1、xxxxxC03致致华润（上海）有限公司华润（上海）有限公司 浦东竹园商贸区浦东竹园商贸区2-3、2-4地块开发战略地块开发战略二二OO五年四月五年四月xxxxxC032内容提要内容提要I.项目场地分析II.宏观经济和人口分析III.甲级办公物业市场研究IV.零售市场研究V.豪华公寓式酒店市场研究VI.高星级酒店市场研究VII.项目开发综合分析VIII.财务分析IX.结论X.附录xxxxxC033I.项目场地分析项目场地分析xxxxxC034上海市地铁换乘枢纽分布上海市地铁换乘枢纽分布资料来源：上海申通地铁有限公司xxxxxC035上海市地铁换乘枢纽土地供应上海市地铁换乘枢纽土地供应站点站点线2、路线路完工完工日期日期换乘枢纽上盖及周边物业现状换乘枢纽上盖及周边物业现状未来可未来可供土地供土地距离中心商业区距离中心商业区距离商务区距离商务区人民广场站L1,L2&L81999新世界/百联无市级商业中心南京东路黄浦区人民广场上海火车站L1,L3&L41999环龙百货等无市级商业中心新客站不夜城距离中心商务区较近静安寺L2,L72009久百城市广场越洋广场无市级商业中心南京西路静安区南京西路虹口足球场L3,L82007长峰虹口商城无距离市级商业中心近距离中心商务区较远汉中路站L1,L12&L13未定汉中广场无市级商业中心新客站不夜城距离中心商务区较近常熟路L1,L7&L102009美美百货/3、百富勤广场无距离市级商业中心淮海中路近距离中心商务区较近江苏路站L2,L11未定N.A.N.A.距离区域商业中心中山公园较近距离中心商务区较近徐家汇站L1,L9&L112009港汇广场/太平洋百货/美罗城等无市级商业中心徐家汇城非中心商务区徐家汇上海南站L1,L32006铁路南站无距离中心商业区远距离中心商务区远石龙路站L3,L11&L12未定居民区N.A.距离中心商业区远距离中心商务区远曹杨路站L3,L4&L112006居民区N.A.距离区域商业中心曹家渡较远距离中心商务区较远东方路站L2,L4,L6&L92006世纪联华/好美家2-3/2-4地块距离市级商业中心新上海商业城近距离陆家嘴较近4、龙阳路站L2,磁悬浮2003麦德龙/百安居无距离中心商业区远距离中心商务区远济阳路站L6,L82007N.A.N.A.距离中心商业区远距离中心商务区远注：阴影部分的车站位于浦东，其他均位于浦西资料来源：上海申通地铁有限公司，上海市商业委员会，仲量联行战略顾问部xxxxxC036上海市地铁换乘枢纽土地供应状况说明上海市地铁换乘枢纽土地供应状况说明资料来源：上海商业发展第十个五年计划纲要，仲量联行战略顾问部未来土地供应未来土地供应“无”代表未来换乘枢纽上盖无土地供应“N.A.”代表未来土地供应不确定市级商业中心市级商业中心 浦西：南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城。豫园商城、新客站5、不夜城 浦东：新上海商业城区域商业中心区域商业中心 浦西：五角场、老西门、曹家渡、中山公园、虹桥、大柏树、提篮桥、打浦桥、上海莘城、武宁新城、彭浦 浦东：昌里商务区商务区 中心商务区：卢湾区（淮海中路）、静安区（南京西路）、黄浦区（人民广场）、长宁区（虹桥）、浦东新区（小陆家嘴）非中心商务区：徐汇区（徐家汇）xxxxxC037可预见的未来，地铁换乘枢纽上盖土地供应紧缺可预见的未来，地铁换乘枢纽上盖土地供应紧缺8个接近商业中心和商务区的换乘枢纽中，6个没有未来土地供应本项目于本项目于2006年可初步形成地铁换乘枢纽，且土地将于年可初步形成地铁换乘枢纽，且土地将于2007交由开发商交由开发商开发。6、开发。而江苏路站最早于2009年成为换乘枢纽，未来土地供应不确定。可预见的未来，本项目将是上海和浦东新区范围内，接近市级商业及可预见的未来，本项目将是上海和浦东新区范围内，接近市级商业及甲级办公楼商务中心的地铁换乘枢纽上盖唯一土地供应甲级办公楼商务中心的地铁换乘枢纽上盖唯一土地供应注：8个接近商业中心和商务区的换乘枢纽包括人民广场站、静安寺站、上海铁路站、江苏路站、常熟路站、徐家汇站、汉中路站和东方路站（本项目）。其中除江苏路站和本项目外，其余6个站点未来没有土地供应xxxxxC038地块概述地块概述东方路张扬路福山路潍坊路 项目位于陆家嘴金融贸易区重点开发区域之一的竹园商贸区。该地块与新上海7、商业城联系较密切。项目周边为发展较成熟区域。项目为大型居民社区所围绕，同时，周边大量办公和酒店项目已建成。项目地块上之大型社区零售项目已逐步形成相当商业氛围。项目四至：东至福山路、南至潍坊路、西至东方路、北至张扬路。xxxxxC039地块现状描述地块现状描述地块地块2-32-3地块地块2-42-4地块四至 北侧：张扬路 东侧：福山路 西南侧：世纪大道 东北侧：世纪大道 西侧：东方路 南侧：潍坊路地块形状三角形三角形地块现状 世纪联华、好美家及部分沿街店铺 地铁建设用地（四号线）金碧辉煌、东方之都娱乐城及海科商厦 地铁建设用地（六号线）土地面积2-3及2-4地块总面积为96,900平方米世纪联华8、好美家娱乐项目地铁建设工地xxxxxC0310项目开发限制项目开发限制轨道交通建设所造成的复杂的地下工程及与本项目的连通成为本项目最大开发限制轨道交通建设所造成的复杂的地下工程及与本项目的连通成为本项目最大开发限制用地性质 商业、文化、办公综合用地用地指标 容积率为4.0 建筑密度=30%主体建筑限高200米动迁时间安排 2-3地块交地时间不早于2007年12月 2-4地块交地时间不早于2007年3月地铁建设安排 地铁4号线将于2005年底建成通车 地铁6号线将于2006年结构贯通，2007年通车 地铁9号线本项目区域土建将于2007年结束，不晚于2010年通车其他限制 2-3地块35KV地区9、变电站保留 地铁6号线将2-3及2-4地块的地下空间各分为两块 建筑设计与施工满足轨道交通要求资料来源：浦东世纪大道2-3、2-4地块土地使用权转让招标文件，地铁公司答疑会、仲量联行访谈xxxxxC0311项目开发限制项目开发限制地铁线路地铁线路非付费区非付费区 非付费区功能为连通区域 本项目之非付费区的主要功能为保持2-3与2-4地块的连通性 本项目之非付费区将在现有二号线非付费区基础上进行扩建，扩建后通道宽度将达到20米轨道交通运营时间安排轨道交通运营时间安排 地铁二号线：1999年运营 地铁四号线：2005年底运营 地铁六号线：2007年底运营，但是2006年中结构贯通 地铁九号线：2010、09年运营，但是2007年底完成结构工程非付费区产权非付费区产权 非付费区产权归地铁公司所有资料来源：地铁公司答疑会xxxxxC0312项目开发限制项目开发限制六号线地下基础六号线地下基础地下承重桩地下承重桩 6号线20米范围内分布有承重桩 桩间距为8米 载荷为1吨，允许建筑物高度为6层连续墙连续墙 连续墙位于地下40米处 本项目建设可利用现有连续墙 如利用现有连续墙，项目施工桩基础深度为22米资料来源：地铁公司答疑会xxxxxC0313项目开发限制项目开发限制六号线地下连通六号线地下连通 六号线的明挖区间段将2-3与2-4地块再度分隔成两片区域 六号线明挖区间段的宽度约为20米，其受力结构覆11、土为0米，其他结构覆土约为0.5-4.0米 经六号线分隔后，2-3与2-4各地块内部之间联系将通过六号线下方预留的连通口进行连接。连通口宽度和高度分别为8米和3米，可满足车辆通行要求资料来源：地铁公司答疑会xxxxxC0314项目周边道路与可及性项目周边道路与可及性张扬路 主干道，60米宽 双向六车道世纪大道 主干道，80米宽 双向八车道东方路 主干道，40米宽 双向八车道福山路 24米宽，三车道 目前为北向南单行道潍坊路 24米宽 目前为东向西单行道轨道交通 为项目与外部连接最有效之大众交通工具 地铁二号线目前在2-3和2-4地块各有两个出入口 上海市十四个地铁换乘枢纽之一，且为换乘枢纽中最12、多地铁联结点，包括地铁二号、四号、六号和九号线本项目外部可及性较高。本项目外部可及性较高。周边交通设施优越，与浦东及浦西主要交通网络连接便捷，这一优越性对于商业活动的重要性不言而喻。本项目内部可及性较差。本项目内部可及性较差。快速干道世纪大道将2-3与2-4地块分割，地块之间联系性差。xxxxxC0315地块周边项目地块周边项目物业类型物业类型现实供应现实供应住宅 老式普通住宅聚集区 主要项目包括竹园新村（福山路）、梅园新村（张扬路）及潍坊新村（潍坊路）酒店 浦东高星级酒店集中区域之一，沿东方路分布 主要项目包括瑞吉红塔、洲际大酒店、浦东假日、紫金山大酒店和齐鲁万怡办公 较低水准甲级办公楼与乙13、级办公楼集中区域，沿东方路分布 主要项目包括浦项广场、汤臣金融大厦、众城大厦、嘉兴大厦等零售 依靠世纪联华和好美家，初步形成大型社区商业中心 周边大量低端零售街店，满足社区居民需要 区域高星级酒店和办公项目供应充分，具有相当竞争和供应压力 周边大型居住区为零售项目提供相当支撑，但消费能力值得怀疑 周边低端零售基本对大型零售项目不具备竞争能力xxxxxC0316场地分析总结场地分析总结地块地块SWOTSWOT分析分析优势优势劣势劣势 可预见的未来，接近市级商业及甲级办公楼商务中心的地铁换乘枢纽上盖唯一土地供应 优越的交通可及性 极佳的可视性 浦东腹地的中心区域，连接小陆家嘴 一定的商业氛围 地块14、为世纪大道分割，联系性差 地块形状对项目的限制 非传统的中央商务区和高端零售区域机会机会威胁威胁 市级商业中心定位 周边大型优质综合项目的匮乏 基础设施建设 小陆家嘴及新上海商业城竞争性项目的威胁 轨道交通地下连通复杂性 对于2010年建设进度要求xxxxxC0317II.宏观经济和人口分析宏观经济和人口分析xxxxxC03180246810121416200020012002200312%12%12%13%13%13%13%13%上海市人口浦东新区人口浦东新区人口比例上海及浦东新区人口统计上海及浦东新区人口统计上海市人口总量超过1,800万,其中外来人口占近三分之一,为498.79万；浦东新15、区拥有177万户籍人口，占全市的13%。浦东新区房地产开发和制造业的发展导致人口加速流入，人口增长率远远高于全市平均水平。2001至2003年浦东新区平均人口增长率达到2.37%，而全市平均仅为0.48%注:外来人口为截止2003年底的统计资料来源:2004年统计年鉴,2004年统计公报上海及浦东新区人口规模上海及浦东新区人口规模(户籍人口户籍人口)xxxxxC0319上海及浦东新区国内生产总值上海及浦东新区国内生产总值上海已经是国内最大的省级经济体之一，并仍在高速发展。以可比价格计算，2004年GDP增长率为13.6%,达到7,450亿元；浦东新区在全市所占比重持续增加，2004年达到24%16、，显示浦东新区在上海重要的经济地位资料来源:2004年统计年鉴,2004年统计公报0100020003000400050006000700080002000200120022003200418%19%20%21%22%23%24%25%上海市GDP浦东新区GDP浦东新区占全市比重上海及浦东新区上海及浦东新区GDP增长增长上海市人均上海市人均GDP2004年上海人均GDP达到了约55,000元。010000200003000040000500006000020002001200220032004元元xxxxxC0320上海及浦东新区社会消费品零售总额上海及浦东新区社会消费品零售总额上海零售消费市17、场表现活跃，2004年社会消费品零售总额达到2,454亿元，同比增长幅度10.5%，为1999年以来最高增长率浦东新区零售消费市场占全市比重呈增长态势，2004年约占15%，略高于浦东新区人口所占比例资料来源:2004年统计年鉴,2004年统计公报0500100015002000250030002000200120022003200411%12%12%13%13%14%14%15%15%上海市社会消费品零售总额(亿元)浦东新区社会消费品零售总额(亿元)浦东新区占全市比重上海及浦东新区零售消费市场增长上海及浦东新区零售消费市场增长xxxxxC0321上海及浦东新区外商直接投资上海及浦东新区外商直18、接投资上海是国内外资主要流入地。其中约66%的外商投资仍旧集中于制造业，但多元化趋势已经体现，包括研发中心、金融机构等浦东新区多个国家级开发区导致其对外资的巨大吸引力。虽然其他区域和周边城市的竞争导致浦东新区份额下降，但其外商投资仍占全市的近三分之一上海及浦东新区上海及浦东新区FDI增长增长资料来源:2004年统计年鉴,2004年统计公报xxxxxC0322上海城市居民人均可支配收入上海城市居民人均可支配收入上海做为国内最富有的城市之一，城市居民平均年可支配收入已经达到2,000美元，并有相当数量的人口具备了4,000美元以上的年收入。通常，这标志着上海已经达到了新兴工业化国家的水平 上海及国19、内主要城市居民人均可支配收入上海及国内主要城市居民人均可支配收入资料来源:2004年统计年鉴,2004年统计公报,2004年亚洲主要国家人均可支配收入年亚洲主要国家人均可支配收入-5,00010,00015,00020,00025,000日本香港新加坡台湾韩国马来西亚上海泰国印度尼西亚中国印度越南美美元元01000200030004000深圳广州上海北京杭州苏州南京天津武汉重庆美元xxxxxC0323相关扶持政策分析相关扶持政策分析浦东新区将实行37项财政扶持政策，以便加速现代服务业的发展，通过财政补贴等方式鼓励上述行业进入浦东新区；(详见附件)在浦东新区注册的外资金融机构企业（投入运营资金120、000万美元以上，经营期10年以上）所得税率按15%征收；根据“上海市商业发展行动方案”，交通枢纽型商业将是上海商业发展的重点之一。这些政策的实行将有效刺激浦东新区办公楼市场、现代零售物业的需求。本项目作为上海未来主要的轨道交通枢纽，将会为零售部分带来发展机会。xxxxxC0324相关零售政策分析相关零售政策分析 2004年年12月月11日，零售市场对国外经营者全面开放：有利于本项目商场招商。日，零售市场对国外经营者全面开放：有利于本项目商场招商。n国外零售商进入中国零售市场时无须在本地寻找合伙人，可独立注册成立外资公司，大大降低了这些经营者进入中国本地零售市场的门槛。n取消了限定商店开设数量21、的规定，外商在中国本地市场可根据自身发展的需求开设零售商店。n企业发展无须受地域限制，外商在任何中国地区都可开设零售专卖店。上海市开设大型超市听证制度：本项目建议之超市规模无须进行听证会。上海市开设大型超市听证制度：本项目建议之超市规模无须进行听证会。n在上海市内环线以外地区开设营业面积在9000平方米的大型综合超市、仓储商店，于申请工商注册登记、核发企业法人执照或营业执照前，由上海连锁商业协会举行听证会，组织有关行政部门、社会有关方面，对新开大型超市布局的科学性、合理性、可行性进行论证的活动。商业网点规划建设管理条例：可能增加本项目的审批成本。商业网点规划建设管理条例：可能增加本项目的审批成22、本。n首部全国性商业网点法规，预计于2005年出台并开始实施。n若该条例出台，新建3000平方米以上的商业设施可能就要实行听证；建筑面积1万平方米以上的商业网点必须在国务院商务主管部门备案。xxxxxC0325结论结论 浦东新区人口增长幅度远远高于全市平均水平，人口总量增长潜力巨大，因此，物业市场需求，特别是零售业需求，具有较高的增长潜力 外资大型制造业在区域内投资活跃，因而浦东新区GDP和FDI表现良好，并在全市占有相当高的比例，这对办公楼、公寓式酒店以及星级酒店需求具有积极影响。由于近年浦东新区不断导入高素质人口，其零售消费力表现好于全市平均水平。上海城市居民不断增加的人均可支配收入将进一23、步支持零售业的发展。xxxxxC0326III.甲级办公物业市场研究甲级办公物业市场研究xxxxxC0327甲级办公物业定义甲级办公物业定义位置 主要商业区 可及性佳开发商背景 强大的资金实力并且经验丰富的开发商配套设施 完善的配套设施，包括银行、餐饮、邮局及充足的车位装修质量 包括中央空调、足够的电梯及通信设施 楼层净高（楼层地面至天花吊顶的高度）不低于2.7米 达到国际水平的高品质建筑外观和施工，如大理石大堂 面积实用率 70%出售/租赁 原则上仅供租赁，或 整楼层出售/整栋出售为主物业管理 由经验丰富和享有声誉的物业管理公司管理不同市场的写字楼具有不同的特点，关于甲级办公物业的定义一般因24、市场的不同而异。仲量联行采用下列标准来划分中国大陆地区的办公物业级别。该标准广泛应用于北京、上海、广州和深圳的写字楼的评定。xxxxxC0328甲级办公楼市场供应分析甲级办公楼市场供应分析xxxxxC0329甲级办公物业历史新增供应甲级办公物业历史新增供应资料来源：仲量联行战略顾问部1995年以前市场供应有限，集中于浦西中心区域1995年起，浦西非中心区和浦东市场形成 1996至1999，过量供应涌入市场，高峰供应超过80万平方米 浦东市场大量供应产生 2000年起，市场缩量供应，消化供应存量 浦东市场供应紧缩xxxxxC0330甲级办公物业区域分布甲级办公物业区域分布长宁虹桥长宁虹桥黄浦区黄25、浦区卢湾区卢湾区静安区静安区浦东浦东xxxxxC0331浦西中心区分区供应浦西中心区分区供应静安区静安区卢湾区卢湾区黄浦区黄浦区长宁虹桥长宁虹桥地理位置地理位置位于浦西中心地区跨国公司首选位置之一可及性良好配套设施完善位于浦西中心地区可及性良好上海的时尚商业街传统意义上的市中心地区交通便利最早的经济技术开发区成熟的适合外籍人士居住的社区靠近虹桥机场可及性可及性延安路高架地铁2号线延安路高架南北高架地铁1号线延安路高架部分办公楼近地铁1/2号线人民广场为各交通工具换乘中心延安路高架内环线目前没有地铁商务设施商务设施目前上海最佳的豪华酒店聚集区，包括波特曼丽嘉大酒店、锦沧文华大酒店和四季酒店等多个26、高档服务式公寓可供选择，如上海商城、嘉里中心服务公寓花园饭店、新锦江大酒店等可及性良好多个高档服务式公寓可供选择，如时代豪庭和盛捷高级服务式公寓等豪华酒店与高档公寓稀缺周边仅有威斯汀大酒店与外滩中心服务式公寓各类酒店的选择较多，包括括虹桥万豪酒店、喜来登豪达大酒店等紧临成熟的外籍人士社区，包括高档公寓和别墅项目办公项目办公项目10个甲级办公项目提供约456,000平方米办公面积代表性项目：恒隆广场、中信泰富广场、梅隆镇广场12个甲级办公项目提供约418,000平方米办公面积代表性项目：中环广场、瑞安广场、香港新世界大厦20个甲级办公项目提供约781,000平方米办公面积该表性项目：外滩中心、莱27、福士广场、海洋大厦9个甲级办公项目提供约438,000平方米办公面积代表性项目：上海城、远东国际广场、万都中心xxxxxC0332浦东分区供应浦东分区供应小陆家嘴小陆家嘴浦东其他区域浦东其他区域地理位置地理位置国家级金融贸易开发区交通及商业设施日臻完善世纪大道沿线，包括新上海商业城和竹园商贸区地铁的可及性地铁的可及性地铁2号线延安东路/复兴东路隧道地铁2号线另有若干线路在建中或已规划商务设施商务设施为目前上海最佳的豪华酒店聚集区，包括金茂凯悦大酒店、香格里拉大酒店等目前高档公寓选择较少区域内新亚汤臣大酒店、瑞吉红塔大酒店等与小陆家嘴的酒店可及性良好基本没有高档公寓可供选择办公项目办公项目18个28、甲级办公项目提供约1,036,000平方米办公面积代表性项目：汇丰银行大厦、金茂大厦、中银大厦12个甲级办公项目提供约418,000平方米办公面积代表性项目：浦项商务广场、汤臣金融中心、银峰大厦xxxxxC0333甲级办公物业未来供应概述甲级办公物业未来供应概述资料来源：仲量联行战略顾问部注：1、针对部分金融机构项目，扣除预计自用部分面积；2、针对浦东小陆家嘴部分暂未出让地块，假设其在未来进入一级市场，并计入甲级办公楼未来供应；3、上述未来供应未计本项目供应。供应恢复性增长，年均供应约33万平方米浦东供应有限未来供应高峰，峰值达到约69万平方米浦东市场主导供应xxxxxC0334未来甲级办公楼29、供应重心转向浦东市场未来甲级办公楼供应重心转向浦东市场资料来源：仲量联行战略顾问部 未来甲级办公楼供应的一个明显趋势为供应重心由浦西逐步转移至浦东，该趋势自2008年以后尤为明显。自2005-2012，识别的供应中60%集中于浦东。浦东未来供应的高峰出现于2008-2010年，供应峰值约33万平方米，将给本项目带来较大竞争压力注：1、针对部分金融机构项目，扣除预计自用部分面积；2、针对浦东小陆家嘴部分暂未出让地块，假设其在未来进入一级市场，并计入甲级办公楼未来供应；3、上述未来供应未计入本项目供应。历史供应高点未来供应高峰船厂供应取决于未来规划xxxxxC0335浦东未来甲级办公物业分区供应特30、征浦东未来甲级办公物业分区供应特征资料来源：仲量联行战略顾问部陆家嘴中心区陆家嘴中心区 未来供应：17个甲级办公项目，约1,215,500平方米办公面积，占未来供应总量69%；主要项目：花旗银行大厦、环球金融中心和新鸿基项目等；区域特征：陆家嘴金融贸易区核心区域，体现了政府规划明显的倾向性。政府鼓励在这里发展规模巨大、以办公面积为主的项目。船厂成片开发船厂成片开发 未来供应：约51万平方米甲级办公物业，占未来供应总量29%；主要项目：根据目前（非最终规划），将分为6个项目，开发时间待定；区域特征：陆家嘴中心区未来扩展区域，未来项目包括甲级办公楼、大型零售、高星级酒店和酒店式公寓。竹园商贸区竹园31、商贸区/新上海商业城新上海商业城未来供应：1个甲级办公项目，29,000平方米，占未来供应总量2%；供应项目：新梅双塔大厦；区域阿特征：陆家嘴中心区的补充，主要针对层次和价格要求较低的租户。xxxxxC0336浦东未来甲级办公物业分布浦东未来甲级办公物业分布资料来源：仲量联行战略顾问部xxxxxC0337浦东未来甲级办公项目浦东未来甲级办公项目编编号号项目名称项目名称预计竣预计竣工时间工时间预计办公预计办公面积（面积（sq m）开发商开发商投资商投资商1新梅双塔大厦200529,000上海兴盛集团2汇亚中心200559,163GIC3花旗银行大厦200570,184巴鼎集团4上海银行大厦12032、0643,200上海银行仲盛集团5黄金置地广场200675,000黄金置地6合生国际大厦200775,000合生创展7平安大厦200863,813平安保险8发展大厦1200850,878深圳发展银行9环球金融中心2008131,200森株式会社10东方开发项目200880,316美国东方置业资料来源：仲量联行战略顾问部编编号号项目名称项目名称预计竣预计竣工时间工时间预计办公预计办公面积（面积（sq m）开发商开发商投资商投资商11中融碧玉蓝天200962,104中融集团12招商银行大厦1200939,000招商银行13Z3-2项目2200999,696待定14船厂成片开发项目I期120105433、,077上海船厂15新鸿基项目2010150,000SHK16X3-1项目2201075,000待定17二十一世纪大厦201140,000光大银行18开发大厦201121,285陆家嘴集团19X3-3项目2201179,690待定20船厂成片开发项目32012年后453,333上海船厂注：1、上述项目，扣除预计自用部分面积；2、针对浦东小陆家嘴部分暂未出让地块，假设其在未来进入一级市场，并计入甲级办公楼未来供应；3、船厂成片开发项目最终规划未得到最终批准，假设其他5个项目于2012年及以后进入市场；4、上述未来供应未计本项目供应；5、所有项目办公面积均为预计面积，应以落成后政府公布数据为准。x34、xxxxC0338本项目周边区域供应本项目周边区域供应资料来源：仲量联行战略顾问部本项目所在周边地区可识别本项目所在周边地区可识别9个甲级办公楼项目个甲级办公楼项目项目名称项目名称竣工竣工时间时间办公面积办公面积（平方米）（平方米）华都大厦199533,010 汤臣金融中心199533,080 裕安大厦199515,192 胜康廖氏大厦199623,631 中达广场199620,419 华润时代广场199729,900 浦项商务广场199960,170 宝安大厦199933,066 银峰大厦200433,101 xxxxxC0339本项目区域现实供应特征研究本项目区域现实供应特征研究资料来源：35、仲量联行战略顾问部有限甲级办公物业供应有限甲级办公物业供应n 9个甲级办公物业，面积为281,569平方米，占浦东供应存量的18.9%低端甲级办公楼集中供应低端甲级办公楼集中供应n 超过50%的甲级办公楼接近老化，新近供应如宝安大厦和银峰大厦质量偏低n 平均规模偏小，平均规模约为31,000平方米n 浦项商务广场为区域内最具竞争力办公物业乙级办公物业主导供应乙级办公物业主导供应n 区域内22个主要乙级办公物业供应总量超过533,000平方米，为甲级办公楼供应存量的2倍。非传统意义上非传统意义上中央商务区中央商务区xxxxxC0340本项目区域未来供应研究本项目区域未来供应研究资料来源：仲量联行36、战略顾问部 本项目所属区域未来甲级办公物业供应匮乏本项目所属区域未来甲级办公物业供应匮乏n 除新梅双塔大厦提供约29,000平方米供应，未识别到其他供应n 未来供应仍旧集中于陆家嘴中心区 本项目所属区域未来乙级办公楼供应较充分本项目所属区域未来乙级办公楼供应较充分n 甄别到的未来供应约170,000平方米n 如考虑未来可能的土地供应和停工项目的复工，未来供应总量接近35万平方米甲级办公物业供应匮乏，本项目周边区域未来缺乏潜在竞争者甲级办公物业供应匮乏，本项目周边区域未来缺乏潜在竞争者陆家嘴中心区大量未来供应为本项目直接竞争者陆家嘴中心区大量未来供应为本项目直接竞争者xxxxxC0341甲级办公37、楼市场需求分析甲级办公楼市场需求分析xxxxxC0342甲级办公楼需求分析甲级办公楼需求分析资料来源：仲量联行战略顾问部需求集中于浦西中心区市场需求大幅增加需求受制于供应量xxxxxC0343甲级办公楼微观需求研究甲级办公楼微观需求研究方法方法微观需求研究微观需求研究甲级办公楼租户调查甲级办公楼租户调查2005年3-4月，我们对上海市27幢具有代表性的办公楼进行了租户调查。在我们所调查的物业中，其中的15幢位于浦西，另12幢位于浦东。样本总计具有155万平方米的办公面积，约占当时上海市甲级办公楼总存量的40%。截面数据研究截面数据研究研究浦西和浦东租户族群的差异，以及由此导致的行为差异时序数据38、研究时序数据研究基于经济及市场发展，研究浦东办公市场最终用户的变动甄别本项目未来主导需求来源甄别本项目未来主导需求来源xxxxxC0344微观需求研究微观需求研究浦东浦东 versusversus 浦西：租户产业类型研究浦西：租户产业类型研究浦西租户行业类型浦西租户行业类型浦东租户行业类型浦东租户行业类型主导租户产业类别主导租户产业类别 浦西：专业服务业、制造业、高新技术及信息产业、贸易及其他 浦东：金融业、专业服务业、制造业、高新技术及信息产业主导租户差异研究主导租户差异研究 金融业：金融机构在浦东市场上租用的甲级办公楼面积占其总吸纳量的41%，而在浦西中心区，这一比例仅为6%，巨大的差异清39、晰地反映了政府的政策导向。专业服务业：专业服务公司倾向于在浦西中心区租用办公面积，这些公司在浦西占用面积的比例比浦东高6%，这一倾向表明就现阶段而言，浦西中心区的商业环境更为成熟。资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC0345微观需求研究微观需求研究浦东浦东 versusversus 浦西：租户国别类型浦西：租户国别类型资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示浦西租户国别类型浦西租户国别类型浦东租户国别类型浦东租户国别类型 总体而言，外资企业主导上海甲级办公楼租用面积总体而言，外资企业主导上海甲级办公楼租用面积，其所占用面积占吸纳总量的65%，这一状况40、在浦西中心区市场尤为明显，其外资企业吸纳量比例接近80%。