1、 巴南区花溪园区项目研究报告巴南区花溪园区项目研究报告暨项目土地运作操作手法建议报告暨项目土地运作操作手法建议报告项目定位：项目定位：城市化发展新里程城市化发展新里程花溪新城滨江功能中心花溪新城滨江功能中心客群发展战略分析：客群发展战略分析：项目的体量决定客户群不是一个非常细分的市场。项目的体量决定客户群不是一个非常细分的市场。项目的规模决定客户群必定要面向全市。项目的规模决定客户群必定要面向全市。项目的规模决定开发周期将长达项目的规模决定开发周期将长达9 91010年，随着区域的发年，随着区域的发展和项目的打造，客户群也将发生结构变化。展和项目的打造，客户群也将发生结构变化。客群发展分析及阶2、段性定位客群发展分析及阶段性定位 项目初期，以价格为明显导向的人群为主，其特点是：区域情结本地项目初期，以价格为明显导向的人群为主，其特点是：区域情结本地购房者、受价格引导的购房者及投资者；购房者、受价格引导的购房者及投资者；项目发展中段，项目发展中段，城市中端客群、工业园从业者将构成主力人群，他们城市中端客群、工业园从业者将构成主力人群，他们的特征是：认同区域的人群、新区政府相关从业人员、区域外导入人口、的特征是：认同区域的人群、新区政府相关从业人员、区域外导入人口、工业园区产业链管理者及投资者；工业园区产业链管理者及投资者；项目发展成熟阶段，项目发展成熟阶段，区域内就业与区域外导入，他们的3、特征是：区域区域内就业与区域外导入，他们的特征是：区域外导入人口、城市中等收入人群、园区区产业链管理者及投资者；外导入人口、城市中等收入人群、园区区产业链管理者及投资者；重庆滨江板块重庆滨江板块融汇半岛区域先行者融汇半岛区域先行者巴南滨江新城发展巴南滨江新城发展拥有城市顶级拥有城市顶级大盘大盘花溪工业园花溪工业园巴南新行政中心巴南新行政中心初具雏形初具雏形发展历程任重道远发展历程任重道远项目工作进度项目工作进度后年上旬前后后年上旬前后市场发展的上升势头市场发展的上升势头考虑调整指数考虑调整指数因此，对本项目而言以市场比较法为核心，选择同板块内竞争项目，通过对影响因此，对本项目而言以市场比较法为4、核心，选择同板块内竞争项目，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。项目首期开盘销售参考价格：均价项目首期开盘销售参考价格：均价35003500元元/平方米（套内面积）平方米（套内面积）项目整盘销售参考价格：均价项目整盘销售参考价格：均价52005200元元/平方米（套内面积）平方米（套内面积）此价格是基于目前市场情况所作出的预判，这个预判是符合市场现状的，并且是此价格是基于目前市场情况所作出的预判，这个预判是符合市场现状的，并且是以项目首期开盘的销售单价为标底，以后每年依据以项目首期开盘的销5、售单价为标底，以后每年依据8%8%的涨幅进行推算。的涨幅进行推算。项目价格定位项目价格定位 还是还是数据依据：重庆邮电与公交公司租车协议数据依据：重庆邮电与公交公司租车协议行车线路：上清寺行车线路：上清寺人和人和行车距离：行车距离：6.7公里左右公里左右行车费用：往返：行车费用：往返：260元元/天天/辆辆20元元/公里（每辆载客量公里（每辆载客量80人左右）人左右）折算至建设工业所需费用：往返：折算至建设工业所需费用：往返：2400元元/天天/辆（行车距离：辆（行车距离：120公里左右）公里左右）按建设工业按建设工业6000人，分两次接送需人，分两次接送需38辆车，计算所需费用：辆车，计算所6、需费用：9-10万元万元/天天按住宅按住宅70年产权做为依据，年产权做为依据，建设工业交通费成本：建设工业交通费成本：每年成本：每年成本：单向租赁较难实现单向租赁较难实现建设工业所需车辆数量较多，一个公交公司无法满足如此大的供车辆，必须多路队协同合作才能达建设工业所需车辆数量较多，一个公交公司无法满足如此大的供车辆，必须多路队协同合作才能达成成可提供本线路接送的公交公司数量有限可提供本线路接送的公交公司数量有限本项目的接送路线能满足条件的只有南部少数几个公交公司本项目的接送路线能满足条件的只有南部少数几个公交公司班次无法集中时间接送班次无法集中时间接送上下班高峰期如需集中时间接送职工的可能性不7、大上下班高峰期如需集中时间接送职工的可能性不大 