1、 服务提升价值 品质成就未来 可口可乐（广西）饮料有限公司南宁生产基地 物业管理服务方案 呈送单位：可口可乐（广西）饮料有限公司 合作单位：广西南宁鼎城物业服务有限公司 地址:南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话:086-771-8068096 13132627556 联系人：韦兆阳 邮箱: DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 2 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉2、士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 目 录 一、商务部分03（一）企业简历04（二）服务合作单位10（三）企业资质证明12（四）合作单位评价15 二、技术部分17 第一章 工业园区厂房物业管理发展初探18 第二章 物业管理服务需求分析20 第三章 服务思路及管理措施23 第一节 服务过程原理图23 第二节 服务核心价值链图23 第三节 拟采取的服务措施24 第四节 岗位部门职责27 第四章 服务内容及标准32 第五章 派驻服务机构及人员编制34 第一节 组织机构编制34 第二节 组织结构图35 第三节 各岗位任职要求36 第六章 物业管理费用测算37 第一节 测算的依据与3、费用的构成37 第二节 物业管理费用测算表38 第七章 合理化建议42 三、报价部分43 综合报价表 44 四、结束语 45 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 3 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 一、商务部分 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 4 页 共 46 页 广西4、南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096（一）企业简历 企业名称 广西南宁鼎城物业服务有限公司 建立日期 2008.6法定代表人 韦兆阳 职务 董事长 企业性质 民营 资质等级 三级 企业上年度资质年检情况合 格 职工总数 147 管理人员总数 14 卫生保洁人员 30 设备设施维修人员 10 绿化养护人员 9 秩序维持（安防）人员 44 学生宿舍管理员 36 其他工作人员 6 持有物业经理岗位证书人数 8 持有部门经5、理、物业管理员岗位证书人数 12 中级职称人数 5 高级职称人数 3 上级主管部门 南宁市房产局 经营方式 独立经营 批准成立的分支机 构 无 经营范围 物业服务、企业管理咨询、房地产投资咨询、酒店管理咨询 企业简介 见下章节内容 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 5 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 鼎城物业 鼎城物业 DCHP6、M专业物业管理服务商 广西南宁鼎城物业服务有限公司（以下简称 DCHPM）是一家立足于高校后勤改革市场化运作取得初步成果的大环境以及非住宅区类型物业管理近年来高速发展的新兴专业物业管理服务商。主营业务为各类院校教育机构的后勤物业管理、各类非住宅区（商城、医院、工业园区、物流中心、仓库、公共建筑）的物业管理。能够帮助客户单位减轻在后勤、物业管理方面的压力和负担，使其集中精力放在主营业务上面，取得更大更好的发展。DCHPM 的核心团队都是来自浙江、上海、湖北、广西、广东等地的经验丰富的物业管理从业者，主要核心管理人员为从事多年物业管理行业的高级主任人，管理项目多为大型商业项目、高级大型住宅区、高等7、院校教育机构等，取得良好成绩（有的项目已经创优），获得甲方以及社会的好评。DCHPM 的发展会聚了时代的精华管理服务经验，并保持优秀的学习传统，与时俱进，是站在时代巨人的肩上和大家一起成长。DCHPM 作为专业的物业管理服务机构，从物业的策划、设计到施工、营销、平面布局、使用、运作、管理、维护、更新等各方面，使建筑物从诞生起就充分发挥其潜力而提供全方位的服务。我们在延长建筑物的寿命、确保物业设施的最佳使用状态及创造舒适的使用环境及居住文化方面积累了丰富的技术和经验，并不断以新技术推进服务。核心在管理物业，使其最大程度的保值、增值；服务业主，使其最大效率的使用物业，获得相当的效益。DCHPM 的8、发展战略是立足广西，面向全国。以市场求生存、以服务求发展；我们愿通过自己的努力，为客户全心服务，取得社会、企业、用户的认同。DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 6 页 共 46 页 企业组织架构 企业组织架构 南宁总部组织架构 董事会 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 常务副总经理总经办主任 人力资源部 区域分公司 公司直辖物业管理服务中心 品质管理9、部 企划拓展部 顾问咨询部 财务核算部 行政事务部 总经理 鼎城物业（DCHPM）以高效运作的管理服务体系为依托，建立了现代企业制度，形成了鼎城物业总部、区域分公司（职能部门）、物业管理服务中心三级管理架构，在总部按职能管理需求，设立了人力资源部、行政事务部、财务核算部、顾问咨询部、企划拓展部、品质管理部等六大职能部门，负责鼎城物业全范围内业务的督导和运作。总部负责战略规划、职能管理、品牌经营、资源整合；区域分公司实施统一化管理模式，负责品质管理、服务体系的完善和提升；物业管理服务中心是公司管理服务输出的直接提供者，在享有总部、分公司强大资源的支持下，以满足客户需求、实现管理服务价值为第一目标10、，持续提升服务质量。DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 7 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 企业理念 企业理念 我们认可“客户至上，合作共赢”、“高价值来自高品质的服务”的理念，并且愿意以此来作为我们的企业的经营理念原则。所以，我们把他提炼为：服务创造价值、品质成就未来。服务创造价值、品质成就未来。企业的成长离不开社会，而且企业本11、身也是社会中的一员，因此服务客户，服务社会才是企业的根本。服务理念：诚信服务，追求卓越 经营理念：以质量谋发展，以精品求效益 管理理念：公平、公正、公开 选择鼎城物业的优势 选择鼎城物业的优势 管理经验优势：鼎城物业（DCHPM）会聚了数位在高等院校、大型商场等非住宅区物业管理方面经验丰富的南方人士，在广西、广东、浙江、上海、海南、四川、云南等地曾管理各类大学校校、物流中心、医院、工业园区等物业，所管理的项目基本上是起到当地本行业里程碑式拓荒牛的角色。