1、1.1 1.1 宏观市场分析宏观市场分析中江县概况中江县概况l中江县位于四川省中部，盆中江县位于四川省中部，盆地西部。隶属于中国重大装地西部。隶属于中国重大装备制造业基地德阳市。总面备制造业基地德阳市。总面积积22002200平方公里，总人口平方公里，总人口143143万人（万人（20112011年年）。）。l该县交通方便，距四川省会该县交通方便，距四川省会成都成都6464公里公里。区域交通方便，。区域交通方便，沪蓉高速公路、成德南高速沪蓉高速公路、成德南高速公路、成都第三绕城高速、公路、成都第三绕城高速、达成高铁穿境而过。达成高铁穿境而过。l城区人口城区人口2323万人，工、商业万人，工、商2、业正迅速发展，国内外知名企正迅速发展，国内外知名企业入驻。业入驻。l有五庙南北塔、广福铜山遗有五庙南北塔、广福铜山遗址、仓山飞乌遗址、中国芍址、仓山飞乌遗址、中国芍药谷、继光故里等名胜古迹。药谷、继光故里等名胜古迹。黄继光纪念馆是全国青少年黄继光纪念馆是全国青少年教育基地。教育基地。1.1.中江县城南中江大道、南渡片中江县城南中江大道、南渡片区，规划总面积区，规划总面积13.213.2平方公里。平方公里。规划成为集居住、产业、商务功规划成为集居住、产业、商务功能为一体的综合性产城一体化新能为一体的综合性产城一体化新区。区。2.2.中江县城市西区（余家河以北中江县城市西区（余家河以北至恒大建筑公3、司片区），东至南华至恒大建筑公司片区），东至南华大道；西、南至余家河；北至金银大道；西、南至余家河；北至金银花北街，规划总面积花北街，规划总面积231.02231.02公顷。公顷。规划成为居住功能为主，兼容商业、规划成为居住功能为主，兼容商业、文体、休闲等综合功能。文体、休闲等综合功能。地块基本状况地块基本状况图中深绿色区域为项目区域位置。位于中江县城西区域金银花北街，松山南路旁，周围在建商业住宅小区、安置房共5个楼盘，包括金银花小区、上蓝郡等。该地块分别在主干道金银花北街两侧，占地约为150亩。往西为省道中江至成都高速路及中江至德阳快速通道（在建），往东南为凯江六桥，伍城大道。该区域内目前在4、建商业主要由“金银花苑”为中心的金银花商业片区，占地约为60万平方米，规划一家五星级酒店、农产品市场、商业广场等，预计将于3-5年内建成并投入使用。1000米区域内，右侧为中江县公安局新址、消防大队，上蓝郡在建小区。3.1 拟建项目地块分析拟建项目地块分析 地块属性地块属性u拟建项目地（右）多为乡镇居住点及林地田地，植被丰富，局拟建项目地（右）多为乡镇居住点及林地田地，植被丰富，局部地势高差部地势高差3-53-5米，拟建项目地（左）为废弃工厂现已基本完成米，拟建项目地（左）为废弃工厂现已基本完成拆迁。拆迁。u未来城市交通网络处于快速建设阶段，交通更为便捷，对周边未来城市交通网络处于快速建设阶段5、，交通更为便捷，对周边县市辐射力更强，商业需求和市场具有较大的开发空间。县市辐射力更强，商业需求和市场具有较大的开发空间。u地块周边已开发在建一定规模的中高档商业类住宅小区，这一地块周边已开发在建一定规模的中高档商业类住宅小区，这一类类业主业主群体具有较高的消费能力和消费欲望。群体具有较高的消费能力和消费欲望。地块交通可达性分析地块交通可达性分析拟建项目地块四周已拟建项目地块四周已有在建有在建商业住宅类小区、政府职能商业住宅类小区、政府职能机构，基础设施机构，基础设施3-5年内将年内将基本完善。