1、海航地产控股（集团）有限公司文件海航地产工201037号关于下发 海航地产控股（集团）有限公司建设项目管理规定及流程（试行）的通知 海航地产各单位： 为了规范项目开发流程，加强项目发展的组织、协调、执行、控制和管理，明确相关部门及人员工作权责，结合公司现实情况， 现制定海航地产控股（集团）有限公司建设项目管理规定及流程（试行）并予以下发，请遵照执行。特此通知 海航地产控股（集团）有限公司 二一年二月十三日海航地产控股（集团）有限公司建设项目管理规定及流程（试行）1 总则1.1 项目管理架构公司实行以项目为中心的项目管理体制，即项目公司或项目组负责项目发展的组织、协调、执行、控制、管理，其他部门2、提供相关的服务与支持。1.2 组织模式 项目公司或项目组制:一般情况下，公司房地产项目的开发运作采取项目公司或项目组制，在项目启动时成立。项目公 司或项目组设置项目总经理和项目经理，成员一般包括责任建筑师、责任工程师、工程主管、市政主管、财务成本主 管、客服主管、综合信息主管以及安全主管等，各项目公司或项目组可根据实际情况灵活设置。海航地产总部的综合 管理部、工程管理部、成本与采购中心、项目发展部、计划财务部、合规部在部门内部指定专人或团队负责项目工作, 并以部门名义对项目公司或项目组工作提供支持，但工程技术人员由工程管理部统一调配。 项目公司或项目组组织架构图（此结构图仅为一般模式，各项目公3、司或项目组可根据需要灵活设置） 项目经理制:对于启动前的储备项目、收尾项目等特殊情况下的项目运作采取项目经理制，即由公司总裁在管理层中指 定一名负责人，协调有关部门开展项目工作。 实行项目公司或项目组制的项目公司或项目组，项目经理由公司统一管理，所有其他人员按照业务系统由公司专业部 门归口管理。项目公司或项目组成立时由项目总经理提出人员配置方案及具体进入项目公司或项目组的时间要求，在 与成本与采购部、计划财务部、营销策划中心、工程管理部、合规部等专业部门协商后，由综管部办理调配手续，各 专业人员在项目结束后回到归口专业部门或调配到其他项目公司或项目组工作。1.3 责权利关系 项目总经理承担项目4、的经营责任 项目经理根据项目总经理的授权（签定授权书）承担项目经营责任中的一部分；责任建筑师承担各项目的专业责任， 负责从专业角度向项目总经理提供方案建议；当项目的某一专业出现问题时，该项目经理和该专业工程师均承担100% 责任。 专业部门与项目公司或项目组的关系 项目公司或项目组负责项目公司或项目组成员的行政管理，项目经理负责组织项目公司或项目组各专业人员围绕项目开 展工作。专业部门负责进行专业业务管理，即组织进行业务培训、开展业务研究，对项目公司或项目组进行专业指 导，提供专业支持等。专业人员首先要服从项目工作安排，当专业人员从专业角度对项目经理的决策有异议时可由责 任建筑师与项目经理进行5、协调；责任建筑师与项目经理意见不一致时，由项目总经理协调；责任建筑师与项目总经理 不一致时，由公司总裁进行协调。1.4 项目开发经营目标及目标管理 项目开发经营目标是实现公司确定的投资、进度、质量控制，安全、合同、信息管理，施工组织协调，客户服务和创新 目标。 进度.1 进度计划的制定及审批项目公司或项目组依据公司经营计划制定项目总体计划，结合总包单位的建设进度计划（需附项目开发关键线路网络图），并分解为年度计划和月度计划。