1、千方实业茶园项目研究报告谨呈：千方实业世联地产重庆纬联地产P2针对本项目，我们进行了大量的考察、调研和研究工作市场数据搜集与调研区域市场分析国内典型总部基地案例分析客户调研与访谈专题研究报告、定位报告撰写地块实地勘察地块环境、交通条件、规划总部经济、总部基地研究重庆城市定位、经济、产业分析重庆总部基地市场分析重庆写字楼市场分析茶园区域环境分析茶园产业分析总部基地金融港总部国际BDA国际企业大道BDA芯中心联东U谷BDA 非中心创研制造张江高科总部湾滨海国际企业大道青羊总部基地空港总部基地茶园企业重庆市企业已入驻总部基地企业地块属性研究开发目标解析市场需求分析项目发展战略项目定位项目规划设计项目2、发展建议P3报告提纲一、总部基地研究二、重庆宏观环境研究、茶园区域环境研究三、项目属性分析四、重庆写字楼市场、总部基地市场分析五、客户研究六、项目发展方向研判七、项目定位八、项目规划设计建议总部基地研究总部基地概述国内总部基地研究P4总部经济与总部基地什么是总部经济？p总部经济是指某区域由于特有的优势资源吸引企业总部集群布局，形成总部集聚效应，并通过“总部制造基地”功能链条辐射带动生产制造基地所在区域发展，由此实现不同区域分工协作、资源优化配置的一种经济形态。发展总部经济可以为区域发展带来多种经济效应，如税收效应、产业乘数效应、消费效应、就业效应、社会资本效应。什么是总部基地？p总部基地是项目3、选择在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规划有序的工作室的有机组合；提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的企业总部集群。即商务花园P5总部经济产生与发展p一是信息经济较充分发展 网络及通讯技术的普及，使得企业内部信息传递和组织成本大大降低，企业有条件实现内部不同组织的空间分离。p二是企业在发展中对于战略资源的需求地位上升 随着企业规模扩大和市场竞争加剧，对于战略资源（信息、高级人才、科研成果等）的需求越来越强烈。p三是在发展水平差异较大的不同区域之间，两类资源的禀赋存在差异 在发达的中心城市，战略资源密集，其获取的成本较低；在欠发达地区，常规资源密集，其获取的成4、本较低。P6总部头脑经济p国际上通常把上述产业研发、营销、设计等高端的现代服务业，统称为头脑产业，也就是微笑曲线的两端。头脑经济头脑经济产业附加值曲线P7总部基地研究总部基地概述国内总部基地研究P8国内总部基地研究国内总部基地北京上海天津成都总部基地金融港总部国际BDA国际企业大道联东U谷BDA非中心BDA芯中心创研智造总部湾张江高科总部1号滨海国际企业大道青羊总部基地空港总部基地p通过介绍国内总部基地发展情况，并从中总结出规律，为项目发展提供战略借鉴。BDA国际广场P9北京项目分布首都国际机场北京市区丰台区亦庄BDA芯中心BDA国际企业大道马驹桥联东U谷BDA国际广场朝阳区非中心北京经济技术5、开发区丰台科技产业园区西南四环地铁9号线、10号线金桥科技产业工业园区南苑机场总部国际总部基地金融港p主要集中在丰台科技产业园、北京技术开发区和金桥科技产业工业园区。p丰台科技产业园可以通过地铁9号线、10号线连接主城区，周边主要有南西四环线。北京技术开发区有轻轨在亦庄设站，靠近南五环。P10P11北京城市经济发展p北京经济发展从2001年以来保持较快增长，2008年受全球金融危机影响依然保持增长，北京2010年全年实现地区生产总值13777.9亿元，按可比价格计算，比上年增长10.2%，增幅与上年持平。北京各产业基本保持稳步增长，第三产业比重逐年增加。数据来源：北京市统计年鉴024681016、2141602000400060008000100001200014000160002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010GDP(亿元)GDP(比上年增长)-5051015200200040006000800010000120002001200220032004200520062007200820092010第一产业总产值(亿元)第二产业总产值(亿元)第三产业总产值(亿元)第一产业增长幅度(%)第二产业增长幅度(%)第三产业增长幅度(%)P11总部基地 金融港p位于北京丰台科技产业园区，由中关村丰台园与英国道丰国际集团合作开发。规划占7、地65公顷，总建筑面积140万平方米。由110万平方米办公楼、4万平方米五星级酒店、4万平方米总部小公寓、4栋金融家官邸以及10万平方米的高档商业街、总部大讲堂组成。p享受国家和中关村科技园区的扶持高新技术产业的优惠政策。p4850-15630平方米大面积户型满足大企业需求，同时小户型每个单元900平方米左右，合可吸引中型企业，分可吸引中小型企业，扩大客户群范围。p目前入驻企业行业类型多样化，其中科技信息25%所占比例最大，吸引16个外省市的企业以及外资企业。项目周边产业、总部基地集聚效应有利于吸引客群。p项目所在区域为城市拓展区，有利于吸引城市核心区外溢客群。成功因素每个单元标准层面积2258、平方米，4-5层P12总部国际p位于北京丰台科技产业园区，总建筑面积22万平米，规划110余栋多功能、复合式独栋总部楼。成功因素p享受国家和中关村科技园区的扶持高新技术产业的优惠政策。p项目2006年底推出，充分利用总部基地金融港已形成的总部经济氛围、市场接受度。p依托丰台科技产业园、总部基地金融港的企业集群效应，入驻行业主要为地产、金融、食品、工业、保险。P13BDA国际企业大道p位于北京经济技术开发区（BDA），项目总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米。由3万平米左右独栋产品和16栋7-18层平方米独栋总部。成功因素p入驻企业可同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重9、优惠政策。p首期推出2-4层1000-3000平方米独栋产品开启市场，提升市场认可度，吸引独栋办公人群，二期再推出中高层3000-12000平方米大独栋产品降低市场风险。p采用下沉式庭院、果岭绿洲、绿色天廊、屋顶花园等景观亮点设计。一期二期P14BDA国际企业大道成功因素p是北京经济技术开发区首个总部基地项目，入驻行业多样化，包括网络、保险、医疗、石油、建筑工程、服装、体育用品、房地产、汽车、投资开发等行业。入驻企业含有周边产业相关企业，但并非全是其上下游企业，而是多行业、多样化的企业入驻。p企业购买谈判周期较长，且企业各部门均会参与，招商人员除了对本项目熟悉，应加强本项目对应工程、财务等方面10、的技术知识，做好充足的准备与企业方洽谈、沟通。以商务为主的生产性服务业光机电产业基地亦庄枢纽站前综合区物流基地汽车产业链相关配套产业区亦庄新城规划一期二期P15BDA国际广场p位于大兴亦庄经济技术开发区，总占地面积4万平方米，总建筑面积12万平方米，其中写字楼建筑面积8万平方米，由14栋办公独立体构成。可借鉴点p2007年推出，2009年底售完，平均年去化仅2.7万方，由于其户型面积设计3000-8000平方米，面积过大，而销售单价达19800元/平方米，比周边项目高7000元左右，总价较高，客户资金承受能力较差。失败因素人车分流设计下沉式花园设计P16联东U谷p坐落于北京中关村科技园区金桥产11、业基地内，占地1300亩，规划建筑面积100万平方米，是聚合独栋商务、研发办公、标准厂房、配套设施为一体的国际化新型产业园区。成功因素p享受国家和中关村科技园区的扶持高新技术产业的优惠政策。p项目规模大，形成以生物医药、精密机械、电子信息、能源环保为主的四大产业，至今签约企业达300多家，包括多家世界500强企业。p产品附加值高，赠送空间最大化。p项目规划为厂房和办公一体，有利于企业的整体运营，减少成本。赠送赠送P17非中心p位于朝阳定福庄，项目占地面积390000平方米，建筑面积450000平方米，由7个组团、28栋四层写字楼组成。可借鉴点失败因素p2005年推出，至今还剩1栋，其中开发商自12、持5栋未售，入驻企业有都邦保险、维维集团、中国船东互保协会、华软通联（CSOFT）等。项目难销售的原因：项目位于城市边缘地带且周边无产业支撑、政策支撑、政策优惠，独栋2300-3500平米过大，导致消费客群较少。建筑立面现代感极强，整体档次较高。下沉式庭院、草坪景观设计佳P18BDA芯中心p项目位于大兴北京经济技术开发区，占地面积61900平方米，建筑面积114000平方米。二期规划建设用地面积61940平方米，拟建建筑面积约11.5万平方米。成功因素p享受国家和中关村科技园区的扶持高新技术产业的优惠政策。p目前入驻企业主要以软件、电子行业为主，如中国数码、TOM互联网集团、美国应用材料等，还13、包括很少量其他企业，如北京工大福田交通信息工程咨询有限公司、新耕（上海）贸易有限公司等，市场客群定位准确。P19北京项目小结p无产业支撑、无政策支撑的项目，凭空而出的总部，市场接受度低。p项目区位、周边产业规划不同，入驻企业不同，所在区域为城市拓展区，有利于吸引城市核心区外溢客群。p小户型合可吸引中型企业，分可吸引中小型企业，扩大客户群范围。p注重产品的开发节奏，首期必须开启市场，提升市场认可度，吸引独栋办公人群的关注，后期再推出中高层产品降低市场风险。p企业购买谈判周期较长，且企业各部门均会参与，招商人员除了对本项目熟悉，应加强本项目对应工程、财务等方面的技术知识，做好充足的准备与企业方洽谈14、沟通。p注重产品自身的打造，实现最高附加值。P20上海项目分布p主要集中在浦东新区张江科技园和康桥工业园区。p项目距离上海浦东国际机场15-20公里，距离上海陆家嘴金融中心10-15公里。p轨道11号线途经总部基地项目。张江高科总部1号总部湾创研智造轨道11号线浦东新区陆家嘴浦东国际机场虹桥机场洋山深水港罗南大道沪芦高速外高桥轨道11号线康桥工业区张江科技园P21P22上海城市经济发展p上海城市经济受全球影响较大，2005年、2008年经济波动较大。2010年上海经济保持平稳较快发展，全年实现生产总值（GDP）16872.42亿元，结束了此前两年上海经济增速比上一年下降的态势。第一、二产业目15、前处于经济恢复期，而第三产业增长逐步好转，第一产业增加值114.15亿元，下降6.6%；第二产业增加值7139.96亿元，增长16.8%；第三产业增加值9618.31亿元，增长5%。02468101214160200040006000800010000120001400016000180002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010GDP(亿元)GDP(比上年增长)-15-10-505101520250200040006000800010000120002001200220032004200520062007200820092010第一产16、业总产值(亿元)第二产业总产值(亿元)第三产业总产值(亿元)第一产业增长幅度(%)第二产业增长幅度(%)第三产业增长幅度(%)数据来源：上海市统计年鉴P22产业发展p上海浦东康桥工业开发区是上海市政府批准设立的市级重点开发区，规划面积26.88平方公里。包括电子信息产业区、生产性服务业集聚区、国际医学园区、建成区。p电子信息产业区：规划面积为6.5平方公里，以华硕、威盛、宏达、日月光等IT品牌企业为龙头，并积极吸引相关关联企业，打造电子信息产业集聚区，构筑完整的电子信息产业链。p 生产性服务业集聚区：建设中的康桥生产性服务业集聚区，占地近3平方公里，是康桥工业区调整产业结构、提升产业能级的重要17、载体。P23产业发展p国际医学园区：规划面积为9平方公里，区内医疗器械产业基地已获得“国家火炬计划”的冠名权。借助西门子医疗亚洲科技园的强有力推动，中德友好医院、日本德真会齿科医疗中心、国家医疗器械检测中心等专业机构纷纷入驻，将建设医学园区为亚洲一流的综合性高端医疗服务平台。p建成区：面积约8.5平方公里。经过多年的开发建设，该区域已吸引美国福特、法国施耐德、英国皮尔金顿、德国GKN等12家世界500强投资的企业和300多家其他外资企业。p2008年，上海浦东康桥工业区实现工业总产值594.77亿元，同比增长19%，占南汇区的50%；2009年，康桥工业区实现工业总产值742亿元，税收40亿元18、，区内企业实现利润32亿元。工业区计划到2012年，实现工业总产值1000亿元以上，成为上海5家产值超千亿元的开发区之一。P24创研智造p项目位于上海浦东新区康桥，规划占地面积300亩，建筑规划面积32万平方米。项目一期推出1幢14层的综合配套楼和122幢4-5层独立、双拼、联排办公楼。p产品户型面积900至1300平方米，主力户型为小面积户型，单价仅9000元/平方米，客户资金压力小，接受度高，年去化量约11.5万方，整体去化快。p项目区位好，客户来源范围广，不局限于康桥周边企业，而是面向于整个大浦东区域范围。p康桥工业开发区包括电子信息产业区、生产性服务业集聚区、国际医学园区，购买客户主要19、以建筑承建商、设计行业、电子行业为主，总部基地企业依托于园区产业，为园区企业上下游企业。成功因素地上建筑面积1277平方米，地下建筑面积290平方米双拼办公楼地上建筑面积1239平方米、1128平方米，地下建筑面积189平方米P25总部湾p位于上海康桥工业区，占地约1400亩，总建筑面积约150万平方米，由研发产业区、总部商务区和高档国际生活区三大独立又有机联系的功能区组成。成功因素p充分考虑产权分割，多层办公楼按照整层分割，获得独立产权。多层办公楼独栋独立产权，双拼、联排按照竖向分割获得独立产权。p景观打造给予企业私密感，隐私感。P26张江高科p项目是中国国家级高新技术园区，规划面积25平方20、公里，主要包括技术创新区、生物医药产业区、张江集电港、上海浦东软件园、科研教育区和居住区。成功因素p政策吸引力：上海市委市政府颁布聚焦张江战略，给予落户到张江的企业政策优惠，从大条件来吸引客户。p产业聚焦引发研发聚焦：通过推进产业链发展模式，在集成电路、软件、生物医药等产业领域实现中外资相关企业的高度聚集，形成强大的产业群体。P27总部1号p项目位于位于闵行区颛桥镇，占地面积21万平方米，建筑面积21万平方米。由创意研发中心、会议展示中心、企业总部、商务酒店和加工物流中心等配套功能设施组成。p独栋面积在2000平方米左右，双拼在1000平方米左右，双拼户型面积比独栋面积小。总建筑面积1138 21、平方米，标准层面积277 平方米先售完，主要是由于其建筑面积小，总价低，客户有一定承受力。成功因素p建筑立面色彩单一，且设计无新意，整体环境打造少，整体视觉档次低。反面借鉴P28创研智造p传统建筑与后现代多风格建筑形态，个性化外立面，多重景观，高品质产品吸引企业，满足企业形象展示需求。成功因素P29上海项目小结p企业政策优惠，从大条件来吸引客户。p总部经济具有带动效应，能带动周边产业的集聚效应。p建筑面积小，总价低，客户资金压力小，接受度高。p注重建筑立面色彩搭配，设计创新，重视整体环境打造，打造高品质产品吸引客户。p充分考虑产权分割，多层办公楼按照整层分割，获得独立产权。多层办公楼独栋独立产22、权，双拼、联排按照竖向分割获得独立产权。p项目区位、周边产业规划不同，入驻企业不同。P30天津项目分布p总部基地主要分布在滨海新区经济技术开发区，周边道路有京津塘高速公路、津滨高速，距离天津港、滨海国际机场30公里。EOD总部湾滨海国际企业大道滨海国际机场京津塘第二高速公路滨海新区天津中心天津经济技术开发区P31滨海国际企业大道p项目位于天津滨海新区，占地23万平方米，规划建筑面积48万平方米。项目计划分三期完成开发建设，包括研发、企业区域总部、商务和配套、顶级五星级酒店、商业和国际公寓。成功因素p政策吸引：入驻企业享受滨海新区的各项优惠政策。p多个组团，多个不同园林主题。p72栋建筑每一栋位23、置、层数、朝向、色彩、立面都各不相同，体现各自个性化。P32天津项目小结p企业政策优惠，从大条件来吸引客户。p建筑面积小，总价低，客户资金压力小，接受度高。p注重建筑立面色彩搭配，设计创新，重视整体环境打造，打造高品质产品吸引客户。p项目区位、周边产业规划不同，入驻企业不同。P33成都项目分布成都双流国际机场青羊区青羊总部基地双流县蓝光空港总部基地绕城高速三环p总部基地项目位于青羊区和双流县。蓝光空港总部基地距离双流国际机场仅5分钟车程，青羊总部基地靠近三环。P34P35成都城市经济发展p成都经济发展从2006年以来保持较快增长，2008年受全球金融危机影响依然保持3900亿元的GDP产值，在24、2010年全年实现地区生产总值5167.35亿元，比上年增长14.8%，增幅与上年持平。第三产业所占比重较北京上海发展较小，但仍处于上升趋势。024681012141601000200030004000500060002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010GDP（亿元）GDP(比上年增长)051015202505001000150020002500200120022003200420052006200720082009第一产业（总产值）（亿元）第三产业（总产值）（亿元）第二产业（总产值）（亿元）第一产业（增长幅度）第二产业（增长幅度）25、第三产业（增长幅度）数据来源：成都市统计年鉴P35成都青羊总部基地p项目位于位于成都青羊工业集中发展区核心区域，占地面积15万平方米，建筑面积23万平方米，包括定制式总部、集团式总部、三大功能性会所、时尚青年城、英国风情小镇等。p入驻企业享有投资奖励、税收优惠、金融扶持等多种青羊区优惠政策。p独栋均价6680元/平方米，平层1000平米均价6500元/平方米，项目以政府为主导，土地成本低，采用低单价、低总价策略吸引企业购买1900-4000平方米的大面积产品。p入驻企业以电子科技、建筑工程、电力电气、开发投资行业为主，国企较多。p富有现代感的建筑设计和高品质景观打造。成功因素P36蓝光空港总部26、基地p项目位于成都空港经济区核心，距离机场2.5公里。占地面积46万平方米，建筑面积56万平方米，容积率1.20，规划包括总部商务、大型Shopping Mall、顶级商务会所、国际公寓、高端国际社区、体育中心、教育机构等。成功因素p享有投资奖励、税收优惠、金融扶持等多种政府优惠政策，进驻企业总部或分支机构有条件享受“533”财政扶持政策。p配合空港引进龙头型企业提升项目形象与项目档次，如葛洲坝集团、中太建设集团、京龙集团等，塑造空港经济氛围，提升客户购买预期。p通过建筑立面、景观打造高品质产品。如何实现13000元/平方米的比其余项目翻倍的高价位销售价格？P37成都项目小结p优惠政策是企业进27、入的必需品。p可采用低单价、低总价策略来吸引客户。p引进龙头型企业提升项目形象与项目档次，有利于后期销售。p大规模总部基地其入驻企业国企居多。p注重产品自身的打造，实现最高附加值。P38国内总部基地案例总结l优惠政策：优惠政策是企业进入的必需品。l城市经济发展：城市经济越发达，总部经济、总部基地发展越早、越成熟。l区位：主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很好的可达性。项目离城市中心、产业规划区越远，其土地价值越低，项目密度也越低。l客群：必须依托周边产业发展，但并不完全依赖于产业。区位不同，产品线不同，吸引客群也不同。l开发策略：可采用低单价、低总价策略来吸引客户。l28、户型：小户型合可吸引中型企业，分可吸引中小型企业，扩大客户群范围。l开发节奏：注重产品的开发节奏，首期必须开启市场，提升市场认可度，吸引独栋办公人群的关注，后期再推出中高层产品降低市场风险。l产品设计：注重产品自身的打造，实现最高附加值，设计创新，重视整体环境打造，打造高品质产品吸引客户。l后期推广：企业购买谈判周期较长，且企业各部门均会参与，招商人员除了对本项目熟悉，应加强本项目对应工程、财务等方面的技术知识，做好充足的准备与企业方洽谈、沟通。P39本项目所依托的城市背景和市场环境是否能提供发展总部经济的条件和机会？符合城市定位、城市经济发展趋势符合区域发展和区域产业特征P40宏观环境研究重29、庆城市定位重庆城市经济重庆投资环境重庆产业分析重庆作为中国和西部重点发展城市，需要从多视角研判宏观经济、市场未来的发展趋势，指导项目的发展方向。P41环渤海长三角珠三角西三角重庆城市定位 城市经济 投资环境 产业分析 p东部资金向中西部转移，重庆城市地位增强1997年西部地区的重要增长极国家五大中心城市、中国的第三个副省级新区新区2010年2月初，在城乡建设部编制的全国城镇体系规划中，重庆与北京、天津、上海、广州一起，被确定为国家五大中心城市。2010年6月18日，“两江新区”挂牌成立，继上海浦东和天津滨海中国的第三个副省级新区新区；寸滩、空港、西永综合保税港区：中国内陆首个海陆空综合保税港区30、。“314战略部署”：把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标”。长江上游地区综合交通枢纽和国际贸易大通道“国务院3号”文件：提出重庆市为长江上游地区综合交通枢纽和国际贸易大通道、内陆出口加工基地和扩大对外开放的先行区、国家重要的现代制造业基地、长江上游的科技创新中心和科研成果产业化基地等重要定位。国务院关于重庆市城乡总体规划的批复(国函200790号)明确提出重庆市为中国重要的中心城市之一、国家历史文化名城、长江上游地区经济中心、国家重要的现代制造业基地和西南地区综合交通枢纽。中国重要的中心城市之一中国四大直辖31、市之一2007年3月9月2009年2010年P42CASE：挂牌10天签约汽车、食品医药、现代服务业等项目35个，投资总额达202亿元。新区成立100天内60多批外商投资者前来谋求合作。12月签约招商引资项目147个。10年前三季度，实际利用外资10.7亿美元，占重庆全市总量的45.1，增速132.4 两江新区共有54家世界500强企业投资项目63个，占重庆的三分之一。继上海浦东和天津滨海新区后,2010年5月7日中国第三个副省级新区“两江新区”获国家批准。规划：规划：到2015年地区生产总值达到3200亿元，工业总产值超过6000亿元，常住人口达到300万人，积达到350平方公里。城市地位 32、城市经济 投资环境 产业分析 p两江新区领跑重庆经济，迎来投资热潮P43宏观环境研究重庆城市功能定位重庆城市经济重庆投资环境重庆产业分析P44未来每年保守上涨12%即可达到规划目标城市定位 城市经济 投资环境 产业分析 根据规划：2015年GDP达到1.5万亿元。大于8%5%-8%4%-5%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增速2000-2010年重庆GDP的平均增幅大于8%，城市处于高速发展阶段。p08年后，重庆整体经济形势稳步上升，西部增长极逐步形成。0200040006000800010000重庆 贵阳 武汉 成都 西安 南宁 长沙 兰州中西部城市2010年GDP（亿元）2010年G33、DP（亿元）2000-2010年重庆GDP增长状况0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%01000200030004000500060007000800090002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年GDP同比增长P45CASE：重庆优越的投资环境吸引来自世界的目光2010年4月，中国社科院发布报告，列举了中国未来10年最具潜力的24个城市，其中一线城市4个，年轻的直辖市重庆比肩北京、上海、天津三个国际化大都市，成为中国第四城。2010年1月，美国时代周刊亚洲最佳投资城市评选活动中，重庆成功超越日本东34、京，高居数千个亚洲城市第七位。2010年2月，英国金融时报亚洲未来城市评选活动中，重庆首次入选子榜单，再一次位居最佳外国直接投资促进策略城市榜单第七位。P462015年，“水、陆、空”全面立体建设打开城市经济窗口城市定位 城市经济 投资环境 产业分析 p物流路路空空水水铁路“12345678”规划：1小时到成都，2小时到贵阳，3小时到西安，4小时到武汉，5小时到兰州，6小时到广州，7小时到北京，8小时到上海，成为西南铁路交通枢纽。铁路：建成“一枢纽十一干线”。新增铁路营运里程980公里，2015年达到2300公里。公路：建成“三环十射三联线”高速网络。平台：保税港区一期2010年封关验收，二期35、2012年建成，三期2015年全面建成建设：9个大型枢纽港区，2015年装箱年通过能力达到700万箱。江北机场四期扩建：新建3800米第三跑道及50万平方米东航站区，增开到欧美等地的航线，到2015年旅客吞吐能力和货邮吞吐能力分别达到4500万人次和100万吨。“一大三小”机场格局：万州、黔江机场设施水平提升，建成巫山机场重庆P47城市定位 城市经济 投资环境 产业分析 p物流 形成形成国际物流通道，加快城市经济发展 铁路物流基地铁路物流基地:以电子、建材类物流为重点公路物流基地：公路物流基地：以家具、汽摩配件、机电产品类 物流为重点航空物流基地：航空物流基地：以快递物品、高端精细物品及生物医36、药类物流为重点寸滩港区：寸滩港区：以港口集装箱货物果园港区：果园港区：以汽车及零配件类物流东港港区：东港港区：以机电、医药产品类黄磏港区：黄磏港区：以有色金属、废旧金属、黑色金属类散货物流四港区三基地三基地物流园、加工区、物流枢纽洛碛化工物流园区洛碛化工物流园区西部国际涉农物流加工区西部国际涉农物流加工区五大市级物流枢纽五大市级物流枢纽五大地区级物流枢纽五大地区级物流枢纽P48城市定位 城市经济 投资环境 产业分析 基础建设初具成效2010-2012年初步投入使用2015-2017年打通8条国际 贸易通道 2020年前后2020年建成长江上游地区综合交通枢纽和国际贸易大通道P49重庆市实际利用37、外资情况（单位：亿美元）说明：05年合同外资金额较04年同比增长20%，由于实际利用外资与合同外资相比具有一定的滞后性，05年实际利用外资下降，06年增幅猛增，属于投资滞后现象。-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%0102030405060702001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年实际利用外资（亿美元）同比增长年份 进驻重庆的世界五百强企业数量2006年 69家2008年 102家2009年 113家2010年 154家2012年 200家城市定位 城市经济 投资环境 产业分析 p外资 外商投38、资稳定增长，进驻重庆世界500强企业逐年增加 P50城市定位 城市经济 投资环境 产业分析 2010年重庆市全年实际利用内资项目共有12153个，同比增长48.7%，内资项目引资总金额2638.29亿元，同比增长79.7%；2015年计划利用内资达到3,000亿，保持中西部领先水平.u 大项目占据了全市9成以上内资u 一小时经济圈吸引资金最多u 房地产和制造业是吸引内资的热门行业 u 东部是资金来源的重点地区 p内资涌入重庆，逐年递增，房地产业、制造业是利用内资的主要行业P51截至2009年9月底，重庆市民营企业13.9万户，注册资金2416.71亿元1999-2009年民营企业户数年均增幅139、8.02%1999-2009年民营企业注册资金年均增幅28%2008年末，重庆中小企业为16.8万户，增加值为1898亿元，同比增长20.2%，占据GDP总量的37.2%2009年6月末,重庆市中小企业贷款余额达到2737亿元，同比增长52%，增幅居全国首位（全国中小企业的贷款余额增幅在25%左右）数据来源：重庆市政府公众信息网企业持续增长，拉动办公需求城市定位 城市经济 投资环境 产业分析 p内资P52一个区域的经济中心、增长极为11.5甚至更高，方能体现它的集聚性和辐射带动性；一个金融中心，其银行贷款余额、资本市场市值、保险市值等指标均应高于GDP总量，特别是银行贷款余额应达到GDP的1.40、52.0倍。数据来源：各城市统计年鉴。p金融 重庆金融中心建设正稳健推进城市2010年GDP（亿元）2010年银行贷款余额（亿元）贷款余额/GDP2015年GDP（亿元）2015贷款余额（亿元）贷款余额/GDP重庆780010999.871.4 15000300002上海16872.4234154.22.0 北京13777.929563.82.1 金融中心具备条件一：2015年重庆金融机构贷款余额是GDP的2倍上市市值/GDP：代表国民经济证券化的成熟度和扩张度。城市2010年GDP（亿元）2010年上市公司市值（亿元）上市市值/GDP2015年GDP（亿元）2015上市市值（亿元）上市市值/41、GDP重庆780038000.5 15000超过15000大于1金融中心具备条件二：2015年重庆上市公司市值规划超过GDP城市定位 城市经济 投资环境 产业分析 P53城市定位 城市经济 投资环境 产业分析 按照重庆金融中心建设规划到2015年，重庆要基本建成长江上游金融中心到2020年，要成为国内有影响力的金融中心两江新区（江北嘴CBD.）江北嘴建成内陆地区金融高地的核心区，将引进国际国内一流的大型国际金融机构，世界500强总部及结算中心。