1、xx（大 连）有 限 公 司组织管理手册（沟通稿）编号编制审核批准发布日期目 录第一部分手册说明3第二部分组织设计的基本思路5一、组织设计的基本原则5二、项目管理模式的设计6第三部分组织架构7一、公司组织架构图7二、岗位规划总图8三、决策委员会构成及职责10四、专业工作小组及其工作机制11第四部分部门职责13一、部门通用职责13二、各部门主要职责141.战略运营部142.财务管理部163.人事行政部184.开发部225.营销管理部236.客户服务部257.设计管理部278.合约管理部299.项目部3110.商业发展部34第一部分 手册说明一、 手册的基本内容本手册是xx（大连）有限公司组织管理2、的基本文件，用以说明组织结构、部门职责等内容，该手册一共包括四个部分：第一部分 手册说明。第二部分 组织设计基本思路。第三部分 公司组织架构及决策委员会设置。第四部分 部门通用职能及各部门主要职能。二、 手册的发布本手册经xx（大连）有限公司总经理批准后发布实施。三、 手册的调整和修订公司应根据发展战略规划和内外部环境变化的要求，每年组织对本手册的适用性、有效性做出评价，并根据运行评估结果适时提出调整修订方案。组织结构与部门职能确定后，在一定时期内应保持相对稳定。四、 手册的管理本手册的发布和更新由人事行政部负责，解释权归人事行政部。五、 关键词、特定用语本手册中，职能描述使用如下术语，其定义3、明确为：公司：特指xx（大连）有限公司；负责：属于本部门应负职责，承担主要责任，同时需要其他部门配合；组织：需要本部门与其他部门共同完成的工作，由本部门承担协调事务；配合：不承担主要职责，但必须在负责部门领导下参与此项工作并承担相关责任；参与：仅需要较低程度配合其他部门的工作，一般不承担责任。第二部分 组织设计的基本思路一、 组织设计的基本原则1. 反映企业战略的原则组织设计的基本出发点是为了实现公司的战略目标，因此在组织设计中必须考虑公司的专业化、规模化和稳健发展的要求，同时要考虑公司现有人员的能力和素质水平，以及公司内外部环境条件，充分体现公司专注房地产开发建设、稳健发展、以客户为导向、创4、立区域知名品牌的发展思路。2. 体现行业特点的原则 房地产业是一个资源整合型的行业，在整个价值链上有大量的环节采用外包方式或借助专业公司的力量来完成，公司的业务运作是由一个个具体的项目组成，同时牵涉到大量资金和其它资源的管理，具有很高的风险，因此在组织设计时要充分考虑这些因素。3. 优化业务流程的原则组织设计时，充分考虑业务流程的简单、高效和顺畅。组织架构是部门职能的集合，在进行部门设置与职能分配时应优先考虑业务流程的顺畅与合理。这一基本原则在项目决策、项目策划、规划设计、施工管理、营销管理和客户服务等各流程中充分体现，应尽可能使流程的关键环节由专业部门、专业岗位完成，需要多方协调的环节尽量减5、少，主导者和责任人需要进一步明确。4. 促进管理绩效的原则组织设计应能保证和提升管理绩效，因此在组织结构的设计上尽可能的追求扁平化，授权充分，减少管理层级，提升管理的绩效。在公司组织结构设置时基本上采取两层的简单结构；在部门、岗位的职能与职责设计上，追求清晰和明确，减少责任重叠，避免责任缺失，最终提升整体管理绩效。二、 项目管理模式的设计1. 项目管理模式的选择房地产公司通常会采用职能管理型、矩阵式管理型和项目管理型三种项目管理模式。根据公司目前发展状况及项目特点，公司对项目的管理采取弱矩阵式的管理模式。同时在权责划分上，根据项目运作的实际情况适当给项目部下放权力，加强项目部的计划推动力，提高6、运营效率。酒店项目管理参照住宅产品，在开发层面亦采用弱矩阵式的管理模式，在独立的运营层面设置FF&E采购及酒店运营人员。2. 弱矩阵项目管理模式下的关键权责界面划分项目部负责项目工程施工进度、质量、建安成本以及安全的管理；项目负责人组织项目总体控制计划的制定、协调和推动。各职能部门以项目总体控制计划为驱动，完成各专业任务，同时按规定向项目部提供监督、指导和支持服务。第三部分 组织架构一、 公司组织架构图图3-1 组织架构图（一）组织架构调整说明：1) 景观工程部：撤消原景观工程部，相关职能并入设计管理部；2) 营销管理部：整合资源，调整架构，具体参见本文件之营销管理部描述；3) 战略运营部：暂7、时增设此部门负责战略、拓展、运营、计划，相关职能在短期内可暂由相关部门代管；4) 综合管理部：拆分为人事行政部、财务管理部，前者负责人力资源、行政管理职能，后者主责财务管理职能；5) 项目部：弱矩阵模式设置，根据上述管控描述，项目部主责现场施工管理，对工程质量、进度、安全文明负主要责任；项目部经理非原项目总经理概念，其主要职责在于协调专业人员，推动计划实施；6) 开发部/合约部/客服部：保持原部门设置不变，相关职能描述参见下文；7) 商业运营部/物业公司：保持原部门设置不变，相关职能描述参见下文（物业公司略）；8) 分管领导：保持现分管领导对项目的分管范围不变，未来新增项目的分管范围以公司决策8、为准；须注意：弱矩阵管理模式下的项目分管仅限于项目的计划协调与推动、工程专业技术的把控，关键专业成果由专业职能部门负责并经公司决策；图3-2 弱矩阵下项目部与职能部门管理关系图（二）项目部与专业部门的管理关系说明：1) 项目部负责现场施工质量、进度、安全文明的管理，项目部经理通过项目二级计划推动、协调各专业部门工作；项目部经理不对专业成果（如设计图纸成果、合约成果、报建成果）负主要责任，但有义务有权利提供建议、意见及其他支持；2) 公司各部门提供专业支持，根据项目实际进度及工作需要派驻项目专业人员至现场工作；3) 