1、谨呈：中奥联合置业有限公司合川中奥城市场调研报告 整体定位物业发展建议 市场调研阶段区域宏观经济及产业背景研究合川各区域商业市场调研针对在售商业楼盘调研针对项目目标消费者问卷调研项目目标投资客群调研针对政府、专业人士访谈宏观数据、城市经济调研2013/7/102013/7/102013/7/292013/7/292013/6/272013/6/27项目界定及目标分析问题结构化分析项目机会挖掘项目定位物业调整建议项目研究的工作阶段划分项目实地踏勘专业人士/客户深访楼盘调研数据资料收集市调回顾：本报告数据来源广泛、针对性强，主要通过项目实地勘察、房地产市场调查、专业人士及客户访谈等方式呈现项目调研2、：u金九南滨花园u金科世界城u涪江印象u希尔安江上城u名门江山u兆甲合阳新城u铂金公馆u江润地中海u东海滨江城uMINI时代u德润城u宝龙城市广场u恒春凤凰城u文峰古街u三江希望城u宝润国际u香榭丽苑u世联数据库重庆市统计局网合川房管局重庆市政府网站合川统计局重庆市“125”规划合川规划局合川国土资源局合川市政府网站专业人士访谈：缤果城营销总监世纪金马副总三江希望城策划访谈销售代表约25名工业园企业负责人访谈u客户访谈：市场在售项目投资客户过往成交客户电话访谈u地块内部资源盘点u用地周边自然资源、重大基础设施建设u地块的通达性u地块周边土地开发现状和规划u项目所在区域及城市各个片区的城市定位u3、项目周边配套设施现状及未来规划u合川城市规划及建设u 城市商业现状调研0504 商务市场小结03公寓、酒店市场调研02写字楼市场调研01沟通目录 在售商业调研06 消费者访谈07 商家访谈08 投资者访谈写字楼市场情况在售及未来放量项目名称写字楼体量 写字楼栋数 写字楼单层面积层数去化情况级别宝龙城市广场4.22栋55020/高端尚信国际3.38-25层180018/甲级三江希望城21630291/3高端香榭丽苑1.21108090高端目前在售写字楼项目为三江希望城及香榭丽苑；宝龙城市广场及尚信国际写字楼暂未面市；目前市场写字楼放量约32000，预计至2015年，市场总量将达8.6万；写字楼市4、场情况市场容量所属区域公司名称行业现有面积租赁价格（元月）柏树街贝宝投资咨询公司金融100现代电脑技术学校培训20010中信建设证券金融300钓鱼城国旅旅游业180自有双牌坊街重庆将军建筑工程有限公司建筑350合川区金信小额贷款有限公司金融久长路步行街美伊尔美容院美容12020合阳工商所办公700美粒坊医疗美容诊所美容30070-100爱莎贝尔美容300新华保险金融250红玫瑰美容150亚盟理财金融120可欣佳人美容150太平洋保险金融800五一美容美体美容200金夫人婚纱美容400信合商贸金融300重庆指南针技术学校培训400重庆长江乐器城培训200快乐飞扬培训少儿英语培训中心培训200泰康5、人寿保险金融150重庆红瑞健康产业有限公司美容100香港花都美容美体机构美容120重庆兴邦文化艺术学校培训20035华安保险重庆公司金融30030太平人寿保险金融150幸福人寿保险金融150苏家街重庆易成建设有限公司 建设700写字楼市场情况市场容量所属区域公司名称行业现有面积租赁价格（元月）员工人数满意度是否有改善意愿塔尔门广场（立信大厦）中房网络按揭贷款服务中心金融/房产76168不满意愿意蓝雪儿化妆品店美容120自购 3000元/4愿意迷风广告广告90135愿意罗曼蒂克摄影摄影120重庆市点动互联网科技有限公司互联网70154基本满意可考虑蔓莎凡摄影摄影84145基本满意可考虑重庆智权律6、师事务所咨询12010不满意已购买新物业秀域古方减肥美容120174一般可考虑中国旅行社总社旅游业40152一般可选择购买重庆新绿水电建设有限公司建筑607不满意愿意更换渝越办公零售90自购 5000元/6不满意可考虑高科地产营销地产1008一般可考虑北京罗麦科技有限公司电子商务1001010不满意可考虑合优网互联网60155不满意可考虑美杰工艺零售100203一般无所谓画典广告广告1261512不满意愿意购买上海季明环保工程有限公司30205不满意可考虑希尔安大道联通合川分公司（2F）服务5040-80一般可考虑合川重点投资项目协建办公室（2F）服务50不满意可考虑重庆渝宏建筑设计有限公司（7、2F）服务65不满意可考虑什字街幼儿园（2F）服务80一般无所谓重庆瑞达工程造价咨询有限公司（2F）服务60不满意愿意购买咏寿堂体验中心（2F）休闲娱乐110不满意可考虑合川区金世纪物业开发有限公司（2F）服务70一般可考虑合川支点广告公司（3F）服务80不满意可考虑贝艺美术培训基地（3F）服务200不满意可考虑重庆宸沛律师事务所（3F）服务150一般无所谓重庆恩特装饰工程有限公司（3F）服务100不满意愿意购买英冠英语（3F）服务50不满意可考虑写字楼市场情况专业人士访谈三江希望城写字楼商业推广策划写字楼产品在合川市场上两大购买群体均较缺乏：u一是自用者缺乏：合川缺乏大型商贸、金融投资类型的8、企业；合川市场上现有企业，对进驻写字楼办公意愿不强，在门市办公更加方便的思想占主导地位；导致市场写字楼需求量很低；u二是投资者缺乏：接受度较低，投资者对产品缺乏专业认识；u市场预判：合川市场写字楼市场放量远大于需求量，进入写字楼市场需谨慎考虑。