P54宏观环境研究重庆城市功能定位重庆城市经济重庆投资环境重庆产业分析P55综合服务文化旅游现代制造业综合服务现代制造业现代制造业现代制造业综合服务现代42、物流业现代制造业空港物流业综合服务高新技术产业教育科研高新科技现代物流综合服务重型汽车生产基地主城区产业园规划分布图九龙园区产业战略定位于重点发展装备制造业及都市新型工业产业群。西永新区定位：中国自主知识产权芯片发展研发制造基地、中国自主产权嵌入式软件研发基地、国家集成电路产业基地、国家软件与服务外包基地两江新区定位：统筹城乡综合配套改革试验的先行区、内陆重要的先进制造业基地和现代服务业基地、长江上游金融中心和创新中心、内陆开放的重要门户、科学发展的示范窗口”茶园新区规划目标是以第二产业带动第一、三产业发展的综合性城市新区。功能包括工业园区、信息产业园区、金融商务区、科研教育区、绿色住宅区、生43、态园林区、文体娱乐区等功能区域，新区人口规模预期为14万人，规划期限为20年。p产业布局城市定位 城市经济 投资环境 产业分析 P560.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年第一产业第二产业第三产业工业的产业结构调整和竞争力的增强，短期内仍将保持“二三一”结构城市定位 城市经济 投资环境 产业分析 p产业结构规划：国家重要的先进制造业基地、西部地区现代服务业高地制造业：“1+2+4+N”开发格局。“1”两江新区；“2”两路寸滩保税港区和西永综合保税区；“4”4个国家开发区“6+1”产业：汽车摩托车44、行业、装备制造业、天然气石油化工、材料工业、电子信息业、轻纺劳动密集型产业、能源工业P57按照规划，IT产业占工业总产值20%，有望取代汽摩，成为全市第一支柱产业l2010年通信设备制造业在惠普、富士康等企业强力支撑下，累计实现产值221.09亿元，同比增长81.1%；l“十一五”规划产业重点：国内最大的笔记本电脑基地（实现产值6500亿元）、国内最大离岸数据开发和处理中心（实现产值1500亿元）p产业发展前景 IT业将成为全市支柱产业，金融业预发展为现代服务业的龙头产业城市定位 城市经济 投资环境 产业分析 金融产业是现代服务业的龙头6%12%15%0%5%10%15%20%2010年20145、2年2015年金融占GDP的比重“十一五”规划：2015年，基本建成江北嘴金融核心；创新型金融机构超过400家，资本规模超过600亿元；金融要素市场交易量超过4000亿元P582010年第二产业占GDP50%以上，可以看出短期内，重庆市仍将保持以第二产业为主的格局。两路寸滩保税港区、西永综合保税区、两江新区的建设，预计到2020年，第三产业比重将达到60%，成为主导产业，其中金融业是核心。城市定位 城市经济 投资环境 产业分析 产业的升级以及经济的快速增长，将为总部基地的发展提供良好的支撑P59城市地位/城市功能提升物流枢纽集散能力提升投资环境改善商务需求商业需求多元化的市场需求两江新区的建立46、标志着2012-2020年是重庆宏观经济飞速发展，市场局面逐步打开的过程，本案的开发时间，是重庆走向开放的起步期:宏观环境小结宏观环境小结经济持续增长内、外资企业进驻速度加快金融产业升级P60宏观环境小结 国家东部资金向中西部转移；重庆GDP稳步增长，两江新区带动重庆经济，经济运行呈良好形势；物流枢纽集散能力提升，打开城市经济窗口；金融环境改善，到2015年，重庆要基本建成长江上游金融中心 工业的产业结构调整和竞争力的增强，短期内仍将保持“二三一”结构。IT业将成为全市支柱产业，金融业预发展为现代服务业的龙头产业经济运行环境大势判断：乐观投资环境改善，企业持续增长，拉动办公需求P61区域环境研47、究茶园交通规划茶园土地规划茶园市政配套规划商业规划产业规划茶园区位P62茶园概况 交通 土地 市政配套 商业 产业茶园新区位于长江南岸的东面。东靠明月山，西傍南山，南倚樵坪山，北临长江。茶园新区幅员120平方公里，规划建设用地75平方公里，到2020年城市人口将达到50万人，并建成一个生态优美，配套完善，功能齐全，和谐宜居的中等城市。面积大、人口密度小、生态环境优美，宜居新城2.12.1P63茶园定位 交通 土地 市政配套 商业 产业十一五规划：2005年，六个城市副中心定位中茶园是东部新城中心，以产业服务和交通枢纽为特色。茶园新城是未来南岸区的行政中心；南岸区政府及相关行政单位将迁移至茶园新48、区。茶园新区，重庆六大城市副中心之一P64茶园区位 交通规划 土地 市政配套 商业 产业内环江北渝中南坪北部新区贵阳长寿真武山隧道慈母山隧道南山隧道绕城高速公路通江大道东西干道滨江大道p三条隧道贯通后，本项目进入主城核心区域仅需1515分钟预计2012年慈母山隧道将贯通，2013年南山隧道将贯通，茶园与渝中区、江北区交通将更加便捷，实现“无缝连接”。P65茶园区位 交通规划 土地 市政配套 商业 产业重庆市运管局2007年2009年城市公共交通规划提到：茶园将建成一级换乘枢纽，位于南岸区茶园，依托茶园互通立交、迎龙互通立交，与内环高速公路、城市快速干道和轨道交通6号线、8号线相接。茶园公交枢纽49、站设计方案茶园一级换乘枢纽站预计在2012年建成运营，届时茶园通往主城将更加便捷P66茶园区位 交通规划 土地 市政配套 商业 产业数据来源：重庆市规划局六号线八号线六号线轨道交通：2013年底建成的地铁六号线，通往主城核心仅需10-15分钟轨道交通P67茶园区位 交通规划 土地 市政配套 商业 产业医疗配套重医附二院江南医院2006年1月10日，在茶园新城区管委会举行了重庆市医科大学附属第二医院江南医院项目签约仪式，该项目总投资3.7亿元，包括建设1300张床位大型综合三级甲等医院（含临床学院）、两所医学研究所和一所中等职业卫生学校等。西郊医院位于本项目南部，占地151亩，总建面11万方，床50、位1200张，分二期开发（其中一期5万方，430张床位），将于2010年6月开工建设，2011年10月投入使用。p医疗、学校配套不断完善，提升区域生活便利度P68茶园区位 交通规划 土地 市政配套 商业 产业教育配套小学：珊瑚小学、同景小学幼儿园：南坪实验幼儿园，新加坡才儿坊幼儿园等四所幼儿园中学：第二外国语学校学校的规划建设加上茶园本地原有学校（如长生桥中学等），区域未来的教育配套将更加完善p医疗、学校配套不断完善，提升区域生活便利度P69茶园区位 交通规划 土地规划 市政配套 商业规划 产业鲁能领秀城花街中央商业区商业用地p茶园商业规划以中央商业区、商业街为主P70茶园区位 交通规划 土地51、规划 市政配套 商业规划 产业茶园新城区中央商业区总占地面积1000亩，总建筑面积在100万平方米以上，花街花街为茶园新区精心打造的一条，集美食、娱乐的步行街，总建筑面平方米，分一期（商铺家）、二期，位于南岸区的公务员小区旁约米，有平方米大小不等的门面同景国际城商业体量25万方，区域大型购物中心鲁能领秀城商业中心体量30万方，区域内大型购物中心庆隆商业中心体量25万方，区域内大型购物中心p茶园商业规划 未来商业配套充足P71茶园区位 交通规划 土地规划 市政配套 商业 产业规划p茶园新城区规划了茶园工业园、长江工业园、东港工业园东港工业园茶园工业园长江工业园P72茶园区位 交通规划 土地规划 52、市政配套 商业 产业规划茶园新城明确规定企业入住行业要求为光电一体化产业、电子信息产业、汽车摩托车业、医药及其他高新技术业、环保产业、印刷包装业、服装业，以及其它高附加值产业。茶园新城区规划了茶园工业园、长江工业园、东港工业园等占地25个平方公里的三大工业园区，以引进投资规模大、技术水平高、经济效益好以及环保型的投资项目为主要目标，重点发展电子电器（IT）制造业、机械装备制造业，并大力扶持包装印刷业、生物医药业、纺织服装业。以TCL移动通信、重庆雅戈尔服饰有限公司、广东美的集团、宁波雅戈尔集团、重庆机电控股集团、重庆长江电工厂、重庆市迪马实业股份有限公司和劲佳印务为龙头的企业集群正逐步形成。253、010年聚集了百余家企业的工业园产值将超过400亿元，工业正成为城市发展的强劲引擎。长江工业园茶园工业园东港工业园p三大工业园区聚集，房地产市场消费P73茶园区位 交通规划 土地规划 市政配套 商业 产业规划中国重庆西部国际总部基地总部经济对中心城市的五大效应：税收贡献效应、产业乘数效应、消费带动效应、劳动就业效应、社会资本效应p“产业乘数效应”“消费带动效应”，拉动上下游产业发展，办公需求提升P74新城规划产业拉动行政中心效益道路交通市政配套拉动区域核心价值提升 自然 资源 消费群体进入（商务需求.）吸引带动p区域价值提升原动力P75回顾：跨山发展新城 现状：生态之城崛起 未来:重庆江南城市54、新区 茶园新区极具发展潜力、投资价值和生态宜居的城市副中心，未来几年茶园工业进入快速发展期，商务需求提升,将有大批主城外溢客群进入茶园P76项目属性分析宗地指标宗地现状及临界景观资源分析交通分析配套分析项目区位产业规划及政策分析P77茶园新区解放碑CBD南坪CBD观音桥CBD西永11公里9公里项目区位p项目位于重庆六大城市副中心茶园新区，与重庆解放碑CBD直线距离11公里，车程约25分钟，南坪CBD直线距离9公里，车程约15分钟。p茶园工业园的西北侧，离茶园新区管委会仅1公里。项目具有一定的区位优势，区域具有较大的发展空间茶园工业园茶园管委会本项目1公里P78宗地指标p地块临街沿线长约125055、米，地块最宽处约为175米，最窄处约为29米。呈东西向狭长型，对产品规划、建筑布局存在一定影响，但沿街面及滨河景观面较长。p本项目用地属于工业用地，但容积率条件决定本项目有别于传统工业厂房建筑，同时必须充分考虑产权分割问题。p本项目无规模优势且地块条件限制，自身不具备打造多项配套的条件。建设用地总面积97213平方米建设用地面积19-1/02局部地块19-7/02局部地块19-12/02局部地块15361平方米37568平方米44284平方米用地使用性质M1一类工业用地总容积率2.0，3.0地上总建筑面积194426平方米，21639平方米19-12/0219-7/0219-1/02P79宗地56、现状p本项目地块属于狭长型地块，地面无建筑附着物，现主要为区域市政管网铺设以及在建道路的施工。p地块内部地势较为平坦，临苦溪河沿岸高差、边坡较大，最大高差约20米。充分考虑宗地地形因素，使土地利用价值最大化P80临界现状p地块北面与南岸区委党校、南岸区行政学校一路之隔，以龙门桥为界，南面与东面临苦溪河与茶园工业区厂房，西侧紧邻通江大道科技园段的道路。施工道路党校茶园工业区厂房苦溪河河岸河岸P81景观资源p地块东侧和南侧紧邻苦溪河，目前已形成一定的绿化景观带，具有景观吸引力。p本地块三面环山环绕，视觉景观良好，视野通透。充分利用苦溪河和山景资源，打造本项目产品品质和环境苦溪河NP82道路现状p本57、项目目前通过真武山隧道与主城CBD连接。p通江大道茶园新城区至长江广阳岛路段已通车，连通本项目与长江工业园和东港工业园。p世纪大道连通本项目道路目前正在施工。在建道路目前项目存在一定的交通瓶颈真武山隧道通江大道世纪大道茶园立交本项目在建道路通往南坪CBD、解放碑CBD方向通往长江工业园、广阳岛、东港工业园方向玉马路人流导入方向人流导入方向公交换乘站P83轨道规划p规划中的轻轨6号线、8号线在本项目周边设有站点，通往主城核心仅需10-15分钟，6号线预计2013年通车。注：1、轻轨6号线：茶园南茶园北长生桥刘家坪上新街小什字大剧院江北城五里店白塔红土地黄泥塝红旗河沟松树桥大龙山冉家坝光电园竹林公58、园大竹林黄桷坪礼嘉金山寺曹家湾蔡家向家岗北碚梅花山天生五路口。2、轻轨8号线：贯穿了大渡口、李家沱鱼洞、茶园鹿角、鱼嘴四个组团，全长共设23个车站，途经车站为跳蹬文家湾长征厂建胜外河坪南外河坪北棉纺织厂 34中青岗湾鹿角南鹿角北茶园南茶园北长生桥腰子岗四坪迎龙枇杷广阳南广阳北鱼嘴南鱼嘴北朱家坝。本项目轻轨站点轻轨站点6号线8号线茶园新区轻轨换乘枢纽效果图轻轨站点P84道路规划p预计2012年慈母山隧道将贯通，2013年南山隧道将贯通，届时本项目与解放碑CBD、江北城CBD交通将更加便捷，实现“无缝连接”。p世纪大道连通本项目的规划与实施将提升项目对外便利度。道路、隧道的规划，未来通达性将进一步59、增强茶园工业园长江工业园东港工业园行政中心广阳岛江北城解放碑南坪真武山隧道（已通）南山隧道（未通）慈母山隧道（未通）世纪大道通江大道本项目轻轨站点轻轨站点道路、轻轨站点、隧道对后期人流导入具有巨大的引导性，应充分考虑人流便捷性和可达性，考虑人流导入口的布局。P85周边配套p项目周边公交线路主要与南岸城区连通，仅有5条公交线路，主要为170路（四公里-长江工业园）、171路（上新街-长江工业园），172路（重庆市八十四中学-茶园），南坪至长生镇、南坪至明月沱路线。随着2010年茶园新区内循环公交线路开通，区域内部交通便利程度提升，但公共交通设施还需不断完善。p项目周边有农贸市场，居民自营餐饮，主60、要消费人群以产业工人和周边居民为主，商业档次低、形象差。现阶段项目所在区域内各种配套设施较为缺乏P86周边商业配套p目前茶园主要商业为花街，以餐饮、休闲娱乐行业为主。商业整体档次较低，以中档为主，以服务周边居民为主。区域名称商铺个数总商铺面积售价/租金楼层开间进深经营业态经营档次空置率南岸茶园新区花街23个60000平方米前半年免租，付物管费2.6元/平方米月，之后17.5元/平方米月2层10米12米餐饮，副食中低档 30%南岸茶园新区同景国际城约50个5000平方米30元/月1层8-20米12米二手房较多，餐饮，超市，休闲娱乐，洗衣房，理发店，装修材料公司，装修公司等社区商业中档10%世纪花61、园-长盛花园约120个8000平方米20-50元/月1层 4米约10米餐饮，农贸市场为主，美容、杂货铺、理发店、房屋中介，网吧，超市等社区商业中低端 2.50%上锦星城21个 600平方米30元/月1层2.5米10米餐饮为主，超市，房屋中介，药房中低档 50%P87规划商业配套p未来茶园新区规划商业高达180万方，且主要分布于茶园核心区域以及中央居住区。商业项目中央商业区同景国际城鲁能领秀城商业中心庆隆商业中心总建筑面积100万方25万方30万方25万方总计180万方p本项目远离区域商业中心，未来商业市场竞争异常激烈，必须采用差异化的竞争策略提高商业存活率。商业发展的方向应朝服务于项目内部为核62、心，减少商业市场竞争，降低商业运营风险。居住区居住区茶园工业园中央商业区长江工业园花街庆隆鲁能领秀城同景国际城P88配套规划p茶园一级换乘枢纽站预计在2012年建成运营，届时茶园通往主城将更加便捷。茶园公交枢纽站设计方案p根据重庆市运管局2007年2009年城市公共交通规划：茶园将建成一级换乘枢纽，依托茶园互通立交、迎龙互通立交，与内环高速公路、城市快速干道和轨道交通6号线、8号线相接。P89产业规划p项目是三大工业园区之一茶园工业园的组成部分，茶园工业园、长江工业园、东港工业园聚集效应，将拉动上下游产业的发展，办公需求进一步提升。茶园工业园东港工业园行政中心广阳岛江北城解放碑南坪真武山隧道（63、已通）南山隧道（未通）慈母山隧道（未通）世纪大道通江大道长江工业园茶园工业园P90产业政策p茶园新区产业导向：光电一体化产业、电子信息产业、汽车摩托车业、医药及其他高新技术业、环保产业、印刷包装业、服装业，以及其它高附加值产业。p政府优惠政策：1、凡设立在重庆的属于国家政策鼓励类产业的各种经济成分的内资企业和外商投资企业，从2001年至2010年间按15%的税率征收企业所得税。2、内、外资企业（含自然）投资国家鼓励类产业项目和外商投资符合外商投资产业指导目录限制乙类项目，在投资总额内进口自用设备，除国家明确不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税。3、企业研究开发新产品、新技术、新工艺所发生64、的费用据实列支，其费用增长幅度在10%以上（含10%）的企业，可再按实际发生额的50%抵扣应税所得额。企业为开发新技术、研制新产品必须购置的专用、关键的试制设备和测试仪器，经主管财政和税务部门认定后，可一次成分摊入成本。4、重庆市高新技术企业，经地方税务局审核批准，减按15%的税率征收企业所得税；自投产年度起，报经重庆市地方税务局批准，减按10%的税率征收企业所得税。5、外商投资企业和外国企业暂不缴纳城市维护建设税、教育费附加。6、针对企业投资项目的投资规模、产出强度、带动效应等因素，采取一企一策给予优惠政策扶持。产业优惠政策有利于吸引各种规模企业入驻茶园新区P91核心关键词关键词产权分割难狭65、长型地块、边坡大无规模效应景观资源优配套条件差交通瓶颈产业政策优势P92物业方向初判国内成熟总部基地借鉴产业优惠政策可吸引大型企业入驻距离主城CBD近，可吸纳主城写字楼外溢客群位于产业园区或紧邻产业园区，入驻企业必定有园区上下游企业项目属性匹配项目距离主城CBD仅25分钟重庆市、茶园新区、园区多项产业优惠政策项目位于茶园工业园，且周边规划有长江工业园、东港工业园主城写字楼外溢客群大型企业园区上下游企业高层或小面积产品以大独栋产品为主，可辅以双拼产品无特定需求，独栋、双拼、联排、拼合等产品多种产品形态均存在P93重庆办公市场环境研究重庆写字楼市场分析重庆总部基地市场分析P94p重庆市商务市场发展66、至今已经相对成熟，形成了相对成熟的商务集聚区，商住混住性质公寓也开始受到政策限制，商务市场开始向生态环境、品质形象方向发展。中国第一波房地产热。无专业写字楼，以商住楼为主。商务楼往来人口杂。经济下滑。烂尾楼出现，如：江重百广场。大都会落成。大量高档写字楼出现。如：世贸、国贸等。酒店式商务公寓出现。江北、北部新城等区域写字楼出现。写字楼、商务公寓楼、住宅公寓楼办公的混杂局面。19961999年市场低迷期20002004年市场回暖期20052008年市场调整期19931995年第一小高潮江北城、解放碑以及其他商务集聚区开始成形。写字楼向生态、品质方向发展，追求纯商务形象。2008年至今快速发展期重67、庆商务发展历程P95重庆写字楼市场分布P96重庆写字楼市场分布 渝中区江北区渝北区南岸区区情全市商贸、商业中心城市重心、产业北移、商务市场日趋活跃北部新区高新园，以高新企业孵化楼为主商圈基础设施建设阶段，商务氛围有待提升主要分布区域解放碑；两路口上清寺商圈周边高新园商圈周边档次中高档中档中档中档和中低档总体量110.5万59.5万31.5万37.7万代表项目大都会商厦、希尔顿商厦、世贸大厦、国贸中心、半岛国际商务大厦、太平洋广场和中安国际大厦未来国际、嘉年华、中信大厦、世纪英皇、同聚远景、国际商会大厦水、金、木、火、土、天王、海王星系列科技孵化中心、财富中心、水晶国际、扬子江商务中心浪高凯悦、68、金台大厦、万达国际、亚太商谷未来供应解放碑金融街、瑞安新天地等江北嘴、渝北二村、朗晴广场等高科总部基地、财富中心二期等上海城、长江国际、国汇中心等P97写字楼格局p形成了以解放碑、江北城为核心的，其他商务中心多组团发展的发展模式。213456观音桥商务中心 观音桥的商务地位正式确立是在2004年，随着观音桥步行街的建设，步行街核心位置，先后出现了同聚远景、嘉年华大厦、未来国际配置较高的商务项目。北部高新园板块高新园成立了光电产业基地，最引人注目的就是水、木、金、火、土、海王星等多个科技孵化中心。周边出现重庆财富中心等项目，为区域商务中心地位的巩固提供了保障。石桥铺商务区石桥铺商务市场的成长背景69、源于高新区众多快速成长的新经济型创业企业。它不仅支撑了高新区住宅市场、写字楼市场，甚至包括餐饮市场、休闲市场等。上清寺两路口在九十年代中后期，数家金融组织将中心机构汇集到了上清寺至两路口沿线，使上清寺-两路口地带迅速形成辐射力强大的商务板块。江北城规划中未来重庆的CBD的商务中心，将有262万方的写字楼、31万方酒店、51万方商业配套以及20万方文化娱乐设置将在这片土地上拔地而起。解放碑重庆写字楼区间变化的起点。历史文脉的积淀以及商业中心地位的确立，使这一区域在今后相当长的一段时间里仍将是重庆的商务中心区。7南坪随着南坪商圈不断扩大，以喜来登、长江国际、凯宾斯基等高端为主，未来将形成辐射力强大70、的商务板块。P98供求分析p2009年以来商务楼市场呈现火爆的现象，2010年商务楼成交量创历史新高，达到47万方。p写字楼市场年消化量在35-40万方左右，随着商务市场的发展，商务写字楼的需求量及供应量也在增长。近六年来重庆市办公用房供求对比（单位：万平方米）数据来源：重庆统计局数据来源：纬联地产市场研究中心施工面积223.7210.2272.93228.33256.26232.1320.28350.39竣工面积59.239.167.6157.4345.1745.1850.255.18销售面积3229.633.7831.339.234.8741.2347.542003年2004年2005年271、006年2007年2008年2009年2010年050100150200250300350400P99重庆总体供求近12年重庆市写字楼存量分析（单位：平方米）数据来源：纬联地产市场研究中心p 目前供需情况：写字楼市场供需日趋平衡，每年吸纳量有所增长。特别是近两年重庆经济的快速发展，新进驻企业数量与日俱增，本地企业快速扩张，导致甲级写字楼的需求激增；然而近期新增物业供应却为零，导致优质写字楼市场的供不应求。p 空置率方面：市场整体空置率逐渐走低。p 市场供应：2010至2012年，重庆甲级写字楼将集中面市，总的新增供应将超过60万平方米（甲级写字楼）。p 市场需求：多重利好吸引大量国外、外地企业72、入驻重庆，带来大量的写字楼需求。P100价格走势p在2009年前，商务楼价格稳定，建面销售均价集中在7000-8000元/平米之间。2010年以来，随着重庆经济快速发展，商务楼的价格也飞速增长，建面销售均价已接近于14000元/平方米。2006年2010年重庆市主城区写字楼建面销售均价走势数据来源：重庆网上房地产02000400060008000100001200014000160002006年 2007年 2008年 2009年 2010年 p从2009年4月起，经济形势好转，重庆甲级写字楼的需求量明显提升，甲级写字楼的租金与去年相比每平米上涨了10-20%左右，直接促进了销售价格的上涨。售73、价急剧上涨P101租金走势p重庆写字楼市场，租金水平稳定增长，平均年度增长率为4%，其中2010年增长率为5%。租金加速上涨01020304050607080900%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%200520062007200820092010租金增长率平均增长率租金增长走势分析图数据来源：纬联地产P102世界500强入驻分析p世界500强，入驻区域首选城市核心区CBD写字楼入驻500强企业个数入驻名单入驻比例大都会28马士基集团、西门子、IBM、3M、佳能、松下电器、日本邮船、索尼、壳牌、香港和记黄埔、德国蒂森克虏伯、微软、荷兰银行、强生、三菱商事株、英国葛兰素史克、德国莱茵集团74、三井住友、本田汽车（本田贸易）、阿克苏诺贝尔、日本财产、汇丰银行、日立集团、罗克韦尔自动化、富士施乐、韩进海运、欧姆龙、博世投资36.36%世界贸易中心11中国移动通讯、华侨银行、新加坡大东方人寿（属于华侨银行旗下）、东亚银行、太平洋保险、阿斯利康、惠氏、拉法基、巴斯夫、中国石油、法国达尔凯14.29%国际贸易中心10三星电子、皇家飞利浦电子、中国石化、渣打银行、花旗银行、通用电气、万宝盛华、帝斯曼、雅芳、DB全球货运12.99%纽约纽约4中国人寿保险股份有限公司、LG电子、百胜餐饮、光大永明5.19%希尔顿9诺基亚、盛赛尔、富士、美资安普、利宝、摩托罗拉、三井物产、艾默生网络能源有限公司、75、丰田通商11.69%未来国际6西卡、固安捷、夏普、LS机械、阿尔卡特、住友电工7.79%浪高凯悦4中美大都会、中冶集团、中国太平洋人寿、施耐德电气子公司梅兰日兰5.19%西城国际4标准保险、中新大东方、中国平安、太平洋保险5.19%国际商务中心1玫琳凯1.30%总计77P103入驻行业住宿餐饮28%实业24%商务服务16%文体娱乐20%信息传输业12%住宿餐饮实业商务服务文体娱乐业信息传输业p金融、教育和服务业占总体租户的48%，这三种行业大都需要良好的区位及成熟的写字楼配套，对于写字楼价格敏感度较低。p而建筑业、交通运输业、制造业、批发零售业对于交通的需求较高，区位及配套需求较低，价格敏感度76、高。p其他行业所占比例在全市行业比例中与金融业持平，其中住宿餐饮所占比例最大，这种行业同样需要良好的区位及成熟的配套，对于写字楼价格敏感度度较低。金融业交通运输业建筑业技术服务业房地产业制造业批发零售业居民服务业教育业其他其他16%交通运输业4%技术服务业 9%教育业13%居民服务 10%批发零售业 5%房地产业 12%金融业 16%制造业 7%建筑业 8%P104近两年来重庆市写字楼成交面积对比（单位：万平方米）数据来源：纬联地产市场研究中心写字楼成交面积近两年依然保持增长趋势；江北仍旧为核心区域，北部新区近两年成交面积迅速激增。p成交面积区域市场050000100000150000200077、00250000渝中区南岸区江北区渝北区北部新区高新区2009年2010年P105区域市场近两年来重庆市写字楼成交均价对比（单位：元/平方米）数据来源：纬联地产市场研究中心从租金表现看，全市平均租金呈上升趋势，渝中区租金水平远高于江北区，而且高于全市水平，是全市租金收益最有保障的商圈。渝北区近年也成为黑马，租金水平直追江北区。0500010000150002000025000渝中区南岸区江北区渝北区北部新区高新区2009年2010年p成交均价P106典型写字楼p重庆甲级写字楼主中在渝中区和江北区以及高新区为核心的高新技术产业聚集区。入住率都保持在80%以上，租金水平为75-85元/。区域项目名78、称推出时间体量（）入驻率租金水平（元/）渝中重庆世界贸易中心2003.117395085%100重庆万豪国际金融中心2006.1098%150大都会商厦19975460090%100重庆国际商务中心2004.52077190%80帝都广场2007.1280%60纽约纽约2003.642000100%96希尔顿商厦20003520095%68江北未来国际2005.1196000100%50-80中信大厦200732,00085%55-60世纪英皇2007南塔37,455，北塔24,10498%60嘉年华2005.213,00090%75-80同聚远景2004.1246,00090%75-80南岸79、国际金融大厦2008.6100%120万达国际2010.185%75渝北龙湖水晶国际2700095%75-90九龙坡中新城上城200845,00080%55高新园申基会展国际200630,37395%45-55P107解放碑写字楼分析p解放碑是重庆甲级写字楼最集中区域，也是写字楼平均租金水平最高的区域。商务市场以高端项目为主，租金水平、入住率也相对较高。项目名称推出时间体量（）入住率租金（元/平方米/月行业特征重庆世界贸易中心2003.117395085%100金融业、保险业重庆万豪国际金融中心2006.106700098%150投资保险业、商务服务业、技术服务业、居民服务业、制造业、文体娱乐80、业、教育业、住宿餐饮业、制造业大都会商厦19975460090%100各驻重庆领事馆、房地产业、实业、事务所、金融业重庆国际商务中心2004.52077190%80证券投资业、餐饮业帝都广场2007.128375080%60金融保险业、房地产业、服务业、银行、商务服务业、居民服务业纽约纽约2003.642000100%96教育业、实业、信息传输业、融资担保业、技术服务业、住宿餐饮业、证券投资业、事务所、居民服务业希尔顿商厦200035200100%75-85投资顾问业、各驻重庆办事处、律师事务所、文体娱乐业、广告传媒业、商务服务业、实业、信息技术业、进出口公司、诺基亚投资、摩托罗拉重庆分公司、81、瑞安天地房地产公司、银行、教育在租甲级写字楼P108解放碑写字楼分析p解放碑核心商圈写字楼售价在2万元以上，入驻行业以外地客户为主，主要为金融、保险、证劵、建筑行业。项目名称占地面积（）总建筑面积（）售价（元/）出售方式行业特征英利国际金融中心5615 16000028000-30000最小可分割一半1000平米销售，整层2000平米销售以台湾、香港、江浙外地客户为主，主要行业为金融业、保险机构、银行、商贸行业创汇首座2219416500可分割出售金融业、证券投资业、搜房网公司、评估公司联合国际711023000均价19000可分割可整层出售暂无（私人办公，投资）新华国际130064709.282、4起价20000整层销售，负1到9层新华书店自用以外地客户为主，主要行业为文化传媒业、金融业、铂金行业星河商务大厦5742931619000（套内）自由分割，50m2即可起租起售，也可整层出售实业、投资业、金融业、科技、信息技术业、技术制造业等地产大厦35721200008000整层出售房地产业、金融业、建筑业、实业、文化传媒业、商务服务业在售写字楼P109解放碑写字楼潜在供应p2010年起，潜在办公物业陆续面市，定位指向高端。p2010-2015年，渝中区高端写字推售状况呈楼井喷式发展，总供应量约为70万方。