产品线下的专业人员（指设计、开发、成本）派至现场工作时，项目部经理对其有40%的9、考核权（主要是工作计划和任务模块，具体参见绩效方案），公司层面职能专业部门对其有60%的考核权（主要是工作计划和任务模块，具体参见绩效方案）；营销管理部下驻人员由营销管理部统一考核和管理，不受项目部经理管辖与考核，但涉及需要配合项目上的工作任务时应当积极配合支持；4) 关于派驻现场人员职能的进一步说明：a) 设计管理部（责任建筑师及其助理）：主要职责在于根据项目总体控制计划，对设计成果进行推动，协调公司各设计专业资源及时有效地为项目提供设计成果及方案，提供技术支持和指导；b) 合约管理部（项目成本主管及其助理）：主要职责在于根据项目总体控制计划，按节点在设计阶段进行成本测算，实施阶段进行动态成10、本监控管理，结算阶段办理结算等；c) 开发部（项目报建主管及其助理）：主要职责在于根据项目总体控制计划，按节点及政府报建强制性规范要求进行方案征询、证件获取、手续报批、协调跟进等事宜；同时应当根据开发部经理安排与要求，兼职或专职某项任务；5) 关于设计管理部、营销管理部内部矩阵管理说明：a) 设计管理部：设计管理部项目设计主管（责任建筑师）统筹项目设计工作计划，其他专业设计师必须配合编制专业工作计划并按审批确定的工作计划开展专业工作；考核关系上，项目设计主管对其他专业设计师有40%的考核权，设计管理部经理对其他专业设计师有60%的考核权（注：限于工作计划和任务的考核，具体参见绩效管理方案）；b11、) 营销管理部：项目营销部经理对派驻项目的策划人员有40%的考核权，策划推广部经理对该策划人员有60%的考核权。二、 岗位规划总图图3-3 岗位规划总图注：1、以上岗位设置为标准配置，N代表项目数量（假设单个项目为10万平米建筑面积）；2、未来新增项目按上述项目部配置标准进行设置；三、 决策委员会构成及职责1. 总经理办公会1) 主席：总经理2) 委员：副总经理、助理总经理、相关部门负责人（根据决策事项指定）3) 召集人：决策事项分管领导/总经理4) 对接部门：根据具体决策事项分别对接公司各部门5) 主要职责：l 对战略规划和商业计划及预算的评审决策l 公司重大组织结构及岗位配置方案的评审决策12、l 公司人力资源政策和绩效薪酬体系方案的评审决策l 对新开发房地产项目的投资决策l 对产品定位策划与调整的决策l 对项目运营策划和项目总体控制计划的评审决策l 对概念、方案、扩初设计成果的评审决策l 对营销策划方案、商业招商策划方案的评审决策l 对目标成本的确定与调整进行评审决策l 对项目开发和管理中的其他关键事项进行决策6) 总经理办公会可根据以上决策事项，选择并指定特定部门以组成以下决策委员会：投资委员会、产品委员会、营销委员会、绩效薪酬委员会等。2. 招投标决策委员会1) 主席：总经理2) 委员：副总经理、助理总经理、合约/财务/项目部负责人、其他指定人员（根据决策事项指定）3) 召集人13、：决策事项分管领导4) 对接部门：根据具体决策事项（工程/材料设备类、设计类、营销类）分别对接公司各部门（合约、设计、营销）5) 主要职责：l 供应商资格预审（入围决策）l 工程类、材料设备类、设计类、营销/商业类招标的定标决策l 重大招标问题的决策6) 招投标决策委员会可根据决策事项选择并指定特定部门组成专项决策委员会，并下设专业工作小组四、 专业工作小组及其工作机制房地产开发业务的资源整合性决定了公司各专业部门间复杂的交叉协作关系，公司开发业务的开展、核心能力的塑造，都需要跨部门协作来实现。根据房地产业务价值链，设立了包括可研小组、定位小组、招标小组、定价小组、商业定位小组、入伙小组、工程14、检查小组在内的7个跨部门专业工作小组，制定了明确的工作机制，以促进部门间高效的协作，推进各项工作按计划开展。1. 可研小组小组构成组长：战略运营部负责人成员：战略运营部、营销管理部、设计管理部、合约管理部、财务管理部、法务主管等专业人员构成确认：具体组成成员名单由小组组长组织拟定，各职能部门负责人指定本部门责任人员，小组组长汇总后提交总经理审批确定运行周期项目内部立项评审通过后直至项目取得工作计划由小组组长牵头制定项目可研工作计划小组成果关键输出成果：项目可行性研究报告过程成果：市场调研报告、项目初步定位报告、初步产品建议书、成本估算书、投资测算书注：以上成果均形成标准成果文件决策机制1) 项15、目可行性研究报告由小组组长提请总经办评审确定2) 过程成果由各责任部门分管领导/经理审核后提交小组组长2. 策划小组小组构成组长：战略运营部负责人成员：战略运营部、营销管理部、设计管理部、合约管理部、财务管理部、项目部等专业人员构成确认：具体组成成员名单由小组组长组织拟定，各职能部门负责人指定本部门责任人员，小组组长汇总后提交总经理审批确定运行周期土地获取后直至项目策划报告完成工作计划由小组组长牵头制定项目发展策划工作计划小组成果关键输出成果：项目运营目标书过程成果：市场调研报告、项目初步定位报告、深化产品建议书、成本测算书（成本目标）、投资测算书、工程管理规划目标、风险控制目标、品牌目标等；16、决策机制3) 项目运营目标书由小组组长提请总经办评审确定4) 过程成果由各责任部门分管领导/经理审核后提交小组组长3. 定位小组小组构成组长：营销管理部负责人（注：目前公司是设计管理部，建议更改为营销管理部）成员：营销管理部、设计管理部、合约管理部、财务管理部、客户服务部及物业公司等专业人员构成确认：具体组成成员名单由小组组长组织拟定及确认，各职能部门负责人指定本部门责任人员运行周期可研阶段（或获得土地后）直至产品标准（或概念设计成果确认）完成工作计划由小组组长牵头制定小组工作节点计划小组成果关键输出成果：产品建议书（深化）过程成果：开发节奏、市场调研报告、项目定位报告、概念设计任务书及成果、17、产品标准、成本测算书、投资测算书 注：以上成果均形成标准成果文件决策机制1) 产品建议书（深化）由小组组长提请总经办评审确定2) 概念设计成果及产品标准由设计管理部经理提请总经办评审确定后，提交小组组长3) 其他成果由各责任部门分管领导/经理审核后提交小组组长4. 