随着大量跨国公司利用中国加入世界贸易组织的有利机会在国内建立更多的独资企业，我们认为上述趋势仍将延续。国内企业占用面积占上海市场吸纳总量的国内企业占用面积占上海市场吸纳总量的35%，这得益于前期相对较低的市场租金和国内企业支付能力的提高，该状况在浦东市场体现明显，其国内企业吸纳量比例超过50%。但随着市场租金特别是优质物业租金的提高，预计未来国内企业吸纳比重不会有进一步明显地提高。国内企业在浦东甲级办公物业市场所占比重较大主要基于下述原因：开发商背景、租金水平及政府政策。这一点在浦东金融业租户上体现最为显著。由于陆家嘴金融贸易区的定位，41、大量的国内金融企业在浦东地区国内开发商所开发的甲级办公物业中以较低的租金租用办公物业，目前，国内金融机构占用的物业面积是外资金融机构的2倍。xxxxxC0346微观需求研究微观需求研究浦东浦东 versusversus 浦西：租户面积要求浦西：租户面积要求资料来源：仲量联行战略顾问部浦西不同行业面积要求浦西不同行业面积要求浦东不同行业面积要求浦东不同行业面积要求 上海甲级办公市场中，除了金融业，高新技术和信息产业外，外资企业通常倾向于占用较大的办公面积。国内金融企业所租用的面积一般达到外资金融机构的3倍。就高新技术和信息产业而言，外资和国内企业的面积要求极为近似。较之于浦西，浦东甲级办公用户的42、平均租用面积较大，其平均面积达到640平方米，而浦西租户的面积要求则接近500平方米。其中，浦东金融业、制造业、高新技术及信息产业和贸易业用户的面积要求均超过浦西同类用户，其中，以金融业尤为明显。在浦东办公用户中，外资制造业、高新技术及信息产业和运输业的用户面积要求超过国内企业，而国内金融业、专业服务业和贸易业企业的面积要求则大于同类外资企业。xxxxxC0347整体而言，浦东办公用户的主导产业整体而言，浦东办公用户的主导产业类型为金融业、制造业、高新技术及类型为金融业、制造业、高新技术及信息产业、专业服务业。信息产业、专业服务业。微观需求研究微观需求研究浦东租户变动：产业类型浦东租户变动：产43、业类型资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示由于1998年的浦东甲级办公物业市场并不成熟，我们主要以2001年和2005年租户调查为基础，对浦东办公用户的产业类型变动进行研究。基于政策导向，金融企业作为浦东核心产业，一直占有最大吸纳份额，并且这一趋势在近年来得以强化，其比重由2001年的33%上升至2005年的41%。专业服务业租户所占比重持续上升，但是就目前而言，其租户缺乏高素质服务业企业，以本地企业为主，其比重从2001的14%上升至目前的19%。基于接近生产基地的考量和浦东吸引企业总部的政策，其所占吸纳份额由2001年的14%上升至2005年的17%。出于成本的考虑，部分44、高新技术及信息企业开始采用郊区化办公模式，最典型的例子为华为，由此导致该类用户的吸纳份额下降14%。xxxxxC0348微观需求研究微观需求研究浦东租户变动：国别类型浦东租户变动：国别类型浦东外资租户状况变动浦东外资租户状况变动资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示 国内企业占用越来越多的甲级办公物业面积是浦东市场一个明显的趋势，根据抽样调查，目前内资企业占用的办公面积占约占吸纳量的52%。国内金融企业目前在浦东甲级办公物业市场最为活跃，其占用面积占区域抽样总吸纳量的28%。该比例成因于：中资银行作为开发商（投资商）、新金融机构特别是基金管理公司及投资管理公司出现进一步活跃市场45、。外资制造业所占比例相对稳定，这得益于浦东制造业的发展及浦东引入跨国公司总部的力度。明显的例子包括阿尔卡特、通用汽车和福特汽车。国内企业占用国内企业占用甲级办公物业比重迅速上升甲级办公物业比重迅速上升xxxxxC0349浦东甲级办公物业租户需求结论浦东甲级办公物业租户需求结论 政府政策左右浦东甲级办公市场需求来源政府政策左右浦东甲级办公市场需求来源n 金融中心区定位经营人民币业务外资银行的分行必须设在浦东；外资金融机构的所得税优惠政策n 取消过江费，及国家级园区的开发 浦东甲级办公用户主导产业为金融业、专业服务业、制造业、高新技术及通讯产业浦东甲级办公用户主导产业为金融业、专业服务业、制造业、46、高新技术及通讯产业 国内企业活跃于浦东甲级办公物业市场国内企业活跃于浦东甲级办公物业市场资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示外资企业租户比重及构成外资企业租户比重及构成内资企业租户比重及构成内资企业租户比重及构成xxxxxC0350未来浦东产业政策导向未来浦东产业政策导向资料来源：2005-2007年浦东新区发展现代服务业三年行动纲要“1+4+4”现代服务业发展格局现代服务业发展格局核心产业核心产业金融业金融业引进大企业集团引进大企业集团发展总部经济发展总部经济重点产业重点产业现代物流业、信息服务业、商业贸易和会展旅游业推动文化服务业、房地产业、专业中介服务业和教育卫生体育等47、社会服务业发展陆家嘴陆家嘴主要发展金融业以及与之配套的商业贸易、专业中介服务业和信息服务业等行业扶持政策扶持政策 对新引进银行、保险类金融机构总部或地区总部给予一次性补贴 对新引进的跨国公司地区总部实现的增加值、营业收入、利润总额、个人所得形成浦东财力部分，给予大幅度补贴 对外高桥保税区和浦东空港等物流园区内新引进的分拨、配送、采购类物流企业，其实现的增加值、利润总额形成浦东地方财力部分，给予大幅度的补贴 扶持对象可以根据统统情况、不同行业，享受增加值、营业收入、利润总额财政补贴；贷款利息补贴；购房房价补贴；租赁办公用房补贴以及高管人员收入、子女就学等各方面财政补贴预期预期2007年以后产业年48、以后产业政策仍将得以持续政策仍将得以持续xxxxxC0351浦东产业政策之于甲级办公需求可能的变化趋势浦东产业政策之于甲级办公需求可能的变化趋势需求持续性需求持续性/成长性成长性政府支持强度政府支持强度运输业运输业金融业金融业制造业制造业专业服务业专业服务业商业贸易商业贸易高新技术高新技术及通讯及通讯 政府强化核心产业 路径依赖形成未来需求主流 区域提升产业 快速成长，未来重要需求 取决于高质量租户引入 非区域重点产业 无成长性 未来需求弱化 重点发展产业 一般成长性 未来可能需求之一 信息服务业为重点发展产业 郊区化倾向及园区竞争 不稳定需求，取决于高新技术生产性和服务性企业xxxxxC0349、52甲级办公楼市场指标分析甲级办公楼市场指标分析xxxxxC0353市场指标分析市场指标分析市场周期的一般性描述市场周期的一般性描述 租金水平是房产周期中一个重要而敏感的相关指标，我们将采用该项指标来描述上海办公物业市场的波动状况，同时，我们将关注空置率、售价和期初收益率在不同的市场阶段的变动。根据该项指标的历史变动情况，可以把上海办公物业市场分为两个阶段：n 市场形成(1990年前)n 经历第一个周期(1990年至2000上半年)供应紧缺所致的市场繁荣(1990年至1994年)供大于求所致的市场衰退(1995年至2000年)n 进入第二个周期(2000年至今)199019942000当前位置50、第一个周期2005第二个周期xxxxxC0354市场指标分析市场指标分析租金变动租金变动资料来源：仲量联行战略顾问部注：平均租金基于净面积计算 市场扩张期，供应紧缺，租金大幅上扬。峰值较为1989年底之2.7倍，达到1,099美元市场衰退期，巨大供应吞噬需求，浦西中心区谷底租金为211美元，较最高峰下跌81%浦东市场同样由于大量供应，租金自1995年起单边下降，谷底租金为187美元，较1995年下跌68%市场复苏，强劲需求推动租金回升。浦西中心区目前租金为301美元，较谷底上升43%浦东市场现时租金为321美元，较谷底上升72%。同时由于供应持续短缺，其租金于2002年超越浦西中心区。xxxx51、xC0355市场指标分析市场指标分析空置率变动空置率变动资料来源：仲量联行战略顾问部市场扩张期中，外资企业需求大幅上升平均空置率快速下降至1994年底的0.4%。市场衰退期中，浦西受供应冲击明显，空置率最高达45%。浦东市场初始阶段空置接近90%，是历史范围内恶意供应的样本案例。之后政府强制性政策减弱冲击影响，空置逐步下降。高科技企业和国内公司扩大需求来源，同时偏紧的供应推动空置率快速下降。xxxxxC0356浦西中心区期初收益率变动市场指标分析市场指标分析期初收益率变动期初收益率变动资料来源：仲量联行战略顾问部浦东期初收益率变动 至2001年底，浦西中心区的期初收益率从其峰值下降了近70%，52、仅为 5.2%-7.0%。原因在于市场存在着不稳定因素，期初收益率的下降是投资者热情减少的合理反映。同期浦东地区的期初收益率也从1996年的峰值14.6%-16.6%下降到了4.6%-8.0%在市场复苏期，供应偏紧加上租金持续上升鼓舞了投资者积极性。市场收益率略有上升，浦西中心区当前收益率为5.7%-9.6%。浦东市场收益率则达到6.9%-10.1%。xxxxxC0357可比及竞争性项目分析可比及竞争性项目分析xxxxxC0358可比及竞争性项目可比及竞争性项目非核心非核心区项目区项目非核心非核心区项目区项目非核心非核心区项目区项目市场市场标杆标杆节能节能大厦大厦xxxxxC0359浦项商务广53、场浦项商务广场资料来源：仲量联行战略顾问部物业简介物业简介 韩国浦项集团开发 1999年落成 共34层，办公面积为60,170平方米 标准层面积1,900-2,200平方米，得房率61%层高2.7米 803个车位（其中500个车位为政府额外要求）12部客梯，1部货梯 Carrier VAV中央空调市场表现市场表现 租金报价：0.85美元/平方米/天（建筑面积）最新成交价：0.7美元/平方米/天（建筑面积）空置率：10%-12%物业管理费：3.50美元/平方米/月 为浦东非陆家嘴中心区表现最佳之甲级办公物业项目评价项目评价 准确的市场前期定位与良好的楼层设计 良好的租户组合及需求来源地集群策略 54、充足的车位弥补其交通不便 得房率低于市场平均水平为其不足之一 项目交通可及性较差 与本项目位于同一区域，形成竞争租户组合租户组合 金融业与制造业为主导，占用66%的面积 主要租户包括国泰基金、长信基金及普莱克斯xxxxxC0360世纪商贸大厦世纪商贸大厦资料来源：仲量联行战略顾问部物业简介物业简介 香港和记黄埔开发 2004年落成 共40层，办公面积为87,269平方米 标准层面积2,250平方米，得房率70%层高3米 301个车位，其中地下车位263个 16部客梯，2部货梯 Carrier VAV中央空调市场表现市场表现 租金报价：1.5美元/平方米/天（建筑面积）平均成交价：1.1美元/平55、方米/天（建筑面积）空置率：3%物业管理费：3.80美元/平方米/月 为浦西非办公聚集区表现上佳之甲级办公物业项目评价项目评价 准确的市场进入切点（浦西市场供应偏紧）良好的楼层设计（管道埋于楼地面，净高3米）及较高的得房率 良好的开发商背景 大型租户快速吸纳使后期价格提升失去后续基础 项目交通可及性较差租户组合租户组合 专业服务业、制造业及贸易与其他为主导，占82%主要租户包括安永华明、伊莱克斯及育碧软件xxxxxC0361信息大厦信息大厦资料来源：仲量联行战略顾问部物业简介物业简介 上海电信公司 2001年落成 共41层，办公面积为62,907平方米 标准层面积2,200平方米，得房率65%56、层高2.7米 230个车位，其中地下车位222个 10部客梯，2部货梯 Carrier 中央空调市场表现市场表现 租金报价：0.80-085美元/平方米/天（建筑面积）平均成交价：0.7美元/平方米/天（建筑面积）空置率：10%物业管理费：4.50美元/平方米/月项目评价项目评价 准确的市场进入切点（浦东市场供应短缺且进入上升周期）良好的楼层设计 优质的物业管理（仲量联行管理），上海两栋节能大厦之一，2003年节电15%过于依赖单一大型租户，可能导致大面积空置 开发商及关联公司占用过多面积 交通可及性较差租户组合租户组合 高新技术及通讯产业与制造业为主导，占76%主要租户包括福特汽车、中国证券57、结算有限公司及鑫诺软件xxxxxC0362外滩中心外滩中心资料来源：仲量联行战略顾问部物业简介物业简介 印尼金光集团开发 2002年落成 共50层，办公面积为83,000平方米 标准层面积2,200平方米，得房率74%层高2.68米 563个车位，其中地下车位499个 22部客梯，2部货梯 Trane VAV中央空调市场表现市场表现 租金报价：1.2美元/平方米/天（建筑米面积）平均成交价：0.9-1.0美元/平方米/天（建筑面积）空置率：5%物业管理费：3.80美元/平方米/月 为黄浦区非核心商务区表现最佳之甲级办公物业项目评价项目评价 良好的楼层设计及高实用率 协同效应（威斯汀酒店与服务式58、公寓）高效的市场推广 项目交通组织及可及性较差 周边环境欠缺租户组合租户组合 专业服务业、高新技术及通讯与制造业为主导，占用75%的面积 主要租户包括德勤、惠普及诺基亚xxxxxC0363汇丰银行大厦汇丰银行大厦资料来源：仲量联行战略顾问部物业简介物业简介 日本森株式会社 1998年落成 共46层，办公面积为89,413平方米 标准层面积2,143平方米，得房率70%层高2.7米 420个车位，均为地下车位 10部客梯，2部货梯 Carrier中央空调市场表现市场表现 租金报价：1.7-1.9美元/平方米/天（净面积）平均成交价：1.5-1.7美元/平方米/天（净面积）空置率：2%物业管理费：59、人民币45元/平方米/月 为浦东顶级甲级办公物业之一项目评价项目评价 良好的楼层设计及较高实用率 极佳的硬件设施 租户族群聚集效应（日本企业为主导）项目交通可及性一般租户组合租户组合 金融业、制造业及专业服务业为主导，占77%的面积 主要租户包括汇丰银行、摩根大通银行及科尔尼xxxxxC0364可比竞争项目结论可比竞争项目结论对甲级办公物业而言，区位及商务氛围为其成功关键因素之一。但位于非核心商务区的甲级办公在遵循如下原则的前提下，仍然可以取得良好的市场表现。成功关键因素成功关键因素良好的楼层设计提高使用率租户组合的有效性优质的物业管理其他影响因素其他影响因素高效的市场推广物业协同效应xxxx60、xC0365甲级办公楼市场未来需求与租金预测甲级办公楼市场未来需求与租金预测xxxxxC0366物业市场预测的一般性方法物业市场预测的一般性方法甄别相关宏观经济变量甄别相关物业市场变量方程拟合方程拟合多元线性回归方程多元线性回归方程预测预测拟合优度检验检验回归模型对样本数据的拟合程度。R2决定系数以检验拟合优度注：适用于办公及酒店xxxxxC0367浦东甲级办公楼市场未来需求预测浦东甲级办公楼市场未来需求预测模型方法模型方法甲级办公市场需求基本关系式甲级办公市场需求基本关系式 当期需求=当期净吸纳量 当期净吸纳量=当期累计吸纳量前期累计吸纳量甲级办公市场需求预测步骤甲级办公市场需求预测步骤I.61、回归模型拟合当期累计吸纳量II.预测未来当期累计吸纳量III.计算未来当期净吸纳量IV.确定未来年度市场需求吸纳量之决定因素吸纳量之决定因素 市场驱动力源自于第三产业发展。微观需求显示近70%办公面积为第三产业企业占用 吸纳总量受制于前期供应存量xxxxxC0368浦东甲级办公楼市场未来需求预测浦东甲级办公楼市场未来需求预测模型的建立模型的建立模型数据来源：仲量联行战略顾问部，上海市统计局回归模型：浦东当期累计吸纳量回归模型：浦东当期累计吸纳量=-24.224+0.136*浦东当期第三产业增加值浦东当期第三产业增加值+0.336*浦东前期供应存量浦东前期供应存量模型拟合优度检验：模型拟合优度检62、验：R2=0.985xxxxxC0369浦东甲级办公楼市场未来需求测算浦东甲级办公楼市场未来需求测算年份年份预计浦东预计浦东第三产业年增加值第三产业年增加值（人民币亿元）（人民币亿元）预计前期预计前期供应存量供应存量（万平方米）（万平方米）预计当期预计当期累计吸纳量累计吸纳量（万平方米）（万平方米）2005924.36 148.9001 151.5198 20061016.80 164.7348 169.4116 20071118.48 176.5548 187.2116 20081230.33 184.0548 204.9429 20091353.36 216.6755 232.6359 263、0101488.70 236.7554 257.7885 20111637.57 264.6632 287.4117 模型数据来源：仲量联行战略顾问部，上海市统计局预计年度需求量预计年度需求量（万平方米）（万平方米）17.2119 17.8918 17.8000 17.7313 27.6930 25.1526 25.1526 29.6233 29.6233 2009-2011年，市场需求放大，将有利于本项目的市场吸纳和推广xxxxxC0370浦东甲级办公楼市场未来需求预测浦东甲级办公楼市场未来需求预测图示图示模型数据来源：仲量联行战略顾问部，上海市统计局供应有限，吸纳平稳需求大幅上升，本项目本64、项目机遇机遇xxxxxC0371浦东甲级办公楼市场未来租金预测浦东甲级办公楼市场未来租金预测模型的建立模型的建立根据浦东甲级办公楼市场的实际情况，认为当期甲级办公楼的平均租金是当期经济增长率和当认为当期甲级办公楼的平均租金是当期经济增长率和当期空置面积的函数。期空置面积的函数。通过能够获得关于浦东甲级办公楼市场的时间序列数据，建立了一个具有良好拟合优度的回归方程。浦东当期租金浦东当期租金=118.964-2.193*浦东当期空置面积浦东当期空置面积+1464.024*浦东当期浦东当期GDP实际增长率实际增长率模型变量说明模型变量说明当期租金：为每平方米年租金（净面积）当期空置面积：即供需缺口，65、为总供应与总需求之差，以万平方米表示模型拟合优度检验模型拟合优度检验R2=0.852，说明方程可以解释当期租金85%的变动。模型数据来源：仲量联行战略顾问部，上海市统计局xxxxxC0372浦东甲级办公楼市场未来租金预测浦东甲级办公楼市场未来租金预测拟合结果图示拟合结果图示模型数据来源：仲量联行战略顾问部，上海市统计局xxxxxC0373浦东甲级办公楼市场未来租金测算浦东甲级办公楼市场未来租金测算年份预计当期空置面积（万平方米）预计当期实际GDP增长率200513.2150 16.6%20067.1432 16.6%2007-3.156816.6%200811.7326 16.6%20094.66、1196 16.6%20106.8747 16.6%2011-8.651116.6%注：在财务分析中，所有租金已转化为建筑面积租金模型数据来源：仲量联行战略顾问部，上海市统计局2011年，市场租金有一上涨趋势，有利于本项目提高租金要价，并由此获得较高收益预计市场平均租金（美元/平方米/年）333.01 346.91 369.50 336.85 353.54 347.50 347.50 381.55 381.55 xxxxxC0374浦东甲级办公楼市场未来租金预测浦东甲级办公楼市场未来租金预测图示图示模型数据来源：仲量联行战略顾问部，上海市统计局xxxxxC0375本项目最优规模测度本项目最优规67、模测度xxxxxC0376项目最优规模测度之方法论项目最优规模测度之方法论多属性决策多属性决策（Multi-attribute Decision Making,MADM）定量分析定量分析各项目竞争力评分定性分析定性分析市场同质项目研究预计市场承受力预计市场承受力项目最优项目最优发展规模发展规模在多个量化或质化的评估准则下，对一组有限且可数的项目/方案进行评估，以决定项目的优劣或执行的先后顺序。确定项目评估准则 确定竞争性项目 决策矩阵，由各项目与评估准则组合的矩阵 确定权重，即各准则的重要程度，所有权重之和为1注：适用于办公、零售、酒店和公寓式酒店xxxxxC0377最优规模测定最优规模测定指68、标、权重与竞争性项目指标、权重与竞争性项目指标指标区位及商务氛围建筑规格物业管理可及性市场推广协同效应商务配套开发商背景权重权重20%20%20%10%10%10%5%5%根据市场研究及市场成功案例，确定决定甲级办公楼竞争力的关键指标及其权重考虑交地期限及本项目建设周期，预计本项目将于2010及2011年分两期进入市场供应期内竞争性项目供应期内竞争性项目2010年新鸿基项目、船厂项目、X3-1项目2011年陆家嘴开发大厦、21世纪项目、X3-3项目xxxxxC0378项目竞争力分析项目竞争力分析20102010年年指标指标新鸿基项目新鸿基项目船厂项目船厂项目X3-1X3-1项目项目本项目本项目69、指标权重指标权重区位及商务氛围1089620%建筑规格976820%物业管理1086920%可及性977910%市场推广1097910%协同效应101061010%商务配套97785%开发商背景108665%竞争力评分竞争力评分9.657.956.858.108.10N.A.xxxxxC0379市场份额及规模测定市场份额及规模测定20102010年年竞争力评分竞争力评分新鸿基项目9.65船厂项目7.95X3-1项目6.85本项目本项目8.108.10项目市场份额项目市场份额新鸿基项目29.65%船厂项目24.42%X3-1项目21.04%本项目本项目24.88%24.88%估计2010年浦东甲70、级办公楼需求量为251,526平方米本项目预期需求吸纳量62,592平方米平方米考虑本项目空置率：10%本项目本项目I期预计规模：期预计规模：70,000平方米平方米xxxxxC0380项目竞争力分析项目竞争力分析20112011年年指标指标2121世纪项目世纪项目X3-3X3-3项目项目开发大厦开发大厦本项目本项目指标权重指标权重区位及商务氛围999620%建筑规格865820%物业管理866920%可及性676910%市场推广777910%协同效应5661010%商务配套77785%开发商背景56565%竞争力评分竞争力评分7.406.856.508.108.10N.A.xxxxxC03871、1市场份额及规模测定市场份额及规模测定20112011年年竞争力评分竞争力评分21世纪项目7.40X3-3项目6.85陆家嘴开发大厦6.50本项目本项目8.108.10项目市场份额项目市场份额21世纪项目25.65%X3-3项目23.74%陆家嘴开发大厦22.53%本项目本项目28.08%28.08%估计2011年浦东甲级办公楼需求量为319,753平方米本项目预期需求吸纳量89,775平方米平方米考虑本项目空置率：10%本项目本项目II期预计规模期预计规模100,000平方米平方米计算需求量时考虑I其供应量 该规模是初步的，有待财务检验 根据市场经验，单体面积不应超过90,000平方米xxx72、xxC0382项目开发建议项目开发建议xxxxxC0383办公物业部分办公物业部分 开发时序与规模开发时序与规模单位：平方米单位：平方米竣工时间竣工时间2010201020112011累计累计甲级办公楼I期70,000甲级办公楼II期100,000170,000我们建议分期开发两栋甲级办公楼，以便：将两栋办公楼之间的市场推广竞争降到最小确保完成的写字楼能够产生良好的经济效益在2010年底之前完成尽可能多的建筑外装修。（我们认为内装修工作可能会持续到2011年）为开发商提供调整施工时间表所需的最大灵活性，以便协调成本与收入，使总体开发收益达到最大化，减少对融资的依赖。注：基于前述最优规模是初步的73、，甲级办公楼的规模将在财务分析后予以最终调整。xxxxxC0384甲级办公物业目标客户甲级办公物业目标客户最重要需求来源最重要需求来源根据前述对于办公楼租户微观需求的分析，我们甄别了目前浦东甲级办公物业市场主要的需求来源和未来发展趋势，在此，我们将对未来拟议中项目的客户类型进行再评估。行业行业国别国别状态状态评价评价金融业金融业国内及外资金融机构 本项目最重要的需求来源 重点关注 目前特别是国内金融企业及与其有关的投资企业，通常租用较大办公面积，有利于消化办公面积；随着WTO的金融业准入，外资和合资金融机构的地域性和行业性准入限制将被取消；因此拟议中项目的可能的分类客户包括：商业银行、保险公司74、投资银行/证券公司、证券基金管理公司、产业投资基金、信托投资公司及担保公司等。制造业制造业（包括高新技（包括高新技术制造业）术制造业）外资 本项目最重要的需求来源 重点关注 尽管浦东的致力第三产业的发展，但是外资投资的重点仍相当集中是制造业。这些跨国的生产性机构在可以预见的未来仍然会随着产业的重构而产生足够的生命力。更重要的是，该类型的一些大型跨国机构大规模占有办公物业（特别是地区总部，其为政府所鼓励引入特别是地区总部，其为政府所鼓励引入），将使他们有可能成为拟议中项目的重要的固定客户。xxxxxC0385甲级办公物业目标客户甲级办公物业目标客户其它需求来源其它需求来源行业行业国别国别状态状75、态评价评价专业服务业专业服务业外资及内资企业 本项目主要的需求来源 关注 浦东及陆家嘴金融贸易区鼓励发展的行业。特别是随着经济发展的需要，会计事务所、律师事务所、评估机构、专业咨询机构及中介企业将会大量出现。这些客户也是目前在本地区甲级写字楼项目的需求具有良好的成长性。本项目应关注高质量特别是外资专业服务业企业高新技术及高新技术及通讯产业通讯产业外资及内资企业本项目可能需求来源 区域重点发展产业。行业高风险且需求稳定性较差，且目前郊区化倾向明显，典型的例子为华为技术商业贸易商业贸易外资企业本项目可能需求来源 区域重点发展产业。一般需求面积比较小，难以成为大型用户。xxxxxC0386开发建议开76、发建议入口与入口与可及性可及性基于可视性、物业价值和协同效应，建议I期办公物业沿东方路布置，II期办公物业则沿世纪大道布置。办公物业虽然对位置的敏感度较低，但必须对交通线路的设计作出合理安排。I期与II期办公物业的人行入口建议分别布置于东方路与世纪大道，车行通道则充分考虑东方路/潍坊路及世纪大道/潍坊路的脸通行。楼面规格楼面规格传统的方型平面布局对于用户的使用而言是最有效的（较高的面积使用率）。我们相信单层楼面建筑面积为2,000平方米左右，相对较大的楼面面积会带来如下的两个方面的好处：n办公部分的实用率将会提高；n该项目将能吸引主要需求在1,000至5,000平方米并且希望尽可能减少他们所占77、的楼层数的国际客户。xxxxxC0387开发建议开发建议层高、进深与层高、进深与楼地面楼地面楼层净高高度在2.7-2.8米左右是合适的层高，并将使项目的推广活动受惠，由此不致于产生空间压抑感。建议大梁、风管和楼板总高度小于1.5米，则楼层总高度为4.2米。考虑楼层净高及采光要求，单侧进深12-14米是合适的。该项目有必要采用架空地板。当然项目应该提供较为先进的预埋线槽系统。空调与空调与电梯供应电梯供应设计成低等候时间的一流电梯供应是该发展项目中写字楼部分成功的十分重要的因素。根据本项目办公物业的体量，为了降低用户等候时间，同时兼顾项目的使用率，建议安排18部客体和2部货梯采用如变风量系统等的先78、进的空调系统也是成功的要点。停车位停车位参考市场同质项目和上海市停车位设计的一般要求，同时考虑轨道交通的便利程度，办公楼的车位比例取为每200平方米建筑面积配备1个机动车位。本项目办公楼部分应总计提供8501个车位，以满足两栋办公楼需求。按每车位需30-35平方米计，办公楼停车面积为25,500-29,750平方米。建议以地下车位为主，并预留少部分地面车位。注：1、基于前述最优规模是初步的，因此，此部分的总车位数亦是初步的，将在财务分析后予以最终调整。xxxxxC0388开发建议开发建议其他其他设计因素设计因素尽可能地提供无柱空间灯光单元布置应该被设计为允许不同面积办公室单元最大限度的自由分割79、大厦应透过部分的玻璃幕墙尽可能的自然采光管理系统管理系统大厦管理系统包括保安系统、防火系统、车库管理系统、大楼清洁系统、机电服务系统，如上的系统应该在项目的前期得到认真的考虑以确保能够提供高效费比的服务其他配套其他配套服务设施服务设施由于本项目的商业和酒店的会议部分可给予办公楼部分一定的配套支持，因此仅须考虑小规模的商务配套设施，如n银行；n航空公司；n员工餐厅；n健身设施n同时，可考虑整层的即时办公，如Office General。