重啤集团行政人员在工业园内的企业基本都有自己的厂房、办公楼、宿舍楼，主要考虑到节约办公成本，提高管理便捷性；外出寻找写字楼物业办公地机会很小；世纪金马袁总合川写字楼市场需求量有限，关键要看开发商的市场整合能力；靠单纯的散卖风险较大；投资者较缺乏写字楼投资意识，物业投资以商铺为主，商业市场放量较大，可选择面多；写字楼市场情况小结未来合川市场写字楼放量近109、0000，多为高端非甲级写字楼；同质化严重，市场压力较大；合川市场对写字楼的需求已现雏形，目前市场容量约为10000；各位地产界专业人士对合川写字楼市场持保守态度；本项目对写字楼产品体量应持保守态度，同时需要走差异化路线区别于其他在售写字楼，在品质、级别、特色方面应拥有自己的核心卖点，以实现高溢价；城市商业现状调研0504 商务市场小结03公寓、酒店市场调研02写字楼市场调研01沟通目录 在售商业调研06 消费者访谈07 商家访谈08 投资者访谈公寓产品项目名称公寓产品体量栋数已去化体量面积区间热销户型价格购买目的宝龙城市广场1.21栋413F待售35均为单间配套，价格未定龙川北郡近1.51栋10、323F约803153534300-490053平米自主居多，31平米投资居多MINI时代1.21栋400多套约70%2924，34 4700-4900投资居多三江希望城42约98%4496单间配套；两室一厅;40004700各占比约50%公寓产品在合川市场去化较好，面积偏大两室产品市场认可度较高；本案MINI代三江希望城龙川北郡宝龙城市广场花滩新城酒店产品项目名称酒店体量酒店档次酒店品牌面市时间公交上中心未定4F正在和如家酒店洽谈宝龙城市广场2.1四星戴斯未定峻州鑫海城11五星自有（鑫顿国际）预计2016年华地王朝酒店3五星华地王朝酒店已面世，286间房间尚信国际未定五星喜达屋2015年三江11、希城望3五星柏乐20142酒店式公寓柏乐2014合川未来星级酒店林立，市场竞争压力大；本案三江希望城宝龙城市广场尚信国际广场峻州鑫海城华帝王朝酒店花滩新城公交 上中心 城市商业现状调研0504 商务市场小结03公寓、酒店市场调研02写字楼市场调研01沟通目录 在售商业调研06 消费者访谈07 商家访谈08 投资者访谈系列1,写字楼,10%,10%系列1,公寓,30%,30%系列1,住宅,20%,20%系列1,商铺,40%,40%写字楼公寓住宅商铺投资客户在投资载体的选择上，更倾向于商铺及公寓产品。其中，40%的客户将商铺作为其投资的首选，30%的客户选择公寓产品，20%的客户选择住宅产品，1012、%的客户选择写字楼。投资产品的选择系列1,4000-6000,17%系列1,6001-8000,40%系列1,8001-10000,13%系列1,10001-12000,20%系列1,12001以上,10%0%10%20%30%40%50%4000-60006001-80008001-1000010001-1200012001以上您认为本项目商务产品的价值受访的人群中，将近过半的人认为本项目商务产品的价值在60018000元的区间范围内，占比为40%；系列1,愿意,16.70%,17%系列1,不愿意,83%,83%愿意不愿意是否愿意在合川市场投资写字楼产品不愿意在合川市场投资写字楼的原因系列113、,对写字楼不了解,12系列1,认为没有租赁市场,10系列1,投资回报率低,13系列1,更偏向商铺或其他投资产品,7系列1,不看好合川写字楼市场,702468101214对写字楼不了解认为没有租赁市场投资回报率低更偏向商铺或其他不看好合川写字楼系列1,办事便捷度高,43.30%,43%系列1,停车方便,20%,20%系列1,档次及环境,6.70%,7%系列1,项目整体环境,13.30%,13%系列1,地段,16.70%,17%办事便捷度高停车方便档次及环境项目整体环境地段购买写字楼产品您比较关注受访的人群中，83%不愿意在合川市场投资写字楼产品，原因集中在投资回报率低、对写字楼不了解、认为没有租14、赁市场三个方面。如果购买写字楼产品，办事便捷度高低、停车方便度是投资者最为关心的问题；写字楼产品认知02468101214161820用途广，可商可住总价低租赁较容易投资回报率高您认为公寓产品优势是系列1,单间配套,10.00%,10%系列1,一室一厅,33%,33%系列1,二室,40%,40%系列1,三室,16.70%,17%单间配套一室一厅二室三室您最偏向的公寓产品是受访的人群认为，公寓产品的优势主要在于用途广，可商可住；总价低；租赁较容易。他们更为倾向二室及一室一厅的户型，这两种户型在受访人群中的选择占比分别为：40%和33%，而三室及单配的占比仅为16.7%和10%。