我们在该类物业的管理中配合经营管理、安全防范、环境保洁、氛围布置、消防救援、甲方及第三合作方关系协调、政府有关政策咨询等诸多方面有着丰富的经验。12、地利优势：在广西本土从 90 年代住宅区物业管理行业兴起为标志，物业管理行业基本上以住宅小区、写字楼为主。从 2002 年起，非住宅区的物业也逐步开始引进物业管理。如广西人才市场引进万怡物业进行管理，广西大学、广西医科大学、广西师范学校联合成立高校后勤服务公司对校园进行管理。至今，住宅区的物业管理已经比较成熟，而非住宅区的物业管理也逐DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 8 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区13、科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 步适应市场的发展需要，个别机关单位已经有两次进行物业管理招投标选聘物业服务企业的情况。鼎城物业（DCHPM）的核心管理人员在广西内曾成功管理着广西工商职业技术学院、柳州城市职业学校、柳州第二职业学校等单位，熟悉广西区内的情况，具备一定的地利优势。人才优势：作为服务性行业的企业，最大的价值核心就是人力资源。他的增值优先于其他资源的增值。鼎城物业（DCHPM）高度重视人才的储备与培养，并与大型人才市场、专业培训机构、重点高校等开展广泛对等合作，建立畅通的人才培养与输送渠道。与大专院校建立良好合作关系，为其物业管理专业的学生14、提供培训与实习基地，以此保证人才的供应。因为高度重视，鼎城物业（DCHPM）已吸纳大量社会专才，有综合性的管理人才、有某项领域的行家等，鼎城物业通过多种渠道来保证在企业综合竞争中的人才动态优势。专业化优势：鼎城物业（DCHPM）走专业化管理的道路，在广西各大城市与多个环境清洁公司、电梯维修公司、智能设施工程公司、装修监理、律师事务所等与物业管理服务相配套的专业公司保持良好的合作关系，是我们降低管理成本，提供优质服务的有力保障。网络优势 www.DCHPM.net 网站是公司与外界交流的一个重要平台，我们不断维护、更新，网站的内容日渐广泛，使社会各界能及时了解鼎城物业（DCHPM）的点滴变化，双15、向互动的交流使鼎城物业（DCHPM）保持对行业需求、客户需求的高度敏感，同时也及时给行业提供物业管理咨讯。此外还通过网站建立了远程办公自动化系统，鼎城物业（DCHPM）中层以上职员都可在全国范围内实现异地办公，享受互联网给日常工作带来的无穷便利，如，网上会议、文件发布、资料查询、e_mail、异地审批等功能的帮助，大大提高了工作效率，为鼎城物业（DCHPM）提供高品质服务提供强大保障，DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 9 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY16、 MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 形成一条信息快速通道。鼎城物业承诺 鼎城物业承诺 在管理工作中，我们强调结果和过程，遵循“结果驱动过程结果驱动过程”的管理准则，我们所做的一切都应不断改进，追求卓越。我们承诺：依法经营，诚信服务；依法经营，诚信服务；与合作伙伴真诚合作，共创双赢局面；与合作伙伴真诚合作，共创双赢局面；为顾客着想每一个细节，让顾客满意进而期待多一分；为顾客着想每一个细节，让顾客满意进而期待多一分；持续提升顾客满意度，引导行业的潮流；持续提升顾客满意度，引导行业的潮流；有效保护环境，合理利17、用资源；有效保护环境，合理利用资源；保障所有职员的身心健康，协助职员实现自我价值；保障所有职员的身心健康，协助职员实现自我价值；促进行业的良性发展和有序竞争；促进行业的良性发展和有序竞争；服务社会，回报社会。服务社会，回报社会。这些理念、价值观指导我们的企业战略、企业行为以及建立与顾客、合作方、社区之间的关系。DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 10 页 共 46 页（二）服务合作单位（学校部分）广西工商职业技术学院物业服务中心简介：我中心从 2008 年 9 月起开始与工商职院进行合作，提供的服务为全范围物业管理服务，分为东西校区两分18、部，共有职工 83 人。此外我中心还为学院每年提供 6000 余盆摆放花卉，装点校园。柳州第二职业技术学校物业服务中心简介：我中心从 2008 年起为柳州二职校提供校园物业管理服务，内容包含，校园安防、学生宿舍管理、绿化养护、设施维修、土建改造、校园保洁、新校区前期物业管理介入等。目前我中心共为 5000在校中职生提供管理服务，其中学生宿舍管理部门曾获得学校“先进部门”荣誉。广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-806809619、 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 11 页 共 46 页 柳州城市职业学院物业管理服务中心简介：依据物业管理委托合同，柳州城市学院物业服务中心负责柳州城市职业学院校本部的全委托物业服务，为 5000 余大专生服务，管理面积达 18 万平方米。服务内容包含校园安防、消防管理、学生宿舍秩序维持、校园保洁、校园绿化养护、设施养护维修（小修）、部分基建维修(土建)、突发事件应急处理等。我中心共有各类工作人员 38 人。广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO20、.