招标小组小组构成1) 工程/材料设备类招标小组组长：业务分管领导任组长，合约管理部经理任副组长成员：合约管理部（经办）、设计管理部、项目部、财务管理部、法务主管等专业人员2) 设计类招标小组组长：业务分管领导任组长，设计管理部经理任副组长成员：设计管理部（经办）、项目部、合约管理部、财务管理部、法务主管等专业人员3) 营销类招标小组18、组长：营销管理部负责人成员：营销管理部（经办）、合约管理部、财务管理部、法务主管等专业人员构成确认：具体组成成员名单由小组组长组织拟定，各职能部门负责人指定本部门责任人员，由小组组长汇总后报招投标决策委员会审批确认运行周期常设小组，贯穿项目开发整体过程，根据业务性质及项目进度随时启动。工作计划1) 由小组组长牵头制定小组工作节点计划2) 工程/材料设备类招标小组应制定详细的工程及材料设备采购控制计划小组成果关键输出成果：供方选择确定过程成果：招标文件，供方资料库、项目工程采购策划方案等注：以上过程成果均形成标准成果文件决策机制依照成果内容，由招投标决策委员或组长进行决策。具体决策、审批权限详见19、授权手册。5. 定价小组小组构成组长：营销管理部负责人成员：营销管理部、设计管理部、项目部、合约管理部、财务管理部等专业人员构成确认：具体组成成员名单由小组组长组织拟定及确认，各职能部门负责人指定本部门责任人员运行周期项目开盘前至少一个月，可提前成立以便及时准确测算或估算产品价格工作计划由小组组长牵头制定小组工作节点计划小组成果关键输出成果：价格体系报告/方案、销售价格明细表（含折扣方案及明细）过程成果：销售价格策略方案、价格体系报告、销售定价明细表注：以上成果均形成标准成果文件决策机制1) 销售价格策略方案为整体营销策划方案的组成部分，随整体营销策划方案由总经办评审决策2) 价格体系报告/方20、案、销售价格明细表由小组评审，总经理审批6. 商业定位小组小组构成组长：商业发展部负责人成员：商业发展部（经办）、营销管理部、设计管理部、合约管理部、财务管理部等专业人员构成确认：具体组成成员名单由小组组长组织拟定及确认，各职能部门负责人指定本部门责任人员运行周期可研阶段（或获得土地后）直至商业产品标准（或概念设计成果确认）完成工作计划由小组组长牵头制定小组工作节点计划小组成果关键输出成果：商业项目产品建议书（深化）过程成果：开发节奏、市场调研报告、商业项目定位报告、业态和租务组合方案、概念设计任务书及成果、产品标准、成本测算书、投资测算书注：以上成果均形成标准成果文件决策机制1) 商业项目产21、品建议书（深化）由小组组长提请总经办评审确定2) 概念设计成果及产品标准由设计管理部经理提请总经办评审确定后，提交小组组长3) 其他成果由各责任部门分管领导/经理审核后提交小组组长7. 入伙小组小组构成组长：客户服务部负责人成员：客户服务部、营销管理部、物业公司、项目部、设计管理部、财务管理部、人事行政部构成确认：具体组成成员名单由小组组长组织拟定及确认，各职能部门负责人指定本部门责任人员运行周期项目集中入住前34个月直至集中交房完毕（零星交房由客服部自主负责，相关部门配合）工作计划由小组组长牵头制定小组工作节点计划小组成果关键输出成果：交房工作方案/计划、交房作业指导书、模拟验收报告过程成果22、：细部检查内容汇总、模拟验收问题汇总、风险评估报告、房屋二书（住宅使用说明书，住宅质量保证书）等决策机制1) 交房作业指导书及交房工作方案/计划由小组组长组织内部评审后，提交总经理审批2) 其他成果由各责任部门分管领导/经理审核后提交小组组长8. 工程检查小组小组构成组长：设计管理部负责人（或分管领导）成员：设计管理部、各项目部负责人及其指定工程师构成确认：具体组成成员名单由小组组长根据每次检查情况与各项目负责人商议确定运行周期常设小组，贯穿项目施工整体过程工作计划由小组组长牵头制定小组工作节点计划小组成果关键输出成果：年度工程管理检查评估计划、项目工程检查报告及建议过程成果：项目工程管理检查23、评估表、项目工程管理检查评估报告、工程管理检查综述决策机制1) 年度工程管理检查评估计划由小组组长组织内部评审后，由业务分管领导审批2) 项目工程管理检查评估表由小组组长组织成员讨论确定3) 其余成果由小组组长审批第四部分 部门职责一、 部门通用职责1. 制度建设1) 负责本部门和本专业流程与制度的建设和完善；2) 负责本部门员工和业务相关部门的培训，确保员工理解和遵守公司与部门规章制度；3) 根据业务发展或当前突出的问题，制定创新课题，不断进行部门业务与管理的创新；2. 计划管理1) 根据公司战略规划和年度经营计划，编制部门年度、季度和月度计划，并负责部门计划的实施与控制；2) 参加运营管理24、会，对本部门的计划执行情况进行总结，按要求进行整改；3. 日常管理1) 本部门专业能力的建设 ；2) 分配部门员工的月度重点工作任务，辅导、考核员工，并收集、上报要提供的绩效数据；3) 在人力资源管理部门的组织下，完成本部门职位说明书的修订、完善工作；4) 完成本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作；5) 负责部门设施、设备及办公用品的日常维护、管理工作；4. 知识管理1) 总结本部门业务工作开展过程中的成功经验和失败教训，形成案例和知识库；2) 整理、管理部门文件档案；5. 协作配合1) 完成流程与制度规定的部门配合工作；2) 协助完成相关部门相关岗位的招聘工作；3) 完成领导交办的其它任25、务；二、 各部门主要职责1. 战略运营部1.1. 部门组织架构1.2. 部门主要职责职责概述：负责公司战略、计划、项目拓展管理，建立公司运营管理规范，为公司发展提供项目资源支持，促进战略及经营目标的落实。