1、重庆茶园新区静一项目 营销合作建议书2012年2月 重庆天晟渝都房地产顾问有限公司 内容索引l工业地产概念l工业地产开发模式l工业地产企业盈利模式l工业地产与商业地产比较l产业地产定义l总部基地定义Part 1Part 2Part 3Part 4Part 5Part 6Part 7何为工业地产总部基地开发模式研究重庆工业同类市场调研项目所在区域市场调研项目定位建议项目营销策略项目营销费用以前现在工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式2、，工业地产的含义更丰富了。当工业地产与具体的产业地产合二为一，便诞生了一种综合性房地产开发。在一个产业集群或产业基地中，将囊括各种类型的房产形态：商铺、办公楼、标准厂房、仓储、展览馆以及配套住宅等。综合性3 2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案 何为工业地产1工业地产概念工业园区开发模式此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。是目前我国最常使用的工业地产开发模式，也是主要载体。典型案例：苏州工业园日益成为高科技产业集聚3、高科技企业集聚、研发机构集聚和高科技人才集聚的区域，科技创新的高地正在苏州工业园区迅速崛起。14 何为工业地产1工业地产开发模式2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案主体企业引导模式指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。典型案例：上海金山的上海石化工业园区，即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延申及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金“大石化战略”发展目标奠定4、坚实的基础。25 何为工业地产1工业地产开发模式2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案工业地产商模式指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开发利润。典型案例：普洛斯上海西北物流园达8万平米，目前普洛斯已进入中国12个城市，拥有15个项目，面积约57万平米，其中包括在合肥的大型物流中心。36 何为工业地产1工业地产开发模式2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案综合运作模5、式由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，会对以上三种开发模式综合使用。4私人业主开发模式目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。57 何为工业地产1工业地产开发模式2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案直接销售模式先租赁再销售模式完成租约，再整体资产打包出售开发商自己经营最后整体打包上市国内常用模式国外常用模式8 何为工业地产1工业地产企业盈利模式2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案通过6、与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利取得土地后，进行项目主题包装与概念推广，与已确定主题的企业联合，按产业企业需求订制工业厂房等产品项目，实现最低风险下的项目收益提供针对园区企业的服务而获利为入园企业提供员工培训、商务活动的组织等各个方面的服务以土地溢价增值而获取利润完成基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现部分或整体土地转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合，实现项目收益国内盈利模式9 何为工业地产1工业地产企业盈利模式2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 7、营销提案商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等商业地产工业地产工业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、仓储、工业配套等。相似之处：二者都不是单纯的工业或者商业，均兼有地产、工业或商业、投资等多重特性；二者都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业、越来越精细的必然产物。不同之处：商业地产与工业地产内涵截然有别，商业经营的专业化、大型化、集中化催生商业地产；工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产。10 何为工业地产1工业地产与商业地8、产比较2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案商业地产盈利模式对于开发商而言：可售可租，盈利在于销售收入或者租金；对于运营商来说：盈利主要在于以高素质、高标准的经营，以获取稳定租金和管理费为利润主要来源。开发商：一是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，自建再通过销售或者出租获取利润；运营商：则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；小业主则是自己生产赚取利润，是出租获取租金回报。工业地产盈利模式11 何为工业地产1工业地产与商业地产盈利模式比较2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案 工业地产与商业地产二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的区9、别在于土地投入成本，工业地产成本远远少于商业地产，据统计，工业用地的基准地价只有商业用地的14，而实际出让价格，工业用地只有同类地段商业用地的15到110，甚至更低。从而投资门槛较低 这将是工业地产发展一个难得的好机会。当然，由于工业地产后期经营管理要求更加专业、更加复杂，所以国内至今涉及工业地产开发商屈指可数。对于工业地产和商业地产盈利模式。近来出现了一些新的形式，比如商铺信托，商铺期权，厂房信托，仓储信托等。由于行业环境和相关法律法规配套并不是很完善。中国地产证券化也将是一个不断摸索和改进完善的过程。总的来说，地产证券化是一种趋势。国外著名基金比如摩根士丹利、高盛、嘉德置地、普洛斯等已经把10、目光锁在了中国的商业、办公楼、工业等物业上。12 何为工业地产1工业地产与商业地产盈利模式比较2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案13 何为工业地产1工业地产与商业地产盈利模式比较2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案实际上，工业地产已经出现了新的延伸产业地产。目前，有关产业地产的话题被不断的提起，它标志着工业地产进入了新的发展阶段。产业地产是对工业地产在形势下打造一个全新的价值链的发展平台，是一个升级。目前，我们的产业由简单的制造业向高端的环节提升，我们的载体也从原来的工业厂房向物流园，专业园，总部基地功能剧增。另外就是产业的聚集，由工业地产11、向产业地产的升级，第一个是产业的升级，由制造业向支持性、服务性、战略性的产业升级；还有物流的升级；第三个是产业结构的升级，在园区内要形成二三产业的互动，补充，完成产业功能的互补和多元化。联东u谷对产业地产的理解：14 何为工业地产1工业地产新延伸：产业地产2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案总部基地是基于总部经济的理论基础而产生的，中心城市总部经济发展的基础与前景，就是总部基地的未来。总部基地可以说是工业地产发展的较高级形态，是目前诸多工业项目争相规划的方向。