xxxxxC0389开发建议开发建议节能大厦节能大厦节能大厦旨在通过低成本地改善建筑低成本地改善建筑物运作性能物运作性能，以提高大厦的能源使用效率，由美国能源局最80、终认定。承租人与大厦业主均能够提高能源使用效率，从而降低成本案例案例 上海信息大厦，2003年电耗节省15%力宝广场，2003年电耗节省6%建议本项目实施节能大厦项目，改善办公楼运作性能，提高项目市场竞争能力建议本项目实施节能大厦项目，改善办公楼运作性能，提高项目市场竞争能力xxxxxC0390开发建议开发建议节能大厦建议节能大厦建议在设计中，应避免冷却塔的气流短路电子控制的气流调节器在车库中设置附带一氧化碳探测器启动地下车库的排风极系统在能代表整个办公大楼空调需求的区域，安装二氧化碳探测器检验东条系统是否过度风机盘管的温度探测器应设置在由此风机盘服务的区域每层楼的空调供水应设置电子阀以控制冷81、冻水实用椭圆形或圆型风管以减少摩擦而造成风机额外工作安装防晒装置以防止阳光直接照射办公区域电梯车厢的通风系统能在2分钟无工作时自动关闭xxxxxC0391IV.上海零售市场研究上海零售市场研究xxxxxC0392上海零售市场概述上海零售市场概述xxxxxC0393 注：浦西市中心主要指黄浦、静安、卢湾、徐汇、长宁的虹桥地区零售市场起步新增供应量大宏观经济与市场供应双重影响，空置率达到最高市中心土地稀缺新增供应有限零售供应量零售供应量(浦西市中心及陆家嘴区域浦西市中心及陆家嘴区域)资料来源：仲量联行研究部xxxxxC0394租金租金 vs.vs.空置率空置率(浦西市中心及陆家嘴区域浦西市中心及陆82、家嘴区域)注：1、租金以市中心购物中心首层平均租金计算。2、浦西市中心主要指黄浦、静安、卢湾、徐汇、长宁的虹桥地区租金呈上升趋势长期市场空置率将保持在10%以下资料来源：仲量联行研究部xxxxxC0395上海主要商业零售中心消费层次比较上海主要商业零售中心消费层次比较高档购物区高档购物区中档购物区中档购物区低档购物区低档购物区南京西路南京西路淮海路淮海路四川北路四川北路徐家汇徐家汇南京东路南京东路浦浦 东东不夜城不夜城虹虹 桥桥豫豫 园园xxxxxC0396上海主要商圈上海主要商圈 淮海路淮海路徐家汇徐家汇南京路南京路浦东（陆家嘴浦东（陆家嘴)正大广场正大广场八佰伴八佰伴中融国际商城中融国际商83、城时代广场时代广场虹桥虹桥上海城上海城港汇广场港汇广场大时代广场大时代广场久百广场久百广场恒隆、中信泰富恒隆、中信泰富 梅龙镇梅龙镇世茂国际广场世茂国际广场莱福士广场莱福士广场xxxxxC0397浦西零售市场分析浦西零售市场分析xxxxxC0398南京西路商圈南京西路商圈南京西路现有主要零售项目南京西路现有主要零售项目主要目标消费者：主要目标消费者：上海市及周边城市高端消费者。商圈特征：商圈特征：-以大中型的综合性购物中心为主，结合沿街商铺。-购物中心整体档次较高，租金水平也稳步上升。-虽然街铺最高租金叫价达6美元/平方米/天，但档次较低，仍需调整。项目名称项目名称建筑面积建筑面积（平方米）（84、平方米）1 1楼楼/整体租金均价整体租金均价（$/$/平方米平方米/天）天）空置率空置率（%）主要租户例举（定位）主要租户例举（定位）恒隆广场 （恒隆地产）53,000（1/F-5/F）3.3/2.13LV,CHANEL,Dior,Fendi,PRADA,ESCADA中信泰富广场（中信/太古）35,000（B1-5/F）3.4/2.23Max Mara,Max Co.,Aquascutum,Givenchy,Bally,Kenzo,ARMANI COLLEZIONI、金钱豹 梅龙镇广场 （和记黄埔）52,000（B1-10/F）3.8/1.31伊士丹百货(14,500s qm)、百佳超级市场、85、屈臣氏、UA电影城、大食代、Burberry、Ermenegildo Zegna、Versace久百城市广场（九百集团）92,000（B1-9/F）3.2/1.66SOGO百货(60,000 sq m)、Burberry、Tiffany,Charriol,Jean Paul Gaultier小计小计232,000232,000 xxxxxC0399淮海路商圈淮海路商圈淮海路现有主要零售项目淮海路现有主要零售项目主要目标消费者：主要目标消费者：消费能力中等及偏高的中产阶级，如公司白领。商圈特征：商圈特征：-传统的商业步行街。-以百货公司结合沿街商铺为主要形式，综合性购物中心较少。-成都路高架以西86、人气较旺，高架以东商业氛围仍需培养。-办公楼裙房租户以餐饮为主。-区政府着手商业改造，包括：街铺租户的调整、已有项目重新定位，已初见成效。项目名称项目名称建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）1 1楼楼/整体租金均价整体租金均价（$/$/平方米平方米/天）天）空置率空置率（%）主要租户例举（定位）主要租户例举（定位）大上海时代广场（九龙仓）53,000 （B16/F）2.8/1.410Lane Crawford、BALLY、Gucci、万裕国际影城 小计小计53,00053,000 xxxxxC03100南京东路商圈南京东路商圈南京东路现有主要零售项目南京东路现有主要零售项目主要目标消费者：主要87、目标消费者：游客及本地低消费能力居民；开始吸引年轻客群，但总体定位中档。商圈特征：商圈特征：-传统的商业步行街，以街铺为主，总体档次较低。-新项目的落成开始使步行街的形象与定位有所上升。-凭借交通枢纽的优势，成为人气最旺的商圈之一。-餐饮的经营状况相当不错。项目名称项目名称建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）1 1楼楼/整体租金均价整体租金均价（$/$/平方米平方米/天）天）空置率空置率（%）主要租户例举（定位）主要租户例举（定位）百联世茂国际广场一期(百联）23,000（1/F-7/F）3.5/1.80CERRUTI1881、GIVENCHY、PAL ZILERI、SPORTS 100、AZ88、ONA、ONLY莱福士广场（凯德置地）39,000（B1-7/F）3.5/1.95NOVO Concept、GUESS、KOOKAI、舒适堡、IMAX、大食代小计小计62,00062,000 xxxxxC03101徐家汇商圈徐家汇商圈项目名称项目名称建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）1 1楼楼/整体租金均价整体租金均价（$/$/平方米平方米/天）天）空置率空置率（%）主要租户例举（定位）主要租户例举（定位）港汇广场 （恒隆地产）130,0004.0/1.715名店运动城、联华超市、富安百货（16,700sqm)即将撤出）、永华电影院、金数码城、新华书店,Ports,SISLEY小计小计13089、,000130,000徐家汇现有主要零售项目徐家汇现有主要零售项目主要目标消费者：主要目标消费者：年轻、时尚的年轻一族，消费能力中等。商圈特征：商圈特征：-新兴的商圈。-以购物中心与百货公司（太平洋、汇金、六百、东方商厦）为主，鲜有沿街商铺。-各项目间错位经营成为其成功的一大因素。-凭借交通枢纽的优势，成为人气最旺的商圈之一。xxxxxC03102长宁（虹桥）商圈长宁（虹桥）商圈长宁（虹桥）现有主要零售项目长宁（虹桥）现有主要零售项目主要目标消费者：主要目标消费者：区内居民（外籍人士）。商圈特征：商圈特征：-交通特别是轨道交通便捷性不高，主要服务于虹桥地区的本地居民。-目前主要以购物中心、百货90、（虹桥友谊商城，定位中档偏高）与社区商业（古北家乐福与餐饮）为主。-购物中心经营状况一般，社区商业与百货人气旺，经营业绩好。项目名称项目名称建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）1 1楼楼/整体租金均价整体租金均价（$/$/平方米平方米/天）天）空置率空置率（%）主要租户例举（定位）主要租户例举（定位）上海城 （信德集团）80,000 （1/F-7/F）2.0/0.75百盛百货（30,000sqm)、城市影城、彩蝶轩、上海城KTV、La Chapelle小计小计80,00080,000 xxxxxC03103案例分析案例分析各楼层业态各楼层业态港汇广场港汇广场梅龙镇广场梅龙镇广场地下一层运动城、91、饰品、超市、快餐、配套服务如药庄、摄影等（零售商店$2.5/平方米/天，主力店$0.3/平方米/天）超市、快餐、食品店（零售商店$2.5/平方米/天）一楼男女服装、化妆品、首饰、钟表眼镜、餐厅、服务类如银行、摄像等（零售商店$4.0/平方米/天，主力店$0.3/平方米/天）百货、国际品牌服装、皮具、钟表（零售商店$3.8/平方米/天，主力店$0.35/平方米/天）二楼（百货）、服装、饰品、鞋类、工艺品（零售商店$3.0/平方米/天，主力店$0.3/平方米/天）百货、国际品牌服装、超市、珠宝（零售商店$3.0/平方米/天，主力店$0.35/平方米/天）三楼（百货）、服装（零售商店$2.2/平方米92、/天，主力店$0.3/平方米/天）百货、女装、鞋类、餐厅（零售商店$2.5/平方米/天，主力店$0.35/平方米/天）四楼（百货）、工艺品、家居、家电（零售商店$1.5/平方米/天，主力店$0.3/平方米/天）百货、男装、箱包、餐厅（零售商店$2.0/平方米/天，主力店$0.35/平方米/天）五楼餐厅、书店、以经营服装饰品和手工制品为主的“服饰街”。（零售商店$0.8/平方米/天）百货、休闲服饰、美容美发、餐厅（零售商店$1.6/平方米/天，主力店$0.35/平方米/天）六楼 数码城、餐厅、电影城（零售商店$0.5/平方米/天）百货、儿童服饰、玩具、美甲、摄影、餐厅（零售商店$1.2/平方米/93、天，主力店$0.35/平方米/天）七楼百货、家居、画廊、餐厅（零售商店$1.0/平方米/天，主力店$0.35/平方米/天）八楼美容、护肤、商务（零售商店$0.8/平方米/天）九楼商务（零售商店$0.6/平方米/天）十楼影城（零售商店$0.5/平方米/天）业态比例零售57%68%业态比例餐饮20%19%业态比例娱乐20%10%业态比例服务3%3%xxxxxC03104浦西现有零售市场总结浦西现有零售市场总结浦西各商圈主要零售项目规模浦西各商圈主要零售项目规模上海市最主要的购物与消费地点。相比百货公司与沿街商铺，综合性的购物中心规模仍然有限。目前，购物中心低层楼面的出租率很高，租金报价水平也相应提94、高；高层楼面的人气与经营业绩相对一般。大型购物中心内，百货、大型餐饮、电影院、健身中心等大面积租户或高档品牌旗舰店是吸引人流的主要手段。商圈名称商圈名称建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）南京西路232,000南京东路62,000淮海路53,000徐家汇130,000长宁（虹桥）80,000总计总计557,000557,000 xxxxxC03105浦西现有零售市场总结浦西现有零售市场总结 市场环境：各主要商圈发展进一步成熟，传统商圈焕发新的活力。市场环境：各主要商圈发展进一步成熟，传统商圈焕发新的活力。市场供应：市中心供应有限。市场供应：市中心供应有限。市场需求：市场需求：n居民消费能力增加95、，要求不断提高，但消费地点仍倾向于浦西。n已有零售商希望在浦西市场进一步拓展市场；新进市场之零售商则希望在成熟商圈树立形象。供需存在差距：供需存在差距：n空置率下降，市中心商铺供不应求。n租金水平不断提高。xxxxxC03106浦西未来主要零售项目（截至浦西未来主要零售项目（截至20092009年）年）现有商圈未来主要购物中心项目现有商圈未来主要购物中心项目地理位置地理位置建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）完工完工时间时间功能组合功能组合业态组合业态组合主力店主力店世茂国际广场二期（百联）南京东路、西藏中路30,0002005商业、酒店、百货、餐饮未定越洋广场（越洋集团）南京西路、常德路西侧96、58,0002006酒店式公寓、商业、办公楼百货、餐饮、健身俱乐部REEL百货嘉里中心二期（嘉里集团）南京西路、常德路东侧50,0002007商业、酒店、办公楼未定未定虹桥上海城三期（信德集团）遵义路、仙霞路30,000 （规划）2008商业未定未定协和城二期（协和集团）南京西路、延安西路 130,0002009商业、住宅、公寓式办公、酒店百货、超市、影院、书店未定小计：小计：298,000298,000 xxxxxC03107浦西未来主要零售项目（截至浦西未来主要零售项目（截至20092009年）年）新兴商圈未来主要购物中心项目新兴商圈未来主要购物中心项目地理位置地理位置建筑面积建筑面积（平97、方米）（平方米）完工完工时间时间功能组合功能组合业态组合业态组合主力店（暂定）主力店（暂定）龙之梦购物中心（长峰集团）中山公园200,0002005购物中心、办公楼、酒店卖场、百货、书店、影院龙兴百货、龙旺美食、龙强书城、龙盛超市、龙之梦百货 百联又一城 购物中心（百联）五角场126,0002006购物中心百货、影院真冰溜冰场未定 上海万达商业广场（万达集团）五角场334,0002007购物中心卖场、百货、影城、书城、家具广场、数码广场沃尔玛、百盛、吉盛伟邦、灿坤数码小计：小计：660,000660,000市中心供应有限，主要集中在南京路，且定位中高档。市中心供应有限，主要集中在南京路，且定位98、中高档。五角场、中山公园城市副中心相继起步，潜力巨大。五角场、中山公园城市副中心相继起步，潜力巨大。n 政府宏观规划。n 传统市中心区域供应有限。n 经济及基础设施的发展带动零售商业的需求。xxxxxC03108浦西市场总结浦西市场总结 市场供应市场供应n未来市中心零售项目供应有限，且主要集中在南京西路，定位于中高档n得益于轨道交通的带动，五角场、中山公园等城市副中心相继崛起，出现大规模购物中心 市中心项目空置率市中心项目空置率n从1999年开始呈现下降趋势n目前稳定在 6-7%n长期来看将稳定在10%以下 租金水平租金水平n从2000年开始呈现上升趋势n预计在 2006-2009间由于新供应99、量的增加将有所波动xxxxxC03109浦东零售市场分析浦东零售市场分析xxxxxC03110浦东现有零售项目浦东现有零售项目浦东现有主要零售供应浦东现有主要零售供应主要目标消费者：主要目标消费者：浦东居民及上班人士。商圈特征：商圈特征：-主要集中在陆家嘴及东方路区域。-八佰伴的经营状况相当好，其他项目空置率普遍较高，经营状况不佳。-国际高档品牌很少。-街铺商业档次很低，且规模有限。项目名称项目名称建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）1 1楼楼/整体租金均价整体租金均价（$/$/平方米平方米/天）天）空置率空置率（%）主要租户例举（定位）主要租户例举（定位）正大广场 （正大集团）249,000100、 （B2-10/F）1.52.0/0.834正大百货（30,000sqm)、美星正大影城、易初莲花（26,000sqm）、爱晚庭、多功能厅华润时代广场（华润集团）51,000 （1/F-10/F）2.53.0/1.027Dunhill、GIVENCHY、金宝贝中融国际商城（中融集团）35,000 （1/F-9/F）1.52.0(估计)/-60屈臣式、FOXTOWN第一八佰伴（百联）108,000 （B1-10/F）2830%营业额提成/1.80新世纪影城、美食广场小计小计443,000443,000 xxxxxC03111正大广场正大广场开业日期：开业日期：20022002年年初期定位：高档初101、期定位：高档现状：现状：n由开业初期的定位高档正逐步调整为中档失败原因：失败原因：n目标客户界定模糊（游客、居民与商务办公人士）n商场定位不明确（初期过高的市场定位与当时浦东零售市场发展状况不相符，过大的商场经营面积与高档品牌招商之间的矛盾）n缺乏成熟商业氛围n商场本身建筑设计不理想n与地铁二号线没有直接连通调整措施：调整措施：n调整正大百货的面积（35,000sq m），并使百货纵向发展；有可能，更换百货经营者。n调整市场定位，以中档价格的货品吸引中等消费水平的客群。n建筑设计调整，改善商场的可视性与通透性。n增强餐饮与娱乐的功能，如：引进海鲜城。xxxxxC03112中融国际商城中融国际商102、城开业日期：开业日期：20042004年年初期定位：中高档初期定位：中高档现状：现状：n外部交通仍有一定的不便之处。n单层面积较小。n初期定位与市场有差异，导致开业状况不理想。n虽然不断调整，但租户缺乏信心。调整措施：调整措施：n9楼引进餐饮经营者n其他空置楼层：待定xxxxxC03113华润时代广场华润时代广场开业日期：开业日期：19971997年年初期定位：中高档初期定位：中高档现状：现状：n单层面积较小。n市场定位与市场需求有一定差异。n虽然与八佰伴错位经营，但八佰伴抓住了最广泛的消费群体。调整措施：调整措施：nLife Style 消费，倡导休闲消费模式。n加强SPA美容、餐饮、娱乐等103、功能。xxxxxC03114第一八佰伴第一八佰伴开业日期：开业日期：19951995年年初期定位：中档初期定位：中档现状：现状：n浦东最具人气的综合性百货。n吸引了部分浦西的消费者光顾。n年营业额位列上海市百货公司前三甲。可借鉴之处：可借鉴之处：n定位符合市场需求。n单层面积适合大型商场。n一站式的消费方式延长消费者逗留时间。xxxxxC03115浦东现有零售项目浦东现有零售项目浦东现有主要社区型商业浦东现有主要社区型商业项目名称项目名称建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）文峰千家汇50,000大拇指广场（家乐福联洋店）110,000易初莲花正大店26,000易初莲花杨高南路店18,000(估104、计)易初莲花杨高中路店20,000(估计)易初莲花杨高北路店26,000川沙金汇广场（易初莲花川沙店）38,000易初莲花上南店20,000(估计)家乐福金桥店18,000乐购（锦绣路）10,000麦德龙（龙阳路店）15,000农工商（杨高南路）10,000世纪联华（济阳路店）12,000世纪联华（张杨路店）10,000好又多昌里店（云台路、齐河路）20,000小计小计377,000377,000 xxxxxC03116浦东未来主要零售项目（截至浦东未来主要零售项目（截至20102010年）年）未来浦东主要零售项目未来浦东主要零售项目地理位置地理位置商场建筑面积商场建筑面积（平方米）（平方米）105、预期预期开业时间开业时间功能定位功能定位业态组合业态组合预计预计定位定位陆家嘴金融贸易区X2地块（新鸿基集团）陆家嘴金融中心区75,000（估计）2008商场、酒店办公楼未定中高档平安金融大厦（平安保险）银城北路23,0002006办公楼、配套商业（估计）未定中档 中融恒瑞国际（中融集团）张杨路、崂山西路40,0002006商场、办公楼服饰、餐饮、娱乐中高档金辉广场（暂名）东方路、张杨路30,000 （估计）2006休闲、娱乐餐饮、娱乐中档浦东希望城（希望集团）张杨路、民生路100,0002007社区型 购物中心百货、卖场中低档沃尔玛临沂北路18,0002005卖场中低档北蔡国际购物广场御桥路106、沪南路48,000未定社区型购物中心百货、超市、家具家居中低档羽山路华联社区商业购物中心（百联）羽山路、苗圃路35,000（估计）未定社区型购物中心未定中低档小计：小计：369,000369,000 xxxxxC03117123491.正大广场正大广场2.第一八佰伴第一八佰伴3.华润时代广场华润时代广场4.中融国际商城中融国际商城5.文峰千家惠文峰千家惠6.大拇指广场大拇指广场7.易初莲花杨高南路店易初莲花杨高南路店8.易初莲花杨高中路店易初莲花杨高中路店9.易初莲花杨高北路店易初莲花杨高北路店10.易初莲花川沙店易初莲花川沙店11.易初莲花上南店易初莲花上南店12.家乐福金桥店家乐福金桥店107、13.乐购锦绣店乐购锦绣店14.麦德龙龙阳店麦德龙龙阳店15.农工商杨高南路店农工商杨高南路店16.世纪联华济阳店世纪联华济阳店17.好又多昌里店好又多昌里店111716151314121087652122202518231918.陆家嘴金融贸易区陆家嘴金融贸易区X2地块地块 19.平安金融大厦平安金融大厦20.中融恒瑞国际中融恒瑞国际21.96休闲广场休闲广场22.浦东希望城浦东希望城23.羽山路华联社区商业购物中心羽山路华联社区商业购物中心24.沃尔玛沃尔玛25.北蔡国际购物广场北蔡国际购物广场24xxxxxC03118浦东零售市场总结浦东零售市场总结 目前正大广场及八佰伴所在区域是浦东最108、主要的购物地点。由于国际品牌对浦东零售市场的信心不足，大多数定位为中高档的商场经营状况不甚理想，主要表现为空置率高、租金水平偏低。以大卖场为主力租户的社区型商业蓬勃发展，受欢迎程度较高。未来主要供应项目中，社区型的商业仍占一半比例。预计未来浦东新区的商业将呈更多元化发展。n陆家嘴金融区和新上海商业城内各大商场错位经营，并加强餐饮、娱乐等休闲功能。n社区商业逐步从单一的大卖场发展为社区型购物中心。xxxxxC03119零售市场需求分析零售市场需求分析消费者调查消费者调查xxxxxC03120消费者调查背景资料消费者调查背景资料调研目的：通过调研了解浦东居民及游客的购物习惯特点及对项目概念的态度测109、试结果。调研时间：2005年3月17日3月21日有效样本数量:500份调查地点及样本分布：调查地点调查地点本地人士（人）本地人士（人）占比（占比（%）游客（人）游客（人）占比（占比（%）陆家嘴9020.5711.7东方路7416.82338.3八佰伴8820.01016.7昌里路9321.11321.7金桥9521.6711.7总计总计4404401001006060100100 xxxxxC03121浦东游客调查分析浦东游客调查分析游客中男女比例相当，主要集中在21-40岁年龄段。游客来沪目的以是旅游为主，其次是商务和探亲。游客在沪逗留时间以短期为主，基本在一周以内。xxxxxC03122本110、地居民和办公人士中女性比例略高，年龄结构中20-50岁的消费者占68%，其中又以21-30岁消费者比例稍高。被访者大多为工薪一族和公司白领，尤其是工薪一族占近40%。家庭月收入在3,000-8,000元的比例为48%，其中三分之二集中在3,000-5,000元内。浦东居民调查分析浦东居民调查分析 IxxxxxC03123浦东居民调查分析浦东居民调查分析 II 家庭型消费是浦东主要的消费模式。绝大部分被访者的工作与居住区域都集中在浦东。经常去购物消费的地点仍为浦东八佰伴，其次是淮海路。78%80%46%38%xxxxxC03124消费习惯分析消费习惯分析43%56%33%47%26%外出购物最常111、使用的交通工具是公交车，其次是轨道交通。传统的商业街以及百货是消费者最乐于去逛街/购物的地点。中餐厅是消费者最喜欢的餐馆类型。KTV与电影院是目前消费者进行娱乐活动最常去的场所。xxxxxC03125消费频率与消费金额消费频率与消费金额半数以上的被访者在各消费项目上的频率为每两周一次以上。外出就餐的频率仅次于逛超市/大卖场，说明餐饮方面的需求很大。娱乐活动的频率最小。每月各项消费主要集中在100-500元，其中300-500元的花费占多数。与消费频率相应，娱乐的支出最少。虽然购物频率小于外出就餐，但每月的花费却高于就餐花费，说明消费者的餐饮消费需求为中档，购物时商品档次的需求相对较高。xxxx112、xC0312644%36%69%40%39%67%52%32%交通方便、商品/服务种类全、环境好是被访者购物时最在意的因素消费倾向性分析消费倾向性分析 IxxxxxC0312790%89%54%35%59%38%62%47%消费倾向性分析消费倾向性分析 IIxxxxxC0312830%40%57%48%28%18%6%5%外资百货 定位中档 针对年轻一族 商品选择多中高档专业超市稀有货品外资品牌连锁经营外资品牌 中高档 管理好自有品牌 品质佳中高档 消费倾向性分析消费倾向性分析 IIIxxxxxC0312920%28%33%24%35%价格优势品牌优势中档 中餐中档连锁品牌 品牌优势商品有特点113、商品种类多、质量好中档 消费倾向性分析消费倾向性分析 IVxxxxxC03130消费者调查总结消费者调查总结消费者调查的结果显示，被访者整体消费能力不高，而浦东居民的人均GDP与收入都要高于上海市平均水平，因此可以推断，具备中高档消费能力的消费者还是倾向于去浦西市中心商圈消费。大多数留在浦东商圈的消费者的生活与工作地区都集中在浦东，他们是本项目所针对的主要客群。大多数消费者对中档百货的需求及满意度都很高。消费者中餐厅的需求很大，但档次不高。消费者对大众化娱乐设施的品质的要求较高。留在浦东的消费者期望中等档次的商业，因此本项目市场定位不应太高。交通、购物环境、商品/服务种类是消费者购物是考虑的最114、主要的因素。xxxxxC03131项目开发建议项目开发建议xxxxxC03132本项目本项目第一商圈第一商圈142 35678第一商圈范围：第一商圈范围：距离本项目约5-10分钟车程，包括整个陆家嘴金融贸易区，东至罗山路，南到龙阳路。1.东方明珠东方明珠2.正大广场正大广场3.新鸿基项目新鸿基项目4.金茂大厦金茂大厦5.第一八佰伴第一八佰伴6.华润时代广场华润时代广场7.中融国际中融国际8.希望城希望城本项目第一商圈范围xxxxxC03133杨浦区杨浦区虹口区虹口区闸北区闸北区黄浦区黄浦区第二、三商圈第二、三商圈第二商圈范围：第二商圈范围：距本项目约10-30分钟车程，包括罗山路以东，龙阳路以115、南，至浦东外环线内区域。第三商圈范围第三商圈范围：距本项目约31-50分钟车程，包括杨浦、虹口、闸北和黄浦区。本项目第二商圈范围本项目第三商圈范围xxxxxC03134商圈人口商圈人口分区总人口分区总人口人口分布百分比人口分布百分比第一商圈：第一商圈：陆家嘴金融贸易区30.71 30.71 5.46%5.46%第二商圈：第二商圈：罗山路以东，龙阳路以南至外环127.61 127.61 22.69%22.69%第三商圈：第三商圈：黄浦62.19 11.06%虹口79.63 14.16%闸北71.16 12.65%杨浦108.73 19.33%浦东其他地区82.39 14.65%第三商圈总数第三商116、圈总数404.10 404.10 71.85%71.85%总总 计计562.42 562.42 100.00%100.00%xxxxxC03135商圈渗透率商圈渗透率假设第一商圈内消费者的所有消费都主要集中在以上八个项目内。根据消费者调查的有关结果，确定影响商场成功的各个因素的不同权重。本项目所占第一商圈之市场份额为15.1%，据此假设第一商圈渗透率为第一商圈渗透率为15.1%。通常情况下，当商圈范围越大时，消费者到达本项目所需的时间越长，可选择的消费场所也越多，因此第二商圈渗透率将低于第一商圈渗透率的一半，据此第二商圈渗透率为第二商圈渗透率为7.6%。相比于浦东居民，浦西消费者受浦东商业的辐117、射大大降低，外环线以外的消费者受本项目的影响也较小，因此假设第三商圈第三商圈渗透率为渗透率为1%。本项目附近旅游景点不多，因此假设对游客的渗透率在游客的渗透率在0.5%-1%。