客车购置费用：客车购置费用：45万元万元/辆，分两次接送按辆，分两次接送按38辆车折算所需费用辆车折算所需费用1710万元（以万元（以65人座大客车为标准）人座大客车为标准）使用年限：使用年限：6年年相关税费：相关税费：5000元元/年年客车维护费：客车维护费：8000-10000元元/年年客车运营车本：客车运营车本：25000元元/年年/辆（每日按辆（每日按40公里计算，不计算油费增长）早晚接送每日公里计算，不计算油费增长）早晚接送每日160公里公里总费用：（此费用不包括停车费用及司机雇佣费用）总费用：（此费用不包括停车费用及司机雇佣费用）平均8、每年花费：平均每年花费：38辆车的停车问题如何解决辆车的停车问题如何解决建设工业需另外聘请建设工业需另外聘请38位专车司机，而司机的使用量不大，成本较高位专车司机，而司机的使用量不大，成本较高占地：占地：1278亩亩 合合45万万满足建设工业职工住房需求面积：满足建设工业职工住房需求面积：35万（按万（按5000套来计算）套来计算）按目前重庆大盘的住宅容积率来看一般容积率做到按目前重庆大盘的住宅容积率来看一般容积率做到2.5-3左右，从而得出满足职工左右，从而得出满足职工住房需求的住宅需占地：住房需求的住宅需占地：12.37万万按照经济适用房小高层目前的造价来计算：按照经济适用房小高层目前的造9、价来计算：1250元元/职工住房土地成本：职工住房土地成本：22,273万元万元总成本：（含前期、配套、其他费用及税费，不含土地增值税）总成本：（含前期、配套、其他费用及税费，不含土地增值税）以租车解决职工上下班路程远的问题所需费用：以租车解决职工上下班路程远的问题所需费用：以购车解决职工上下班路程远的问题所需费用：以购车解决职工上下班路程远的问题所需费用：解决职工住房问题所需费用：解决职工住房问题所需费用：（并获得房屋一套）（并获得房屋一套）建房建房还是还是满足条件满足条件任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作10、建房；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次售。已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。或商品房开发。单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。11、根据重庆经济适用房管理办法规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多根据重庆经济适用房管理办法规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。自国发自国发200724号文12、件下发之日起，新批准建设的经济适用住房，户型设计必须为平层，号文件下发之日起，新批准建设的经济适用住房，户型设计必须为平层，建筑面积控制在建筑面积控制在60平方米左右，户均建筑面积不超过平方米左右，户均建筑面积不超过60平方米，单户最大建筑面积不超平方米，单户最大建筑面积不超过过70平方米平方米自国发自国发200724号文件下发之日起，符合号文件下发之日起，符合“三种条件之一三种条件之一”的无房的无房(无房屋产权无房屋产权)、或现人、或现人均住房建筑面积未达到本市人均住房建筑面积均住房建筑面积未达到本市人均住房建筑面积60%的家庭的家庭,可申请购买一套经济适用住房：可申请购买一套经济适用住房：13、即家庭人均年收入即家庭人均年收入,未达到市统计局向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入标准的未达到市统计局向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入标准的本市城镇居民家庭；家庭年收入未达到上一条标准的进城务工农村家庭以及外地来渝常本市城镇居民家庭；家庭年收入未达到上一条标准的进城务工农村家庭以及外地来渝常驻人员；驻渝部队和人武部、预备役部队等符合购房条件的人员驻人员；驻渝部队和人武部、预备役部队等符合购房条件的人员n距离城区较远的独立工矿企业可以利用单位自用土地进行集资合作建房距离城区较远的独立工矿企业可以利用单位自用土地进行集资合作建房 n参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、14、县人民政府规定的低收入住房困难家参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭庭？n任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房？n单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售？n已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房作建房？n严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发严禁15、任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发（注意点）（注意点）n户型设计必须为平层，建筑面积控制在户型设计必须为平层，建筑面积控制在60左右左右（注意点）（注意点）本项目所属工业地产的土地需经过转性建住宅，如建设工业需划拨出部本项目所属工业地产的土地需经过转性建住宅，如建设工业需划拨出部分土地建经济适用房则在转性过程中需办理两张不同的相关产证，且建经分土地建经济适用房则在转性过程中需办理两张不同的相关产证，且建经济适用房的土地不可经过转让再建济适用房的土地不可经过转让再建解决出路解决出路 与具有房地产开发资质的合作方共同成立一个独立的项目公司，确定建经济与具有房地产开发资质的16、合作方共同成立一个独立的项目公司，确定建经济适用房的土地面积及建商品房的土地面积，分头前往相关部门办理土地转性，获得适用房的土地面积及建商品房的土地面积，分头前往相关部门办理土地转性，获得两张不同的土地许可证。（政府协商）两张不同的土地许可证。（政府协商）经济适用房购买指向无房经济适用房购买指向无房(无房屋产权无房屋产权)、或现人均住房建筑面积未达、或现人均住房建筑面积未达到本市人均住房建筑面积到本市人均住房建筑面积60%的家庭的家庭,从目前实际情况来看建设工业职工从目前实际情况来看建设工业职工并不具备购买经济适用房的条件并不具备购买经济适用房的条件解决出路解决出路 至拆迁办办理就地安置，原拆17、原建手续；建设工业为职工统一开具收入证明，至拆迁办办理就地安置，原拆原建手续；建设工业为职工统一开具收入证明，不超过重庆市人均可支配收入的不超过重庆市人均可支配收入的1.5倍；建设工业职工即可享受购买建设工业建造倍；建设工业职工即可享受购买建设工业建造的经济适用房的经济适用房 从目前经济适用房的实际操作案列中可见，经济适用房的单套面积可根从目前经济适用房的实际操作案列中可见，经济适用房的单套面积可根据所在区域不同及各项目的不同特点，与相关区政府协调，在一定的浮动据所在区域不同及各项目的不同特点，与相关区政府协调，在一定的浮动范围内调整建筑面积，一般上浮可达到范围内调整建筑面积，一般上浮可达到818、0左右左右解决出路解决出路 与区政府协商调整经济适用房的建筑面积与区政府协商调整经济适用房的建筑面积n n 对客户上交的经济适用房审核表经进行审核对客户上交的经济适用房审核表经进行审核 审核合格后，在重庆建设网和经济适用住房购买资格审核办公现场公示申请人相关审核合格后，在重庆建设网和经济适用住房购买资格审核办公现场公示申请人相关信息。公示期为个工作日，公示期满未被举报的，批准其购买资格信息。公示期为个工作日，公示期满未被举报的，批准其购买资格 如被举报，市建委开发办等部门负责对被举报家庭的住房和收入等情况进行核查如被举报，市建委开发办等部门负责对被举报家庭的住房和收入等情况进行核查被举报的购房19、家庭申请材料退回申请人所在单位，由所在单位进一步核实有关情况被举报的购房家庭申请材料退回申请人所在单位，由所在单位进一步核实有关情况后，提出书面核查请求及有关材料报核查小组。