公寓产品认知 城市15、商业现状调研0504 商务市场小结03公寓、酒店市场调研02写字楼市场调研01沟通目录 在售商业调研06 消费者访谈07 商家访谈08 投资者访谈写字楼去化风险相对偏大，应考虑到市场情况，控制产品体量；酒店未来市场相对饱和，竞争压力大；公寓产品市场接受度较高，去化风险较小；大面积可满足居住功能的公寓产品市场喜爱程度较高；建议未来产品为公寓+写字楼；商务产品小结 城市商业现状调研0504 商务市场小结03公寓、酒店市场调研02写字楼市场调研01沟通目录 在售商业调研06 消费者访谈07 商家访谈08 投资者访谈石马街2040社稷坛街3350较场街3070洛阳溪街 4070营盘街85100220-16、240青龙街1025涪滨路90120文华街 西市街 文明街1F:120-1602F:25-40土井1119双牌坊街3070柏树街 靛市街70-120久长路步行街1F：600-10002F：60-1203F：30-50梓桥街60-80葡萄街1012凉亭子正街4050金马假日广场1F商铺80-100内街商铺45-65；2F3050本案现有商业情况调研合阳片区单位：元/月区域街道体量 租金（元/*月）业态 合阳片区社稷坛街72033.350社区配套凉亭子正街10004050社区配套较场路（建材）56003070零售土井街4801119社区配套葡萄街（综合业态）12001012社区配套文华街 西市街 17、文明街3200153-38零售青龙街6001025社区配套双牌坊街864080260零售营盘街105095240零售洛阳溪街8604070零售涪滨路1400090-120餐饮石马街5188（70%空闲）2040零售金马美食城200001F:商铺100内街商铺45-65；2F:3050餐饮久长路步行街30000内街：300-400；1F：800-1000；2F：60-120；3F：30-50零售梓桥街300060-80零售柏树街/靛市街500070-120零售本区域商业以1-2层楼临街商铺为主，形象较为老旧，但整体商业氛围浓厚；将军路3070瑞山路南侧180240北侧50125公园路12016018、交通街北段60100南段480600蟠龙路5065申明亭街 文星阁街杨柳街5065嘉滨路85120苏家街125230本案将军支路150210现有商业情况调研北城片区区域街道体量 租金（元/*月）业态 北城片区瑞山路（北）260050125零售瑞山路（南）2300180-240零售公园路6355120-160零售蟠龙路80005065零售交通街9170北段60100南段480-600服务类将军支路1410150-210零售申明亭街 文星阁街 杨柳街1879（65%为自有物业）5065零售嘉滨路191085-120休闲娱乐苏家街1366125-230零售现有商业情况调研北城片区学院街南段2550移19、通学院段60移通学院对面100120榕树街5070校场坝街30100学府路3340假日大道4060义乌大道5060锦城路5070梧桐街3570紫薇街 5560瑞山西路70100现有商业情况调研大学城片区区域街道体量 租金（元/*月）业态 瑞山西路/大学城片区较场坝街400030100餐饮学院街（南段）1400025-50餐饮学院街（移通学院段）移动学院统一出租约60元/月社区配套学院街（移通学院对面）100120餐饮锦城路62005070餐饮榕树街70005070餐饮紫薇街96055服务类梧桐街62003570餐饮学府路36603340元/餐饮瑞山西路800070100餐饮义乌大道26805020、-60零售假日大道510040-60零售现有商业情况调研北城片区希尔安大道永辉区政府段：主街100200；内街4080；区政府紫荆路段70120南园路1530井湾街5070上什字西路853南屏路40260紫荆路4050中南路7080什字街 书院巷4050南津街4080太平街3040赵家街6075金鹿街27书院路6080南屏西路5070现有商业情况调研南城片区区域街道体量 租金（元/*月）业态 城南片区金鹿街（90空置）150027社区配套井湾街10005070服务类南津街200007080；中南路紫荆街段4050零售南屏路140004080 主力店100-260零售南屏西路70005070零售21、南园路1500015-30零售上什字西路200048-53零售什字街 书院巷40004050零售书院路3300060-80零售太平街40003040服务类希尔安大道31000永辉区政府段：主街100200；内街4080；区政府紫荆路段70120零售赵家街34006075餐饮中南路150007080餐饮紫荆路25004050餐饮以永辉超市为商业核心，片区商业处于起步阶段，商业人气，商家经营状况均一般；城市商业现状调研0504 商务市场小结03公寓、酒店市场调研02写字楼市场调研01沟通目录 在售商业调研06 消费者访谈07 商家访谈08 投资者访谈根据合川城市规划及发展关系，将合川市场划分3个版22、块u合阳城北城：属合川老城区，发展较成熟，2013下半年集中放量；u大学城：文化教育为规划重点，充分发挥高校的带动作用，建设合川城市新区商业中心，使之成为“新城之门”；u南城片区：涵盖行政中心，开发新区，紧靠高速路。本案东邦花果山MINI时代兴盈德润城三江希望城茂田国际建博城金科世界城宝润国际千山米兰郡山千院涪江印象欧博星座龙川北郡宝龙城市广场兆甲铂金公馆东海滨江城天然居尚信国际广场柯轩龙城金九南滨花园北城好旺角SOHO悦晨南景名门江山峻州鑫海城香榭丽苑公交 上中心花滩新城本案东邦花果山MINI时代兴盈德润城大学城片区缤果城本片区目前一共四个在售项目，除缤果城外，其余均为社区底商；大学城片区 23、MINI时代效果图效果图项目基本信息商业定位社区商业租赁价格（暂定价格）：1F 35元/月2F 28元/月3F 17元/月地理位置重庆合川区合阳城街道思睿路开发商重庆世纪金马实业(集团)有限公司商业体量0.5万方商业规划社区商业建筑风格现代风格最新动态预计2013年10月大学城片区 