影响因素影响因素权重权重本项目本项目正大广场正大广场新鸿基项目新鸿基项目第一八佰伴第一八佰伴华润时代广场华润时代广场中融国际中融国际恒瑞国际恒瑞国际希望城希望城区域位置区域位置6%891087776商业氛围商业氛围8%679107576交通便捷度交通便捷度20%107877566发展商背景发展商背景5%8810108567商场设计商场设计/设施设施15%951097566知名度知名度3%897105566业态组合业态组合118、15%1099106669租户组合租户组合10%971096577商品性价比商品性价比8%989106578商品商品/服务质量服务质量10%10810107578小计得分小计得分-9.077.419.29.036.665.276.426.96所占比例所占比例100%15.1%15.1%12.3%12.3%15.3%15.3%15.0%15.0%11.1%11.1%8.8%8.8%10.7%10.7%11.6%11.6%xxxxxC03136商圈渗透人口及游客商圈渗透人口及游客 假设商圈内渗透人口所有的消费都集中在本项目。根据消费者调查关于消费频率的结果，假设第一商圈内消费者平均每周来本项目消费119、2次，第二、三商圈内消费者平均每周来本项目消费1次，则本项目每天消费人次为3.66万。人口（万）人口（万）20042004年年（A A）人口（万）人口（万）20092009年年（B B）渗透率（渗透率（%）20092009年年（C C）渗透人口（万）渗透人口（万）20092009年年（D=CD=C*B B）第一商圈：第一商圈：陆家嘴金融贸易区：东至罗山路、南到龙阳路。包括花木镇、潍坊街道、梅园街道、洋泾街道、塘桥街道 30.71 34.53 15.1 5.21第二商圈：第二商圈：罗山路以东，龙阳路以南至外环 127.61143.477.610.83第三商圈：第三商圈：黄浦、虹口、闸北、杨浦区及120、浦东其他地区404.10423.711.04.24总总 计计562.42 562.42 601.70 601.70 3.03.020.2820.2820032003年游客人数年游客人数 （万人次）（万人次）（A A）20092009年游客人数年游客人数 （万人次）（万人次）（B B）估计渗透率（估计渗透率（%）（C C）20092009年渗透游客人数年渗透游客人数 （万人次）（万人次）（D=CD=C*B B）国内游客国内游客 1,239.00 2,194.96 0.5%10.97 国际游客国际游客48.00 85.03 0.1%0.09 总总 计计1,287.00 1,287.00 2,280121、.00 2,280.00 0.5%0.5%11.06 11.06 xxxxxC03137预测本项目年销售额预测本项目年销售额2009年浦东人均消费支出年浦东人均消费支出：RMB14,441元元2009年商圈人口消费零售额：年商圈人口消费零售额：RMB 29.3亿元亿元平均增长率平均增长率10%2009年商圈渗透人口年商圈渗透人口20.3万万2004年浦东人均年浦东人均消费支出消费支出*RMB8,967元元2009年商圈游客零售额：年商圈游客零售额：RMB 0.4亿元亿元2009年浦东游客人均零售支出年浦东游客人均零售支出RMB401元元2009年游客渗透人口年游客渗透人口11.06万万平均增长122、率平均增长率25%2003年浦东游客年浦东游客人均零售支出人均零售支出RMB105元元2009年本项目销售额年本项目销售额RMB 29.7亿元亿元*浦东人均消费支出指扣除医疗、教育、居住等影响因素后的消费支出。xxxxxC03138预测本项目可承受商业面积预测本项目可承受商业面积 营业绩效预测营业绩效预测n以部分代表项目（样本选取：上海10个营业绩效最好的百货商场）2004年的平均营业绩效作为本项目营业绩效的预测依据。n2004年平均营业绩效为19,500元，以10%的平均增长率，则至2009年可达到营业绩效每平方米31,400元。n通常情况下，餐饮、娱乐的营业绩效较零售业态低，按照一般购物中123、心零售：餐饮：娱乐的建筑面积比例为60:20:20，营业绩效比例为1:0.55:0.45的假设，推算出本项目作为一个综合型购物中心的平均营业绩效约为百货商场的80%，即每平方米25,100元；n因此以上计算结果较一般综合性零售项目的平均营业绩效高，由此推出的可承受商业面积相对保守。可承受商业面积预测可承受商业面积预测n在年零售总额为29.7亿元的前提下，以25,100元的年平均营业绩效计算，并假设首年出租率为85%，则则可承受商业面积为可承受商业面积为13.2万平方米。万平方米。xxxxxC03139租金预测租金预测通过分析累计零售供应和零售总额与年租金之间的相关性，预测未来租金走势。2005124、-2009年租金的平均增长率为7.5%。预测预测xxxxxC03140地铁与商圈地铁与商圈主要地铁商业（含未来项目）主要地铁商业（含未来项目）地铁站点地铁站点主要商业项目主要商业项目（至地铁站（至地铁站1010分钟步行距离）分钟步行距离）规模规模（平方米）（平方米）商圈日均人流量商圈日均人流量（人次）（人次）徐家汇港汇广场、太平洋百货、汇金百货、六百、东方商厦、美罗城293,00080万人民广场一百/东楼、新世界商城、世茂国际广场、莱福士广场229,00080万静安寺久百城市广场、嘉里中心二期、越洋广场、协和城二期328,00040-50万石门路恒隆广场、中信泰富、梅龙镇广场140,000中山125、公园新世界百货、龙之梦购物中心220,00040-50万陆家嘴正大广场、新鸿基项目、平安金融大厦347,000东昌路八佰伴、华润时代广场、中融国际商城、恒瑞国际234,00020-30 万东方路本项目、金辉广场160,000（估计）一般来说，地铁站周边的商圈具规模的商场数量3个以上，体量20万平方米以上。地铁配合地面公交线路，利用地铁/地面交通人流带动商业。百货百货是吸引人流的主要手段。xxxxxC03141商圈定位策略商圈定位策略与新上海商业城协同发展与新上海商业城协同发展交通枢纽，可及性高。单一发展商，有利于控制。办公、酒店、商场功能互补。优势优势 形成独立商圈困难，利用张杨路、东形成独立126、商圈困难，利用张杨路、东方路的商业纽带与新上海商业城商圈方路的商业纽带与新上海商业城商圈协同发展。协同发展。利用地铁枢纽的优势，成为进入新上利用地铁枢纽的优势，成为进入新上海商业城的起点。海商业城的起点。劣势劣势现有地铁商圈的规模较大（20万平方米以上），而且本项目四周没有大型商场协同发展，因此整体商业规模不足。新上海商业城规划（具规模的商场22万平方米）范围之外。交通干道隔断本项目与新上海商业城各商场的联系。本项目商场进入市场晚。本本案案新上海商业城商圈新上海商业城商圈张杨路张杨路金金辉辉广广场场xxxxxC03142市场定位分析市场定位分析仍以社区型商业为主，中高档商场经营表现欠佳。虽然目127、前浦东有高消费能力居民，但整体消费能力仍然有限，而且依然倾向去浦西进行奢侈品消费。中高档品牌仍关注浦西市中心商圈。短期短期VS长期长期浦西市中心供应的缺乏，浦东中高档商场具备发展潜力。高素质、高消费居民的继续入住，消费习惯的逐步改变，浦东市场有望留住更多前往浦西的消费者。中高档品牌已开始对浦东产生兴趣，并制定远期发展计划。消费市场具备潜力。消费市场具备潜力。中高档市场具备发展空间，但尚需时间。中高档市场具备发展空间，但尚需时间。xxxxxC03143本地化本地化国际化国际化高高低低品牌品牌价格价格 本案开业时本案开业时第一八佰伴第一八佰伴（8万）万）华润时代广场华润时代广场 （5.1万）万）开128、业开业3年后年后短期定位：中档短期定位：中档浦东中高档零售市场尚处起步阶段，中高档定位风险过高。本项目可建商业零售面积相对于中高档品牌过大。目标消费者：利用轨道交通枢纽的优势抓住最广泛的客户群，形成人流聚集的商业。广受大众欢迎之零售业态（如百货）为主力。在商品的多样化与国际化上区别于八佰伴商圈。集购物、餐饮、娱乐为一体。中长期定位：逐步调整中长期定位：逐步调整目标消费者：锁定区内的中产阶级。随着浦东零售市场的不断发展，可考虑在开业3-5年之后逐步调整定位，以迎合市场需求。本项目市场定位本项目市场定位xxxxxC03144业态组合参考业态组合参考零售在商场业态组合中所占的比例均超过50%，其中主129、力店占20%左右，零售店铺的比例则达30%以上。业态组合中餐饮的比例一般在20%左右。娱乐设施根据项目实际需要，比例变化幅度较大，一般在20%，最高可达30%。配套服务包括银行、花店、药店、照片冲印等，在综合性购物中心内仅占不到5%的比例。业态业态上海港汇广场上海港汇广场广州正佳广场广州正佳广场香港又一城香港又一城零售比例零售比例57%51%58%主力店23%-19%零售商店34%-39%餐饮比例餐饮比例20%18%22%娱乐比例娱乐比例20%30%19%配套服务比例配套服务比例3%1%1%合计合计100%100%100%建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）130,000300,00093,0130、00 xxxxxC03145本项目业态组合初步建议本项目业态组合初步建议 主力店主力店n 消费者调查结果：对中档的外资百货与中高档专业超市需求很大。n 百货：太平洋、百盛正在浦东寻店，以太平洋为例，其面积约35,000-40,000平方米，5-7层。零售商店零售商店n 消费者调查：对服饰、鞋类、化妆品的需求较大。n 本行建议：尽可能多地增加零售专卖店的数量，约200-250家左右，一方面可以增加品牌与商品的选择余地，另一方面也可为日后提高商场定位留有空间。餐饮和娱乐餐饮和娱乐n 消费者调查：对中档的中餐需求与消费空间很大；对大众化娱乐设施的品质要求较高。n 餐饮和娱乐设施可有效延长消费者的购物131、时间，作为地铁上盖的商场人流量较大，应相应增加餐饮及娱乐的比例。n 各定位中档的地铁上盖商场，餐饮与娱乐的比例各占20%左右。n 根据部分餐饮经营者访谈的结果，他们未来开店的区域选择倾向于浦东。配套服务配套服务n 商场的必要组成部分，其比例应控制在5%以下。xxxxxC03146本项目业态组合初步建议本项目业态组合初步建议业态业态比例（比例（%）建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）单店规模（平方米）单店规模（平方米）零售零售61%80,900-主力店（百货/超市）26%35,00030,000-40,000 零售商店35%45,90050-150 餐饮餐饮20%26,500小型：200-500132、中型：500-2,000大型：2,000以上娱乐娱乐18%23,8001,000以上配套服务配套服务1%1,40050-100合计合计100%132,600-xxxxxC03147一期一期二期二期百货百货百货百货百货百货数码城、家居用品、家电、卡拉数码城、家居用品、家电、卡拉OK、餐饮餐饮百货百货餐饮餐饮儿童服饰、玩具、书店、美容儿童服饰、玩具、书店、美容SPA、餐饮餐饮百货百货餐饮餐饮运动用品、休闲服饰、餐饮运动用品、休闲服饰、餐饮百货百货餐饮餐饮品牌服装、化妆品、首饰、钟表眼镜、服务设施、餐饮品牌服装、化妆品、首饰、钟表眼镜、服务设施、餐饮特色超市特色超市5F4F3F2F1F6FB1本项目133、各楼层业态本项目各楼层业态xxxxxC03148V.豪华公寓式酒店市场研究豪华公寓式酒店市场研究xxxxxC03149上海豪华和顶级公寓式酒店定义上海豪华和顶级公寓式酒店定义定定 义义豪华公寓式酒店豪华公寓式酒店顶级公寓式酒店顶级公寓式酒店整体服务整体服务定期房间清理、衣物清洗、24小时安保服务、英语接待和商务中心等定期房间清理、衣物清洗、24小时安保服务、英语接待和商务中心等经营模式经营模式主要用于长期租赁,少量短租主要用于长期租赁,少量短租位置和品质位置和品质位于市中心区域，拥有较高建筑品质，提供精装修和全套家具/家电设备；位于市中心顶级地段，多采用进口家具、家电和设备；配套设施配套设施提134、供完善的设施，如健身房、洗衣房、游泳池、桑拿房、咖啡吧、美容等提供完善的设施，如健身房、洗衣房、游泳池、桑拿房、咖啡吧、美容等管理公司管理公司专业管理公司如仲量联行，或开发商自主管理国际著名酒店管理集团管理，如万豪、威斯汀租户租户外籍专家和港澳台人士外资公司高层管理人员注：顶级公寓式酒店是豪华公寓式酒店所包含的一个分类。后续研究中如无特别说明，豪华公寓式酒店已涵盖顶级公寓式酒店。xxxxxC03150豪华公寓式酒店市场供应分析豪华公寓式酒店市场供应分析xxxxxC03151上海豪华公寓式酒店现实供应分析上海豪华公寓式酒店现实供应分析历史供应方面，1993至1996年租金高企导致投资增加，因而1135、997和1998达到供应高峰。之后租金迅速下跌，至2001年供应一直停滞；随着市场在2000年开始恢复，2002年供应再次接近峰谷，但随着上海市住宅销售市场价格的高涨，很多开发商更加期待资金在短期内的高回报，继而转向住宅销售市场，豪华公寓式酒店新增供应较少。截止2004年底，上海市豪华公寓式酒店市场累计供应8,306套；浦东新区累计供应1,214套。资料来源:仲量联行战略顾问部上海豪华公寓式酒店市场历史及未来供应上海豪华公寓式酒店市场历史及未来供应010002000300040005000600070008000900010000套数199019911992199319941995199619136、97199819992000200120022003200420052006200720082009上年累计供应量年度新增供应量xxxxxC03152上海豪华公寓式酒店供应分布上海豪华公寓式酒店供应分布上海公寓式酒店主要分布于市中心区域，即长宁、静安、徐汇、卢湾等。截止2004年底，主要区域的市场份额如右图。浦东新区由于外资企业和外籍人士众多，公寓式酒店供应套数占有较高的份额，约15%。但项目数量不多且分散。资料来源:仲量联行战略顾问部上海豪华公寓式酒店分布上海豪华公寓式酒店分布静静安安17%卢卢湾湾15%黄黄浦浦7%长长宁宁26%浦浦东东15%徐徐汇汇18%虹虹口口2%xxxxxC03153137、上海豪华公寓式酒店供应分布的主要区域特征上海豪华公寓式酒店供应分布的主要区域特征所在区域所在区域分布分布区域特点区域特点主要项目主要项目 古北新区 虹桥路沿线 华山路沿线、中山公园 最早及最集中的高级宅区域 其发展始于虹桥机场的建成，又由于浦东国际机场的建成导致其高级物业市场在全市地位的退步 近年其市场份额正被其它地区所吞噬，并将进一步下降 龙柏服务公寓 嘉里华庭 柏丽华服务公寓 园景公寓 淮海路、衡山路沿线和徐家汇 其发展晚于长宁区，衡山路等主要道路的环境是吸引客户的主要因素之一 衡山路41号 汇金公寓 鸿艺豪苑 高安园 陆家嘴、世纪公园、金桥和世纪大道 高级住宅市场起步最晚 缺乏顶级产品 138、项目其高级住宅的发展与各开发区的发展密切相关 雅诗阁公寓 碧云公寓 东樱花苑 万豪行政公寓 长宁区长宁区徐汇区徐汇区浦东新区浦东新区xxxxxC03154上海豪华公寓式酒店供应分布的主要区域特征上海豪华公寓式酒店供应分布的主要区域特征所在区域所在区域分布分布区域特点区域特点主要项目主要项目 南京西路 延安路沿线 华山路、镇宁路 南京西路已经确立了其最高品质的形象；华山路/镇宁路沿线供应集中，竞争压力相对较大 嘉里中心 上海商城 华山公寓 淮海中路 淮海中路是最早和主要的的公寓式酒店分布区域，但新供应以产权分割出售的公寓为主。未来公寓式酒店供应分散在长乐路和威海路 盛捷公寓式酒店 希尔福公寓 新139、天地公寓式酒店 延安东路以北 较早的投资在近年完成进入市场，有多个新增项目；南京东路/西藏中路的改造将带来新的供应 新黄浦酒店公寓 威斯汀 万豪华行政公寓静安区静安区卢湾区卢湾区黄浦区黄浦区xxxxxC03155典型豪华酒店式公寓项目户型配比典型豪华酒店式公寓项目户型配比我们对代表性项目进行和详细分析，它们代表了市场存量的约17%。调查表明二房为需求最为主力的户型，其次为一房一厅和三房户型。项目名称项目名称套数套数一房一房(Studio)一一房房二二房房三三房房四四房房其其它它嘉里中心133 40483483衡山路41号164 309341威斯汀143 1753694嘉里华庭公寓式酒店118 140、505018雅诗阁公寓248151196232218香港广场252 42 12684鸿艺豪苑104 5252万豪行政公寓2551510110336合计1417303495873982825房型房型比例比例一房一房(Studio)(Studio)2.1%2.1%一房一房24.6%24.6%二房二房41.4%41.4%三房三房28.1%28.1%四房四房2.0%2.0%其它1.8%1.8%合计合计100%100%xxxxxC03156典型豪华酒店式公寓项目单位面积典型豪华酒店式公寓项目单位面积项目名称项目名称一房一房(StudioStudio)(平米平米)一房一房(平米平米)二房二房(平米平米)三141、房三房(平米平米)四房四房(平米平米)嘉里中心 76119-145145222衡山路41号 87-109166-182196 威斯汀 107113-119134-156 嘉里华庭公寓式酒店 145175328雅诗阁公寓6585-119133-168176-183245香港广场 63 98-116131-134 鸿艺豪苑 155155 万豪行政公寓4958-8092-127149-170豪华酒店公寓项目单位面积变动范围较大，但趋势是趋向经济合理，如万豪行政公寓。未来诗乐庭金桥项目也计划提供经济的房型面积。xxxxxC03157上海豪华公寓式酒店未来供应上海豪华公寓式酒店未来供应 根据我们识别到的142、未来供应项目，2005至2009年将仅有约1,600套新增供应，其中浦东新区有约423套，未来供应压力并不显著。未来上海及浦东主要公寓式酒店项目举例未来上海及浦东主要公寓式酒店项目举例项目名称项目名称所在区域所在区域供应量（套）供应量（套）预计竣工日期预计竣工日期园景公寓长宁3402005诗乐庭金桥黄浦2392005联合广场万豪公寓式酒店浦东2232006兴业服务公寓静安2002007新鸿基陆家嘴项目浦东2002009资料来源:仲量联行战略顾问部xxxxxC03158浦东豪华和顶级公寓式酒店供应分布图浦东豪华和顶级公寓式酒店供应分布图注：新鸿基项目定位目前尚不确定，因其地理位置和开发商经验，我143、们将其列入顶级别项目内xxxxxC03159豪华公寓式酒店市场需求分析豪华公寓式酒店市场需求分析xxxxxC03160上海豪华公寓式酒店需求分析上海豪华公寓式酒店需求分析 平均平均租金租金上世纪九十年代初期,由于供应稀少租金达到相当高的水平。1995年平均租金为USD49/平米/月；在空置压力和东南亚经济危机的影响下，1996年开始租金急剧下降。2000年底租金下降至USD17.09/平米/月，仅相当于1995年的1/3；2001年开始租金缓慢上升。截止2004年底，租金达到USD20.3/平米/月，浦东新区与市场平均水平相当。豪华公寓式酒店租金约高于平均水平30%左右。上海豪华公寓式酒店市场144、租金上海豪华公寓式酒店市场租金资料来源:仲量联行战略顾问部0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.00199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004美元/月/平米顶级公寓式酒店平均租金豪华公寓式酒店平均租金xxxxxC03161上海豪华公寓式酒店需求分析上海豪华公寓式酒店需求分析 空置率空置率在上一个市场周期的衰退期，上海市豪华公寓式酒店空置率指标最高达到53%此后租金逐渐下跌，供应增长缓慢，因而空置状况逐渐好转。尤其在目前，新增供应被很快吸纳。品质较好和较新的豪华公寓式酒店能够取得90145、%左右的入住率。截止2004年底，市场平均空置率下降至约13%，反映了旺盛的市场需求。浦东新区平均空置率为11.3%，略低于市场平均水平。目前豪华公寓式酒店空置率比平均水平低约3%资料来源:仲量联行战略顾问部0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%19971998199920002001200220032004顶级公寓式酒店平均空置率豪华公寓式酒店平均空置率上海豪华公寓式酒店市场平均空置率上海豪华公寓式酒店市场平均空置率xxxxxC03162上海豪华公寓式酒店需求分析上海豪华公寓式酒店需求分析 集团性消费及集团性消费及支付能力支付能力公寓式酒店以集团性消费为主导，租146、户大部分以公司名义租赁住宅，自付租金的比例很小根据仲量联行在豪华公寓式酒店市场的经验，目前外资公司提供的住房补贴范围大致如右图所示；这一标准与市场租金水平相符合，同时也是逐年提高的。与2002年相比，该标准提高了约500美元/月。2000-6000美元/月的租金是最能被市场所接受的标准。上海外籍人士住房补贴标准上海外籍人士住房补贴标准资料来源:仲量联行战略顾问部职位职位住房补贴（美元住房补贴（美元/月）月）单身单身已婚已婚经理以下1,000-2,0001,500-3,000经理2,500-4,5003,000-5,000高级经理4,000-4,5005,000-7,500总经理4,500-6,147、0004,500-8,000VIP6,500-10,0007,000-12,000 xxxxxC03163豪华公寓式酒店租户调查豪华公寓式酒店租户调查 针对潜在的客户，包括居住于上海的外籍人士、海外华人、港澳台人士所进行的问卷调查。由于选取的样本具有典型性，我们认为其可以反映目前公寓式酒店客户的基本构成和他们对物业的倾向性选择；采用随机抽样方式；调查样本主要来自于仲量联行市场和管理部门的现实和潜在的客户，少量的其他客户。xxxxxC03164豪华公寓式酒店租户调查豪华公寓式酒店租户调查 被访者背景被访者背景受访者44%来自欧美，51%来自亚洲和太平洋地区，其余5%为中国人。受访者大部分为企业中148、高层管理人员，占92%；少量技术专家和其他人员，占8%。受受访访者者国国籍籍中国5%日本5%美国26%英国18%新西兰5%澳大利亚9%新加坡23%马来西亚9%受受访访者者工工作作职职位位等等级级分分布布其他 8%董事 23%高级经理 15%经理 54%xxxxxC03165豪华公寓式酒店租户调查豪华公寓式酒店租户调查 被访者背景被访者背景年龄在30-40岁和40-50岁的的受访者比例达到87%；家庭规模变化较小，平均为2.7人。家庭结构以有配偶和子女的家庭为主。受受访访者者年年龄龄30-40岁44%40-50岁43%50-60岁9%20-30岁4%受受访访者者家家庭庭结结构构单身14%夫妻二人149、27%夫妻及一子女32%夫妻及二子女27%xxxxxC03166豪华公寓式酒店租户调查结论之一：租户背景豪华公寓式酒店租户调查结论之一：租户背景 豪华公寓式酒店目标租户以年龄在40岁以下的中青年的客户为主，在外资企业和其它外资机构中担任中高级职位或技术专家;豪华公寓式酒店目标租户来自欧美、亚太区，其比例相近；由于外资企业本地化，来自国内的租户也占了较小的比例；豪华公寓式酒店目标租户家庭结构以已婚的和有子女家庭为主，因此，发展商应对物业功能和服务的需求应给予足够的重视。xxxxxC03167豪华公寓式酒店租户调查豪华公寓式酒店租户调查 倾向性分析倾向性分析 选择市中心区的受访者约60%选择浦东新150、区的占13%，60%15%13%11%1%0%10%20%30%40%50%60%70%中心区郊区浦东虹桥和古北非中心区注:中心区包括静安、徐汇、长宁、卢湾和黄埔区；非中心区包括虹口、普坨、闸北和杨浦区xxxxxC03168豪华公寓式酒店租户调查豪华公寓式酒店租户调查 倾向性分析倾向性分析 受受访访者者对对住住宅宅物物业业因因素素的的考考虑虑11101412134626531890.01.02.03.04.05.06.00246810121416平均分3.43.62.53.13.04.44.24.64.24.34.44.83.93.8排名1110141213462653189靠近市中心靠近工作151、地点靠近軌道交通靠近交通基础设施(靠近国际学校和幼儿舒适的环境和景观物业的声誉和质量良好的物业管理齐全的俱乐部设施室内装修和设备适合的房型和面积安全性具有吸引力的租金和提供进口的家具和家调查结果表明安全性良好的物业管理是受访者最重视的因素分別排在影响客户选择因素的第一和第二位。物业本身的品质同样是最为客户关心的因素，它包括适合的房型和面积室内装修和设备、舒适的环境和景观。xxxxxC03169豪华公寓式酒店租户调查豪华公寓式酒店租户调查 倾向性分析倾向性分析 对对配配套套设设施施的的倾倾向向性性1234567891011120.000.501.001.502.002.503.003.504.0152、04.5002468101214平均分4.133.913.783.523.483.393.303.263.092.912.832.04排名123456789101112室內泳池室外泳池高尔夫球场健身房咖啡厅桑拿商务中心餐厅班车诊所超市壁球客户对健身设施的关注程度越来越高，如泳池、高而夫球场、健身房，超过了对日常生活实施的需求，如超市。随着上海整体商业服务业的发展，原来受到重视的某些设施，如公寓式酒店内部配套的超市、診所的重要程度下降 xxxxxC03170豪华公寓式酒店租户调查豪华公寓式酒店租户调查 倾向性分析倾向性分析 受访者对公寓的需求占46%，其中公寓式酒店约占21%。朝向对公寓式酒店租153、户的选择影响较弱。30%受访者认为朝向无所谓，其余48%和22%的受访者将南和西朝向作为第一选择，75%受访者将东朝向作为第二选择偏偏好好住住宅宅类类型型连排别墅,11%其它公寓(低层),11%其它公寓(高层),14%公寓式酒店,21%别墅,43%xxxxxC03171豪华公寓式酒店租户调查豪华公寓式酒店租户调查 倾向性分析倾向性分析 维修、代叫出租车洗衣服务房间清洁送报或送牛奶等日常的服务仍然被租户认为是最重要的。对对物物业业管管理理和和服服务务的的要要求求43610987512110.001.002.003.004.005.00024681012平均分3.573.613.432.132.5154、22.782.873.524.003.870.04排名4361098751211代售和代出租干洗房间清洁服务洗车及修车服订票服务保姆服务钟点工送牛奶和报纸电器维修租车和代叫出其它 xxxxxC03172豪华公寓式酒店租户调查豪华公寓式酒店租户调查 倾向性分析倾向性分析 租户对室内装修和设施具有相当高的要求，包括：n 32%的受访者希望室内墙面为壁纸装饰；n 31%的受访者希望室内地面为地毯；n 50%的受访者希望安装分体或集中中央空调，28%的受访者希望安装地板加热系统；n 另外，受访者认为配备净水器、烤箱、洗碗机、垃圾处理器等家用设备很重要；xxxxxC03173豪华公寓式酒店租户调查结论之155、二豪华公寓式酒店租户调查结论之二 :选择公寓的倾向性选择公寓的倾向性 虽然公寓式酒店租赁市场受到出售高级住宅市场的挤压，它依然以具有高质量服务和设施的优势而获得较高的需求；因为生活、娱乐和交通等方面的便利，市中心区仍然是酒店式公寓客户的首选地，而浦东新区受到越來越多的关注；管理和物业本身的品质是决定租户选择的最重要因素，表明开发商应当充分重视提高管理水平和物业声誉及品质；健身、休闲设施以及基本的零售餐饮配套是租户最为关注的配套设施；2卧2卫和3卧2卫的单位是公寓式酒店市场中的主流户型；租户对物业管理服务的要求较高，专业及高水平的物业管理对公寓式酒店项目是至关重要的；齐全和便利的室内设备也是公寓156、式酒店的吸引力之一。xxxxxC03174豪华公寓式酒店租户调查豪华公寓式酒店租户调查 支付能力分析支付能力分析 有78%的受访者以公司的名义租赁住宅，自付租金或用房屋津贴支付的受访者比例为21%。租租金金支支付付方方式式自付租金,9%公司支付,78%固定的房屋津贴,13%每月2,000-4,000美元预算的受访者占36%，4,000-6,000美元预算的受访者占32%；他们代表了市场主流的租金水平。