经核查后，符合购买资格的家庭情后，提出书面核查请求及有关材料报核查小组。经核查后，符合购买资格的家庭情况，将再次公示。再次公示后，仍被举报的，按上述程序再行处理况，将再次公示。再次公示后，仍被举报的，按上述程序再行处理经济适用房价格：经济适用房价格：2600元元/左右左右向区政府申请经济适用房指标向区政府申请经济适用房指标 相关部门（国土、规划）办理土地转性相关部门（国土、规划）办理土地转性 物价局、商委办理经济适用房和价20、格相关的事项物价局、商委办理经济适用房和价格相关的事项 开发商提出开发设想是整个房地产开发的起点开发商提出开发设想是整个房地产开发的起点 可行性研究可行性研究 申请项目用地申请项目用地 项目设计项目设计 征地及拆迁安置征地及拆迁安置 筹措房地产开发资金筹措房地产开发资金 建设工程招标建设工程招标 施工施工 市场营销与策划市场营销与策划 物业管理，是房地产开发的售后服务物业管理，是房地产开发的售后服务 承办时间：正常工作日承办时间：正常工作日 办理时限：资料齐全要求合格后，办理时限：资料齐全要求合格后，30个工作日内完成初审上报市经济适用房领导小组审核个工作日内完成初审上报市经济适用房领导小组审21、核 受理时需要提供的资料：受理时需要提供的资料：（1）申请报告（以公司文件形式报送）；）申请报告（以公司文件形式报送）；（2）用地位置及范围示意图；）用地位置及范围示意图；（3）可行性研究报告；）可行性研究报告；（4）规划意向及有关说明；）规划意向及有关说明；（5）用地产权归属证明文件；）用地产权归属证明文件；（6）项目资金准备情况证明文件；）项目资金准备情况证明文件；（7）销售价格控制指标和销售对象控制的销售方案；）销售价格控制指标和销售对象控制的销售方案；（8）经现场踏勘和审查认为应补充的材料。）经现场踏勘和审查认为应补充的材料。企事业单位利用自有土地建设的还需提供以下资料：企事业单位利用22、自有土地建设的还需提供以下资料：（1）上级主管部门批准文件；）上级主管部门批准文件；（2）职代会决议；）职代会决议；（3）集资方案和预计销售价格；）集资方案和预计销售价格；（4）市房改办意见；）市房改办意见；（5）集资人员名单。）集资人员名单。建设工业具备建造经济适用房条件，且建设工业职工也可购买建设工业建造的经济适建设工业具备建造经济适用房条件，且建设工业职工也可购买建设工业建造的经济适用房，用房，建设工业职工购买商品房办法建设工业职工购买商品房办法作用：作用：l让利于职工的同时解决了建设工业职工的交通问题；让利于职工的同时解决了建设工业职工的交通问题；l额外为企业职工提供了福利；额外为企业23、职工提供了福利；l为项目造势的同时为后期销售做好良好铺垫为项目造势的同时为后期销售做好良好铺垫 商品房可行性分析商品房可行性分析 价格低于商品房市场价格，近乎成本价；价格低于商品房市场价格，近乎成本价；距离工作地点近，省却舟车劳顿距离工作地点近，省却舟车劳顿区域升值空间的可见性，巴南未来的升值潜力，地块的交通便捷、紧邻长江，坐享一线江区域升值空间的可见性，巴南未来的升值潜力，地块的交通便捷、紧邻长江，坐享一线江景房；滨江路的建设及整个住宅小区的规划未来生活配套齐全，享受一站式生活的便利景房；滨江路的建设及整个住宅小区的规划未来生活配套齐全，享受一站式生活的便利满足个人住房面积所需满足个人住房面24、积所需个人具有完全产权，对于所购住宅有完全的可支配权利个人具有完全产权，对于所购住宅有完全的可支配权利整个项目的规划手笔足以满足住户一站式居住生活所需整个项目的规划手笔足以满足住户一站式居住生活所需 建设工业具备建造商品房条件，建设工业具备建造商品房条件，不计税费，含土地费用经济适用房开发成本分析经济适用房开发成本分析 不计税费，含土地费用商品房开发成本分析商品房开发成本分析 