东邦花菓山项目基本信息商业定位社区商业地理位置重庆合川区合阳城街民生职业学院对面开发商重庆东邦房地产开发有限公司商业体量1.3万商业规划一个地下超市及两层配套商业组成建筑风格现代风格最新动态商业详细资料未出，开盘时间未定项目基本信息商业定位社区底商地理位置重庆合川大学城（民生职业技术学院对面）开发商重庆兴盈房地产开24、发有限公司商业体量2万余方商业规划社区商业+地下商场（0.8万方）建筑风格现代中式风格推广方式站台、短信、广告、电视、报媒、户外最新动态开盘时间未定大学城片区 德润城效果图现场照片沙盘模型效果图大学城片区项目名称商业体量（万方）商业销售/租赁去化体量未来销售体量销售均价（万元/平方米）兴盈德润城23：11.5销售时间待定东邦花果山1.3预计全部销售1.3预计2013年年底推MINI时代0.57：30.356月28日开始蓄客，预计10月开盘缤果城63：11.20.8一层外街均价3.5万，内街均价2万；二层均价1.2万大学城片区商业在2013年底集中推出，以社区底商为主，目前市场商业待去化量约4 25、万；合阳城北城片区本案欧博星座宝龙城市广场兆甲公交 上中心铂金公馆东海滨江城柯轩龙城北城好旺角龙川北郡在售楼盘最集中的区域，约9个在售或待售项目；合阳城北城片区 铂金公馆项目基本信息商业定位合川区最高端的泛家居类专业市场环球家居广场地理位置合川城北新长途汽车站正对面开发商重庆浩龙铂金实业有限公司商业体量5.6万平米商业规划负二层为车库；负一层3万平米家居广场；地上为商业步行街最新动态目前尚未动工，具体时间待定，暂未详细资料-1F 3万平米家居广场地上商业步行街-2F 地下车库合阳城北城片区 上中心项目基本信息商业定位首席情调商业街地理位置合川城北派斯学院上行100米开发商重庆星全房地产开发有限26、公司商业体量1.3万最新动态1F已引进6000平米步步高超市；4F正在和如家酒店洽谈合阳城北城片区 兆甲海润国际E1组团 海润国际E1组团 海润国际 B区E1组团 海润国际 A区1F 平面图2F 平面图3F 平面图2012年推出位置：A区临街商铺（约3000）建面区间：1F：1783（共29个铺）2F：3178（共22个铺）3F：3178（共13个铺）销售价格（折后建面单价）：1F：3.3万元/(外街：5.5万元/,内街：3万元/)2F：1.6万元/3F：0.7元/销售率：全部售罄折扣信息：一次性：认购减5万，再96折按揭：认购减2万，再98折项目基本信息商业总体量12万总持有量约7万（3.527、万大润发+0.5保利万和电影院+3.5万方暂时未出来，预计持有招商）总销售体量约5万注：绿色阴影部分为内部认购商铺海润国际10号楼商业10号楼商业街商业街一层交通街步行街商业街二层交通街步行街合阳城北城片区 兆甲海润国际销售价格（折后建面售价）：1F：靠交通街 7-8万元/，靠步行街 4-5万元/2F：2-3万元/销售率：50%一楼70%二楼30%商业MALL效果图合阳城北城片区 宝龙城市广场项目基本信息商业定位首席65万方全能都会综合体商业体量17万商业规划集中商业（15万）+商业街（2万）集中商业主力店永辉超市（面积11000），横店影院、苏宁电器、普乐迪KTV最新动态2012年06月：商28、业街开盘效果图2011年下半年，社区底商建面单价1.1万/首先推出低价值社区商铺，目的在于试探合川商业市场购买力；低价原因：由于地势高差，导致商铺展示性差、通达性极低；周边均为在开发土地，人流量少；社区商业商铺位于宝龙项目集中商业与住宅结合部；商业街商铺面积在60-120，面积较大；商业街属于一拖二的形式销售，总价高；效果图内向型社区商业商业街2012年上半年，商业街建面均价1.7万元/，最高建面单价2.16万元/；商业街单价与合川市场持平，目的在于快速变现；销售价格（折后建面售价）：商业街(一拖二)：1.7万元/推算：商业街首层：2.2.2.4万元/商业街二层：1.31.5万元/销售率：售罄29、折扣信息：认购9折，全款再95折商业街效果图合阳城北城片区 宝龙城市广场合阳城北城片区 东海滨江城沙盘模型四期商业效果图项目基本信息商业定位第一商业大道 新型滨江商业中心商业体量6万商业规划滨江商业街+社区底商主力店新世纪商超（面积5000）最新动态最近一期商业销售1F：3.3万；2F：2.5万；几乎全部销售完毕项目优劣势优势：背靠合川老城区，坐享1公里城市江岸线，直面钓鱼城人文旅游胜地，景观资源丰富；劣势：合川滨江路发展较晚，人流量少，商业氛围低；现场照片项目基本信息商业定位社区商业地理位置重庆合川城北大道西侧宝龙对面开发商重庆欧博房地产开发有限公司商业体量2万商业规划社区临街商铺（2层商铺30、，局部3层）销售方式未定最新动态暂无详细资料合阳城北城片区 