xxxxxC03175豪华公寓式酒店租户调查豪华公寓式酒店租户调查 租赁期限租赁期限 0%5%9%5 0%2 7%9%一 周一 个 月半 年 以 内一 年二 年超 过 二 年租租 赁赁 期期 限限157、86%的受访者租赁期限在一年以上，一个月及以下的短期租赁比例较低。xxxxxC03176豪华公寓式酒店租户调查结论之三：支付能力和租期豪华公寓式酒店租户调查结论之三：支付能力和租期 公寓式酒店式仍以集团性消费为主导，目标租户大部分以公司名义租赁住宅，自付租金的比例很小；公寓式酒店的租户大多为长期租赁，即租期超过为1年及以上，因此需求相对稳定，也是其与星级酒店最显著的不同；东南亚金融危机时租户预算达到最低点。随着市场的复苏和租金上涨，各公司的租金预算也有所提高，因而租户支付能力更强；具有中高租金预算的租户，即每月租金预算在2,000-6,000美元之间，是本项目的目标租户。xxxxxC03177158、可比及竞争性项目分析可比及竞争性项目分析xxxxxC03178嘉里中心公寓式酒店嘉里中心公寓式酒店嘉嘉里里中中心心公公寓寓式式酒酒店店 地理位置：静安区南京西 面积和卧室数：76-396 平米/1-4 房和复式房 轨道交通：地铁 2 号线 配 套 设 施：室 内 泳 池、健 身 房、壁球、自助洗衣、诊所、网球场、超市 租金：29.5 美元/平米/月 入住率：95%租户组合：65%来自欧美，其余来自亚洲其它国家和港澳台地区 xxxxxC03179衡山路衡山路4141号号衡衡山山路路 41 号号 地理位置：徐汇区衡山路 面积和卧室数：87-198 平米/1-3 房 轨道交通：地铁 1 号线 配 套159、 设 施：室 内 泳 池、健 身 房、壁球、桑拿、商务中心、网球场 租金：29 美元/平米/月 入住率：86%租户组合：30%来自日本、55%来自欧美、其余来自港澳台 xxxxxC03180浦东雅诗阁公寓浦东雅诗阁公寓浦浦东东雅雅诗诗阁阁公公寓寓 地理位置：浦东新区浦东大道 面积和卧室数：65-377 平米/1-4 房和复式房 轨道交通：无 配套设施：室内泳池、健身房、桑拿、商务中心、室内网球场、台球、餐厅、烧烤区、小型超市 租金：24 美元/平米/月 入住率：80%租户组合：70%来自欧美，其余来自亚洲其它国家 xxxxxC03181嘉里华庭公寓式酒店嘉里华庭公寓式酒店嘉嘉里里华华庭庭公公寓160、寓式式酒酒店店 地理位置：长宁区华山路 面积和卧室数：145-338 平米/2-4 房 轨道交通：无 配套设施：室内泳池、健身房、桑拿、网球场、壁球、儿童游乐区 租金：22.7 美元/平米/月 入住率：97%租户组合：70%来自欧美，其余来自亚洲其它国家 xxxxxC03182碧云花园碧云花园碧碧云云花花园园 地理位置：浦东新区金桥国际社区 面积和卧室数：250-450 平米/3-4房 轨道交通：无 配套设施：碧雲別墅和花園內配有2000 平米会所設施包括咖啡厅、酒吧、健身房、网球 场、壁球场、桑拿房、游泳池、儿童游艺场。租金：14.3 美元/平米/月 入住率：92%租户组合：90%来自欧美，161、其余来自亚洲其它国家 xxxxxC03183豪华公寓式酒店市场未来需求与租金预测豪华公寓式酒店市场未来需求与租金预测xxxxxC03184上海豪华公寓式酒店平均租金预测上海豪华公寓式酒店平均租金预测我们通过回归的方法对未来豪华公寓式酒店市场租金指标进行预测。回归分析结果表明该租金水平受到累计供应和外商直接投资金额的影响。回归方程如下，并已通过统计检验。租 金(t)=2 2.5-0.0 0 2 供 应 总 量(t)+0.119外商直接投资(t)由此我们预测未来租金将逐步增长，至2009年，租金将达到USD27.13/平米/月上海豪华公寓式酒店市场租金指标预测上海豪华公寓式酒店市场租金指标预测05162、10152025301997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009美元/平米/月实际租金估计租金预测租金资料来源:仲量联行战略顾问部xxxxxC03185需求预测需求预测 20102010年上海市外籍人士将增长至年上海市外籍人士将增长至7.67.6万人万人,比比20042004年增长年增长26.7%26.7%截止2003年底，在上海经商和工作的常住外籍人士（含港澳台人士）达到5.8万人，其中以外资企业工作人员为主，占83%。2000-2003年该人数的复合增长率达到4%；若上海市外商直接投资保持活跃，至2010年163、上述外籍人士数量将达到7.6万人。资料来源:2004年统计年鉴未来上海外籍人士数量预测未来上海外籍人士数量预测200520052006200620072007200820082009200920102010外籍人士数量(人)62,933 65,469 68,107 70,851 73,706 76,676 xxxxxC03186需求预测需求预测 上海豪华公寓式酒店会吸引上海豪华公寓式酒店会吸引12%12%的目标租户及浦的目标租户及浦东新区将保持东新区将保持15%15%的市场份额的市场份额2000200020012001200220022003200320042004上海市豪华公寓式酒店需求(套164、)3,8344,7766,1756,6877,160外籍人士数量(人)51,65339,67748,32458,15260,495比例比例7.5%7.5%12%12%12.7%12.7%11.5%11.5%11.8%11.8%浦东新区豪华公寓式浦东新区豪华公寓式 酒店需求占全市约酒店需求占全市约15%截止2004年,浦东新区累计供应豪华酒店式公寓1,214套,2009年为1,637套,分别占全市14.6%和16.4%截止2004年,浦东新区被租赁的单位数为1,076套,占全市15%资料来源:仲量联行战略顾问部上海经商和工作的常住外籍人士(含港澳台人士)中约12%会选择居住在豪华公寓式酒店居住；165、xxxxxC03187需求预测需求预测 20102010年浦东新区豪华酒店公寓市场需求将比年浦东新区豪华酒店公寓市场需求将比20042004年增长约年增长约30%30%需求预测假设需求预测假设上海经商和工作的常住外籍人士(含港澳台人士)中约12%会选择居住在豪华公寓式酒店居住；浦东新区豪华公寓式酒店需求占全市约15%。200520052006200620072007200820082009200920102010外籍人士数量(人)62,93365,46968,10770,85173,70676,676上海市豪华公寓式酒店的需求(套)7,5527,8568,1738,5028,8459,201浦166、东豪华公寓式酒店的需求(套)1,1361,1821,2291,2791,3301,384资料来源:仲量联行战略顾问部xxxxxC03188本项目最优规模测度本项目最优规模测度xxxxxC03189本项目的竞争能力分析本项目的竞争能力分析经验和调查表明下列因素在不同程度上影响了对公寓式酒店项目需求：竞争力决定因素竞争力决定因素权重权重市场营销20%管理公司20%位置/商业环境20%建成时间5%物业品质5%与国际学校的距离5%与市中心的距离5%可及性5%外部景观5%其他物业的协同效应5%辅助设施5%项目名称项目名称竞争力评分竞争力评分本项目一期8.15本项目二期8.15雅诗阁公寓6.9碧云公寓6.167、7四季雅苑6.85东樱花苑7.9万豪行政公寓8.5新鸿基项目9.15资料来源:仲量联行战略顾问部xxxxxC03190本项目建成后预计在浦东新区占有本项目建成后预计在浦东新区占有26%26%的市场份额，的市场份额，20102010年对本项目的需求达到约年对本项目的需求达到约360360套套项目名称项目名称市场份额市场份额本项目一期13%本项目二期13%雅诗阁公寓11%碧云花园11%四季雅苑11%东樱花苑13%万豪行政公寓14%新鸿基项目15%本项目市场份额预测本项目市场份额预测预计本项目的建成后会具有相当的市场竞争力，因此本项目两期共占有26%的市场份额。2009200920102010对浦东168、豪华公寓式酒店的需求(套)1,3301,384对本项目需求（套）173360资料来源:仲量联行战略顾问部xxxxxC03191项目开发建议项目开发建议xxxxxC03192开发建议开发建议 户型配比和单位面积户型配比和单位面积户型户型户型比例户型比例套数套数平均单位面积平均单位面积（平米）（平米）一房25%10080二房45%180120三房25%100160四房5%20180合计100%400123本项目及周边酒店供应充足，因此公寓式酒店内不建议提供Studio房型；表中所示各房型面积均为平均面积；xxxxxC03193本项目供应规模假设本项目供应规模假设本项目单位平均建筑面积为123平米项169、目开始租赁一年后，平均空置率稳定在约10%本项目共有约400套公寓，建筑面积约5万平米；本项目分两期进入市场，一方面在“世博会”前进入市场，另一方面减少空置压力；开发建议开发建议 本项目合理的供应规模约为本项目合理的供应规模约为5 5万平米万平米,共约共约400400个单位，分两期开发个单位，分两期开发开发规模开发规模2009200920102010套数（套）200200建筑面积（平米）25,00025,000 xxxxxC03194开发建议开发建议 配套设施配套设施公寓式酒店内的配套设施的齐备与否代表了项目的形象和级别；本项目综合了多个物业类型，应在分别开发的同时整体考虑产品规划，以便兼顾项170、目的整体性和经济性，同时有别于区域内其它公寓式酒店项目；在休闲辅助设施方面，建议公寓式酒店与四星级酒店同用类似的实施；建议提供优质、中等规模的配套设施，面积约2000平米，约占公寓式酒店建筑面积的0.4%。其中必要的配套实施种类包括：n小型咖啡/西餐厅；n健身房n室内泳池n桑拿n便利店n商务中心同时，提供室外活动区，包括用于聚会活动的烧烤区、儿童游乐区等；xxxxxC03195VI.高星级酒店市场研究高星级酒店市场研究xxxxxC03196高星级酒店物业的界定高星级酒店物业的界定依据仲量联行在国际酒店市场积累的经验，并依据仲量联行在国际酒店市场积累的经验，并根据国家星级酒店评定方法的有根据国家171、星级酒店评定方法的有关规定，关规定，界定高星级酒店的评判标准主要包含以下几个方面：界定高星级酒店的评判标准主要包含以下几个方面：n酒店的客房及配套设施n酒店的管理水平n酒店的品牌经营策略n酒店的市场定位n酒店的价格策略n只有营业一年以上的酒店才有资格申请评定星级xxxxxC03197高星级酒店的主要管理方式高星级酒店的主要管理方式管理方式管理方式描述描述项目例举项目例举自建并管理自建并管理中资发展商/中资酒店管理集团多采用该方式外资酒店管理集团较少见，仅香格里拉酒店管理集团和半岛酒店（未来项目）采用该种方式新锦江大酒店浦东香格里拉大酒店全权委托管理全权委托管理通常为外资酒店管理集团所采用万豪旗172、下所属酒店带资管理带资管理中资酒店管理集团多采用该方式外资酒店管理集团参股经营的非常少见四季酒店xxxxxC03198高星级酒店市场供应分析高星级酒店市场供应分析xxxxxC03199高星级酒店市场供应概述高星级酒店市场供应概述 20042004年底高星级酒店客房总数年底高星级酒店客房总数23,48623,486套，占星级酒店客房总数的套，占星级酒店客房总数的24%24%外资酒店管理集团占据顶级酒店管理市场的主要份额外资酒店管理集团占据顶级酒店管理市场的主要份额n五星级酒店 18家由外资管理，4家由中资管理n四星级酒店 14家由外资管理，23家由中资管理可供项目数可供项目数（个）（个）可供客房173、数可供客房数（间）（间）平均客房规模平均客房规模（间）（间）占星级酒店客房比例占星级酒店客房比例五星级酒店2210,08245810.3%四星级酒店3713,40436213.7%总计总计595923,48623,486-24%24%资料来源：仲量联行xxxxxC03200五星级酒店历史供应五星级酒店历史供应02,0004,0006,0008,00010,00012,000Pre-19861986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004客房数五星级累计供应量五星级年度供应量对外开放，供应高速174、增长平均年增客房684间经济发展和国际地位提升，供应加速平均年增客房656间宏观调控，大型五星级酒店受到限制仅浦东1家酒店建成资料来源：仲量联行战略顾问部xxxxxC03201四星级酒店历史供应四星级酒店历史供应02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000Pre-19861986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004客房数四星级累计供应量四星级年度供应量对外开放带动供应客房以年平均22%的速度增长1990年出现由外资经营的四星级酒店宏观调控，供应趋缓平均年175、增客房324间外资四星级酒店活跃涌现郊区发展的趋势初步显现2000-2004年平均年增客房611间资料来源：仲量联行战略顾问部xxxxxC03202高星级酒店项目位置分布图高星级酒店项目位置分布图本项目本项目图例图例五星级酒店四星级酒店11资料来源：仲量联行战略顾问部xxxxxC03203五星级酒店项目五星级酒店项目序号序号名称名称区域区域开业开业时间时间客房数客房数(间间)1和平饭店黄浦区19292842华亭宾馆徐汇区19867703花园饭店卢湾区19885004上海静安希尔顿宾馆静安区19887205波特曼丽嘉大酒店静安区19905206新锦江大酒店卢湾区19906407扬子江万丽大酒店长176、宁区19905448上海锦沧文华大酒店静安区19915139喜来登豪达太平洋大饭店长宁区19925781010新亚汤臣洲际大酒店新亚汤臣洲际大酒店浦东新区19964221111浦东香格里拉大酒店浦东香格里拉大酒店浦东新区1998612序号序号名称名称区域区域开业开业时间时间客房数客房数(间间)12富豪环球东亚酒店徐汇区19983001313金茂君悦大酒店金茂君悦大酒店浦东新区19995551414东方滨江大酒店东方滨江大酒店浦东新区199926015兴国宾馆长宁区200019016万豪虹桥酒店长宁区20003141717瑞吉红塔大酒店瑞吉红塔大酒店浦东新区20013501818东锦江索菲特大酒177、店东锦江索菲特大酒店浦东新区200254919四季酒店静安区200244420威斯汀大饭店黄浦区200230021JW 万豪酒店黄浦区20033422222淳大万丽酒店淳大万丽酒店浦东新区2003375资料来源：仲量联行战略顾问部xxxxxC03204四星级酒店项目四星级酒店项目序号序号名称名称区域区域开业开业时间时间客房数客房数(间间)1静安宾馆静安区19252272国际饭店黄浦区19341833上海大厦虹口区19341144衡山宾馆徐汇区19362325锦江饭店卢湾区19514706虹桥迎宾馆长宁区19602007宝钢集团宝山宾馆宝山区19808088海鸥饭店虹口区19841139逸和龙柏178、饭店长宁区198738510虹桥宾馆长宁区198862611远洋宾馆虹口区198837012宝隆宾馆虹口区198837513银河宾馆长宁区199069114兰生大酒店虹口区199141715建国宾馆徐汇区199146416银星皇冠假日酒店长宁区199149617国际贵都大饭店静安区199252518海仑宾馆黄浦区199337019世博会议大酒店长宁区1994365序号序号名称名称区域区域开业开业时间时间客房数客房数(间间)2020由由大酒店由由大酒店浦东新区199636021富豪东亚酒店徐汇区19973502222通贸大酒店通贸大酒店浦东新区19972882323中油日航大酒店中油日航大酒店浦179、东新区199737624广场长城假日大酒店闸北区19984812525浦东假日酒店浦东假日酒店浦东新区19983292626上海紫金山大酒店上海紫金山大酒店浦东新区199840027华美达大酒店黄浦区19993332828海神诺富特大酒店海神诺富特大酒店浦东新区200030329王宝和大酒店黄浦区20002833030浦东华美达大酒店浦东华美达大酒店浦东新区20012693131齐鲁万怡大酒店齐鲁万怡大酒店浦东新区200121832新元大酒店虹口区200121733上海巴黎春天大酒店长宁区200252634上海美仑大酒店长宁区200322035上海古井假日酒店普陀区200329036上海古象大180、酒店黄浦区20033603737上海浦东机场华美达大酒店上海浦东机场华美达大酒店浦东新区2003370资料来源：仲量联行战略顾问部xxxxxC03205高星级酒店供应区域分布高星级酒店供应区域分布等级等级地区地区可供项目数可供项目数（个）（个）可供客房数可供客房数（间）（间）各区域客房数之比重各区域客房数之比重五星级酒店五星级酒店浦西地区156,959浦东地区73,123本项目周边地区本项目周边地区2 2772772四星级酒店四星级酒店浦西地区2810,491浦东地区92,913本项目周边地区本项目周边地区5 51,6111,611本项目周边地区7.7%浦东其他地区23.3%浦西地区69.0%181、浦西地区78.3%浦东其他地区9.7%本项目周边地区12.0%资料来源：仲量联行战略顾问部xxxxxC03206主要高星级酒店管理者主要高星级酒店管理者/品牌品牌(1)(1)资料来源：仲量联行战略顾问部管理集团管理集团旗下酒店品牌旗下酒店品牌文化品牌及定位文化品牌及定位目前在沪项目数目前在沪项目数StarwoodStarwood(喜达屋喜达屋)St.Regis(瑞吉)豪华级酒店通常位于城市繁华地区1Westin(威斯汀)高档商务型酒店1Sheraton(喜来登)高档商务及旅行者酒店1Four Points by Sheraton(福朋)中档商务型酒店拥有齐全会议设施0W Hotels个性化的豪182、华商务型酒店通常位于核心商务区0Marriott Marriott InternationalInternational(万豪国际万豪国际)JW Marriott豪华级酒店1Marriott高档商务型酒店1Renaissance(万丽)高档商务及旅行者酒店2Courtyard by Marriott(万怡)中档商务型酒店1The Ritz-Carlton(丽嘉)豪华级酒店1xxxxxC03207主要高星级酒店管理者主要高星级酒店管理者/品牌品牌(2)(2)资料来源：仲量联行战略顾问部管理集团管理集团旗下酒店品牌旗下酒店品牌文化品牌及定位文化品牌及定位目前在沪项目数目前在沪项目数Four Sea183、sonsFour Seasons(四季四季)Four Seasons豪华级商务及旅行者酒店通常位于市中心1HyattHyatt(凯悦凯悦)Park Hyatt(柏悦)豪华级酒店小型规模并通常位于市中心的高层建筑0Grand Hyatt(君悦)高档商务型酒店一般以企业客户为主1Hilton International Hilton International(希尔顿希尔顿)Conrad(港丽)豪华级商务及旅行者酒店0Hilton(希尔顿)高档商务及旅行者酒店1Six ContinentalSix Continental(六洲六洲)InterContinental(洲际)高档商务及旅游者酒店1Cr184、own Plaza(皇冠)中高档酒店1Holiday Inn(假日)中档旅行者酒店通常位于交通便捷的地区4xxxxxC03208-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000Pre-19901990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010客房数累计供应量未来累计供应年度供应量未来年度供应五星级酒店未来供应五星级酒店未来供应预计未来供应预计未来供应高速增长高速增长未来6年185、预计客房供应量8,071套，高于过去10年客房供应总量(5,013套)，年均供应1,345套未来供应中浦东所占比例为31.1%(约2,513套)，且均来自小陆家嘴外资酒店管理集团主导未来项目经营资料来源：仲量联行战略顾问部xxxxxC03209四星级酒店未来供应四星级酒店未来供应-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000Pre-19901990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 186、2009 2010客房数累计供应量未来累计供应年度供应量未来年度供应预计未来供应预计未来供应保持稳定增长保持稳定增长政府对高星级酒店项目审批的放松及四星级酒店中资管理为主导的市场特征，未来供应水平可能大于预计数非中心区项目的出现 趋近于博览中心、汽车城等新需求增长点预料未来年均供应量将不低于过去平均水平资料来源：仲量联行战略顾问部xxxxxC03210部分未来高星级酒店项目位置分布图部分未来高星级酒店项目位置分布图本项目本项目图例图例五星级酒店四星级酒店11资料来源：仲量联行战略顾问部xxxxxC03211部分高星级酒店项目部分高星级酒店项目序号序号名称名称区域区域预计预计开业时间开业时间预计187、客房数预计客房数(间间)1浦东香格里拉大酒店浦东香格里拉大酒店IIII期期浦东新区浦东新区200520053753752长峰大酒店长宁区20054923世茂国际广场黄浦区20067604世茂新城大酒店虹口区20073165新天地酒店项目卢湾区20073406浦西香格里拉静安区20076427宏安瑞士大酒店静安区20074788新天哈瓦那大酒店新天哈瓦那大酒店浦东新区浦东新区200820086886889半岛大酒店黄浦区200821510环球金融中心酒店环球金融中心酒店浦东新区浦东新区2009200915015011白玉兰大厦虹口区200945012新鸿基陆家嘴项目新鸿基陆家嘴项目浦东新区浦东新188、区201020101,3001,300序号序号名称名称区域区域预计预计开业时间开业时间预计客房数预计客房数(间间)1南京路新世界酒店黄浦区20055202新国际博览中心酒店新国际博览中心酒店浦东新区浦东新区20063623623新天地酒店项目卢湾区20073234协和世界酒店静安区20082505船厂酒店项目船厂酒店项目浦东新区浦东新区201020104504506外高桥保宏大酒店外高桥保宏大酒店浦东新区浦东新区20052005399399五星级酒店五星级酒店四星级酒店四星级酒店资料来源：仲量联行战略顾问部xxxxxC03212本项目周边地区供应本项目周边地区供应 本项目所在地区可识别本项目所189、在地区可识别7 7个高星级酒店项目个高星级酒店项目项目名称项目名称酒店管理者酒店管理者开业开业时间时间可供可供客房数客房数（间）（间）五星级酒店五星级酒店1新亚汤臣洲际大酒店Six Continents(六洲国际)1996年4222瑞吉红塔大酒店Starwood(喜达屋)2001年350四星级酒店四星级酒店3中油大酒店中资管理1997年3764通贸大酒店中资管理1997年2885浦东假日酒店Six Continents(六洲国际)1998年3296紫金山大酒店中资管理1998年4007齐鲁万怡大酒店Marriott(万豪)2001年2181234657资料来源：仲量联行战略顾问部xxxxxC0190、3213成熟的高档商务环境(如小陆家嘴)对五星级酒店项目的支持作用明显本项目所属区域为非高档商务区域，因此对五星级酒店投资者/经营者的吸引力相对较弱本项目本项目周边地区周边地区供应特征分析供应特征分析 本项目所属地区为高星级酒店最集中的区域本项目所属地区为高星级酒店最集中的区域n 高星级客房数2,383间，占浦东地区39.5%，高于小陆家嘴的23.6%相对而言，四星级酒店在本项目所属地区更为集中相对而言，四星级酒店在本项目所属地区更为集中n 接近半数的五星级酒店客房位于小陆家嘴地区n 而本区域四星级客房供应所占比重高达55.3%29.6%44.7%24.7%55.3%45.7%0.0%0%20191、%40%60%80%100%五星级酒店四星级酒店浦东其他地区本项目周边地区小陆家嘴目前高星级酒店在浦东地区的分布情况目前高星级酒店在浦东地区的分布情况xxxxxC03214本项目本项目周边地区周边地区未来供应特征分析未来供应特征分析 预计本项目所属区域未来供应相对淡静预计本项目所属区域未来供应相对淡静n 周边可供酒店项目开发用地有限 识别的未来五星级酒店供应均落户小陆家嘴识别的未来五星级酒店供应均落户小陆家嘴n 预计2010年小陆家嘴地区五星级酒店客房比重将攀升至70%(目前45.7%)未来四星级酒店供应值得关注未来四星级酒店供应值得关注n 高星级酒店项目的审批制度的放松将促进未来供应n 四星192、级酒店投资/管理者的不确定性未来本项目区域仍是高星级酒店比较集中的地区，但新增供应有限未来本项目区域仍是高星级酒店比较集中的地区，但新增供应有限未来五星级酒店在小陆家嘴地区的集中供应将进一步强化其作为顶级酒店未来五星级酒店在小陆家嘴地区的集中供应将进一步强化其作为顶级酒店项目落户地点的竞争地位，从而有别于本项目区域的格局项目落户地点的竞争地位，从而有别于本项目区域的格局xxxxxC03215高星级酒店市场需求分析高星级酒店市场需求分析xxxxxC03216高星级酒店需求分析高星级酒店需求分析 客户来源客户来源资料来源：上海统计年鉴注：2003和2004年海外游客逗留天数为估计数-5001,00193、01,5002,0002,5003,0003,5004,0004,50019901991199219931994199519961997199819992000200120022003*2004*海外游客人数-千人次-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000逗留天数-千人天海外游客总数逗留天数海外游客数量及其逗留天数于过去5年的复合增长率为18.4%和17.4%，显示强劲的成长趋势2004年海外游客来沪人数达385.4万海外游客（含港澳台）人数及逗留天数海外游客（含港澳台）人数及逗留天数xxxxxC03217资料来源：上海市旅游局高星级酒店需求分194、析高星级酒店需求分析 客户主要来源国客户主要来源国日本36.9%美国11.4%加拿大1.6%澳大利亚2.2%其他外国人20.8%韩国9.4%德国4.9%新加坡3.9%马来西亚3.1%英国2.9%法国2.9%2004年海外来沪游客主要来源国年海外来沪游客主要来源国xxxxxC03218高星级酒店需求分析高星级酒店需求分析 客户来沪目的客户来沪目的0%20%40%60%80%100%200220012000199919981997商务观光度假会议其他海外来沪游客入境目的海外来沪游客入境目的资料来源：上海市旅游局40%左右的商务性需求 稳定的需求来源会议性需求逐渐增长 新的需求增长点旅游度假需求的比195、重呈现下降的趋势陆家嘴金融贸易区外资企业机构集中，商务活动频繁，为高星级酒店提供直接的需求来源浦东拥有大规模的现代会议会展设施，从而进一步为高星级酒店需求带来裨益xxxxxC03219高星级酒店主力需求类型高星级酒店主力需求类型商务性需求企业客户需求的持续性需求的持续性可支付能力可支付能力商务性需求会议会展休闲性需求旅游团队新需求增长点通常选择四星级以上酒店浦东的会议会展性酒店需求高于浦西，因其拥有更佳的交通条件和完备的最具规模的设施配套n国际会议中心 12,538平方米n上海新国际博览中心 