项目名称项目名称威斯汀金融国威斯汀金融国际际重庆环球金融重庆环球金融中心中心重庆国际83、金融重庆国际金融中心（万豪）中心（万豪）日月光中心日月光中心重宾保利国际重宾保利国际广场广场效果图片效果图片区域区域渝中区解放碑渝中区解放碑渝中区解放碑渝中区解放碑渝中区解放碑开发企业开发企业重庆申基实业重庆华讯房地产开发有限公司重庆杭热房地产开发公司日月光集团重庆鼎固房地产公司 重庆鼎瑞地产 总建筑总建筑面积（万面积（万）156,000193，000250,000650,000180,000各业态体各业态体量分布量分布（万）（万）酒店约7.3写字楼6.9停车场约3.2写字楼约7.8酒店约2.5商业约6公寓约3写字楼约6配套物业4商业约5公寓约10写字楼约22酒店约9商业约16公寓约18写字楼84、约6-8酒店约7-9商业1-2停车场3-4面市时间面市时间预计2011年预计2011年预计2012年预计2013年预计2011年项目定位项目定位高品质、现代化的国际城市综合体高品质、现代化的城市中心国际综合体高品质、现代化的城市中心综合体重庆城市之冠超大型综合体西部华尔街门户，城市总部经济中心 P110江北城写字楼分析p目前江北嘴的土地成交价格有了明显是升高，楼面地价最高达到7463元/平方米，凸显了江北嘴的区域价值，也预示未来写字楼价格必将超越解放碑。出让时间土地性质占地面积()容积率建筑面积()成交亩价(万元)楼面地价(元/)开发商2006-10写字楼(商业)9950.009.00895585、0.00554.4924中研建科2007-1商业、金融、绿地56517.005.10288500.00731.72150越洋2007-6商业金融业11587.005.8567734.00856.62198成大2007-9商住93126.004.58426272.001818.35959中海2007-11商业62457.005.30331118.00712.02014金融街2008-11商业金融业8452.007.0060831.001197.72496西南物流2009-5金融保险业用地11364.009.00102320.001204.72007农业银行2009-6居住、商业金融业94795.86、009.44894413.001423.52263江北嘴置业2009-6金融保险业用地8703.008.0069630.001080.12025江北嘴置业2009-9金融保险业9554.008.0076429.001071.22009西南证券2009-10商业金融业、二类居住、游乐用地264916.005.031331442.001031.83079中海2010-3商业金融业二类居住用地53263.007.13379944.901236.92601江北嘴置业2010-11商业金融业用地19235.00 10.03 192941.00 4990.9 7463 润山2010-12金融保险业用地1787、047.00 12.90 219919.20 3014.8 3505 俊豪实业2010-12商业金融业用地15024.00 10.00 150250.00 4881.1 7321 力帆P111江北城写字楼分析p江北嘴近年来引进金融机构的工作非常成功。到目前为止，江北嘴的“成绩单”上，工商银行、农业银行、中国银行、国家开发银行、华夏银行、重庆农村商业银行、西南证券、重庆银行等15家重点金融机构，已经落户设立区域总部。证监会、保监会等国家金融监督机构也与江北嘴签订了入驻协议,还有七八家金融机构也迫切要求进来。p定位两江新区金融核心区之后一个月以来，更多国内外金融机构前来江北嘴洽谈。台湾富邦银行、香88、港大新银行、厦门银行等都欲进驻；法国BRED大众银行旗下的投资公司、英国渣打银行等签约落户。还有很多国内外知名证券公司，在两江新区成立后大举开进江北嘴。福建商会、浙江商会等国内商界“大佬”，也争相落户。大企业竞相追逐之地，中小企业难以进驻P112南坪写字楼分析项目名称推出时间入驻率租金水平（元/）行业特征国际金融大厦2008.6100%120银行、金融、保险等万达国际2010.185%75实业、商务服务业、交通运输业、投资业、制造业、融资担保业、广告传媒业在售写字楼情况P113南坪写字楼分析楼盘名称占地面积总建筑面积销售价格租售方式（整层、分割）入驻行业类型上海城嘉德中心2号170000平方米89、1090000平方米均价13000-15000元/平方米可整层可分割出售实业，商务服务业，律师事务所，各驻重庆办事处协信城54000平方米 460000平方米均价建面11000元/平方米可整层可分割出售。7层自持出租，价格待定。房地产业长江国际12170平方米 150384平方米 18000元/平方米销售，物管代租。分为整层、半层、四分之一层销售。住宿餐饮业、贸易业、技术服务业国汇中心凯宾斯基 11976平方米 143052平方米18000-20000元/平米出售：四分之一起售。租赁：只租世界500强。世界500强在租写字楼情况P114商务市场对比分析p本项目所在区域，属城市和产业拓展新区，与90、早期北部新区较为相似。因此，本区域写字楼客户属于承租能力较低型，企业盈利能力较弱型。渝中区江北北部片区南岸本项目现状高端写字楼集中区域，租金水平最高，外资企业、金融企业所占比例大。中高端写字楼为主，租赁情况良好高新园区光电子、生物医药工程、软件3个产业基地，大量的孵化型写字楼集中区域中端写字楼为主，楼宇较沉旧项目发展初期主要入驻客户服务业、金融业为主，外企企业大部分集中在此区域以制造业、房地产业等本地中小企业为主以制造业、咨询业等高新技术企业为主；多为高新技术发展初期企业。以制造业、房地产业等本地中小企业为主目标客户为领事馆、外资企业、企业总部等承租能力未来供应解放碑金融街60万方商务体量江北91、嘴规划262万方写字楼体量，重庆未来80%的金融机构会在此办公；以国内金融机构自持物业办公为主零星分布的未来供应物业商圈内部综合体物业70万方写字楼，其中40万方持有自营；5年内供应20万方商务氛围未来的商贸中心；写字楼以销售为主，可持续发展能力弱未来国内金融企业集中区域，出租或出售的甲级写字楼预计仅占总量的15%高新技术企业为主，承租能力弱，难形成高端商务气候甲级写字楼较分散，且全出售，区域型商务中心依托高端商业环境，打造高端商务办公产品P115商务市场发展趋势研究p未来3-5年，重庆商务市场将将以渝中、南岸、江北和核心。111920181617151214135678912 342122未92、来3-5年写字楼供应分布图数据来源：纬联地产P116商务市场发展趋势研究p从目前规划看，重庆主要商务区主要分布在以解放碑为核心的东部区域，江北嘴将成为未来商务市场的核心供应区域。p随着南坪商圈的改扩建、南滨路规划升级，南坪商务氛围得以提升，大量的高端写字楼推出，未来是高端写字楼聚集地。区域发展方向业态规划解放碑CBD重庆商务商贸中心解放碑CBD功能以商务为主；以五一路为中心规划7栋高档商务楼，总建筑面积约80万平方米江北城CBD重庆商务中心总规划543万方，其中写字楼262万方，居住179万方，酒店31万方，商业51万方、文化娱乐20万方加州城重庆政务区以加州城为主，预计写字楼77万方，住宅493、4万方，商业18万方，酒店9万方南坪重庆会展商务中心以喜来登、长江国际、凯宾斯基为主重庆各重点板块发展动态P117商务市场发展趋势研究序号在售写字楼区位写字楼总体量（万M2）运营模式1新华国际渝中4.6销售2重宾保利国际广场渝中5.5销售3联合国际渝中4.5销售4英利国际开发金融中心渝中10销售5重庆环球金融中心渝中7.5未定6日月光中心广场渝中8未定7重庆威斯汀广场渝中规划未定未定8万豪国际金融中心渝中规划未定未定9城市之光渝中12未定10瑞安重庆天地渝中20自持租赁11上城国际渝中4.6分零销售12上海城南岸规划未定未定13长江国际南岸3销售14西南经济协作大厦南岸4销售15朗晴广场江北194、.5销售16富力海洋国际江北2.9销售17协信中心江北4.2销售18江北城CBD江北规划未定，预计50万方未定19重庆财富中心渝北4.5销售20重庆汉国中心渝北5.5未定21国汇中心南岸2.9销售22南方东银ARC中央广场沙坪坝规划未定，预计5万方未定p未来供应量加大，预计未来3-5年甲级写字楼最小供应量达150万方P118需求预期p根据GDP增长走势预判，未来3年，各行业增长率将保持12%左右，而企业增长势必将带来办公的增长性需求，同时带动写字楼市场发展。写字楼用户所处行业各行业2004-2010平均增长率12.75%未来各行业增长调整因素平均增长率12.66%商业服务其他服务业12.70%95、0%12.70%建筑&工程建筑业11.60%-2%9.60%金融金融9.00%3%12.00%房地产房地产9.50%-2%7.50%酒店&休闲住宿，餐饮14.70%0%14.70%制造业工业17.70%0%17.70%其他其他服务业12.70%0%12.70%电信，网络&程序其他服务业12.70%0%12.70%贸易协会，政府，etc.其他服务业12.70%0%12.70%运输&储藏、交通运输、仓储、邮政14.90%0%14.90%批发，零售&贸易、批发，零售12.10%0%12.10%P119需求预期p根据各行业整体增长趋势预判，未来3年，全市写字楼市场容量将达到60-70万方/年。010296、0304050607020032004200520062007200820092010201120122013市场需求量市场需求量市场需求量P120售价租金预判p按照写字楼市场现发展趋势来看，预计在2013年，写字楼售价将达到23000元/平方米，租金水平将达到100元。p整体租售价格持续高速增长，将导致大批中小型企业外溢，核心区域将被外来大中型企业占领。P121供求关系预判p未来几年，写字楼市场供求基本平衡，未来市场容量尚未饱和，本项目仍存在较好的市场进入机会。2010201120122013新增供应757.46060需求量47.5453.244859.6341866.79028销售市场供求97、预判备注：根据已知潜在供应+不可预计项目体量获取未来潜在供应P122市场小结供求平稳租售价格高速上涨核心区写字楼受高承受力企业追捧500强企业拉动上下游企业进驻重庆拉动需求中小型企业外溢时间换价格价格换空间从世界500强及中国500强写字楼选择现状和趋势来看，本项目在自身属性上不占据优势，对其吸引力极弱，小型企业、起步型企业对于交通更为看重，对于企业形象、办公环境要求较低，对总部基地需求较弱。本项目市场机会点P123价格影响因素p通过以上分析可见，影响价格和销售的最关键因素是：地段、品质、配套p本项目在地段、配套、交通方面不存在绝对优势。p因此本项目突破点为：产品品质、打造自身配套及后期物业管98、理价格地段交通品质配套开发企业品牌物业管理P124重庆办公市场环境研究重庆总部基地市场分析重庆写字楼市场分析P125重庆总部经济发展p全国各大城市总部经济排名（2009-2010），根据研究评价得出的排行榜表明，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、天津、成都、青岛、武汉位列中国城市总部经济发展能力前十名。p全国35个城市总部经济发展能力可划分为四个能级，第一能级包括北京、上海、广州和深圳共4个城市，第二能级包括杭州、南京、天津、成都、青岛、武汉和宁波共7个城市；第三能级城市共9个，依次是厦门、大连、重庆、沈阳、长沙、济南、西安、郑州、合肥。第四能级城市共15个，依次是太原、长春、哈尔滨、福州、99、海口、石家庄、南昌、昆明、南宁、呼和浩特、乌鲁木齐、兰州、贵阳、银川和西宁。目前重庆总部经济还处于低水平，总部基地还处于萌芽阶段P126p总部经济可以大大拉动地区经济增长，增加地方财政收入，提升区域影响力。在未来三五年中，两江新区西南总部、寸滩总部等一系列总部基地将如雨后春笋般涌现。解放碑目标世界500强，CBD总部经济渝中区最早提出“总部经济”，目前已有60多家世界500强企业设立了全国或区域性总部。未来5年里，将吸引四分之三的世界500强企业，三分之二的驻渝境外银行、保险机构入驻解放碑。江北城，CBD总部经济江北区将重点发展金融、商贸、物流、工业总部，比拟上海“陆家嘴”。南岸茶园打造总部基100、地茶园将打造由写字楼、购物中心组成的总部一条街，重点吸引文化创意、会展企业总部落户。沙坪坝研究发展总部经济沙坪坝区政府在十一五高新技术发展产业发展专项规划中提出要发展总部经济，并计划利用沙坪坝丰富的人文、科研资料，在沙坪坝井口地区打造总部基地项目。重庆未来总部经济未来将快速发展，为项目迎来良好的经济环境重庆总部经济发展P127项目分布p重庆总部基地发展起步晚，目前尚无建成的真正意义上的总部基地项目。项目名称开发商区域规模现状上丁企业公园重庆西信产业园开发有限公司 北部新区高新园20万方入驻山顶总部基地重庆高科集团有限公司(国企独资)北部新区高新园42.6万方在售康田国际企业港重庆康田置业有限公101、司沙坪坝西永8.7万方在售重庆西部国际总部基地南岸区政府茶园新区管委会茶园新区65万方建设西南总部基地项目渝北区政府/渝北空港新城管委会空港新城195万方规划高九路渝中总部经济园区渝中城市建设投资有限公司/协信集团九龙坡59万方规划重庆西部国际总部基地 康田国际企业港山顶总部基地上丁企业公园空港新城 西南总部基地江北机场高九路中总部经济园区入驻 在售 建设 规划P128上丁企业花园总占地面积16万方总建筑面积20万方绿化率40%容积率1.7建筑形态独栋、高层建筑密度小于30%销售周期5年(2005.8至今)户型区间高层：29-69平米，独栋：1500-2500平方米开发商重庆西信产业园开发有限102、公司 总体定位重庆首席EOD独栋生态办公区建筑规划项目由39栋独栋多层写字楼和一栋高层写字楼组成，规划为6个组团。根据地形和交通组织的需要，将自然形成6到8个院落式组团，每个院落由3-8座独立式办公楼组成，拥有相对独立的院落空间。销售价格独栋写字楼：16000元/平米配套网球场、篮球场、四星级酒店、国际会展中心、多功能中心会所项目概况P129上丁企业花园p项目交通便利，同机场、火车站以及保税港区均有较高的通达性。p项目周边同北部高新科技创业园、财富中心等相邻。区位分析P130上丁企业花园p独栋办公楼3-5层，面积区间在1500-2500平方米。高层标准层1000平米，22层。p面积：以2000103、以上为主，未考虑客户需求面积。户型分析32号楼首层518平米标准层508.1平米44号楼首层466.7平米标准层463.4平米47号楼首层473平米标准层464.9平米48号楼首层461.8平米标准层439.5平米独栋办公楼户型图P131上丁企业花园产品分析p建筑单体：现代风格，部分设计前卫，但多数建筑显得较为陈旧，档次不高，设计没有考虑前瞻性，产品线设计同质化。入口：缺乏入口景观、物业管理系统差，降低档次。p缺乏景观设计，几乎没有景观，仅有少量绿化和树木。P132上丁企业花园p项目2005年推出，原规划了39栋，后来因市场表现一般，只修了34栋，其中公司自持5栋。p2005年开始销售，201104、0年底销售完，销售价格18000元/平方米，平均月度去化量为3300平方米。p2005年是重庆经济正在发展的时候，市场商务环境氛围不浓，同时遭遇北部新区高新园“星系列”市场竞争，项目市场客流量低。销售分析P133上丁企业花园入驻企业分析p市场表现目前入驻企业共26家，局部楼栋为1栋楼入驻4-5家企业，以国企为主，整体入驻率较低。序号企业名称序号企业名称1中铁十七局集团第四工程有限公司14重庆远望科技信息有限公司2中冶实久建设有限公司重庆分公司15重庆维普资讯有限公司3重庆合川发电有限责任公司16重庆基业控股集团有限公司4重庆博腾精细化工股分有限公司17重庆银行股份有限公司5重庆西信天元数据资讯105、有限公司18重庆长江涂装设备有限公司6重庆西南信息有限公司19重庆市教育担保有限责任公司7重庆地方税务局稽查局20重庆华地投资有限公司8重庆上丁房地产开发有限公司21中国十九冶重庆分公司9中太建设集团股份有限公司第四工程局，22重庆市巨航实业有限公司10重庆市三立工业设备安装工程有限公司23重庆紫光物业发展有限公司11重庆市奇尚房地产开发有限公司24重庆大众控股有限公司12重庆广瑞小额贷款股份有限公司25重庆洪源建筑集团有限公司13重庆紫光实业（集团）有限公司26中铁十七局第四工程局P134上丁企业花园项目解读p重庆第一个总部基地项目，同时又遭遇北部新区高新园“星系列”市场竞争，市场接受度差。106、p户型面积设计过大，入驻企业主要为资金雄厚的国企，小型企业多为几个企业共用一栋楼。p产品线单一、同质化严重。p忽视了景观设计，缺乏景观展示。P135山顶总部基地项目概况总占地493亩总建面42.6万方工业249亩(16.6万方)商业42亩(2.8万方)绿地94.2亩(6.27万方)道路107.2亩(7.14万方)建筑风格欧式建筑(含现代元素)容积率1.23建筑形态独栋、双拼、小高层建设周期3年(2009.9-2012.12)办公人数预计2-3万人车位2673个（市内2417个，室外256个）总体定位以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地配套星级107、酒店、商业配套区、高级会所、酒店式公寓、大型餐饮中心、各种康体运动设施、文化艺术设施、若干零售点和提供工作餐用餐区及休息的生活中转站P136山顶总部基地p项目位于北部新区高新园中心区西侧，渝合高速路以西，四联仪表以北。处于两江新区中心区域，未来发展潜力巨大。道路交通、轨道交通、至机场、火车站交通便捷。项目区位P137山顶总部基地p优惠政策：政府对于两江新区的有极大关注度和政策扶持，使项目在未来能够获得众多的关注度和吸引力。p项目业主为北部新区国有独资公司重庆高科集团有限公司。承担了石桥铺、二郎、北部新区产业园等园区开发、公益公建项目建设等任务，陆续出资兴建了160多万平米的标准厂房和产业楼宇。108、业主及政策P138山顶总部基地p项目2000平方米以下户型仅有30%，10000平方米以上楼栋占17.5%，项目主力户型为3000-6000平方米。项目楼号楼层数单栋面积（平方米）栋数售价A型1-1521256120000-22000元/平方米B型2-10-1438919C型11-14-3529734D型15-2558141E型16-18-25148883F型19212224-2532004G型2023-2563502H型25-32-2314548J型33-36-1418794K型3738-129685002L型3941-2695942M型40-26113141户型分析P139山顶总部基地产品109、设计A户型E户型H户型C/F户型F/G户型J户型B户型L、M户型K户型D户型p项目建筑风格为欧式建筑，局部含现代元素，建筑立面设计较为单一。p产品主要有独栋、双拼、小高层和高层，建筑布局沿山脊展开，局部采用围合组团，居高临下的地势，彰显尊崇与独一无二。P140山顶总部基地p总部基地入驻企业要求：年缴纳税收2000万以上。p销售模式：项目从2010年底正式面市销售，以销售项目边缘的高层写字楼为主。前期定位为总部基地，而重庆市场上缺乏类似的高端综合性写字楼产品，同时政策利好，使得项目销售情况较好。目前已签约企业已有10家，包括格力集团、紫光股份有限公司等。p销售概况：2.0-2.2万元/平方米，一110、期售罄，去化10栋独栋，平均每个月去化约1万方。p高新产业园内有众多企业对于项目的独栋写字楼有浓厚的入驻意愿，说明现在市场上对于总部基地项目的需求比较旺盛。P141山顶总部基地项目解读p开发企业政府背景，实力雄厚，强有力的政策吸引。p项目目标：通过大型企业入驻，带动周边写字楼物业发展p客户定位确定大面积产品为主力需求面积，大面积产品不会滞销。p入驻企业要求年缴纳税收2000万以上，限定客户为大、中型企业，对客户进行准确定位。p建筑布局整体符合客群尊崇感的心理设计，但建筑立面设计较为单一。P142康田国际企业港项目概况区位重庆市沙坪坝区西永微电子产业园区管委会对面总占地3.8万总建面8.7万绿化111、率30%容积率2.58建筑形态9栋4层独栋写字楼以及2栋24层楼高层写字楼组成，高层部分带有3层楼裙楼建设周期2年开发企业重庆市地产集团直属公司重庆康田置业项目定位中国西部硅谷总部基地配套体育中心、娱乐、休闲当前价格7000元/P143康田国际企业港项目区位p区位优势：西永微电子产业园是西部地区首家通过国家发改委审核的微电子产业园区，目前，园区已引入如惠普、微软、中国移动、IBM、NTT等在内的世界500强企业将此做为中国西部的总部基地，力求将西永城市副中心打造成为中国西部硅谷。p针对符合园区产业扶持的相关企业，园区将给予相关的政策优惠。p交通优势：园区交通便捷，到江北机场、龙头寺火车站、寸滩112、深水港等均在30分钟车程范围内，距西部最大的铁路物流中心仅1.8公里。P144p项目力求打造成为中国西部硅谷总部基地，独栋写字楼单栋面积在建面2100-2900平米不等，高层标准层面积950平米。p建筑为现代风格建筑。康田国际企业港产品设计P145康田国际企业港景观及配套p公园式园林，内部水景及绿化p体育中心、娱乐、休闲配套P146p预计2011年7月开始销售，高层2011年7月份推出。p项目有重庆市地产集团背景，主要销售渠道为管委会推广。康田国际企业港销售分析P147康田国际企业港项目解读p规模较小，整体影响力弱。p可实现“西永微电园+西永保税港+重庆现代物流园+重庆大学城”配套整合优势。p113、有强大完整的集群化产业配套群支撑。P148中国重庆西部国际总部基地总占地面积100万方绿化率60%项目组成办公楼32万方、公寓23万方、配套商业5万方、会展中心7000方建筑形态独栋、叠拼、联排、小高层、高层、公寓总建筑面积65万方容积率1.3总投资约65亿元人民币销售周期待定，分为二期，一期占地512亩，二期占地1000亩开发商重庆恒德国际投资集团配套多功能中心、五星级酒店、商务会展、都市公寓、休闲商街、康体娱乐、全景体验式购物中心等项目概况P149中国重庆西部国际总部基地p独栋产品主要临水分布，将景观最佳处布局价值最高的产品，向外围布局其余独立办公楼产品。价值越高的产品，私密性与景观性、独114、享性越好。p商业临街分布，有利于人流汇集，吸引人气，同时对内部办公减少影响。p高层、小高层临主干道，形成内部办公楼的私密性。产品规划产品多样化，满足各种需求的客户，客户范围广泛P150中国重庆西部国际总部基地产品设计p多层办公楼以独栋产品为主，其次为联排。独栋单层面积以231平方米为主，单栋面积1200平方米左右，最大独栋平层面积731平方米，单栋面积2200平方米左右。p小高层单层面积810平方米。层数单层面积（平方米）单栋面积（平方米）楼栋数小高层158101215011叠拼6650390012联排514774021独栋51527601052311155465252938193373111115、93373121933P151中国重庆西部国际总部基地建筑设计临街商业：陪都文化建筑风格多功能中心，前期用作招商中心，昭示性建筑现代感强p临水独栋：现代建筑，大面积的落地玻璃窗，水景独享，拥有独特形象展示面。p建筑内部采用露台、退台增大景观面。P152中国重庆西部国际总部基地景观设计p以中轴水景贯穿整个项目，建筑间主要采用绿地草坪作为景观。P153中国重庆西部国际总部基地项目配套p五星级酒店、商务会展、都市公寓、休闲商街、康体娱乐、全景体验式购物中心等，打造重庆首家全景体验式智能化商业综合体，并形成一个与总部楼紧密配套的高档总部集群服务区。配套商业街土地构成总占地面积地上建筑面积容积率办公用地116、378亩32万方1.3商业用地142亩28万方3.0配套商业P154中国重庆西部国际总部基地项目解读p1512亩的规模优势，整体影响力较大。p入驻企业将享受重庆市政府、南岸区政府及国家级经济开发区重庆经济开发区的各种相关优惠政策，降低企业的经营成本。p产品规划、产品设计充分考虑产品价值，以小面积产品，实现可分可合，吸纳更为广泛的客群。P155p未来2-3年内推出体量达95万方左右，市场竞争环境严竣。p从市场去化率看，除山顶总部基地项目，其余项目去化率低，年去化量约4万方。未来同期推出项目多，市场竞争更加激烈，项目去化难度将变更大。竞争项目上丁企业公园康田总部基地山顶总部基地高九路渝中总部经济园117、区西南总部基地西部国际总部基地项目区位北部新区沙坪坝西永北部新区高新园九龙坡空港新城茶园新区剩余体量8.7万方8万方59万方195万方65万方预计推出时间已推预计1-2年已推，预计1-2年2011下半年，预计6-8年2011年内，预计15-20年2011年9月，预计7-9年月去化量月去化量为3300平方米月去化量1万平方米竞争分析P156竞争项目本项目康田总部基地山顶总部基地渝中总部经济园区西南总部基地西部国际总部基地项目区位茶园新区沙坪坝西永北部新区高新园九龙坡高九路空港新城茶园新区889998交通87109109规模79991010产业710108107配套799997商务氛围791098118、8自然环境1079899合计545966616457竞争策略除景观资源优异之外，其余均处于相对劣势，如何扩大项目自身优势、规避劣势？P157竞争策略充分利用产业园区政策、自然环境、企业资源，跳出区位限制避开市场竞争，注重产品、景观设计差异化、个性化竞争策略如何提高项目价值？如何提高项目价值？优势劣势P158客户研究P159深访企业基本情况p深访组数本次客户深访共计35组，其中包括茶园新区企业22组，主城其他区域企业客户13组。p深访形式采取“一对一”的访问形式p访谈对象深访企业总经理/负责人P160主城深访企业基本情况序号企业名称办公区域产值（万/年）办公人数所属行业1人保渝中2000-300119、010保险金融业2香港华发装修工程（重庆）有限公司渝中3000-500020-50工程建筑业3中石油渝中180石油化工业4三峡银行渝中4500000200-300金融业5米加机构南坪20房地产业6重庆康盛监理公司沙坪坝同创小区50建筑业，房地产业7重庆想文图书发行有限公司江北五里店200-3007-8文化产业8建邦长盛集团南坪金台大厦100000020-50批发零售业9重庆鼎尚设计北部新区80-10050-100服装产业10重庆林冠房地产顾问有限公司高新区600-80020房地产业11中保集团上丁企业园金融保险12华硕建设有限公司江北区30000-6000030建筑业13上海龙创汽车设计有限公120、司空港120汽车设计P161物业持有方式、面积p主城租赁占60%，购买占40%。p面积70%套内在200平方米左右，30%在1000平方米以上。办公面积普遍比较小，超过一半已经不能满足办公需求，均不能满足长期需求。现有满足，不能满足长期20%已不能满足现有需求50%满足现有需求，但不能满意满足长期需求30%租赁60%购买40%P162办公环境满意度p60%的企业对办公环境表示不满意。p不满意的原因临街办公吵，景观资源差。面积小，功能区分不清楚。不临街，昭示性不强。物业比较老、办公功能分散、办公地点分散。满意40%不满意60%P163选择办公场所的关注因素p企业普遍倾向于选择江北嘴、中心商圈区域121、，主要认为其商务氛围好、交通便利。p在办公需求上最受关注的因素为交通便利性，其次是品质形象及项目所在区位，其余包括价格、商务配套均为企业选择办公楼的重要因素。50%30%20%江北嘴中心商圈北部新区27%10%17%14%7%10%6%3%6%交通便利程度价格品质形象区位物管商务配套产业关联度节能环保情况办公氛围P164物业形态选择p独立办公楼的选择达58%，是企业较为喜欢的物业形态。p对于写字楼，更倾向于5A级写字楼产品。34%34%8%17%8%5A写字楼独栋办公楼高层独栋双拼、联排办公楼甲级写字楼P165产品需求p建面400-599平方米是企业的首选办公需求，达到25%；有17%的企业选122、择1000-1199平米。400-1200平方米为企业的主力需求。8%8%25%17%8%8%8%单位（平方米）200-399300-400400-5991000-11991400-15992000-21992400以上办公需求P166产品需求p层高方面，希望有3.9米的层高，空间感更强，但3.3米层高也能满足办公需求。p多数企业对于办公环境存在不满，主要由于企业昭示性不强，同时办公区间狭小，功能区域划分不足，十分浪费办公空间。18%9%9%18%9%36%无要求2.4米2.7米3.3米3.6米3.9米层高要求P167配置需求p考虑到便利性专用车位的需求数量达到80%，在需求数量上，多数企业认123、为不好估计，只要满足需求即可，其余认为至少配置2-3个车位。p中央空调都认为应该匹配好的品牌，节能环保。p电梯倾向选择速度较快、质量较高的电梯。18%9%18%9%36%最低数量（个）2-35-910-2020以上不好估计车位需求80%20%专用车位公用车位持有方式P168开发商品牌及物管选择p多数企业较在意开发商品牌以及物管品牌，有一定要求，但不是影响项目选择的决定性因素，认为有一定知名度的专业物管公司便于企业以后办公。154154非常在意比较在意不在意物管关注度开发商关注度P169商务配套需求p会议室及中餐厅配套的需求最大，而对于银行、邮局、健身场所也存在较大需求，同时企业认为其他一些配套124、如便利超市也是必要的配套。32%26%11%16%16%会议室中餐厅健身场所银行、邮局其他商务配套需求P170景观资源需求p50%的企业认为景观资源对企业办公有很重要的影响，同时也需要一定的景观资源。50%50%是无所谓特殊景观需求P171可承受的最高建面单价p企业可承受的最高建面单价主要区间为12000-13000元，总体来讲企业的价格承受力是十分强的。单位：元/平方米8%25%25%42%5000-59996000-699910000-1099912000-12999P172总部基地认知及需求p40%的企业对总部基地项目比较了解，愿意选择其作为办公场所的有20%，有40%的客户会对总部基地125、综合考虑后再购买，说明总部基地是存在购买需求的。