15 何为工业地产1工业地产发展的高级形态：总部基地2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销12、提案 内容索引l总部基地类别l商务花园及其发展l国外案例研究l国内案例研究Part 1Part 2Part 3Part 4Part 5Part 6Part 7何为工业地产总部基地开发模式研究重庆工业同类市场调研项目所在区域市场调研项目定位建议项目营销策略项目营销费用17 总部基地开发模式研究22012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案18 总部基地开发模式研究2我们对Business Park的认识2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案19 总部基地开发模式研究2Business Park的演变历程2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目13、 营销提案目前，重庆“商务花园”发展较为初级，只有部分同类区域和项目处于第二代向第三代转变过程中，如北部新区高新园，经过多年的孕育，该区已成为了居住、商业、商务重区，处于第三代的雏形阶段。而重庆多数同类区域和项目仍处于第一代向第二代的过渡阶段。典型代表为西永园区和北碚蔡家组团。西永园区凭借极大的政策扶持力度，虽然起步较晚，但发展较快，目前已拥有了富士康、思科、北大方正、惠普等国际知名企业的进驻，尽管如此，目前西永仍然处于起步发展阶段，可以勉强归类为商务花园第二代的雏形阶段，但该区的政策优势和企业优势也意味着它的加速度会很大，成长历程必然加快。北碚蔡家组团优势在于发展较早，已拥有多年的产业沉淀。14、区内的同兴工谷系列工业地产已在重庆小有名气，但距离商务花园标准尚有一定距离，它处于第一阶段向第二阶段转型期。茶园新区从近几年的发展来看，其速度明显慢于西永等晚成立区域。目前区内除了住宅市场发展相对较好之外，只有一些普通的工业企业，尚未形成工业地产的概念。1500多亩恒德项目原本声势浩大，但目前尚未开工，是否能提升并带动区域商务市场的地位及发展，有待进一步观测。回归本土：重庆 Business Park（商务花园）发展阶段20 总部基地开发模式研究22012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案国外案例研究后工业服务园区的成熟模式“商务花园”21 总部基地开发模式研究22012-15、02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案欧洲商务花园案例都柏林Park west西区商务花园22 总部基地开发模式研究2国外案例研究2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案亚洲商务花园案例新加坡商务花园裕廊樟宜23 总部基地开发模式研究2国外案例研究2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案美国商务花园案例美国硅谷Silicon Valley24 总部基地开发模式研究2国外案例研究2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案入住商务花园客户特征企业类型25 总部基地开发模式研究2商务花园吸引的客户类型2012-02-28 16、重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案26 总部基地开发模式研究2商务花园的特征与产生条件2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案27 总部基地开发模式研究2商务花园与CBD的关系是一种互补关系2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案国内案例研究操作模式、规划及产品打造客户思考、营销概念及推广28 总部基地开发模式研究22012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案操作模式成都青羊工业园总部基地（综合运作模式）29 总部基地开发模式研究2商务花园与CBD的关系是一种互补关系2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提17、案占地面积：933亩总建筑面积：69万平方米容积率：1.6（多层独栋容积率约为1.0）绿地率：28%案例：成都青羊工业园总部基地（农迁房）工业总部区：933亩，以科技研发，高新技术为主的成长型企业集群地；精密加工区：1652亩，以高技术含量、高附加值的电子信息、机械精密加工为核心的新型工业基地；综合配套服务区：464亩，主要由服务中心、商务中心等配套服务组成园区总规划30 总部基地开发模式研究2操作模式2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案总平图及指标M1：占地196亩，建面9万，容积率0.9M2：占地141亩，建面14万，容积率1.48M3：占地188亩，建面34万，18、容积率3.2M4：占地165亩M5：占地118亩，建面11万，容积率1.75M6：占地124亩31 总部基地开发模式研究2操作模式2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案ABCD区建筑规划AB区单栋建筑面积 2156 -4612,并可拆分组合,柱网均保证6米6米以上；AB区开发时间较早；在建筑形态的美观上相对较差；从立面表现上，有部分楼栋做到了生态办公。D区总建筑面积45514平米C区总建筑面积93782平米 CD区吸收了AB区的开发经验，在建筑表现上做出了修正；修正之后的建筑，更趋时尚、简洁，并采用了大量科技材质与元素；同时CD区也延续了AB区生态办公的理念，并做到了更19、为成熟。32 总部基地开发模式研究2操作模式2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案M3时尚青年城建筑规划园区配套公寓 建筑层数：2-17层33 总部基地开发模式研究2操作模式2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案总部基地战略制定内容内容策略策略原因原因项目运营模式与盈利水平关系采用两方三家、政企合作的运作模式；盈利情：总部基地共引进76家企业，可提供就业岗位5000个，投产后可实现年税收1.8亿元，税收强度达1000元/平米，共投资18亿，2亿元的利润有利于减少投资风险和规避政策风险；创造了高额利润回报，和解决大量就业与税收贡献。实现了名利双收。20、竞争应对通过全方位（差异化、配套、品牌）保持良好的竞争优势对入住企业产业的区域性规划总体：没有明确的产业限制一期：以周边园区既有的主导产业和政府规划为主导二三期：鼓励符合条件的其它产业企业入驻，扩大目标客户群体，降低招商难度有利于扩大招商群，降低招商难度，快速实现招商，实现现金回笼订单式生产选择前三期：不具备条件四五期：有考虑定单式成本生产需要具备较高条件（双方的高度信任，产品本身的稀缺性等），项目前三期不具有定制条件，但四五期可以考虑，但订单式生产具有的高客户满意度特征是高端总部产品的发展趋势车库与入驻企业规模的关系M1地块:独栋有半地下室车库，每栋有3到5个室外停车位；M3:机动车停车位共21、880个，其中地上195，地下685；非机动车1200个；车库数量与企业规模无必然联系。基本按照0.5个车位/100平米按0.5个车位/100平米配车库，略显不足，故应略大于该比例；同时每栋楼的地面临时停车库不能固定配置给某个企业，以免造成某车位长期空闲，某车位严重不足34 总部基地开发模式研究2操作模式2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案内容内容策略策略原因原因户型大小一期：面积侧重大二三期：由大变小，单栋调整为1500左右一期大面积楼栋销售非常困难，在二、三期规划设计时，招商工作提前介入，并将单栋面积调小，这对第二、三期的销售有明显的促进作用户型风格在总体风格统一22、的基础上局部变化风格的总体统一，局部差异可以既让园区总体协调，有能满足部分业主的个性化需求商业业态前期仅修建能满足入驻企业最迫切用餐和商务接待需求。然后再期随着入驻企业的增加，才逐步扩大商业配套。即“规划是满足未来的需求，现实是根据当前的需求逐步开发”既满足了客户的基本需求，又可以规避前期资金积压，而且可以缩短商业培育时间商业选址1、内部商业（餐饮、会议等）在商务办公的中心位置2、外部商业（住宅）在居住的核心地段与其他项目交界的地方1、内部商业方便所有的入住企业，可以有效利用绿化地段，又能美化环境；2、外部商业可以有效留住区域内消费，又可吸引外项目的消费，实现经营的增值商业形态（底商、商业街、23、其它）总部内部商业：独立商业服务区（餐饮、商务接待、多功能厅等）、商业中心；总部外部商业：底商、商业风情街、商业中心1、内部商业集中，有利于入住企业集中性消费2、有利于规避商业的人流动线对周边商务办公的影响3、大量商业服务由外部完成，有利于补充总部内部的不足，同时对外型商业，可以避免内部商业过多的经营风险。