1、金科金科.世界走廊世界走廊涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户项目简析项目简析JINKE JINKE WORLD CORRIDOR WORLD CORRIDOR世界是平的世界是平的“世界是平的”，这是托马斯弗里德曼创造的新鲜术语。“世界是平的”就等于“全球化3.0”，即全球化进程的最高阶段。这句话开启了城市崛起的的全新华章！城市与世界接轨，必须有一个可以代表城市形象、拥有最高端商业环境、商务配套、可以跟世界交流的区域，我们称其为-中央商务区 （CBD)涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户中央商务区中央商务区Central Business DistrictCentral Business Di2、strict 城市的发展中枢和功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；城市消费、办公、接待、展示等功能都会在此实现，涵盖商业、公寓、写字楼、酒店等多种高端物业类别，价值极高！涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户寸土寸金之地！寸土寸金之地！涪陵是平的涪陵是平的重庆金融第二城，随着大重庆的发展，与世界接轨！07年政府确定涪陵未来5年发展方向，以南门山和两江广场为核心轴，向周边辐射3公里范围，打造涪陵中央商务区，简称涪陵CBD！07年开始，易家坝南门山两江广场路段破土动工，涪陵最古老的商3、业中心开始涅槃！请记住这几个数字：请记住这几个数字：300300亿（总投入）亿（总投入）100 100万方（总建面）万方（总建面）100 100亿（年消费总额）亿（年消费总额）涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户南门山是平的南门山是平的涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户纽约曼哈顿 东京六本木上海徐家汇重庆观音桥涪陵南门山涪陵南门山NAN MEN SHANNAN MEN SHAN这座城市的骄傲，正在崛起涪陵在变涪陵在变 中心不变中心不变南门山南门山南门山，涪陵最早开埠的商业贸易中心，百年来南门山，涪陵最早开埠的商业贸易中心，百年来一直承载着涪陵人对外面世界的4、向往和对繁华一直承载着涪陵人对外面世界的向往和对繁华生活的渴望；生活的渴望；涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户拆迁、封路、改造，一系列动作持续了三年之久，南门山中心地位一度受到质疑；3年的尘封，CBD面纱即将揭幕！2011年全面面世的CBD建筑群：超五星酒店、超高五A写字楼、涪陵大剧院、涪陵国际港、400米通江走廊、世界级超大购物中心梦幻的南门山梦幻的南门山涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户金科超五星大酒店金科超五星大酒店79米层高、米层高、17层、拥有千余间层、拥有千余间豪华客房和涪陵最豪华迎宾大堂，豪华客房和涪陵最豪华迎宾大堂，总建面总建面5万方，继5、承了金科大酒万方，继承了金科大酒店最纯正的五星血统，终结了涪店最纯正的五星血统，终结了涪陵没有五星级酒店的历史！陵没有五星级酒店的历史！涪陵星级接待及住宿环境涪陵星级接待及住宿环境的提升，也意味着城市形的提升，也意味着城市形象的提升！象的提升！成为重庆第一个拥有五星成为重庆第一个拥有五星之城美誉的卫星城！之城美誉的卫星城！涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户金科超高层金科超高层5A甲级写字楼甲级写字楼160160米世界高度，涪陵第一高楼，近米世界高度，涪陵第一高楼，近4040层顶级商层顶级商务配套，务配套，3 3万方政府办公大厅，这就是继超五星万方政府办公大厅，这就是继超五星金科大酒店之后金科6、集团献给涪陵的第二件礼金科大酒店之后金科集团献给涪陵的第二件礼物物-有有“涪陵之塔涪陵之塔”美誉的超高层美誉的超高层5A5A写字楼；写字楼；它的出现弥补了涪陵没有高端商务办公物业它的出现弥补了涪陵没有高端商务办公物业的缺憾，让当地和外来投资的各大公司、单位有了的缺憾，让当地和外来投资的各大公司、单位有了最好的办公环境，是本市金字塔尖群体聚集之地；最好的办公环境，是本市金字塔尖群体聚集之地；提升重庆金融第二城的形象；提升重庆金融第二城的形象；涪陵国际大剧院涪陵国际大剧院涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户3.63.6万方、总投资万方、总投资1.61.6个亿个亿容量容量20002000人的一流剧场7、人的一流剧场、7 7个多功能电影放映厅；个多功能电影放映厅；涪陵人民娱乐文化消费的涪陵人民娱乐文化消费的桥头堡！