序号工作职责负责组织参与1战略管理1) 根据集团公司发展要求，确定公司使命和愿景；2) 制定公司中长期战略目标与发展规划，明确未来发展重点区域、核心产品及核心能力等；3) 及时跟踪与预测战略环境变化，提出战略修正建议；4) 指导和监督战略执行，并负责战略执行效果的评估；2基础信息研究1) 收集、整理、分析房地产相关政策信息，包括行业、金融和政府政策动向等，建立行业信息库；2) 收集土地信息，建26、立土地资源信息库，根据公司战略发展，建立土地储备计划；3) 城市市场经济发展、城市规划、政府效率及土地相关政策、消费者行为模式、消费趋向等信息的收集、分析与研究；4) 城市房地产市场趋势、竞争对手、区域房地产发展和相关市场信息的收集、分析与研究；5) 协调公司内部资源或相关部门进行相关市场信息收集、分析与研究；3项目拓展1) 寻找价值增长潜力较大的区域或地块，进行项目初选，提出初选建议；2) 组织对目标地块的信息收集、市场调查和现场考察工作，撰写考察报告；3) 进行项目的初步可行性分析，提出项目立项建议书；4) 组织项目可行性研究，编制项目可行性研究报告并组织内部论证；4土地获取1) 协助公司27、领导进行项目谈判，组织相关协议的草拟和签署；2) 办理拿地过程中相关组织联系事务及报批报建手续；5拆迁管理1) 制定拆迁/回迁方案；2) 协调有关部门办理征地拆迁手续，做好用地范围内的拆迁安置工作；3) 组织协调项目部参与拆迁工作；6计划管理1) 建立、健全公司与项目计划管理体系，并组织实施；2) 编制公司年度经营计划和项目经营目标；3) 组织公司商业计划书（除预算）的编制与评审；4) 牵头制定各项目的里程碑节点计划、审核各项目总体控制计划，备案各专业计划，组织签订项目计划责任书；5) 指导监督各业务部门制定年度、季度、月度部门工作计划，并定期收集部门工作总结报告；6) 公司年度经营管理会议、28、运营管理会议的组织和会议决议的跟踪；7) 检查、监督公司年度经营计划及项目里程碑节点计划的执行情况，并收集计划考核数据；注：流程管理职能依规律应当设置在战略运营部，目前暂时放人事行政部。2. 财务管理部2.1. 部门组织架构2.2. 部门主要职责职责概述：组织公司的财务管理、会计核算、税务筹划、资金管理及预算管理，为公司发展战略实施提供资金、财务、税务和金融等各方面支持，为公司各项经营决策提供信息支持及财务决策依据。序号工作职责负责组织参与1预算管理1) 制定公司整体财务预算方案；2) 出具月度管理费用报告及预算管理预警报告，监督检查各部门预算执行情况并形成相关绩效数据；3) 对于财务预算执行29、中发生的新情况、新问题及出现偏差较大的重大项目，提出改进经营管理的措施和建议；2公司资金管理1) 资金的统筹规划、统一管理，保证公司经营及项目开发资金需求；2) 制定公司年度、季度、月度资金计划，编制实际资金使用情况报表，统筹资金支付；3) 融资方案的制定，拓展融资渠道，合理安排融资；4) 资金成本控制，统筹安排展期及还贷，避免资金闲置浪费和支付困难及贷款逾期情况；5) 银行对帐工作，保证资金的安全；6) 日常库存现金的管理；3会计核算和资产管理1) 会计凭证、帐务处理、日常报销、银行帐户和会计报表审核；2) 应收帐款、借款及信用、现金、投资、固定资产等的核算和管理；3) 会计档案管理、财务证30、照年审、财务印章管理和会计电算化管理等事务性工作；4) 建立公司固定资产台帐，固定资产的调拨审核和核销管理；4审计监督及管理工作1) 制定年度审计计划；2) 会计事务所审计，配合集团内部审计工作；5税收统筹策划1) 国家及地方现行税收法律法规、政策的研究工作；2) 公司整体税务筹划；3) 对业务合同和具体业务涉税问题提出意见和建议；4) 税务申报和审核，统筹公司各种税金的缴纳及办理各项税务事宜（含办理税务登记证等）；6财务与统计分析1) 编制、上报公司年度、季度、月份财务报表；2) 开展公司经济指标分析与经济效益测算，为公司战略决策提供依据；3) 项目可行性研究和项目评估中的财务分析工作；7财31、务合同1) 参与并监督公司重大经济合同或协议的签订过程；2) 审核各类经济合同，针对不同性质的业务合同订立相关保护性条款；3) 公司财务合同的管理；8项目财务监控1) 监控项目销售管理，主要监控房源销售进度、销售款回收状况等，设置销售台帐明细表；2) 设置项目应收款项催缴明细表；9法务管理1) 为公司领导执行国家法律、法规、政策和重大经营决策提供法律意见；2) 参与公司重要决议、规章制度及重大经济活动，起草和修订相关的法律文书；3) 处理公司仲裁、诉讼和非诉讼法律事务；4) 为公司提供商务活动所需的法律咨询服务与法律支持服务；5) 对各类合同中法律风险的审核；6) 外聘事务所或律师的选择、聘用32、合同的订立、管理和服务评价工作；7) 为公司危机事件的处理提供法律意见；10其他工作1) 协助公司产品销售，协调银行关系为客户提供良好的金融服务；2) 公司保险业务管理；3. 人事行政部3.1. 部门组织架构3.2. 部门主要职责3.2.1 人力资源组职责概述：建立、健全人力资源管理体系，负责公司人力资源规划、员工选聘、培训发展、绩效考核、薪酬福利管理、企业文化建设等相关工作，为实现公司经营发展战略目标提供人力资源支持与保障。