总部基地战略制定35 总部基地开发模式研究2操作模式2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案操作模式（资金）多元化融资渠道 施工单位全额垫资。2005年1月，公司员工以定向投资的形式投资员工房，筹集资金5000万元，企业获得第一桶金。2005年5月，分别以BT形式引入四24、川路桥、成都六建两家建筑承包方，以保证金形式融资600万元。2006年,青羊发展牵手衡平信托，融资1亿。置换模式员工投资工程融资金融机构融资36 总部基地开发模式研究2操作模式2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案独栋式办公空间/生态型办公特性/产品拆分灵活销售多层式（4-5层）独栋产品占到主体，少量高层产品补充绿化布道、层层退台，注重生态空间的打造即可整栋销售，也可分层销售，方式灵活多样操作模式（产品）独栋生态办公37 总部基地开发模式研究2操作模式2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案 媒体招标媒体招标 首创媒体采购招标，变被首创媒体采购招标25、，变被动为主动，面向媒介机构发布动为主动，面向媒介机构发布采购招标会，以庞大的媒介需采购招标会，以庞大的媒介需求量吸引媒介前来投标。求量吸引媒介前来投标。操作模式（营销）动用一切可以动用的力量渠道营销全员营销财富链接计划以丰厚的佣金回报吸引内部员工发动个人关系网展开项目的推广，并收到了良好的效果。松散式营销代理公司提出与多家营销代理机构签定松散的招商代理协议。借助政府资源进行招商活动营销整个营销活动的策划根据活动目的分为推广性营销活动和意向客户公关活动38 总部基地开发模式研究2操作模式2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案社会效益社会效益多赢格局多赢格局区域经济发展受26、益区域经济发展受益农民受益农民受益政府受益政府受益企业受益企业受益操作模式（效益）“多方赢利”经济效益多方赢利 1、政府税源效应截止08年，总部基地共引进76家企业，可提供就业岗位5000个，投产后可实现年税收1.8亿元，税收强度达1000元/平米。2、农民长效保障住房安置：建立全国一流的新居工程安置农民，配套完善、特色鲜明的“六站一室”。长效保障：为每个拆迁农民配置1215平米的经营性保障物业，切实解决农民的长效保障。3、企业效益提升39 总部基地开发模式研究2操作模式2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案关于产品：项目产品：生态型的办公环境，多重景观打造，亲地空间的27、营造，退台式的空间、独栋办公概念。应该说在产品打造，尤其是园林营造方面，项目广受好评，尽管如此，项目首期产品依然有些过时，因此，产品打造时需要有超前意识。关于开发模式：项目真可谓是动用了一切可以动用的力量，政府-企业-周边居民-内部员工类似于“全民建设、全民营销、全民出力、全民参与”，达到了“全民共赢”的目的。项目启示关于客户选择在客户选择方面，项目整体以青羊工业园区产业定位为依据和支撑，前两期的产品均是针对园区产业客户，后期对外有考虑，但更多仍然是依靠园区产业客户，附带辐射外部客户。40 总部基地开发模式研究2操作模式2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案规划及产品打28、造上海星月大业领地41 总部基地开发模式研究22012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案大业领地企业总部花园是由上海松江工业区与上海星月建设发展有限公司联合投资开发的超大型总部类项目，项目坐落于上海松江工业区西部科技园，规划占地1800亩，建筑面积60余万平方米，总投资额26亿元人民币。项目2006年4月开工，预计2011年上旬全面竣工。容积率1.3建筑密度21%绿化率40%使用率85%3.9 米挑高空间首层大堂 三角组团 矩形布阵 三面采光 万平方米绿化共享 独立冠名权 政府一站式服务大厅 商务商业配套完善案例：上海星月大业领地42 总部基地开发模式研究2规划及产品打造229、012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案产品规划A1：1250，地上4层，地下1层A2：1550，地上5层，地下1层大楼运用简洁果断的折形屋面，将建筑体块做大胆的竖向切分，给人耳目一新的感觉。立面采用现代和古典相结合的手法，大块的石材和通透的玻璃形成强烈的虚实对比。顶部局部退层，留出足够的屋顶花园平台，为企业高层创造了私秘又风景绝佳的视觉空间。43 总部基地开发模式研究2规划及产品打造2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案B1：1500，6层B2：2000，7层大楼简洁明快的玻璃墙面，最大限度的满足办公空间对采光的要求，而局部半透的磨砂玻璃和金属框的30、运用，改善了玻璃单一的质感和立面的长宽比例，增加了建筑的多样性。B3：1450，6层B4：2750，7层大楼顶层和底层局部架空的空间，成为室内和室外空间的过渡，很好地联系了不同的截面，并延伸了室内的视觉空间。入口的尺度做了挑高处理，简洁大气。整体建筑风格简约明丽。44 总部基地开发模式研究2规划及产品打造产品规划2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案C1：2000，8层C2：2200，9层大楼左右两个办公单元用对比墙面进行处理，创造出了两种肌理效果，很自然的分出两种办公单元。从组团拼接来看，这种组合打破一味重复、单调乏味，这个外型富于变化，而且每个单元一目了然。无论是以31、玻璃凸窗户为主，还是以竖立向条窗为主，均是突显一种简洁果断的立面风格。45 产品规划 总部基地开发模式研究2规划及产品打造2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案D：4200，9层大楼近似六边形的平面，为独栋的单体创造了更多的视野面。在造型上采用不同的材质分离体块，优化了立面的高宽比例。屋顶的斜切处理，不仅丰富了变幻效果，而且使整个楼宇更富有活力。立面上运用材质的大胆对比，体现富有个性的企业形象。46 产品规划 总部基地开发模式研究2规划及产品打造2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案47 实景展示 总部基地开发模式研究2规划及产品打造2012-032、2-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案产品特点强调生态景观、商务环境、顺畅交通各个区域既有鲜明个性，又能达到整体协调统一通过大型公共绿地、景观小品等营造一个环境优雅、品质高尚的生态型区域通过不同体型和高度的组合，创造出错落有致的竖向空间注重自然采光，强调建筑的私密性和景观性，提高建筑面积利用率48 总部基地开发模式研究2规划及产品打造2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案项目启示立面：现代、简洁、时尚材质：大面积运用玻璃和石材，非常有质感面积划分：以1200-2700 为主体的独栋办公，并配上4200 的9层小高层办公楼规划：强调生态景观与鲜明个性；注重自然33、采光，强调建筑的私密性和景观性，提高建筑面积利用率该项目的产品打造有亮点，值得借鉴49 总部基地开发模式研究2规划及产品打造2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案营销概念及推广天津EOD总部港50 总部基地开发模式研究22012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案案例：天津EOD总部港绿色生态的总部特区位置：天津津汉路空港物流加工区北侧 规模：总占地681亩，规划建筑面积逾50万定位：全球企业总部特区EOD：绿色生态办公区 ecological office districtEOD所提倡的理念高效低耗无废无污染51 总部基地开发模式研究2营销概念及推广34、2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案A：商务配套中心 B：成熟示范区 CE：商务研发区D：商务别墅区 F：独栋、联排商务裙楼（规划中）EOD总体规划52 总部基地开发模式研究2营销概念及推广2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案EOD产品演绎独立LOGO展示位以自己的企业命名2-4个专用车位专属生态绿意花庭园区、露台庭院、环保地缘温控系统智能5A智能系统53 总部基地开发模式研究2营销概念及推广2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案EOD特色服务企业家公社54 总部基地开发模式研究2营销概念及推广2012-02-28 重35、庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案项目启示天津EOD总部港在项目卖点包装方面做得较为出色，主要体现在以下三个方面：在定位方面，“全球企业总部特区”，尤其强调“特区”所代表的内涵，直接将项目高度上升到国家层面。