桥头堡！还有什么比大剧院更能代表一座城市精神容量还有什么比大剧院更能代表一座城市精神容量“世界走廊世界走廊”两江金融中心成形两江金融中心成形无边落木萧萧下无边落木萧萧下不尽长江滚滚来不尽长江滚滚来涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户“世界走廊世界走廊”超级购物中心超级购物中心如果说如果说CBDCBD是启动一座城市的引擎，是启动一座城市的引擎，那么购物中心就是这个引擎的发动那么购物中心就是这个引擎的发动机；机；购物中心是市民物质生活和精神购物中心是市民物质生活和精神生活达到一定层级所8、必然的产物，生活达到一定层级所必然的产物，是这座城市经济实力和消费力的是这座城市经济实力和消费力的象征；象征；涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户总建面总建面1212万方、万方、10001000余室内停车位、余室内停车位、3030米宽度步行街、米宽度步行街、2020部高速电梯、部高速电梯、7 7组组跨层式扶梯、跨层式扶梯、3 3大户外主题广场大户外主题广场全天候全天候8 8万人流、万人流、500500万海量单日消费！万海量单日消费！满足不同年龄、不同层次人群各方面生活消费需求满足不同年龄、不同层次人群各方面生活消费需求购物购物娱乐娱乐美食美食休闲休闲旅游旅游涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户9、购物天堂，世界是购物天堂，世界是涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户近百家潮流服装服饰品牌进驻！近百家潮流服装服饰品牌进驻！其中其中50%50%为第一次登陆涪陵，以专卖店形式呈现最缤纷形象。为第一次登陆涪陵，以专卖店形式呈现最缤纷形象。娱乐精神娱乐精神 翻天翻天！冲击涪陵时尚娱乐极限冲击涪陵时尚娱乐极限,同一时间，一统娱乐江湖！同一时间，一统娱乐江湖！引入全国最流行的引入全国最流行的KTVKTV、热力酒吧、电玩城等号召力极强的业态品牌；、热力酒吧、电玩城等号召力极强的业态品牌；涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户美食来袭，诱不可美食来袭，诱不可结束涪陵餐饮纷杂无序的历史，韩国烤肉、日本料理、西10、餐牛排结束涪陵餐饮纷杂无序的历史，韩国烤肉、日本料理、西餐牛排精品火锅、中式佳肴、自助食城精品火锅、中式佳肴、自助食城大师傅同城竞技，汇聚世界各地名菜美味！大师傅同城竞技，汇聚世界各地名菜美味！涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户解放全身心解放全身心 感受世界的感受世界的三个城市景观平台、一个超大观江平台、三个城市景观平台、一个超大观江平台、400400米通江走廊，米通江走廊，1616米室内公共米室内公共购物走道、购物走道、3030米跨度室外宽景步行街，震撼的完美空间，带给这座城市米跨度室外宽景步行街，震撼的完美空间，带给这座城市前所未有的宽广和快乐！前所未有的宽广和快乐！涪陵中央商务区门户涪11、陵中央商务区门户敏锐商觉敏锐商觉 放眼世界放眼世界黄金地段，黄金地段，OAOA（办公智能化）、（办公智能化）、BABA（楼宇自动化）、（楼宇自动化）、CACA（通讯传输智能化）、（通讯传输智能化）、FAFA（消防智能化）、（消防智能化）、SASA（安保智能化）超豪华（安保智能化）超豪华5A5A办公办公配置，最强劲商务办公环境！配置，最强劲商务办公环境！涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户畅行城市、自由停留畅行城市、自由停留 五个主要车库入口五个主要车库入口分布开来，从此中山路、分布开来，从此中山路、八一路、南门山实现无缝八一路、南门山实现无缝连接，千余个室内停车位连接，千余个室内停车位组成涪陵12、最大停车系统！组成涪陵最大停车系统！开车来吧，没问题！A：过来玩吧：过来玩吧B：好停车吗？：好停车吗？A：涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户职业商业操盘团队护航职业商业操盘团队护航统一规划统一规划统一招商统一招商统一推广统一推广统一包装统一包装统一运营统一运营全国知名公司操刀，金科自持60%全球招商，引入各类知名业态品牌；保证CBD全天候人流不息、繁华涌动、投资者不必为人气担心；金科独有的商业理念：以商带商、自主经营、满铺开街、开街就火，为整个城市市民提供一个全功能生活平台；在这样的全方位立体护航之下，投资者达到风险最小化，利益最大化；低风险、高回报、重责任、高效益！