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 12 页 共 46 页（三）企业资质证明 营业执照（副本）：广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 13 页 共 46 页 物业21、管理资质证书：广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 14 页 共 46 页 组织机构代码证：广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 DC22、HPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 15 页 共 46 页（四）合作单位评价 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 16 页 共 46 页 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 16 页 共 46 页 广西南宁23、鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 17 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGX24、INANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 二、技术部分 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 18 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 第一章 工业园区厂房物业管理发展初探 20 世纪末期，生产力在25、科学技术的推动下进入大生产的年代，由原来的机械生产逐步进化到信息化生产，从捕捉消费者需求到产品到达消费者手上的时间大大的缩短，生产与消费的社会化得到空前的加强。在这样的环境下，催生了大批的工业厂房，用于满足日益扩大的经济发展的。特别是改革开放以后，深圳特区开始运用了城市工业园区的方式来发展经济，将一定规模的企业生产集中在一个区域，能够实行税收政策、经济环境、物流条件、生产硬件等诸多方面起到一个巨大的促进作用。21 世纪以来，因为工业园区的经济拉动作用导致各地都上马工业园区开发项目。就南宁而言，比较大的工业园区有南宁高新技术经济开发区、南宁国家级经济技术开发区。到目前为止，根据官方资料：高新区规26、划面积为 18平方公里，其中新建区 8.5 平方公里，功能规划为“一园四区”，即：科技工业园、中心区、农业生物工程示范区、保税仓储区、相思湖别墅区。经过十多年的建设，南宁高新区已经发展成为南宁市经济增长最具活力的重要区域之一。规划面积也由最初的 18 平方公里发展为目前的43.7 平方公里。特别是进入新千年以后，南宁高新区以每年 3050的增长速度向前发展。至 2006 年底，入区企业已近 4000 家，现有高新技术企业 183 家，占全区的 40.2%，全南宁市的 92%。累计认定高新技术产品（服务）256 项，占全自治区的 35.7%，南宁高新区的科技创新能力得到了充分体现。在如此大的一个27、工业区域内分布着二百家规模大小不同的企业。每个企业都拥有占地面积不同的厂房，如何对这些专用的建筑进行管理，以致发挥应有的作用，避免出现因厂房管理不善而导致影响生产经营的问题？工厂与一般小区、大厦同属不动产，具有管理上的共性。但由于使用对象和使用功能的不同，又有其自身的特点。一、保障基础设施的正常供应至关重要。由于很多工厂是连续性生产。停水、停电、停气不仅使生产无法进行，还造成很大的经济损失，而DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 19 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PRO28、PERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 且会因为机器设备停用，带来其他连锁影响。属于供应部门检修需要停换电水的，也应该提前 24 小时通知，以便做出对应的安排，避免损失。二、了解工厂生产特点，制定严格的管理条例，由于工厂都有其特殊的行业特点，专业牲很强，因此要求管理者要了解行业的有关知识，才能维护正常的生产经营秩序。如对物料等比较依赖，厂区内的车辆和物品流向分布安排比较注意规划和执行。三、辅助配套的管理工作多样复杂，专业性强，大部分工厂是 24 小时连续性生产，与之相配套的辅助部门也要相应的安排，29、如门卫、餐厅、浴室、仓储运输等，以保证一线生产的正常进行。四、加强治安保卫和消防工作要求更高，很多工厂是高科枝型企业，生产高、精、尖产品，从原材料到产出品不仅价格昂贵，而且有技术保密性。因此必须加强安全保卫措施，从内保到外保，建立一整套有效的安全保卫防范制度。五、提供多方位的社会化服务，物业管理公司除负责一般的维修养护、清洁、保安、环境绿化等常规工作外，还可以经营餐厅、浴室、医务室等配套服务，重点可经营设备安装、水电工程、仓储运输等与生产密切相关的服务项目。在广西本土从 90 年代住宅区物业管理行业兴起为标志，物业管理行业基本上以住宅小区、写字楼为主。从 2002 年起，非住宅区的物业也逐步开30、始引进物业管理。如事业单位也开始引进物业进行管理，广西大学、广西医科大学、广西师范学院联合成立高校后勤服务公司对校园进行管理。而针对企业工业厂房进行专业物业管理在南宁是一个比较新颖的课题。可以预见，经营比较规范的企业在未来三年内，谁解决自己的厂房物业管理专业化的问题，谁将在以后的经营生产中取得先机获得必要的助力。DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 20 页 共 46 页 第二章 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地 物业管理服务需求分析 广西南宁鼎城物业服务有限公司（以下简称我公司）在收到可口可乐（广西）饮料有限公司（以下简称可口可乐）31、关于南宁灌装厂生产基地物业管理服务采购竞争谈判邀请后，与可口可乐采购部门、生产部门等仔细了解了有关服务内容及要求，并通过多种途径对生产基地的有关情况进行了解。据我公司进行的关于可口可乐网站资料、走访第三方、灌装厂生产基地现场勘察、与生产工人沟通等途径了解的结果，我公司认为可口可乐灌装厂生产基地是一个技术先进、环境整洁、流程畅通的生产基地，如我公司能有机会成为可口可乐的物业管理服务供应商，相信我公司能够承担起对应的义务，为可口可乐南宁生产基地的运转在后勤物业管理服务方面再推上一个台阶。可口可乐（广西）饮料有限公司成立于 1994 年 3 月，是广西唯一生产和销售可口可乐系列饮料的大型外资企业。总32、投资额 8800 万美元，厂房总建筑面积 5.355hm2；拥有世界先进水平的生产线，每分钟产量400 瓶，年产量达 12 万多吨。拥有完善的质量检验设备和系统，是美国可口可乐公司授权生产的装瓶厂之一，生产及销售可口可乐、雪碧、芬达、醒目、冰露、酷儿、雀巢冰爽茶、健康工房等知名系列饮料，业务范围覆盖广西境内。