1、1 房地产开发建设基本流程房地产开发建设基本流程 众安集团工程管理中心2基本定义基本定义房地产开发一般指：房地产开发一般指：房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目。从立项、规划、土地出让或转让、资开发房地产项目。从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国我国城市房地产管理法城市房地产管理法对房地产开发下的定义对房地产开发下的定义:在依据本法取得在依据本法取得国有土地国有土地使用权的土地上进行基使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。础建设，房屋建设的行为。3房地产项2、目开发类别房地产项目开发类别房地产开发项目有住宅类、商业综合体类房地产开发项目有住宅类、商业综合体类住宅类建筑类型包括：高层、小高层、多层、别墅、住宅类建筑类型包括：高层、小高层、多层、别墅、排屋、裙房商业配套设施等等；排屋、裙房商业配套设施等等；商业综合体类包括：酒店、酒店式公寓、写字楼、商商业综合体类包括：酒店、酒店式公寓、写字楼、商业业mall、停车库等等；、停车库等等；目前市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发目前市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以商以商业用地进行立项商业用地进行立项，但在设计以及建设阶段将其，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为建设成为可作为住宅出售3、住宅出售的一种类型的物业。的一种类型的物业。4房地产开发主要程序房地产开发主要程序 1 1、拿地，取得、拿地，取得国有土地使用证国有土地使用证 2 2、规划此地的用途，取得、规划此地的用途，取得建设用地规划许可证建设用地规划许可证 3 3、规划此地建筑类型，取得、规划此地建筑类型，取得建设工程规划许可证建设工程规划许可证 4 4、选择施工单位，取得、选择施工单位，取得建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 5 5、建设到一定的程度，取得、建设到一定的程度，取得商品房预售许可证商品房预售许可证即可销售了即可销售了5房地产开发流程管理的概述一、一、前期准备阶段前期准备阶段 此阶段的主要工作是取得项目4、开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的土地此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的土地使用权。我们所说的五证中的使用权。我们所说的五证中的建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建筑建筑工程施工许可证工程施工许可证、国有土地使用证国有土地使用证都是在这个阶段取得的。都是在这个阶段取得的。二、二、建筑施工阶段建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金实现赢利，开发商通常在5、建筑阶重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。段采用项目预售的方式对物业进行销售。三、三、销售阶段销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，现房销售即开发商在取得竣工验收合格文件后进行销售6、。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。目前开发商大多采用此种销售方式。6房地产开发管理的重要节点土地取得方式：土地取得方式：现阶段，土地的取得有两种方式：现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让划拨和出让。划拨划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国 家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位。家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位。出让出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权是指与国家签订土地出让合同，交7、纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除的方式。目前的房地产开发除经济适用房经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果在划外，都属于这种方式。同样，如果在划拔土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。拔土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地居住用地70年年 工业用地工业用地50年年 商业用地商业用地40年年等等 7房地产开发管理的重要节点1在房地产开发中，取得在房地产开发中，取得建设用地规划许可证建设用地规划许可证8、程序程序依据土地使用权的获得方式（划拨、出让）进行申请依据土地使用权的获得方式（划拨、出让）进行申请1 1、划拨方式：先向城乡规划主管部门（一般是规划局）申请核发选址意见书，、划拨方式：先向城乡规划主管部门（一般是规划局）申请核发选址意见书，经有关部门批准、核准、备案后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门提经有关部门批准、核准、备案后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，经其核定后，核发建设用地规划许可证。出建设用地规划许可申请，经其核定后，核发建设用地规划许可证。2 2、出让方式：在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位持建设项目的批、出让方式：在签订国有土地使用权出9、让合同后，建设单位持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。规划主管部门领取建设用地规划许可证。3 3、申请条件：（、申请条件：（1 1）有效立项文件；）有效立项文件；（2 2）有效建设项目选址及规划设计条件（包括附图）；）有效建设项目选址及规划设计条件（包括附图）；（3 3）经批准的方案或扩初批复（包括附图）；）经批准的方案或扩初批复（包括附图）；（4 4）1 1：10001000地形图地形图1 1份（需划定规划控制线）；份（需划定规划控制线）；（5 510、）特殊情况需要提供的其他资料。）特殊情况需要提供的其他资料。8房地产开发管理的重要节点2 在房地产开发中，取得在房地产开发中，取得国有土地使用证国有土地使用证程序程序 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用建设用地规划许可证地规划许可证之后，才能领取之后，才能领取国有土地使用证国有土地使用证因为国土部门必须依据因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。