有商可选、有钱可赚！有商13、可选、有钱可赚！和金科一起，做百亿生意和金科一起，做百亿生意 近50家首次登陆涪陵的商业品牌联手发力；全球500强零售巨头强势进驻！近百家国内外知名商家进驻近百家国内外知名商家进驻涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户投资投资“世界走廊世界走廊”，向世界知名品牌收租！，向世界知名品牌收租！集投资、办公、行政、购物、娱乐、美食集投资、办公、行政、购物、娱乐、美食接待、休闲、旅游于一体的接待、休闲、旅游于一体的24万方城市综合体万方城市综合体一应俱全一应俱全 赚翻全城赚翻全城金科金科“世界走廊世界走廊”在今年成都举行的第七届中国商业地产行业年会上在今年成都举行的第七届中国商业地产行业年会上以其雄厚的14、资金实力、顶尖的商业规划设计和强大的业态品牌组合以其雄厚的资金实力、顶尖的商业规划设计和强大的业态品牌组合获得获得“20102010年中国最具投资价值的商业地产项目年中国最具投资价值的商业地产项目”称号称号涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户一、心智占领一、心智占领1、城中心、纯商业2、政府规划3、涪陵形象、“观音桥”4、金科打造对外形象上强化项目四点核心记忆：1、项目心智占领投资涪陵商业、只想到世界走廊！投资涪陵商业、只想到世界走廊！销售魔方2、售场心智占领（着重体现商务、尊贵）42寸讲解触摸屏55寸海报机果汁、咖啡、甜点无线网络覆盖标志钢笔钢笔每个客户都有记忆点！每个客户都有记忆点！3、画15、面心智占领现场设立影音厅，播放项目3D好的画面音质会比语言更容易让人记住。好的画面音质会比语言更容易让人记住。4、销售员形象心智占领普通话香水名片夹销售顾问简历及相片的短信自信（天生我才必有用、千金散尽还复来）要客户认可你的言论、需首先让他认可并记住你的形象要客户认可你的言论、需首先让他认可并记住你的形象5、销售道具心智占领、销售道具心智占领 来宾第一次在售场留下自己的字迹，需要让他通过填写一些问题跟着我方的牵引产生思考、并且具有参与感。手机存放实景相片：随时类比、推介手机存放实景相片：随时类比、推介未来，对客户很重要！未来，对客户很重要！除了听，如果还能看见，那就最好了除了听，如果还能看见，16、那就最好了二、二、“金兵金兵”速成秘籍速成秘籍金兵是置业顾问行业内的老金兵是置业顾问行业内的老A，是区别于传统售楼的投资顾问，是区别于传统售楼的投资顾问明势、才能明示！明势、才能明示！何为势何为势？-商业投资的风向商业投资的风向2010调控年全国地产形式：土地购置总量约4万公顷，超去年30%，新开工面积14亿平方米，历史新高。2010年，在4月国十条、9月国五条、16个城市限购令过后，银行信贷的总量压缩了，但房地产行业月均所获得的贷款额却增加了。虽然全年公开资本市场的融资减少了，但全年开发企业的到位资金首次突破了6万亿元，远远大于已完成的4万多亿元的投资额，保留着充分的发展余地；从销售额的情况17、看，肯定超过了去年，其中并非都来自于住房价格的增长，大多来自于商业、办公楼的销售增长与价格较高而产生的，尤其二、三线城市的商业价格支撑，是保证可持续增长的投资后盾基础。弄清楚为什么调控，为什么商业地产会越调越旺；弄清楚为什么调控，为什么商业地产会越调越旺；调控的目的：是为了防止以居住为诉求的不动产投资增长过快而引发的通货膨胀；调控的目的：是为了防止以居住为诉求的不动产投资增长过快而引发的通货膨胀；每年大约有每年大约有2000万左右人口组成万左右人口组成1000万个家庭，而每年商品房产能万个家庭，而每年商品房产能 仅仅500-600万套，在供需日趋不平衡的时候，首先满足首次购房成为政万套，在供需18、日趋不平衡的时候，首先满足首次购房成为政 府主要判断，因此只能压缩大量的改善性需求和换购需求，信贷政策府主要判断，因此只能压缩大量的改善性需求和换购需求，信贷政策 向首次首套房开始倾斜，此现象只是开始，在供需未平衡之前，调控向首次首套房开始倾斜，此现象只是开始，在供需未平衡之前，调控 都不会停；都不会停；调控本身的目的并不是降房价，而是降通胀，但势必影响房价，调控本身的目的并不是降房价，而是降通胀，但势必影响房价，降通胀的目的是让住房回归居住、而限制投机，过度增发的货币及闲降通胀的目的是让住房回归居住、而限制投机，过度增发的货币及闲散资金需要找到新的高价值投资地，商业不动产便被推到幕前！散资金19、需要找到新的高价值投资地，商业不动产便被推到幕前！