可口可乐南宁灌装厂生产基地位于南宁高新区创新西路 18 号，总建筑面积约 50000 平方米，绿化面积约 10000 平方米，办公楼区域及厂区室外通道、公共区域面广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,33、LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 21 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 积约 26000 平方米。根据可口可乐采购部门的书面文件以及沟通的要求，经过认真调研分析，我公司认为整个物业管理区域有以下特点：厂房的物业管理存在一定的特殊性，一34、般的厂房存在 24 小时生产或者定时生产，整个厂区是满负荷运转，在管理上不存在可以放松的时段。因此甲乙双方在工作上的协调沟通是非常重要的，可口可乐应指定一个工作衔接的部门，方便对物业管理工作进行监管和工作支持；可口可乐南宁灌装厂生产基地，日常工作的工人以及管理人员约有 300 人，分属生产、仓储、管理、物流等数个部门。可口可乐公司在企业管理上可以说是诸多企业的老师，对所有的业务均有明细的成熟的规定，同样，在灌装厂的管理上有明细的规划和详细的条款。物业公司需要配合甲方的要求对不同的业务流程进行 100%的执行。如:员工管理、车辆停放管理、来访接待等；可口可乐是世界性的高价值品牌企业，灌装厂内有大35、量的高价值资产。如机械设备、专利产权文件资料、生产资料、生产物资等。如何控制防止因为外来因素而导致以上物资资料因人为因素受到损失，而且是在企业的氛围环境下。这是个含管理因素较高的技术，需要面对；可口可乐灌装厂每天来往属于物流的车辆繁多，需要严格按照规定识别、引导、指挥和监控。特别是不同载货的车辆需要根据生产计划来进行装载和卸下货物，严格遵守计划的时间，注意在厂区内的交通安全；可口可乐南宁灌装厂是一个先进的生产基地，可口可乐也与众多的学术机构有着密切的来往，每年不同的大学、其他机构包括政府部门前来参观。要求物业管理企业注重企业形象，工DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公36、司生产基地物业管理服务方案 第 22 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 作无差错，在接待有关部门方面给予可口可乐有力的支持。因为无论什么人进入可口可乐的生产基地，第一个接触到的是物业管理的工作人员。可口可乐是一个世界性的“百年老店”，所聘用的职员都要求综合素质比较高，专业技术强、具备敬业精神。同样的，可口可乐是一个产权圈子的主旋律，要求他的所有供应商能够按照可口可乐的节奏来一起共舞。物业管37、理企业是劳动密集型的企业，从业人员的素质相对比较低，需要在人员挑选、培训上下大功夫和力气；可口可乐生产基地是新型的厂房，绿化面积达 10000 平米，需要按照要求进行日常维护；可口可乐南宁灌装厂采用了钢架结构的厂房，前后布局符合原料、设备、生产、仓储、物流的原则。在整个厂房的保洁工作需要分为公共部分、办公场所、设备区、生产和仓储区，根据不同区域的特点要求来进行保洁；可口可乐是生产饮料的企业，生产过程中存在一定的废弃物处置流程。在保洁工作中，需要注意到该项工作。DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 23 页 共 46 页 第三章 服务思路及38、管理措施 第一节 服务过程原理图 物业服务需求 鼎城物业 P计划 综合服务 安全防范服务 环境保洁服务 D 执行 绿化养护服务 C 检查 业 主 可口可乐 第三关联方 改进 A 可口可乐 物业管理服务中 心 信息反馈 第二节 服务核心价值链图 投诉 信息 指令 客户服务中心投诉 需求 业主 建议 核心服务产品形式服务产品 反馈 服务要求 延伸服务产品 反馈 述职指令考核授权 考核 反馈指令现场主管 物业主任 鼎城物业 作业人员 考核前台接待（客户服务中心）后台作业 SPP 模型（服务提供平台模型）广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY 39、MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 24 页 共 46 页 第三节 拟采取的服务措施 结合可口可乐南宁生产基地物业管理的难点、重点及管理思路，我们拟采取以下管理服务措施，以保证管理模式的实现及服务产品的供给：一、引入 ISO9002 质量管理体系 鼎城物业于成立之初，即严格参照 ISO90002 质量保证体系来执行企业各项管理制度，通过一年多的实际运作和持续改进，正式引入 ISO90002质量保证体系已经具有较强40、的可操作性，质量保证体系已成为我们提供规范化、标准化物业管理服务的基石。如可口可乐能够与我公司签订超过 2年的物业管理服务合同，我公司将在可口可乐南宁生产基地的物业管理中引入 ISO9002 质量管理体系，有关费用成本由我公司自行承担。营销 行政 财务人力供方服务品质管理纲要 程序文件 作业指导书支持性工具资讯 决策 二、实施“质量、成本双否决”运作机制 我公司在成立之初即推行“质量、成本双否决”机制。公司通过与物业管理服务中心签订目标管理责任书，把服务质量和成本控制作为考核物业管理服务中心工作业绩的两顶最重要的指标，且两者是“或”与“否”的关系。通过近一年的“质量、成本双否决”的运作，我们获41、得了业主满意率持续稳步上升、管理成本下降近八个百分点的良好成果。我们将进一步结合可口可乐南宁生产基地的管理特点和难点，把这一套运行机制用于广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 25 页 共 46 页 该生产基地的管理实践中，力求在“服务质量”和“成本控制”之间找到更准确的结合点，以提供“质优价廉”的服务产品。制定全年成42、本指标和服务质量指标 按两项指标进行预算并分解至部门、岗位 运 行 组织考核、确定业绩 成本指标不达标 质量成本均达标 服务质量不达标 奖金否决 给予奖励 奖金否决 按管理方案制定全年工作计划 三、精心招聘高素质人力资源 可口可乐是一家注重产品质量、员工培训、工作流程的企业，这就意味着与可口可乐相关的合作单位需要提供高质量的产品或服务。而物业管理是劳动密集型的服务行业，提供优质服务需要优良的人力资源来支撑，而且还需要持久的培训来给员工增值。为了更好的服务可口可乐，我公司拟到各大院校（职业学院）里面招聘应届生，经过培训考核合格后投入到可口可乐生产基地的服务中，相对目前没有经过培训或学习培养潜力较43、弱的民工而言，鼎城物业有信心把好入门关。