区域内经济适用房价格相比商品房略低区域内经济适用房价格相比商品房略低300-400元元/经济适用房可减免土地出让金及相关税收，开发成本低于商品房经济适用房可减免土地出让金及相关税收，开发成本低于商品房经济适用房面积需严格25、控制，对于住房面积具有一定需求的职工而言具有一定的局限性经济适用房面积需严格控制，对于住房面积具有一定需求的职工而言具有一定的局限性经济适用房个人具有有限产权，经济适用房个人具有有限产权，5年内不得转让，年内不得转让，5年后如需转让需补缴等额土地出让差价，所获收年后如需转让需补缴等额土地出让差价，所获收益远远低于商品房益远远低于商品房建造经济适用房需要有一个非常繁琐的手续，需经历一个非常复杂的过程建造经济适用房需要有一个非常繁琐的手续，需经历一个非常复杂的过程建设工业建造经济适用房的用意在于让职工用最低廉的价格购得建设工业开发的住宅项目，建设工业建造经济适用房的用意在于让职工用最低廉的价格购得26、建设工业开发的住宅项目，从而进一步解决职工上下班路途遥远的困难。从而进一步解决职工上下班路途遥远的困难。建设工业已支付了土地出让金，对于这部分的土地出让金政府将不予退回只能在政策上给建设工业已支付了土地出让金，对于这部分的土地出让金政府将不予退回只能在政策上给予一定的优惠，建造经济适用房可免去的相关税收也是有限的。予一定的优惠，建造经济适用房可免去的相关税收也是有限的。统一建造商品房更加便于小区的整体规划，从而提高整个住宅项目的品质，从而进一步促统一建造商品房更加便于小区的整体规划，从而提高整个住宅项目的品质，从而进一步促进价格的上涨，达到销售利润的最大化，而这一部分的利润补给将远远高于建造经27、济适用进价格的上涨，达到销售利润的最大化，而这一部分的利润补给将远远高于建造经济适用房免去的税收支出。房免去的税收支出。从两个方案的财务测算比较来看，建造经济适用房的成本与建造商品房所需投入的成本相从两个方案的财务测算比较来看，建造经济适用房的成本与建造商品房所需投入的成本相比较差异性很小比较差异性很小建造商品房在面积上无硬性指标，可根据大部分职工的住房需求适当放宽住宅面积，以满建造商品房在面积上无硬性指标，可根据大部分职工的住房需求适当放宽住宅面积，以满足职工的住宅面积所需足职工的住宅面积所需价格上，目前区域内商品房价格相比经济适用房只高出了价格上，目前区域内商品房价格相比经济适用房只高出了28、300-400元元/，购买商品房所得，购买商品房所得到的是完全个人产权，而经济适用房对于个人而言是有限产权，到的是完全个人产权，而经济适用房对于个人而言是有限产权，5年内不得随意转让，年内不得随意转让，5年年后如需转让也必须补足土地出让差价，且经济适用房相较商品房而言升值空间受到了极大后如需转让也必须补足土地出让差价，且经济适用房相较商品房而言升值空间受到了极大的限制。的限制。商品房目前的市场价格基本在商品房目前的市场价格基本在3000元元/，总价，总价24万元万元经济适用房目前的市场价格基本在经济适用房目前的市场价格基本在2600元元/，总价，总价20.8万元万元差价：差价：32000元元以29、同等的价格增长比例来计算，预估，商品房以同等的价格增长比例来计算，预估，商品房5年后的售价可达年后的售价可达4500元元/，总价，总价36万元；经济适用房万元；经济适用房5年后的售价年后的售价可达可达3900元元/，31.2万元，另经济适用房万元，另经济适用房5年后出让需缴纳土地出让差价年后出让需缴纳土地出让差价24960元，相当于总价元，相当于总价28.7万元。万元。差价：差价：73000元元购买商品房收益（购买商品房收益（5年后出售，不包括其他税收）：年后出售，不包括其他税收）：12万万购买经济适用房收益（购买经济适用房收益（5年后出售，不包括其他税收）：年后出售，不包括其他税收）：7.930、万元万元注：此计算方法以商品房和经济适用房以同等价格增长比例计算，而经济适用房的品质与商品房始终存在一定的差注：此计算方法以商品房和经济适用房以同等价格增长比例计算，而经济适用房的品质与商品房始终存在一定的差异，故经济适用房从一定程度上来讲价格增长速度相比商品房较慢。异，故经济适用房从一定程度上来讲价格增长速度相比商品房较慢。