2008-2010年，房地产投资增量每年年，房地产投资增量每年35%递增，远高于其它性质递增，远高于其它性质的资产投资，起的资产投资，起2008-2010年商业地产投资每年年商业地产投资每年120%的增量，中海、的增量，中海、华润、万科、龙湖、金科众寡头纷纷大举进入商业领域，商业地产完成华润、万科、龙湖、金科众寡头纷纷大举进入商业领域，商业地产完成史无前例的三级跳！史无前例的三级跳！探明商业地产价值：探明商业地产价值：中国赖以发展的三驾马车：外贸出口、房地产、消费；其中对外贸易由于中国赖以发展的三驾马车：外贸出口、房地产、消费；其中对外贸易由于20、海外金融危机及中国出口优势越来越不符合国情，所以开始萎靡，房地产中的住海外金融危机及中国出口优势越来越不符合国情，所以开始萎靡，房地产中的住宅开发已经成了政府不得不治之痛，形式大不如前；只有宅开发已经成了政府不得不治之痛，形式大不如前；只有“消费消费”，从没经历过，从没经历过坎坷或打压，甚至受政策双手呵护的，消费的载体是什么坎坷或打压，甚至受政策双手呵护的，消费的载体是什么-商业地产；当游戏商业地产；当游戏规则越来越多、不动产投资慢慢变成一种技术活的时候，商铺投资便成为主流，规则越来越多、不动产投资慢慢变成一种技术活的时候，商铺投资便成为主流，老百姓手上的货币急切寻找途径，他们会迅速化为消费，21、如何让你的资产膨胀跑老百姓手上的货币急切寻找途径，他们会迅速化为消费，如何让你的资产膨胀跑过通胀，买铺，因为世人都知道，买房为了资产保值，买铺为了资产盈利！过通胀，买铺，因为世人都知道，买房为了资产保值，买铺为了资产盈利！2010商业地产开工量猛增至整个房地产开发总量的商业地产开工量猛增至整个房地产开发总量的30%2010年年410月，住宅成交量同比有所下跌，但商业地产成交量却月，住宅成交量同比有所下跌，但商业地产成交量却 同比增长了同比增长了50%城市方向确定：城市方向确定：重庆：最幸福的投资之城重庆：最幸福的投资之城保障问题：“民生10条”宗旨，投入3000亿，医疗、保险、安全、助学等，解22、决老百姓想花亿，医疗、保险、安全、助学等，解决老百姓想花却不敢花等问题，带动以内需为主的消费却不敢花等问题，带动以内需为主的消费4000多亿，拉动多亿，拉动GDP增长增长46个百分点。个百分点。我市地处内陆，光靠投资和出口拉动，很难把经济发展起来，一定要做好促消费、我市地处内陆，光靠投资和出口拉动，很难把经济发展起来，一定要做好促消费、拉内需。重庆完全可以成为内陆一个促消费、拉内需的高地，一个拥有众多人口和拉内需。重庆完全可以成为内陆一个促消费、拉内需的高地，一个拥有众多人口和广大市场的消费中心城市广大市场的消费中心城市；国际路线、民生路径、投资乐土国际路线、民生路径、投资乐土消费、消费、消费23、！消费、消费、消费！住房问题：住房问题：2010年年12月商品房价格上涨放缓，涨幅同比上涨月商品房价格上涨放缓，涨幅同比上涨4.2%左右，如明年房产税出台，住房左右，如明年房产税出台，住房房价会受一定影响。公租房全国领先，主城共有房价会受一定影响。公租房全国领先，主城共有7个公租房项目全面个公租房项目全面“开花开花”，建设总，建设总规划超过规划超过1200万平方米，万平方米，3年内启动年内启动3000万平方米公租房建设万平方米公租房建设；平抑房价，解决大量；平抑房价，解决大量入城投资及生活者住房压力，增加其生活需求消费！入城投资及生活者住房压力，增加其生活需求消费！这样认为：一方面，挣得到钱，24、才有钱可花；另一方面，钱花得出去，才有挣钱这样认为：一方面，挣得到钱，才有钱可花；另一方面，钱花得出去，才有挣钱的必要。如果钱都集中在富人手里，事实上花不出去，形不成最终消费，社会经的必要。如果钱都集中在富人手里，事实上花不出去，形不成最终消费，社会经济就很难健康地运转起来济就很难健康地运转起来-薄熙来薄熙来改善民生，不仅是积德的善举，也是推动经济发展的动力，这个动力作用丝毫不改善民生，不仅是积德的善举，也是推动经济发展的动力，这个动力作用丝毫不逊于其它两驾逊于其它两驾“马车马车”。改善民生不是单纯。改善民生不是单纯“花钱花钱”，同时也能，同时也能“挣钱挣钱”，而且，而且越舍得在民生上花钱，政25、府就越有钱。越舍得在民生上花钱，政府就越有钱。-薄熙来薄熙来重庆人口重庆人口3000万，近十年主城万，近十年主城1小时经济圈（涪陵、长寿南川、永川）人口将增加小时经济圈（涪陵、长寿南川、永川）人口将增加800万，庞大人均万，庞大人均GDP增量带来巨大消费力，让老白钱包鼓起来，敢花钱、能挣钱！增量带来巨大消费力，让老白钱包鼓起来，敢花钱、能挣钱！庞大的消费需要载体，物价提高、货币增量、需要出处，当老百姓住有所居、收入渐长庞大的消费需要载体，物价提高、货币增量、需要出处，当老百姓住有所居、收入渐长，消费就是最大的泄洪口，城市国际化不是表现在这个城市房价有多高，而是表现在这，消费就是最大的泄洪口，城26、市国际化不是表现在这个城市房价有多高，而是表现在这座城市消费力有多强座城市消费力有多强重庆要国际化，消费必须跟上、消费要国际化，重庆要国际化，消费必须跟上、消费要国际化，商业地产的春天也就来了！