土地证上载明土地用途及年限。土地11、证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）。（只是载明）。建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，（如容积率、建筑密度、停车位配置要求等指标都在这个批复里体现出据，（如容积率、建筑密度、停车位配置要求等指标都在这个批复里体现出来，包括现在的小户型比例限制要求等，也会在这个文件里体现出来）。12、来，包括现在的小户型比例限制要求等，也会在这个文件里体现出来）。9房地产开发管理的重要节点3在房地产开发中，取得在房地产开发中，取得建设工程规划许可证建设工程规划许可证程序程序 （规划报建图审查阶段）此阶段办理以下一般事项：规划报建图审查阶段）此阶段办理以下一般事项：1 1、公安消防支队进行消防设计审查；、公安消防支队进行消防设计审查；2 2、人防办进行人防设施审查；、人防办进行人防设施审查；3 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查（交评、环评、水保、防洪、地质灾害评估等）；范围进行审13、查（交评、环评、水保、防洪、地质灾害评估等）；4 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发有关规费后，核发建设工程规划许可证建设工程规划许可证（副本）；（副本）；10房地产开发管理的重要节点4在房地产开发中，取得在房地产开发中，取得建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证程序程序应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：1、依据取得的、依据取得的建设工程用地规划许可证建设工程用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证 2、施工总承包企业出具的14、施工场地已经具备施工条件的证明文件；、施工总承包企业出具的施工场地已经具备施工条件的证明文件；3、施工企业的中标通知书及施工合同；、施工企业的中标通知书及施工合同；4、施工图纸及施工图设计文件审查合格书及备案表；、施工图纸及施工图设计文件审查合格书及备案表；5、施工总承包企业编制的施工组织设计，并按照规定办理了工程质量安全监督手、施工总承包企业编制的施工组织设计，并按照规定办理了工程质量安全监督手续；续；6、委托监理中标通知书及监理合同；、委托监理中标通知书及监理合同；7、建设资金已经落实证明；（建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工、建设资金已经落实证明；（建设工期不足一年的，到位资金15、原则上不得少于工程合同价的程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保保函或者其他第三方担保 8、法律、行政法规规定的其他条件；、法律、行政法规规定的其他条件；11房地产开发管理的重要节点4在房地产开发中，取得四证前需交纳的相关规费在房地产开发中，取得四证前需交纳的相关规费 规划指标复核费用规划指标复核费用 日照分析费用日照分析费用 人防图审费用人防图审16、费用 施工图审费用施工图审费用 防雷检测费用防雷检测费用 墙改材料费用墙改材料费用 散装水泥费用散装水泥费用 白蚁防冶费用白蚁防冶费用 档案管理费用等档案管理费用等对于用地总面积对于用地总面积158743158743平方米，总建设面积：平方米，总建设面积：537239.31m2537239.31m2，其，其上述费用总计约上述费用总计约850850万万。12房地产开发管理的重要节点5取得取得商品房预售许可证商品房预售许可证程序程序应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：1 1、已交付全部土地使用权出让金，取得、已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用证17、国有土地使用证；2 2、持有、持有建设工程规划许可证建设工程规划许可证和和建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证；3 3、按预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的、按预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的2525 以上，或已确认完成相关工程节点（以上，或已确认完成相关工程节点（0.000.00或主体结顶或主体结顶)和竣工交付日期；和竣工交付日期；4 4、房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开企业资质证书；房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开企业资质证书；5 5、工程施工合同；、工程施工合同；6 6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的18、位置、装修标准、竣工交付日、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；面图、分层平面图；13房地产开发管理的重要节点6商品房现售商品房现售条件条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具企业法人营业执照和房地产开发（一）现售商品房的房地产开发企业应当具企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划19、许可证和施工许可证；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；日期；（七）物业管理方案已经落实。（七）物业管理方案已经落实。14房地产开发管理的重要节点7房地产项目房地产项目权属初始登记权属初始登记阶段阶段1 1、由房管局核准新建商品房所20、有权初始（大产权证）登记。、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2 2、开发商应提交材料：、开发商应提交材料：（1 1）申请书；）申请书；（2 2）企业营业执照；）企业营业执照；（3 3）用地证明文件或者土地使用权证；）用地证明文件或者土地使用权证；（4 4）建设用地规划许可证；）建设用地规划许可证；（5 5）建设工程规划许可证；）建设工程规划许可证；（6 6）施工许可证；）施工许可证；（7 7）房屋竣工验收资料）房屋竣工验收资料 （8 8）房屋测绘成果；）房屋测绘成果；（9 9）根据有关规定应当提交的其他文件。）根据有关规定应当提交的其他文件。15房地产开发管理的重要节点以上几21、个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，也不尽相同。