项目总体计划和年度计划由公司总裁批准；项目月度计划由项目总经理批准后转发责任建筑师的技术团队；技术团队依据项目计划制订专业工作计划，由责任建筑师批准，如责任建筑师对该计划有6、异议，可及时向项目经理反馈。.2 计划调整及审批影响到项目总体计划和年度计划的调整由公司总裁批准，影响到项目月度计划的调整由项目总经理批准后转发项目经理，项目经理负责向项目公司或项目组全体人员传达，责任建筑师技术团队对调整有异议，可及时向项目经理反馈。.3 投资计划的执行项目总经理负责执行项目计划，项目经理和责任建筑师负责执行各专业计划。.4 过程监督项目总经理负责项目的日常具体监督工作，海航地产工程管理部通过参加项目公司或项目组月中、月末计划例会的方 式对各项目进度进行监督。.5 考核评价项目总经理负责考评项目公司或项目组人员的工作进度，海航地产工程管理部负责考评项目的总体进度。具体考核办法7、可参见海航地产控股（集团）有限公司建设项目工程管理制度（试行）。 质量质量包括设计质量、工程质量。设计质量由项目公司或项目组、海航地产工程管理部负责监督，关键点的设计质量评价由项目公司或项目组项目经理、责任建筑师、责任工程师组织专家进行评议。工程质量由项目公司或项目组监督监理公司对施工单位进行质量监理和直接监督施工单位，海航地产工程管理部对项目公司或项目组工程质量监控体系运转情况进行监督。 成本.1 成本的制订及审批 项目总经理组织项目公司或项目组财务成本主管编制项目成本、年度成本，经计划财务部审核并报公司总裁批准后执行。.2 成本的调整与审批 项目成本、年度成本的调整由项目总经理组织，经计划8、财务部审核后报公司总裁批准。.3 项目成本的执行 项目公司或项目组分配项目开发各阶段、各专业的成本指标，执行成本计划。项目的经营收入以成本收入为目标，项 目的成本控制以成本为依据。.4 项目成本的监督项目总经理负责监督项目成本执行情况，计划财务部根据对各项目公司或项目组成本执行情况进行监督，计划财务部负责对项目公司或项目组成本执行情况进行监督。.5 项目成本的考评公司管理层对项目成本、成本控制情况进行考评。2 产品营造工作流程2.1 产品营造工作流程2.2 产品营造管理要求计划的制订及审批执 行监 督进度项目公司或项目组制订计划，工程管理部审核，项目总经理审批项目经理项目公司或项目组监督，工程9、管理跟踪质量项目公司或项目组依据工程管理部制订的质量监督计划范本，编制项目质量监督计划，项目总经理审批项目经理工程管理部负责监督，并出具质量巡检报告成本见有关招标采购、产品变更、工程变更、结算管理等管理办法见有关管理办法成本与采购部负责监督，每季度出项目成本月报表创新对总包单位创新的奖励办法项目经理公司管理层2.3 工程变更管理2.3.1 按照海航地产控股（集团）有限公司建设项目工程管理制度（试行）中的第5章设计变更及工程签证管理制度 执行。 流程图3 项目公司或项目组专业主管工作职责 各项目公司或项目组可根据项目具体情况及各专业主管个人情况的不同,对各专业主管的设置和工作职责灵活安排。3.110、 责任建筑师工作职责 责任建筑师是项目产品建设实施的总责任人，负责从专业上协调结构、机电、设备、市政等各专业人员参与设计工 作，是项目经理实现项目经营目标的技术支持者和助手，在工程管理部的专业支持下为所负责项目开展工作。责任建 筑师主要负责是熟悉前期策划阶段的产品定位、产品设计阶段的设计管理以及产品实施阶段的施工配合及督导。 岗位职责.1 负责编制项目建设工作计划，在项目公司或项目组同意后保证该计划的实施。.2 了解项目前期策划阶段，负责项目的产品定位、策划和概念设计工作。.3 尽可能地在方案设计阶段，负责总体及分项工程的方案设计管理工作，所取得的方案设计成果按照设计管理工作程序 审定后，作为11、项目实施方案和深化设计的依据。在此阶段，责任建筑师要确定扩初设计阶段和施工图设计阶段设计意 图的控制关键点（如相关阶段图纸审核、涉及使用及观感的材料、设备的选择等）。.4 在初步设计阶段，组织管理产品初步设计工作。