商业地产的春天也就来了！城市价值举例：城市价值举例：2010重庆商业地产开工量猛增至整个房地产开发总量的重庆商业地产开工量猛增至整个房地产开发总量的25%，观音桥商圈观音桥商圈2009年消费总额过年消费总额过120亿，超越解放碑，新兴亿，超越解放碑，新兴CBD开始发力，重庆进入双开始发力，重庆进入双A级商圈时代级商圈时代观音桥新世纪百货观音桥新世纪百货2010年销售额突破年销售额突破20亿，重庆第亿，重27、庆第一一、西南第二；、西南第二；北城天街购物中心租金较北城天街购物中心租金较2008年年翻翻翻翻，西南第一，西南第一 重庆南坪万达广场商铺重庆南坪万达广场商铺2009年售罄，一年后，年售罄，一年后，2010年价格年价格翻翻翻翻，中心商业价值爆棚！，中心商业价值爆棚！金科十年城社区商业组团一月清盘，社区商业价值突围金科十年城社区商业组团一月清盘，社区商业价值突围金科涪陵廊桥水岸金科涪陵廊桥水岸2009年清盘，租金上扬年清盘，租金上扬40%，2010年价值翻翻年价值翻翻城市综合体价值：城市综合体价值：“城市综合体城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交就是将城市28、中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体系，从而形成一个多功能、高效率的综合体 以商业为核心功能的发展模式以商业为核心功能的发展模式 综合人们在商业消费上的所有需求，加以整合，并提供最理想综合人们在商业消费上的所有需求，加以整合，并提供最理想 的消费环境及最便利的内外部交通组织；的消费环境及最便利的内外部交通组织；城市发展专家朱凌波认为：城市发展专家朱凌波认为：地方政府和金融机构对29、于城市综合体类型的项目有所偏爱，因为对于政府而言，地方政府和金融机构对于城市综合体类型的项目有所偏爱，因为对于政府而言，“政府要推动城市化进程，为市民生活打造更好的消费场所，提供更好的环境，提升城市政府要推动城市化进程，为市民生活打造更好的消费场所，提供更好的环境，提升城市的文化、消费的整体水平，城市综合体无疑是最好的载体。城市综合体可以变成一个城市的文化、消费的整体水平，城市综合体无疑是最好的载体。城市综合体可以变成一个城市的地标性工程，打造成城市的名片并带动就业、税收以及周边土地的升值的地标性工程，打造成城市的名片并带动就业、税收以及周边土地的升值”。一个城市能做城市综合体的地块是稀缺的，30、因此要做此类项目，第一是政府资源，能拿一个城市能做城市综合体的地块是稀缺的，因此要做此类项目，第一是政府资源，能拿到好地。而从事城市综合体开发的其他几个要素，如品牌、资本、零售商资源以及人才等，在到好地。而从事城市综合体开发的其他几个要素，如品牌、资本、零售商资源以及人才等，在一定程度上也是从政府手中获取地块的条件，一定程度上也是从政府手中获取地块的条件，“现在政府的好地是不会给一般开发商的，它会现在政府的好地是不会给一般开发商的，它会先考察你有没有品牌能力、资金实力、招商能力先考察你有没有品牌能力、资金实力、招商能力”。-仲量联行刘裕通仲量联行刘裕通 万达集团万达集团5年年100个万达广场个31、万达广场龙湖集团龙湖集团3年自持商业年自持商业200万方万方金科集团未来金科集团未来5年将开发年将开发100万方以上商业项目万方以上商业项目重庆大都会、北城天街、万达广场等主流城市综合体成为各据一方的区域中心重庆大都会、北城天街、万达广场等主流城市综合体成为各据一方的区域中心核，单场年租金均过亿；核，单场年租金均过亿；年销售额均超过年销售额均超过3亿，其中北城天街日客流量已超亿，其中北城天街日客流量已超20万、万达广场已超万、万达广场已超10万；万；城市综合体购物中心成为聚宝盆！城市综合体购物中心成为聚宝盆！涪陵、永川、万州、长寿、遵义等区县一年近涪陵、永川、万州、长寿、遵义等区县一年近50个32、城市综合体上马，目前有五个城市综合体上马，目前有五星级酒店及影院配套的有涪陵、万州等，标志性的商业中心日趋成为城市发展星级酒店及影院配套的有涪陵、万州等，标志性的商业中心日趋成为城市发展的香馍馍；的香馍馍；2010年，不完全统计年，不完全统计1260新进品牌有意在重庆开店新进品牌有意在重庆开店但只有不到四分之一开出来，已进入重庆的品牌但只有不到四分之一开出来，已进入重庆的品牌有五成将目光瞄准涪陵、江津、万州、永川等人口总量及消费实力急剧上升的有五成将目光瞄准涪陵、江津、万州、永川等人口总量及消费实力急剧上升的一级卫星城市，品牌的扩张、需求的膨胀引爆了无限商机，但一切都需要一个一级卫星城市，品牌33、的扩张、需求的膨胀引爆了无限商机，但一切都需要一个载体，那就是商业