序号工作职责负责组织参与1人力资源规划与体系管理1) 制定和执行公司人力资源战略规划及人力资源预算计划；2) 完善人力资源管理体系与制度，规范管理流程；2招聘与人力资源配33、置1) 制定年度人力资源需求计划及预算；2) 制定招聘计划，并组织开展员工选聘及人力资源配置工作；3) 管理内外部招聘渠道资源，定期进行招聘渠道评估；4) 建立并完善人才简历库；5) 开展人员晋升、晋级、调岗、降级和解聘组织工作；3员工培训与发展1) 开拓内外部培训资源，建立培训资源库；2) 编制年度/月度员工培训与开发计划及预算；3) 根据组织培训计划组织实施各项培训活动，并对培训效果进行总结反馈；4) 督促跟进各部门的内部培训工作；5) 根据公司发展需要，指导员工进行职业生涯规划，选拔和培养后备管理和专业技术人员，形成管理和专业人才梯队；4绩效考核与奖惩1) 公司绩效目标体系建设，确保绩效34、目标体系能有效支撑战略目标与年度经营目标；2) 制定公司绩效管理体系，培训、指导并实施绩效管理及考核；3) 汇总、统计、应用考核结果，督促各部门根据考核结果改进绩效；5薪酬福利管理1) 薪酬福利体系建设，保证内部公平性和外部竞争性；2) 进行行业内薪酬数据调查，并向公司领导提出薪酬调整建议；3) 编制年度薪酬福利发放计划，负责公司薪酬的预算和控制；4) 组织员工薪酬福利核算及发放、奖金发放，办理定级、调薪事务等；6员工关怀与员工关系1) 实施员工满意度调查，建立员工申诉与沟通渠道；2) 实施员工入职、转正、调动、绩效反馈、离职辞退等的正式面谈，以及日常工作中的非正式交流，及时了解员工思想动态，35、提供员工绩效改进建议；3) 员工手册的编制与调整；7人力资源事务管理1) 负责员工人事档案管理，人事信息统计和报表编制并审核上报；2) 负责员工入职、转正、调动、离职、调户、办证等手续办理；3) 负责考勤休假制度修订及完善，日常考勤及请假管理；4) 组织完成员工劳动合同签订、管理等工作，解决合同执行过程中出现的劳动争议、纠纷和诉讼等；5) 负责员工社保及公积金缴纳的手续办理并定期缴纳，配合劳动年检手续办理；8企业文化建设1) 提炼、建立、维护公司的理念文化、行为文化；2) 公司内刊的编辑、发行工作；3) 负责组织公司网站与企业文化建设相关的宣传管理；4) 公司企业文化活动的组织配合工作；9组织36、及流程管理1) 负责公司组织结构和管控模式调整的提请建议和落实；2) 组织公司流程管理体系的建立和优化；3) 检查、监督、落实流程执行情况；注：组织及流程管理暂放人事行政部人力资源组，未来战略运营部成立后该职能转移至此部门。3.2.2 行政组职责概述：负责行政管理系统的建设、公司内部管理协调、企业文化建设及法务管理，建立公司高效、顺畅、规范的办公秩序，建立和维护企业公共关系。序号工作职责负责组织参与1总经理秘书工作1) 总经理行程及日常行政联络安排；2) 总经理办公会的组织和会议决议的跟踪；3) 收集总经理需要资讯，并准备相关材料；4) 组织处理集团、置地、GIC往来文件、公司机要文件及对外发37、文跟进公文流转与处理情况及最后归档管理；5) 印鉴、证件及证件复印件使用登记，核准印章使用申请并在指定文件上盖章，复印并存档；6) 公司公文信箱、总经理信箱的使用与管理；7) 总经理授权下的其他工作任务；3企业文化1) 提炼、建立、维护公司的理念文化、行为文化；2) 公司企业文化活动的策划与组织实施；3) 公司内刊的编制、发行工作；4) 收集、汇总公司发生的重大事件，编写公司大事记；4行政管理1) 完善公司行政管理制度，规范工作流程，并监督其执行情况；2) 公司会议管理及服务工作；3) 公司收发文管理工作；4) 公司印章、证照管理工作；5) 档案的收集、整理、保管和利用等管理工作；6) 图书、38、资料、报刊管理工作；7) 前台接待工作；8) 配合公司各种重要活动和员工活动；5后勤管理1) 车辆调配及管理；2) 办公场地的日常管理工作；3) 制服、通讯、办公用品的采购和管理；4) 固定资产管理，包括固定资产的采购申请手续审核、登记建档、转移/报废手续、盘点组织、日常维护工作；5) 公司食堂管理工作；6外联公关事务管理1) 组织建立企业公共关系网络，维持与公司业务及行政事务相关政府部门的良好关系；2) 组织（或协助）公司各类涉外仪式、活动的策划、筹备及联络；3) 公司来访来宾的接待服务工作；4) 协助配合对公司重大紧急突发事件的处理；7网络管理1) 负责公司信息化建设工作，配合并对接集团公39、司信息化建设工作；2) 设计、配置和调整网络总体规划，管理公司计算机网络系统、硬件系统、软件系统；3) 办公/业务应用系统的建立、维护和改进；4) 管理、协调网络公司，负责公司网站的建设和日常维护；4. 开发部4.1. 部门组织架构4.2. 部门主要职责职责概述：按照国家法律法规和政府规定的申报程序进行项目开发全流程的各项手续报批工作、各项规费减免缓的申请工作。序号工作负责组织参与1项目报建1) 编制项目开发报建类计划，参与项目总体控制计划的编制工作；2) 协调项目立项、规划、土地、配套设施等开发建设相关工作，满足项目开发的需要；3) 办理规划许可证；4) 办理方案、扩初、施工图报建；5) 办40、理开工许可证；6) 办理人防、消防、建设、城管、环保、交警等部门的报批工作；7) 协调与各市政专业公司的关系，保证市政管网配套设施的建设和接用符合项目需要；8) 质监部门的主体验收工作，配合节能验收、逐套验收、燃气、人防、电梯、消防工作；9) 参与政府各相关单位及部门（拆迁、土地、市政配套）的经济合同谈判，并及时整理已完成的合同；10) 各项规费减免缓的申请工作；11) 房屋面积测绘；12) 办理房屋竣工备案及规划验收；13) 补交地价款手续的办理；14) 办理销售许可证及项目初始登记；15) 房屋大产权相关的所有手续的申报和办理办理业主房产证；16) 其他所有建设相关报批报建工作；2政府资源41、管理1) 对外开展公关活动，协调公司与相关政府部门的关系；2) 配合公司领导做好政府关系资源的维护工作；3) 项目施工过程中，配合现场对外关系的处理；5. 营销管理部5.1. 部门组织架构5.2. 部门主要职责职责概述：负责市场研究、项目定位、策划推广与销售执行、公司品牌推广及置地会管理等专业工作，保持市场敏锐度，发掘并引导客户需求与重新定义产品，完成销售任务并使销售收益最大化。