四、建立“加油站式”的员工培训机制 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 26 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1244、13 室 电话：0771-8068096 由于提供服务产品的主体之间的个性差异，对于服务产品的提供，不能简单地只制造一种“准则”，而是应该依据服务需求的变化而不断调整，也即服务的层次、内容和方向做出相应变化，真中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中，我们推出了“加油站式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。同时，我们亦强化“管理者就是培训者”、“培训是公司对职员的最大福利”的观念，并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。五、建立长效服务监督机制 物业管理服务中心的外部监督主体包括政府主45、管部门、甲方和政府行业主管部门三个方面。物业管理服务中心将严格按照建设部及南宁市颁发的物管法规对物业管理区域进行依法管理和依法建账，如与外部监督主体就管理事宜产生分歧时，将以政府的有关法规条例以及委托管理合同为准绳加以协商和解决。例如：物业管理服务中心将根据实际发生的财务收支情况每半年提交一份财务收支报表，根据季度工作情况，每季度提交一份详细的管理工作报告到可口可乐行政管理部门，接受监督。物业管理服务中心将通过参加市小区物业管理办公室组织的物业考评工作，不断改进和完善自身的物业管理水平，并达到招标书的要求。同时，将认真参加政府主管部门组织的各类专项检查（如环卫，园林，消防，物价等）对管理中存在46、的问题进行及时整改。此外每月的服务报告、半年度的服务评审、年度审查等严密的监督措施将成为最有效的措施。DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 27 页 共 46 页 可口可乐行政部门 甲 方 代 表 各类专 项检查 物业管理 考评工作 政府主管部门 日常监督协 调 季度物业管理报告半年度 财务报告 年度综合服务评审 物业管理服务中心 可口可乐南宁灌装厂 物业主任部门主管走访制度物业服务中心回访制度 员工挂牌上岗 员工监督栏 公布投诉电话开通联系邮箱服务承诺制度 第四节 部门岗位职责 一、物业主任管理职责 报告上级：公司总经理 督导下级：物业47、管理服务中心各岗位工作人员。业务联系部门：公司各职能部门，可口可乐公司各部门，有关联的第三方 管理职责：1)全面主持物业管理服务中心的工作，领导全体员工完成公司下达的责任目标。2)根据国家的政策法规和物业公司的指示精神，制定物业服务中心的经营方针和运作模式。3)制定各项规章制度、服务规范及操作规程，明确各级管理人员和员工的职责，并监督贯彻执行。广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 DCHPM/GXNN/QH/048、14 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 28 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 4)建立健全物业服务中心的各级组织架构及工作程序，使之合理化、精简化及效率化。5)编制物业服务中心业务中、远期发展计划，负责制定年度工作安排，员工培训计划及年终工作总结。6)对物业服务中心的全面工作有决策指挥权，对物业服务中心所属管理岗人员的任免及聘用、调动和辞退有建议权；对物业服务中心49、所属服务岗人员有人事决定权。7)组织物业服务中心的月检工作，对物业服务中心的整体服务质量，安全生产负责。8)负责对外业务的联系工作及合同的评审工作，并组织实施对供方的考评，有权建议决定聘用或解聘，并上报公司批复。9)注重与行业主管部门及同行业之间的交流，树立公司对外形象，努力争创优质服务。研究制定物业服务中心所辖物业的“创优”评比计划及方案，使所辖物业随社会的不断进步和行业的不断前进而发展，最终形成品牌物业。10)定期巡视所管物业及各部门的工作情况，检查服务质量，及时发现问题，解决问题，做好上请下达的保障工作。11)完成公司交办的其它工作。二、安防管理部管理职责 1)全面负责物业区域范围内的安50、全防范工作，做好“防火、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故、防毒”的六防工作；2)对物业管理实施全方位安全监督工作；3)实施对员工有关安全保卫方面的纪律稽查；4)协助公安机关查处辖区内发生的重大政治、刑事及严重事故等案件，对突发事件进行应急处理；5)负责辖区内消防系统的监控、消防设施的安全检查以及消防知识的宣传工作；DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 29 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 51、号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 6)负责物业区域范围之配套设施如车场、监控等管理工作；7)抓好安防管理部伍的建设和业务培训；8)做好针对甲方关于门岗车辆、人员、物资等进出的程序工作。安全防范部主管岗位职责 报告上级：物业管理服务中心主任 督导下级：安防管理员 09 联系部门：保洁绿化部，以及可口可乐的有关业务部门 岗位职责：1)坚决贯彻执行物业服务中心主任的指示，工作上直接对所属物业服务中心主任负责。制定本部门工作计划，并负责检查落实；确保安防部能够完成公司下达的各项任务目标；2)主动与地方上级主管部门、公安机关作好双向沟通工作。3)负责组织召开安防部人员的每月例52、会，总结上月工作情况及布署下月工作安排。督促指导下级开展工作，检查下级落实安排工作的实施情况。4)负责拟定保安培训计划，并具体组织实施；5)负责员工的考核评比工作，并对不称职的安防管理员提出处理意见；6)定期检查物业之消防器材和设施，按期组织员工更换灭火器材，保证消防器材的安全可靠；7)负责本部门员工的排班和考勤，在权限范围内审批本部门员工的请假和调班；8)负责年度的各类安全防范知识宣传工作，制作各类宣传板报等。9)完成上级交办的其它工作。安全管理员岗位职责 报告上级：安防主管 督导下级：无 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 30 页53、 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 岗位职责：1）负责门岗的人员进出、车辆进出、物资进出的识别，监控以及接待工作。2）负责可口可乐生产工人上下班的进出及考勤打卡监督工作。3）负责可口可乐的内部车辆使用登记。