40%10%30%20%比较了解非常了解不清楚听说过20%40%40%是否看情况总部认知需求状况P173茶园区域价格承受度及物业偏好选择p在茶园新区可承受的主力建面单价为11000-12000元/平方米，30%的企业认为价格不是决定需求的主要因素，认为要物有所值，物业配套成熟，价格不是问题。p独栋办公物业偏好占比64%，企业认为昭示性好，是首选考虑。10%20%10%30%30%5000-59996000-699910000-1099911000-11999都可以64%36%独栋写字楼可承受价格物业选择P174意愿发生改变条件p目前大多数企业不会126、选择茶园区域，主要原因是茶园目前交通不便、配套差，但考虑在交通状况改善后会入驻茶园的企业达54%，商业配套条件改善后，愿意入驻茶园的企业有27%。54%15%27%4%道路交通条件市政配套商业配套产业发展成熟度P175茶园的成熟周期p55%的企业认为茶园3-5年将会实现成熟发展，而36%的企业认为茶园3年会实现成熟发展，大多数企业认为茶园会随着南岸区政府的搬迁、慈母山及南山隧道的贯通等一些利好因素的实现而迅速发展成熟，未来前景看好。36%55%9%3年3-5年5年以上P176茶园深访企业基本情况序号企业名称办公区域产值办公人数所属行业1重庆东本工业有限责任公司茶园4亿100-200人制造业2重127、庆万桥交通科技有限公司茶园2亿50-100人桥梁索缆产业3重庆市智翔铺道技术工程有限公司南坪，茶园5-10亿50-100人建筑行业4重庆宏劲印务有限责任公司茶园50-100人制造业5重庆莱美药业股份有限公司北部新区，茶园上亿100-200人医药行业6重庆市易博数字技术有限公司南坪20-50人电子行业7重庆鼎瑄科技有限公司茶园3000万50-100人电子行业8重庆康图热能设备有限公司茶园4000万20-50人制造销售业9重庆华林天美印务有限公司茶园3亿50-100人制造业10重庆福伦德实业有限公司茶园3000万20-50人制造业11重庆迪马工业有限责任公司茶园8-9亿200-300人改装车行业1128、2重庆运达机电设备制造有限公司茶园1亿20-50人制造业13重庆市欧星照明电器有限责任公司南坪3亿20-50人制造销售业14重庆超科电器有限公司茶园2000万20-50人制造业15重庆两江机械制造有限责任公司茶园上亿50-100人制造业16重庆零一精密机械有限公司茶园4000万20-50人制造业17重庆九州通医药有限公司茶园14亿50-100人制造业18重庆博森电气（集团）有限公司茶园2亿20人以下制造业19重庆昊晟玻璃股份有限公司茶园2亿50-100人制造业20重庆诚邦科技发展有限公司南坪上千万20-50人制造业21重庆圣华曦药业股份有限公司茶园100-200人医药行业22重庆美的通用制冷设129、备有限公司茶园7亿100-200人制造业P177选择茶园的原因 p政府强制性要求搬迁至茶园，政治原因。p原本就在南岸区，就近原则。p价格便宜。p政策优惠比较多。p环境好。P178办公场所现状p工业园区入驻企业几乎都为企业购买土地自建，办公场所面积都比较大，达1000平方米以上。普遍认为目前的办公环境较好。1000以上68%300-5004%500-8005%800-100014%200-3009%办公场地面积P179最近2-3年没有购置/租赁计划的原因p工业园区入驻企业几乎都为企业购买土地自建，办公场所面积都比较大，大部分都可以满足较长时间的办公需求。p企业的行业性质和整体规模决定了办公人数，130、茶园工业园企业大多为制造业，发展速度不是太快，办公人数在最近2-3年没基本不会有太大变化。18111102468101214161820办公场所现已满足集团要修建办公大楼找不到合适的已购买已在修建办公楼需求情况P180道路/交通状况p所有企业对道路交通严重不满。p公交车少，公交收班时间太早，员工出行太不方便，希望增加路标和公交线路。p轨道交通尚未开通，出行不方便。配套p员工住宿成问题。p商业配套缺乏，餐饮、银行、娱乐不能满足需求。p生活配套少，教育问题难解决，出行不能满足。p能源不能满足，如经常停电、停气。目前茶园存在的问题P181最近2-3年可能购买办公场所企业情况企业基本情况p重庆莱美药业131、股份有限公司，销售、研发、总部办公在北部新区，生产部分在茶园。产品需求特征p莱美购买更倾向于北部新区。公司员工对周边环境已经习惯了，买房也在北部新区。目前的办公位置已划为两江新区，优惠政策较多，跟政府也比较熟悉。只有当茶园的优惠政策优于两江新区，各方面也发展成熟的时候，该企业才会选择茶园。p关注整体规模大小，倾向于选择总体规模大、配套齐全的项目。p在价格合适的情况下会选择独栋办公楼，单层建面希望在2000-3000平方米，层高为3.6米。p可以接受共用车位，必须配备专用车位，最少20个。p硬件配置：各种硬件配置没有具体的品牌要求，只要性能和质量过硬就行。空调保证制冷、制热的效果和速度；电梯速度132、够快，能保证安全；智能化满足一般要求就好。P182p不在意开发商品牌，只关注产品本身。p比较在意物管品牌，有一定的知名度的专业物管公司即可。p工作餐是必须的商务配套，酒店最好各种档次都有，最高到4星级就好。p对景观特殊景观没有特殊要求，有比较多的绿化就好。p会选择在茶园购买，认为茶园价格在5000-5999元/，希望购买20000平方米。p了解办公楼项目信息主要是通过直接向当地政府询问的方式。总部基地及区域认知度p听说过总部基地，并会选择其作为办公场所。p只要政策足够优惠，区域发展成熟，将选择茶园的总部基地。最近2-3年可能购买办公场所企业情况P183最近2-3年可能购买办公场所企业情况 企业133、基本情况p重庆市易博数字技术有限公司，目前在南坪办公，准备搬至茶园，愿意将销售、研发、总部办公放置总部基地。产品需求特征p易博会选择茶园，因为优惠政策力度大。p需要总建面在2000平方米。p可以接受共用车位，必须配备专用车位，最少5-10个。p各种硬件配套没有具体的品牌要求，但档次形象很重要。p不在意开发商品牌，只关注产品本身。p比较在意物管品牌，有一定的知名度的专业物管公司即可。p酒店是商务配套必须的，最好各种档次都有。P184最近2-3年可能购买办公场所企业情况总部基地及区域认知度p听说过总部基地，并会选择其作为办公场所。p只要政策足够优惠，区域发展成熟，将选择茶园的总部基地。p愿意承受的134、建面单价为3000-4000元/。p交通是最主要因素，预计在3年内可以完成。P185茶园成熟周期 p各企业负责人就现目前茶园的发展现状和速度来看，多数认为要接近5年才会发展的比较成熟。p主要取决于政府搬至茶园的时间和政府对茶园的重视程度。0510155年2年3年不好说5年以上P186茶园公司的上下游企业办公对其的依附性 p茶园企业多属于制造型企业，规模一般，因此对上下游企业办公的影响不大。p某些企业还会跟随其上游企业办公地址的变迁而变迁。较弱91%一般9%0510152025较弱一般P187关键因素交通及区位政策优惠品质形象商务配套需求景观资源需求项目目前存在交通瓶颈，如何打破瓶颈是关键提升项135、目整体品质，满足企业形象展示、品牌展示功能提供最优惠的政策吸引企业的入驻保证完善的商务配套，满足企业及员工商务、休闲、餐饮等需求项目拥有良好的景观资源，资源价值高，有利于吸引客户客户深访分析影响企业入驻关键因素分析P188产品关注因素分析产品户型面积硬件配置空间需求独栋办公物业需求最大，有利于企业形象展示，400-1200平方米为企业的主力需求内部布局内部空间合理布局与组织，提高企业得房率户型方正，层高3.3米以上，满足办公需求附加因素开发商品牌、物管品牌有一定要求中央空调、电梯选择较好品牌，质量较高产品，至少配置2-3个车位客户深访分析P189价格影响因素分析在主城其他区域，企业可承受的最高136、建面单价为12000-13000元。在茶园新区，企业可承受的主力建面单价为5000-11000元/平方米。大多数企业认为价格不是决定需求的主要因素，看重性价比，认为只要交通方便，物有所值，物业配套成熟，都愿意到茶园购买。客户深访分析P190物业发展方向研判项目SWOT分析物业发展方向研判P191项目SWOT分析优势Strength区位优势潜力大；先天景观资源好；沿道路展示面好，有利于项目形象打造；产业政策优势。劣势weak地块不具备规模优势；宗地高差较大，不利于规划布局；配套条件差。机会Opportunity重庆城市经济发展与城市定位规划利好；产业升级，优惠政策吸引；茶园新区区域发展前景看好。137、威胁Threaten两江新区产业氛围浓厚，政策优势明显；重庆未来总部基地项目竞争异常激烈。充分展示项目优势，对项目整体优势挖掘和提升，利用机会抓住市场，通过走差异化补缺路线，规避市场对项目的威胁、风险，迅速实现项目价值P192p重庆首个项目、肩负品牌建设、扎根重庆的重任p有里子有面子的标杆产品p项目利润最大化企业理想什么项目能够满足企业理想？P193三大隧道、两条轨道、多条公交，茶园2013年将从郊区化城市正式纳入主城核心区，成为名副其实的城市副中心，区域辐射力逐步加强。客群分析：国内外大中型企业及银行、保险、基金、信托、投资、财务、资产管理等给银行性金融服务机构。吸纳约500家大型企业、约2138、000家中小型企业的总部入驻。占据城市主力拓展区地位，客群受众面宽、辐射力强，有望脱离茶园市场限制维度一：区域突破有基础P194维度二：宗地质素低关键词狭长型地块、边坡大无规模效应景观资源优配套条件差交通瓶颈产业政策优势P195维度三：市场环境差市场供应急剧上涨、竞争压力大，主力对手规模大凝聚力强竞争项目康田总部基地山顶总部基地高九路渝中总部经济园区西南总部基地西部国际总部基地项目区位沙坪坝西永北部新区高新园九龙坡空港新城茶园新区剩余体量6万方8万方59万方195万方65万方P196维度四：经济收益物业组合一：总容积率3.0项目高层写字楼独栋总部基地备注/取值技术经济指标总占地面积（）9721139、3用地面积（）46048.26 51164.74 容积率5.00 1.20 地上总建筑面积（）230241.32 61397.68 地下车库面积（）48995.35 按照0.7个/100计，每车位按35平方米计销售收入总建筑面积（）1944.26/建筑面积（元/）1555.41/车位售价（元/个）230241.32 61397.68/车库销售收入（万元）6000.00 7500.00 车库销售率按30%计销售收入（万元）/总收入（万元）0.00/扣税后总收入（万元）138144.79 46048.26 按照7.5取值成本地价（万元）138144.79/除地价综合成本（万元）127783.93 140、42594.64 单方成本：独栋3000元/、高层写字楼3500车库投入（万元）0.00/单方成本：1500元/总成本（万元）50653.09 15349.42/利润额（万元）97516.71 6859.35/利润率133.84%72861.86/P197维度四：经济收益物业组合二：总容积率3.0项目高层写字楼独栋总部基地备注/取值技术经济指标总占地面积（）97213用地面积（）27775.14 69437.86 容积率6.00 1.80 地上总建筑面积（）166650.86 124988.14 地下车库面积（）48995.35 按照0.7个/100计，每车位按35平方米计销售收入总建筑面积（141、）1944.26/建筑面积（元/）1555.41/车位售价（元/个）166650.86 124988.14/车库销售收入（万元）6000.00 7500.00 车库销售率按30%计销售收入（万元）/总收入（万元）0.00/扣税后总收入（万元）99990.51 93741.11 按照7.5取值成本地价（万元）99990.51/除地价综合成本（万元）92491.23 86710.52 单方成本：独栋3000元/、高层写字楼3500车库投入（万元）0.00/单方成本：1500元/总成本（万元）36663.19 31247.04/利润额（万元）104432.18 6859.35/利润率139.67%7142、4769.57/P198维度四：经济收益物业组合三：总容积率2.0项目高层写字楼独栋总部基地备注/取值技术经济指标总占地面积（）97213用地面积（）20465.89 76747.11 容积率5.00 1.20 地上总建筑面积（）102329.47 92096.53 地下车库面积（）32663.57 按照0.7个/100计，每车位按35平方米计销售收入总建筑面积（）1296.17/建筑面积（元/）1036.94/车位售价（元/个）102329.47 92096.53/车库销售收入（万元）6000.00 7500.00 车库销售率按30%计销售收入（万元）/总收入（万元）0.00/扣税后总收入（143、万元）61397.68 69072.39 按照7.5取值成本地价（万元）61397.68/除地价综合成本（万元）56792.86 63891.97 单方成本：独栋3000元/、高层写字楼3500车库投入（万元）0.00/单方成本：1500元/总成本（万元）22512.48 23024.13/利润额（万元）70575.31 4572.90/利润率140.84%50109.52/P199维度四：经济收益物业组合四：总容积率2.0从利润额和利润率的角度考虑，多层体量越大，利润越高，多层体量最大化项目高层写字楼独栋总部基地备注/取值技术经济指标总占地面积（）97213用地面积（）4629.19 925144、83.81 容积率6.00 1.80 地上总建筑面积（）27775.14 166650.86 地下车库面积（）32663.57 按照0.7个/100计，每车位按35平方米计销售收入总建筑面积（）1296.17/建筑面积（元/）1036.94/车位售价（元/个）27775.14 166650.86/车库销售收入（万元）6000.00 7500.00 车库销售率按30%计销售收入（万元）/总收入（万元）0.00/扣税后总收入（万元）16665.09 124988.14 按照7.5取值成本地价（万元）16665.09/除地价综合成本（万元）15415.20 115614.03 单方成本：独栋3000145、元/、高层写字楼3500车库投入（万元）0.00/单方成本：1500元/总成本（万元）6110.53 41662.71/利润额（万元）78683.09 4572.90/利润率150.31%52346.15/P200物业发展方向市场上以“多层写字楼+小高层+高层”为办公组合 顺应市场主流产品，降低产品风险竞争项目山顶总部基地康田总部基地山顶总部基地高九路渝中总部经济园区西南总部基地西部国际总部基地项目区位北部新区沙坪坝西永北部新区高新园九龙坡空港新城茶园新区规模20万方8.7万方8万方59万方195万方65万方产品组合独栋、高层独栋写字楼、高层写字楼独栋、双拼、小高层2栋超五星级酒店、130栋高146、层写字楼、商业住宅总部基地区、主题乐园区、商业配套区、生活服务区独栋、叠拼、联排、小高层、高层、五星级酒店、都市公寓、休闲商街市场总部基地竞争项目产品组合对比P201物业发展方向总容积率物业组合容积率组合多层办公楼高层写字楼利润额（亿元）利润率备注总容积率3.0一多层容积率1.2，高层5.061397.68 230241.32 3.525.69%1、成本按照千方提供成本明细表计算，单方成本多层4656.3元/，高层4656.3元/。2、多层建面销售均价6500元/平方米，高层5500元/平方米。车库销售率按60%计，售价6万元/个。二多层容积率1.8，高层6.0124988.14 166650147、.86 4.1 30.37%总容积率2.0三多层容积率1.2，高层5.092096.53 102329.472.8 31.34%四多层容积率1.8，高层6.0126650.8667775.143.1 35.16%不同容积率不同产品组合经济效益对比从利润额和利润率的角度考虑，容积率越高，多层体量越大，利润越高多层体量最大化P202物业发展方向客户物业形态选择独立办公楼的选择达58%，是企业较为喜欢的物业形态。对于写字楼，更倾向于5A级写字楼产品。34%34%8%17%8%5A写字楼独栋办公楼高层独栋双拼、联排办公楼甲级写字楼P203物业发展方向物业价值独栋叠拼其余组合售价逐步走低户型小户型中户型148、大售价逐步走低附加值大附加值中附加值小高层写字楼随物业形态档次走向相对越低，其产品附加值越小，售价逐步走低；户型面积越大，总价越高，客户可承受资金要求越大，售价亦逐步走低。根据物业价值分析及客户需求，开发企业目标为保证项目现金流，物业方向为多层独立办公楼增加产品附加利润、价值，高层写字楼满足中小型企业需求。物业形态户型面积P204物业发展方向地块含有7%的配套建筑，考虑到后期销售难易程度、产权价值以及可实现现金流价值，可发展配套商务公寓，作为整个总部基地的物业配套，满足员工基本生活需求，同时考虑部分投资客群。商务公寓，可单间出售亦可整层出售P205物业发展方向宗地属性市场环境客户需求案例借鉴经149、济分析先天价值最大化、差异化竞争、以客户为主导、主抓快销热销产品、多层体量最大化，高层填充容积率，实现利润最大化多层办公楼+高层写字楼+商务公寓+商业配套P206项目策略之一突破区域P207客群突破客群区域外拓p随着南岸区政府的搬入，市政配套、公交配套必定会随之完善。p预计2012年慈母山隧道将贯通，2013年南山隧道将贯通，茶园与渝中区、江北区交通将更加便捷，项目进入主城核心区域仅需15分钟，空间距离缩小。内环江北渝中南坪北部新区贵阳长寿真武山隧道慈母山隧道南山隧道绕城高速公路通江大道东西干道滨江大道客群有机会拓展到外部区域P208客群突破“10分钟圈层”p轻轨六号线将本项目纳入南岸、渝中、150、江北的可辐射范围，项目距离由此拉近。轻轨6号线站点位于本项目约800米，同时轻轨8号线途经本项目。轻轨通车后本项目与解放碑、江北城的距离将缩短至10分钟左右。轨道6号线为本项目营造出“10分钟工作圈、10分钟生活圈”！南岸、渝中、江北区域的客群P209竞争突破“突出比较优势,时间换价格”轻轨6号线、三条隧道的全线贯通，本项目区域的价格优势将最大化体现，使得客户“时间换价格空间”变得可行。区域与本项目区域销售价差（元/平方米）轻轨运行时间（分钟）解放碑7000-130008-10江北区5000-1100010-15康田国际企业港山顶总部基地江北机场预计6500元/m22万-2.2万元/m2700151、0-7500元/m2区域与本项目区域租金差（元/平方米/月）轻轨运行时间（分钟）解放碑908-10江北区6010-15南岸区305-10120元/m2/月90元/m2/月60元/m2/月重庆西部国际总部基地 30元/m2/月P210项目策略之二突破政策P211全国总部基地优惠政策总部基地政 策总部基地金融港1、享受国家和中关村科技园区的扶持高新技术产业的优惠政策。2、凡入驻总部基地企业，符合科技园条件的均享受中关村科技园优惠政策，企业经营所得税减按15%税率征收。3、享受“三免三减”政策，即高新技术企业自注册日起，三年内免征所得税，第四至第六年减免按7.5%的税率征收所得税。联东U谷1、减按1152、5%税率征收企业所得税。2、对单位和个人从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。3、经财税部门审批，高新技术企业研制开发新产品、新技术、新工艺当年所发生的各项费用和为此所购置的单台价值在10万元以下的试制用关键设备、测试仪器的费用，可一次或分次摊入成本；购买国内外先进技术、专利所发生的费用，经税务部门批准，可在两年内摊销完毕。高新技术企业当年发生的技术开发费比上年增长达到10%（含10%）以上的，当年经税务机关批准，可再按其实际发生额的50%抵扣当年应纳税所得额。BDA芯中心1、对区内的高新技术企业，减按15税率征收所得税。企业出口产品的产值达到当年153、总产值40以上的，经税务部门核定，减按10税率征收所得税。2、高新技术企业自开办之日起，三年内免征所得税。经北京市人民政府指定的部门批准，第四至第六年可按前项规定的税率，减半征收所得税。创研智造1、直接享受浦东新区的各项优惠政策。2、属于上海市政府有关部门认定的高新技术外资企业，在减免税期满后，所得税科按15%缴纳。3、对于落户康桥生产型服务业聚集区的企业，将根据上海市和浦东新区的相关优惠政策给予相应的财政补贴。4、享有返税政策，其中营业税返还18%，所得税返还7.2%，增值税返还4.5%。5、入驻企业可以享受更为快捷方便的通关政策。上海总部湾1、协助优质高新企业申请市科委的“高新技术企业”认154、证，获得认证的企业获得所得税“两免三减半”的优惠。2、对优质企业提供地方税收部分的高额返还，促进企业做大做强。总部1号1、新引进注册在歂桥镇的实体型企业，注册资金500万以上的，自开业起3年内按照企业缴纳的税收属镇实得部分，给予60%的奖励。2、公司与地方政府一起提供相应的工商注册、税务代理、银行会计结算、法律咨询、企业管理咨询等商务配套服务。滨海国际企业大道对天津滨海新区所辖规定范围内、符合条件的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税；比照东北等老工业基地的所得税优惠政策，对天津滨海新区的内资企业予以提高计税工资标准的优惠，对企业固定资产和无形资产予以加速折旧的优惠；中央财政在一定时期155、内对天津滨海新区的开发建设予以专项补助。成都青羊工业总部1、符合相关条件的企业，前三年按地方实得部分的40%-60%扶持，整栋入驻企业，根据不同纳税额度可获得20万-50万元的奖励。2、多家银行同意对青羊工业总部基地入驻及准备入驻的企业量身提供了首款法人按揭产品楼宇按揭，帮助企业解决限制企业发展的资金难题。蓝光空港总部基地1、对注册登记当年纳税县级留存部分达300万元以上的，根据总部企业实际实现的税收贡献予以购房价款总额的10-20%给予一次性补贴（补贴面积不超过300 ）。租用办公用房的企业对年纳税县级留存部分达100万元以上的，两年内每年按租金的50%对企业进行补贴（补贴面积不超过300）156、。2、总部企业在规划的总部经济区修建办公用房的免交项目建设报建费。3、总部企业缴纳的房产税县级留存部分由县财政按50%给予奖励。4、对投资额度和强度大、预期税收回报大的总部企业实行“一事一议”。P212重庆各工业区、经济开发区优惠政策新区政 策北部新区1、新入驻的服务业企业总部（不含金融服务业企业），自税务登记之日起3年内，对其缴纳的增值税、营业税、企业所得税的区级财政收入部分给予一定扶持。对企业在税务登记当年缴纳的增值税、营业税、企业所得税的区级财政收入部分给予100%的扶持；在第二年、第三年缴纳的增值税、营业税、企业所得税的区级财政收入部分给予70%的扶持。2、其中企业自税务登记之日起3年157、内，任意一年缴纳的增值税、营业税、企业所得税的区级财政收入部分在1000万元（含）以上或3年总和在2000万元（含）以上的，给予500万元的一次性扶持。3、对在2010年1月1日之前完成税务登记或新入驻享受优惠政策期满的第三条所述企业总部，年增值税、营业税、企业所得税区级财政收入部分在500万元（含）以上的，其该三项税收区级财政收入部分较上年有所增长的，就其缴纳的该三项税收区级财政收入的增长部分给予20%的扶持。两路寸滩保税港区1、对在保税港区内新办的鼓励类产业的企业，按西部大开发政策，减按15%的税率征收企业所得税。2、对2012年前在保税港区内新办的大型仓储、分拨、配送、采购类物流企业和经158、认定为高新技术的出口加工贸易企业，自获利年度起，根据企业缴纳的企业所得税市级留成部分给予第-2年全额补贴，第3-5年减半补贴。3、对租赁保税港区厂房、仓库和堆场的企业，给予相应的优惠。凡是2010年内开始运营且租期超过2年的，从租用之日起，半年内租金全额返还，半年后租金实行优惠。两江新区1、区内所有国家鼓励类产业的各类中资企业和外商投资企业，到2020年减按15%的税率征收企业所得税。2、对入驻两江新区工业开发区的工业企业，所缴纳的企业所得税地方留成部分，前2年由新区给予全额补贴，后3年按50%给予补贴。3、区内高新技术产业领域或战略性新兴产业领域的企业，从获利年度起三年内，按有关规定提取的风159、险补偿金(按当年利润额的3-5%)可税前扣除。4、对区内符合国家产业政策的项目，在项目审核、土地利用、贷款融资、技术开发、市场准入等方面给予支持。西永保税区1、在我国境内设立的软件企业可享受企业所得税优惠政策。新创办软件企业经认定后，自获利年度起，外商投资企业可享受从获利年度起2年免征、3年减半征收企业所得税的待遇。2、对国家规划布局内的重点软件企业，当年末享受免税优惠的减按10%的税率征收企业所得税。3、凡落户北部新区、经开区、高新区、西永微电子产业园区、主城九区的都市工业园等地的外包企业，由财政3年内全额返还营业税，后3年减半返还营业税。4、对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，160、按17的法定税率征收增值税后，对其增值税实际税负超过3的部分实行即征即退政策。九龙园区1、新办的高新技术企业，外商投资企业，减按15的税率征收企业所得税。其中经营期5年以上的，头两年免征企业所得税。出口产品的产值达到当年总产值70以上的年度，减按10的税率征收企业所得税。2、经批准的高新技术成果转化项目，从产品销售之日起2年内，其缴纳的营业税，增值税留园区财政部分和企业所得税，实行全额返还。3、属于国家级新产品，属于市级新产品的，自销售之日起，对该产新增利润实际缴纳的企业所得税，由园区财政分别全额返还3年和2年。4、高新技术企业，科技企业的技术转让，技术培训，技术咨询，技术服务和技术承包所得，161、年净收入在30万元以下的免征企业所得税。5、企业的建设规费，原则上按国家和市定标准减半征收，其中特殊项目经批准可享受更多的优惠。P213竞争突破充分利用已有政策优势吸引企业入驻新区政 策茶园新区1、凡设立在重庆的属于国家政策鼓励类产业的各种经济成分的内资企业和外商投资企业，按15%的税率征收企业所得税。2、重庆市高新技术企业，经地方税务局审核批准，减按15%的税率征收企业所得税；自投产年度起，报经重庆市地方税务局批准，减按10%的税率征收企业所得税。3、外商投资企业和外国企业暂不缴纳城市维护建设税、教育费附加。4、针对企业投资项目的投资规模、产出强度、带动效应等因素，采取一企一策给予优惠政策扶162、持。5、企业研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的费用据实列支，其费用增长幅度在10%以上（含10%）的企业，可再按实际发生额的50%抵扣应税所得额。企业为开发新技术、研制新产品必须购置的专用、关键的试制设备和测试仪器，经主管财政和税务部门认定后，可一次成分摊入成本。6、内、外资企业（含自然）投资国家鼓励类产业项目和外商投资符合外商投资产业指导目录限制乙类项目，在投资总额内进口自用设备，除国家明确不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税。企业所得税减少营业税返还减半、免缴建设规费在项目审核、土地利用、贷款融资、技术开发、市场准入等方面给予支持入驻企业优惠政策开发商优惠政策国内案例借鉴重庆政策163、分析P214项目策略之三突破产品P215产品价值营造以客户需求为出发点，更大的产品附加值、性价比吸引客户建筑单体可在平层和垂直方向上自由、灵活拆分、组合。专属独栋办公空间，独立的企业冠名权，独立大堂、独立出入口、独立电梯等功能，展现企业专属性和商务形象。私密与开放共存的专属庭院办公，环境优雅，营造和谐氛围，提高工作效率。多层立体绿化空间，实现富氧办公的健康环境。底层挑高、顶层LOFT空间，空中花园、屋顶露台、入口花园等，增加休闲空间的同时实现大面积赠送，增加产品附加值。立面凹凸有致，错落，视觉冲击，彰显项目品质与形象。专属性灵活性立体生态个性化赠送大P216项目定位 整体定位客群定位形象定位产164、品定位档次定位商业定位P217整体定位 专属性：专属独栋办公空间，独立的企业冠名权，独立大堂、出入口、电梯等功能，展现企业独立性、商务性和展示性。立体性：多层立体绿化空间，实现富氧办公的健康环境。生态性：私密与开放共存的专属庭院办公，环境优雅，营造和谐氛围，提高工作效率。灵活性：建筑单体可在平层和垂直方向上自由拆分、组合。现代：时尚简约更加凸显自我、张扬个性。P218客群定位根据客户深访结果，企业认为随着2013年轻轨6号线、以及隧道的贯通，2013年前后项目发展机遇大，企业愿意进驻。时间维度以城市中小型企业，交通较为不便，项目未来潜力大，初期将会存在部分看重茶园投资潜力的投资客户，辅以部分实165、体企业以城市中小型企业，写字楼企业为主，实体企业逐步进驻主力客群：城市中小型企业城市核心区域写字楼外溢客群部分投资客群2013年以后2013年以前P219客群定位时间维度 投资客群可能存在空置率建议考虑投资物业后续空置率建议由甲方提供返租和统一经营管理等方式管理，保证项目的整体品质与形象。P220客群定位客户深访结果国内案例分析客户存在多种可进入行业类型入驻行业类型混杂，不具备产业积聚性，并没有哪类行业突出金融、保险、房地产、教育培训等不会进入，主要入驻行业考虑为电子配套加工行业、生物医药及研发行业、制造及研发行业等以研发和3G产业园配套的相关企业为主。未来本项目可能入驻行业入驻行业维度P22166、1客群定位p从目前茶园客户深访来看，企业为自建办公楼，对总部基地没有需求。