80,500平方米(室内)45,000平方米(室外)稳定的需求来源通常选择四星级以上酒店高星级酒店最主196、要的需求，所占比重一般在50%以上季节性需求通常选择四星级以下酒店浦西的旅游资源较丰富，因而该类型需求比重高于浦东资料来源：仲量联行战略顾问部xxxxxC03220客房价格与出租率的历史表现客房价格与出租率的历史表现四星级酒店五星级酒店0%20%40%60%80%100%19971998199920002001200220032004客房出租率02004006008001,0001,2001,40019971998199920002001200220032004客房价格-元/间日四五星级酒店房价差平均400元/间日左右受供求关系的影响，平均客房价格随客房入住率的变化而调整，并落后于客房率的变化197、客房率表现与外商直接投资的变化一致 高星级酒店的客房率优于星级酒店平均水平，而五星级略优于四星级2004年入住率75.7%和72.2%高星级酒店房价的变动趋势趋同入住率的提高推动房价稳步增长2004年客房价格1,177元/间日和587元/间日竞争性项目房价一般高于市场平均水平3040%资料来源：上海市旅游局四星级酒店五星级酒店xxxxxC03221客房价格与出租率年度表现客房价格与出租率年度表现0%20%40%60%80%100%2004/012004/022004/032004/042004/052004/062004/072004/082004/092004/102004/112004/1198、2客房出租率8001,0001,2001,4001,6001,800客房价格-元/间日2004年五星级平均客房率2004年五星级平均房价上海高星级酒店客房率整体波动幅度不大，受季节因素影响有限，显示高星级酒店商务性需求为主导的特点传统意义上的淡季由于持续性的商务活动，如会议会展而逐渐淡化由于对高星级酒店产生可观的需求，一些大型会议和展览活动通常间接导致期间房价的抬升五星级酒店客房出租率五星级酒店客房价格酒店需求具有季节性，一般而言年初、年末及夏季为相对的淡季2004年度上海五星级酒店运营指标表现年度上海五星级酒店运营指标表现资料来源：上海市旅游局xxxxxC03222大型国际性活动对酒店业的影199、响大型国际性活动对酒店业的影响借鉴奥运会举办城市的酒店业在事件发生前后的表现，研究该类重大活动（包括世借鉴奥运会举办城市的酒店业在事件发生前后的表现，研究该类重大活动（包括世博会）对上海本地酒店市场的短期和长期影响博会）对上海本地酒店市场的短期和长期影响在房地产业的各个行业中，从奥运会中受益最大的是酒店业在房地产业的各个行业中，从奥运会中受益最大的是酒店业n奥运会举办城市的酒店业都在当年达到了市场周期的最高峰n奥运会结束后酒店市场很快从高峰回落 奥运会年度带来的暂时高峰后酒店经营的放缓n根据市场周期规律，酒店市场又会很快恢复，在奥运会之后的年度中显示增长趋势众多因素奥运会给各主办城市带来的影响200、各有不同，这些因素包括：众多因素奥运会给各主办城市带来的影响各有不同，这些因素包括：n本地旅游市场的成熟度n奥运会引致的酒店供应的增加程度n当地利用奥运会发展旅游行业的水平xxxxxC03223大型国际性活动对酒店业的影响大型国际性活动对酒店业的影响 国际游客国际游客4060801001201401601802002年前1年前奥运会举办年1年后2年后国际游客指数汉城巴塞罗那亚特兰大悉尼*信息提供：仲量联行酒店顾问部，各地旅游管理部门 为到乔治亚州的国际游客数量，因此增长率可能被低估*从政府预测中推算出的数量，实际数量可能会更高xxxxxC03224大型国际性活动对酒店业的影响大型国际性活动对酒201、店业的影响 客房供应客房供应4060801001201401601802002年前1年前奥运会举办年1年后2年后房间供应指数信息提供：仲量联行酒店顾问部，各地旅游管理部门汉城巴塞罗那亚特兰大悉尼*在奥运会前2年，所有的四个城市的酒店供应都有所增加，而且增加的绝大多数是四星级或更高级的酒店 酒店数量的增加为一个城市提供了吸引并主办大型活动的战略上的优势，同时可能导致短期的供大于求的现象（如巴塞罗那）xxxxxC03225大型国际性活动对酒店业的影响大型国际性活动对酒店业的影响 客房出租率客房出租率45%50%55%60%65%70%75%80%2年前1年前奥运会举办年1年后2 年后客房出租率汉城202、巴塞罗那亚特兰大洛杉矶悉尼信息提供：仲量联行酒店顾问部，各地旅游管理部门 在奥运会举办年，所有的主办城市的平均出租率都有所下降，很大程度上是因为房间供给的增加 在奥运会之后的年度中，出租率水平通常会有所恢复xxxxxC03226大型国际性活动对酒店业的影响大型国际性活动对酒店业的影响 客房价格客房价格4060801001201402 年前1年前奥运会举办年1 年后2年后每间可租房收入汉城巴塞罗那亚特兰大洛杉矶悉尼信息提供：仲量联行酒店顾问部，各地旅游管理部门 在奥运会举办年，尽管所有市场的出租率都有所下降，但所有的主办城市的平均日房价都有极大的提高 房价的提高基本上足以弥补较低出租率损失xxx203、xxC03227大型国际性活动对酒店业的影响大型国际性活动对酒店业的影响 总结总结大型国际性事件对酒店市场的影响大型国际性事件对酒店市场的影响n短期影响 对城市旅游业的直接影响，体现在供应需求的增加和酒店房价的提高，及由此带来的酒店运营状况的改善n长期影响 对城市基础设施改善的促进作用，提升城市的形象和国际地位和由此带来的对酒店业的长期有利发展环境警惕事件发生前期的酒店业发展环境警惕事件发生前期的酒店业发展环境n普遍乐观的市场预期和政府宏观调控措施的松弛而导致未来供应过度增长，从而透支市场可承受的需求容量n出现恶劣的安全和政治局面及全球经济严重减缓的情况xxxxxC03228可比及竞争性项目分204、析可比及竞争性项目分析xxxxxC03229代表性高星级酒店项目代表性高星级酒店项目项目名称项目名称所在区位所在区位管理方式管理方式发展特点发展特点优势优势/不足不足波特曼丽嘉大酒店南京西路商务区全权委托管理综合性发展项目著名建筑设计师商务区核心位置项目协同效应上海最早的也是最著名的顶级酒店定期的大规模维护 保持竞争力四季酒店南京西路商务区带资管理参与建筑设计顶级酒店管理接近商务区核心位置价格经营策略不灵活威斯汀大饭店外滩全权委托管理综合性发展项目著名建筑设计师项目协同效应商务区非核心位置金茂君悦大酒店陆家嘴金融贸易区核心区全权委托管理综合性发展项目著名建筑设计师知名建筑商务区核心位置丰富的餐205、饮娱乐设施建造成本高昂 超高层建筑浦东香格里拉大酒店陆家嘴金融贸易区核心区自建并管理自主设计并建设观景建筑商务区核心位置超大型宴会厅 高规格会议活动xxxxxC032308001,2001,6002,0002,4002,800波特曼丽嘉大酒店四季酒店威斯汀大饭店金茂君悦大酒店浦东香格里拉大酒店新亚汤臣洲际大酒店瑞吉红塔大酒店客房价格-元/间日0%30%60%90%客房出租率客房价格客房率本项目区域的五星级酒店本项目区域的五星级酒店需求对价格比较敏感需求对价格比较敏感代表性五星级酒店与本项目区域五星级酒店表现对比代表性五星级酒店与本项目区域五星级酒店表现对比浦西浦西浦东浦东2004年五星级平均客206、房率2004年五星级平均房价本项目区域代表性项目代表性项目商务区地理位置/综合性发展项目运营指标表现优于市场平均水平n客房价格 高于1,500元/间日n客房出租率 高于80%四季酒店由于经营策略的原因，客房出租率略低于平均水平最贵的酒店：金茂君悦本项目区域本项目区域商务区位/可及性不及代表性项目运营指标的错位表现 客房价格与出租率的表现相对于市场平均水平比较的错位资料来源：仲量联行战略顾问部xxxxxC032315007009001,100国际贵都大饭店银星皇冠假日酒店海仑宾馆齐鲁万怡大酒店浦东假日酒店上海紫金山大酒店客房价格-元/间日0%30%60%90%客房出租率客房价格客房率本项目区域的207、四星级酒店市场本项目区域的四星级酒店市场具有较强的竞争力具有较强的竞争力四星级酒店需求对价格仍具有四星级酒店需求对价格仍具有一定敏感度一定敏感度代表性四星级酒店与本项目区域四星级酒店表现对比代表性四星级酒店与本项目区域四星级酒店表现对比浦西浦西浦东浦东2004年四星级平均客房率2004年四星级平均房价本项目区域代表性项目代表性项目商务区/市区旅游景点地理位置运营指标表现优于市场平均水平本项目区域本项目区域运营指标总体表现优于市场平均水平仅紫金山大酒店客房率略低资料来源：仲量联行战略顾问部xxxxxC03232-10,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000208、波特曼丽嘉大酒店四季酒店威斯汀大饭店金茂君悦大酒店浦东香格里拉大酒店新亚汤臣洲际大酒店瑞吉红塔大酒店营业额-万元客房收入餐饮收入其他收入代表性五星级酒店项目营业额及其组成代表性五星级酒店项目营业额及其组成本项目区域注：未获得波特曼丽嘉大酒店的“餐饮收入”和“其他收入”资料受商务环境限制，本项受商务环境限制，本项目区域五星级酒店运营目区域五星级酒店运营水平低于代表性案例水平低于代表性案例本项目区域五星级酒店本项目区域五星级酒店营业额较倚重客房收入营业额较倚重客房收入通常酒店(客房)规模对营业额亦具有直接的影响n瑞吉红塔大酒店规模与威斯汀大饭店相当n新亚汤臣洲际大酒店规模略小于四季酒店资料来源：仲209、量联行战略顾问部xxxxxC03233代表性五星级酒店项目营业额各部分比重代表性五星级酒店项目营业额各部分比重本项目区域资料来源：仲量联行战略顾问部20042004年年营业额营业额(亿元亿元)20042004年年RevPARRevPAR*(元元)1.731,0671.828104.501,2686.571,6523.191,3753.541,310*RevPAR 每套可租客房收入，用以衡量客房的盈利能力xxxxxC03234-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000国际贵都大饭店银星皇冠假日酒店海仑宾馆齐鲁万怡大酒店浦东假日酒店上海紫210、金山大酒店营业额-万元客房收入餐饮收入其他收入代表性四星级酒店项目营业额及其组成代表性四星级酒店项目营业额及其组成本项目区域注：未获得紫金山大酒店的“其他收入”资料通常酒店(客房)规模对营业额亦具有直接的影响n齐鲁万怡大酒店规模约为银星皇冠假日酒店的一半n紫金山大酒店规模与海仑宾馆相当本项目区域四星级酒本项目区域四星级酒店的运营状水平接近店的运营状水平接近代表性案例代表性案例资料来源：仲量联行战略顾问部xxxxxC0323563%70%67%69%67%33%24%29%27%27%5%6%4%5%6%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%国际贵都大饭店银星皇冠假日211、酒店海仑宾馆齐鲁万怡大酒店浦东假日酒店客房收入餐饮收入其他收入代表性四星级酒店项目营业额及其组成代表性四星级酒店项目营业额及其组成本项目区域资料来源：仲量联行战略顾问部20042004年年营业额营业额(亿元亿元)20042004年年RevPARRevPAR(元元)1.066120.716111.497261.606411.63550*RevPAR 每套可租客房收入，用以衡量客房的盈利能力xxxxxC03236高星级酒店未来需求与房价预测高星级酒店未来需求与房价预测xxxxxC03237未来需求预测未来需求预测 五星级酒店五星级酒店(1)(1)年份年份当年当年客房总数客房总数（间）（间）当年当年212、客房需求量客房需求量（间）（间）19975,4913,64919986,4033,73219997,2184,47420007,7225,51620018,0725,77920029,3657,249200310,0826,244200410,0827,635当年当年海外游客人数海外游客人数（万人次）（万人次）当年累计外商当年累计外商直接投资合同总额直接投资合同总额（亿美元）（亿美元）165.35 290.12152.71 348.6165.68 389.64181.40 453.54204.26 527.27272.53 633.03244.70 743.67385.45 860.58事实及213、假设事实及假设 当年客房需求量基于当年客房率与当年可供客房计算相关性分析相关性分析R2=0.8636资料来源：仲量联行战略顾问部，上海市旅游局，上海统计年鉴xxxxxC03238未来需求预测未来需求预测 五星级酒店五星级酒店(2)(2)事实及假设事实及假设 当年海外游客人数及当年外商直接投资合同金额的增长率按过去10年的复合增长率11%和8%计算年份年份预计当年预计当年海外游客人数海外游客人数（万人次）（万人次）预计当年累计外商预计当年累计外商直接投资合同总额直接投资合同总额（亿美元）（亿美元）2005427.85 986.84 2006474.91 1,123.21 2007527.15 1214、,270.48 2008585.14 1,429.53 2009649.51 1,601.31 2010720.95 1,786.83 推算当年推算当年客房需求量客房需求量（间）（间）8,903 9,838 10,855 11,961 13,165 14,474 推算当年推算当年客房率水平客房率水平78.62%79.72%76.89%75.95%79.05%79.73%尽管五星级酒店未来供应将高速增长，但预计的客房率表现将优于目前的运营水平xxxxxC03239未来需求预测未来需求预测 四星级酒店四星级酒店(1)(1)事实及假设事实及假设 当年客房需求量基于当年客房率与当年可供客房计算相关性分215、析相关性分析R2=0.8219当年当年海外游客人数海外游客人数（万人次）（万人次）当年当年本地游客人数本地游客人数（万人次）（万人次）152.71 5,834.40 165.68 6,219.00 181.40 6,433.20 204.26 6,469.50 272.53 6,797.10 244.70 5,630.23 385.45 6,346.24 年份年份当年当年客房总数客房总数（间）（间）当年当年客房需求量客房需求量（间）（间）199810,015 5,993 199910,348 6,113 200010,934 7,338 200111,638 8,434 200212,164 216、9,360 200313,404 8,262 200413,404 9,680 资料来源：仲量联行战略顾问部，上海市旅游局，上海统计年鉴xxxxxC03240未来需求预测未来需求预测 四星级酒店四星级酒店(2)(2)事实及假设事实及假设 当年海外及本地游客人数的增长率分别按过去10年和6年的复合增长率11%和1%计算年份年份预计当年预计当年海外游客人数海外游客人数（万人次）（万人次）预计当年预计当年本地游客人数本地游客人数（万人次）（万人次）2005427.85 6,409.70 2006474.91 6,473.80 2007527.15 6,538.54 2008585.14 6,603.217、92 2009649.51 6,669.96 2010720.95 6,736.66 推算当年推算当年客房需求量客房需求量（间）（间）10,932 11,679 12,503 13,411 14,413 15,519 推算当年推算当年客房率水平客房率水平73.75%75.63%77.82%80.38%83.29%86.58%政府对高星级酒店项目的审批立项将不作过多行政干预，而结合四星级酒店项目投资/管理者的特点，未来未来供应水平可能大于预计数而高估客房水平，供应水平可能大于预计数而高估客房水平，因此未来四星级酒店市场的预期是谨慎乐观的预期是谨慎乐观的xxxxxC03241R2=0.8849未来218、客房价格预测未来客房价格预测 五星级酒店五星级酒店(1)(1)相关性分析相关性分析年份年份当年当年客房价格客房价格（元（元/间日）间日）19971,116.78 1998961.80 1999772.47 2000785.08 2001879.73 2002903.37 2003992.59 20041,177.21 当年当年客房总数客房总数（间）（间）上年上年客房价格客房价格（元（元/间日）间日）当年外商直接当年外商直接投资合同金额投资合同金额（亿美元）（亿美元）当年当年海外游客人数海外游客人数（万人次）（万人次）5,491 1,140.85 53.20 165.35 6,403 1,116219、.78 58.48 152.71 7,218 961.80 41.04 165.68 7,722 772.47 63.90 181.40 8,072 785.08 73.73 204.26 9,365879.73105.76272.5310,082 903.37 110.64 244.70 10,082 992.59 116.91 385.45 资料来源：仲量联行战略顾问部，上海市旅游局，上海统计年鉴xxxxxC03242未来客房价格预测未来客房价格预测 五星级酒店五星级酒店(2)(2)事实及假设事实及假设 当年海外游客人数及当年外商直接投资合同金额的增长率按过去10年的复合增长率11%和8%220、计算未来供应高速增长不利于五星级酒店房价的成长，因而预计未来租金水平增长趋势较为平缓年份年份预计当年预计当年客房总数客房总数（间）（间）上年上年客房价格客房价格（元（元/间日）间日）预计当年外商直预计当年外商直接投资合同金额接投资合同金额（亿美元）（亿美元）预计当年预计当年海外游客人数海外游客人数（万人次）（万人次）200511,324 1,177.21 126.42 428.99 200612,341 1,221.50 136.71 477.45 200714,117 1,252.78 147.83 531.39 200815,750 1,220.04 159.86 591.41 20091221、6,653 1,183.92 172.87 658.22 201018,153 1,224.56 186.94 732.57 推算当年推算当年客房价格客房价格（元（元/间日）间日）1,221.50 1,252.78 1,220.04 1,183.92 1,224.56 1,257.62 xxxxxC03243R2=0.9889未来客房价格预测未来客房价格预测 四星级酒店四星级酒店(1)(1)相关性分析相关性分析年份年份当年当年客房价格客房价格（元（元/间日）间日）1998602.02 1999475.67 2000421.47 2001440.47 2002473.05 2003514.43 222、2004586.81 当年当年五星级客房价格五星级客房价格（元（元/间日）间日）上年上年客房价格客房价格（元（元/间日）间日）961.80 748.18 772.47 602.02 785.08 475.67 879.73 421.47 903.37 440.47 992.59 473.05 1,177.21 514.43 资料来源：仲量联行战略顾问部，上海市旅游局，上海统计年鉴xxxxxC03244未来客房价格预测未来客房价格预测 四星级酒店四星级酒店(2)(2)推算当年推算当年客房价格客房价格（元（元/间日）间日）637.21 668.24 667.80 654.06 664.08 680223、.34 年份年份当年当年五星级客房价格五星级客房价格（元（元/间日）间日）上年上年客房价格客房价格（元（元/间日）间日）20051,221.50 586.81 20061,252.78 637.21 20071,220.04 668.24 20081,183.92 667.80 20091,224.56 654.06 20101,257.62 664.08 xxxxxC03245本项目最优规模测度本项目最优规模测度xxxxxC03246本项目酒店部分市场定位本项目酒店部分市场定位大型综合项目充分发挥协同效应的优势n对五星级酒店的支持作用明显n有效提升区域商务环境氛围，并创造自给自足的内部联系(224、如外滩中心)未来需求规模扩张前景下区域市场供应稀缺本项目极佳的可及性和可视性 区别于区域内现有的五星级酒店，从而获得更佳的竞争地位五星级酒店与本项目标志性建筑和总体项目开发定位的一致性名称名称建筑规模建筑规模酒店部分酒店部分上海商城185,000平方米波特曼丽嘉大酒店外滩中心190,000平方米威斯汀大饭店本项目区域是极具竞争能力的四星级酒店区域n成熟的商务区，为陆家嘴金融贸易区核心区有效的功能和地域延伸未来需求规模扩张前景下区域市场供应稀缺本项目极佳的可及性和可视性位于小陆家嘴和新国际博览中心的中点 提供多层次的需求选择n商务区客户n会议会展客户1座五星级酒店座五星级酒店1座四星级酒店座四星225、级酒店xxxxxC03247本项目酒店部分主要客户来源本项目酒店部分主要客户来源充分发挥综合发展项目的协同效应，并积极利用本项目位于小陆家嘴和充分发挥综合发展项目的协同效应，并积极利用本项目位于小陆家嘴和新国际博览中心中轴线的区位优势新国际博览中心中轴线的区位优势主要客户来源主要客户来源n本项目甲级办公楼的企业客户n本项目周边地区办公楼的企业客户n小陆家嘴地区办公楼的企业客户n新国际博览中心等会议会展设施带来的客户积极的多样的市场推广活动使酒店的运营受惠，包括：积极的多样的市场推广活动使酒店的运营受惠，包括：n与企业客户建立长期的合作关系n与展览/行业协会建立良好的合作关系n酒店管理者自身的客226、户网络xxxxxC03248本项目酒店部分市场进入时机本项目酒店部分市场进入时机考量因素考量因素描述描述应对措施应对措施限制条件目标地块交付时间为2007年招标文件要求中标人必须于2010年完成项目总体建设充分考虑地块的物理条件限制和施工时限要求的约束有利条件2010年上海世博会的召开充分利用因世博会而带动的大量需求利用国际性活动提升项目的知名度和运营能力市场状况未来四五星级酒店面临市场供应放大的压力2009年五星级酒店新增供应处于相对的低潮规避市场供应压力紧张的时期，有利于项目平稳度过初期阶段，并提高项目的盈利能力五星级酒店于五星级酒店于2009年建成并投入使用年建成并投入使用四星级酒店于四227、星级酒店于2010年建成并投入使用年建成并投入使用xxxxxC03249最优规模测定最优规模测定 指标、权重与竞争性项目指标、权重与竞争性项目根据市场研究及成功案例经验，确立以下竞争力指标及权重为酒店竞争能力之关键：竞争力指标竞争力指标市场推广酒店管理者地理位置/接近需求来源可及性建筑新旧程度建筑规格标准项目协同效应与机场的距离权重权重20%20%25%10%5%10%5%5%本项目酒店部分将于2009年和2010年两期进入市场，期间竞争性项目包括：2009年(五星级酒店)新亚汤臣洲际大酒店、瑞吉红塔大酒店、东方滨江大酒店、金茂君悦大酒店、浦东香格里拉大酒店、新天哈瓦那大酒店、新鸿基项目2座酒228、店、环球金融中心酒店2010年(四星级酒店)齐鲁万怡大酒店、中油大酒店、浦东假日酒店、紫金山大酒店、通贸大酒店、2座未来酒店项目xxxxxC03250五星级酒店项目竞争力分析五星级酒店项目竞争力分析指标指标本项目本项目新亚汤新亚汤臣洲际臣洲际大酒店大酒店瑞吉红瑞吉红塔大酒塔大酒店店东方滨东方滨江大酒江大酒店店金茂君金茂君悦大酒悦大酒店店浦东香浦东香格里拉格里拉大酒店大酒店新天哈新天哈瓦那大瓦那大酒店酒店新鸿基新鸿基酒店项酒店项目目I I新鸿基新鸿基酒店项酒店项目目IIII环球金环球金融中心融中心酒店酒店权重权重市场推广88971010910101020%酒店管理者989610109101010229、20%地理位置/接近需求来源7661010101010101025%可及性1078999999910%建筑新旧程度1078889101010105%建筑规格标准9910810101010101010%项目协同效应10559955101095%与机场的距离88888888885%竞争力评分竞争力评分8.458.457.37.37.957.958.058.059.659.659.59.59.159.159.89.89.89.89.759.75100%资料来源：仲量联行xxxxxC03251五星级酒店项目市场份额及规模测定五星级酒店项目市场份额及规模测定预计2009年五星级酒店的客房需求为13,16230、5间，其中浦东所占份额为20.5%，即2,697间五星级酒店客房规模测算：五星级酒店客房规模测算：320间客房间客房85平方米平方米/间间*27,000平方米平方米本项目本项目新亚汤臣洲际大酒店瑞吉红塔大酒店东方滨江大酒店金茂君悦大酒店浦东香格里拉大酒店新天哈瓦那大酒店新鸿基酒店项目I新鸿基酒店项目II环球金融中心酒店竞争力评分竞争力评分8.458.457.37.958.059.659.59.159.89.89.75市场份额市场份额9.5%9.5%8.2%8.9%9.0%10.8%10.6%10.2%11.0%11.0%10.9%本项目的预期需求量为255间考虑项目的当期预计空置率20.27%231、*数据来源参见开发建议部分分析xxxxxC03252四星级酒店项目竞争力分析四星级酒店项目竞争力分析指标指标本项目本项目齐鲁万怡大齐鲁万怡大酒店酒店中油大酒中油大酒店店浦东假日酒浦东假日酒店店紫金山大紫金山大酒店酒店通贸通贸大酒店大酒店未来酒店项未来酒店项目目I I未来酒店未来酒店项目项目IIII权重权重市场推广8868657720%酒店管理者91069657720%地理位置/接近需求来源7766757725%可及性10888868810%建筑新旧程度107777710105%建筑规格标准9777877710%项目协同效应1055555665%与机场的距离888888775%竞争力评分竞争力评232、分8.458.457.857.856.46.47.47.46.756.755.555.557.27.27.27.2100%xxxxxC03253四星级酒店项目市场份额及规模测定四星级酒店项目市场份额及规模测定预计2010年四星级酒店的客房需求为15,519间，其中研究项目所占份额为14.3%，即2,220间四星级酒店客房规模测算：四星级酒店客房规模测算：380间客房间客房60平方米平方米/间间 23,000平方米平方米本项目本项目齐鲁万怡大酒店中油大酒店浦东假日酒店紫金山大酒店通贸大酒店未来酒店项目I未来酒店项目II竞争力评分竞争力评分8.458.457.856.47.46.755.557.2233、7.2市场份额市场份额14.9%13.8%11.3%13.0%11.9%9.8%12.7%12.7%本项目的预期需求量为330间考虑项目的当期预计空置率13.42%*数据来源参见开发建议部分分析xxxxxC03254项目开发建议项目开发建议xxxxxC03255开发建议开发建议 基本原则基本原则综合性发展项目中的酒店部分应有单独分区，并设独立的出入口综合性发展项目中的酒店部分应有单独分区，并设独立的出入口n应注意将宾馆建在远离商业和写字楼的交通要道的位置高效的交通流线高效的交通流线 人流、车流和物流的独立性和互不干扰性人流、车流和物流的独立性和互不干扰性地块条件的限制地块条件的限制 紧凑的平面234、布局紧凑的平面布局酒店建筑临街面造型有利于标志性建筑形象的树立酒店建筑临街面造型有利于标志性建筑形象的树立n创造性的建筑形式，使酒店从其它建筑物中脱颖而出合理解决酒店各功能的分区合理解决酒店各功能的分区n客房部分远离交通干道并保证尽可能多的客房的朝向和通风n辅助功能用房基中于同一区域内n停车场布置，特别是车辆在酒店出入口的回车空间xxxxxC03256考虑本项目酒店定位为商务型酒店，客房的设计应偏重舒适实用而非豪华，建议采取以下标准进行规划：建议四星级酒店可与公寓式酒店形成同一组团而共用部分服务设施，从而提高该部分空间的利用效率并降低建造成本。