序号工作负责组织参与策划线1项目定位策划及设计配合1) 参与新项目拓展，从营销角度提出投资建议和初步产品定位；2) 在项目正式立项后，提出项目初步建议，组织编写产品定位报告；3) 从营销角度提出项目产品配置标准要求；442、) 从营销角度提出项目概念规划设计、方案设计、景观概念设计、销售示范区概念设计建议和要求，并参与评审；5) 在施工过程中，从营销及销售角度提出设计变更需求；2营销单位选择管理1) 搜集营销单位信息，建立并管理合作伙伴信息库；2) 推荐和组织选择营销单位，并组织签定合同；3) 监督营销单位合同执行情况，组织对营销单位的评价工作；3市场研究工作1) 目标城市房地产产品的消费者需求结构、特点、变化趋势的分析与研究，并持续进行监控；2) 目标城市房地产市场、竞争对手、重点楼盘信息、其它市场信息的收集分析与研究；3) 参与新项目拓展，从营销角度提出投资建议和初步产品定位；4) 目标城市市场上成功的产品策43、划、营销策划案例和先进、有效的营销方法手段的收集分析与研究；5) 开展目标城市市场调研、竞争楼盘信息调查及各项专题调研活动，定期撰写市场研究月报及专题研究报告；3项目营销策划1) 编制并实施项目整体营销方案、项目阶段性/月度营销推广方案；2) 负责公司各项目营销费用筹划与使用管理；3) 销售环境（包括售楼处、会所、样板间布置、参观线路、地盘包装等）的策划和落实；4) 制定项目销售价格策略，编制价格表；5) 负责销售道具及销售物料制作；6) 组织各类营销活动，并进行效果评估；4公司品牌推广及置地会工作1) 公司品牌分析、定位和规划工作；2) CI（客户识别）规范制定并监控执行；3) 公司层面品牌44、推广工作的管理，制定推广策略，组织实施推广活动；4) 定期组织公司内的品牌使用情况检查，监督项目推广符合公司推广整体利益；5) 参与公司网站内容的建设及维护；6) 置地会管理工作，编制置地会章程，制定置地会会员手册及会员通讯等；7) 会员维护活动方案的策划、组织与实施；销售线5销售前期管理1) 编制销售策略报告，制定认筹方案、开盘方案等并组织实施；2) 编制销售手册，组织销售人员的培训；3) 建立销售信息系统，录入初始数据并动态更新；4) 销售资料及物料的准备，保证符合法律、设计、CI等方面的要求；6销售过程管理1) 客户开发和来访客户的接待、楼盘讲解、引领参观等工作；2) 内部认购/预订登记45、正式认购、现场签约的管理；3) 销售现场的统一管理；4) 销控管理，价格折扣的管理；5) 负责日常调价的发起及审核；6) 按期签约及售楼首期款的跟踪；7) 意向客户、成交客户的分析与总结；7销售后期管理1) 销售回款的跟催；2) 协助客户办理按揭手续；3) 网上合同备案，及买卖合同的变更、注销等事务的办理；8销售信息管理1) 建立销售期间客户档案及信息，并与客户服务部共享；2) 销售档案与销售物料管理；3) 销售数据统计分析、汇总分析；6. 客户服务部6.1. 部门组织架构6.2. 部门主要职责职责概述：通过建立涵盖房地产项目开发全过程的客户服务体系，确定公司客户服务的工作流程和工作标准，通46、过组织实施，实现对公司客户资源的有效管理，确保客户满意度的实现；同时对服务过程中发现的缺陷问题进行反馈，为公司运营管理提供持续改进的意见，进而达到持续提升公司品牌价值和市场美誉度，持续提高公司在市场中的客户资源的占有率以及持续提高已占有客户资源中忠诚客户的比率。序号工作负责组织参与1客户接触点管理1) 以客户导向为原则，依据触点式管理方法进行客户体验，因此确定产品和服务的解决方案，全面提升客户满意度和忠诚度；2客户关系管理1) 建立和完善公司客户服务体系，确定客户服务标准和服务流程；2) 按照服务标准定期督导公司与客户服务相关工作的质量并进行情况通报；3) 负责牵头制订公司级的客户满意度提升方47、案，将满意度指标分解到各专业部门并负责定期督导反馈实施情况，保证顺利实施；4) 策划、组织、实施客户关系维护活动；5) 收集竞争对手及其它公司的客户服务动态，为提高公司客户服务水平提供建议；3客户风险管理（投诉管理）1) 客户风险控制工作的全面管理，定期组织项目开发各阶段的风险反馈工作，对可能引发投诉的风险问题进行预控；2) 制定公司客户投诉处理制度及服务流程；3) 接收客户的各类报事和投诉，记录报事/投诉信息，建立报事/投诉档案；4) 组织协调相关专业部门处理客户报事和投诉，并进行跟踪；5) 建立回访制度，对客户报事和投诉处理的处理满意度进行回访；6) 定期对客户报事和投诉进行分析，形成客户48、反馈报告，并向公司及相关部门反馈有关产品质量、设计、施工等意见，提出相关改进建议；7) 网络信息监控和管理工作；8) 负责客户危机管理，组织相关部门应对客户投诉及其他相关风险危机，并监督实施相关处理方案；4客户入住管理1) 在工程移交前，组织对移交项目进行三轮模拟验收，对不符合验收标准的工程，提出整改建议并跟进整改情况；2) 配合做好竣工项目的验收和交接，作好交付前的项目风险评估；3) 组织工地开放和客户入住工作，制定集中交付计划及方案，跟进对入住验收问题的整改；5工程保修管理1) 组织协调相关专业部门进行工程保修事项的处理，对维修满意度指标负责；2) 收集保修期内工程质量和规划设计等问题的相49、关信息，定期进行统计分析，并向公司及相关部门反馈有关产品质量、设计、施工等意见，提出相关改进建议；3) 工程质保金的使用及管理；7. 设计管理部7.1. 部门组织架构7.2. 部门主要职责职责概述：负责公司项目的全程设计、产品标准管理及苗木采购工作，对设计过程中产品品质、成本和进度进行有效控制，总结产品设计经验，完善和优化设计方案，推出符合或引领市场需求的产品，通过不断地产品创新及增值服务满足客户需求。