p从交通来看的话，2013年以前区域难成熟，对于江北、沙坪坝等较远区域企业难以吸引过来。p项目对于南岸、渝中区企业的辐射能力较强。区域维度P222客群定位企业规模：办公面积300-1200平方米为主，办公人数30-120人。入驻行业：主要入驻行业考虑为电子配套加工行业、生物医药及研发行业、制造及研发行业等以研发和3G产业园配套的相关企业为主。行业特征：服务行业为主体的智力密集型企业。入驻企业特征P223形象定位城市成长型中小型企业品牌形象展示激发员工工作效率的生态办公空间P224产品定位产品组合多层办公楼+高层写字楼+商167、务公寓+商业配套P225整体档次定位异于平常异于平常打造全新 中高档办公空间捧在手心里的办公空间高层写字楼、商务公寓档次中档商务办公空间、生活空间P226商业定位维度一维度二维度三维度四维度五商家深访客群深访案例借鉴商业规划商业现状P227项目周边商业现状p项目周边有农贸市场，主营业态为居民自营餐饮，经营者主要为本地居民，其余也包括邮政、小副食店等。p经营商业档次低、形象差，但整体经营状况好，中午爆满。p主要消费人群以产业工人和周边居民为主，主要消费时间为中午，经营时间段短。项目周边商业维度一项目周边商业档次低，以餐饮为主，经营状况良好，经营时间段短，项目人流基础好P228茶园商业分布核心商业168、远离项目p目前茶园新区商业主要分布在茶园新区管委会、南岸区政府周边的集中型商业花街，以及居住区配套商业。区域名称总商铺面积商铺个数花街6万平方米23个同景国际城5000平方米50个世纪花园-长盛花园8000平方米120个上锦星城600平方米21个居住区居住区茶园工业园长江工业园世纪花园-长盛花园新区管委会、南岸区政府同景国际城上锦星城花街P229茶园商业发展不成熟，承租能力差p目前茶园商业以餐饮行业和日常生活必需品为主，主要服务周边居民。p花街虽然位于茶园核心位置，但目前南岸政府尚未搬迁且周边无居住小区，车流量大，人流量小，整体空置率较高。其余配套商业均是小区商业，空置率较低。区域名称售价/租169、金楼层 开间 进深经营业态经营档次空置率花街前半年免租，付物管费2.6元/平方米月，之后17.5元/平方米月2层 10米 12米餐饮，副食中档30%同景国际城约30元/平方米月1层8-20米12米餐饮，超市，休闲娱乐，洗衣房，理发店，装修材料，二手房物业等中档10%世纪花园-长盛花园20-50元/平方米月1层4米约10米餐饮，美容、杂货铺、理发店、房屋中介，网吧，超市中低档2.50%上锦星城约30元/平方米月1层 2.5米 10米餐饮为主，超市，房屋中介，药房中低档50%P230花街同景国际城商业世纪花园-长盛花园商业茶园商业整体档次较低，以中档为主P231规划商业远离规划商业中心，市场竞争激170、烈p未来茶园新区规划商业高达180万方，且主要分布于茶园核心区域以及中央居住区。未来包括大型超市百货商场、餐饮娱乐商业、专业生产资料市场、汽车4S店广场、装饰建材市场、主题公园等项目，形成商业业态多样、水平档次较高的立体商业布局。商业项目北京大成中央商业项目同景国际城鲁能领秀城大型商业中心庆隆商业中心总建筑面积80-100万方25万方30万方25万方总计180万方居住区居住区茶园工业园中央商业区长江工业园庆隆鲁能领秀城同景国际城北京大成中央商业项目维度二P232案例借鉴商务、商业、会所为主要配套项目名称规模配套项目名称规模配套总部基地 金融港140万方五星级酒店、总部小公寓、高档商业街、总部大171、讲堂总部湾150万方高档国际生活区、商业配套联东U谷100万方员工宿舍、商业配套张江高科25平方公里居住区、商业配套蓝光 空港总部基地56万方大型Shopping mall、顶级商务会所、国际公寓、高端国际社区、体育中心、教育机构滨海国际企业大道48万方商务配套、顶级五星级酒店、商业和国际公寓成都青羊总部基地83万方三大功能性会所、时尚青年城、英国风情小镇创研智造32万方四星级现代商务酒店、健身会所、游泳池、特色现代艺术馆以及商业配套。BDA国际广场12万方酒店、商业配套BDA国际企业大道25万方星级商务会所，包含设有员工餐厅、银行、健身空间、超市、培训厅等多种设施，还具备书吧、电影放映厅等娱172、乐休闲功能总部1号21万方商务、会议中心重庆西部国际总部基地 65万方五星级酒店、商务会展、都市公寓、休闲商街、康体娱乐、全景体验式购物中心山顶总部基地42.6万方高层综合办公楼，餐饮、服务、住宅及酒店式公寓等康田国际企业港8.7万方3层商业裙楼，餐饮、休闲、购物等维度三P233深访客群分析商业配套是企业购置的必要条件深访客群茶园入驻企业其他访谈客户比较看重餐饮，比如中高档中餐厅、西餐厅，看重商务休闲，茶楼、咖啡等配套，便于商务工作洽谈茶园新区餐饮、银行、邮政、便利超市等周边配套极其缺乏，工作环境差，茶园客户满意度低商务、商业配套是客户所需的必要配套周边工作配套匮乏，亟待提升维度四P234深访173、商家分析维度五访谈区域 编号访谈商家地址经营业态经营状况经营面积租金茶园1香出屋火锅花街5-2餐饮一般200平方米免租5年,15元/平方米月26号超市花街6号超市一般60平方米免租3年，10元/平方米月3长荣休闲会所花街1号棋牌茶楼、浴足保健一般600平方米，1、2层免租5年,缴纳物业费2.6元/平方米月4重庆惠利达物管公司花街8号物业管理、招商100平方米免缴费用，管委会直接预留长生5陈记新派火锅长生桥河街餐饮较好300平方米25元/平方米月6鸿运烧鸡公餐饮一条街餐饮较好300平方米15元/平方米月7金福楼火锅长生桥河街餐饮较好200平方米7.5元/平方米月8扩颐宾馆长生路宾馆、足浴、茶楼装174、修1500平方米2、3层20元/平方米月9水云间茶楼长生路茶楼一般200平方米，第二层20元/平方米月10裕丰居茶楼长生路茶楼较好200平方米，第二层20元/平方米月访谈商家信息P235商业前景分析“比较有前景，还要看周边其他商业怎么打造的。”“政府支持的力度和人气是关键。”“如果区政府搬过来，写字楼的入驻率高的话，前景还是有的。”“茶园发展快，又是重点发展区域，前景不错。”“如果项目旁边农贸市场商业拆掉，成活性更大。”访谈语录商家普遍认为：项目商业具备较好的发展前景P236临河商业前景“餐饮有一定的市场前景，商业成功的机会挺大。长期经济效益好，可以带动商业氛围，短期需要发展。”“短期可以，原175、因是工业园区的人流量大，长期来看，茶园城市中心区域更大规模商业竞争激烈。”河边相对不好做些，入驻率低，消费档次无法上升，应靠近人口密集区。”商家认为：项目临河商业发展存在机会，但整体来讲发展难度大。P237商家进驻意愿是60%不一定30%否10%商家进驻意愿访谈区域访谈商家经营业态是否有兴趣进驻茶园香出屋火锅餐饮是6号超市超市不一定，看今后发展长荣休闲会所棋牌茶楼、浴足保健是重庆惠利达物管公司物业管理否长生陈记新派火锅餐饮是鸿运烧鸡公餐饮不确定，看人流金福楼火锅餐饮是扩颐宾馆宾馆、足浴、茶楼不确定，综合考虑水云间茶楼茶楼是裕丰居茶楼茶楼是60%大部分商家愿意进驻，少数商家看重今后发展、人流量、176、需要今后对其综合考虑。P238商家进驻地段意愿p对项目地块细分为8个地段，商家选择最佳商业地段为5，其次为6，最差地段为1。5离茶园核心区最近，工业园，人流量较大，也有河景。6临十字路口，人流量较大。1位于项目边缘，且不临主干道，人流少。位置12345678最佳位置1612次佳位置1242好位置136522最差位置7111p经营不同业态选择不同地段，餐饮、超市、宾馆类主要选择临街、人流量大地段。而休闲茶楼、棋牌类更偏向于选择3、4，景观好、安静。P239商家关注因素p休闲茶楼选择临河商业，景观好、安静。人流、位置、环境是关键因素。p宾馆选择临街门面，招牌醒目，昭示性强，最关注人流量。p餐饮选择177、临街门面，人流量大，可以地上停车，顾客方便。p超市选择临街门面，最关注停车是否方便，人流是否好到达。人流量及走向、位置是其最关注因素P240临街停车接受程度p可以接受地上与地下停车结合，让客人感觉到地上可以停车，直观印象要好些。p超市类商家希望临街最好是地上停车，就餐、买东西停靠都方便。临街地面停车最好，方便是关键P241临河地下停车接受程度p休闲类商家：停车后到店面客人不方便，影响生意，可以设置方便通道从地下停车库到店面就行，不要路程太远。p餐饮类商家：地下停车对临河商业有一定影响，最好是在地面，会让客户觉得比较方便，才愿意选择在此处就餐，具体的要看地下车库怎么设计的。p其余业态商家认为临河178、地下停车没有很大影响，地面停车是最方便的，实在没有也无所谓。p地下停车免费可以吸引客人。休闲类、餐饮类商家认为地下停车有影响，必须设置方便通道，最好是有地面停车，少量也可。P242临河半地下商业接受程度p餐饮类商家：多数认为没有影响，只是排烟困难些，灯光成本增加。p休闲茶楼商家：有很大影响，视野是茶楼生意好的关键，茶楼不会选择。p商家大都表示优惠幅度大都会考虑。休闲类认为有很大影响、餐饮类商家接受，赠送大、优惠幅度大都会考虑。P243商家楼层需求p休闲茶楼第2层、宾馆选择2-3层，视野好，安静，租金较便宜。p餐饮类选择第1层或是1、2层整体（二楼有独立通道），停车方便、适合于餐饮。p超市选择第179、1层，顾客购物方便。商家楼层选择主要为第一层、第二层、一二层整体连通方式。P244商家户型需求商家名称经营业态面积开间进深层高香出屋火锅餐饮100平方米8到10米12米4米6号超市超市40平方米4米8米3米长荣休闲会所棋牌茶楼、浴足保健600平方米6米10米3.5米重庆惠利达物管公司物业管理、招商50平方米4米10至12米3.3米陈记新派火锅餐饮300平方米至少5米无太大要求4米鸿运烧鸡公餐饮300平方米10米10米4米金福楼火锅餐饮300平方米6-8米12米3.5米扩颐宾馆宾馆、足浴、茶楼1000平方米无太大要求无太大要求3米水云间茶楼茶楼300平方米以上10米以上12米3.9米裕丰居茶楼茶180、楼200-300平方米8-10米10米4米P245商家访谈总结p项目发展前景较好，临河商业有发展机会，但存在一定的难度。p人流量及走向、位置是商家最关注因素。p临街地面停车最好，地下停车也可。休闲类、餐饮类商家认为地下停车有影响，必须设置方便通道，最好是有地面停车，少量也可。p临河商业存在一定风险，但如果半地下商业赠送大、优惠幅度大商家都会考虑，注重性价比。p商家需求1-2层商铺。P246项目名称规模配套配套体量创研智造32万方四星级现代商务酒店、健身会所、游泳池、特色现代艺术馆以及商业配套。2.4万方BDA国际企业大道25万方星级商务会所，包含设有员工餐厅、银行、健身空间、超市、培训厅等多种181、设施，还具备书吧、电影放映厅等娱乐休闲功能约8000方BDA国际广场12万方酒店、商业配套约2万方总部1号21万方商务、会议中心约7000方重庆西部国际总部基地 65万方五星级酒店、商务会展、都市公寓、休闲商街、康体娱乐、全景体验式购物中心约28万方山顶总部基地42.6万方高层综合办公楼，餐饮、服务、住宅及酒店式公寓等约7.6万平米康田国际企业港8.7万方商业裙楼，餐饮、休闲、购物等约9000方p选取与本项目规模相近的案例进行分析，一般总体配套体量都较大，但商业体量主要在8000-10000平方米且功能齐全，能满足办公人员的商务、休闲、餐饮、洽谈等需求。商业体量分析案例研究总部基地总体配套体量182、较大，一般为8000-20000方，满足商业商务需求P247pBDA国际企业大道自身未规划酒店配套，一期为纯多层办公楼，客户整栋办公楼购买，锦江之星进行整栋租赁。酒店模式案例借鉴不考虑开发酒店p优势分析：办公楼多层用途，可吸引办公、投资者、经营者购买。减少开发酒店风险，减少企业持有物业风险，实现物业价值变现。随项目不断成熟，人气增加，酒店会随着市场需求而出现。P248景观资源占据绝对优势项目临主干道，昭示性强，有利于展示商业形象项目优势充分利用项目自身优势，以消费者、商家需求为主导，提升商业形象，打破商业瓶颈，采用差异化的竞争策略提高商业价值。整体商业档次低，经营时间短，经营状况较好未来规划大183、量商业，竞争十分激烈商务、商业配套是客户所需的必要配套商业有前景，临河商业存在风险，商家注重性价比案例借鉴商务、商业、会所为主要配套商业定位策略P249商业定位 集商务、餐饮、休闲于一体的街区商业 时尚体验高地商务消费目的地 丰富便利/商务应酬P250商业档次定位面向本项目客户群，辐射周边企业精致中高档商业放松的环境，安静享受不一样的商业P251商业体量分析总部基地配套8000-20000方酒店、公寓、游泳池等配套7000-9000方商业商务配套8000-13000方扣除结合项目自身因素本项目商业配套10000-12000方P252业态定位餐饮工作生活配套休闲娱乐健身康体满足企业餐饮、休闲娱乐184、商务、日常配套等需求P253商业组合研判从客户需求角度出发临河商业存在一定风险，但如果半地下商业赠送大、优惠幅度大商家都会考虑。客户商业地段选择商家商铺选择位置主要是临街、临河。角度一：角度二：临河商业有机会“临街商业+临河商业”组合P254商业布局建议商业布局原则：p根据商家深访，从未来潜在客户的需求角度。p临街商业：6十字路口，人流量大，能辐射范围广。8满足后端高层写字楼区域商业需求。p临河商业：考虑商家选择3-4段，由于临河基本不能设置停车位，同时5到4段为高端产品不宜与商业设置在一起，且建筑布局已经抵红线不能打造出退台商业的效果。同时3-4段从外部进入项目的进入性强，有利于人流到达。185、684351P255总体规划设计建议P256地块价值分析p临河：地块呈狭长型，临河面长，具备其他项目不具备并且极力打造的环境、景观资源条件，河景为核心价值点。p临街：紧邻交通主干道，交通便利。临街面长，昭示性强，有利于展示企业形象。同时有利于展示项目整体形象。p地块北端为主要人流导入口，但高压线穿过，影响土地利用。N3G产业园茶园工业园高压线苦溪河通江大道人流导入方向P257规划前置条件1、项目启动区已经确定，为最北端地块。2、项目分期已经确定，按地块由北至南依次分为三期。3、保证项目启动期销售体量不能过少。P258总体规划布局建议临河景观价值高，尽量规划项目核心价值产品多层产品，实现价值最大186、化利用，提升项目整体形象和品质。根据交通、人流动向、临街昭示性，临街前段地块主要规划多层。局部由于进深较短，多层产品占地，且考虑一期销售目标，建议采用高层产品提高土地利用强度。同时考虑高层销售风险，将高层规划于地块后段，降低销售风险。7%的配套，考虑产权对客户的影响程度大，建议设置商务公寓同时后期可实现现金回流。P259概念设计方案对比选择P260经济测算方案一p方案一利润4.2亿元，利润率34.60%。项目多层高层备注/取值技术经济指标总占地面积（）97213/容积率3.0/地上总建筑面积（）110900 182900/地下车库面积（）64783 按照0.7个/100计，每车位按35平方米计187、销售收入销售建筑面积（）110900 182900/建面均价（元/）6500 5500/车位售价（元/个）60000/车库销售收入（万元）6663车库销售率按60%计销售收入（万元）78748 100595/总收入（万元）78748 100595/扣税后总收入（万元）72449 92547 按照8取值成本综合成本（万元）46271 76311 单方成本多层4172.3元/，高层4172.3元/总成本（万元）122582/利润额（万元）42414 利润率34.60%P261经济测算方案二p方案二利润4.0亿元，利润率33.07%。项目多层高层备注/取值技术经济指标总占地面积（）97213/容积率188、3.0/地上总建筑面积（）90800 203900/地下车库面积（）64981 按照0.7个/100计，每车位按35平方米计销售收入销售建筑面积（）90800 203900/建面均价（元/）6500 5500/车位售价（元/个）60000/车库销售收入（万元）6684车库销售率按60%计销售收入（万元）65704 112145/总收入（万元）65704 112145/扣税后总收入（万元）60447 103173 按照8取值成本除地价综合成本（万元）37884 85073 单方成本多层4172.3元/，高层4172.3元/总成本（万元）122958/利润额（万元）40663 利润率33.07%P189、262方案选择p方案一比方案二利润额多1751万元，其中一期利润额多465万元，二期利润额多629万元，三期利润额多657万元。方案对比总方案利润（万元）总方案利润率一期利润（万元）一期利润率二期利润（万元）二期利润率三期利润（万元）三期利润率方案一（一期高层放置一期尾部，一期前段增加多层）42414 34.60%8583 42.42%18450 37.44%15381 37.44%方案二（一期高层放置一期中段，形成大中庭）40663 33.07%8119 37.13%17821 35.59%14724 28.86%方案相差利润额1751 465 629 657 P263方案一分析优势分析：p190、方案一利润比方案二利润多1751万元，实现利润最大化。p方案一比方案二土地利用强度大，高层占地少，可实现多层办公楼面积最大化，有利于奠定市场整体形象。p方案一：一期可推出多层体量大，能满足企业销售目标，同时纯独立办公，市场形象好，有利于提高客户尊崇感，提升市场形象。p方案一：一期可先期推出少量高层市场试水，剩余后期修建，可采用做大面积绿化的方式提升项目形象，降低高层销售风险。p方案一：一期高层销售存在风险，而方案一布局可避免高层风险，高层可后期再修建，同时不会影响多层办公区。p不仅采用宅间绿化，形成小中庭，同时采用立体空间绿化提升办公环境，层次感强。劣势分析：p高层占地较小，空间较为局促，整体191、与方案二比较不够大气。P264方案二分析优势分析：p方案二整体布局比方案一合理。p高层空间布局好，有利于人流车流组织。p一期形成中庭区域，有利于展示市场形象，形成良好的办公环境。劣势分析：p方案二利润比方案一利润少1751万元，未实现利润最大化。p方案二：一期高层销售存在风险，而方案二先期若不建高层后期再修建，则后期修建会影响多层办公区。p方案一：一期可推出体量少，不能满足企业销售目标。综合以上考虑，建议采用方案一P265交通组织建议p地块内部通过“四横两纵”道路进行连接与区隔。p由于地块呈狭长型，建议采用多入口方式，减少进入时间。p由于本项目地块呈狭长地形，可用土地少，建议采用人车不完全分流192、模式。人流可穿插建筑外部道路，车行道路主要考虑通江大道道路和内部中心道路。内部车行道路组织内部人行道路外部道路 入口P266临河道路建议通过临河阶梯实现上部与下部的直接连通到达河边与临河商业。临河阶梯P267景观系统建议“一横两纵四节点”p一横：半圆弧形区域利用其进深大，形成横向通透景观由项目外部延伸至河景。p两纵：沿苦溪河打造沿河主景观面，高价值景观大道。同时中部形成蜿蜒曲折的中轴景观轴，营造出更为强烈的景观空间感受。p四节点：不同区域节点相成不同的入口广场、中庭氛围、休闲平台、滨河广场等。一横 两纵 四节点入口景观广场滨河广场休闲平台中庭景观P268物业发展建议P269项目发展从客户角度出193、发敏感点客户对于外部环境的敏感点l园林景观客户对于产品本身的敏感点l得房率l产品形象，独立入户l安全性、私密性l功能多样性，包括临街商业可能性l独立电梯配置l入户大堂客户对于配套的敏感点l政策优惠l产业配套平台l物业管理安保l多功能会议空间l停车位针对客户敏感点，营造项目产品价值P270产品价值营造核心价值专属性灵活性立体生态性个性化赠送大建筑单体可在平层和垂直方向上自由、灵活拆分、组合。专属独栋办公空间，独立的企业冠名权，独立大堂、独立出入口、独立电梯等功能，展现企业专属性和商务形象。私密与开放共存的专属庭院办公，环境优雅，营造和谐氛围，提高工作效率。多层立体绿化空间，实现富氧办公的健康环境194、。底层挑高、顶层LOFT空间，空中花园、屋顶露台、入口花园等，增加休闲空间的同时实现大面积赠送，增加产品附加值。立面凹凸有致，错落，视觉冲击，彰显项目品质与形象。P271建筑风格建议现代风格p设计个性化、时尚、现代的建筑外观，发挥结构构成本身的形式美，造型简洁，强调建筑的时尚感和造型。名称建筑风格名称建筑风格联东U谷现代创研智造现代总部基地金融港现代上海总部湾现代总部国际现代滨海国际企业大道现代成都青羊总部基地现代蓝光总部基地现代BDA国际企业大道现代总部1号现代BDA国际广场现代上丁企业公园现代BDA芯中心现代山顶总部基地欧式大多数总部基地以现代风格为主，内部空间方正，建筑时尚、大气P272195、立面建议p采用玻璃幕墙和石材等，体现较高档次的建筑立面，增强项目的昭示性、个性化，突显项目的品质感、价值感。讲究材料自身的质地和色彩的配置效果，色彩运用稳重、大方。p局部通过退台、露台设置，形成外立面凹凸有致，更为时尚、现代的外立面。玻璃幕墙石材退台P273产品配比建议p充分考虑产品价值，实现多层办公楼面积最大化，有利于奠定市场整体形象。面积产品实现可分可合，产品线丰富，可吸纳广泛的客群，降低销售风险。3.4%的商业满足客户的商业商务休闲等需求。p如果采用双拼、联排产品，多层整体体量做不足，损失多层体量，放弃这类产品。其余围合类产品占地面积大，占用土地面积大，放弃这类产品。产品组合户型单栋面积196、（平方米）单元数面积小计（平方米）户型配比多层办公楼大独栋1500230001.0%小独栋90013117004.0%叠拼1300749620032.7%高层写字楼13F高层130002260008.8%21F高层216001216007.1%25F高层25900410360035.3%商务公寓30F高层216001216007.1%临街商业裙房101003.4%临河商业半地下商业5000不计容P274户型面积建议产品组合户型单栋面积（平方米）平层面积（平方米）层数多层办公楼大独栋1500350-5003-4小独栋900225-3003-4叠拼13002206高层写字楼13F高层1300010197、001321F高层2160010002125F高层25900100025商务公寓30F高层2160072030P275产品设计建议多层独立办公楼p建筑内部空间布局方正，办公空间可灵活划分，减少空间布局障碍。P276产品设计建议辅助空间p卫生间、消防楼梯、电梯布局在一起，有利于减少办公空间浪费，增加企业办公空间。卫生间电梯楼梯 P277产品设计建议柱距p建议建筑柱距保持在8米左右，保证建筑隔断少，柱网少，内部大空间尺寸，便于企业内部空间布局。8米8米8米8米7.7米8米P278产品设计建议大堂挑高挑高的大堂增加品质感，挑高后采光更好，使得大堂成为一个从室外到室内的过渡空间。P279产品设计建议独198、立冠名权p企业拥有独栋冠名、形象展示的特权，展现企业专属性和商务形象。p可以根据企业的特色来进行建筑外观和内部构造的个性化设计。P280产品设计建议独立出入口p保证多层产品每户独立入口，临街面和入口大门前，预留LOGO标识空间，显露企业品牌形象和风格理念。P281产品设计建议自由、灵活拆分、组合P282户型设计建议顶层loftp5.1米loft层高设计，高附加值产品大空间，开敞通透，自由分割。p室内空间被分隔成上下两层，使得套内建筑面积增加，提高空间的利用率，为企业增加了更多的可利用空间，提升办公空间的舒适度。Loft办公楼下可以是接待室和员工办公室，楼上是企业老总专属办公区。LOFT最大的特199、性就是空间开阔、宽敞明亮，户型内无障碍、可以全方位组合，带给企业更多自由发挥的空间。同时赠送空间大，企业可自行改造，是稀缺性+实用性+实惠性的产品。P283多层电梯配置建议电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装进口电梯更受客户信赖。配置建议：按照人均电梯使用面积及提升产品舒适度、尊贵感要求，独栋办公楼设置1台独立电梯，叠拼办公楼保证一梯一户电梯配置。设计要点：设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材建议采档大理石不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。产品指标：采用1.0t/高速大载荷电梯；配备空调；电梯品牌200、：日本三菱、芬兰通力其他可选：美国西子OTIS、瑞士迅达等P284产品设计建议层高p大独栋产品层高：首层4.5米，标准层3.6米，顶层loft空间。p小独栋产品：首层4.2米，标准层3.6米，顶层loft空间。p叠拼产品：首层5.1米，标准层3.6米，顶层3.6米。顶层loft3.6米3.6米4.5米顶层loft3.6米3.6米4.2米3.6米3.6米3.6米3.6米3.6米5.1米挑高大独栋产品小独栋产品叠拼产品P285建筑风格及立面建议高层现代建筑风格现代、时尚、商务感强立面风格原则建议：前卫、时尚立面材质建议：石材+玻璃幕墙P286高层档次定位建议5A级智能化中档写字楼以状态监视为主，控201、制启停为辅。包括 空调自控系统、供排水自控系统、变配电监视系统、电梯监视系统。楼宇设备自动化系统（BA）1安全防范系统（SA）2通信自动化系统（CA）3办公自动化系统（OA）4火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）5以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制、广播音响系统。主要是综合布线系统、无线通信转发系统。包括闭路监视系统、防盗报警系统、停车场管理系统。P287高层配置建议p层高4米左右，标准净高不低于2.7米。p大堂挑高：双层入户大堂，不低于8米p大堂面积：不低于300平方米大堂及层高P288高层配置建议p13202、F配置3部客梯+1部货梯，21、25F配置4部客梯+1部货梯p产品指标：采用1.5t/高速大载荷电梯；配备空调；p电梯品牌：日本三菱、芬兰通力其他可选：美国西子OTIS、瑞士迅达等电 梯P289高层配置建议高层配套高层首层大堂后面区域设置物管用房。高层2层设置高档中餐、西餐，满足企业接待、客户接待的需求，建筑面积在1000平方米左右。高层3层设置会议中心，建筑面积在1000平方米左右。配置200人会议中心、1个100人和2个50人的会议中心，服务于整个总部基地高层企业的会议会晤需求。考虑200人会议室400平方米，100人会议室200平方米左右，50人会议室100多平方米。会议中心提供多功能商203、务会议室、洽谈室、培训室租赁服务、会务安排。高层4层设置健身休闲中心，建筑面积约800平方米，健身中心考虑500平方米左右，休闲中心300平方米左右。P290建筑风格及立面建议商务公寓现代建筑风格与其他建筑风格及外立面、色调相协调P291商务公寓配置建议层高：p3.6米层高即可满足商务公寓客户需求。大堂配置：p大堂挑高5米左右，不需要过于气派但也不能缺乏形象。大堂及层高P292商务公寓配置设计建议梯户比：4梯16户，每户建筑面积45平方米左右。小面积分割，满足员工基本生活需求，同时小面积产品便于投资客用于租赁。P293商务公寓配置建议p30F配置4部客梯p产品指标：采用1.2t/电梯；配备空调204、；p电梯品牌：日本三菱、芬兰通力其他可选：美国西子OTIS、瑞士迅达等电 梯P294临街商业建议本项目地形狭长、地块条件有限，临街以裙楼商业展示临街面，节约用地。商铺铺位划分灵活，既能横向连通，又能纵向划分，保证商家需求。1楼2楼临街商业楼层建议：2层商业体量建议：1万-1.2万方P295临街商业配置建议p临街商业充分考虑多方面用途，实现可商可办公的建筑设计，项目商业用房，具备极强的灵活性。p层高建议：商业裙楼首层4.5米以上，二层、三层4.2米以上。p开间建议：建议开间小型商铺约为4米，中型商铺8米左右。p基础配置：预留空调机位，考虑烟道、燃气及上下水管道设置。P296临河商业建议退台式商业205、考虑到本项目临河高差约13-15米，可借助地形，设置地下商业，该部分面积不计容。建议：1、该部分不作为纯商业业态规划，可用于其他用途用房，如员工餐厅等，降低销售风险。2、临河商业楼层建议：2层。3、商业体量建议：2500方左右。4、若不能实现通过不计容设置商业，则尽量减少临河商业布置。若经营商业，则一层临河商业，二层退台式商业，更多室外空间。将景观引入室内，提高客户消费愉悦感，实现景观商业最大价值。P297临河商业配置建议p楼层建议：2层。该部分不作为纯商业业态规划，可用于其他用途用房，如员工餐厅等，降低销售风险。p层高建议：不低于4.5米，结合地下车库层高设置。p进深建议：12-15米左右满206、足商家需求。p基础配置：预留空调机位，考虑烟道、燃气及上下水管道设置。P298临河商业建议商业顶层露台打造，提升休闲品质享受P299临街商业业态建议工作、生活配套便利超市、银行、邮局等P300临街商业业态建议餐饮中餐、茶餐厅等，打造品质餐饮P301临街商业业态建议健身康体P302临河商业业态建议充分利用景观资源，主营餐饮、休闲、娱乐业。商务休闲茶楼、棋牌室、视听室，提供商务洽谈、商务接待的场所。P303其他配套建议充分利用地下车库建筑面积，设置总部基地员工餐厅、休息区，满足员工日常的生活、工作需求。总部基地员工餐厅1000平方米左右休息区面积300平方米左右P304停车位建议项目名称规模停车位207、比例BDA国际企业大道25万方1800个1：0.72康田国际企业港8.7万方500个1：0.57山顶总部基地42.6万方2673个1：0.63滨海国际企业大道48万方每1000平方米6个停车位 1：0.6BDA国际广场12万方586个1：0.49p所有包含高层、小高层的总部基地项目其车位比都接近甚至超过1：0.7的比例。