东海滨江城项目名称总体量（万方）商业体量（万方）商业销售/租赁比例未来销售体量主力面积（平方米）销售均价（万元/平方米）备注龙川北郡56：14.3待售，时间未定柯轩龙城约0.4全销售0.4未定待售预计宝龙城市国际商业呈现时出售铂金公馆5.65.6未定待售东海滨江城646全销售1F：3.3万；2F：2.5万08年开始销售，商业均价年均涨幅约10002000元；投资/自用客户各一半兆甲合阳新城50127；5340多；1F：78万；2F：23万；内街：45万1F：引进重庆银行、重庆农村商业银行；3F：预计引进保利万和影院，4300平方米；欧31、博星座11约2全出售2未定待售时间未定公交上中心4.91.31：10.916276待售1F已引进6000平米步步高超市；4F正在和如家酒店洽谈宝龙城市广场65172：815（租赁）30500/已售完2万方为街区形式，集中卖给几个大客户，均价20000元；剩余15万方为集中式商业，预计引入永辉超市横店影城合阳城北城片区兆甲合阳新城、宝龙城市广场是本项目最大的竞争对手，未来三足鼎立之势必将形成；区域内待售商业体量约16万；本案三江希望城茂田国际建博城金科世界城宝润国际千山米兰郡山千院涪江印象天然居尚信国际广场金九南滨花园峻州鑫海城香榭丽苑南城片区发展最为迅速的区域，各大楼盘围绕新行政中心林立；南城32、片区 金科世界城效果图效果图项目基本信息商业定位100万人中心商铺地理位置重庆合川区南津街1168号开发商重庆合川区金科合竣置业有限公司 建筑风格欧式新古典主义的ADECO建筑风格商业体量4.5万商业规划三大主题街区：世界走廊将定位为购物娱乐街区盛宴坊一街区定位为大型高端餐饮街盛宴坊二街区定位为世界美食街主力店新世纪6000、德克士物管费 4.00元/项目优劣势优势：开发商品牌知名度高，号召力较强，市场接受快；以“造城”理念超大规模开发，产品辐射范围广；定位和开发模式新颖，市场关注度高；项目示范区的展现效果好；劣势：虽优惠折扣大，但折后商铺单价及总价高；现场照片南城片区 金科世界城开盘时间：233、012.08.25推出体量：2万面积区间（建筑面积）:15-430 销售价格（折后建面售价）：1F：3.9万元/2F：1.8万元/3F：1.2万元/4F：1.1万元/销售情况：基本全部销售完毕1F2F3F4F沙盘模型效果图商业街效果图项目基本信息商业定位商业步行街地理位置重庆合川区南津街499号开发商重庆希望玫瑰园房地产开发有限公司建筑风格欧式新古典主义的ADECO建筑风格商业体量20万（写字楼+酒店+公寓约11万）商业规划集中商业+商业街主力店华润超市（18#2.5万）、太平洋院线（19#0.6万）在招租剩下一二层项目优劣势优势：位于南城核心区；劣势：一二期均属社区商铺，价值较低；南城片区 34、三江希望城商业规划1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#17#16#18#19#酒店写字楼面积区间（建筑面积）：1号楼15-91 4号楼48287 5号楼38-346销售情况：一期：4号楼、5号楼底商 2011年4月开盘（共计3000）二期：1号楼底商 2012年3月（共计1500）其余待售销售价格（折后建面售价）：一期：4号楼均价 1.7万元/5号楼均价 1.8万元/二期：1号楼均价 1.8万元/销售率：90%折扣信息：一次性优惠8折南城片区 三江希望城项目基本信息商业定位缔造合川商业升级和渝西北装饰建材第一城地理位置重庆市合市川区南津街梨园路（原北部建材市35、场）开发商重庆市茂田实业（集团）有限公司建筑风格欧式新古典主义的ADECO建筑风格商业体量20万（第三期一共10万）商业规划经营范围涉及墙地材料、厨卫用品、木材吊顶、装饰基础建材、管件电器、五金电工、油漆涂料墙纸、灯具、家具园艺等九大专业范围最新动态4.5万方自持，已签约引进红星美凯龙；3.4万方销售，但还未售；1.4万方塔楼产品形态未定项目优劣势优势：位于渝合、渝武高速路出入口，紧邻渝遂铁路，交通便利，辐射范围广；商家众多，集群优势明显；劣势：离主城较远，客户群体有限；南城片区 茂田建博城项目基本信息商业定位社区商业地理位置重庆合川南津街牌坊路66号开发商重庆千山房地产开发有限公司建筑风格意36、式托斯卡纳风情商业体量0.65万商业规划社区配套最新动态已全部销售，剩余约300；1F：12万元/效果图效果图南城片区 千山米兰郡项目基本信息商业定位社区商业地理位置合川区希尔安大道开发商重庆市重点工程开发公司商业体量0.5万商业规划社区配套销售方式直接销售最新动态开盘时间2013年10月前南城片区 涪江印象项目名称总体量（万方）商业体量（万方）商业销售/租赁比例去化/剩余体量未来销售体量销售均价（万元/平方米）备注金九南滨花园245租售待定，会以35层临街商铺形式出现/5预计2013年下半年推千山米兰郡120.2全售0.17/0.030.2仅一层，1F：12万剩余约6个铺共计300平米，预计37、今年内项目商业清盘SOHO悦晨/1全售/0.52万左右2012年10月开始护手，出售近50山千院涪江印象/0.5预计社区形商业/0.5预计2013.10推出茂田国际建博城/20（在售三期10万方）在售三期中：4.5万方自持，已签约引进红星美凯龙；3.4万方销售，但还未售；1.4万方塔楼产品形态未定/3.5共6层，主要面向建材家居大客户一期二期2009年2012年已售完10万方，在售三期10万方尚信国际264持有/4（租赁）1-3F，5F为品牌店，4为休闲娱乐区，6层为电影院及宴会；预计2015年面市金科世界城274.585：15约2万平方米/约2.5万平方米2.51F临街4万-7万，位置差点的38、2万多;2F:3万多;3F：2万左右香榭丽苑5.80.4全销售一层去化一半/3000平方米0.32.63.08万三江希望城4795：44500/350003.52万天然居/0.8全售0.4/0.40.41F：2万；2F:1.2万；3F：1.3近一年卖近1（3