综合体，健全的城市综合体才是未来发展经济的王道；载体，那就是商业综合体，健全的城市综合体才是未来发展经济的王道；强调商业主流强调商业主流顾问式销售顾问式销售金兵金兵区别于传统住宅销售的商业顾问销售秘籍区别于传统住宅销售的商业顾问销售秘籍从客户入手、从心态开始从客户入手、从心态开始为什么买、买什么、会有什么问题、如何解决、有何价值为什么买、买什么、会有什么问题、如何解决、有何价值顾问式销售和传统销售区别在于了解客户背后的顾虑和问题根源，并找到解决方案顾问式销售和传统销售区别在于了解客户背后的顾虑和问题根源，并找到解决方案不要求销讲34、多丰富不要求销讲多丰富要求道具要丰富要求道具要丰富不要求项目多丰富不要求项目多丰富-要求项目记忆点要求项目记忆点不注重要客户知道什么不注重要客户知道什么注重客户想知道什么注重客户想知道什么不注重项目有什么不注重项目有什么注重未来有什么注重未来有什么让客户也成为一个消费者，成为参与者、成为让客户也成为一个消费者，成为参与者、成为FANS！少谈物业买卖少谈物业买卖-多谈物业经营多谈物业经营不催其购买不催其购买-只强调买不着只强调买不着销售是从何时开始的销售是从何时开始的传统：除去外部所有信息发布，客户进入售场传统：除去外部所有信息发布，客户进入售场销售员销讲，便开始销售员销讲，便开始顾问销售：氛围35、先行，画面先出，通过售楼人员的动态及顾问销售：氛围先行，画面先出，通过售楼人员的动态及 各道具的展示制造记忆点各道具的展示制造记忆点弱销讲、重交流，尽量让客户留下字迹，让其参与。弱销讲、重交流，尽量让客户留下字迹，让其参与。一名合格的商业投资顾问首先是一名城市评论者一名合格的商业投资顾问首先是一名城市评论者做城市的生意就要了解这个城市做城市的生意就要了解这个城市 2009年年GDP355.04亿元，位居全市第亿元，位居全市第5位，位居重庆市六大区域中心城市（万位，位居重庆市六大区域中心城市（万州、涪陵、黔江、永川、江津、合川第州、涪陵、黔江、永川、江津、合川第2位，涪陵现在的经济总量占全市位，36、涪陵现在的经济总量占全市5.1%，十年后要达到十年后要达到10%。工业增加值。工业增加值180.31亿元，位居全市第亿元，位居全市第3位，位居六大区域位，位居六大区域中心城市之首；第三产业增加值中心城市之首；第三产业增加值131.1亿元，位居全市第亿元，位居全市第7位，位居位，位居 2010年涪陵社会消费品零售总额年涪陵社会消费品零售总额86.83亿元，位居全市第亿元，位居全市第10位，位居六大区域中心位，位居六大区域中心城市第城市第4位，与产能各项指标相比明显落后位，与产能各项指标相比明显落后，涪陵有强劲的工业经济作支撑，有明显的涪陵有强劲的工业经济作支撑，有明显的区位优势，但商贸流通业很相37、对落实。涪陵商贸流通产业的基础设施相对滞后、商业氛区位优势，但商贸流通业很相对落实。涪陵商贸流通产业的基础设施相对滞后、商业氛围不够浓烈、特色商贸产业不突出是其根本的原因。俗话说围不够浓烈、特色商贸产业不突出是其根本的原因。俗话说“要想富先修路要想富先修路”，目前的，目前的涪陵没有一条规范的商业街，没有形成竞争性、版块式的商业阵容，兴旺的临街门面也涪陵没有一条规范的商业街，没有形成竞争性、版块式的商业阵容，兴旺的临街门面也不多（目前仅仅只有从南门山重庆百货附近至高笋塘新世纪附近短短的一段门面价值相不多（目前仅仅只有从南门山重庆百货附近至高笋塘新世纪附近短短的一段门面价值相对较高）。就高笋塘商业38、步行街而言，高耸的建筑，窄窄的巷道，再加上半边民住房高对较高）。就高笋塘商业步行街而言，高耸的建筑，窄窄的巷道，再加上半边民住房高保坎，如此规划与区域中心城市的商业步行街的名称太不匹配了保坎，如此规划与区域中心城市的商业步行街的名称太不匹配了 涪陵涪陵出，涪陵经济总量在全市排位靠前。出，涪陵经济总量在全市排位靠前。六大六大 区域中心城市第区域中心城市第2位。从上述数据看位。从上述数据看1、涪陵卷烟厂、涪陵卷烟厂 2.太极集团，太极集团，上市上市 3.朝华科技朝华科技4.建峰化工建峰化工-近期崛起的大型军工企业；近期崛起的大型军工企业；5.涪陵化工涪陵化工-目前以加入中化集团；目前以加入中化集团39、；6.川东造船厂，川东造船厂，上市上市；7.涪陵电力涪陵电力-国家四大地方电力企业之一，国家四大地方电力企业之一，上市上市；8.三爱海陵三爱海陵-上市，在涪陵为机械企业老大。上市，在涪陵为机械企业老大。9.涪陵榨菜集团，涪陵榨菜集团，上市上市。10.涪陵娃哈哈公司涪陵娃哈哈公司-三峡移民企业，持续发展企业。三峡移民企业，持续发展企业。11.东升铝业，持续发展企业。东升铝业，持续发展企业。12.