因此四星级酒店的综合建筑面积为60平方米平方米/间235、间其中客房部分面积分配：五星级酒店部分五星级酒店部分四星级酒店部分四星级酒店部分双床间净面积双床间净面积 *2824客房卫生间面积客房卫生间面积76平均每间客房面积平均每间客房面积4840开发建议开发建议 客房部分客房部分客房部分客房部分公共部分公共部分餐饮部分餐饮部分行政部分行政部分机房部分机房部分其他其他综合建筑面积综合建筑面积五星级酒店五星级酒店486119928585四星级酒店四星级酒店40598717070注：*不包括门廊、卫生间、壁柜及管道井单位：平方米/间单位：平方米/间xxxxxC03257客房标准层每层的客房数量客房标准层每层的客房数量2430间间 标准层面积约标准层面积约1236、,200平方米平方米/层层n标准层面积过大导致客房数量过多而不利服务管理n标准层面积过小服务设施利用不充分n充分考虑客房层平面效率和消防要求通过有创意的设计，为客人营造一个宽敞的同时具有私密性和特色的居住环通过有创意的设计，为客人营造一个宽敞的同时具有私密性和特色的居住环境境客房的长宽比以不超过客房的长宽比以不超过2:1为宜，而高度一般不低于为宜，而高度一般不低于2.7米米开发建议开发建议 客房部分客房部分xxxxxC03258开发建议开发建议 餐饮部分餐饮部分餐饮部分面积不小于餐饮部分面积不小于3,500平方米（不包含厨房面积）平方米（不包含厨房面积）建议可设置：建议可设置：n中式餐厅n正规237、特色西餐厅n咖啡厅n酒吧考虑到本项目区域四五星级酒店餐饮部分收入的相对弱势，而商业部分亦将考虑到本项目区域四五星级酒店餐饮部分收入的相对弱势，而商业部分亦将提供相对充裕的社会餐饮条件，建议酒店的餐饮部分应注重特色，籍以吸引提供相对充裕的社会餐饮条件，建议酒店的餐饮部分应注重特色，籍以吸引消费提高酒店餐饮的盈利能力，并为酒店收入带来裨益消费提高酒店餐饮的盈利能力，并为酒店收入带来裨益建议将特色品牌餐厅和酒吧设置在较高的楼层，以扩大视野并提供更佳的用建议将特色品牌餐厅和酒吧设置在较高的楼层，以扩大视野并提供更佳的用餐气氛餐气氛xxxxxC03259开发建议开发建议 会议设施会议设施上海的大型会议和238、宴会市场主要被香格里拉集团和东方滨江大酒店所控制上海的大型会议和宴会市场主要被香格里拉集团和东方滨江大酒店所控制n受益于相同的地点的大量客房和专用会议空间的良好结合n特色的宴会厅成为高星级酒店的标志主宴会厅主宴会厅 可多种分隔，多使用功能的可多种分隔，多使用功能的n五星级酒店主宴会厅面积不小于600平方米（不包括前厅）n四星级酒店主宴会厅面积400500平方米（不包括前厅）多功能厅多功能厅n设置48个多功能厅，每个面积3080平方米xxxxxC03260开发建议开发建议 会议设施会议设施会议中心的设计应体现现代会议设备的特点，使它与位于具有竞争力地段的会议中心的设计应体现现代会议设备的特点，使239、它与位于具有竞争力地段的传统会议设施有所区别传统会议设施有所区别主宴会厅应尽可能设计获得最佳的自然光线和视野，从而使酒店的功能设施主宴会厅应尽可能设计获得最佳的自然光线和视野，从而使酒店的功能设施不同于其他竞争项目，获得更好的租赁价格不同于其他竞争项目，获得更好的租赁价格宴会厅不应有柱子宴会厅不应有柱子各功能厅应有足够的面积，并注意每一功能厅进出的私密性各功能厅应有足够的面积，并注意每一功能厅进出的私密性配备最先进的视听配备最先进的视听/通讯系统，如：光缆电话会议，同时为在设备的使用年通讯系统，如：光缆电话会议，同时为在设备的使用年限内进行设备的技术升级和更新做好准备限内进行设备的技术升级和更240、新做好准备重视空间需求的弹性重视空间需求的弹性 不同功能空间的快速转换性并降低噪音等不利因素和不同功能空间的快速转换性并降低噪音等不利因素和费用的影响费用的影响xxxxxC03261开发建议开发建议 健身中心及其他健身中心及其他设施完善的健身中心应提供如下设施：设施完善的健身中心应提供如下设施：n室内温水游泳池 对于五星级酒店而言是必需的n健身室n桑拿、蒸汽浴和日光浴n按摩室n饮料吧网球场和室内运动场则需要额外的空间网球场和室内运动场则需要额外的空间其他服务设施还包括通常的商务中心及小型商场等，以提供最基本的配套服其他服务设施还包括通常的商务中心及小型商场等，以提供最基本的配套服务务xxxxx241、C03262建议以地下车库为主和部分地面停车的停车方式建议以地下车库为主和部分地面停车的停车方式车位指标建议采取至少车位指标建议采取至少0.3个车位个车位/间客房，停车空间间客房，停车空间3035平方米平方米/车位车位n五星级酒店至少配备100个车位 3,500平方米n四星级酒店至少配备120个车位 4,200平方米地面停车须考虑车流出入流线设计地面停车须考虑车流出入流线设计n与地下车库的联系n大型客车的停靠n出租车候车空间开发建议开发建议 停车场与车库停车场与车库xxxxxC03263VII.项目开发综合分析项目开发综合分析xxxxxC03264项目整体定位项目整体定位该项目整体定位于与陆家242、嘴金融贸易区相匹配的，充分利用发展中的轨道交通之便利，该项目整体定位于与陆家嘴金融贸易区相匹配的，充分利用发展中的轨道交通之便利，集大型商业文化、娱乐休闲、酒店、办公楼诸多功能为一体的，能够充分体现未来浦东集大型商业文化、娱乐休闲、酒店、办公楼诸多功能为一体的，能够充分体现未来浦东经济和人文发展趋势的综合性市级城市中心。经济和人文发展趋势的综合性市级城市中心。xxxxxC03265土地土地-综合用途土地成交综合用途土地成交通过市场上公开的近年来综合用地成交个案，我们研究了如下相关土地交易：n平安大厦n招商银行大厦n新鸿基项目n四川北路项目xxxxxC03266土地土地-综合用途土地成交综合用途243、土地成交土地名称土地名称土地土地获得方获得方获得方获得方式式成交时间成交时间 建筑面积及用途建筑面积及用途土地成本土地成本（按楼面面积）（按楼面面积）资料来源资料来源对本项目的启示对本项目的启示B1-1，B1-4（浦东）平安保险非招拍挂2002年9月 约9万平米 办公（为主）/零售RMB4,980陆家嘴股份有限公司公告 非招拍挂且建筑面积较小,不具备启示意义B3-2，B3-4（浦东）招商银行非招拍挂2003年6月 约6.5万平米 综合（无住宅）RMB5,740陆家嘴股份有限公司公告 非招拍挂且建筑面积较小,不具备启示意义B-2（浦东）新鸿基非招拍挂2003年8月 约41.5万平米 综合（无住宅244、）RMB4,966陆家嘴股份有限公司公告 开发商具有较强的议价能力 非招拍挂,不具备启示意义4街坊108号地块（四川北路）中建蛇口拍卖2005年3月 约10万平米 综合（无住宅）RMB10,639新闻 新政策实施后的真正意义上的土地拍卖，综合用途，类似于本项目 面积较小且拍卖易于过分推高价格 因此，该价格应在相当一段时间内视为综合用途地价的高端注：1、上述资料根据市场上公开的近年来综合用地成交个案总结2、非招拍挂土地的成交时间均为公布之签约时间，土地价格的确定可能远早于该时间3、以美元计价的土地成本均已转为人民币xxxxxC03267土地土地基准地价基准地价上海市基准地价表（基准日上海市基准地245、价表（基准日2003年年6月月30日）日）该基准地价为对应级别平均容积率下的楼面地价 商业包括零售、酒店、公寓式酒店 办公为经营性写字楼、办公场所 本项目所在地为3级即浦东的黄浦江岸线民生路浦东大道源深路杨高中路世纪大道浦电路东方路浦建路塘桥新路黄浦江岸线 根据2003年基准地价，3级商业用地是3级办公用地的1.648倍,商业和办公综合用地的平均地价为6,025元 1998年3级综合用地基准价格为4,565元 1998年至2003年的3级综合用地基准地价复合增长率约为复合增长率约为6%此次投标规定土地使用权转让金不得低于上海市政府公布基准地价的120%即商业商业（零售、酒店、公寓式酒店）地价须246、高于9,000元元，办公办公地价须高于5,460元元。级别级别容积率容积率容积率容积率容积率容积率容积率容积率1 12,260 8,2002 9,920 6,20062003 7,500 4,550455042004 5,280 3,3003300221005 3,960 2,40024001.811001.56 2,175 1,50015001.55307 1,269 94094029518 910 7007002509 600 51051019510 370 37037015011110.8滩涂待定22.32.31.21.213.53.52.533商业商业办公办公住宅住宅工业工业xxxxx247、C03268各组成部分协同效应各组成部分协同效应综综合合发发展展项项目目中中各各功功能能部部分分的的相相互互支支持持和和协协同同作作用用评评估估框框架架产产生生的的支支持持程程度度提提供供支支持持的的用用途途1 12 23 34 45 5办公楼零售/餐饮公寓式酒店酒店办办公公楼楼0324办公楼零售/餐饮公寓式酒店酒店零零售售/餐餐饮饮4042办公楼零售/餐饮公寓式酒店酒店公公寓寓式式酒酒店店2400办公楼零售/餐饮公寓式酒店酒店酒酒店店4200综综合合发发展展项项目目中中各各功功能能部部分分的的相相互互支支持持和和协协同同作作用用评评估估框框架架产产生生的的支支持持程程度度提提供供支支持持的的248、用用途途1 12 23 34 45 5办公楼零售/餐饮公寓式酒店酒店办办公公楼楼0324办公楼零售/餐饮公寓式酒店酒店零零售售/餐餐饮饮4042办公楼零售/餐饮公寓式酒店酒店公公寓寓式式酒酒店店2400办公楼零售/餐饮公寓式酒店酒店酒酒店店4200 xxxxxC03269项目组成项目组成核心竞争力核心竞争力客观方面客观方面主观方面主观方面项目整体项目整体 可预见的未来，接近市级商业及甲级办公楼商务中心的地铁换乘枢纽上盖唯一土地供应 四条地铁线路的枢纽站，未来交通四通八达，宜商宜住 高品质的物业设计、施工和管理，为竹园商贸区填补市场空白点，将成为世纪大道上连接浦东小陆家嘴和浦东腹地的标志性建筑 249、分阶段逐步提高零售物业定位，配合浦东现实状况和未来趋势，为浦东开发一个全新的一站式购物场所 深圳万象城的成功经验、良好的公司信誉、较强的财务能力，可保证该项目顺利完成和运作办公楼办公楼 位于四条地铁线路的枢纽站，位置优越，交通便利 世纪大道具有优越的可视性，超高层建筑将成为该区域的一个标志零售零售/餐饮餐饮 位于四条地铁线路的枢纽站，位置优越，交通便利 本社区巨大的人流（居民、职员、地铁使用者）可确保该区域零售/餐饮物业的长期兴旺公寓式酒店公寓式酒店 位置优越，交通便利，既享繁华都市之便利，又有居住生活之宁静 世纪大道具有优越的可视性和可及性 临近浦东的多个国家级开发区，接近潜在客户群体 享有250、本项目内的大型零售/餐饮配套，居家生活非常便利酒店酒店 坐拥竹园商贸区，位置优越，交通便利 位于小陆家嘴和新国际博览中心的中轴线，接近潜在客户群体 世纪大道具有优越的可视性和可及性 本区域内的公司将有效地支持酒店的运作竞争力分析竞争力分析xxxxxC03270开发规模开发规模项目组成项目组成开发规模开发规模原因原因办公楼办公楼 甲级170,000平方米，其中70,000和100,000平方米各一栋 850个车位 未来市场吸纳定量/定性分析 出售型写字楼的适宜规模零售零售/餐饮餐饮 132,600平方米 650个车位 未来市场吸纳定量/定性分析 浦东零售商业绩效公寓式酒店公寓式酒店 50,000251、平方米，其中25,000平方米两栋 400个车位 未来市场吸纳定量/定性分析酒店酒店 五星27,000平方米，车位100个 四星23,000平方米，车位120个 未来市场吸纳定量/定性分析合计合计 402,600平方米(计容积率面积)土地面积96,900平方米 根据需求预测，未来该项目可支持的容积率面积为402,600平方米 规划许可的建筑面积为387,600平方米 我们将通过财务回报的分析来决定最优组合，即产生最大的内部收益率xxxxxC03271规划初步建议规划初步建议项目组成项目组成开发规模开发规模规划初步建议规划初步建议项目整体项目整体 合计约40万平方米 建议充分考虑所有物业（办公、252、酒店、公寓式酒店和零售等）对公共交通、临街面和协同效应的需要 建议充分考虑居住型物业即酒店及公寓式酒店对私密性的要求 建议充分考虑现有的商业氛围的特征即由南向北逐渐减弱，将商务功能和较高档的物业布置在南边即2-4地块，将居住功能或较中档的物业布置在北侧即2-3地块 建议充分考虑地铁6号线对2-3及2-4地块分割所造成的负面影响，同时充分考虑6号线沿线20米内的承载桩对上盖建筑的荷载的限制（不可超过6层）建议充分考虑地铁新风口、冷却塔的位置，尽量将红线内或边缘的新风口、冷却塔与本项目的规划建筑设计统一考虑，增加项目的建筑美感和实用性 建议充分考虑地下空间与地铁出入口的连接，同时充分利用地块内穿越253、6号线的地下通道，以便妥善组织人流和车流 建议将其中某些单体如办公楼设计为超高层建筑，成为该区域标志性建筑 建议各建筑单体的高度应由西至东递增，同时在平面上错位布置，以便保证从陆家嘴区域可以清楚识别所有项目 由于规划限制，2-3及2-4地块之间不允许架设空中连接，建议从如下层面强化项目之间的内在联系：n 建筑形态包括立面形状、颜色材料、屋顶设计等需要彼此呼应n 灯光设计需要各个部分浑然一体办公楼办公楼 甲级7万平方米 甲级10万平方米 建议考虑现有商业氛围，将该办公楼布置在南侧即2-4地块 办公楼的人流车流量大，建议充分利用世纪大道或者东方路的临街面并与地铁的地下连接 建议考虑将计划出售的7万254、平方米的办公楼安排在东方路，以便将计划投资的办公楼安排在世纪大道xxxxxC03272规划初步建议规划初步建议项目组成项目组成开发规模开发规模规划初步建议规划初步建议零售零售/餐饮餐饮 13.26万平方米 基地布局，建议零售分别分布在2-3及2-4地块上 在2-4地块，建议以中高档主力店百货+餐饮（商务为主），如百货30,000-35,000平方米，楼层6层，单幢独立建筑，单层面积约5,000平方米，位于项目地块近世纪大道和东方路，以天桥连接至其他建筑物。餐饮分别在2-3和2-4两地块设置，其中2-4地块约11,600平方米，可考虑以办公裙房形式；2-3地块餐饮约14,900平方米，分两部分，255、一部分在购物中心内各楼层垂直分布，另一部分以美食街形式。2-3地块，地下一层为特色超市，约5,000平方米。建议地上为中档购物中心，楼层约4或5层，单层面积约17,000平方米,便于人流动线安排。建议利用世纪大道和张扬路，增强可视性 基于地铁于地下一层预留二个通道连接2-3和2-4地块之地下一层，建议利用两边通道出入口布置商业公寓式酒店公寓式酒店 豪华级两栋 每栋25,000平方米，约200间（约25层）建议关注公寓式酒店的私密性，有效地将公寓式酒店与人流车流密集的零售物业的交通动线和出入口分离 建议将公寓式酒店布置在北侧即2-3地块酒店酒店 四星380间约23,000平方米 五星320间约2256、7,000平方米 建议充分考虑到酒店对可视性和私密性的要求 建议考虑充足室外空间，提高酒店的形象 建议考虑现有商业氛围，将五星级酒店布置在南侧即2-4地块；将四星酒店布置在北侧即2-3地块 建议充分考虑五星级酒店与办公楼之间的协同效应以及四星级酒店与公寓式酒店的协同效应 建议关注酒店的私密性，有效地将酒店与人流车流密集的零售物业的交通动线和出入口分离xxxxxC03273本项目本项目新鸿基项目新鸿基项目区位及商务氛围区位及商务氛围 位于非商务核心区 乙级办公和四星酒店聚集区 位于陆家嘴金融贸易区核心区 甲级办公和五星酒店聚集区交通可及性交通可及性 拥有四条地铁线路，未来地铁换乘枢纽 具有良好的257、地面交通 拥有1条地铁线路土地成本土地成本 可能较高，楼面价格在7000元以上，可能接近1万元 楼面价格仅4966元项目组成项目组成 约40万平方米 含办公、零售、酒店、公寓式酒店 约42万平方米 含办公、零售、酒店、公寓式酒店项目定位项目定位 中高档 高档协同效应协同效应 项目内部具有一定的协同效应 宽约100米的世纪大道将可能影响两侧的项目的互相支持的力度 位于同一幅土地上，具有良好的协同效应开发商开发经验和开发商开发经验和运营能力运营能力 开发商在上海的开发经验有限 具有良好的商场、酒店、办公楼的运营经验 在上海、中国其他地区和东南亚均有丰富的开发经验 具有丰富的商场、酒店、办公楼及公寓258、式酒店的运营经验本项目与新鸿基项目之比较本项目与新鸿基项目之比较 通过寻求专业服务机构的支持，在项目定位、规划设计、项目施工、管理运营提高本项目自身的竞争实力 正确认识新鸿基的竞争实力，通过合理的项目定位、价格定位、潜在客户定位有效地规避与其的竞争xxxxxC03274规划初步建议图示规划初步建议图示陆家嘴70,000平方米平方米85,000平方米平方米27,000平方米平方米23,000平方米平方米25,000平方米平方米86,000平方米平方米25,000平方米平方米46,600平方米平方米xxxxxC03275开发时序分析开发时序分析因素因素对项目开发对项目开发的制约度的制约度适宜适宜先259、期启动先期启动适宜适宜后期启动后期启动拆迁难度拆迁难度制约度最高 2-4地块 2-3地块商业氛围延续商业氛围延续相当制约度 零售/餐饮 酒店/公寓式酒店资金回笼资金回笼相当制约度 办公 酒店/公寓式酒店进度要求进度要求制约度一般 世纪大道沿线 非世纪大道沿线世博会需要世博会需要制约度一般 酒店/公寓式酒店 办公楼xxxxxC03276开发时序确定开发时序确定开发开发时序时序项目项目原因原因先期先期 所有零售 办公一栋 五星酒店 公寓式酒店一栋 预计拆迁顺利 充分利用现有的商业氛围 办公楼出售回笼资金 获得世博会带来的客源后期后期 办公一栋 四星酒店 公寓式酒店一栋 缓解开发的财务压力 大规模供260、应有待于新的商业氛围的形成和培养（2010）（2011）（2009）（2010）（2009）（2009）（2009）（2010）xxxxxC03277VIII.财务分析财务分析xxxxxC03278财务分析方法财务分析方法采用净现值（采用净现值（NPV）和内部报酬率（）和内部报酬率（IRR）以衡量项目的财务可行性）以衡量项目的财务可行性niii)r(CFNPV01净现值计算公式净现值计算公式式中：CFi第i期净现金流 r贴现率评判标准评判标准 单一项目，NPV0，则项目可行 多个项目，则取NPV之最大值内部报酬率，即使内部报酬率，即使NPV为为0的贴现率的贴现率评判标准评判标准 单一项目，IR261、R要求之报酬率（Hurdle Rate），则项目可行 多个项目，则取IRR之最大值xxxxxC03279土地假设土地假设楼面地价楼面地价(元元/平方米）平方米）情境一情境一市场比较法市场比较法情境二情境二基准地价法基准地价法情境三情境三中位价法中位价法商业9,000办公5,460合计合计10,639约约7,0008,500备注备注 四川北路项目 基准地价120%合计地价视乎商业及办公面积的比例该情境为基本情境基本情境 除土地使用权转让金之外，土地获得者还须支付约1亿元地铁保护费 土地使用权转让金和地铁保护费的交纳预计分三期即n2005年交纳所有地铁保护费和30%土地使用权转让金n2006年交纳262、30%土地使用权转让金n2007年交地时，交纳40%土地使用权转让金xxxxxC03280建筑成本假设建筑成本假设物业类别物业类别普通建筑成本（元普通建筑成本（元/平方米）平方米）地铁新增成本地铁新增成本（元（元/平方米）平方米）总建安成本总建安成本（元（元/平方米）平方米）资料来源资料来源五星酒店8,000528,052 相关工料测量师行 贵方所聘建筑师 市场经验数据四星酒店6,500526,552甲级办公楼8,500528,552零售/餐饮6,000526,052公寓式酒店6,000526,052注：1.地铁建设造成地下空间施工的复杂性，因此，建议增加2000万建筑成本即约52元/平方米楼263、面面积2.考虑到通货膨胀的因素，预计建筑成本将以2%的幅度增长xxxxxC03281其他成本假设其他成本假设项目类别项目类别开发过程中成本开发过程中成本说明说明开发管理费用建安成本之0.3%为监理费用 国家规定为1%，但是大型项目可以三折专业费用建安成本之0.5%为房地产顾问、规划、建筑等相关费用 市场经验数据或有费用建安成本之5%为不可预见的费用市场经验数据物业销售费用总收入之1%出售办公楼的中介费用市场经验数据项目类别项目类别运营过程中费用运营过程中费用说明说明经营费用经营费用营销费用营销费用出租办公楼收入之0.5%收入之2%一般而言，收入的管理费用和支出的管理成本相抵，因此未来的经营费用264、非常小即0.5%运营过程中需要中介提供租赁服务 市场经验数据出租零售物业收入之5%零售项目较为复杂，经营费用投入较大市场经验数据公寓式酒店收入之0.5%收入之1%一般而言，收入的管理费用和支出的管理成本相抵，因此未来的经营费用非常小即0.5%运营过程中需要中介提供租赁服务 市场经验数据xxxxxC03282收入假设收入假设项目类别项目类别售价售价（元（元/平方米平方米)租金租金(元元/平方米平方米/年）年）酒店平均房租酒店平均房租（元（元/天天/间）间）酒店其他酒店其他收入收入第一期第一期第二期第二期五星酒店1,600533100%出租四星酒店800267100%出租甲级办公楼23,8002,265、069100%出售100%出租零售/餐饮2,016100%出租100%出租公寓式酒店2,694100%出租100%出租注：售价及租金均为各项目正式运作时的预测值项目类别项目类别收入增长率收入增长率说明说明五星酒店1%对过去收入增长的定量分析 通过计量经济模型，对未来收入增长作出合理预期 市场经验数据四星酒店1%甲级办公楼（出售）2%甲级办公楼（出租）2%零售/餐饮4%公寓式酒店5%土地价值6%xxxxxC03283吸纳假设吸纳假设注：1.2008年前无项目竣工投入使用2.一期出租中的百货以100%整体出租200920102011201220132014201520162017201820192266、020五星酒店五星酒店50%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%四星酒店四星酒店50%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%甲级办公楼甲级办公楼1期 出售70%30%2期 出租70%80%90%90%90%90%90%90%90%90%零售零售/餐饮餐饮1期 出租96%97%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%2期 出租75%85%90%95%95%95%95%95%95%95%95%95%公寓式酒店公寓式酒店1期 出租70%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%2期 出租70%90%90%267、90%90%90%90%90%90%90%90%xxxxxC03284建筑面积假设建筑面积假设 由于该项目可支持的建筑面积大于规划许可面积，我们将通过财务分析和其他方法决定一个既满足市场需要有符合规划规定的物业组合。五星酒店27,000四星酒店23,000甲级办公楼70,000100,000零售/餐饮46,60071,000公寓式酒店25,00025,000建筑面积合计（平方米）建筑面积合计（平方米）物业类别物业类别第一期第一期第二期第二期建筑面积建筑面积(平方米平方米)387,600五星酒店27,000四星酒店23,000甲级办公楼70,00085,000零售/餐饮46,60086,000公268、寓式酒店25,00025,000建筑面积合计（平方米）建筑面积合计（平方米）物业类别物业类别第一期第一期第二期第二期建筑面积建筑面积(平方米平方米)387,600组合一（大零售、小办公）组合一（大零售、小办公）组合二（小零售、大办公）组合二（小零售、大办公）IRR:10.72%IRR:10.59%组合一（大零售、小办公）产生的财务回报较好 基于合适的单层面积2000平方米和单层高度4.2米，大办公中的100,000平方米的单体办公楼将超过200米的高度限制；并且为配合推广的需要，我们认为合适的办公楼规模应在90,000平方米以下 因此，基于财务分析和规划及市场要求，我们建议采用组合一（大零售、269、小办公）后续的财务分析将全部基于该组合的面积xxxxxC03285财务分析结果财务分析结果-全投资全投资/不同土地价格不同土地价格 中位地价8,500元/平方米（基本情境）（基本情境）其中商业地价为10,087元/平方米；办公地价为6,119元/平方米n净现值(元)3.04亿亿 n内部报酬率 10.72%n投资回收期 约约13年年n总投资 约约65.8亿亿其中地价/地铁保护费33.94亿n楼面成本 16,964元元 基准地价7,584元/平方米，其中商业地价为9,000元/平方米；办公地价为5,460元/平方米n净现值(元)4.58亿亿 n内部报酬率 11.17%n投资回收期 约约12年年n总270、投资 约约62.2亿亿其中地价/地铁保护费30.39亿n楼面成本 16,049元元 市场地价10,639元/平方米，其中商业地价为12,625元/平方米；办公地价为7,659元/平方米n净现值(元)-0.55亿亿 n内部报酬率 9.89%n投资回收期 约约14年年n总投资 约约74.0亿其亿其中地价/地铁保护费42.23亿n楼面成本 19,104元元 最高可承受地价10,311元/平方米，其中商业地价为12,236元/平方米；办公地价为7,423元/平方米n净现值(元)0亿亿 n内部报酬率 10.00%n投资回收期 约约14年年n总投资 约约72.8亿亿其中地价/地铁保护费41.00亿n楼面成271、本 18,776元元xxxxxC03286财务分析结果财务分析结果-基本基本情境情境/不同自有资金水平不同自有资金水平 全自有资金开发n净现值(元)3.04亿亿 n内部报酬率 10.72%n投资回收期 约约13年年n贷款额 0亿亿 10.8亿自有资金n净现值(元)11.84亿亿 n内部报酬率 16.46%n投资回收期 约约14年年n贷款额 51亿亿 15亿自有资金n净现值(元)10.47亿亿 n内部报酬率 14.73%n投资回收期 约约13年年n贷款额 46亿亿 20亿自有资金n净现值(元)8.74亿亿 n内部报酬率 13.26%n投资回收期 约约15年年n贷款额 40亿亿xxxxxC0328272、7-30%-20%-10%0%10%20%30%-30%9.40%10.35%11.28%12.21%13.13%14.05%14.95%-20%8.95%9.87%10.78%11.69%12.59%13.48%14.36%-10%8.52%9.42%10.31%11.19%12.07%12.94%13.80%0%8.12%8.99%9.86%10.72%11.57%12.42%13.26%10%7.74%8.59%9.43%10.27%11.11%11.94%12.76%20%7.37%8.20%9.03%9.85%10.66%11.47%12.28%30%7.03%7.84%8.64%9273、.44%10.24%11.03%11.82%内部报酬率内部报酬率收入收入(售价售价/租金租金)建筑建筑成本成本-30%-20%-10%0%10%20%30%-30%(231,190,286)133,307,211497,804,708862,302,2051,226,799,7021,591,297,200 1,955,794,697-20%(417,255,762)(52,758,265)311,739,232676,236,7291,040,734,2271,405,231,724 1,769,729,221-10%(603,321,238)(238,823,741)125,673,756274、490,171,253854,668,7511,219,166,248 1,583,663,7450%(789,386,714)(424,889,217)(60,391,720)304,105,778668,603,2751,033,100,772 