基本完善。拟建项目地块位于金银花北拟建项目地块位于金银花北街的两侧，往西为中江至德街的两侧，往西为中6、江至德阳快速通道（在建）及省道阳快速通道（在建）及省道中江至成都段。本拟建项目中江至成都段。本拟建项目位置位于中江城区二环路西位置位于中江城区二环路西段，是连接周边县区与中江段，是连接周边县区与中江城区最重要的交通纽带。城区最重要的交通纽带。西面西面北面北面东面东面南面南面西面：为上蓝郡在建小区、西面：为上蓝郡在建小区、公安局、治安大队、金银花公安局、治安大队、金银花在建小区、安置房及即将建在建小区、安置房及即将建设的中江至德阳快速通道。设的中江至德阳快速通道。东面：金银花北路，再往东东面：金银花北路，再往东为凯江河及通往城区的凯江为凯江河及通往城区的凯江六桥。六桥。北面：工厂后为乡镇居民住北7、面：工厂后为乡镇居民住宅、阿卡地亚一期、二期、宅、阿卡地亚一期、二期、松山公园。松山公园。南面：林田地、龙华社区灾南面：林田地、龙华社区灾后重建地、乡镇居民住宅、后重建地、乡镇居民住宅、金银花山。金银花山。地块四至情况地块四至情况 消费者需求消费者需求康体康体休闲休闲购物购物餐饮餐饮娱乐娱乐城市商业综合体城市商业综合体一站式消费，满足一站式消费，满足消费者各种需求消费者各种需求 项目规划构想项目规划构想 实现多赢格局实现多赢格局 投资商的代表作投资商的代表作 政府的招商引资典范政府的招商引资典范 老百姓的休闲购物胜地老百姓的休闲购物胜地多元优势资源的集合，多元优势资源的集合，保证项目的落地性和8、实保证项目的落地性和实操性，带动本项目迅速操性，带动本项目迅速发展优势，为项目成功发展优势，为项目成功打造奠定坚实基础打造奠定坚实基础依托九龙商会依托九龙商会400多家会员多家会员基础资源，以项目的商业建基础资源，以项目的商业建设提供较强的资源支撑，大设提供较强的资源支撑，大板块消化商业体量，有效保板块消化商业体量，有效保证项目的资金回笼和持续证项目的资金回笼和持续运营运营打造中江一打造中江一站式购物标杆站式购物标杆三产联动三产联动 业种选业种选择择规划本案购物餐饮其他休闲娱乐l酒店酒店lKTVl酒吧酒吧 l咖啡厅咖啡厅l茶楼茶楼l棋牌室棋牌室l美容美发美容美发l养生沐足养生沐足l文体健身馆文9、体健身馆l室内溜冰场室内溜冰场l儿童乐园儿童乐园l文化馆文化馆l主题会所主题会所 l婚纱摄影婚纱摄影l教育培训教育培训l洗衣房洗衣房l网吧网吧l银行银行l诊所诊所l宠物医院宠物医院 l大型餐饮大型餐饮l小型餐饮小型餐饮l主题餐饮主题餐饮l特色餐饮特色餐饮l老字号餐饮老字号餐饮 l主题卖场：九龙服装批发城、形象主力店主题卖场：九龙服装批发城、形象主力店l品牌专卖店：服饰、鞋帽、日用品品牌专卖店：服饰、鞋帽、日用品l专业店专业店 l大型商超大型商超l特产纪念品专卖特产纪念品专卖l便利店便利店 特色专业化特色专业化依托九龙服装城的资源优依托九龙服装城的资源优势，借助其强大品牌服装势，借助其强大品牌服10、装批零经营拉动人气，提升批零经营拉动人气，提升项目知名度，辐射周边区项目知名度，辐射周边区域，打造成德阳乃至西南域，打造成德阳乃至西南地区重要的品牌服装批零地区重要的品牌服装批零集散地。集散地。