在产品方面，强调绿色生态与专属性，充分挖掘了人对自然、美好环境的渴求，以及对物体私享的占有度与尊崇感。在配套服务方面，组建了“企业家公社”，贴心为企业考虑，提供了一套完善的服务体系。55 总部基地开发模式研究2营销概念及推广2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案客户思考北京亦庄BDA国际企业大道56 总部基地开发模式研究22012-02-28 重庆茶园新区 静一36、工业用地项目 营销提案案例：北京亦庄BDA国际企业大道57 总部基地开发模式研究2客户思考2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案准确的市场定位获得市场先入者优势58 总部基地开发模式研究2客户思考2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案个性化、特色化的建筑产品叩开客户心门59 总部基地开发模式研究2客户思考2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案个性化、特色化的建筑产品叩开客户心门专属独栋建筑独立入口、独立大堂、独立电梯主力户型18003000平米灵活空间，首层层高4.2米，标准层层高3.6米。-1F:874 1F:771 237、F:8333F-5F:9326F:1093总：6367-1F:849 1F:4622F:4773F-4F:5595F:550总：4019-1F:507 1F:566 2F-3F:671 4F:6015F:571总：4306 6F:7196F:56360 总部基地开发模式研究2客户思考2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案依托开发区产业，截取各产业高端作为自己的目标客户61 总部基地开发模式研究2客户思考2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案入驻国内企业较多，需求集中在1000-2000平方米62 总部基地开发模式研究2客户思考2012-02-2838、 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案国内客户更看重园区提供的平台63 总部基地开发模式研究2客户思考2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案国外客户更看重政策、环境并彰显自身风格64 总部基地开发模式研究2客户思考2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案国内案例小结说明：由于时间较为紧张，因此在有限的时间内，我们只能凭借自身资源及网络资源搜寻相关案例。因此，搜集到的资料更偏向于千亩级别的大型项目，对本项目的支撑度相对较弱，但从这些大型操作案例中，也可找到相关项目的操作方式，仍然能给我们许多启示。1、多数工业地产更偏向于大规模操作，形成了从生产、39、办公、居住、生活、配套等全方位的总部基地体系，与之相比，小型地块并不具备此类形态的开发条件，很难形成自身优势，打造也更具难度！2、总部基地开发时序，通常为厂房（满足制造企业）研发办公商务办公办公定制，即先造势，引导区域逐步成熟，再“先进半步”，即比市场领先半步。65 总部基地开发模式研究22012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案3、全国的案例告诉我们，一般此类项目均对园区政策、园区产业有很强的依赖度，在开发初期基本都是面向园区产业定位，然后再逐渐增大辐射面，吸引其它产业的企业。4、独栋办公这样一种非CBD高层办公形式，已在较为发达的一二线城市普及推广，已具备了较好的市场接40、受度。就重庆而言，上丁企业园从不成熟到目前入住率60%以上，高科山顶总部基地独栋办公一货难求的情况，也表明这类物业在重庆已有了接受环境，但远未达到北京、上海，甚至成都的水平。66 总部基地开发模式研究2国内案例小结2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案 内容索引l重庆工业地产板块竞争格局l蔡家-盈田工谷l西永-康田国际企业港l港城-两江时代l参考案例-上丁企业园l参考案例-高科山顶总部基地l参考案例-渝中协信总部基地Part 1Part 2Part 3Part 4Part 5Part 6Part 7何为工业地产总部基地开发模式研究重庆工业同类市场调研项目所在区域市场调研41、项目定位建议项目营销策略项目营销费用68 重庆工业同类市场调研3重庆工业地产版块竞争格局2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案园区名称园区名称所处区域所处区域产业定位产业定位规划规模规划规模成立时间成立时间级别级别长江工业园南岸区汽摩、机械区级茶园工业园南岸区机电化工、重工机械、电子通讯45000亩2000年立案市级重庆大学科技园沙坪坝区医药、环保区级井口工业园区沙坪坝区机电化工、电子通讯9360亩市级西永微电子产业园沙坪坝区高新技术电子产业20平方公里2005年8月动工市级西彭工业园区九龙坡区铝生产、加工、大型工业基地65平方公里2003年7月动工市级九龙工业园区九龙42、坡区机电化工、重型机械36.08平方公里2000年动工市级空港工业园区渝北区机电化工54平方公里2002年1月建设市级两路工业园区渝北区服装加工、磨具制造68.31平方公里2003年7月建立市级港城工业园区江北区物流加工11平方公里2002年市级建桥工业园区大渡口区生物医药、汽摩制造10平方公里市级花溪工业园巴南区机电化工、汽摩8平方公里市级同兴工业园区北碚区重工机械制造5.27平方公里2002年市级二郎高新科技园高新区光电、通讯10平方公里2003年市级北部新区北部新区汽车、生物制药、电子通讯136.6平方公里2000年市级69 重庆工业同类市场调研3主城工业产业园列表 2012-02-2843、 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案以产业园为依托，再稳固工业优势的基础上快速发展高新技术产业。主城北部、西部和南部片区为主城工业、产业园较为集中区域，园区规划面积普遍在20平方公里以上，但由于建设时间均较短，部分园区尚处于起步阶段，也有一部分已经基本发展成型。主城部分工业产业园区，特别是离主城核心区较近的园区，由于政策的导向，致使土地价值迅速升级，从而吸引各类房地产开发商的关注及大量投资，如北部新区和二郎科技新区，目前房地产产业发展迅速，使其高新技术产业园的属性逐步淡化。项目所在的城市副中心茶园版块，已经初步进入发展阶段。各大相关工业版块竞争势态对本项目颇具威胁。70 重庆工业同类市场44、调研3工业地产格局分析2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案北碚蔡家组团版块代表项目盈田工谷71 重庆工业同类市场调研32012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案蔡家工谷一期蔡家工谷二期蔡家光电工谷蔡家工谷一期 总建筑面积:153006 绿地率:19.05%建设周期：现房蔡家工谷二期总建筑面积:99371.38绿地率：19.05%建设周期：一年光电工谷总建筑面积：340002绿地率：28.08%建设周期：1.5年72 重庆工业同类市场调研3盈田工谷：项目基本情况2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案项目背景项目背景地处两江新区45、蔡家组团，未来城市拓展区域，两江新区重点发展主轴经济带，工业发展潜力巨大。项目性质项目性质土地性质：工业用地（2010年初拿地，地价为32万/亩）项目规模项目规模光电工谷34万方。（现出售的是1、2期标准厂房，约20万方左右，3期的地政府要求建筑后退红线距离为20米，开发商有退地的考虑）。产品组合产品组合整个项目由标准厂房以及公寓、商业街等配套组成。产品打造产品打造标准厂房：2层半、3层。面积为5000-20000平米不等。