层）4000方；还有2（2层）3（1层）待售峻州鑫海城68前期3.7万方商业街，后期规划未知预计全售/3.710月开售住宅，商业未定宝润国际/2社区底商少量集中商业；一期八千平方米；自持3000平方米，销售5000平方米；去化约1500平方米/一期剩余3500平方米，二期1.2万平方米暂未推出1.51F：3万；2F：2万；2013年1月1日39、开始销售；引入3000平方米重客隆；德克士在谈；南城商业以三江希望城为代表，目前多处于前期阶段；待去化商业体量约21万在售商业项目小结项目销售体量租赁体量公交上中心0.9兆甲合阳新城33.5铂金公馆6欧博星座2柯轩北城龙郡0.4宝龙城市广场015兴盈德润城1.50.5金九南滨花园5天然居0.4千山米兰郡0.2SOHO悦晨1龙川北郡3缤果城0.8MINI时代0.35东邦花果山1.3涪江印象0.5峻州鑫海城3.7茂田国际建博城3.5尚信国际4宝润国际1.5金科世界城2.5香榭丽苑0.3三江希望城3.5合计41.3523合川目前市场待售商业总体量约41万，待租赁商业体量约23万；按照合川市场201240、年去化9.2万平方米计算，目前市场已呈现产品约需4.5年去化完毕；合川市场待去化商业体量统计表商业销售压力大，市场可选产品较多，且同质化竞争严重；城市商业现状调研0504 商务市场小结03公寓、酒店市场调研02写字楼市场调研01沟通目录 在售商业调研06 消费者访谈07 商家访谈08 投资者访谈n样本数量 此次共计访问120份样本，其中有效样本量100份；n样本采集点 合川大润发超市肯德基、大娘水饺、儿童游乐场内；大学城教师办公楼；区政府办公楼内；各大楼盘售楼处；n调研目的：了解合川群众的消费习惯；家庭收入；消费偏好；为本项目商业定位提供依据；合川消费者调研说明请问您的年龄 百分比,50岁以上41、,2%,2%请问您的年龄 百分比,40-49岁,16%,16%请问您的年龄 百分比,30-39岁,26%,26%请问您的年龄 百分比,20-29岁,56%,56%n本次调研涵盖职业种类较为丰富；n被访者中医生、教师、会计等行业人士所占比重较高；其次为学生和自由职业者；被访人群分析样本年龄特征n20-39岁中青年群体占比高达82%；其消费能力、消费欲望均较强；符合本项目目标客群；您的职业是 百分比,公务员,4%,4%您的职业是 百分比,国有企业员工,5%,5%您的职业是 百分比,其他,10%,10%您的职业是 百分比,个体工商户,11%,11%您的职业是 百分比,私企工作职员,11%,11%您的42、职业是 百分比,自由职业者,14%,14%您的职业是 百分比,学生,21%,21%您的职业是 百分比,行业人士（医生/教师/会计/律师/设公务员国有企业员工其他个体工商户私企工作职员自由职业者学生样本职业特征您的家庭月收入 百分比,8001-10000元,8%,8%您的家庭月收入 百分比,10001元以上,15%,15%您的家庭月收入 百分比,3001-5000元,23%,23%您的家庭月收入 百分比,3000元以内,24%,24%您的家庭月收入 百分比,5001-8000元,30%,30%n在所有的被访群体中，家庭月收入达5,001-8,000元的家庭最多，占总体量的30%；5000元以上中43、高收入人群占比高达53%。与本项目目标客群相符合；百分比,南津街,2%,2%百分比,临街小店,3%,3%百分比,其他,8%,8%百分比,住家附近,9%,9%百分比,久长路步行街,31%,31%百分比,重百/新世纪,47%,47%南津街临街小店其他住家附近久长路步行街重百/新世纪购物习惯调研n被访者中有47%习惯于在重百/新世纪百货商场购物；31%的被访者偏好久长路步行街；n老城百货商场及久长路步行街对全城的零售购物行业占绝对主导作用；你对合川目前的购物环境是否感到满意？百分你对合川目前的购物环境是否感到满意？百分一般39%购物环境满意度购物习惯地点选择n被访者中仅有19%对合川消费环境满意；n44、被访者中对合川购物环境感到不满意或一般的占比高达81%；n受访人群整体满意度较低。是何原因让你感到不满意 百分比,商品档次低,4%,4%是何原因让你感到不满意 百分比,购物环境差,9%,9%是何原因让你感到不满意 百分比,消费太高,10%,10%是何原因让你感到不满意 百分比,交通不便,12%,12%是何原因让你感到不满意 百分比,只能满足购物需求，吃喝玩乐需要另觅他处,17%,17%是何原因让你感到不满意 百分比,停车不便,18%,18%是何原因让你感到不满意 百分比,商品雷同，丰富度低,30%,30%商品档次低购物环境差消费太高交通不便只能满足购物需求，吃喝玩乐需要另觅他处停车不便商品雷同45、，丰富度低您觉得合川目前哪类档次购物商家您觉得合川目前哪类档次购物商家您觉得合川目前哪类档次购物商家您觉得合川目前哪类档次购物商家低端商品奢侈品高端商品中端商品n43%认为合川市场欠缺中端商品（如：百丽、only、雅戈尔等）；n36%的被访者认为合川市场欠缺高端商品（如：p+，LEE，鳄鱼等）；n有20%的被访者认为合川市场缺乏奢侈品（如LV.PRADA等）。n受访者认为合川市场上中高端产品较为缺乏。