4）负责可口可乐以及相关业务单位的物品来往存放，按照规定登记物品发放跟踪表等手续。5）负责可口可乐的书信报纸杂志的转达。6）负责可口可乐厂区内秩序维持以及定时巡逻。7）负责可口可乐厂区内晚间54、灯光照明控制。8）负责可口可乐厂区内相关工作人员有关纪律督导。9）负责可口可乐厂区内有关钥匙保管和管理。10）负责其他甲方安排的工作事宜。三、保洁服务部管理职责 保洁员岗位职责 报告上级：物业管理服务中心主任 联系部门：安防部门以及可口可乐其他有关业务部门 岗位职责：1）负责办公楼内各层楼梯、走道等公共区域地面、墙面、天棚、一楼的接待台、井道口、消防栓、楼梯扶手、垃圾容器、灯具、公共卫生间、会议室、活动室的清洁工作。2）负责厂房内的生产设备设施场所的清洁工作。3）负责厂房内的各办公室的垃圾收集、生产废弃品（非污染品）的收集工作。4）负责办公楼内盆景花卉的浇水及清洁工作。5）负责厂房内公共道路以55、及车辆临时停放点及排水沟的清洁工作。6）定期做好防“四害”消杀工作。DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 31 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 7）劝阻、纠正违反清洁管理规定的行为。四、绿化养护部管理职责 绿化养护员岗位职责 报告上级：物业管理服务中心主任 联系部门：安防、保洁部门以及可口可乐其他有关业务部门 岗位职责：1）负责厂房56、内的草坪、乔木、灌木、景观小品等绿化养护；2）负责办公楼宇室内植物的摆放、更新及养护；3）负责厂区内绿化的治虫、施肥、剪枝、拔草等工作 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 32 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 第四章 服务内容及标准 根据双方商定的合作意向：可口可乐将南宁灌装厂生产基地物业管理服务外包予我公司承接，内容包含厂区的安57、防管理、保洁、绿化养护等三项业务。1、建立、健全物业档案、资料管理 建立完善的物业档案和资料管理制度，内容包含但不限于。根据招标文件、投标书、合同及其他有效文件，制定出的服务内容（标准）；各类服务操作程序；甲方提供的设施设备清单及其操作说明、保修文件；甲方提供的其他文件；服务的过程记录；服务的检查纠正记录等2、工作人员着工作服戴工牌值勤 各类工作人员按规定着工作服，戴工作牌值勤；工作过程文明、训练有素、正确使用各类设施设备 3、培训合格率 100%所有员工均经过入职培训，合格后上岗，特殊工种持证上岗 4、年度无安全责任事故 所有服务均达到要求，无乙方责任安全事故 一 综合管理 5、服务审核 每58、月 5 日前对上月服务进行审核，由二级部门自行完成，并向甲方按时汇报；每半年会同甲方进行一次服务内审 1、24 小时值班 门岗、巡逻岗 24 小时值勤。2、门岗接待 门岗 24 小时双人值勤，一人站岗。门岗站岗值勤，遇到上级和有关部门领导进入时敬礼。日常工作为对进出的机动车辆进行发卡登记，维持门岗及周边的秩序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。对进出的职员依据规定进行登记，外出的货物需要有出门放行文件。3、定时巡逻 每 2 小时按照巡更点指定路线巡逻一次，详细见甲方提供的厂区巡更仪分布图 4、突发事件应急处置 针对各类突发事件，有完善的应急措施方案，员工入职时需在两个月内培训完毕并熟练运用。每年59、按照计划组织至少一次演习 5、各类危险标识齐备 在危险处设有明显标志，以提醒人们注意 6、保持厂区内道路交通畅通车辆按照不同种类停放至指定位置，防止乱停乱放，道路无障碍物，能够顺利通行 7、厂房内钥匙管理 按照采购部门提供的邀请文件内容，对厂区内的各房间门钥匙进行管理，有钥匙名册以及借用记录。二 安防管理 8、生产经营秩序维持 维持正常的生产秩序，保证生产顺利进行；维持不同标识的门以及线路通行秩序；保证生产DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 33 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCH60、ENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 设施的使用正确，防止人为意外，以及现场临时处置；9、消防管理服务 协助可口可乐进行消防知识宣传工作；在安防部门里面进行消防知识培训；确立消防事故处置预案；对日常消防设施按程序进行检查 1、垃圾日产日清 收集的垃圾堆放到指定垃圾堆放点，每日至少清理两次。（不含有污染性的废弃物）2、清洁卫生实行责任制 有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁 3、公共场地内，无纸屑、烟头等废弃物 公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进行一次清扫 4、61、定期进行卫生消杀 由甲方提供工具和药剂，我方执行 5、保证排放井的通畅 雨水、污水排放井每月检查一次，需要清掏时建议甲方立项实施 三 环境卫生管理 6、有明确的检查标准和规范的作业流程 每天按照标准对保洁区域进行检查，发现问题及时纠正；各保洁内容均有规范的作业流程 1、根据各类植物的特性和服务的要求，制定工作计划 根据气候状况和季节，植物的特性等，制定好全年的工作计划；日常工作按照年度计划进行分解 2、绿篱养护 绿篱超过平齐线时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，清除修剪废弃物 3、绿地设有爱护标志 绿地应设有宣传牌，提示人们爱护绿地 四 绿化管理 4、乔灌木、草坪管理 及时施肥、杀虫、修剪62、养护 服务说明：1、物业公司以防范外来不安全因素发生为主，对于厂区内财产和人身安全如非物业公司不作为或管理失职造成的，物业公司不能承担责任；2、建议可口可乐公司对重大设施设备进行财产及特种设备保险；3、物业公司负责消防设施设备的日常检查，消防灭火设施的例行安检费用以及灭火器非人为损坏补充的费用由甲方承担；4、车辆管理仅限于对停放秩序的管理，在规定停放地点之外的地方丢失、损坏等安全管理不在服务范围之内。5、可口可乐的广大职员应遵守物业管理的相关规定，对于其他供货商或有关来往单位违反相关规章制度，物业公司负责协助相关部门处理。6、绿化养护仅限于日常的养护工作，如需要更新绿化植物则需要甲方额外支付63、费用。DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 34 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 第五章 派驻服务机构及人员编制 根据具体情况，我公司拟在可口可乐（广西）饮料有限公司组建物业服务中心来承担贵公司委托的安防、保洁、绿化养护三项服务，同时为下一步能够更多的为可口可乐分担后勤物业管理工作留下组织框架。第一节 组织机构编制 本着精简、高效的64、原则，根据可口可乐的实际服务、管理和经营的需要，在保证可口可乐南宁灌装厂高质量的物业管理水平及物业物业管理服务中心员工素质的基础上。同时，也为充分表示本公司对可口可乐物业管理项目的重视程度，我公司决定成立可口可乐南宁生产基地物业管理服务中心（下设三个职能部门，共 24 人），负责整个可口可乐南宁生产基地的各项物业管理工作的开展，采用物业主任负责制，签订经营责任书，实行独立核算。具体如下：序号 部门 岗 位 人数 部门职责 备 注 一 服务 中心 办公室 物业主任 1 办公室是整个服务中心的管理中枢。由物业主任主持工作，执行公司各项决议，协调各部门之间的工作。负责主持全面工作开展，代表公司执行合65、同的履约。安防主管 1 安防管理员门岗 6 安防管理员巡逻岗 6 二 安 防 管理部 休息替补队员 1 负责承担生产基地的门岗接待，重点区域安防，厂区安全巡逻、突发事件处置、车辆管理等工作任务。每天三班倒。三 保洁部 保洁服务员 7 负责整个物业管理区域的清洁保洁 四 绿 化 养护部 绿化养护员 2 负责整个厂区园的绿化养护工作 绿化养护工作由公司总部统一安排。注：全体职工 24 人，物业主任要求大专以上学历，操作层员工要求初中以上学历。安防管理员要求 40 岁以下。DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 35 页 共 46 页 第二节 组66、织结构图 横 向 支 持 直 线 指 挥 资 源 共 享 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 鼎城物业 可口可乐 总经理 常务副总 财务核算部 行政事务部 人力资源部 品质管理部 企划拓展部 可口可乐南宁灌装厂 物业管理服务中心 安防管理部 保洁服务部 灌木景观 草坪养护办公区域厂房区域公共路面门 岗 岗 逻 巡 安防主管 绿化养护部 物业主任 有关政府行业指导部门 物业管理服务中心 其 他 单 位 DCHP67、M/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 36 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 第三节 各岗位任职要求 为出色的完成可口可乐委托的业务，我公司将精心招聘工作人员，并组织安排入职培训，拟定按以下标准进行招聘：序号 岗 位 任 职 要 求 备 注 1 物业主任 2 年以上物业管理工作经历，大专以上学历，熟悉 ISO9000 质量体系。公司外派 2 68、安防主管 2 年以上安防工作经验，中专或职高以上学历，熟悉电脑应用，能够处理日常相关工作事务，有一定的团队管理潜力。公司外派 3 安全管理员 2 年以上工作经验，中专或职高以上学历，能服从工作安排，有服务意识，具备基本的安全防范管理服务的技能，自律性强。身体健康。招聘 4 保洁服务员 2 年以上工作经验，能服从工作安排。招聘 5 绿化养护员 2 年以上工作经验，能服从工作安排。招聘 注：工作人员必须身体健康，无传染病，无不良嗜好，持有效的身份证。DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 37 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 G69、UANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 第六章 物业管理费测算 第一节 测算的依据与费用的构成 一、指导思想 物业管理是保本微利的行业。正确的核算物业管理成本，控制各项成本开支，是保持物业管理规范运作、良性经营的基础。工厂企业物业本着精打细算、严格控制成本的原则以保证可口可乐南宁灌装厂物业管理服务优质优价。二、测算依据 1、南宁市政府有关物业法规及相关文件；2、甲方要求的服务项目、提供相关数据、查询得到的资料和实地考察情况；3、行业惯例和专业物70、业管理经验；4、我公司承诺的各项质量管理指标。三、测算项目 1、物业工作人员薪资以及各类福利 2、物资采购 3、行政办公费用 4、法定税费 5、管理费用 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 38 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 第二节 物业管理费用测算表 物业管理费用测算表：单位：元 序号 项 目 单价（元月）年度合计 分项比例171、 工作人员薪资 29558342696 77.2%2 物资采购（保洁用品）128415408 3.3%3 行政办公费用 95311436 2.5%4 法定税费 268132172 7%5 管理费用 383045960 10%合 计 38306459672 100%大写：肆拾伍万玖仟陆佰柒拾贰元 总报价（12 个月合计）小写：￥459672.00 报价说明 1、物业管理服务用水、用电由可口可乐公司无偿提供；2、如需要整个厂房的大规模消杀消毒工作，由可口可乐提供有关喷洒工具和药物，我公司无偿服务（如甲型病毒预防等）；3、本次服务范围是指生产基地的公共部分，不含：办公室室内保洁、垃圾桶更新。4、本次72、报价不含环卫部门收取的垃圾清运费、化粪池清理费用。5、原可口可乐公司投入的保洁用品损耗的费用亦不在本次报价中。如垃圾箱损耗等。