序号工作职责负责组织参与1产品研究1) 掌握地区房地产设计发展的最新动态，分析行业整体水平和研究行业产品发展趋势，定期组织相关设计人员参观、学习、交流等；2) 搜集整理设计方面的工程通用规范及常50、规作法；3) 研究并推广相关新材料、新技术、新工艺；4) 完善、优化和升级产品设计，建立并完善产品标准体系；5) 总结和分析已完成产品的设计缺陷和问题；2项目拓展及定位配合1) 参与项目拓展，参与项目可研报告的编制工作；2) 负责项目概念规划设计工作；3) 参与项目的市场调查及产品定位报告的编制工作，从设计专业角度提出建议；4) 参与项目总体计划编制工作；3设计单位选择与管理1) 搜集建筑、规划、景观、装饰装修等设计单位信息，建立合作伙伴信息库，定期上报置地公司；2) 对设计单位进行考察并编写考察报告，提出入围单位选择建议；3) 组织拟订设计单位招标文件、发标、答疑、开标等工作；4) 组织设计51、合同的谈判、拟定、签署工作；5) 组织设计单位的评价工作；6) 建立和维护与相关单位之间的公共关系；4设计管理1) 编制各项目设计计划；2) 组织项目各阶段的设计工作，负责各专业、各阶段的设计进度、设计质量的控制管理工作； 3) 编制设计各阶段设计任务书并组织评审；4) 负责建筑、景观、装饰装修、综合管线和其他专项设计管理工作；5) 对设计单位的过程及成果进行控制管理 ；6) 对设计费用的控制与管理工作；7) 组织各阶段设计成果评审；8) 负责设计变更归口管理，及设计变更的可行性论证或评审；9) 开展项目设计管理专题总结；10) 各项目的设计档案管理；5设计成本控制1) 根据产品定位及产品档次52、的成本和价值要求编制项目产品配置标准；2) 推行限额设计，确保项目成本受控；3) 在设计评审阶段，对超出目标成本的设计进行方案调整或进行修正；6材料选型定版1) 编制材料备选型定板清单；2) 组织主要装饰材料、建筑部品的选型定样工作；7景观苗木采购1) 负责景观园林中苗木、雕塑、灯具等个性材料的供应商考察及采购工作；2) 负责服务公司项目的苗圃筹建工作，编制年度苗木储备表；8项目配合1) 配合设计交底工作，参与项目的图纸会审工作；2) 编制项目各项工程招标设计图纸，编写项目相关专业的招标所需的技术资料说明；3) 配合合约管理部完成各项工程的招标、议标工作；4) 组织对项目工程的进度、质量、安全53、文明施工情况进行检查和监督；5) 对重大工程技术、质量问题提供技术支持；6) 解决施工过程中设计问题，负责设计图纸的修改；7) 室内实施过程中的效果把控及现场室内装修施工管理；8) 配合完成项目报批、报建工作；9) 参与项目的验收；10) 负责项目竣工验收开始至入伙前的设计整改工作；11) 配合项目工程施工的图纸技术管理；12) 提供销售所需的设计资料，配合营销物料制作工作；8. 合约管理部8.1. 部门组织架构8.2. 部门主要职责职责概述：负责公司项目成本测算及项目预算编制及管理，进行项目全过程的成本规划与控制及事先建议，项目招标采购管理及合同管理，有效控制项目的总投资，实现项目目标成本管54、理。序号工作负责组织参与1承建商和供应商的选择与管理1) 搜集承建商和供应商信息，建立合作伙伴信息库；2) 编制采购策划方案（招议标、委托等方式策划）及招标工作计划；3) 组织承建商和供应商考察并编写考察报告，提出入围单位建议；4) 组织拟订招标文件、发标、答疑、开标等工作，并负责经济标书的编写；5) 组织标底的计算审核及工程量清单的编制及审核；6) 配合材料设备的选型定板工作；7) 甲定乙供材料设备的认质限价工作；8) 材料设备的采购实施工作；9) 协助样板房、售楼处软装部分零星装修材料以及景观园林中树木、雕塑等个性材料的采购；10) 组织对承建商和供应商的评价工作；2合同管理1) 建立和管55、理公司标准化合同库；2) 组织工程、材料设备类合同的谈判、拟定和签署，参与其他合同洽谈；3) 对各类合同中经济类条款进行审核；4) 工程建设类合同付款申请的审核，提供付款审核意见；5) 协助合同争议问题的解决，提出处理意见；3目标成本管理1) 负责建立健全成本管理制度（体系），进行成本科目规划；2) 项目各设计阶段的成本编制与审核，提出限额设计要求；3) 组织各专业测算，包括勘察设计、管理及财务费用、土地成本费用、营销费用等的测算，组织编制并评审目标成本；4) 组织造价公司进行总施工图完成后的建安成本预算，及相应的成本分析报告；5) 组织造价公司进行项目工程结算，参加结算商务谈判，审核并签发结56、算书；6) 负责项目完工后的成本项目整理和分析，提交项目成本总结评价报告，制订成本改进措施并落实改进责任；7) 建立目标成本预警机制，对超目标成本的方案或部门提出整改意见；4成本动态管理1) 收集、整理项目实施的有关成本信息，并对成本信息进行汇总及甄别，建立并维护成本信息库；2) 监督和指导各部门建立动态成本信息台帐；3) 设计变更、签证过程中的成本控制；4) 对项目开发成本进行监控，对超出预期变动范围的情况启动预警程序；5) 开展项目动态成本分析和整体控制，每月定期进行汇总和分析；6) 编制项目成本后评估报告；5成本顾问管理1) 项目实施过程中成本顾问的管理；6其它工作1) 参与项目拓展与产57、品定位工作，参与项目开发计划的制定；2) 项目剩余材料设备、周转物资的管理；3) 对公司项目所涉及材料设备的日常研究工作；4) 参与设计类供应商、营销类供应商的招标管理；9. 项目部9.1. 部门组织架构9.1.1. 住宅项目部9.1.2. 酒店项目部注：星海湾酒店管理部组织架构依上图设置，共分为两组，即施工组与运营组。其中：1）施工组是指参照住宅项目部的设置而形成的酒店施工项目部，主责产品实现；2）酒店运营组是指根据酒店特点而特殊设置的职能组合，主责FF&E采购、酒店运营对接及相关资料保管，必要时可设酒店运营负责人进行协调管理；以上两组具体职能参见9.2描述。