p本项目按照规范100平方米0.7个车位计算，即总停车位293800/100*0.7=2057个。考虑地上停车5%，则地下停车位1954个。按照地下每个停车位35平方米计算，则地下停车库建筑面积68390平方米。P305停车位建议主要采用地下停车库，地面停车只用作临时停车点，局208、部多层独立办公楼可设计半地下室停车和底层架空层停车。地下停车库路面停车架空层停车半地下室停车地面停车与遮阳伞地面停车与草坪P306园林景观建议p环境公园化高绿化率，使整个办公区域犹如一个生气盎然的公园，工作的商务人士推开办公室的窗户便能呼吸到沁人的新鲜空气，走出屋外便能最大程度地享受自然，工作自然更轻松写意。我们要的是精品、精致景观而不是阔绰、奢侈P307景观建议高压线入口广场p利用高压线处空出地块，打造项目形象示范区。P308景观建议入口高尔夫果岭入口高尔夫果岭，大面积绿化强有力的吸引客户眼球P309景观建议入口标志建筑物p利用高压线处空出地块，打造项目形象示范区。P310景观建议高压线入口209、p利用高压线处空出地块，打造项目形象示范区。展现项目风格、艺术的小品休憩空间，增强客户与景观的互动性P311景观建议景观层次感连绵起伏的绿丘，通过多种植物和铺装组合，在有限的空间中，体验景观的层次感、空间感延伸。P312景观建议组团围合式景观p宅间围合式景观，寻找商务理性和自然感性的最佳契合。P313景观建议建筑景观p建筑多重立体绿化，全景式景观规划，形成层次丰富的天然氧吧，空中花园、屋顶露台、入口花园等，增加休闲空间的同时实现大面积赠送，增加产品附加值。屋顶花园：企业展现个性绿化空间下沉庭院，体现立体绿化与休闲空间结合建筑外部空间绿化P314生态空间露台、屋顶花园、入户花园一个人的独享时间，210、一群人的头脑风暴P315立体生态空间高层空中花园p纯写字楼的产品设计中，充分考虑商务人群的特性和对环境的潜在人性化需求，特别强调生态的空间布置，为客户提供丰富的共享资源，极大限度地满足人性化需求。p共享大厅、空中花园、完备的商务配套服务形成了良好的办公生态环境，使身心可以充分放松，人们可以自由进行交流和休闲活动，从而促进相关上下游企业之间的内部活动和相互联系活动。P316外部道路建议临外部道路景观打造，突出项目于外界与众不同，更好展示形象。P317内部车道建议生态道路p生态道路，在景观效果和便利停车之间找到完美平衡点，将组团内的地下停车场进行串联、使汽车调度在地下进行，减少地下出车口，提升景观211、效果。停车库外围绿树环绕内部道路两边种满树P318内部人行道路建议p内部道路增加行人景观感受，与景观形成道路的趣味性。P319体现一个项目在细节上的体贴入微，展示品质感和国际商务感。设计要点：采用国际统一图标；指位明确；造型精致；材质商务感强。硬件配置现代化的公共导视系统P320临河边坡处理一、通过提高马道至苦溪河的距离，在马道和苦溪河间形成一道缓坡，同时在马道和本项目之间形成一道缓坡，形成一台一台的退台处理。p优点：成为一道风景线，景观价值高。p弊端：成本较高，比苦溪河其他河岸高，政府批准存在难度。二、打造开敞式地下停车库，日后亦可以改造成其他用房。p优点：节约打造成本，后期可改造为其他用途212、。p弊端：景观价值不高。1453P321物业管理建议p引入物业管理公司提供专业服务，以高品质的服务，专业化的管理模式为企业提供全方位、多元化的服务，持续提高物业价值。P322配套服务建议金融服务联袂多家金融机构为企业提供定制式融资服务提供法人按揭、担保贷款、流动资金贷款、经营性物业抵押贷款以及企业进出口贸易融资方案等全面金融服务。其他服务公司与地方政府一起提供相应的工商注册、税务代理、银行会计结算、法律咨询、企业管理咨询等配套服务。通过多种配套服务，给企业带来便利，吸引企业入驻P323其他配套建议交通配套p可通过协调公交单位开通公交线路，并在项目就近地点争取在项目通江大道延伸段处设置公交站点，213、初期要求1-2条公交线路，解决项目初期交通瓶颈。p后期随着2013年轨道6号线的开通以及隧道的贯通，交通将不再是问题。交通瓶颈的解决办法P324配套建议汇总商务公寓，满足总部基地员工生活需求临河商业：餐饮、娱乐、休闲业态高层商业商务配套：餐饮中心、健身休闲中心、会议中心临街商业：餐饮、银行、便利店等业态临街商业：餐饮、银行、便利店等业态员工餐厅、员工休息区：设置于地下，满足总部基地所有员工配套功能分布区域面积建议物管区高层写字楼首层500平方米左右餐饮中心高层写字楼二层1000平方米左右会议中心高层写字楼三层1000平方米左右健身中心高层写字楼四层500平方米左右休闲中心高层写字楼四层300平214、方米左右员工餐厅地下停车库1000平方米左右员工休息区地下停车库300平方米左右配套商业临街、临河局部15000平方米左右配套公寓三期首段30000平方米左右P325启动区建议P326启动区建议p根据开发商提供分期。p从昭示性的角度，北面地块临通江大道，昭示性强；p从人流动线的角度考虑，北面地块是人流最易到达的位置；p从示范环境的角度，北面地块高压线处用于环境示范，需要先期启动，可配合项目一期的环境展示。启动区二期三期P327启动区建议启动区售房部暨样板房形象入口广场形象入口高尔夫果岭及标志物P328启动区建议入口大型入口广场小品高尔夫果岭P329启动区建议入口标志建筑物p建筑物应展现项目的核215、心设计理念，使别人看一眼就能记住本项目。P330启动区建议售房部暨样板房p售房部作为样板房，既节约营销成本又能让客户优先体验办公楼的多功能用途，感受项目的办公环境。体验式售房部P331启动区建议精致、大气的售房部P332启动区建议高品质、精品景观先行P333通江大道建议p强调临通江大道景观打造，突出项目于外界与众不同，更好展示形象。P334河岸打造建议p苦溪河是本项目的核心竞争资源，应先行打造河岸，以良好的景观吸引客户眼球。P335补充建议一：LOFT办公楼研究P336商业类型p项目位于茶园新区的产业园区周边，区位较偏，远离茶园核心居住区。p未来茶园新区商业中心位于茶园新区区府对面区域，沿通江216、大道两侧分布，本项目远离未来的商业中心，且未来区域商业中心供应的商业体量超100万方，本项目不具备与其竞争的优势。p周边可能辐射消费人群为周边产业园区以及未来3G产业园的员工，他们主要的消费为餐饮需求，且消费时间多为中午午餐时间，商业满足消费人群需求即可。本项目不适合做百货商场、商业步行街、社区型商业街、日用生活品零售街铺等与生活消费品息息相关的商业业态。P337可成立商业类型业态商圈、目标顾客规模经营方式服务功能大型综合超市区域消费人群营业面积在1万方以上开架自选设不低于营业面积50%的停车场仓储商店以集团购买、批发顾客为主营业面积在5万方左右开架自选设相当于营业面积的停车场专业店以目的性消217、费顾客为主营业面积根据商品特点而定柜台销售或开架面售方式从业人员具有丰富的专业知识专业市场以目的性消费顾客为主营业面积根据商品特点而定自选销售和开架面售相结合方式不低于营业面积50%的停车场，提供相关技术和服务专卖店以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主营业面积根据商品特点而定柜台销售或开架面售方式注重品牌声誉，提供专业性服务大型购物中心区域消费人群营业面积在10万平方米以上统一规划布局运营管理，店铺分散承租独立经营不低于营业面积40%的停车场，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体超市周边消费人群营业面积在500平米以上开架自选营业时间12小时以上便利店以小容量、应急性等即时性消费客户为主营业面积在1218、00平米左右开架自选营业时间16小时以上，提供多项商品性服务项目P338专业市场分析p专业市场一般面积大，销售难度大，多以开发者自持经营为主。p开发者自持经营，周期长，将会沉淀大量资金。大量资金沉淀，同时开发成本高，项目资金平衡难度大。p汽车专业市场、4S店其进深大，项目地块进深小，做专业市场存在难度。p专业市场会破坏项目独立的商务办公环境，会影响项目整体销售价格。p采用底商上办公的形式，不能体现项目多层办公、独栋办公产品的高品质，与项目整体的形象、定位背道而驰，降低项目整体品质，不利于吸引客群，后期销售难度加大。p本项目客群为项目内部人群、周边产业园区以及未来3G产业园的员工，他们主要的消费219、为日常生活、餐饮需求，而对汽车美容、购买的需求小。p专业市场，商业价值最高楼层为1-2层，3层以上商业价值逐层递减，且本项目未来可能存在的商业业态对3层商业需求较低。综上，我司不建议在临街多层办公楼底部1-3层全部做商业、汽车专业市场，如坚定做商业，须将商业与办公功能相融合，可商可办，同时须提升办公产品市场价值，降低后期销售风险和销售难度，适当降低办公舒适度，提升产品附赠价值。P339商业建议p地块临街面为项目昭示面、展示面，是提升项目整体形象、档次的重要方面，应利用其展示性，不应设置大长板形式的建筑。大长板一方面给人密度大的视觉，另一方面降低产品的景观、视觉通透性。p建议采用可商可办公的建筑220、设计，在产品设计时应充分考虑后期改为办公楼的可能性，后期招商难亦可转变为办公楼销售。建议：商业临街面面宽控制在40米以内，楼层2层，底层6米-7米；二层3.9-4.2米即可。商业上部办公，采用LOFT办公模式。P340LOFT产品面积LOFT产品研究LOFT产品层高LOFT产品溢价P341LOFT产品面积p本次项目产品修改在之前产品设计方案的基础上进行修改、调整，故项目整体户型配比、户型面积不应发生重大的变化，仅局部户型面积可能会产生一些变动。p即根据之前千方实业茶园项目产品定位及规划设计建议报告提出项目产品户型面积配比，同时考虑到loft产品可实现一层分割为两层，客户实得面积可能会增加50%221、-70%，建议loft办公楼产品每个用户单元面积为200平方米左右。P342LOFT产品层高p目前重庆市场在售loft写字楼产品层高主要在5.7-5.8米，均可实现买一层得两层的优惠，客户得房率高。项目项目区域类型层高创汇首座渝中解放碑loft5.7米cosmo江北观音桥loft5.8米金开协信中心北部新区金开大道loft6.6米项目层高联东U谷总部基地金融港总部国际成都青羊总部基地BDA国际企业大道（高层）BDA国际广场蓝光总部基地总部1号首层4.2-4.5米大独栋5.1米，其余4.5米4.5米，5.8米4.8米挑高，4.5米8.4米loft挑高7.8米，4.5米2层7.8米挑高6.6米挑高222、顶层3.6米，7.2米loft3.6米3.43.5米5.1米loft4.2米，8.4-12.4米loft3.6米3.9米3.6米p从考察案例分析，多数总部基地项目产品采用loft形式，多层办公楼主要loft层高在5.1米-7.8米之间，在提升产品多样性的同时，提高产品赠送空间，提升产品的附加值。项目位于城市边缘区域，应高于城市核心区写字楼舒适度，也不用高过郊区办公楼舒适度，建议本项目多层loft办公楼层高6米P343LOFT产品溢价能力写字楼loft产品选取主城loft写字楼及其周边平层写字楼项目，对比分析其在相同面积（100平方米）的销售单价。项目区域项目类型面积区间（平方米）销售均价（元/223、平方米）总价区间（万元）相同面积下销售单价（元/平方米）渝中区创汇首座loft1801650029729700龙湖时代中心平层1501300019519500联合国际平层1201900022822800中心城上城上城国际平层1381500020720700北部新区金开协信中心loft3601400050470000两江星界平层3001200039639600P344LOFT产品溢价能力写字楼loft产品通过销售单价计算，测算loft写字楼比平层写字楼的溢价区间。项目区域项目类型相同面积下销售单价（元/平方米）溢价百分比渝区中创汇首座loft29700龙湖时代中心平层1950034%联合国际平层224、1900023%中心城上城上城国际平层1800030%北部新区金开协信中心loft71300两江星界平层3000021%通过对比分析，通常loft写字楼比平层写字楼可实现销售溢价20%-35%。P345LOFT产品溢价能力住宅loft产品选取主城loft住宅及其周边平层住宅项目，对比分析其在相同面积（100平方米）的销售单价。项目区域项目类型面积区间（平方米）销售均价（元/平方米）总价区间（万元）相同面积下销售单价（元/平方米）南岸区亚太商谷loft7010700757500天怡碧桂苑平层609000545400明发江南香郡平层559100505000江北区光华观府国际loft85170001225、4514500招商江湾城平层1001150011511500华润中央公园平层989800969600P346LOFT产品溢价能力住宅loft产品通过销售单价计算，测算loft住宅比平层住宅的溢价区间。通过对比分析，通常loft住宅比平层住宅可实现销售溢价20%-35%。项目区域项目类型相同面积下销售单价（元/平方米）溢价百分比南岸区亚太商谷loft7500天怡碧桂苑平层540028%明发江南香郡平层500033%江北区光华观府国际loft14500招商江湾城平层1150021%华润中央公园平层960034%P347LOFT产品溢价能力通过loft写字楼、loft住宅的溢价能力的分析，loft产226、品可实现整体的溢价能力远大于平层产品的价值，可实现溢价约为20%-35%。考虑开发商项目快速、平稳销售，同时实现项目利润价值最大化的宗旨，建议项目尽量采用loft形式办公楼，提升产品赠送空间，提升产品附加值。P348LOFT办公楼设计建议商业+办公总层高：大于24小于32米办公楼层层高：5.6-6米本次调整，尽可能不减少原有总建筑面积。亦可接受熊总建议，集中一栋楼栋超24米，其余楼栋不超24米，将LOFT办公集中到一栋二类高层建筑内。P349补充建议二：临街商业建议P350甲方意愿：临街商业业态为汽车销售、汽车美容及配件销售等 临街商业发展方向要求P351商业产品建议依据千方实业对物业发展方向227、的要求，纬联通过以下研究体系，对商业进行了分析与研判，最终获取对物业发展的建议：案例研究商业产品建议产品方向限制性因素影响因素P352前台办公区高端车展示区汽车展示汽车展示汽车展示咨询收银区指标数值层高5.1m进深15m开间60m（8个门店连通）层数2层面积1800m案例研究 限制因素 影响因素p选择与项目规划类似的项目，进深12-15米备注：一层8个门面连通，二层与一层面积相同，汽车仓储 现代汽车4s店P353案例研究 限制因素 影响因素现代汽车4s店大门入口一楼展示区P354案例研究 限制因素 影响因素现代汽车4s店一楼咨询收银处二楼展示区维修点通往维修点的道路二楼办公区P355案例研究 228、限制因素 影响因素风行汽车4S店指标数值进深15m开间45m（6个门面连通）面积625m层高5.1m功能分区：一层汽车展示区，二层办公和洽谈区店面后汽车美容和维修区三菱汽车鹅岭分销点指标数据层高3.3m进深10m开间15m（两个门店连通）经营面积150m备注：鹅岭汽车销售店面多为开间7.5米，进深约10米，高为3.3米的门店，两个或三个门店连同。P356案例研究 限制因素 影响因素按照国际著名汽车品牌四位一体的流行模式，4S店的层高可建8米。江铃全顺4S店占地7200平方米，总建筑面积2860平方米，其中层高8米，临街玻璃落地的豪华汽车展厅1170平方米，办公及客户接待室600平方米，维修主车229、间1120平方米，并且有2450平方米的停车场地。以近两年新建4S店的建设条件及标准，满足现有4S店展示功能、提升展示空间的档次、能够实现建筑5年不落后的要求，4S店单层层高要求6-8米。P357案例研究 限制因素 影响因素汽车美容层高4.5-6米P358案例研究 限制因素 影响因素汽车维修层高4-7米P359案例研究 限制因素 影响因素汽车美容、维修配件销售汽车销售 首层层高5-8米综合以上分析与汽车相关的商业载体需要的层高范围：P360案例研究 限制因素 影响因素1层层高限制7.1米2层4.2米3层3.9米每层高5.6米，4-6层共16.8米一层商业二层商业三层商业四至六层 LOFT办公p230、限制因素：总高32米、层数6层，4-6层LOFT办公，保证最低层高5.6米，二三层商业需保证4米左右，通过倒推底层商业层高，最高限为7.1米。P361案例研究 限制因素 影响因素精致中高档商业载体商业档次 为保证商业档次能够实现较高品质，层高需达到6-8米，而剩余可利用层高为7.1米，以现有及可借鉴案例来分析，与汽车相关类型商铺层高达到6米即可实现较高的档次；因此，以档次为原则，建议将首层层高提升至6米，剩余1.1米高度可放弃，亦可将1.1米分配给LOFT办公，提升办公环境及档次，提升产品价值及竞争力。及设计超前性P362案例研究 限制因素 影响因素p销售风险 要控制后期销售压力及风险，需保证231、物业的多功能性，或多种商业业态及与其他使用方式相兼容的模式，增加产品可变功能。考虑多种业态的兼容性和能实现双层划分，建议将首层层高提升至6米。便利超市、银行、邮局等中餐、茶餐厅等，打造品质餐饮P363案例研究 限制因素 影响因素商业档次销售风险超前设计 综合以上分析建议：首层层高6米P364商业产品建议案例研究商业产品建议产品方向限制性因素影响因素1层层高2层层高3层层高4层层高5层层高6层层高方案一644666方案二7.14.23.95.65.65.6方案三64.24.25.65.65.6P365附录一：国内总部基地项目案例分析P366总部基地 金融港国内总部基地项目案例分析北京P367项目232、区位总部基地金融港p位于北京丰台科技产业园区，临西南四环路，紧邻丰葆路、世界公园，距天安门直线距离12公里。P368产业发展总部基地金融港p中国北京总部基地已被北京市委市政府纳入“十一五规划”，确定为北京十二大经济聚集区之一。p北京金融业发展定位：北京市委市政府在关于促进首都金融业发展影响力的金融中心城市提出：“把北京建设成为具有国际影响力的金融中心城市。”p中关村丰台园是北京市唯一一个国务院直属的高新技术开发区的一部分，自1993年开始建设至今，已形成了一期电子信息，生物医药，光机电一体化为主导的产业格局。P369项目定位p项目规划占地65公顷，总建筑面积140万平方米，容积率约1.59，平233、均绿化率50%左右，总投资约80亿人民币。开发商：中关村丰台园与英国道丰国际集团合作开发。p整体定位：总部经济生态区、总部的集群金融的港湾p客群定位：国内外大中型企业及银行、保险、基金、信托、投资、财务、资产管理等给银行性金融服务机构。吸纳约500家大型企业、约2000家中小型企业的总部入驻。总部基地金融港P370产品规划p规划布局：由南区、中区、北区三大组团构成。p项目组成：110万平方米办公楼，约4万平方米五星级酒店、约4万平方米总部小公寓、4栋金融家官邸以及。10万平方米的高档商业街、1600平方米的总部大讲堂。p产品面积：1000160000平方米。p层高：大独栋首层5.1米，中小面积234、首层4.5米，标准层3.6米。总部基地金融港北区中区南区P371户型分析总部基地金融港p独栋户型面积在5000平方米以上，采用8.0mx8.0m标准柱网组合，框架式结构，使各总部楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，衍生出适应不同企业总部发展性需求的组合形式。独栋户型A型B型C型E型效果图总面积15630平方米6410平方米4850平方米10088平方米标准层面积1042平方米582平方米440平方米840平方米层数15层11层11层12层P372户型分析总部基地金融港p小户型每个单元900平方米左右，采用双拼模式，可实现可分可合，合可吸引中型企业，分可吸引中小型企业，扩大客户群范围。235、B户型：每个单元标准层面积225平方米，4-5层A户型，每个单元标准层面积456平方米，5-6层P373建筑设计总部基地金融港p整体设计较为单一，中小面积以棕色墙体和玻璃幕墙为主。大独栋办公楼以金属铝板外墙饰面，竖向线条明显，现代感强。P374景观设计总部基地金融港p景观设计仅规划有一处下沉式广场，其余景观绿化多为点式组团绿化，带状公共绿化，如草坪和树木，景观设计较为简单。P375硬件配置总部基地金融港p电梯配置：每栋楼独立电梯1-2部p停车位：地下车库停车、地面停车地上停车位租金：150元/位月，下停车位售价：18万元/位P376销售分析一期推出中区，约32万方二期推出北区，约40万方三期推236、出南区，约29万方四期将推出剩余产品，约9万方一期推出时间2003年11月二期推出时间2007年12月一期开盘销售均价价6600元/平方米，2007年3月一期销售完，售完价格8300元/平方米总部基地金融港p平均年去化量为10万方p目前已售办公楼租金2.5元/平方米天。三期推出时间2008年6月四期推出时间预计2011年二期开盘销售均价价12000元/平方米，2009年5月二期销售完，售完价格13000元/平方米三期开盘销售均价价16000元/平方米，2010年12月三期销售完，售完价格18000元/平方米一次性付款、分期付款、银行按揭一次性付款、银行按揭一次性付款剩余中小面积办公楼、4栋金融237、家官邸、购物中心，价格待定P377营销推广总部基地金融港招商中心内部打造北京市委研究室副主任余钟夫，丰台区区委常委常务副局长汪洪，中关村丰台科技园工委书记管委会主任孔令斌，丰台区发改委副主任丽泽金融商务区开发主任邱明，道丰国际集团董事局主席，总部基地董事长许为平。p召开新闻招待会，重量级与会人员的参与，善用政府的力量。p新闻媒体及杂志，如京华时报、搜狐网、焦点房产网、新浪网等，杂志如总部经济。p气派特色的招商中心，营造整体大气且官方的氛围。招商中心门前飘扬的旗P378优惠政策p享受国家和中关村科技园区的扶持高新技术产业的优惠政策。p凡入驻总部基地企业，符合科技园条件的均享受中关村科技园优惠政策238、，企业经营所得税减按15%税率征收。p享受“三免三减”政策，即高新技术企业自注册日起，三年内免征所得税，第四至第六年减免按7.5%的税率征收所得税。总部基地金融港P379配套及物业管理p包括 2.4万平米四星级现代商务酒店、健身会所、游泳池、特色现代艺术馆以及商业配套。公寓配套：总部基地小公寓，面积约30平方米，约1000多套，入住率95%，全年租6.5折，按照承租时间，租赁时间越久租金越低。p交通配套：轨道交通：地铁9号线（已通车）、10号线（已通车）、14号线（在建）、16号线（在建）981，特7，944，937等多路公交。总部基地金融港p物业管理：采用物业管理公司总部物业管理公司进行管理239、，收取3.98元/平方米月的物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。P380项目产权p独栋办公楼为独栋独立产权。p双拼、联排办公楼以竖向分割，每户独立产权。总部基地金融港P381客群分析p目前主要入驻企业行业类型多样化，其中科技技术信息所占比例最大。p金融行业并非为主要的客户。总部基地金融港p从入驻企业区域来看，北京本地企业及政府机构最多，此外还吸引了其余16个省市的企业以及外资企业。机械10%技术服务27%建筑建材10%金融12%信息产业8%其它33%入驻行业比例电子电工23%服装16%交通运输18%轻工食品5%石油化工17%治金产业6%医药8%政府机构7%其他240、行业北京79%广东2%上海2%河南2%其它15%入主行业区域P382启示p北京总部基地客群受城市地位、城市经济发展影响大，国家政策越大，影响程度越大。p项目所在区域为城市拓展区，并非传统的郊区，且多条道路、地铁6号线拉近项目与城市中心区域的距离，有利于吸引城市核心区外溢客群。p项目周边产业、总部基地集聚效应有利于吸引客群。p小户型面积的产品，可实现可分可合，合可吸引中型企业，分可吸引中小型企业，扩大客户群范围。总部基地金融港P383总部国际国内总部基地项目案例分析北京P384项目区位p总部国际位于北京丰台科技产业园区，临西南四环路，与丰台总部基地金融港仅一路之隔。p项目毗邻西南四环快速路与城铁241、9号线、地铁6号线，便捷通达北京西站、金融街与中央政务区等核心区域，行经南四环可便捷通达首都机场。总部国际总部国际P385项目定位p 整体定位：多功能、复合式、新型独栋商务体总部国际p技术经济指标：项目总建筑面积212880平米，占地面积118432.59平米，地上建筑面积177798平米，地下建筑面积35082平米，容 积 率1.5，绿 化 率40%。开发商：北京天香园置业有限公司。P386一期二期产品规划总部国际精致花园型小体量总部机构，由两大花园广场与一条景观通廊组成花园型、低密度总部围合、小体量总部组团。城市大道型邻市政主干道，楼型均设前后双出入口，形成园区内街区式、可分可合的总部组团242、。p产品组合：独栋办公楼、双拼办公楼p规划：围合式组团，形成私密、专属庭院。绿荫广场型低密度总部围合，中央围合形成花园式绿荫停车场。P387户型分析总部国际标准层面积楼层总建面A型楼（双拼）225平方米地上四层至五层，地下一层2256平米，可竖向分割1127平方米B型楼（独栋）302-356平方米五层15101781平方米Ca型楼（联排）168-180平方米地上五层至八层，地下一层42084270平方米/栋Cb型楼（双拼）182-186平方米五层18201859平方米/栋D型楼（双拼）325平方米地上五层，地下一层26283537平方米p产品以每单元900平方米为主，标准层面积180平方米左右243、。独栋产品总面积1600平方米左右，标准层面积300平方米左右。标准层484平方米标准层301平方米P388产品设计总部国际p层高：首层4.55.8米，标准层3.43.5米，楼层数：4-8层。层高4.5米5.8米的首层接待空间，可用作形象展示成果展览、产品陈列、商铺经营，一个独立的企业展示空间。挑高15M中庭，2-4层挑空观景台p设首层停车位。p现代建筑风格，大面积落地玻璃窗，通透、采光。P389景观设计p 私属级坡地庭院利用坡地设计高度落差，庭院间相互借景，以小见大且有效隔离外界视线，回避户与户之间的干扰增加了空间层次感。p 休闲水景广场p 建筑全落地玻璃窗：绿色围合的开敞式办公空间，私密与244、开放共生的专属花庭院落。总部国际P390硬件配置p地下停车位数量：400个地下停车位租金：600元/位月p独栋设有首层停车位总部国际p 电梯 独栋产品电梯个数：1个 双拼产品电梯个数：2个 联排产品电梯个数：4个P391配套及物业管理p 项目自身没有打造配套，依靠周边配套，如华润超市、餐馆、娱乐休闲、老年活动中心、金融服务等p 物业管理公司：采用物业管理公司北京英印威尔物业管理有限公司进行管理，收取5.8元/平方米月的物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。总部国际P392销售分析一期推出99659平米二期推出113221平米p项目以整栋或整层销售方式，一期推出价245、格6800元/平方米，2011年初售完价格19800元/平方米，项目推出起初两年年均去化量5万方左右，后期年均去化量6万方左右。p目前在租办公楼租金价格价格：2.2-2.5元/天平方米。p采用全额付款或是支付50%首付，在一个月之内付清支付方式。开盘2006年11月均价6800元/，2008年一期售完二期一期开盘2008年08月均价1100元/2011年初售完19800元/总部国际P393营销推广p主要通过户外广告牌，杂志，网站等营销方式。p采用网站宣传的方式。总部国际P394优惠政策总部国际p享有中关村科技园区丰台园优惠政策：(1)减按15%税率征收企业所得税。(2)对单位和个人从事技术转让246、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。(3)经财税部门审批，高新技术企业研制开发新产品、新技术、新工艺当年所发生的各项费用和为此所购置的单台价值在10万元以下的试制用关键设备、测试仪器的费用，可一次或分次摊入成本；购买国内外先进技术、专利所发生的费用，经税务部门批准，可在两年内摊销完毕。高新技术企业当年发生的技术开发费比上年增长达到10%（含10%）以上的，当年经税务机关批准，可再按其实际发生额的50%抵扣当年应纳税所得额。(4)驻京研发机构进口的自用设备、物品等，符合国家鼓励类产业项目免税规定和科教用品免税规定的，除国家规定不予免税的商品外，免征关税和进口环247、节增值税。(5)对企业（含外商投资企业、外国企业）为生产国家高新技术产品目录的产品而进口所需的自用设备及按合同随设备进口的技术及配套件、备件，除按规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税；对企业引进属于国家高新技术产品目录所列的先进技术，按合同规定向境外支付的软件费，免征关税和进口环节增值税；对列入科技部、外经贸部中国高新技术商品出口目录的产品，凡出口退税率未达到征税率的，经国家税务总局核准，产品出口后，可按征税率及现行出口退税管理规定办理退税。P395项目产权p独栋办公楼为独立产权、独立冠名、独体独栋写字楼。p双拼、联排办公楼以竖向分割，每户独立产权。总部国际P396客群分析p项目入驻248、客群行业与项目所在区域有关，丰台中关村距离城市中心近，严格意义上来讲，并非郊区。p同时与周边项目总部基地金融港有关，总部基地金融港定位为再造一条金融街，入驻行业主要为金融、保险业等。总部国际p项目主要入驻行业为：金融业、保险业、食品业、工业等。