表 1：工作人员薪酬明细 岗 位 人数（人）工资标准（元）月工资额（元）备注 物业主任 1 人 2000 元2000 元 含社保等福利 安防主管 1 人 1400 元1400 元 含社保等福利 安防管理员 13 人 1200 元15600 元 含社保等福利 保洁员 7 人 1000 元7000 元 含社保等福利 绿化养护员 2 人 1000 元3000 元 含社保等福利 加班费 法定全年 11 天 3 倍工资加班费，摊销计为 1558 元/月 合 计 28000+15573、8=29558 元（根据要求法定节假日只有安防人员工作）以上费用包含员工保险、福利和国家规定的节假日加班费 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 39 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 表 2：物资采购 项 目 子 项 目 测 算 依 据 费用小计（月元）保洁工具（耗材）扫把、尘推等 150清洁药剂 洗衣粉、洗洁精、盐酸等 250保洁74、费 其他小件 如冲洗水管等 50绿化养护 农药及肥料 按每年每平米 1 元计算 834合 计 1284 表 3：行政办公费用 序号 项 目 月金额（元）备注 1 交通费 0 2 通讯费 100办公电话 50，主任补贴 50 3 水电费 0 4 书报费 0 5 办公用品 50 6 宣传费 0 7 培训费用 0 8 服装费 50324 人按照附表的服装明细给予配置，平均每月摊销费用 9 设备资产折旧 300保洁柞水车、合 计953 表 4：法定税费 项 目 子项目 比 例 金额 备注 营业税 5.6%教育附加 1.5%其他费用 法定税费 小 计 7%DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广75、西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 40 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 表 5：管理费用 项 目 子项目 比 例 金额 备注 总部管理摊销 管理隐形成本 核心技术输出 品牌和技术输出 投资收益 合理回报 管理费用 小 计 10%综合各因素我公司认为合同金额的 10%的回报比较合理 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 476、1 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 附表：服装明细表 序 号 项 目 单 位数单 价合 计 折旧年限一、基层管理人员 该岗位配置需要 800 元1、夏装 套2100200 2 年2、冬装（西服）套2300600 2 年二、安防管理员 该岗位配置需要 594 元1、夏装 120 元 衬衣（短袖）件23060 2 年 裤子 件23060 2 年2、冬装 280 元 外套 件280160 3 77、年 衬衣（长袖）件23060 2 年 裤子 件23060 2 年3、配件 194 元 领带 条22550 2 年 帽子 顶22040 3 年 帽徽 个2816 1 年 肩章 副21020 1 年 领夹 个2816 1 年 武装带 根15050 3 年 白手套 个122 1 月三、保洁员 该岗位配置需要 400 元1、夏装 套280160 2 年2、冬装 套2120240 2 年四、绿化养护员 该岗位配置需要 80 元1、马甲 套24080 2 年 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 42 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 78、GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 第七章 合理化建议 我公司经过考察研究，认为在以下方面可以增进可口可乐和我公司的合作深度，达成合作共赢的目的：一、根据物业管理条例以及分析进驻后的实际情况，为更好的服务好可口可乐，贵公司需在生产厂房给予免费提供办公用房 1 间（拉通网络），仓库 1 间，所有房间内均要通水电。办公室内办公桌椅能够由贵公司无偿提供使用则更佳。二、为更好的配合可口可乐做好物业管理工作，实行无缝连接。我公司提议，可口可乐将与厂79、房以及员工管理有关部分的书面管理资料提供予我公司，我公司在进驻工作后一个星期内认真研究学习，调整状态。一个星期后可接受甲方的工作检验。三、每月 1-5 号，我公司提交一份上月服务报告供甲方审核，并且就下阶段的工作进行链接，其中的内容作为下月的工作计划的重要依据。四、建议可口可乐公司在组织紧急状况演习、消防演习时，我公司亦参与。包含：火灾处置、厂区内车辆异常(车祸、堵塞等)处理、局部人员货物疏散、大型设备异常处置、第三方恶意侵扰等。每年至少举行不同类型的紧急状况处置演习两次。以上几点请可口可乐公司斟酌。DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 80、43 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 三、报价部分 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 44 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-80680981、6 综合报价表 年度报价：单位：元 序号 服务项目 数量 月单价月份单项合价=备注 1 厂房物业管理服务 1 38306 12 459672 合 计 1 459672.00 总服务报价时间：12 个月 服务成果年度总报价（大写）：人民币肆拾伍万玖仟陆佰柒拾贰元 小写：（￥459672.00）提交服务成果时间：2009 年 9 月 1 日2010 年 8 月 31 日 提交服务成果地点：可口可乐（广西）饮料有限公司南宁生产基地 备注：以上总报价包含运行费用、固定资产折旧、保险、税金和其他费用等。DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 45 页82、 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 四、结束语 DCHPM/GXNN/QH/014 可口可乐（广西）饮料有限公司生产基地物业管理服务方案 第 46 页 共 46 页 广西南宁鼎城物业服务有限公司 GUANGXINANNING DINGCHENG PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 南宁市高新区科德西路 7 号嘉士涌金广场 1213 室 电话：0771-8068096 结束语 非常荣幸能有机会获得参与可口可乐公司的物业管理服务竞争，如我公司能有机会成为可口可乐的生产基地物业管理服务供应商，与贵公司合作的业务将成为我公司物业管理服务的最重要核心之一，对本公司而言是一次开启业务方向性的转变。因此，我公司对贵公司的后勤物业管理项目给予高度重视，同时也将投入大量的人力和物力。鼎城物业成立以来，在广西物业管理各有关部门、大中专院校、企事业单位的关心支持下，我公司对非住宅区的后勤物业管理积累了一定的经验，初步形成一个有鼎城特色的服务理念基础。有鉴于此，我公司认为鼎城物业有实力、有信心把可口可乐生产基地的厂房物业管理服务工作做好，期待能够展开与贵公司的双赢合作。