依照项目开发相关文件和产品设计意图控制关键点编制有关设计文件 并确认涉及使用及观感的主要材料设备选型。责任建筑师在这一阶段的工作重点是在保证落实产品方案设计意图的同 时，根据成本概算，从项目开发角度出发，进行初步设计的管理工作。.5 在施工图设计阶段，牵头责任工程师共同组织管理设计单位的产品施工图设计工作。依照项目开发相关文件和产品设 计意图控制关键点、编制有关设计文件，与设计单位共12、同确认涉及使用及观感的材料设备选型。责任建筑师在这一阶 段的工作重点是组织深入的产品设计，根据成本概算，从项目开发角度出发，切实保障施工图设计符合产品定位策划 和方案设计的意图和要求。.6 在工程开工前，牵头相关人员组织设计交底工作。.7 在工程实施阶段，解决产品实施过程中出现的有关产品设计问题，依照产品设计要求对相关施工阶段进行设计验收和 评价，并根据相关变更管理规定做好产品变更管理。责任建筑师在这一阶段的工作重点是切实保障产品定位、方案设 计的意图在产品营造过程中得到实现。.8 销售阶段，在产品的推广、宣传过程中，配合工程发展部的营销策划中心全面、真实、准确生动地反映产品设计意 图。.9 13、在产品使用阶段配合、参与产品使用说明书的制定工作和客户回访工作。.10 在设计图纸发放到项目公司或项目组之前由责任建筑师负责有关图纸资料标识、存档、保管等管理工作。 由于责任建筑师人力资源的限制，现阶段对责任建筑师仍实行由综管部、项目发展部、工程管理部进行管理的方式。3.2 责任工程师工作职责 责任工程师负责组织方案设计阶段技术应用方案的编制，负责初步设计阶段和施工图设计的图纸审核，协助责任建筑 师对结构、机电、水暖等专业设计进行管理和控制，协助成本与采购部的招标采购工作，协助项目经理在工程实施阶 段的工程管理，解决工程中发现的问题。 岗位职责.1 负责组织方案阶段的技术应用方案的编制，并提交14、给项目公司或项目组作为制订产品标准的依据。.2 对工程设计中的结构、机电、水暖等专业问题负责,控制初步设计及施工图设计中的质量问题，并与责任建筑师对存在 的问题进行沟通并加以修正。.3 负责设计监理的管理工作。.4 参加各阶段的技术交底及工程验收工作。.5 参与对施工监理单位的管理。.6 协助项目经理对工程现场发生的质量问题及技术问题进行解决。.7 根据相关变更管理规定参与对现场发生的设计修改及工程洽商的分析与评估。.8 参加各专业及分部分项工程的招投标工作，并进行技术标的评议。.9 负责项目公司或项目组现场的图纸管理工作。3.3 土建工程主管工作职责 协助项目经理分管项目工程的施工质量、进度15、进度计划、安全，以及核定工程量等各项现场工程管理工作，协调各 施工单位、设计单位、监理单位的工作，作好工程的安全和竣工验收、物业接管及入住时的维修保驾工作，负责协调 和组织保修工作。 岗位职责.1 监督施工单位进行施工生产组织管理,进行施工现场的协调工作。.2 参与组织各相关单位进行设计及技术交底。.3 负责对施工方提交的施工组织设计及技术措施进行审查。.4 监督监理公司的工作，组织各方参加工程例会。.5 解决现场发现的质量、技术问题，对于重大问题协同各相关部门进行处理。.6 负责审核施工单位的工程量及进度计划。.7 根据相关变更管理规定参与对现场发生的设计修改及工程洽商的分析与评估。.8 16、负责组织质检、劳动监督等部门对现场工程的检查工作。.9 组织各方进行各阶段的验收工作。.10 组织向物业公司的工程移交工作，并监督施工单位建立、健全保修体系。.11 及时解决客户入住过程中提出的工程质量问题，协调物业、销售、客户服务中心的工作。