整体对比经济适用房方案经济适用房方案 商品房方案商品房方案 综合各方案的优劣势比较后发现，优化方案为：工业用地转性事宜相关政府政策相关政府政策国务院关于深化改革严格土地管理的决定国务院关于深化改革严格土地管理的决定关键句：非经营性用地因城市规划的更新和调整，拟改为经营性房31、地产用地的，若非政府因公共利益需要而实施改造，原则上由政府采取收回、收购或置换土地使用权等方式将土地纳入政府土地储备，按年度经营性房地产项目供应计划以市场方式出让。至于采取何种方式纳入土地储备，由国土部门审核。工业用地转性事宜相关政策正常执行流程示意相关政策正常执行流程示意1 1、首先是土地的规划经过报城市规划局，经城市规划会议符合所在区块用地性质的，方、首先是土地的规划经过报城市规划局，经城市规划会议符合所在区块用地性质的，方可进入调整程序，而这块本属于划拨或不符合建设开发资格的土地将具备被改为拥有产权可进入调整程序，而这块本属于划拨或不符合建设开发资格的土地将具备被改为拥有产权与开发资格的32、与开发资格的“商品住宅用地商品住宅用地”。2 2、进入土地性质调整程序后，将有国家唯一授权的、进入土地性质调整程序后，将有国家唯一授权的“国有土地储备中心国有土地储备中心”进行评估并收进行评估并收购储备，土地储备过程中会给原划拨受让方一定的经济补偿，此时土地产权由项目持有人购储备，土地储备过程中会给原划拨受让方一定的经济补偿，此时土地产权由项目持有人转移为转移为“国有土地储备中心国有土地储备中心”。3、“国有土地储备中心国有土地储备中心”根据上级批复的土地使用指标及商品住宅用地规划指标对土地根据上级批复的土地使用指标及商品住宅用地规划指标对土地通过通过“招标招标”“”“拍卖拍卖”“”“挂牌挂牌33、”的形势在合适的时间进行出让，最终受让方取得土地既的形势在合适的时间进行出让，最终受让方取得土地既为为“商品住宅用地商品住宅用地”。工业用地转让必须经过政府部门执行；工业用地转让必须经过政府部门执行；进入政府部门后，土地产权即回归国有，企业失去控制权；进入政府部门后，土地产权即回归国有，企业失去控制权；土地收归国有后，土地费用补贴由经评估结果指导，企业失去控制权；土地收归国有后，土地费用补贴由经评估结果指导，企业失去控制权；土地收归国有后，未来挂牌时间、挂牌价格、土地经济指标、土地用途等核心问题均土地收归国有后，未来挂牌时间、挂牌价格、土地经济指标、土地用途等核心问题均由国家制定，企业失去控制34、权；由国家制定，企业失去控制权；通过正常流程转让工业用地，操作难度大；通过正常流程转让工业用地，操作难度大；花溪园区工业工地如拟转让开发，则必须先行完成转性工作，掌握交易主动权；花溪园区工业工地如拟转让开发，则必须先行完成转性工作，掌握交易主动权；工业用地转性事宜工业用地转性事宜工业用地整体转变为住宅综合用地进行开发；工业用地整体转变为住宅综合用地进行开发；优势：获得全套正规手续，合情合理合法；优势：获得全套正规手续，合情合理合法；劣势：再次获得时间、获得成本等未知因素较多；劣势：再次获得时间、获得成本等未知因素较多；注意事项：转性前，必须确保和区政府、市政府、规划局、国土局、国有土地储备中注35、意事项：转性前，必须确保和区政府、市政府、规划局、国土局、国有土地储备中心等所有相关部门建立联系打通相关关节要点。必须在土地回到国有之前，获得各部心等所有相关部门建立联系打通相关关节要点。必须在土地回到国有之前，获得各部门的支持，确保能够制定符合自身要求的再挂牌的时间、竞标限制条件、计划经济指门的支持，确保能够制定符合自身要求的再挂牌的时间、竞标限制条件、计划经济指标等相关问题。标等相关问题。工业用地转性事宜工业用地整体转变为经济适用房小区进行开发；工业用地整体转变为经济适用房小区进行开发；优势：无需再行招拍挂等手续，完成转性后即直接获得土地开发资格；优势：无需再行招拍挂等手续，完成转性后即直36、接获得土地开发资格；劣势：开发经济适用房的所有相关问题；劣势：开发经济适用房的所有相关问题；开发物业中必须有一部分要交归政府进行处理；开发物业中必须有一部分要交归政府进行处理；合理利润率极低；合理利润率极低；注意事项：必须确保能够拿到足够的经济适用房建设指标；注意事项：必须确保能够拿到足够的经济适用房建设指标；必须确保能够得到政府部门的支持与帮助；必须确保能够得到政府部门的支持与帮助；工业用地交易事宜工业用地交易事宜操作风险性分析：操作风险性分析：工业用地地块由建设工业集团牵头完成，在项目土地完成整体出让前，完成所有工业用地地块由建设工业集团牵头完成，在项目土地完成整体出让前，完成所有手续，建37、设工业集团切实获得转性后土地的产权；手续，建设工业集团切实获得转性后土地的产权；完全获得土地的正规正式的产权；完全获得土地的正规正式的产权；能够在后续交易中完全掌握主动权，规避交易中产权不明细所带来的风险。