商品档次需求不满意主要因素n被访者中有30%不满意的主要原因是合川市场商品雷同，丰富度低，种类缺乏；n其次，停车不便、不能满足吃喝玩乐一体化的需求，也是被访者不满意的主要原因，分别占比18%和1746、%；购物习惯调研就餐习惯调研 n42%的被访者偏好在滨江路就餐；n38%的被访者会选择久长路步行街区域就餐。n被访者中的餐饮消费地相对集中。您平时最喜欢去哪里就餐 百分比,南津街区域,5%,5%您平时最喜欢去哪里就餐 百分比,柏树街等小型商业街,15%,15%您平时最喜欢去哪里就餐 百分比,久长路步行街,38%,38%您平时最喜欢去哪里就餐 百分比,滨江路,42%,42%南津街区域柏树街等小型商业街久长路步行街滨江路就餐习惯地点选择您对于就餐地是否满意 百分比,不满意,33%,33%您对于就餐地是否满意 百分比,满意,19%,19%您对于就餐地是否满意 百分比,一般,48%,48%n被访者中有47、48%对合川地区就餐环境持中立态度，并无明显喜恶；n33%的被访者对合川消费环境不满意；n19%的被访者对合川就餐环境表示满意；n合川餐饮市场基本满足居民日常消费需求，但消费忠诚度不高。就餐满意度是何原因让你感到不满意 百分比,消费太高,4%,4%是何原因让你感到不满意 百分比,交通不便,6%,6%是何原因让你感到不满意 百分比,停车不便,10%,10%是何原因让你感到不满意 百分比,排队等候时间长,14%,14%是何原因让你感到不满意 百分比,只能满足就餐需求，购物、休闲需要另觅他处,22%,22%是何原因让你感到不满意 百分比,就餐环境差,44%,44%消费太高交通不便停车不便排队等候时间48、长只能满足就餐需求，购物、休闲需要另觅他处就餐环境差外出就餐不满意主要因素n被访者中有44%不满意的主要原因是就餐环境差；n其次，不能满足吃喝玩乐一体化的需求，也是被访者不满意的主要原因，占22%。您觉得合川目前哪类餐饮商家较为缺乏（多选）百分比,知名快餐,9%您觉得合川目前哪类餐饮商家较为缺乏（多选）百分比,本地特色餐饮,17%您觉得合川目前哪类餐饮商家较为缺乏（多选）百分比,知名大型中餐,22%您觉得合川目前哪类餐饮商家较为缺乏（多选）百分比,时尚格调餐饮,30%您觉得合川目前哪类餐饮商家较为缺乏（多选）百分比,大型自助餐,43%知名快餐本地特色餐饮知名大型中餐时尚格调餐饮大型自助餐n被访49、者中有43%认为合川市场欠缺大型自助餐；n另有30%的被访者认为合川市场欠缺时尚格调餐饮；n其次，分别有22%、17%、9%的被访者认为合川市场缺乏知名大型中餐、本地特色餐饮、知名快餐；n大型自助餐、时尚格调餐饮或成为项目未来重要的人气吸引点。餐饮类型欠缺调研就餐习惯调研 您平时最喜欢去哪里休闲娱乐 百分比,南您平时最喜欢去哪里休闲娱乐 百分比,柏您平时最喜欢去哪里休闲娱乐 百分比,住您平时最喜欢去哪里休闲娱乐 百分比,其您平时最喜欢去哪里休闲娱乐 百分比,久您平时最喜欢去哪里休闲娱乐 百分比,滨南津街区域柏树街等小型商业街住家附近其他久长路步行街滨江路休闲娱乐习惯调研 n被访者中有33%喜欢50、在滨江路选择休闲娱乐场所；n31%的被访者会选择在久长路步行街选择休闲娱乐场所；n合川本地休闲娱乐地点多集中在滨江路及久长路步行街。您对于休闲娱乐地是否满意 百分比,满意,15%,15%您对于休闲娱乐地是否满意 百分比,不满意,35%,35%您对于休闲娱乐地是否满意 百分比,一般,50%,50%对于休闲娱乐地是否满意 n被访者中有50%对目前合川地区休闲娱乐环境无明显喜好；合川休闲娱乐市场基本满足居民日常消费需求，但消费忠诚度不高。休闲娱乐不满意主要因素是何原因让你感到不满意 百分比,排队等候时间长,3%,3%是何原因让你感到不满意 百分比,消费太高,6%,6%是何原因让你感到不满意 百分比,51、交通不便,7%,7%是何原因让你感到不满意 百分比,停车不便,18%,18%是何原因让你感到不满意 百分比,只能满足休闲娱乐需求，购物、就餐需另觅他处,26%,26%是何原因让你感到不满意 百分比,休闲娱乐环境差,40%,40%排队等候时间长消费太高交通不便停车不便只能满足休闲娱乐需求，购物、就餐需另觅他处休闲娱乐环境差n被访者中有40%认为合川市场休闲娱乐环境差，这是他们不满意的主要原因；另外，休闲娱乐场所无法提供一站式的服务，也是消费者不满意的主要原因；您觉得合川目前哪类休闲娱乐商家较为缺乏（多选）百分比,美容SPA,10%您觉得合川目前哪类休闲娱乐商家较为缺乏（多选）百分比,酒吧,11%52、您觉得合川目前哪类休闲娱乐商家较为缺乏（多选）百分比,KTV,11%您觉得合川目前哪类休闲娱乐商家较为缺乏（多选）百分比,高端足浴、保健,您觉得合川目前哪类休闲娱乐商家较为缺乏（多选）百分比,儿童及亲子乐园,您觉得合川目前哪类休闲娱乐商家较为缺乏（多选）百分比,电玩城,20%您觉得合川目前哪类休闲娱乐商家较为缺乏（多选）百分比,健身会所,22%您觉得合川目前哪类休闲娱乐商家较为缺乏（多选）百分比,书吧,25%您觉得合川目前哪类休闲娱乐商家较为缺乏（多选）百分比,电影院,54%美容SPA酒吧KTV高端足浴、保健儿童及亲子乐园电玩城健身会所 书吧电影院消费者休闲娱乐类型倾向特征图休闲娱乐习惯调研 53、n被访者中有超过半数认为合川地区缺乏电影院，占54%；n书吧、电玩城、健身会所、儿童亲子乐园是合川人认为比较缺乏的休闲娱乐业态；商业中心的认识n被访者中有近半数认为合川未来的商业中心为塔尔门片区，占49%；n其次，久长路步行街、大学城也是合川人心目中未来的商业中心；n项目所在区位，市场价值认可度极高；您认为合川未来的商业中心位置是 