如华丰控股、创世博源、中国铁通等。P397启示总部国际p项目所在区域为城市拓展区，并非传统的郊区，且多条道路、地铁6号线拉近项目与城市中心区域的距离，有利于吸引城市核心区外溢客群。p项目周边产业、总部基地集聚效应有利于吸引客群。p项目优惠政策吸引。p围合式组团，形成私密、专属庭院，提升办公楼生态型、高品质。p产品以小面积产品为主，可分可合，对产品进行纵向249、分割，企业办公有天有地。p独栋产品设有首层停车位，提高企业的便利性、独特性。P398BDA国际企业大道国内总部基地项目案例分析北京P399项目区位p项目位于亦庄经济开发区，是开发区核心位置的重要地段。BDA国际企业大道P400项目定位p项目位于亦庄经济开发区，一期总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米。二期总占地面积约5.4万平方米，总建筑面积约19万平方米。p整体定位：独栋总部集群，首席总部OFFICEBDA国际企业大道P401产品规划p项目分二期开发，其中一期推出3-5层低层办公楼，以局部围合组团形成小中庭景观。二期由16栋7-18层的建筑单体和1个大型会所组成。每3-4栋建筑单体围250、合布局，共同组成了5个建筑组团。p二期中心组团规划两栋88米标志性建筑，形成北京经济技术开发区的显赫地标。BDA国际企业大道一期二期P402户型分析p标准层面积为500800平方米，一期单体建筑面积1000-3000平方米，二期单体建筑面积为400012000平方米。A型独栋标准层面积682平方米B型双拼标准层面积880平方米C型独栋标准层面积560平方米BDA国际企业大道标准层530平方米，5层P403建筑设计p建筑设计一期时隔5年较为陈旧，二期立面更为现代、超前，立面效果好。p部分顶层设有双LOFT空间，可单层使用，也可拆分为2-3层，空间自由组合。首层层高8.4米，开敞通透，可作为企业大251、堂、商务咖啡厅、员工餐厅使用，部分顶层空间高达8.4-12.4米，作为总裁office，阶梯教室、多功能厅。BDA国际企业大道一期二期层高8.4米层高4.2米层高4.2米层高4.2米层高4.2米P404景观设计p下沉式庭院、果岭绿洲、绿色天廊、屋顶花园等景观亮点设计，纵向立体绿化延伸。BDA国际企业大道屋顶花园绿色天廊下沉庭院果岭绿洲P405硬件配置p电梯个数：2个电梯品牌：三菱p二期停车位：1250个停车位售价：10万元/位BDA国际企业大道P406销售分析p项目一期04年6月推出，售价6000元/平方米，一期2007月4月售完，售完价格7500元/平方米，年去化量约3.6万方。项目二期20252、07年3月推出，售价7600元/平方米，销售至今价格13000元/平方米，年去化量约4万方。p采用一次性付款、银行按揭支付方式。p目前前期推出物业租金为3元/平方米月。BDA国际企业大道P407营销推广p主要通过户外广告牌，杂志，网站等营销方式。p采用网站链接的方式。p在后期与客户洽谈过程中，应注意招商人员的年龄、稳重、成熟、熟练度。企业购买办公楼决定影响人员主要有总经理助理、财务、工程、行政等部门人员，招商人员除了对本项目熟悉，应加强本项目对应工程、财务等方面的技术知识，做好充足的准备与企业方洽谈、沟通。BDA国际企业大道P408优惠政策p减按15的税率征收企业所得税。其中，经营期十年以上的253、生产型企业从获利年度起两年免征，三年减半征收企业所得税。免减期满后，仍为先进技术企业的，可延长三年减按10的税率征收企业所得税。-北京市关于鼓励外商投资高新技术产业的若干规定京政发199714号。p地方所得税5年免征，5年减半征收。-北京市税务局关于对外商投资企业和外国企业减征、免征地方所得税的暂行规定京税外1992 710号。p产品出口企业按税法规定免减企业所得税期满后，当年出口产品的产值达到当年企业产品产值70以上的，减按10的税率征收企业所得税。一国务院关于鼓励外商投资的规定（1986年10月11日）高新技术企业。BDA国际企业大道P409配套及物业管理p交通配套：地块北侧200米为开发254、区规划中的公交站场，规划中的轻轨5号线紧邻地块东侧，且轻轨站点距本地块也较近，927路、927专、927支、927延、976、976区间、324、723、732、运通115直达项目地，交通动线较为发达。p物业管理：北京博大经开物业管理有限公司，独栋出售的物业费为4.2元/平米月，分层出售的物业费为11元/平米月BDA国际企业大道P410项目产权p独栋办公楼为独栋独立产权。p双拼、联排办公楼以竖向分割，每户独立产权。p大独栋产品主要采用竖向分割或整栋出售。BDA国际企业大道P411客群分析p入驻企业各种行业都有，没有特定聚集的行业，包括中石油、班纳发迅时装、资生堂、特立信等大型企业。p从区域来看255、，除了北京本地企业，外省、外资企业也占了较大部分比例。BDA国际企业大道北京67%德国3%西班牙2%福建2%广东10%河北5%日本2%上海2%辽宁5%山西2%入驻企业行业类型入驻企业行业区域来源P412客群决策分析p决策因素流程：BDA国际企业大道p从企业客户接触项目直到决定购买，期间的谈判周期一般至少在半年以上。企业人员罗列市场所有项目进行筛选总经理助理、财务、工程、行政等部门人员对筛选项目进行考察对筛选项目进行多次考察对考察项目向上级汇报购买总部基地办公楼决策层实地考察企业内部沟通P413启示p入驻企业享受优惠政策越多，其购买意愿越强烈。p注重产品的开发节奏，首期必须开启市场，提升市场认可256、度，吸引独栋办公人群的关注，后期再推出中高层产品降低市场风险。p采用各种方式实现亮点设计，注重产品自身的打造，实现最高附加值。p入驻企业含有周边产业相关企业，但并非全是其上下游企业，而是多行业、多样化的企业入驻。p企业购买谈判周期较长，且企业各部门均会参与，招商人员除了对本项目熟悉，应加强本项目对应工程、财务等方面的技术知识，做好充足的准备与企业方洽谈、沟通。BDA国际企业大道P414联东U谷国内总部基地项目案例分析北京P415项目区位p坐落于北京中关村科技园区金桥产业基地内。p两条京津塘高速公路、京沈高速公路和京津城际铁路贯穿亦庄新城，五环、六环城市快速路，以及地铁L2号线。联东U谷P416257、亦庄规划p亦庄新城范围以北京经济技术开发区为核心，包括通州行政区域京津第二通道以西地区及大兴亦庄镇及三海子等地区，总面积约为212.7平方公里。新城2020年规划人口70万，建设用地100万平方公里。按照构建“一廊、三轴、双中心”的区域空间布局结构要求，保障并促进区域和城乡协调发展。亦庄新城是北京东部发展带的重要节点和重点发展的产业新城之一，是辐射带动京津城镇走廊产业发展的高新技术产业中心。联东U谷P417项目定位p项目占地1300亩，规划建筑面积100万平方米。开发商：北京联东投资集团有限公司。p整体定位：聚合独栋商务、研发办公、标准厂房、配套设施为一体的国际化新型产业园区p客群定位：联东U258、谷项目建成后，可容纳企业500多家，预计年总产值达200亿元以上，年税收达15亿元，可解决两万人的就业。联东U谷P418产品规划p项目规划有总部商务园、研发科技园、综合配套园、生产制造园、企业定制园p研发科技园占地11.3万平方米，建筑面积15.7万方，客群企业定位：生物医药、电子信息，能源环保等行业中生产研发和办公类企业，引进100余家，年产值在10亿元以上。一期规划联东U谷总部商务园研发科技园综合配套园企业定制园生产制造园P419户型设计联东U谷p平层标准层面积在200-320平方米之间，层数为3-5层。P420产品设计联东U谷p局部设置挑空、顶层LOFT办公，办公空间开敞。p顶层屋顶花园259、等手法，不仅可以成为员工休息交流的场所，也是自然空间。p同时以上各种设计方法均可实现面积赠送，增加产品附加值。赠送赠送P421硬件配置联东U谷p电梯个数：1个p地下停车位数量：300个地下停车位租金：350元/位月P422优惠政策联东U谷p(1)减按15%税率征收企业所得税。(2)对单位和个人从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。(3)经财税部门审批，高新技术企业研制开发新产品、新技术、新工艺当年所发生的各项费用和为此所购置的单台价值在10万元以下的试制用关键设备、测试仪器的费用，可一次或分次摊入成本；购买国内外先进技术、专利所发生的费用，经税务部260、门批准，可在两年内摊销完毕。高新技术企业当年发生的技术开发费比上年增长达到10%（含10%）以上的，当年经税务机关批准，可再按其实际发生额的50%抵扣当年应纳税所得额。(4)驻京研发机构进口的自用设备、物品等，符合国家鼓励类产业项目免税规定和科教用品免税规定的，除国家规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税。(5)对企业（含外商投资企业、外国企业）为生产国家高新技术产品目录的产品而进口所需的自用设备及按合同随设备进口的技术及配套件、备件，除按规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税；对企业引进属于国家高新技术产品目录所列的先进技术，按合同规定向境外支付的软件费，免征关税和进口环节增261、值税；对列入科技部、外经贸部中国高新技术商品出口目录的产品，凡出口退税率未达到征税率的，经国家税务总局核准，产品出口后，可按征税率及现行出口退税管理规定办理退税。P423销售分析p目前项目已推出四期，四期期房销售9000元/平方米。项目一期2008年3月推出，价格7500元/平方米，二期价格8500元/平方米，三期价格10000元/平方米。p采用一次性付款、按揭贷款支付方式。p租金4.2 元/平方米天。联东U谷P424营销推广p主要通过户外广告牌，杂志，网站等营销方式。p采用网站链接的方式。联东U谷P425配套及物业管理p公共交通：927专，986，小11路，12路p物业管理：采用物业管理公司262、北京联东国际物业管理有限公司公司进行管理，收取4.00元/平方米月的物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。联东U谷P426项目产权p独栋办公楼为独栋独立产权。p双拼、联排办公楼以竖向分割，每户独立产权。联东U谷P427客群分析p目前主要入驻企业以电子、服装、医药类为主，至今签约企业达300多家，包括多家世界500强企业。p项目规划为厂房和办公一体，有利于企业的整体运营，减少成本。联东U谷P428启示p项目规划为厂房和办公一体，有利于企业的整体运营，减少成本。p通过设计实现大面积赠送，增加产品附加值。联东U谷P429P430非中心国内总部基地项目案例分析北京430263、P431项目区位非中心p项目位于朝阳定福庄常营乡朝阳北路沿线，距朝阳路1.5公里，距京通快速路2公里，紧临机场高速，距温榆河别墅走廊2公里。P431P432项目定位p项目占地面积390000平方米，建筑面积450000平方米，容积率:0.90，绿化率30.80%。开发商：北京中弘投资有限公司。p整体定位：新型生态、个性化、智能化商务办公园区非中心P432P433产品规划p产品组成：由7个组团、28栋四层写字楼组成。p项目最初规划有30万平米5A写字楼、10万平方米会展中心、26500平米超级会所、配套酒店公寓。p后期市场反应不好，将会展中心取消，改为办公楼销售。非中心原会展中心P433P434264、户型分析p独栋产品户型面积过大，且不能进行纵向和横向的划分。C型双拼标准层846平方米非中心A型独栋标准层858平方米B型独栋标准层846平方米 产品 A型（独栋）B型（独栋）C型（双拼）总建筑面积3433平方米2315平方米3423.52平方米标准层858平方米846平方米428平方米，一半214平方米层高地上4层地上4层地上4层是否可分割否否是P434P435建筑设计p 以“泡”为基本元素，每一组团选用3个矩形办公楼和1个圆形辅助建筑作为基本构成形态。从形态上讲，每个“泡”都极具个性化的视觉效果和丰富的联想内涵。p建筑风格采用现代化外立面处理方法，内部为树冠状支撑及跨度设计。p 透明材料的265、运用，配合穿插、重叠和折叠等设计手法，增强建筑空间的流动感和渗透感。非中心P435P436景观设计景观元素立体多变、建筑组团有机交错、公园式办公体系，构筑出全生态的富有生命机理的低密度建筑群落。非中心下沉式庭院，即可当做休闲区域，也可使地下车库采光P436P437硬件配置p电梯：客梯个数：2个 客梯品牌：芬兰通力p停车位811个，停车位售价10万元/位非中心人车分流：车流只能通过外围道路，项目内部不允许车流通过。P437P438销售分析p采取：分户、独栋销售的模式。p2005年4月开始销售，至今还剩1栋，其中开发商自持5栋未售。p项目难销售的原因：项目位于城市边缘地带且周边无产业支撑、政策支撑266、政策优惠，独栋2300-3500平米过大，导致消费客群较少。p目前在租办公楼租金2.8元/平方米天。非中心P438P439优惠政策非中心p项目无优惠政策。P439P440配套及物业管理p 前期规划有会展中心配套，后期规划中取消。p 物管采用物业管理公司中弘文昌物业管理公司进行管理，收取5.80元/平方米月的物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。非中心P440P441项目产权p独栋办公楼为独栋独立产权。p双拼办公楼以竖向分割，每户独立产权。非中心P441P441P442客群分析p目前入驻企业较少，大部分楼栋空置，未入驻。p入驻企业有都邦保险、维维集团、中国船东互267、保协会、华软通联（CSOFT）等。p项目无产业政策且区位远，同时价格与同期推出项目相差不大，其吸引力不足，客群不愿意购买。非中心P442P443启示p位于城市边缘地带且周边无产业支撑、政策支撑、政策优惠的项目很难吸引客群，很大程度上导致产品滞销。p独栋2300-3500平米过大，也不能进行横向或者纵向分割，企业一次性支付资金存在难度，导致消费客群少。p产品设计、景观设计创新，增加产品附加值。非中心P443BDA芯中心国内总部基地项目案例分析北京P444项目区位p项目位于大兴北京经济技术开发区，南至地盛北街，东至地盛西街，西侧至西环中路、北侧至荣京西街。BDA芯中心P445项目定位p一占地面积5268、0884平方米，建筑面积36944.27平方米，二期建设用地面积61940平方米，拟建建筑面积约11.5万平方米。开发商：北京北工大软件园发展有限责任公司。p整体定位：办公、研发为一体的北工大软件园BDA芯中心P446产品规划p项目组成：一期13座近4万平方米独栋、连体办公楼，二期独栋、双拼、三拼办公楼，综合服务平台中包括食堂、餐厅、金融服务、娱乐休闲、商务中心等配套功能。p规划布局：采用中国传统围合式，考虑公共空间与私密空间的布置。p产品面积：10003000平方米。p层高：首层4.5米，标准层3.6米。BDA芯中心一期二期南区二期北区P447建筑设计BDA芯中心p建筑设计仅有少量立面较为新269、颖，其余多为学院派建筑，以红白颜色为搭配，整体档次较低。P448景观设计BDA芯中心p中庭广场、大面积草坪、水景，建筑密度低，视野开阔。P449硬件配置p电梯个数：2个p停车位：2858个停车位，地上150元/位月地上停车位数量：2858个地上停车位租金：150元/位月BDA芯中心P450销售分析一期2008年8月至2009年3月，3.7万方二期2009年5月至2011年3月，11万方开盘价格7000元/平方米二期开盘时间2011年4月p项目2008年8月一期开盘，开盘价格7000元/平方米，2009年3月售完，2009年5月二期开盘，开盘9500元/平方米，目前已全部售完，售完价格12000270、元/平方米。p项目平均月去化量约2万方。p采用一次性付款、按揭贷款支付方式。p一首部分租金为2.3-2.5元/平方米天。BDA芯中心P451营销推广p主要通过户外广告牌，杂志，网站等营销方式。p采用网站链接的方式。BDA芯中心P452优惠政策p减按15的税率征收企业所得税。其中，经营期十年以上的生产型企业从获利年度起两年免征，三年减半征收企业所得税。免减期满后，仍为先进技术企业的，可延长三年减按10的税率征收企业所得税。-北京市关于鼓励外商投资高新技术产业的若干规定京政发199714号。p地方所得税5年免征，5年减半征收。-北京市税务局关于对外商投资企业和外国企业减征、免征地方所得税的暂行规定271、京税外1992 710号。p产品出口企业按税法规定免减企业所得税期满后，当年出口产品的产值达到当年企业产品产值70以上的，减按10的税率征收企业所得税。国务院关于鼓励外商投资的规定p对区内的高新技术企业：（1）减按15税率征收所得税。企业出口产品的产值达到当年总产值40以上的，经税务部门核定，减按10税率征收所得税。（2）高新技术企业自开办之日起，三年内免征所得税。经北京市人民政府指定的部门批准，第四至第六年可按前项规定的税率，减半征收所得税。-北京市新技术产业开发试验区暂行条例京政发199849号。BDA芯中心P453配套及物业管理p项目内部配套：商务中心、会议中心、展示中心、星际酒店、餐饮272、配套、金融服务、娱乐休闲等。p交通配套：亦庄轻轨、有324路、927路、927延长线、946路、976路、453路、723路、732路、运通115路、202路公共汽车通行。p物业管理：采用物业管理公司北京博大经开物业管理有限公司进行管理，收取4.2元/平方米月的物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。BDA芯中心P454项目产权p独栋办公楼为独栋独立产权。p双拼、联排办公楼以竖向分割，每户独立产权。BDA芯中心P455客群分析p项目一期已投入使用，包括60多家企业、1800多名员工入驻园区。p项目一期定位于软件开发、研发等相关产业的企业入驻，而入驻行业有中国邮政、273、安兰诺服装、民生证券、贝达药业、中企动力、（匹克）中国、晋煤、中讯通科技、中国路桥、巴瑞医疗等各行各业企业，且入驻企业中国企占有大比例。p总部基地项目其入驻企业并没有统一行业类型，而是多样化的行业结构。BDA芯中心16%12%25%13%3%3%19%6%3%行业类型IT金融保险实业工程技术投资开发信息技术贸易建筑交通资讯66%3%3%3%3%3%3%7%3%3%3%区域分布北京上海东京美国江苏福建湖南山西浙江广东韩国P456启示p产业支撑、政策扶持是项目成功开发的重要因素。p总部基地项目其入驻企业并没有统一行业类型，而是多样化的行业结构。p注重产品设计和景观打造，提高产品整体档次。BDA芯中274、心P457BDA国际广场国内总部基地项目案例分析北京P458项目区位p项目位于北京大兴区，北京味的国家级经济开发区。BDA国际广场P459项目定位p占地面积4万平方米，总建筑面积12万平方米，其中写字楼建筑面积8万平方米。开 发 商：北京中视联国际数字产业园建设有限公司。p整体定位：国际商务综合体BDA国际广场P460产品规划p由14栋面积在3000-8000平方米的办公独立体、7000平米多功能会所构成。p层高：首层4.5米，标准层3.6米，负一层4.4米。局部首层7米48，二至六层层高：3米74，七层层高：5米44，八层层高：5米54BDA国际广场P461建筑设计BDA国际广场p建筑立面采275、用玻璃幕墙为主，色彩颜色过于统一。P462景观设计BDA国际广场p下沉式阳光花园设计，既可当做公共休闲场所，又可作为企业“私享party花园”，企业用户可独享双重立体园林。p人车分流设计。P463硬件配置BDA国际广场p停车位：地上44个，地下586个，共630个p地下停车位租金：500元/个月P464销售分析BDA国际广场p2007年推出，2009年底售完，平均年去化仅2.7万方，由于其户型面积设计3000-8000平方米，面积过大，而销售单价达19800元/平方米，比周边项目高7000元左右，总价较高，客户资金承受能力较差。p一次性付款、分期首付50%银行按揭。P465营销推广p主要通过户276、外广告牌，杂志，网站等营销方式。p采用网站链接的方式。BDA国际广场P466优惠政策BDA国际广场p无优惠政策。P467配套及物业管理p7000平米多功能会所。p交通配套：周边交通便利，不仅设有6条公交干线，同时未来亦庄城铁也途经项目地段。物业管理：采用物业管理公司北京国瑞嘉物业管理公司进行管理，收取物业管理费独栋3.98元/平方米月，分层4.98元/平方米月的物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。BDA国际广场P468项目产权p独栋办公楼为独栋独立产权。p双拼、联排办公楼以竖向分割，每户独立产权。BDA国际广场P469客群分析p目前入驻行业主要以服装行业为主，277、整体入驻率不高，已经营有酒店。BDA国际广场P470启示p项目面积大，总价高，周边无客户支撑。p无政策支撑的项目难以实现高价值。p应注重产品建筑立面设计，增加客户决策因素。p打造与众不同的景观设计是吸引客户的重要因素之一。BDA国际广场P471创研智造国内总部基地项目案例分析上海P472项目区位p项目位于上海浦东新区康桥秀浦路，紧邻张江科技园，A20申江路出口。p距离浦东国际机场15公里左右，虹桥机场约22公里。创研智造P473产业发展创研智造p上海浦东康桥工业开发区是上海市政府批准设立的市级重点开发区，规划面积26.88平方公里。包括电子信息产业区、生产性服务业集聚区、国际医学园区、建成区。278、p电子信息产业区：规划面积为6.5平方公里，以华硕、威盛、宏达、日月光等IT品牌企业为龙头，并积极吸引相关关联企业，打造电子信息产业集聚区，构筑完整的电子信息产业链。p 生产性服务业集聚区：建设中的康桥生产性服务业集聚区，占地近3平方公里，是康桥工业区调整产业结构、提升产业能级的重要载体。P474产业发展创研智造p国际医学园区规划面积为9平方公里，区内医疗器械产业基地已获得“国家火炬计划”的冠名权。借助西门子医疗亚洲科技园的强有力推动，中德友好医院、日本德真会齿科医疗中心、国家医疗器械检测中心等专业机构纷纷入驻，将建设医学园区为亚洲一流的综合性高端医疗服务平台。p建成区面积约8.5平方公里。经279、过多年的开发建设，该区域已吸引美国福特、法国施耐德、英国皮尔金顿、德国GKN等12家世界500强投资的企业和300多家其他外资企业。p2008年，上海浦东康桥工业区实现工业总产值594.77亿元，同比增长19%，占南汇区的50%，2009年，康桥工业区实现工业总产值742亿元，税收40亿元，区内企业实现利润32亿元。工业区计划到2012年，实现工业总产值1000亿元以上，成为上海5家产值超千亿元的开发区之一。P475项目定位创研智造p整体定位：打造具有时尚创意、设计研发、物流展示、商务贸易等功能可持续发展的高端现代服务产业聚集区p功能定位：研发、办公、展示等多种功能p客群定位：面向国内拓展、海280、外发展的高知识型、高智慧型、高成长的企业、关联性企业P476产品规划创研智造p技术经济指标：项目规划占地面积300亩，建筑规划面积32万平方米，容积率1.33，绿化率30%，总投资约人民币6亿元。p开发商：上海翔名实业投资有限公司。p规划布局：结合中国传统围合式建筑与西方开放式街区，考虑公共空间与私密空间的布置。p项目组成：推出1幢14层的综合配套楼和122幢4-5层独立、双拼、联排办公楼构成，后期推出产品不确定。还包括 2.4万平米四星级现代商务酒店、健身会所、游泳池、特色现代艺术馆以及商业配套。p产品面积：8002000平方米。p层高：首层4.5米，标准层3.6米，负一层4.4米。围合式街281、区式一期规划P477户型分析创研智造p独栋办公楼C4户型：地上建筑面积1277平方米，地下建筑面积290，停车位6个，5层。p双拼办公楼F2、F3户型：F2地上建筑面积1239平方米，地下建筑面积189平方米，停车位5个，5层。F3地上建筑面积1128平方米，地下建筑面积188平方米，停车位5个，5层。独栋户型双拼户型P478户型分析创研智造p联排办公楼B12、B13、B14户型：B12地上建筑面积1027平方米，地下建筑面积180平方米，停车位6个，5层。B13地上建筑面积984平方米，地下建筑面积287平方米，停车位5个，5层。B14地上建筑面积797平方米，地下建筑面积238平方米，停车282、位4个，5层。项目一期主力户型总面积在800-1300平方米，标准层面积在160-260平方米。主力户型为小面积户型，双拼、联排办公楼为竖向分割。P479建筑设计创研智造简洁后现代建筑融入博大精深的禅宗意境中式庭院、斜坡屋顶、黑瓦p融汇传统建筑与后现代科技质感的多风格建筑形态，各组团以不同的艺术理念与建筑美学，创造出极富辨识度的个性化外观。人文P480建筑设计创研智造厚重黑色金属质感、整齐窗体阵列后现代几何线条时尚、科技P481建筑设计创研智造落地玻璃窗、玻璃幕墙、大阳台与复古砖墙结合自然P482景观设计创研智造p入口中轴水景线p河景p景观植栽p中庭水景P483硬件配置创研智造p电梯：一户一梯283、，电梯品牌：通力电梯。p停车位：采用路面停车与地下停车相结合，其中486个地下车位。地面停车位地下停车库入口P484销售分析创研智造一期1幢14层综合配套楼和61幢独立办公楼，约13万方二期将推出51幢独立办公楼，约10万方三期推盘时间及体量待定一期开盘时间2009年5月二期开盘时间2011年4月p本项目1年4个月去化13万方，平均一年去化约11.5万方。p项目一期推出800-1300户型，整体面积较小，客户接受度高，资金压力小，整体去化快。p采用一次性付款、按揭贷款支付方式。一期开盘销售均价价8000元/平方米，2010年9月一期销售完，售完价格8700元/平方米P485营销推广创研智造p主284、要通过户外广告牌，杂志，网站等营销方式；p其中户外广告牌主要设置在机场高速路边；p主要的杂志为高端客户阅读杂志，如航空杂志，红地产等；p采用网站链接的方式。整体营销推广力度不大，不同于常规的住宅、写字楼营销P486优惠政策创研智造p直接享受浦东新区的各项优惠政策。p属于上海市政府有关部门认定的高新技术外资企业，在减免税期满后，所得税科按15%缴纳。p对于落户康桥生产型服务业聚集区的企业，将根据上海市和浦东新区的相关优惠政策给予相应的财政补贴。p享有返税政策，其中营业税返还18%，所得税返还7.2%，增值税返还4.5%。p入驻企业可以享受更为快捷方便的通关政策。P487配套及物业管理创研智造p项285、目内部配套：包括 2.4万平米四星级现代商务酒店、健身会所、游泳池、特色现代艺术馆以及商业配套。p交通配套：轨道交通：11号线周浦东站（在建）公共交通：龙滨线、龙芦线、周康六线p物业管理：采用物业管理公司上海外高桥物业公司进行管理，收取2.00元/平方米月的物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。P488项目产权创研智造p独栋办公楼为独栋独立产权。p双拼、联排办公楼以竖向分割，每户独立产权。p综合配套楼主要采用横向分割出售。P489客群分析创研智造p销售经理：“客户最关注的主要是价格和办公面积，同时还有我们的政策环境。我们的价格在这个片区是很低的，同时户型面积也小286、，这样他们支付的资金也小，当然还有我们的产品品质也高，这些是吸引客户的主要因素。像这些客户其余还会关注景观环境、办公环境以及配套等。”p购买客户主要以建筑承建商行业、服装行业、设计行业、电子行业为主。p客户来源范围广，不局限于康桥周边企业，而是面向于整个大浦东区域范围。P490启示创研智造p城市经济的发展，产业的升级与发展，是对总部经济的强有力支撑。p项目客群客户来源范围广，面向于整个大浦东区域范围，并非完全是康桥周边产业上下游企业，同时也包含其他行业。p项目以低单价、低总价、小面积产品、高品质产品以及产业政策抢占市场，成为其成功的核心竞争力。p整体营销推广力度不大，不同于常规的住宅、写字楼营287、销，但户外广告、高端杂志以及网站是必不可少的营销手段。p独立的产品产权是客户最为关注的，必须充分考虑产品形态与产权的融合。P491上海总部湾国内总部基地项目案例分析上海P492项目区位p项目位于上海浦东新区康桥工业区。p项目紧邻轨道交通11号线，距浦东机场25公里、虹桥机场28公里、陆家嘴12公里、卢浦大桥8公里、南浦大桥10公里。p地铁11号线南汇段已经开工，预计于2010年前后与北段、中段同时开，本项目800米设有“康桥东站”。上海总部湾P493项目定位p项目规划占地面积300亩，建筑规划面积32万平方米，容积率1.33，绿化率30%，总投资约人民币6亿元。开发商：上海翔名实业投资有限公司288、。p整体定位：国内外顶尖企业的研发中心、运营中心、销售中心、物流中心、订单中心、培训中心等总部机构的聚集地。上海总部湾P494产品规划p项目组成：由研发产业区、总部商务区和高档国际生活区三大独立又有机联系的功能区组成。p项目独栋产品主要临河分布，充分打造水岸花园概念，其余多层产品、小高层临街分布。上海总部湾P495户型分析上海总部湾总面积1500m2，标准层面积497m2，4层总面积3000m2，标准层面积497m2，4层总面积3000m2，标准层面积964m2，3层独栋独栋双拼双拼综合综合总面积3000m2，标准层面积1000m2，3层总面积7334m2，标准层面积1880m2，4层总面积1289、3151m2，标准层面积1200m2，11层p产品面积：10003000平方米。p独栋、双拼产品标准层500平方米，楼层低，大开间，易展现企业形象、气势。p但独栋、双拼产品面积分隔界限不明显，产品面积存在交叉，不利于后期销售。