错位经营差异化错位经营差异化规划档次比例规划档次比例 业态组合规划原则及比例业态组合规划原则及比例规划业态比例规划业态比例 服装批零服装批零西南最具影响力的服饰鞋帽批发城西南最具影响力的服饰鞋帽批发城p业态内容：服饰、鞋帽p建议目标客户：外地游客、当地人群、区域内零售商户p打造思路：以服饰鞋帽为主导的商贸批发城，未来将占据整个商业购物比重的60%左右，成为规划区内最重要的商业主导。依托商会资源导入，可迅11、速形成几百家具有一定规模的品牌店，以大众型消费为主体，能有效聚集人气，形成中江市民购物不得不去的商贸中心，辐射周边区域，带动周边人群消费。区域布局上，选择交通便利的区域，便于疏导人群。店铺设计上，以三层店铺为主，多层的空间组合可充分实现商品展示、批发、零售、电销、仓储、商务洽谈一体化，形成现代化、便捷化的商品交易市场。落成后的批发商城，将可日接待2万余人的零售商户，利用互联网线上线下结合，实现几百家店铺年5亿元的销售额，极大的促进本地经济发展和商业繁荣。品牌专卖、日用百货品牌专卖、日用百货让购物疯狂起来让购物疯狂起来p业态内容：服饰、鞋帽、日用品、专业用品、大型超市、儿童乐园p建议目标客户：当12、地人群、商旅人士p打造思路：区域布局：在空间上选择交通、人流最集中的区域打造大型的购物百货商场，同时配合规划区内的商业街，形成室内、室外购物一体化联动。整个规划区内的商业室内外联动密切，通过半下沉式商业、双面开街店铺、空中走廊，环形天桥等将商业板块进行友好的串联，让人流真正贯通起来，将整个商业板块有效激活。在商业圈中业态越丰富，商圈经济越成熟，在本案中，除大型的业态引入外，尽可能充分的融入其他业态，布局品类齐全的购物型商业业态，形成综合性的商业中心。品牌专卖、日用百货品牌专卖、日用百货让购物疯狂起来让购物疯狂起来招商引进具有较高知名度的品牌店进驻，如ONLY、江南布衣等知名品牌，将其集中分布在13、商业最好区域，强强联合，形成品牌影响力，构成商业地标。区分出大众型购物和中高端购物的档次，为消费者提供购物的明确指向。同时在商业分布上，形成服饰专区、鞋帽专区、化妆品专区、日用品专区、食品专区、专业用品专区等。在购物区，设置小型休闲设施，如休闲座椅、休闲小品等，同时设置小型餐饮站，便于购物者休闲放松。在室内百货区，设置一个集中的儿童乐园，为儿童提供一个专属的游乐空间，吸引年轻父母带孩子前来游玩，可在此提供儿童托管服务，为其购物提供便捷。构建大型超市，解决当前中江超市小、乱、差、产品不全等问题，建设中江第一个环境氛围良好、品类齐全、价格公道、规模上千平米的综合类超市，辐射整个中江县人群购物消费。14、特色餐饮特色餐饮吃在中江，不得不来的美食聚集地吃在中江，不得不来的美食聚集地p业态内容：全国风味餐饮；地方特色小吃；文化主题餐饮；快餐；大排档；流动餐饮p建议目标客户：外地游客、当地人群、物业业主、商旅人士p打造思路 全国风味餐饮：八大菜系等全国菜系美食文化主题餐饮：以川蜀文化为主的餐饮高端会所及私房菜会馆等高档餐饮特色小吃：中江特色川味小吃，中江特产等快餐：中西快餐，如肯德基、德克士等大排档：以夜市为主，集全国各地风味 p策划方案 构建独特的餐饮文化气息，打造中江餐饮集群；引驻中江现有的老字号、名小吃10余家店，形成中江名吃文化基地；餐饮配合商业业态，以餐饮引导客源方向性选择；布局鲜明，高端15、餐饮、特色餐饮、大众餐饮的区域分割明显；高档餐饮选取在规划区内的环境氛围较好的区域、大众餐饮选取在规划区商业集中区域设计包括：旋转餐厅，地下餐饮，底商茶楼，独立茶餐厅、屋顶花园餐厅等。