百分比,其他,2%,2%您认为合川未来的商业中心位置是 百分比,南津街,14%,14%您认为合川未来的商业中心位置是 百分比,久长路步行街,19%,19%您认为合川未来的商业中心位置是 百分比,大学城,16%,16%您认为合川未来的商业中心位置是 百分比,塔耳门片区54、,49%,49%您认为合川未来的商业中心位置是您前往主城区消费的主要原因（多选）百分比,主城区情结趋势,8%您前往主城区消费的主要原因（多选）百分比,档次较高，合川没有,18%您前往主城区消费的主要原因（多选）百分比,消费环境好,22%您前往主城区消费的主要原因（多选）百分比,吃喝玩乐一体,33%您前往主城区消费的主要原因（多选）百分比,产品种类丰富，更新速度快,47%您前往主城区消费的主要原因（多选）百分比,品牌多，选择多,51%主城区情结趋势档次较高，合川没有消费环境好吃喝玩乐一体产品种类丰富，更新速度快品牌多，选择多前往主城区消费原因您去往主城区消费的区域大多为（多选）百分比,南坪,1055、%您去往主城区消费的区域大多为（多选）百分比,杨家坪,11%您去往主城区消费的区域大多为（多选）百分比,其他,12%您去往主城区消费的区域大多为（多选）百分比,解放碑,29%您去往主城区消费的区域大多为（多选）百分比,沙坪坝,30%您去往主城区消费的区域大多为（多选）百分比,观音桥,43%南坪杨家坪其他解放碑沙坪坝观音桥主城区消费区域倾向您去往主城区消费的频次 百分比,每月5-6次,6%,6%您去往主城区消费的频次 百分比,每月7次以上,13%,13%您去往主城区消费的频次 百分比,每月3-4次,29%,29%您去往主城区消费的频次 百分比,每月1-2次,52%,52%每月5-6次每月7次以上56、每月3-4次每月1-2次主城区消费频次统计主城区消费倾向调研52%的合川人平均每月前往主城消费1-2次；29%合川人前往主城消费3-4次每月；合川人对主城消费依赖度较高；观音桥是合川人最喜欢的主城购物商圈，占比高达43%；合川人喜欢前往主城消费的主要原因是主城商场品牌多，选择余地较大，产品的更新速度较快；一些与合川本地现有商家不同的商家是项目的着力关注点；城市商业现状调研0504 商务市场小结03公寓、酒店市场调研02写字楼市场调研01沟通目录 在售商业调研06 消费者访谈07 商家访谈08 投资者访谈商家访谈受访商家数量：共计30组；几乎全部为重庆及全国连锁的商家知名品牌商家；其中休闲娱乐557、家，零售10家，餐饮15家；商家名称区域拓展意向 项目认可度项目要求经营楼层需求面积位置要求层高要求AGOGO中高购物中心无所谓3500无净高不低于4米欢乐迪高高城市综合体2，3,43000无梁下不低于3米天俞健身高高无1000-2000梁下不低于3.5米孩子王中高购物中心1，2，33000以上扶梯、电梯附近梁下不低于4.2米；最少不低于3.8米银乐迪中中购物中心无3000无净高不低于4米休闲娱乐商家对本项目认可度较高，大型KTV，健身会所，儿童乐园都对本项目表示浓厚的兴趣；其中孩子王正在制区县拓展计划，预计2013年底开始进入重庆区县，可以把握好这个机会；商家访谈商家名称区域拓展意向项目认可58、度项目要求 经营楼层 需求面积位置要求屈臣氏高高购物中心1280-320临街明面一般扣点，不给租金；一般区县月营业额150-160万；希望和肯德基，必胜客，麦当劳，乡村基共同入住万宁中中购物中心1250正在制定区县拓展计划，预计明年正式开始对区县开始拓展拉夏贝尔高高购物中心 越低越好1000-2000无MECITY高高购物中心越低越好1000-2000一般区县都是开加盟店，但是觉得项目位置很好，可以考虑向总部申请开直营店；对于项目要求，可以充分考虑较为时尚和成熟的品牌；TAGLINE高高购物中心越低越好1000-2000凌志服饰高中购物中心 越低越好200-1000无一个品牌店 需求面积20059、平方米，估计进入百货的可能性相对较高zara无/暂时无区县拓展计划，以解放碑、观音桥为主要拓区域优衣库无/集团暂缓拓展计划，目前重庆没有拓展计划GAP无/暂时无区县拓展计划，以解放碑、观音桥为主要拓区域芒果无/七大快时尚品牌，入驻五个及以上，可以进入热风无/暂不考虑有进驻意向的占比为50%，目前市场上热销快时尚品牌对区县暂时没有拓展计划；屈臣氏等首次进入合川区域的商家很看好本项目，意向明确；其他中高档服饰品牌意向也较为明确；商家名称区域拓展意向项目认可度项目要求经营楼层需求面积备注麦当劳高高无1或1+2350要临新世纪门口位置索菲克牛排高高购物中心2，3400太平洋咖啡中中购物中心1150大融和中中无4000和开发商共同投资经营乡村基高高购物中心1或1+2300巴菲盛宴中中购物中心无2000666风味大酒楼高高购物中心无3000平以上顺风123无/暂时无区县拓展计划，外婆桥无/暂时无区县拓展计划，和之吉 无/暂时无区县拓展计划，同和春无/暂时无区县拓展计划，渝风堂 无/暂时无区县拓展计划，COASTA COFE无/暂时没有区县拓展计划嫩绿无/暂时没有区县拓展计划星巴克咖啡无/暂时无区县拓展计划，商家访谈约50%的餐饮商家对本项目表示有入驻兴趣；其中知名酒楼、大型自助餐、格调餐饮将有可能首次进驻本项目，这将成为本项目的重要吸引点；谢谢聆听！