P496建筑设计p立面采用玻璃幕墙，配以面砖、涂料。p色彩主要采用白色、红色，色彩虽然统一，但过于单调，视觉效果较差。p层高：首层4.5米，标准层3.6米，负一层4.4米。上海总部湾P497景观设计上海总部湾p项目以天然水系为主景观线，峡谷缓坡、树丛草坪为主要的景观打造方式。p楼栋外部树木林立，景观视觉好，同时注重企业隐私性。P498销售分析p本项目平均年去化量约21万方290、。开盘时间2008年5月，开盘销售均价15000元/平方米，2009年12月销售完，售完价格15000元/平方米，综合研发楼12000元/平方米。上海总部湾P499营销推广p主要通过户外广告牌，杂志，网站等营销方式。p采用网站链接的方式，包括介绍项目概况、项目优势、项目展示、合作伙伴等。上海总部湾P500优惠政策p“国家级扶植力度”自动获得沪上最优惠的企业税收政策p 协助优质高新企业申请市科委的“高新技术企业”认证，获得认证的企业获得所得税“两免三减半”的优惠；对优质企业提供地方税收部分的高额返还，促进企业做大做强。上海总部湾P501配套及物业管理p上海总部湾孵化基地综合配套楼，包括员工餐厅、291、咖吧茶座、国际会议中心、商务酒店一应俱全。康桥工业区管委会同期入驻上海总部湾，政府服务一步到位。p物业管理：采用物业管理公司进行管理，收取物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。上海总部湾P502项目产权p独栋办公楼为独栋独立产权。p双拼、联排办公楼以竖向分割，每户独立产权。p综合研发主要采用横向分割出售。上海总部湾P503客群分析p目前入驻企业主要有上海惠元医院、OP、万利企业、TESA、康桥管委会、上海和鹰机电科技股份有限公司，包括建筑建材、政府机构、卫生服务等行业。p客户来源范围广，不局限于康桥周边企业，而是面向于整个大浦东区域范围。p受张江高科的产业集聚、292、总部经济集聚效应影响，除了上海本地企业，外资企业也占一定比重。上海总部湾P504启示p项目位于大浦东范围，周边张江高科、总部基地聚集，市场氛围良好。p最优惠的企业税收政策可吸引更多的企业购买，政策优惠是重中之重。p注意产品的面积分隔界限明显化，若产品面积大量存在交叉，不利于后期销售。p注重产品的色彩搭配，充分利用已有的景观资源，扩大核心景观资源优势。p营销手段可制定项目专业网站，除了展示产品，也应展示企业实力，扩大项目影响力。上海总部湾P505张江高科国内总部基地项目案例分析上海P506p项目位于上海浦东新区中南部，是中国国家级高新技术园区，与陆家嘴、金桥和孙桥同为上海浦东新区四个重点开发区域293、，成立于1992年7月。p目前，园区建有国家上海生物医药科技产业基地、国家信息产业基地、国家集成电路产业基地、国家软件产业基地、国家软件出口基地、国家网游动漫产业发展基地等多个国家级基地。张江高科张江高科项目区位P507张江高科p项目规划面积25平方公里，主要包括高科技产业区、技术创新区、科研教育区和居住区。p高科技产业区包括：生物医药产业基地、集成电路产业区、科技产业区。p技术创新区包括：孵化楼、办公楼、商业中心、文体中心、公寓、地铁站等。p科研教育区包括研发中心、大学园区、医院、科学基础研究。p居住区主要包括40万方的主题公园、商业和金融配套等。园区规划P508项目规划p张江高科目前主要分294、为两个区，东区和西区，西区30幢办公楼，东区51幢办公楼。p以围合式组团布局，局部形成小中庭，景观共享，每幢楼都有景观享受。张江高科P509张江高科p建筑设计较为超前，主要以玻璃幕墙设计，建筑细部处理较好，产品样式多样化。产品设计P510张江高科p项目主要利用自然河流为主景观，项目外部入口有水景，其余景观处理主要以草坪、树木为主。景观设计P511客群分析p目前入驻企业主要有国外汇交易中心、西蒙电气（中国）有限公司、上海张江科技园区开发股份有限公司、伍尔特国际贸易（上海）有限公司等大型公司。p入驻行业以网络通讯电子、科技信息为主，这与整个张江的规划与定位吻合。p入驻企业区域来看，以上海本地企业为295、主，但不乏外省、外资企业。张江高科P512启示p政策吸引力：上海市委市政府颁布聚焦张江战略，给予落户到张江的企业政策优惠，从大条件来吸引客户。借助政府之手、市场之手开发合力、整个各种开发资源，形成独特的“张江模式“。p产业聚焦引发研发聚焦：通过推进产业链发展模式，在集成电路、软件、生物医药等产业领域实现中外资相关企业的高度聚集，形成强大的产业群体。张江高科P513总部1号国内总部基地项目案例分析上海P514项目区位p项目位于位于闵行区颛桥镇，是闵行区首批挂牌的现代服务业聚集区。p周边高速公路干线A4、A20、A30、分别贯通虹桥机场、浦东机场和洋山深水港，A4、A20和沪闵高架连接虹桥交通枢纽296、中环线及内环线，A8、A9高速路能够快速抵达市中心各区域。总部1号P515产业发展总部1号p项目近邻上海市莘庄工业区、紫竹科学园区、闵行经济技术开发区。p向阳工业园是多种经济成分并存的综合性工业开发园区，总用地面积530.86公顷，园区紧邻地铁五号线。在产业选择上重点吸引发展产品附价值高、注重环保工业。IT产业、信息传媒业、工业设计业；汽车服务等高科技产业的研发设计业；无污染、社会效益好的科研设计类企业；鼓励通讯电子，生物医药等高科技产业的研发设计业，信息软件业。P516项目定位总部1号p整体定位：打造具有时尚创意、设计研发、物流展示、商务贸易等功能可持续发展的高端现代服务产业聚集区p功能定297、位：研发、设计、办公、展示、贸易、物流等多种功能p客群定位：中小型企业P517产品规划p技术经济指标：项目占地面积210000平方米，建筑面积210000平方米。p开发商：上海财富天地置业有限公司。p项目组成：创意研发中心、会议展示中心、企业总部、商务酒店和加工物流中心等配套功能设施。p产品面积：900至2600平方米。p层高：首层4.5米，标准层3.6米，负一层4.4米。总部1号P518户型分析项目主要产品为独栋和双拼，独栋面积在1000-2000平方米左右，双拼在900平方米左右，标准层面积200-380平方米之间。B型平面图总部1号A型（独栋）B型（独栋）C型（独栋）D型（独栋）E型（双298、拼）总建筑面积2606216522221138 917标准层面积361.9297.4 381.9277 206.7层数地上5层，地下1层地上6层，地下1层地上5层，地下1层地上4层地上4层P519建筑设计p建筑立面色彩单一，且设计无新意，整体视觉档次低。总部1号P520景观设计p项目主要景观为中心水景，其余主要是树木及草坪绿化，整体景观环境打造较少。总部1号P521硬件配置及物业管理p电梯：每幢楼1部货梯，品牌为迅达p停车位：只有地面停车位，一套配4个车位，不收停车费p物业管理：采用物业管理公司天为物业公司进行管理，收取2.80元/平方米月的物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公299、楼内部的物业管理。总部1号P522销售分析p项目于04年拿地，2008年5月出售，2011年3月售完。p2008年销售价格8000元/平方米，2011年销售价格15000元/平方米。pD型（双拼）、E型（双拼）先售完，主要是由于其建筑面积小，总价低，客户有一定承受力。p项目平均年去化量约为7万方。总部1号P523优惠政策p新引进注册在歂桥镇的实体型企业，注册资金500万以上的，自开业起3年内按照企业缴纳的税收属镇实得部分，给予60%的奖励。p公司与地方政府一起提供相应的工商注册、税务代理、银行会计结算、法律咨询、企业管理咨询等商务配套服务。总部1号P524配套p项目自身未规划配套：仅有少量商业300、，如便利超市、员工餐厅。p交通配套：轨道交通描述：地铁5号线颛桥站公共交通：公交：闵行7路等总部1号P525项目产权p独栋办公楼为独栋独立产权。p双拼办公楼以竖向分割，每户独立产权。总部1号P526客群分析p首批完工的30幢中小企业总部办公楼，已于2007年8月竣工交付使用，目前企业已入驻。包括上海速帕工业设备有限公司、中铁十四局上海分公司、江苏龙胜不锈钢公司上海分公司、上海路歌信息技术有限公司、真丝大王、上海华谊集团建设有限公司第六分公司、上海申剑建筑设备安装有限公司、上海颛桥工业发展有限公司、亚亨动力科技集团、法国LMLULU公司等。p主要以闵行区周边客群，上下游企业为主。p企业看重房型、301、价格、配套、车位，环境不是很看重。总部1号P527启示p城市经济的发展，产业的升级与发展，是对总部经济的强有力支撑。p项目离城市核心区域远，其客群客户来源主要为周边产业上下游企业。p项目以低单价、小面积产品以及产业政策抢占市场，成为其成功的核心竞争力。p若不注重建筑设计、景观设计，势必会降低项目的品质。总部1号P528滨海国际企业大道国内总部基地项目案例分析天津P529项目区位滨海国际企业大道p位于天津滨海新区核心区域，由京津塘高速公路、滨海路、海缘路和海缘西路所围合。介于天津开发区东西区之间。p开车可以20分钟到达天津市内，20分钟到达滨海国际机场，10分钟到达天津港包括东疆港，90分钟到达302、北京市内，100分钟到达北京机场。P530产业发展p天津滨海新区功能定位：“依托京津冀、服务环渤海、辐射三北、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区。”p海洋高新区：16年以来，塘沽海洋高新技术开发区经济增加值始终保持年均增长30%以上，税收年均增长20%以上。2007年实现增加值达到75亿元，是2002年的5倍，年均递增37.9%，占到塘沽区区属经济总量的54%；今年上半年预计实现增加值50亿元，同比增长31%；实现税收8.5亿元，同比增长41%；固定资产投资完成8亿元，同比增长122%，成为塘沽区经济303、发展的重要引擎。目前，塘沽海洋高新技术开发区累计注册企业2065家。其中来自23个国家和地区的外资企业514家。初步形成了海洋、新材料、现代机械制造、油品和电子信息等5大产业体系。滨海国际企业大道P531项目定位p项目占地23万平方米，规划建筑面积48万平方米，由74座建筑组成，预计总投资26亿元。p整体定位：滨海首家花园独栋OFFICEp客群定位：国内外高端产业研发、设计、销售、结算中心或总部企业滨海国际企业大道P532产品规划p项目组成：70栋企业独栋，燕莎商城，超五星级诺金饭店，5A级写字楼、公寓、商务和配套。p规划为 8个组团，形成内部中庭。滨海国际企业大道燕莎商城办公楼办公楼酒店、写304、字楼配套公寓P533产品设计滨海国际企业大道p产品面积：12003200平方米。层高：首层4.2米，标准层3.6米。p自由平面，办公空间按需区隔。全框架式开放设计，6.5米建筑柱距，柱网结构优化。p72栋建筑每一栋位置、层数、朝向、色彩、立面都各不相同，体现各自个性化，标志建筑凯宾斯基酒店。p首层延伸平台，屋顶空中花园。P534硬件配置p电梯个数：每户1个客梯品牌：通力p停车位描述：地上地下，停车位充足，有租、有售、有赠，情况因企业购买面积情况而定。滨海国际企业大道P535销售分析滨海国际企业大道p项目2009年开盘，年均去化量约3万方。p项目采用一次性付款、银行按揭方式进行支付。6.6万平方305、米，独栋办公写字楼共28栋楼，2009年03月开盘，均价15800元/平方米，目前剩余两栋约3500平方米。7.8万平方米，独栋办公写字楼，预计2011年底开盘。开发建筑面积为45.6万平方米，开盘时间未定，目前正在规划建设中。一期二期三期P536营销推广p主要通过户外广告牌主要设置在机场高速路边；p主要的杂志为高端客户阅读杂志，如航空杂志，红地产等；p朋友推荐，管委会平台。滨海国际企业大道P537优惠政策p政策：对天津滨海新区所辖规定范围内、符合条件的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税；比照东北等老工业基地的所得税优惠政策，对天津滨海新区的内资企业予以提高计税工资标准的优惠，对企业306、固定资产和无形资产予以加速折旧的优惠；中央财政在一定时期内对天津滨海新区的开发建设予以专项补助。p目前天津市已将总部经济列为重点发展的现代服务业，并为推动总部经济的发展，出台了相关政策，对总部项目从税收、办公用房，到人才引进都给予优惠或补贴，以吸引总部项目入住，大力推动总部经济的发展。滨海国际企业大道P538配套及物业管理p项目自身配套：规划有燕莎商城，超五星级诺金饭店，5A级写字楼、公寓等。p公共交通：津秦高速铁路在产业CBD区内设有滨海中心站，该车站是天津未来档次最高、规模最大的火车站。国家投资341亿建设的津秦高速铁路，西连京津城际铁路，南接在建的京沪高速铁路，北连秦沈客运专线，设计时速307、350公里/小时，建成后可以形成贯通东北与华北、华东、中南地区快速客运通道。物业管理：招商局进行管理，收取5.8元/平方米月的物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。滨海国际企业大道P539项目产权p独栋办公楼为独栋独立产权。p双拼办公楼以竖向分割，每户独立产权。滨海国际企业大道P540客群分析p已签约企业特征：本地企业多，深圳、江浙一带企业也有。p外地企业一般年产值上亿元全国性的大企业，主要为公司的二级总部，如凯宾斯基饭店股份有限公司、北京新燕莎控股（集团）有限公司等。p本项目主要采用北京BDA国际企业大道模式“复制“，由北京经济技术投资开发总公司开发。由于前期308、北京BDA国际企业大道，且由政府背景开发，影响力较大，能吸纳大型客户。滨海国际企业大道P541启示p城市经济的发展，产业的升级与发展，是对总部经济的强有力支撑。p政策吸引、政府背景、政府支撑是项目发展的必要因素。p先期开发纯独栋式办公楼，提升产品整体市场形象、品质，后期再推出高层写字楼。p个性化、多样化的产品设计、景观设计。滨海国际企业大道P542成都青羊工业总部国内总部基地项目案例分析成都P543项目区位p项目位于成都西郊，日月大道以北、成都飞机公司以南，紧邻三环路、绕城高速公路，距双流机场仅12分钟车程，距市中心20分钟车程。成都青羊工业总部P544项目定位成都青羊工业总部p 总体定位：西309、南总部办公基地p 产业定位：根据区位优势和产业基础，重点发展航空产品、电子电器、软件开发、精密机械加工等产业和工业企业总部p 市场定位：入驻企业为世界500强、国内工业行业100强以及有快速成长并有较大发展潜力的优秀中小企业技术研发区域营销中心行政管理总部办公P545项目运作模式成都青羊工业总部对开发建设、产业发展、农民安置实行“六统一”运作模式，即统一规划、统一投资、统一开发、统一建设、统一招商、统一管理。运作模式统一规划统一建设统一招商统一管理统一投资统一开发p 青羊工业总部基地由政企联手开发单位青羊区国有资产经营有限公司40%股份成都置信实业（集团）有限公司38%股份四川合信实业有限公司310、22%股份青羊工业建设发展有限公司P546产品规划p技术经济指标：占地面积1089亩、容积率1.6、建筑面积69万、投资规模37.3亿元p规划布局：项目分为五期，从2005年开始开发，一至四期基本售完，五期在售成都青羊工业总部P547建筑设计成都青羊工业总部一期二期三期抽象的线条、简约的外立面、无视野障碍设计、独栋式空间格局、层层退台景观P548主力户型成都青羊工业总部C型：约4000，独立主次入口，独立地下室，品牌电梯B型：约2600D型：约3100，错落式景观露台A型：约2100，观湖独栋，错落式景观露台P549主力户型成都青羊工业总部H型：约1900，错落式景观露台，独立主次入口，独立地311、下室B型：约2600G型：约2700，顶层预备空调机位，独立坐拥，可拆分购买P550景观设计成都青羊工业总部p中庭水景p景观植栽p河景景观软硬结合，以组团绿化呈现为主体、兼有硬质铺地广场，绿化中间的穿透性强，小园香径和现代办公相结合。P551硬件配置p 电梯个数p 6层分割式的写字间有2部电梯 p独栋办公楼，每栋有1台电梯p停车位：采用路面停车与地下停车相结合，284个。地面停车位地下停车库入口成都青羊工业总部P552销售分析一期、二期、三期售完四期招商将结束五期在售一期开盘时间2005四期时间2009年p 一、二、三期已开发建设完毕，四期招商接近尾声，五期项目在招商现销售状况：独栋均价668312、0元/平方米，物管费为2元/平方米月。平层目前主推1000平米户型，均价6500元/平方米，物管为4元/平方米月。成都青羊工业总部五期时间2010年3月25日P553营销推广成都青羊工业总部根据成都商报、华西都市报的监测数据，在集中推广期青羊工业总部基地广告投放频次为每周一次，该项目在上述媒体上投放了半版的全彩广告，广告主要诉点分别为“低层、低密度、企业独栋”、“独栋、独享”、“宽域、低密、独栋”。p 主要通过户外广告牌，杂志，网站等营销方式。成都商报广告 华西都市报广告p 活动营销：羽毛球邀请赛、足球联赛等方式进行营销P554优惠政策p享有投资奖励、税收优惠、金融扶持等多种青羊区优惠政策。p313、符合相关条件的企业，前三年按地方实得部分的40%-60%扶持，整栋入驻企业，根据不同纳税额度可获得20万-50万元的奖励。p资金扶持计划受企业推崇：多家银行同意对青羊工业总部基地入驻及准备入驻的企业量身提供了首款法人按揭产品楼宇按揭，帮助企业解决限制企业发展的资金难题。成都青羊工业总部P555招商情况成都青羊工业总部p 招商目标企业 但根据调查获得的数据，进驻园区的世界500强企业、国内行业100强企业不多。p 招商流程 （1）了解企业、项目情况并进行项目产业投资实地考察 （2）符合产业政策的企业签订位置确认书 （3）签订合同（提供营业执照副本复印件、法人身份证复印件、税务机构代码证等相关资料314、）（4）办理入驻手续 （5）进场装修、入驻（进场前请提供装修施工方案和图纸，装修单位资质证书、营业执照等资料）“5+2”企业“5”世界500强企业“2”国内行业100强企业+有潜力、快速成长的优秀中小企业P556开发建设及入驻企业p 已有138家企业正式签约入驻青羊工业集中发展区东区 1）入驻青羊工业总部基地128家，市外投资企业97家，市内投资企业41家；2）研发、销售、总部型企业128家，占入驻企业的92.8%；生产型企业10家，占入驻企业的7%；3）世界500强企业3家，全国500强企业5家，工业行业100强企业45家；中外 合资和独资企业3家。成都青羊工业总部P557配套成都青羊工业总315、部p 学校：泡桐树小学、成都试验小学、成都七中、石室中学、成都九中、成都四中、成飞小学、成飞中学（省重点）p 商场：家乐福、麦德龙、西单商场、欧尚、百安居、统一优玛特p 酒店：周边有天府丽都喜来登、锦江宾馆、万达索菲特大饭店等五星级酒店p 医院：成都妇女儿童医院、四川省人民医院、成都中医药大学附属医院、成飞医院、成都第9人民医院、满地可医院p 邮局：黄田坝邮政支局p 银行：招商银行、工商银行、建设银行、交通银行、农业银行、中国银行、深发展p 餐饮：知名餐饮：皇城老妈、银杏酒楼、谭鱼头、龙抄手等p 其他：英国风情小镇集中商业区 P558后期管理模式成都青羊工业总部p 管理概况 据调查，管理公司为316、置信旗下的嘉善公司，物业管理费2-3元/平方米月。服务内容包括常服务及创新服务，但创新服务的具体执行情况不详。常规服务1）基础服务：客户服务 保安服务 保洁服务 绿化服务 工程服务2）特约服务：商务服务 租务服务 资源共享服务 酒店式商务服务 维修服务 装修服务 行政服务创新服务 根据其宣传资料，青羊工业总部基地独创了PTS企业非核心竞争力服务系统，计划为入驻企业提供全方位服务运营平台，但该服务内容的具体执行情况尚不得而知。PTS系统服务计划内容包括：投资融资发展 行业政策研究 企业管理咨询 法律顾问服务 物流仓储服务 人力资源保障P559项目产权p独栋办公楼为独栋独立产权。p双拼、联排办公楼317、以竖向分割，每户独立产权。成都青羊工业总部P560客群分析成都青羊工业总部p入驻企业以电子科技、工程建筑行业为主，以成都本地企业为主，国企占了较大比重，四川大川电力有限公司、葛洲坝集团第二工程有限公司、深圳市菲特数码技术有限公司、招商银行股份有限公司信用卡中心等。P561启示p政企强强合作，优势明显。p入驻企业享有投资奖励、税收优惠、金融扶持等多种青羊区优惠政策。p资金扶持计划帮助企业解决限制企业发展的资金难题。p独栋均价6680元/平方米，平层1000平米均价6500元/平方米，项目以政府为主导，土地成本低，采用低单价、低总价策略吸引企业购买1900-4000平方米的大面积产品。p配套齐全：318、青年国际公寓，英国风情小镇等满足部分居住需求。p富有现代感的建筑设计和高品质景观打造。成都青羊工业总部P562蓝光 空港总部基地国内总部基地项目案例分析成都P563项目区位p项目位于成都“南部新城”双流航空港黄河中路二段，距离机场2.5公里，车行距离仅5分钟。蓝光空港总部基地P564产业发展成都未来工业发展布局的新格局：六大产业基地，形成高新技术产业、现代制造业和特色产业三大工业经济区域p两级工业集中发展区，构筑工业发展平台：国家级工业开发区、市重点工业集中发展区。p以两级工业集中发展区为载体，打造“六大工业基地”：电子信息产业基地、机械（含汽车）产业生产基地、医药产业基地、食品（含烟草）加工319、工业基地、冶金建材工业基地、石油化工产业基地。p通过工业集中发展区和工业基地的建设，逐步形成“三大区域”的工业布局新格局：高新技术产业集聚区、现代制造业集聚区、特色产业集聚区。P565项目定位p 整体定位：集顶级会所、高级服务公寓等5A国际商务城p 功能定位：商务写字楼为主，聚合商业SHOPPINGMALL、顶 级商务会所、国际公寓等复合功能p 客群定位：计划引进EMS、等标杆型物流企业、配套急宅送等 关联性物流企业。还有重庆下面外迁型企业。蓝光空港总部基地P566产品规划p技术经济指标：占地面积:466666平方米、容积率:1.20、建筑面积:560000平方米 p规划布局：分期开发，一期如320、下图p产品面积：独栋式别墅2000-3000联排别墅1000-2000 集中式（小高层，分层销售）500-600 p层高：3.9米一期规划蓝光空港总部基地企业总部楼宇共12栋：其中1、2、8栋是独栋，建筑面积24003000；7栋双拼，建筑面积10002000；2栋集中式(即分层式)，分层主力建筑面积在430650平米；可随意分割和自由组合。P567建筑设计时尚外立面、厚重黑色金属质感整齐窗体阵列时尚、科技蓝光空港总部基地p 艺术的美感与现代建筑结合P568景观设计p景观道路p景观植栽p区内水景蓝光空港总部基地P569硬件配置p客梯品牌：按销售单元配置品牌电梯p停车位：采用路面停车、地下停车以321、及架空层停车相结合。地面停车位蓝光空港总部基地架空层停车位P570销售分析一期2008年6月2日二期待定p空港总部基地预计分四期开发，规划有写字楼、大型SHOPPINGMALL和商业步行街等。p本项目一期的写字楼基本上全部入驻。现售价：目前仅剩下500平米户型两套，以及1661平方米独栋一套。租价60元/平方米月，售价1300014000元/平方米，物管3.55元/平方米月。一次性付清优惠2%。蓝光空港总部基地P571营销推广p主要通过户外广告牌，杂志，网站等营销方式。p采用网站链接的方式。p项目采用活动营销进行销售。蓝光空港总部基地P572优惠政策p享有投资奖励、税收优惠、金融扶持等多种政府322、优惠政策。p购买办公用房的企业（包括其税收关系原不在双流县而后转入的）对注册登记当年纳税县级留存部分达300万元以上的，根据总部企业实际实现的税收贡献予以购房价款总额的10-20%给予一次性补贴（补贴面积不超过300 ）。p租用办公用房的企业对年纳税县级留存部分达100万元以上的，两年内每年按租金的50%对企业进行补贴（补贴面积不超过300）。p总部企业在规划的总部经济区修建办公用房的免交项目建设报建费。p总部企业缴纳的房产税县级留存部分由县财政按50%给予奖励。p对投资额度和强度大、预期税收回报大的总部企业实行“一事一议”。蓝光空港总部基地P573配套及物业管理p周边配套：学校、商场、医院、323、银行p物业管理：独栋式物管费3.5元/平方米月，集中式物管费5元/平方米月物业管理公司：嘉宝物业蓝光空港总部基地P574项目产权p独栋办公楼为独栋独立产权。p双拼、联排办公楼以竖向分割，每户独立产权。蓝光空港总部基地P575客群分析p入驻企业以大型企业、国企居多，如葛洲坝集团、中太建设集团、京龙集团、山东高速等，塑造空港经济氛围，提升客户购买预期。蓝光空港总部基地P576启示蓝光空港总部基地p享有投资奖励、税收优惠、金融扶持等多种政府优惠政策，进驻企业总部或分支机构有条件享受“533”财政扶持政策。p配合空港引进龙头型企业提升项目形象与项目档次，如葛洲坝集团、中太建设集团、京龙集团等，塑造空港324、经济氛围，提升客户购买预期。p通过建筑立面、景观打造高品质产品。P577附录二：国内总部基地项目入驻企业名录P578北京总部基地项目入驻企业名录 北京总部基地金融港序号入驻企业行业区域1中国诚通集团金融香港2中国质量认证中心政府机构北京3中国航天时代电子公司电子电工北京4长征火箭技术股份有限公司技术服务北京5中铁建工集团北京公司建筑建材北京6中国交通运输技术研究中心交通运输天津7中铁六局北京铁建公司建筑建材北京8中铁六局电子电工公司电子电工北京9湖北石油化工集团有限责任公司石油化工湖北10浙江石油化工集团石油化工浙江11新兴铸管集团有限公司冶金矿产北京12际华轻工集团有限公司轻工食品北京13辽325、宁方大集团石油化工辽宁14亿利资源集团石油化工北京15泛华建设集团有限公司建筑建材北京16中成进出口股份有限公司金融北京17中华信息产业系统有限责任公司信息产业北京18正泰集团股份有限公司机械北京19特变电工股份有限公司机械北京20七匹狼投资有限公司金融福建21北京建龙重工集团有限公司机械北京22河南省宛西制药有限公司医药河南23旭阳煤化工集团石油化工北京24德龙控股有限公司金融新加坡25中国中铁电气化局集团第一工程有限公司石油化工北京26北京九城时代电子技术服务有限公司电子电工北京27北京信城通数码技术服务有限公司技术服务北京28中工工程机械成套有限公司机械北京29中电传媒集团信息产业北京3326、0陕西鼓风机有限公司机械陕西31中国晶牛微晶集团股份有限公司技术服务北京32北京电力工程公司电子电工北京33中牧实业股份有限公司电子电工北京34中国铁通集团有限公司北京南区分公司信息产业北京35洛波国际工程有限公司石油化工北京36河南羚锐制药股份有限公司医药河南37安琪酵母股份有限公司技术服务上海38中广核风力发电有限公司电子电工广东39聚光技术服务杭州有限公司技术服务杭州40双赢集团金融重庆序号入驻企业行业区域41北京依文企业集团服装北京42北矿磁材技术服务股份有限公司技术服务北京43中国吉运集团交通运输北京44北京中联动力技术有限责任公司石油化工北京45西班牙贝尼托球铁铸造有限公司石油化工327、西班牙46北京铁道工程机电技术研究所石油化工北京47总部物流公司交通运输重庆48河南辉煌技术服务股份有限公司技术服务河南49北京东方易景医疗机械有限公司机械北京50北京世纪蓝箭防水材料有限公司机械北京51山西晋煤正诚技术服务有限公司技术服务山西52北京世纪洪雨防水技术服务有限责任公司技术服务北京53北京力得海得技术服务有限公司技术服务北京54北京亿德智邦技术服务有限公司技术服务北京55北京全路信息产业信号研究设计院信息产业北京56上海驰康网络技术服务发展有限公司技术服务上海57安徽宿州康明医药公司医药安徽58北京诺讯时代技术服务有限公司技术服务北京59上海方联信息技术服务发展有限公司技术服务上328、海60上海博维康讯信息技术服务发展有限公司技术服务上海61中国中金技术服务股份有限公司技术服务北京62中冶新融电气技术有限责任公司电子电工北京63中科华建生物技术服务有限公司技术服务北京64德国控创集团技术服务北京65秦皇岛华玉陶瓷有限责任公司机械秦皇岛66北京聚智办公用品有限责任公司机械北京67北京新谢时代技术服务有限公司技术服务北京68保定玖路幸服装有限公司服装保定69北京天佑达生物工程技术服务有限公司建筑建材北京70上海府佑行贸易有限公司金融上海71北京博林科交通运输技术有限公司交通运输北京72北京源生易达技术服务发展有限公司技术服务北京73布菲乐器北京有限公司机械北京74武汉金驰机械工329、程有限公司机械武汉75北京蓝之光电力设备安装工程有限公司电子电工北京76中铁特货大件运输有限责任公司交通运输北京77山西晋城华夏房地产开发有限公司建筑建材山西78山西华夏星源集团金融山西79邢台钢铁有限责任公司冶金矿产邢台80中电投远达环保工程有限公司建筑建材北京P579北京总部基地项目入驻企业名录 北京总部基地金融港序号入驻企业行业区域81总部基地控股集团金融北京82中国建设银行北京丰台支行金融北京83北京银行总部基地支行金融北京84北京天视网讯数码技术服务有限公司信息产业北京85北京冠华荣信系统工程股份有限公司建筑建材北京86三基音响集团机械北京87中关村技术服务园区丰台园管理委员会技术服330、务北京88北京丰台技术服务园建设发展有限公司技术服务北京89北京普德冶金矿产集团有限公司冶金矿产北京90长城交通运输股份有限公司交通运输北京91北京泰德市政工程有限公司建筑建材北京92北京森豪技术服务发展有限公司技术服务北京93北京中冶华润技术服务发展有限公司技术服务北京94 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