同兴工谷公寓：裙楼面积为58-188平米，公寓为2梯14户，面积在3064之间。成交客群成交客群主要来自重庆市内企业及浙江、江苏的企业，其中浙江、江苏的企业目前有20余家入46、驻。项目售价项目售价&销售销售情况情况 项目售价标准厂房：建筑面积2500元/平米（价格由管委会限制制定）。同兴工谷公寓：2800元/3040元/（价格为2009年售价）。公寓裙楼商业：8000元/。管委会临街商业：18000元/。销售情况标准厂房：盈田.蔡家工谷标准厂房已经售罄，光电工谷标准厂房已出售60%。配套（公寓和裙楼商业）：已全部租售完，但由于政府要求购买公寓必须为企业，而前期购买客户绝大多数为个人（个人购买必须为企业法人代表）入驻企业要求入驻企业要求以电子行业为主导：LED、笔记本、手机等生产企业，机械加工类企业的入驻条件为：年产值5000万元以上。（管委会审核入驻资格）。贷款方式47、贷款方式企业购买首付40%，个人购买（必须是企业法人）首付50%；按揭为5成8年。贷款银行贷款银行农村商业银行（其他银行的此类业务很难办理），尽量要求企业全款或者分期，按揭办理均较为困难。项目开发战略项目开发战略 项目由盈田公司自行修建、招商，并配合政府（管委会）对招商入驻企业的资格审核。优惠政策优惠政策p新办经认定企业可获得“二免”优惠，即税收返还100%。p新办年纳税达100-500万元的企业，获得税收返还50%的优惠。p区内企业扩产达到标准可享受同等优惠。p特殊企业可享受“一企一策”政策。项目与当地政项目与当地政府（管委会）府（管委会）的关系的关系盈田工谷是蔡家管委会为发展区域经济，提高48、同兴工业园招商速度的一项重点项目。当地管委会一直鼎力支持。73 重庆工业同类市场调研3盈田工谷：光电工谷项目解读 2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案盈田置业是目前重庆工业地产的佼佼者。项目所在的蔡家组团区域，属于两江新区，是未来工业发展强劲的新 生力量。盈田工谷整个项目，无论是从规模、包装、招商、量身打造标准厂房等各方面因素都是比较成熟的一个项目。管委会给入驻企业的优惠政策多，诱惑力够大。74 重庆工业同类市场调研3盈田工谷：光电工谷项目点评2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案西永微电园版块代表项目康田国际企业港 75 重庆工业同类市场调研49、32012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案项目所在区域项目所在区域规划和紧邻项规划和紧邻项目周边现状目周边现状项目区域规划：位于重庆主城区西永组团中部，是西永微电园、重庆大学城和铁路物流园三大版块之间的中心地带，占地面积7.42平方公里，按计划，西永城市副中心核心区将打造成以商务办公、商贸金融、科技会展等功能为主的现代服务业和生态居住区。紧邻项目周边现状：除微电园管委会自行修建的办公楼外，世界知名企业买地自用与办公和生产，也有部分商业性质地块用于修建公寓。项目土地性质项目土地性质工业用地项目规模项目规模规划用地面积：38000；容积率：2.58；建筑密度：37.8%；绿地50、率：30%。项目产品组合项目产品组合集写字楼、酒店式公寓、商业为一体的综合性产品。商务功能作为项目主体打造，商业、居住等功能作为配套补充。项目目标客户项目目标客户群群电子信息类为主的中小型企业。销售情况销售情况目前建面均价约9000元/平米，准现房销售，现在购买一次性付款享95折优惠，按揭享96折优惠。购买方式界定购买方式界定以单位的名义购买或者个人名义购买（必须是企业法人代表）。76 重庆工业同类市场调研3康田国际企业港：项目基本情况2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案康田MOHO办公楼产品组合：项目由9栋4层独栋写字楼以及2栋24层楼高层写字楼组成，高层部分带有351、层楼裙楼。产品诉求：本项目力求打造成为中国西部硅谷总部基地。独栋组团打造有公园式园林，配合近在咫尺的市政公园，轻松实现您生态办公的梦想。产品打造：独栋写字楼单栋面积在建面2000-3000平米不等，高层单层面积在950平米左右。77 重庆工业同类市场调研3康田国际企业港：产品规划2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案78 重庆工业同类市场调研3康田国际企业港：产品规划2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案79 重庆工业同类市场调研3康田国际企业港：产品规划2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案80 重庆工业同类市场调研3康52、田国际企业港：产品规划2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案81 重庆工业同类市场调研3康田国际企业港：产品规划2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案82 重庆工业同类市场调研3康田国际企业港：产品规划2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案83 重庆工业同类市场调研3康田国际企业港：产品规划2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案84 重庆工业同类市场调研3康田国际企业港：产品规划2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案康田企业港所在的西永微电园，是继江北CBD、解放碑CBD等商53、务集聚地后又一集中商务和工业园区的区域。项目着重以景触景，打造生态公园式办公，弱化了周边景观不足的劣势。项目户型规划相对紧凑合理，高层楼单层面积950左右，独栋在20003000之间，采用全落地窗，充分体现生态办公特色。目前西永微电园板块，区域配套尚不成熟，办公和生活皆不方便。85 重庆工业同类市场调研3康田国际企业港：项目点评2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案港城工业园版块代表项目两江时代 86 重庆工业同类市场调研32012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案项目背景项目背景由重庆市华雄实业有限公司开发的都市工业楼宇项目。项目性质项目性质工业用54、地项目规模项目规模总用地面积83亩；容积率3；绿化率30%；建筑面积20万。项目规划项目规划10栋共11万标准厂房、总部经济、孵化楼、员工公寓是否可分割是否可分割是销售阶段销售阶段在售标准厂房，期房。付款方式付款方式一次性或分期付款（一期付50%、二期付40%、三期付10%）面积划分面积划分标准厂房面积区间为600-1800，可自由组合。4.5-7.5米层高。销售价格销售价格附1层、1层均价4300元/，2层以上均价2800元/。推广主题推广主题给重庆工业一个世界的高度87 重庆工业同类市场调研3两江时代：项目基本情况 2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案宣传海报外立55、面效果图88 重庆工业同类市场调研3两江时代：项目基本情况 2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案项目区位较好，着重服务于港城工业园的贸易型中小企业，可集生产办公于一体。自身规模偏小，周边生活、娱乐配套匮乏，区域尚有待发展。尽管定价较低，但由于无按揭银行。对于大多数小企业而言，仍然望 而生畏。89 重庆工业同类市场调研3两江时代：项目点评2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案可参考项目上丁企业园高科山顶总部基地渝中协信总部基地90 重庆工业同类市场调研32012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案上丁企业公园处在开发热点且成熟的56、北部高新园，项目品质一般，是重庆最早的独栋企业公园。项目区位：上丁企业公园位于北部新区高新园，周边城市干道纵横，交通发达，到市中心和机场都只要15分钟车程；产业环境：项目所处的北部新区高新园是重庆市规划的高新科技产业园，集中了大量以IT、电子科技为主的高新技术企业；政策支持：享受高新园区普通政策优惠；项目背景：由重庆西南信息产业（集团）有限公司（即原国家科学技术部西南信息中心）进行开发、建设和销售，由国外著名设计公司-日本坂仓建筑研究所规划、设计。