1,397,598,26910%(975,452,190)(610,954,693)(246,457,196)118,040,302482,537,799847,035,296 1,211,532,79320%(1,161,517,666)(797,020,169)(432,522,671)(68,025,174)296,472,323660,96275、9,820 1,025,467,31730%(1,347,583,142)(983,085,645)(618,588,147)(254,090,650)110,406,847474,904,344839,401,842净现值净现值收入收入(售价售价/租金租金)建筑建筑成本成本敏感性分析敏感性分析收入和建筑成本收入和建筑成本注：该敏感性分析是基于基本情境、完全自有资金开发方案 收入(售价/租金)较建筑成本敏感 应在适当控制建筑成本的基础上，提高产品质素，提高项目售价和租金，从而获得最大回报xxxxxC03288-30%-20%-10%0%10%20%30%-30%8.92%10.01%11.09276、%12.17%13.23%14.28%15.33%-20%8.61%9.62%10.62%11.61%12.59%13.57%14.53%-10%8.34%9.28%10.21%11.13%12.05%12.95%13.85%0%8.12%8.99%9.86%10.72%11.57%12.42%13.26%10%7.92%8.74%9.55%10.36%11.16%11.96%12.75%20%7.74%8.51%9.28%10.04%10.80%11.55%12.29%30%7.59%8.31%9.04%9.76%10.47%11.18%11.89%内部报酬率内部报酬率收入收入(售价售价/租277、金租金)土地土地成本成本-30%-20%-10%0%10%20%30%-30%(361,219,248)3,278,249367,775,747732,273,2441,096,770,7411,461,268,238 1,825,765,736-20%(503,941,737)(139,444,239)225,053,258589,550,755954,048,2521,318,545,750 1,683,043,247-10%(646,664,225)(282,166,728)82,330,769446,828,266811,325,7641,175,823,261 1,540,320,7278、580%(789,386,714)(424,889,217)(60,391,720)304,105,778668,603,2751,033,100,772 1,397,598,26910%(932,109,203)(567,611,706)(203,114,208)161,383,289525,880,786890,378,283 1,254,875,78020%(1,074,831,692)(710,334,194)(345,836,697)18,660,800383,158,297747,655,794 1,112,153,29230%(1,217,554,180)(853,056,683279、)(488,559,186)(124,061,689)240,435,808604,933,306969,430,803土地土地成本成本净现值净现值收入收入(售价售价/租金租金)敏感性分析敏感性分析收入和土地成本收入和土地成本 收入(售价/租金)较土地成本敏感 项目的售价和租金对开发的整体成功至关重要注：该敏感性分析是基于基本情境、完全自有资金开发方案xxxxxC03289敏感性分析敏感性分析土地延迟交付土地延迟交付注：该敏感性分析是基于基本情境、完全自有资金开发方案 假设因为地铁建设原因，土地移交推迟至2008年，所有项目的开工和落成均推迟一年 假设土地使用权转让金和地铁保护费的交纳预计分三280、期即n2005年交纳所有地铁保护费和30%土地使用权转让金n2006年交纳30%土地使用权转让金n2008年交地时，交纳40%土地使用权转让金 假设如下因素不发生变化n项目规模n项目的吸纳量 中位地价8,500元/平方米（基本情境）（基本情境）n净现值(元)1.55亿亿 n内部报酬率 10.39%n投资回收期 约约14年年n总投资 约约66.4亿亿其中地价/地铁保护费33.94亿n楼面成本 17,129元元 结论：结论：基于如上假设，土地延迟交付将造成回报降低 潜在风险潜在风险：由于2010年后的供应不可预测，项目推迟落成可能面临巨大的市场竞争，可能导致吸纳量的大幅减低，从而可能诱发较大的投资281、风险。如果土地延迟交付成为事实，建议在未来合适时间重新进行该项目的研究工作。xxxxxC03290敏感性分析敏感性分析吸纳之最好情境吸纳之最好情境注：该敏感性分析是基于基本情境、完全自有资金开发方案 中位地价基本情境+吸纳最好情境n净现值(元)4.48亿亿 n内部报酬率 11.06%n投资回收期 约约13年年n总投资 约约65.8亿亿其中地价/地铁保护费33.94亿n楼面成本 16,964元元200920102011201220132014201520162017201820192020五星酒店五星酒店60%90%80%85%85%85%85%85%85%85%85%85%四星酒店四星酒店50282、%80%85%85%85%85%85%85%85%85%85%甲级办公楼甲级办公楼1期 出售80%20%2期 出租80%100%100%100%100%100%100%100%100%100%零售零售/餐饮餐饮1期 出租97%98%99%99%99%99%99%99%99%99%99%99%2期 出租80%85%90%95%95%95%95%95%95%95%95%95%公寓式酒店公寓式酒店1期 出租80%90%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%2期 出租80%90%95%95%95%95%95%95%95%95%95%xxxxxC03291敏感性分析敏感性分析吸纳之283、最差情境吸纳之最差情境注：该敏感性分析是基于基本情境、完全自有资金开发方案 中位地价基本情境+吸纳最差情境n净现值(元)-0.5亿亿 n内部报酬率 9.88%n投资回收期 约约14年年n总投资 约约65.8亿亿其中地价/地铁保护费33.94亿n楼面成本 16,964元元200920102011201220132014201520162017201820192020五星酒店五星酒店40%70%60%60%70%70%70%70%70%70%70%70%四星酒店四星酒店40%50%60%70%70%70%70%70%70%70%70%甲级办公楼甲级办公楼1期 出售40%20%30%2期 出租50%284、70%80%80%80%80%80%80%80%80%零售零售/餐饮餐饮1期 出租94%95%96%96%96%96%96%96%96%96%96%96%2期 出租70%75%80%90%90%90%90%90%90%90%90%90%公寓式酒店公寓式酒店1期 出租60%70%80%90%90%90%90%90%90%90%90%90%2期 出租60%70%80%90%90%90%90%90%90%90%90%xxxxxC03292财务分析总结财务分析总结 在最高可承受地价的幅度范围内即10,311元/平方米，该项目可以实现预期的10%的投资回报 在中位地价8,500元/平方米的基本情境下，测285、算可得其商业地价为10,087元/平方米；办公地价为6,119元/平方米n净现值(元)3.04亿 n内部报酬率 10.72%n投资回收期 约13年n总投资 约65.8亿其中地价/地铁保护费33.94亿n楼面成本 16,964元 该项目对收入即售价和租金的变化较为敏感，应在适当控制建筑成本的基础上，提高产品质素，提高项目售价和租金，从而获得最大回报xxxxxC03293IX.结论结论xxxxxC03294研究结论研究结论70,000平方米平方米（2010）85,000平方米平方米（2011）27,000平方米平方米（2009）23,000平方米平方米（2010）25,000平方米平方米（2009286、）86,000平方米平方米（2009）25,000平方米平方米（2010）46,600平方米平方米（2009）场地研究显示在可预见的未来，贵项目是接近市级商业及甲级办公楼商务中心的地铁换乘枢纽上盖唯一土地供应,具有高度的稀缺性和不可替代性；基于市场研究、需求预测和财务分析，我们认为我方所推荐的开发方案是具有市场可行性和财务可行性的，可以取得社会效益和经济效益的双赢；项目开发过程中仍需充分考虑土地、地铁施工和市场的不确定性所带来的风险。xxxxxC03295X.附录附录xxxxxC03296附录附录I.经济政策经济政策xxxxxC03297金融业金融业对于新引进的银行、保险类金融机构总部或地区总287、部给予一次性补贴。对新引进的金融机构在新区以招投标方式取得土地使用权建造自用办公楼的，相应缴纳的土地出让金新区所得部分给予一定补贴。对新引进的银行、保险类金融机构总部、地区总部在新区购买自用办公房的，给予一定房价补贴；租赁自用办公用房的，一定年限内给予一定租金补贴。对新引进的其他金融机构在新区购买自用办公用房的，按购房房价给予一定房价补贴；租赁自用办公用房的，一定年限内给予一定租金补贴。对新引进的银行、保险类金融机构总部、地区总部和其他金融机构高层管理人员给予一次性补助。对新引进的金融机构实现的营业收入形成新区地方财力部分，一定年限内给予一定补贴。新区设立“专项教育基金”，用于金融机构高层管理288、人员子女就学。xxxxxC03298总部经济总部经济对新引进的跨国公司地区总部实现的增加值、营业收入、利润总额、个人所得形成新区地方财力部分，一定年限内给予一定补贴。对新引进的国内大企业（集团）总部实现的增加值、营业收入、利润总额形成新区地方财力部分，一定年限内给予一定补贴。对新引进的跨国公司地区总部、国内大企业（集团）总部在新区购买自用办公房的，给予一定房价补贴；租赁自用办公房的，一定年限内给予一定租金补贴。xxxxxC03299中介服务业中介服务业对新引进的国际、国内知名律师事务所、会计事务所、咨询公司、人才中介机构等专业服务机构、其实现的营业收入、利润总额形成新区地方财政部分，一定年限内289、给予一定补贴；其他专业服务机构，其实现的营业收入、利润总额形成新区地方财力部分，一定年限内给予一定补贴。对新引进的国际、国内知名律师事务所、会计事务所、咨询公司、人才中介机构等专业服务机构，在新区购买自用办公用房的，给予购房房价补贴；租赁自用办公用房的，一定年限内给予一定租金补贴。对新引进的大型融资租赁的企业，其相关业务实现营业收入、利润总额形成新区地方财力部分，一定年限内给予一定补贴。对新引进的为新区鼓励产业提供专业技术培训机构，其相关业务实现的营业收入、利润总额形成新区地方财力部分，一定年限内给予一定补贴。对新引进的新区鼓励产业的国家级和市级行业协会在新区租赁自用办公用房的，在规定建筑面积290、范围内，一定年限内给予一定租赁补贴。鼓励新区重点楼宇业主整合资源，一定年限按不超过楼宇内企业年度实现的增加值、营业收入、利润总额形成新区地方财力增加部分的按一定比例给予楼宇业主补贴，年度补贴金额不超过规定数额。xxxxxC03300商贸服务业商贸服务业对新引进的大型商贸服务连锁经营企业总部，其实现的相关增加值、营业收入、利润总额形成新区地方财力部分，一定年限内给予一定补贴。对新引进的大型商业零售企业，其实现的增加值、营业收入、利润总额形成新区地方财力部分，一定年限内给予一定补贴。对新规划的中心商业圈、特色商业圈内新引进符合新区商业规划与业态导向的商业零售及服务企业，其增加值，营业收入及利润总额291、形成新区地方财力部分，一定年限内给予一定补贴。对新引进的国际知名品牌总经销（代理）商，其实现的增加值，利润总额形成新区地方财力部分，一定年限内给予一定补贴，并择优提供贷款担保支持。对新办的投资规模大、功能效应好的专业要素市场，其实现的营业收入、利润总额形成新区地方财力部分，一定年限内给予一定补贴。对新区专业要素市场内新引进的企业，其实现的增加值、利润总额形成新区地方财力部分，一定年限内给予一定补贴。xxxxxC03301信息服务业信息服务业对新引进的经认定从事数据处理、交换、分析等专业金融信息服务的企业，其实现的相关营业收入、利润总额形成新区地方财力部分，给予一定年限补贴。对新引进的网络运营服292、务、增值服务和软件服务企业，其实现的相关增加值、营业收入、利润总额形成新区地方财力部分，给予一定年限补贴。对新引进的风险投资公司（基金）从事信息技术产业化投资实现的营业收入、利润总呢形成新区地方财力部分，一定年限内给予一定补贴。对新区专业要素市场内新引进的企业，其实现的增加值、利润总额形成新区地方财力部分，一定年限内给予一定补贴。xxxxxC03302会展旅游业会展旅游业对新引进的大型专业会展公司及会展服务公司从事会展服务业务实现的营业收入、利润总额形新区地方财力部分，一定年限内给予一定补贴。对连续在新区举办三次以上具有国际影响力和规模的品牌展会给予一次性补贴。对新引进的国际、国内知名的大型专293、业旅游公司、从事旅游服务业务实现的营业收入、利润总额形成新区地方财力部分，一定年限内给予一定补贴。xxxxxC03303物流业物流业对外高桥保税区、浦东空港等新区建设的物流园区内新引进的分拨、配送、采购类物流企业，其实现的增加值、利润总额形成新区地方财力部分在一定年限内给予一定补贴。地外高桥保税区、浦东空港等新区建设的物流园区内新引进的仓储类物流企业，其货物仓储业务实现的营业收入、利润总额形成新区地方财力部分，在一定年限内给予一定补贴；其他仓储类企业从事货物仓储业务实现的营业收入、利润总额形成新区地方财力部分，一定年限内给予一定补贴。对新引进的专业物流服务类企业，其从事报关、进出口代理、物流咨294、询、信息技术服务等业务实现的营业收入、利润总额形成新区地方财力部分，在一定年限内给予一定补贴。对新引进的从事货物运输的大型专业运输企业，其货物运输、装卸业务实现的营业收入、利润总额形成新区地方财力部分，在一定年限内给予一定补贴。对新引进的大型专业运输企业、仓储企业发生的运输、仓储专用设备设施固定资产投资贷款利息在限额内给予一定补贴。对新引进的风险投资公司（基金）从事第三方物流投资实现的营业收入、利润总额形成新区地方财力部分在一定年限内给予一定补贴。xxxxxC03304文化传媒业文化传媒业对新引进的新闻出版类企业，从事新闻出版业务实现的增加值、利润总额形成新区地方财力部分，一定年限内给予一定补295、贴。对新引进的从事政府扶持的文化经营活动的企业，实现的增加值、营业收入、利润总额形成新区地方财力部分，一定年限内给予一定补贴。对新引进的大型广告公司，从事广告业务实现的营业收入、利润总额形成新区地方财力部分，一定年限内给予一定补贴。对新引进的“原创设计工作室”在新区租赁自用办公房的，在规定建筑面积内，一定年限给予一定补贴。xxxxxC03305附录附录II.办公楼租户调查办公楼租户调查xxxxxC03306甲级办公楼租户调查甲级办公楼租户调查浦西浦西浦东浦东黄浦区外滩中心陆家嘴中心区震旦大厦莱福士广场中银大厦海洋大厦中保大厦百腾大厦招商局广场静安区恒隆广场金茂大厦中信泰富广场发展大厦梅陇镇广场296、船舶大厦嘉里中心信息大厦卢湾区中环广场汇丰银行大厦瑞安广场证券大厦企业天地浦东其他地区浦项商务广场长宁区上海城华润时代广场远东国际广场徐汇区世纪商贸大厦美罗大厦xxxxxC03307黄浦区黄浦区外滩中心外滩中心 2002年落成 办公面积：83,000平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03308黄浦区黄浦区莱福士广场莱福士广场 2003年落成 办公面积：87,070平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03309黄浦区黄浦区海洋大厦海洋大厦 2001年落成 297、办公面积：46,012平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03310黄浦区黄浦区百腾大厦百腾大厦 1998年落成 办公面积：39,000平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03311静安区静安区恒隆广场恒隆广场 2001年落成 办公面积：75,000平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03312静安区静安区中信泰富广场中信泰富广场 2000年落成 办公面积：70,768平方米 租户类型按298、国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03313静安区静安区梅陇镇广场梅陇镇广场 1997年落成 办公面积：33,135平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03314静安区静安区嘉里中心嘉里中心 1999年落成 办公面积：33,250平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03315卢湾区卢湾区中环广场中环广场 1999年落成 办公面积：43,400平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略299、顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03316卢湾区卢湾区瑞安广场瑞安广场 1997年落成 办公面积：37,280平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03317卢湾区卢湾区企业天地企业天地 2004年落成 办公面积：67,943平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03318长宁区长宁区上海城上海城 2002年落成 办公面积：44,272平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC0331300、9长宁区长宁区远东国际广场远东国际广场 1999年落成 办公面积：83,675平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03320徐汇区徐汇区世纪商贸大厦世纪商贸大厦 2004年落成 办公面积：87,269平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03321徐汇区徐汇区美罗大厦美罗大厦 1997年落成 办公面积：30,100平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03322陆家嘴中心区陆家嘴中心区震旦大301、厦震旦大厦 2003年落成 办公面积：70,776平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03323陆家嘴中心区陆家嘴中心区中银大厦中银大厦 2000年落成 办公面积：77,000平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03324陆家嘴中心区陆家嘴中心区中保大厦中保大厦 1999年落成 办公面积：51,200平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03325陆家嘴中心区陆家嘴中心区招商局广场招商局广302、场 1996年落成 办公面积：56,200平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03326陆家嘴中心区陆家嘴中心区金茂大厦金茂大厦 1999年落成 办公面积：122,871平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03327陆家嘴中心区陆家嘴中心区发展大厦发展大厦 2002年落成 办公面积：40,311平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03328陆家嘴中心区陆家嘴中心区船舶大厦船舶大厦 200303、2年落成 办公面积：41,666平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03329陆家嘴中心区陆家嘴中心区信息大厦信息大厦 2002年落成 办公面积：62,907平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03330陆家嘴中心区陆家嘴中心区汇丰银行大厦汇丰银行大厦 1998年落成 办公面积：89,413平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03331陆家嘴中心区陆家嘴中心区证券大厦证券大厦 1997年304、落成 办公面积：37,700平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03332浦东其他地区浦东其他地区浦项商务广场浦项商务广场 1999年落成 办公面积：60,170平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03333浦东其他地区浦东其他地区华润时代广场华润时代广场 1997年落成 办公面积：29,900平方米 租户类型按国别分租户类型按行业分资料来源：仲量联行战略顾问部注：租户比重以占用面积表示xxxxxC03334附录附录III.项目盈利能力比较研究项目盈利能力305、比较研究xxxxxC03335项目盈利能力研究假设项目盈利能力研究假设基于可比项目地价为协议转让，与本项目不具有可比性，同时由于历史地价信息的不对称性，我们在盈利能力研究中，在成本中不考虑地价成本，以使盈利能力具有可比性；为使研究具有可比性，可比项目的年度总收入采用租金收入与出租率的乘积，本项目的年度总收入采用稳定年的年收入；为使研究具有可比性，除建安成本以外，项目其他营运成本（包括经营费用、营销费用、房地产税和营业税），以及其他相关费用（开发管理费用、专业费用和或有费用）均采用我们财务分析中所采用的假设。xxxxxC03336甲级办公楼（出租部分）收益分析甲级办公楼（出租部分）收益分析恒隆广306、场恒隆广场外滩中心外滩中心本项目本项目总收入总收入226,391,250 226,112,034 167,966,410 经营费用(1,131,956)(1,130,560)(839,832)营销费用(4,527,825)(4,522,241)(3,359,328)房地产税(27,166,950)(27,133,444)(20,155,969)营业税(12,598,673)(12,583,135)(9,347,331)税前收入（税前收入（EBITDA）180,965,846 180,742,654 134,263,950 建安成本920,171,176 485,777,567 722,500,307、000 开发管理费用2,760,514 1,457,333 2,167,500 专业费用4,600,856 2,428,888 3,612,500 或有费用46,008,559 24,288,878 36,125,000 总成本总成本973,541,105 513,952,666 764,405,000 利润率利润率18.59%35.17%17.56%本项目应通过良好的设计、有效的市场推广和物业管理等，以提高租金收益，由此提高利润率。为了应对未来可能的租金及吸纳不利变化，本项目在建设期即应采取积极的成本控制策略，以提高项目盈利能力。xxxxxC03337港汇广场港汇广场梅龙镇广场梅龙镇广场本项308、目本项目总收入总收入(人民币人民币/年）年）385,330,500 175,987,548288,835,703经营费用(19,266,525)(8,799,377)(14,441,785)房地产税(46,239,660)(21,118,505)(34,660,284)营业税(21,193,178)(9,679,315)(16,073,707)税前收入（税前收入（EBITDA）298,631,137 136,390,351 223,659,927 建安成本1,040,000,000 441,000,000 851,669,296 开发管理费用3,120,000 1,323,000 2,555,309、008 专业费用5,200,000 2,205,000 4,258,346 或有费用52,000,000 22,050,000 42,583,465 总成本总成本1,100,320,000 466,578,000 901,066,115 利润率利润率27.14%29.23%24.82%商场收益分析商场收益分析假设港汇广场的建安成本为8000/平方米，梅龙镇广场的建安成本为7000/平方米。虽然本项目并非处于传统的商业圈，但是通过良好的规划、定位和管理，本项目也可能获得相近的利润率。xxxxxC03338豪华公寓式酒店收益分析豪华公寓式酒店收益分析威斯汀威斯汀盛捷服务式公寓盛捷服务式公寓本项目本310、项目总收入总收入80,035,144105,747,418 133,672,673 经营成本(400,176)(528,737)(668,363)租赁营销费用(800,351)(1,057,474)(1,336,727)房地产税(9,604,217)(12,689,690)(16,040,721)营业税(4,453,956)(5,884,844)(7,438,884)税前收入（税前收入（EBITDA）64,776,443 85,586,672 108,187,978 建安成本188,655,558 286,763,400 324,353,691 开发管理费用565,967 860,290 97311、3,061专业费用943,278 1,433,817 1,621,768 或有费用1,886,556 2,867,634 16,217,685 总成本总成本192,051,358 291,925,141 343,166,205利润率利润率34%29%32%通过良好的规划、定位和管理，本项目可能获得相近的利润率。xxxxxC03339五星酒店项目收益分析五星酒店项目收益分析威斯汀大饭店威斯汀大饭店金茂君悦大酒店金茂君悦大酒店本项目本项目总收入总收入319,700,000656,700,000203,345,374 经营费用(175,835,000)(361,185,000)(111,839,95312、6)房产税(38,364,000)(78,804,000)(24,401,445)营业税(17,791,305)(36,545,355)(11,316,170)税前收入（税前收入（EBITDAEBITDA）87,709,695 180,165,64555,787,803建安成本321,289,5001,875,636,000230,729,548开发管理费用963,8695,626,908692,189专业费用1,606,4489,378,1801,153,648或有费用16,064,47593,781,80011,536,477总成本总成本339,924,291 1,984,422,888 244,111,862利润率利润率25.8%9.1%22.9%超高层建筑导致建筑成本过高，影响金茂君悦项目回报通过良好的规划、定位和管理，本项目可能获得相近的利润率。