涪陵变压器厂涪陵变压器厂 13、金科地产，、金科地产，上市上市2011年进入涪陵李渡，美国江森自控有限公司年进入涪陵李渡，美国江森自控有限公司 2005年，拉法基集团进驻涪陵年，拉法基集团进驻涪陵 世界世40、界500强进入情况：强进入情况：2011年，世界走廊将会再次引入世界年，世界走廊将会再次引入世界500强；强；涪陵自古都是英雄地、风云地，涪陵自古都是英雄地、风云地，经济底子雄厚，人均收入比其它经济底子雄厚，人均收入比其它地方性中心城市高出很多；地方性中心城市高出很多；涪陵涪陵2010年人均年人均GDP达达24000元，元，超过其余区域中心城市，超过第二名超过其余区域中心城市，超过第二名万州万州6000元元涪陵商业现状：两点、四环涪陵商业现状：两点、四环两点：南门山、高笋塘两点：南门山、高笋塘四环：滨江路、一、二、三、四环四环：滨江路、一、二、三、四环涪陵商业普遍存在小、散、乱的现象涪陵商业普41、遍存在小、散、乱的现象 南门山：重百南门山：重百2.5万方、苏宁、国美万方、苏宁、国美4000方方 KFC300平方、新华书店平方、新华书店3000方，租金方，租金120-400元元/平平高笋塘：新世纪高笋塘：新世纪3.2万平方、依蝶万平方、依蝶1.5万方、太极影城万方、太极影城 租金：租金：160500元元/平平滨江路：社区商业、餐饮为主，滨江路：社区商业、餐饮为主，15-70元元/平平四环路：娱乐、餐饮为主，租金四环路：娱乐、餐饮为主，租金2070元元/平平城市人口近城市人口近60万、人均社会年消费总额近万，消费需求商业中心配套现状严重不足且单一万、人均社会年消费总额近万，消费需求商业中心42、配套现状严重不足且单一城市，无市则不城城市，无市则不城没有大商业的概念、无法集中品牌和消费，无论步行街、大商圈、没有大商业的概念、无法集中品牌和消费，无论步行街、大商圈、100亿在之前的涪陵都是浮云：亿在之前的涪陵都是浮云：例子：例子：新世纪新世纪3.2万方，不足万方，不足100个车位，充其量是一个中型零售商场，完全没有餐饮、娱乐、休闲等功能；个车位，充其量是一个中型零售商场，完全没有餐饮、娱乐、休闲等功能；高笋塘步行街其实是卖楼，商圈太小太窄太旧太慢、无法扩容、拆迁太慢，经济实力太差、操盘太差，高笋塘步行街其实是卖楼，商圈太小太窄太旧太慢、无法扩容、拆迁太慢，经济实力太差、操盘太差，5年内步43、行不起来！年内步行不起来！消费内容太散、不集中、没有中心磁场，没有气候，四环娱乐、滨江吃饭、重百新世纪购物、太消费内容太散、不集中、没有中心磁场，没有气候，四环娱乐、滨江吃饭、重百新世纪购物、太极观影，时间及车马费被大大浪费！极观影，时间及车马费被大大浪费！涪陵打造涪陵打造100万人口城市，是必须要有一个城市消费中心，无论从城市形象上还是需求上万人口城市，是必须要有一个城市消费中心，无论从城市形象上还是需求上南门山商圈扩容南门山商圈扩容4年，南门山步行街当数涪陵大商业布局的王牌年，南门山步行街当数涪陵大商业布局的王牌 涪陵商业布局将采用：一圈四心格局涪陵商业布局将采用：一圈四心格局一圈四心格局44、一圈四心格局培育一个核心商圈（南门山商圈）；四个商业副中心培育一个核心商圈（南门山商圈）；四个商业副中心（高笋塘、实验中学、李渡两个）（高笋塘、实验中学、李渡两个）多用实事说话，多拿图片证明多用实事说话，多拿图片证明现状表诉：不要抢话，使客户说得更多、使买方更能理解你、使买方遵循你的逻现状表诉：不要抢话，使客户说得更多、使买方更能理解你、使买方遵循你的逻 辑去思考、使买方进行有利于你的决策；辑去思考、使买方进行有利于你的决策；问题暴露：抓住机会提问，提客户关心的和你顺手的问题，销售的机会点问题暴露：抓住机会提问，提客户关心的和你顺手的问题，销售的机会点 存在于客户的回答和抱怨之中；客户抱怨点可45、当其面拿笔记下；存在于客户的回答和抱怨之中；客户抱怨点可当其面拿笔记下；让让“问题问题”飞一会：不要急于解释其顾虑，放大问题、并牵连出更多问飞一会：不要急于解释其顾虑，放大问题、并牵连出更多问 题；举例、类比、描绘；题；举例、类比、描绘；定音：给出价值解答，定音：给出价值解答，“如果怎样，你认为如何？如果怎样，你认为如何？”；让其思考并给出认；让其思考并给出认同同 的答案，最后推出本项目优势点，放大价值。的答案，最后推出本项目优势点，放大价值。让消费者思绪曲线与你的牵引曲线吻合让消费者思绪曲线与你的牵引曲线吻合证据：让其填写来宾请填，并附以品牌建议表，留下字迹证据；证据：让其填写来宾请填，并附46、以品牌建议表，留下字迹证据；或当其面记下对方的话语或当其面记下对方的话语墨攻墨攻无帮不成器无帮不成器销售是合作的艺术，独角戏唱不出彩销售是合作的艺术，独角戏唱不出彩 销售是借力的艺术，力借到了可以四两拨千斤销售是借力的艺术，力借到了可以四两拨千斤1+12只有合作，个人的力量才可以最大化，否则只有合作，个人的力量才可以最大化，否则1就只能是就只能是1，做不到举一反三，做不到举一反三“金兵金兵”是最好演员，入戏很快而且可以随时转换是最好演员，入戏很快而且可以随时转换角色，并且具备常人没有的煽动力和演讲才能！