北部新区高新园项目占地：150亩用地性质：商业用地总建筑面积：15万平米容积率：1.5产品形态：36栋独栋写字楼、1栋SOHO公寓、1栋LOFT写字57、楼面积区间：由700多平方米4000多平方米，层数为36层开发时间：2004年今91 重庆工业同类市场调研3上丁企业公园2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案产品品质：上丁企业公园产品品质一般，细节处理粗糙，没有公共活动空间和相关休闲设施；物业管理：开发公司下属物管，提供安保和保洁等常规服务；配套设施：部分商铺和车库，其他配套主要依赖项目周边配套；价格：独栋12000元/，公寓6500元/物管费：4元/月市场表现：上丁企业公园从2005年5月开始销售，目前已售罄，独栋入住率为60%以上，上丁7号（高层办公）由于面市较晚，入住率约为50%。近两年独栋办公的市场接受度有很大58、改善。92 重庆工业同类市场调研3上丁企业公园2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案独栋式办公空间/精装修提升价值/大面积赠送多层式（4-5层）独栋产品占到主体，少量高层产品补充整体精装修设计，有效控制成本，入驻便利超高层高设计，获得更大使用空间93 重庆工业同类市场调研3上丁企业公园：亮点解读2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案 项目目前基本售罄。但入市早，整体销售周期较长，前期经历过开拓者的艰难期。入驻率独栋约为60%，高层约为50%。独栋客户以国有企业或企事业单位及上市公司为主，高层中小面积客户主要为成长型的公司，如律师事务所、广告公司、59、房地产公司、传媒公司、国际国内知名公司驻渝办事处等。业主购买目的多为投资。（目前多数上丁办公企业为租用客户）这一点值得思考。94 重庆工业同类市场调研3上丁企业公园：项目点评2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案高科山顶总部基地山顶总部基地同处在北部高新园，拥有良好的区位优势，享有较齐备区域配套，外立面风格在目前重庆同类项目中较少见。项目最具吸引力的卖点，为纯欧式的建筑风格。高层公寓和写字楼独栋办公楼群独栋办公楼95 重庆工业同类市场调研3高科山顶总部基地2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案项目背景项目背景由重庆北部新区高新园管委会下属企业国有60、独资公司重庆高科集团投资开发。项目性质项目性质商业用地项目规模项目规模总建筑面积：40.6万平米；容积率：1.2。产品组合产品组合39栋独栋，两栋公寓，一栋5A写字楼，一栋星级酒店。产品打造产品打造主力户型30005000平米/栋，少量10002000平米/栋，楼王15000平米，35层。项目售价项目售价&销售销售情况情况 销售价格：独栋办公目前起价20000元/；销售情况：独栋办公楼2000以下和高层写字楼已售罄。贷款银行及方式贷款银行及方式重庆农村商业银行。5成5年，贷款利率上浮30%。入驻企业要求入驻企业要求独栋办公楼入驻要求需年上税金额1000万元以上的企业。（管委会审核入驻资格）。产61、业环境产业环境项目所处的北部新区高新园是重庆市规划的高新科技产业园，集中了大量以IT、电子科技为主的高新技术企业。优惠政策优惠政策享受高新园区政策支持外，同时享受“一事一议”的优惠政策。项目区位项目区位上山顶总部基地位于北部新区高新园，周边城市干道纵横，交通发达，到市中心和机场都只要15分钟车程。96 重庆工业同类市场调研3高科山顶总部基地2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案规模较大。地理优势明显。规划布局合理。产品打造新颖。周边产业环境佳。该项目优势非常明显，享受两江新区和北部新区政府（管委会）优惠政策，对大型企业吸引力极强；项目规划和产品的打造颇具特色，值得我们学62、习借鉴。虽然是工业用地，但由于有政府主导，同时有贷款银行，所以即便价格昂贵，也吸引了较多的购房者。97 重庆工业同类市场调研3高科山顶总部基地：项目点评2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案根据重庆打造“长江上游经济中心”的发展目标，金融业和电子信息产业是未来大力扶持的重中之重的产业，结合项目所在区域以及其他多方综合因素分析，本项目发展方向为：聚焦聚焦创新金融、电子信息为创新金融、电子信息为主主导产业导产业，打造金融要素市场、，打造金融要素市场、结算中心，以咨询顾问、高端结算中心，以咨询顾问、高端商业、设计创意为商业、设计创意为重点发展重点发展，其他创新型服务业为其他创63、新型服务业为补充补充的的现现代化综合型企业总部聚集区代化综合型企业总部聚集区高端服务外包咨询顾问电子结算创新服务高端商业设计创意创新金融创新金融电子商务电子商务98 重庆工业同类市场调研3渝中协信总部基地：项目策划定位2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案核心客户核心客户企业：企业：二产企业总部、创新金融、电子商务龙头企业关注条件：关注条件：政策支持、交通条件、项目产业配套为主数量层级：数量层级：1515家左右家左右重要客户重要客户企业：企业：商贸物流、设计创意等龙头企业产业链上游和下游的配套企业关注条件：关注条件：交通条件、配套设施为主数量层级：数量层级：4040家左64、右家左右基础客户基础客户企业：企业：其他创新型服务行业寻求更好办公环境的渝中区现有大中型企业被园区优惠政策、创新氛围和产业氛围吸引而来的快速成长企业。关注条件：关注条件：产业关联度为主、配套齐全度数量层级：数量层级：200200家左右家左右重点层重点层核心层核心层基础层基础层龙头企业：15家规模以上企业：200家约25家引入方式：企业办公需求升级；有浓厚的“重庆情节”；行业：来源区域：国内 西南片区案例企业：博赛矿业、乌江实业大型企业：40家引入方式：政府主导引入行业：二产企业总部、电子商务为主、创新金融来源区域：国际、国内500强企业案例企业：美国贝宝、阿里巴巴约15家引入方式：以优惠政策、65、创新和产业氛围吸引；行业：电子商务、创新金融 来源区域：国际、国内案例企业：全球制造网、猪八戒网约160家行业：位于电子商务、金融、创意产业、其他创新型服务行业的相关产业链上下游来源区域：国内外、重庆案例企业：银联、网易（均为贝宝合作伙伴）约50家来源区域：国内、重庆行业类型：设计、互联网、广告、艺术等99 重庆工业同类市场调研3渝中协信总部基地：项目客群定位2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案渝中区人民政府已出台入驻园区企业优惠政策渝中区人民政府已出台入驻园区企业优惠政策：n凡在园区购房自用的新办企业，自开办之日起前三年内，在其缴纳的增值税、营业税、企业所得税方面将66、给予一定比例的先征后返优惠；n入驻园区的企业符合国家重点扶持的高新技术企业认定条件的，在企业所得税税率方面给予优惠；n入驻园区且工商、税务在园区内的企业，首次在境内外公开上市的，给予300万元的一次性奖励；n入驻园区的新办企业，三年内平均入库的增值税、营业税、所得税分别达到不同额度的，将分别给予购房补贴，但标准最多不超过1000元/平米，总补贴最多不超过1000万元；n以租赁办公楼形式入驻园区新办企业，年入库税收分别达到不同额度的，对其租用的办公面积分别给予不同标准的租房补贴；n入驻企业年入库税收总额达到一定额度以上的，给予企业高管区级实得税收部分的全额补助；n入驻园区的新办企业，在园区购买办67、公用房且自用，达到一定面积以上的，给予一次性购房契税50%的补助；n入驻园区且对渝中区经济发展有重大贡献的企业，按照“一企一策”专题研究，给予特殊优惠政策。100 重庆工业同类市场调研3渝中协信总部基地：优惠政策2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案该项目为商业用地项目，由政府主导，具有极其明确的 产业定位；客群定位层次分明，抓住核心龙头企业，通过产业集群 效应自动吸引上下游；政府的优惠政策对于项目招商具有极大的促进作用。101 重庆工业同类市场调研3渝中协信总部基地：项目点评2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案结论：本项目的借鉴和规避p 国家68、西部大开发正在火热进行中，刚成立的两江新区备受世人关注，同类工业地产项目遍地升华。p现目前的工业地产项目，都基本向商务地产在靠拢；商务地产必须集地段、配套和服务于一体。p重庆市场大部分的同类型项目，都比本项目地段、配套要好。本项目若想成为市场有力竞争者，需要从产品打造、产业（客群）定位、优惠政策、按揭银行、价格让利等方面来做突破。