文体娱乐文体娱乐让中江的生活动起来让中江的生活动起来p业态内容：KTV、文体健身馆、棋牌室、电影院、溜冰场、游乐场p建议目标客户：外地游客、当地人群、商旅人士p打造思路 根据中江当前市民消费，构建规划区内文体娱乐商业板块。结合商业街，招商引进2至3家量贩精品KTV，提升中江中江KTV的发展档次，同时以最新的设备和构建，吸引中江的消费人群，聚集人气。棋牌室：充分对接中江中江市民深厚棋牌文化，在商业街中的各个区域，构16、建多家棋牌室，成为中江中江市民日常娱乐的重要发展板块。棋牌室的打造与休闲类消费场所相结合，形成规划区内休闲消费的聚集地，同时也可与住宅类产品相结合，形成居民常态的生活消费。文体娱乐文体娱乐让中江的生活动起来让中江的生活动起来影院：招商打造中江最高品质的院线，丰富中江人民的日常生活，提升中江的文化休闲品味。文体健身馆：当前中江在城市生活区内，缺少一个大型的文体健身中心，成为市民健身活动的主要场所。在规划区内招商打造文体健身馆，为市民提供一个环境舒适、设施完善的室内健身空间。溜冰场：招商打造中江第一个大型室内溜冰场，丰富业态同时，聚集人气，使其成为青年人及学生群体青睐的首选场所。影院、文体健身馆、17、溜冰场每个大的项目分别布局在规划区几个组团中，形成每个商业地块都能有一个拉动人气、带动消费的大型娱乐项目，引爆商业发展。康体保健康体保健缔造中江的品质休闲福地缔造中江的品质休闲福地p业态内容：茶楼、足疗馆、美容美体养生馆、SPA会所、p建议目标客户：外地游客、当地人群、商旅人士p打造思路康体休闲类商业宜选择较好的商业顶层，布局在环境舒适，靠近环境较好的区域。整个业态的产品属于中高端项目，因此数量要控制，每种业态以精品2-3家为主，可聚合中江现有的康体休闲类品牌，进行引进。在商档商业区域可构建独立的健康养生会馆，营造观景效果绝佳、商业氛围浓厚、品味高端的康体休闲产品。康体保健康体保健缔造中江的品18、质休闲福地缔造中江的品质休闲福地茶楼：中江市民具有丰厚的茶文化，品茶是中江市民休闲的重要组成，在茶楼的布局上，宜形成多种梯次产品。以茶楼为主体，可延伸各式特色的茶吧、茶餐厅、主题茶坊等，满足中江市民不同消费档次，可散布在普通购物区，也可布局在高端商业区。足疗：足疗是中江休闲类消费的重点，在商业街中分散布局特色足疗馆，形成购物消费中人气较旺的休憩点，足疗馆也构建不同档次的产品，满足各类人群消费需求。休闲之夜休闲之夜中江夜生活目的地中江夜生活目的地p业态内容：室内：以酒吧、慢摇迪吧、KTV、夜餐厅；室外：公共广场活动p建议目标客户：外地游客、当地人群p打造思路：区域布局：位于规划区内交通便捷的区域，易于疏导客流。在空间上集聚分布，形成中江夜生活组团，成为中江夜生活的目的地消费区。场所选址：中心广场，或底商，室外活动选择广场档次规模：招商引进30余家夜生活主题商铺，以酒吧、慢摇迪吧、夜餐厅为主，打造中江中高阶层的娱乐生活空间。构建公共休闲广场：集合中江文化主题元素，打造中江第一个拥有LED夜幕播放屏的文化广场，吸引市民休闲。通过各式特色的酒吧文化，吸引中青年爱好者，拉动中江商业发展，延长消费时间。打造中江夜生活的聚集地，成为中江居民及周边邻近区域夜生活休闲的集中场所，形成中江目的地夜生活休闲场所。