角色，并且具备常人没有的煽动力和演讲才能！兵兵 者，者，诡诡 道道好的金兵可以拿好的金兵可以47、拿“金马奖金马奖”如果演不死就往死里演；如果学不死就往死里学！如果演不死就往死里演；如果学不死就往死里学！一、价格高一、价格高客户的顾虑及抱怨：客户的顾虑及抱怨：潜意识抱怨：会不会不值得了潜意识抱怨：会不会不值得了牵连问题：钱不够、租不出去、收益不够、未来不确定牵连问题：钱不够、租不出去、收益不够、未来不确定解决：解决：1、让其问题暴露，记下其关心的问题，找到根结利用自身知识及所见所闻让其问题暴露，记下其关心的问题，找到根结利用自身知识及所见所闻 2、牵连出与之担心类似问题，甚至是类似项目，引起共鸣；牵连出与之担心类似问题，甚至是类似项目，引起共鸣；3、定音。定音。“如果如果-你会你会”。综合48、体与其它的区别：综合体与其它的区别：唯一性与巨大能量、综合体各产品之间的能量牵引及品牌业态吸引、唯一性与巨大能量、综合体各产品之间的能量牵引及品牌业态吸引、涪陵涪陵 特性及方向：特性及方向：南门山中央商务区四年计划、每天八万人流、南门山中央商务区四年计划、每天八万人流、日出斗金，全天候消费，不担心租不出去，只操心租给谁；日出斗金，全天候消费，不担心租不出去，只操心租给谁；二、门面位置差：二、门面位置差：潜意识抱怨：没挨着主通道、电梯口、展示面窄或其他；潜意识抱怨：没挨着主通道、电梯口、展示面窄或其他；牵连的问题：租不出去、或租不起价牵连的问题：租不出去、或租不起价 解决：解决：1、不急着解释，49、让其充分抱怨，并记下其所说的问题细节、不急着解释，让其充分抱怨，并记下其所说的问题细节 2、上道具，为其画出区域人流动线，并给其展示其它项目上道具，为其画出区域人流动线，并给其展示其它项目 的类似图片，强调其左右邻居可能经营的品牌，用自己的类似图片，强调其左右邻居可能经营的品牌，用自己 的知识和了解的情况给其建议；的知识和了解的情况给其建议；3、定音：强调自身经营实力和提供的软服务、定音：强调自身经营实力和提供的软服务;强调稀缺性和抢手性；强调稀缺性和抢手性；4、最后准备一个较合适的作为候补（这个铺有可能是你真正想卖的、最后准备一个较合适的作为候补（这个铺有可能是你真正想卖的 ，让其二选一，这50、关最好由主管配合完成。，让其二选一，这关最好由主管配合完成。商业中心商业中心商务中心商务中心休闲中心休闲中心消费中心消费中心文化中心文化中心涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户城市中心说城市中心说南门山世界走廊中央商务区政府规划图南门山世界走廊中央商务区政府规划图涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户重庆解放碑重庆解放碑2003年2005年租金：租金：500500元元/平平售价：售价：5000050000元元/平平租金：租金：10001000元元/平平售价：售价：100000100000元元/平平租金租金20002000元元/平平无售，转让金无售，转让金10000001000000万万2010年51、在涪陵的正中心，留下一份私人财产在涪陵的正中心，留下一份私人财产涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户全城进入全城进入CBDCBD个人财富加速季个人财富加速季中心只有一个中心只有一个 一个城市只有一次机会，此后，绝版无价！一个城市只有一次机会，此后，绝版无价！新政之下，全国商业投资时代到来！新政之下，全国商业投资时代到来！金科、龙湖、万科、恒大金科、龙湖、万科、恒大地产寡头纷纷转战商业地产地产寡头纷纷转战商业地产地段、地段、地段！核心地段等于高租金、高回报！地段、地段、地段！核心地段等于高租金、高回报！实力、实力、实力！商业是小公司做不了的大事业实力、实力、实力！商业是小公司做不了的大事业商铺是52、可经营的不动产，在保值的同时，可按月定时收取丰厚商铺是可经营的不动产，在保值的同时，可按月定时收取丰厚租金，随着经营的展开，自身也会成倍增值；尤其是城市中坚租金，随着经营的展开，自身也会成倍增值；尤其是城市中坚地段；翘脚做房东，做城市的地段；翘脚做房东，做城市的主人，让精明人为你打工！主人，让精明人为你打工！大风大浪、一铺可挡大风大浪、一铺可挡金铺在手、三代不愁金铺在手、三代不愁 责任、责任、责任！商业开发不是一卖了之、唯利是图，责任、责任、责任！商业开发不是一卖了之、唯利是图，讲究的是科学的规划和持续的经营，给投资者带来最大的利益！讲究的是科学的规划和持续的经营，给投资者带来最大的利益！涪陵中央商务区门户涪陵中央商务区门户2011.涪陵变涪陵变THANKS YOUR LISTENING敬请期待