供应商供应商1 石材流转 监控流程 供应商供应商2供应商供应商n加工厂加工厂1加工厂加工厂2加工厂加工厂n成品石材运抵工地成品石材运抵工地石材铺装石材铺装饰面成品保护及移交饰面成品保护及移交石材采购兼质检员石材采购兼质检员加工厂监控员加工厂监控员项目材料员和质检员项目材料员和质检员项目质检员项目质检员项目质检员项目质检员43u石材采购 石材稳定供应的保证 （1）供应商的生产能力和储备能力是稳定供应的重要保证 选择石材供应商，首先该供应商提供的石材样品必须得到设计师和业主的确认，然后才遵守以下原则进行选择：a.具有良好的信誉和知名度；b.具备丰富的矿产资源、充足的荒27、料现货，足够大荒料堆场和大板车间；c.拥有先进的石材开采及加工机械设备；d.实地考察。（2）设驻地石材采购兼质检员 实时监控供应商的供应能力是否满足项目施工需要。444444石材采购阶段的质量控制 石材开采：石材的开采方法与所开采石材的硬度、内部结构是否适用；同种石材应尽可能采自同一地段岩石。荒料加工：保证荒料的尺寸能够满足加工成成品后试拼通纹的要求，并且荒料内部质地均匀，无缺陷。为避免大型工程开料的盲目性，应在开料之前先从每一块荒料上在同一锯切面上敲取样品将其磨光，相互对比，并编号。按颜色过渡的原则区分浓、中、淡三色。如料的颜色种类较多时，则用英语字母A、B、C、D、E区分。所取的样品在工程28、结束后还保存一段时间以便于客户补料时用。大板：样品确定后由开料工段的负责人根据生产加工但得技术质量要求，依据客户所提供的平面布置图制定详细的开料计划。开料计划必须经过车间负责人，车间质检，业务跟单员确认签字后生效。大板规格、厚度应达到要求，并且无通长裂纹、大面积锈斑等，存放应做好保护。4545石材开采464646荒料堆场474747荒料加工 484848 484848 荒料加工机械494949大板堆场50u石材加工 石材加工阶段也会严重影响石材的稳定供应，此过程是成品石材质量的主要形成过程，所以选择石材加工厂必须慎重，应主要从加工能力和加工质量两方面考虑，应对加工厂以下几方面考察：a.加工 厂的信誉和知名度；b.加工厂的加工机械设备的完善性和先进性；c.加工厂的仓储能力；d.加工厂与项目工地的距离。此阶段派驻地监控员，负责成品石材的供应量保证和质量监控。