9.2. 部门主要职责职责概述：58、负责项目现场的工程综合管理，包括进度、质量、安全文明、现场成本控制及协调工作，通过项目计划推动、协调各专业部门工作，完成项目开发工程建设目标。酒店项目部除完成项目开发目标外，负责酒店FF&E采购、酒店对接及后期运营监控工作。序号工作负责组织参与项目部/酒店施工组1项目总体推动1) 根据项目关键节点计划要求，编制项目总控计划（项目开发计划大表）；2) 项目总控计划的总体协调、推进、监督；3) 项目开发信息整理、归集、报送；4) 监控和协调项目的所有工作和问题，协调各专业对接配合；5) 编制工程管理规划书；2前期参与1) 参与设计各阶段的评审工作，参与施工图的审查及形成；2) 参与项目工程建设各类59、承建商、供应商的选择与管理工作；3) 参与产品标准制定；3项目准备1) 开工前各项准备工作的实施和督促；2) 三通一平和临建工作；4材料设备管理1) 编制材料设备进场计划，并跟踪、督促计划的执行；2) 安排各承包商、供应商进场，负责对各承包商、供应商临建搭设位置进行统筹安排；3) 材料设备的验收及不合格材料设备的退货工作；4) 对材料封样的现场管理及甲供材的管理；5) 与施工单位帐目的核对，并定期提供报表；6) 建立、维护材料设备台帐，保存材料设备的质量证明文件和相关资料，办理归档手续；5工程现场管理（进度、质量、成本及安全文明）1) 根据项目总控计划，编制施工总体进度计划及分项施工进度计划；60、2) 组织项目施工进度计划的实施，并根据销售进度要求及时进行调整；3) 负责工程质量管理，编制项目质量控制要点；4) 审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况，并对监理工作进行考核；5) 审核关键工序、关键部位的施工方案；6) 对工程质量情况进行定期的分析，形成质量分析报告，对于典型问题，应形成案例；7) 责根据公司成本管理要求，保证公司建安成本的实现；8) 组织设计变更和现场签证的成本测算及审核，配合实施成本动态管理；9) 负责工程安全文明施工管理，监督施工单位按照合同要求落实安全文明施工管理；10) 参与监理项目部组织的各种安全文明施工检查活动及会议；11) 负责建设用地看管，做好场地围61、挡；6现场施工组织与管理1) 现场施工的组织与管理，并建立完备的项目进度、质量、安全和文明施工管理细则与记录；2) 协调各承包商、供应商、监理等单位，确保项目目标的实现；3) 参与监理例会，提出整改意见并监督落实；4) 组织解决遇到或可能遇到的造价、工期、质量和安全问题，并及时上报；5) 设计变更/工程签证的提出、审核、确认及实施；6) 提起并参与工程进度款的审核、确认；7验收管理及竣工移交1) 组织项目工程分部分项验收；2) 组织项目竣工验收、物业移交等工作；3) 配合竣工工程保修期内维修管理工作；4) 工程竣工后建设档案的收集、汇总与移交；8现场技术管理与技术资料管理1) 组织项目例会，沟62、通、协调施工过程中现场技术问题；2) 及时与设计部门联系，解决设计图纸中出现的问题；3) 按照公司技术档案管理要求，对设计和工程档案资料进行建档和管理；4) 收集、归类、归档项目前期资料、项目图纸、配套设施设计、工程的技术数据、文件；9其它1) 组织公司各部门编制工程管理规划；2) 施工过程中地界周边各种关系的处理；3) 配合营销管理部开展客户接待工作；4) 配合认筹、选房、签约等相关工作；酒店运营组（管理部）10运营管理1) 负责与酒店管理公司的对接，维护与酒店管理公司的良好关系；2) 审核酒店管理公司筹建方案、管理制度及相关方案、费用申请；3) 对酒店管理公司的酒店运营监控（经营、预算、财63、务及人员变动）；4) 协调、协助解决酒店筹建及经营期间的问题；5) 负责招商策划及与公司营销管理部进行策划推广工作的对接；6) 负责酒店运营管理过程资料（如财务资料、工作计划、相关合同）保管；11FF&E采购管理1) 制定FF&E采购清单；2) 实施FF&E实施招标采购工作，并监督完成安装；3) FF&E物资的保管及使用；10. 商业发展部10.1. 部门组织架构10.2. 部门主要职责职责概述：负责公司商业项目的整体开发和运营，全程把握商业经营规律和客户需求的规划与实现，体现持有物业价值的提升和客户价值。序号工作职责负责组织参与1商业项目市场调研与定位1) 根据项目开发目标开展市场调研，分析64、竞争对手、市场价格变化等，形成定期报告；2) 根据掌握的市场信息，提出项目的市场定位，并组织评审；3) 根据项目市场定位进行商业辅助设计，负责编制业态和租务组合方案；4) 制订项目的租金策略，负责对各业态业种的租金水平编制预算；5) 负责编制项目招商/调整计划，包括项目的招商实施方案、进度、招商辅助工具的制作等；2商业项目开发1) 负责制定项目开发总体进度计划，在合约部的协助和配合下，编制商业项目总体开发与运营期的预算；2) 根据项目总体进度计划，参与联系比较各设计顾问公司，组建设计团队。同时编制项目设计进度控制计划并监督设计团队的工作；3) 在项目设计的各个阶段，与项目部配合，参与阶段成果汇报会和审图会，严格控制设计质量；3商业项目招商工作实施1) 根据项目总体进度计划和租金策略，负责制定项目招商进度计划；2) 负责租户选择与联系沟通，租赁合同的洽谈；3) 根据招商的实际进展情况负责适时调整招商进度计划和租金策略；4商业项目营运管理1) 负责对租户的业绩进行评价，确定租户调整计划，组织实施并监督调整计划的执行；2) 负责对代理公司的选择、合作条件、具体合作内容、代理合同的执行进行管理；3) 负责租户服务与管理；4) 负责协调处理租户和消费者投诉；5) 负责筹建或组织物业管理公司，并监督商业项目的物业管理工作；