102 重庆工业同类市场调研32012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案 内容索引l茶园新区区域调研 l区域工业及办公环境调研l区域竞争项目个案分析Part 1Part 2Part 3Part 4Part 5Part 6Part 7何为工业地产总部69、基地开发模式研究重庆工业同类市场调研项目所在区域市场调研项目定位建议项目营销策略项目营销费用茶园新区区域调研 104 项目所在区域市场调研42012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案茶园区域定位格局 城市副中心 南岸新行政中心p茶园是重庆东部新城发展的重点区域p茶园是重要的城市副中心p茶园是南岸未来的新行政中心p茶园是重庆现代化高新技术产业基地和最具活力的现代化生态城市105 项目所在区域市场调研4茶园新区区域调研：区域定位格局 2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案茶园区域整体概括 发展“四大产业”推进速度缓慢p茶园新城区位于重庆主城东部，隶属于重70、庆南岸区，始建于2000年，规划面积120平方公里，可建设面积74平方公里，规划人口50万。p区域重点发展新型工业、现代物流、国际会展、都市旅游四大产业，其中工业规划有三大工业园区，分别为茶园工业园、长江工业园和东港工业园，共占地25平方公里。p区域目前受政策扶持力度相对较小，整体推进速度相对缓慢。茶园中心东港工业园长江工业园茶园工业园广阳岛106 项目所在区域市场调研4茶园新区区域调研：区域整体概括 2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案目前交通瓶颈已得到巨大改善，未来更加方便慈母山隧道 连接朝天门大桥至江北已通车真武山隧道 连接南岸和一环 已通车南山隧道 连接东水门71、大桥至渝中在建轻轨6号线 连接渝中、江北、北碚 2013年竣工轻轨8号线 连接大渡口、巴南、鱼嘴 预计2014年竣工p区域未来交通非常便捷。15分钟直抵重庆铁路物流园，30分钟直通世界级物流港口东港物流港，45分钟直达江北国际机场空港物流园。p目前区域交通瓶颈已得到巨大改善，随着轻轨的相继建成，未来更加方便，区域价值更加凸显。107 项目所在区域市场调研4茶园新区区域调研：交通规划2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案 整体配套不成熟 尤其是商业商务配套极少商业配套目前仅有维持当地居民的生活配套，以管委会对面的花街和长生镇为主，主要经营餐饮和住宿类，体量较小，档次低，区72、域无集中商业商务配套。区域目前暂没有集中商务办公配套，但后期规划有中央商业区1000亩。区域有西郊医院、江南医院、龙职中、同景中学等少量的医疗教育配套。区域规划有“三大公园”和“一个生态林示范区”绿化面积达3360亩。108 项目所在区域市场调研4茶园新区区域调研：区域配套2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案茶园产业现状 以工业为主 实现“千亿级园区”p区域目前以工业为主，第三产业比例较低，而第二产业主要以装备制造、电子信息等中低端产业为主。p截止2009年新区已入驻企业达230余家，投产企业近150家，实现工业总产值300亿元。2012年将建成“千亿级园区”。p随着73、园区的逐渐成熟，产业发展开始进入良性发展阶段。产业 比例 代表企业 装备制造业 39%机电控股、长江电工、迪马实业 电子信息产业 37%TCL、美的、国虹 包装印刷业 7%宏劲印务、乐缘彩印 生物制药产业 3%莱美药业、时针阁药业 纺织服装业 2%雅戈尔服饰 其他产业 12%华辉涂料、安吉尔饮水 109 项目所在区域市场调研4茶园新区区域调研：产业现状2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案重点打造3G产业和电子、装备制造业产产业业名称名称位置位置规模规模产业导向产业导向工工业业茶园工业园茶园新区南部5平方公里目前依托迪马实业、长江实业等传统工业，二期为机电园长江工业园长74、生桥镇以北面积10平方公里，远期拓展区20平方公里机械工业、医化工业、都市型工业、环保工业东港工业园西北部，广阳镇总体规划面积20平方公里，一期面积10.8平方公里，首期启动面积3平方公里。建设中小型特种船舶、豪华旅游船、游艇制造基地，建设风电、机械成套设备制造基地和长江上游重要港口基地。科技城世纪大道A线以南，渝黔高速公路以东占地约6000亩 定位为电子电器信息产业，依托TCL移动数码研发中心的科技实力，科技创业中心的科技孵化器，吸引电子电器企业，建立重庆科技城物流园外环高速与东西干道连接处占地1000亩，总建筑面积40万方，总投资5亿元处于前期规划阶段军转民技术产业基地长江工业园规划面积275、6平方公里2007年完成基地部分基础建设，2009年实现生产100亿元，2010年实现产值300亿元会会展展国际会展中心中环干道以东，弹广路以南净用地2129亩，其中文化娱乐用地1163亩，公园绿地313亩，防护绿地607亩，道路广场46亩，总投资50亿元周边道路已完成旅旅游游广阳岛峡口镇东面现面积约8平方公里，三峡库区建成后，在175米水位上，全岛面积约为6.44平方公里集休闲、会议、体育、居住、旅游为一体的国家级旅游度假中心2012年，茶园区域将重点培育消费类电子、装备制造业两大支柱产业，预计建成千亿级园区，重庆大部分手机制造业布局，重点打造3G产业为主的电子通讯产业。110 项目所在区域76、市场调研4茶园新区区域调研：产业规划2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案区域小结p规划定位明确，尤其2012年将是实现飞跃的一年。p未来发展潜力大，交通及商业配套还有待。p园区工业建设正处于发展起步阶段，目前大型的品牌企业入驻率低。p茶园区域目前更偏生态居住，而不是和大学城、两江新区一样的纯粹产业基地。111 项目所在区域市场调研4茶园新区区域调研2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案区域工业及办公环境调研112 项目所在区域市场调研42012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案茶园工业园长江工业园东港工业园城市综合开发区广阳77、岛区域园区位置 茶园工业园 区位优势突出茶园工业园和长江工业园近邻新城中心开发区，交通非常便捷，产业选择面广；而东港工业园位置相对较偏，靠近广阳岛旅游区，产业定位较特殊，为港口工业基地。113 项目所在区域市场调研4区域工业环境2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案名称名称位置位置规模规模产业导向产业导向目前入驻目前入驻企业量企业量代表企业代表企业茶园工业园茶园新区南部5平方公里目前依托迪马实业、长江实业等传统工业，二期为机电园约100家TCL、美的、雅戈尔、长江实业，重庆迪马长江工业园长生桥镇以北面积10平方公里，远期拓展区20平方公里机械工业、医化工业、都市型工业、78、环保工业约60家莱美药业、时针阁药业东港工业园 西北部，广阳镇总体规划面积20平方公里，一期面积10.8平方公里，首期启动面积3平方公里。建设中小型特种船舶、豪华旅游船、游艇制造基地，建设风电、机械成套设备制造基地和长江上游重要港口基地。约20家工业园区概况 茶园工业园相对其他两园区发展更快 为本案提供有利园区环境目前茶园工业园相对其他两大园区发展更快，入驻企业尤其是相对知名企业更多，为本项目提供了相对较好的园区环境。114 项目所在区域市场调研4区域工业环境2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案部分企业入驻一览表长江电工集团重庆迪马实业长江制药机械诚通机械制造昊晟玻璃79、晶品第二机床厂重庆莱美药业重庆市迪凰商贸有限公司通盛机械一龙管道宗庆摩托车公司智翔铺道技术工程中冈电器雅戈尔集团创造者纳米材料公司兀隆汽车技术发展公司重庆广益摩托车有限公司中国石油天然气股份公司重庆久华化工有限公司工友塑料重庆市安吉尔富氧纯净水厂重庆宏泰工业有限公司重庆东本实业有限公司重庆华辉涂料工业有限公司重庆大环机械制造公司上海南洋锅炉有限公司汉瞻仪器有限公司重庆长橡实业有限公司英派克机电三峡电缆天福机械锦辉标牌重庆龙翔富凌精细化工公司重庆厦安消防设备公司重庆鑫升电器厂重庆正兴印务重庆正扬集团重庆腾升塔式起重机有限公司美的集团重庆宏劲印务有限公司重庆桥梁工程总公司昌兰汽车重庆时珍阁药业德庄80、实业集团伊士顿电梯目前入驻企业基本都是中小型企业，大型知名品牌企业入驻率低115 项目所在区域市场调研4区域工业环境2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案p行业要求：光电一体化产业、电子信息产业、汽车摩托车业、医药及其他高新技术业、环保产业、印刷包装业、服装业，以及其它高附加值产业。