能够在后续交易中完全掌握主动权，规避交易中产权不明细所带来的风险。土地属性完全明细，合同价格即市场价格；土地属性完全明细，合同价格即市场价格；增加项目投入经济成本、人力成本、时间成本，降低项目利润空间；增加项目投入经济成本、人力成本、时间成本，降低项目利润空间；转性工作必须疏通政府各级相关部门，工作难度大；转性工作必须疏通政府各级相关部门，工作难度大；工业用地交易事宜操作风险性分析：操作风险38、性分析：工业用地地块直接完成出让，土地属性由买家自行完成转性工作；工业用地地块直接完成出让，土地属性由买家自行完成转性工作；转性工作程序由买家负责完成，相应成本均转移至买家承担；转性工作程序由买家负责完成，相应成本均转移至买家承担；工业土地交易必定会涉及工业土地交易必定会涉及国有收回国有收回流程，交易中极易出现因土地流程，交易中极易出现因土地产权产权归宿空白期归宿空白期所带来的产权纠纷和交易风险；所带来的产权纠纷和交易风险；工业土地转性工作难度极大，非强劲实力、工业土地转性工作难度极大，非强劲实力、手眼通天手眼通天、专业从事过此类、专业从事过此类业务的房地产开发公司不足以完成相关工作，将直接增39、加土地交易的难度；业务的房地产开发公司不足以完成相关工作，将直接增加土地交易的难度；工业土地转性工作中，肯定会在土地成本之外产生相当的成本，将会直接影工业土地转性工作中，肯定会在土地成本之外产生相当的成本，将会直接影响现有土地交易价格的提升。响现有土地交易价格的提升。工业用地交易事宜 有有综合土地交易二个操作选择的优劣势比较，综合到建设工综合土地交易二个操作选择的优劣势比较，综合到建设工业集团自身利益而言：业集团自身利益而言：工业用地转性定向条件建议根据地块现实情况、前期规划原则以及开发商核心要求，建议项目地块划分为二期进行开发。以尽量降低土石方的开发量，减少对原生态地形地貌的破坏，保护地块原40、来自然景观。南南北朝向：北朝向：以园区城市干道为依托构筑项目交通主干道；东东西朝向：西朝向：以势就形，各物业及物业组团之间依据地势条件自然连接；lA-1地块地块，滨江样板区，项目第一期一组，滨江样板区，项目第一期一组团团lA-2地块地块，望江居住区，项目第一期二组，望江居住区，项目第一期二组团团lA-3地块地块，滨江居住区，项目第一期三组，滨江居住区，项目第一期三组团团lA-4地块地块，文化居住区，项目第一期四组，文化居住区，项目第一期四组团团lB-1地块地块，低密度山景社区，项目第二期，低密度山景社区，项目第二期一组团一组团lB-2地块地块，湖滨别墅组团，项目第二期二，湖滨别墅组团，项目第二41、期二组团组团lB-3地块地块，湖滨综合居住区，项目第二期，湖滨综合居住区，项目第二期三组团三组团lB-4地块地块，教育居住区，项目第二期四组，教育居住区，项目第二期四组团团lB-5地块地块，商务核心区，项目第二期五组，商务核心区，项目第二期五组团团项目概念性规划建议项目概念性规划建议中坝岛概念性规划利用模式中坝岛概念性规划利用模式思路一思路一：直接利用经济效益。：直接利用经济效益。以不进行投资或者少量投资为手段，以期以不进行投资或者少量投资为手段，以期快速获取实质收益。快速获取实质收益。思路二思路二：利用社会效益，使之产生更大：利用社会效益，使之产生更大经济效益。经济效益。进行一定量的投资，兴42、建一些投资不大进行一定量的投资，兴建一些投资不大的物业，产生社会效益，提升项目知名的物业，产生社会效益，提升项目知名度，增加项目对外吸引力，通过项目地度，增加项目对外吸引力，通过项目地块升值，从而使社会效益转换为经济效块升值，从而使社会效益转换为经济效益。益。