3.4 水暖市政主管工作职责 负责组织及协调市政各专业的前期设计、手续报批、施工管理工作直至竣工移交，协助项目经理作好市政工程的各项 工作。 岗位职责.1 负责组织市政前期的各项工作，如市政咨询、方案、报装等手续的办理。.2 负责组织制订市政前期的工作计划、投资估算，并配合完成项目总体开发计划。.3 在责任建筑师的统筹下，协调设计院完成市政管线综合设计，17、协调市政各专业完成专业施工图设计。.4 负责协调项目前期的市政管线的改移，现场的临时水电的接用，道路的畅通。.5 负责组织编制项目市政实施计划。.6 负责组织编制项目市政的招投标计划、合约计划，配合成本与采购部进行招标工作。.7 负责组织项目市政工程的实施，协调各市政专业的工作进度安排。.8 负责协调工程主管对市政工程的配合、支持。.9 负责监督现场市政监理的工作，督促监理单位按要求进行监理日常工作，并汇报工作情况。.10 负责组织市政工作例会，督促各方完成工作，及时纠正质量问题，协调其他单位工作。.11 负责协调市政各专业的竣工验收及移交工作。3.5 财务成本主管工作职责 财务成本主管负责项18、目现场的成本控制工作。 岗位职责.1 产品开发设计阶段合同成本管理.1.1 公司确定项目产品定位后，参与编制项目投资估算。.1.2 单项方案设计阶段，参与提供产品标准假设条件下的工程成本分析。.1.3 根据项目初步设计成果，参与审核初步设计概算，并与设计师沟通从工程成本角度做设计方案比选。.1.4 结合产品标准，参与核算工程成本，提供主要材料、设备的价格建议，配合项目公司或项目组编制项目预算。.1.5 根据项目预算参与制定施工图设计限价指标，并在施工图设计过程中参与检查设计限价指标的执行情况。.1.6 参与编制施工图预算，提供成本建议，调整确定产品标准。.2 招投标阶段.2.1 为招标工程提供19、工程量清单。.2.2 对投标报价进行分析，参与评标及定标工作。.2.3 对非招标工程进行合同价格评估。.3 施工阶段工程类合同成本管理.3.1 合同管理.3.1.1 编制项目合约计划。.3.1.2 参与工程类合同的谈判与签定。.3.1.3 检查各工程类合同的执行情况，根据工程进展情况负责审核已完工程量，按合同规定申报拨付工程款。.3.2 洽商变更管理.3.2.1 根据相关变更管理规定参与对合同履行过程中各类变更的评估，并提供专业建议。.3.2.2 每月检查、汇总各类变更签定情况，完成工程变更统计表上报项目总经理并报成本与采购部备案。.3.2.3 建立项目成本台帐，配合成本与采购部完成项目成本月20、报表。.4 根据工程结算管理规定参与工程结算工作。3.6 综合信息主管工作职责 综合信息主管负责项目公司或项目组有关计划、日常运转、信息、合同、档案等方面的工作。 岗位职责.1 协助项目经理根据项目发展计划，制订和调整项目各阶段计划。.2 负责项目公司或项目组运转的日常管理工作。.3 负责编写项目公司或项目组工作周报。.4 总体负责项目公司或项目组文件资料的管理工作。.5 负责项目经理交办的其他工作。3.7 安全主管工作职责 负责安全文明施工，对各项目的建设工程安全文明施工实施严格监督管理。 岗位职责.1 在施工方案确定前，会同设计、监理、施工单位和项目所在地市政、防汛、公用、邮电、电力及其他有关部门，对可 能造成周围建筑物、构筑物、防汛设施、地下管线损坏或者堵塞的建设工程工地，进行现场检查，并制定相应的技术 措施，纳入施工组织设计，保证施工的安全进行。.2 负责现场管理。 严格按照海航地产建设工程安全文明施工管理规范执行。主题词：建设项目 管理规定 流程 通知海航地产工程部 2010年2月13日印发拟稿：张 欣 核稿：王小立 (共印0份)