p环保要求：耗水量大和污染严重的企业，电镀等重污染的建设项目严禁入驻。具体环保要求参见：渝（市）环评审（2003）67 号文。p经济指标：投入强度不小于80万元/亩，建成后年产值不小于300万元/亩。p规划指标：工业用地和科研用地建设应控制以下参数：容积率：1.0、建筑密度不大于 50%、绿81、地率不小于35%。p拟入驻企业须提供资料：1、项目建议书 2、搬迁项目（技改或扩建情况）3、项目登记表（企业相关资料）茶园新城区工业企业入驻条件116 项目所在区域市场调研4区域工业环境2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案地位地位全球首个3G产业基地，国内第一家专业信息产业园区规模规模用地约1500亩功能功能涉及六大领域西部惟一手机检测认证中心；TD芯片研发、设计；TD终端生产；系统关联设备生产，为TD运营商提供系统集成解决方案和服务；应用软件及各类增值服务；电子元器材及电子产品市场目前招商情况目前招商情况09年3月底，索伦互联网和大唐新数码两家3G业界知名企业正式入82、驻，投资建设方案设计、硬件制造、软件开发、信息服务等内容的新基地。其中，由大唐新数码制造的基于TD-SCDMA技术的“上网笔记本”已面市目标目标力争3年内使3G核心技术产业及相关产业规模达到100亿元，到2015年实现产值1510亿元园区支柱产业 加快区域成熟性 为本案提供市场机会p作为未来国内信息化的主流“TD-SCDMA”3G网络，其产业基地落户茶园新区，这或许将成为茶园新区、南岸区，乃至重庆市经济的重要增长极。p3G基地的规划势必会加快茶园区域的成熟性，带动区域人气，提高市场关注度，为本项目开发提供了重要市场机会。117 项目所在区域市场调研4区域工业环境：3G产业基地2012-02-283、8 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案区域工业环境小结p区域虽规划有三大工业园区，但是目前园区发展较为缓慢，产业人气和氛围都不足，入驻企业基本都是中小型企业，大型知名产业支撑带动不够，目前还没有形成产业基地。p园区受地理位置及交通的影响，相对两江新区和大学城工业园，区域政策利好和规划利好都不明显，园区竞争力相对较弱。p区域内部目前工业地产开发较少，仅恒德西部总部基地一个在开发项目，但该项目会是本案的最大竞争者。p工业地产需要区域政府的大力支持。118 项目所在区域市场调研4区域工业环境2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案茶园新区目前暂无在售商务办公或写字楼产品，84、不过后期茶园综合服务中心规划有一定体量的办公楼和酒店产品。119 项目所在区域市场调研4区域办公环境2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案总用地面积：12万方总建筑面积：21万方其中 办公楼面积：11.3万方 酒店面积：2.7万方 会议及综合服务面积：2.7万方 地下车库和设备用房：3.8万方 配套服务面积：0.3万方容积率：1.43绿化率：43%规划体量为21万方，其中办公楼面积为11.3万方，酒店面积为2.7万方预计2013-2015年建成。茶园综合服务中心规划图A区B区D区120 项目所在区域市场调研4区域办公环境:茶园综合服务中心2012-02-28 重庆茶园新85、区 静一工业用地项目 营销提案占地面积：5.8万方总建筑面积：2.3万方其中办公楼面积：1.9万方容积率：0.39绿化率：51%A区指标及效果图121 项目所在区域市场调研4区域办公环境:茶园综合服务中心2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案占地面积：3.8万方总建筑面积：15万方其中 办公楼面积：9.4万方 酒店：2.7万方容积率：3.2绿化率：36%B区指标及效果图 项目所在区域市场调研4区域办公环境:茶园综合服务中心122 2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案占地面积：2.3万方总建筑面积：3.8万方其中会议及综合服务：2.7万方容积率：86、1.65绿化率：30.5%D区指标及效果图123 项目所在区域市场调研4区域办公环境:茶园综合服务中心2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案区域办公环境小结p区域综合服务中心规划的办公体量相对较少，但茶园综合服务中心项目与本项目开发时间重合，可能形成竞争。p虽然目前区域办公市场还是空白，但随着区域交通的改善和园区产业的带动，未来茶园办公市场可能会是良好机会。124 项目所在区域市场调研4区域办公环境:茶园综合服务中心2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案区域竞争项目个案125 项目所在区域市场调研42012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地87、项目 营销提案整体指标：总占地：1500亩总建筑面积：约80万方容积率：1.7绿化率：60%用地属性：工业规划特点：总部基地（别墅、高层、商业等）一期情况：p项目分两期开发，一期占地512亩，由总部办公区、商业配套区和多功能中心等组成p其中总部办公区占372亩，由独栋、叠拼、联排和办公系统四种产品形态p目前项目一期已开工二期：占地1000亩二 期一 期重庆西部国际总部基地126 项目所在区域市场调研4区域竞争项目个案2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案产品类型产品类型主要功能主要功能产品形象产品形象商务投资性独栋写字楼主要功能以商务办公、投资为主创意LOFT别墅创意性88、产业、高科技产业为主高端定制型企业会所企业定制，尊享服务，贵族体验，彰显企业形象项目产品定位 高端 前卫 创意 商务投资型独栋写字楼创意LOFT别墅高端定制型企业会所128 项目所在区域市场调研4区域竞争项目个案 2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案 产品领先 时尚环保 配套完善 服务全面产品形态领先独栋别墅：独立企业办公、定制高档企业会所联排、叠拼：创意产业经济、成长型企业孵化地小高层写字楼：核心产业附加配套产业基地环保低碳式办公绿色节能建筑及建筑样板楼人车分流低碳交通节能环保体系应用完善的配套商业配套占到总开发用地的34%，在全国同类总部基地绝无仅有包括会所、超市89、餐厅、商务中心、公寓、酒店、商街、体育、娱乐等，兼容高档商务设施和企业软件服务平台的“头脑经济”形成一个与总部楼紧密配套的高档总部集群服务区。优质的服务除常规物业管理服务外，同时拥有投融资、决策、市场、研发、财务决策，人才培训等服务功能，在所有功能中投融资功能首当其冲。项目打造亮点129 项目所在区域市场调研4区域竞争项目个案2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案客户类型行业看重因素投资客外贸、金融、中介等现代服务业居多区域规划带来的升值潜力 物业性价比 对商业类物业最为看重自用客国企、政府机关、ITIT通讯类政策支持力度 交通便利性 未来发展潜力目标客户由投资和自用90、两大类群体构成，其中投资群体以从事贸易行业的企业老总居多，而自用客群多为国企和电子类高新技术企业居多。项目目标客户群130 项目所在区域市场调研4区域竞争项目个案2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案项目立面效果图主调现代风格，简洁大气131 项目所在区域市场调研4区域竞争项目个案2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案项目围墙广告项目报版广告132 项目所在区域市场调研4区域竞争项目个案2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案p产品选择丰富、前卫。p引入低碳环保时髦概念。p区域规划憧憬化解外区带来的竞争。p政府政策的大力支持。本项目借鉴点133 项目所在区域市场调研4区域竞争项目个案2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案对本项目竞争分析p规模大，自身配套完善。p开发时间可能与本项目重合，对本项目的目标客户分流大。p先期造势，吸引市场对片区的关注。134 项目所在区域市场调研4区域竞争项目个案2012-02-28 重庆茶园新区 静一工业用地项目 营销提案