规划利用原则规划利用原则 产产 权权 使使 用用 权；权；河河 道道 汛汛 期；期；汛汛 期期 建建 筑；筑；重复建设重复建设 低低 成成 本本；社会效益社会效益 经济利益；经济利益；中坝岛概念性规划利用模式中坝岛概念性规划利用模式 与城市地位相符合，拥有大量的群众参与基础；与项目土地所有机构历史文化发展相符合，能够与项目内规划的摩托车博43、物馆形成呼应，提升项目品牌影响力；建设投入成本低对外租赁场地能够产生一定的经济收益，符合低成本运作并拥有一定产出的规划战略要求；作为中心城区唯一一个拥有如此大面积的市级越野摩托场地赛赛场，如能在后期运营中引入国内或国际级比赛，还能进一步提升项目土地所有机构知名度；中坝岛概念性规划利用模式中坝岛概念性规划利用模式 建设投入成本低对外租赁场地能够产生一定的经济收益，符合低成本运作并拥有一定产出的规划战略要求；彩弹射击或生存射击游戏作为国内中青年前卫人士新兴的娱乐方式，能够为项目提升一定的整体形象；射击类游戏场地，能够与项目内规划的兵器博物馆国防教育基地形成呼应，提升项目品牌影响力；项目地块整体而言44、，优势与劣势都非常明显，优势主要集中于项目地块所拥有的先天自然资源，而劣势则主要集中于城市公共配套方面。但是，项目整体体量近1300亩规模巨大，区域内公共配套的欠缺可以通过后期项目开发进行自我完善，西流沱地块中标土地价格：524元/平方米项目地块楼面价格为：5240.624=839元/平方米，合160万/亩花溪民族村地块中标土地价格：928元/平方米项目地块楼面价格为：9280.812=1095元/平方米，合201万元/亩通过与区域内近期成交土地的比较，再参考通过与区域内近期成交土地的比较，再参考项目自身情况，我司认为，项目地价应当在项目自身情况，我司认为，项目地价应当在150150万元万元/45、亩左右。亩左右。当目标收益率为15的时候，项目土地价值在：192万元/亩当目标收益率为20的时候，项目土地价值在：152万元/亩当目标收益率为25的时候，项目土地价值在：111万元/亩建议将开发商目标收益率锁定在建议将开发商目标收益率锁定在20202525的的区间内，则土地每亩总价范围在区间内，则土地每亩总价范围在111152111152万元万元/亩之间。亩之间。项目土地价格评估比较法定价项目土地价格评估比较法定价西流沱地块中标土地价格：524元/平方米项目地块楼面价格为：5240.624=839元/平方米，合160万/亩花溪民族村地块中标土地价格：928元/平方米项目地块楼面价格为：928046、.812=1095元/平方米，合201万元/亩通过与区域内近期成交土地的比较，再参考项通过与区域内近期成交土地的比较，再参考项目自身情况，我司认为，项目地价应当在目自身情况，我司认为，项目地价应当在150150万元万元/亩左右。亩左右。项目项目假设开发法假设开发法定价定价当目标收益率为15的时候，项目土地价值在：192万元/亩当目标收益率为20的时候，项目土地价值在：152万元/亩当目标收益率为25的时候，项目土地价值在：111万元/亩建议将开发商目标收益率锁定在建议将开发商目标收益率锁定在20202525的区的区间内，则土地每亩总价范围在间内，则土地每亩总价范围在111152111152万元47、万元/亩亩之间。之间。本土地价格应以假设开发法的结论作为主要评判依据，土地价格评估比较法作为本土地价格应以假设开发法的结论作为主要评判依据，土地价格评估比较法作为为辅助参考。为辅助参考。项目总投资回报率=利润总额总投资额 =（销售收入总成本）总投资额 =（1033914919421.69）773289.98X100%=14.8%（已扣出企业所得税，未扣出土地增值税）土地方项目利润分成数额=土地资金总额总成本X利润总额 =153360773289.98100%260683 =19.83%260683 =51699万元（未扣出企业所得税、土地增值税）土地方自有资金投资回报率利润总额/自有资金投资额 51699153360X100%=33.71%可行性分析可行性分析土地直接转让避税方式的分析避税方式的分析可行性分析可行性分析土地直接转让避税方式的分析避税方式的分析可行性分析可行性分析土地直接转让避税方式的分析避税方式的分析项目土地定向招标招标方式的分析招标方式的分析谢谢 谢谢 聆聆 听！听！