16房地产开发管理的“五证”核发房地产商在预售商品房时应具备（简称房地产商在预售商品房时应具备（简称“五证五证”）：建设用地规划许可证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 国有土地使用证国有土地使用证 商品房预售许可证商品房预售许可证其中前两个证由政府规划委员会核发，其中前两个证由政府规划委员会核发，建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证由市由市建委核发，建委核22、发，国有土地使用证国有土地使用证和和商品房预售许可证商品房预售许可证由市国土资由市国土资源和房屋管理局核发。源和房屋管理局核发。17房地产开发管理行政审批许可程序房地产建设项目的行政许可程序一般分六个阶段：房地产建设项目的行政许可程序一般分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。18房地产开发管理行政审批许可程序（一）一、选址定点阶段：一、选址定点阶段：1 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应23、方式的审查。、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范 围进行审查。围进行审查。6 6、规划部门办理项目选址意见书。、规划部门办理项目选址意见书。19房地产开发管理行政审批许可程序（二）二、二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段：规划总图审查及确定规划设计条件阶段：1、人防办进行人防工程建设布局审24、查。、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。、规划部门确定建设工程规划设计条件。20房地产开发管理行政审批许可程序（三）三、初步设计和施工图设计审查：三、初步设计和施工图设计审25、查：1 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5 5、国土资源局进行用地预审。、国土资源局进行用地预审。6 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等部门对初步设计的相关专业内容进行审查。、市政部门、环保局、卫生局、地震局等部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7 7、建委制发初步设计26、批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。通知单。9 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告建设工程施工图设计文件审查报告，发放发放建设工程施工图设计文件审查批准书建设工程施工图设计文件审查批准书。21房地产开发管理行政审批许可程序（四）四、规划报建图审查阶段四、规划报建图审查阶段：1 1、公安消防27、支队进行消防设计审查。、公安消防支队进行消防设计审查。2 2、人防办进行人防设施审查。、人防办进行人防设施审查。3 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专 业内容和范围进行审查。业内容和范围进行审查。4 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设 单位缴纳有关规费后，核发单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证建设工程规划许可证（副本）。（副本）。22房地产开发管理行政审批许可程序（五）五、施工报建阶段、施工报建阶段：1 1、建设单位办理28、施工报建登记。、建设单位办理施工报建登记。2 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证。23房地产开发管理行政审批许可程序（六）六、建设工程竣工综合验收备案阶段：六、建设工程竣工综合验收备案阶段：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行 备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金29、进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消 防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据 上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具 建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退 件处理并要求限期整改。24房地产开发流程图例房地产开发流程图例25 1、选地，进行投资分析、编制项目可行性建议书及可行报告，办理好土地出让手续，落实足够的开发资金办理好土地出让手续，落实足够的开发资金；2、对待建项目进行市场营30、销分析，编制项目产品定位对待建项目进行市场营销分析，编制项目产品定位报告书报告书（研究详细的规划设计参数和建筑类别、户型比例等）；众安房地产开发管理工作基本流程26众安房地产开发管理工作基本流程 3、开展项目规划方案设计工作开展项目规划方案设计工作（直接委托或设计方案招标，选择设计单位），同时完成交评、环评、水保、防洪、地质灾害评估等一同时完成交评、环评、水保、防洪、地质灾害评估等一系列政府评审及政府规划方案报批工作系列政府评审及政府规划方案报批工作；4、编制编制项目运营计划书项目运营计划书，对项目的开发建设计划做出具体的时间安排（包括前期报批报建计划、扩初及施工图设计计划、总包及分包施工单位31、招标计划、材料设备采钩计划、工程施工计划、竣工交付计划等），对项目的投入与产出进行分析，制定成本标杆，提出项目运营指标要求（包括：销售节点、回笼资金、竣工交付节点、利润财务指标等）27众安房地产开发管理工作基本流程 5、依据项目运营计划书计划要求，开展施工场开展施工场地勘探测绘工作，为项目设计提供依据；地勘探测绘工作，为项目设计提供依据；6、依据项目运营计划书计划要求，委托项目扩委托项目扩初及施工图设计，并完成施工图审图工作，编制工程初及施工图设计，并完成施工图审图工作，编制工程量清单；量清单；28众安房地产开发管理工作基本流程 7 7、开展总包、监理招标，合同签定，完成一系列的政府、开展总包32、监理招标，合同签定，完成一系列的政府报批报建工作，取得施工许可证报批报建工作，取得施工许可证；8 8、完成施工场地三通一平及临时设施围墙的搭设，为总、完成施工场地三通一平及临时设施围墙的搭设，为总包开工做准备；包开工做准备；29众安房地产开发管理工作基本流程9、依据项目运营计划书计划要求，完成销售样板区及样完成销售样板区及样板房的工程设，板房的工程设，预期开放，为销售创造体验场景；10、依据项目运营计划书计划要求，完成工程预售节点，完成工程预售节点，办理办理商品房预售许可证商品房预售许可证，完成资金回笼指标要求；完成资金回笼指标要求；30众安房地产开发管理工作基本流程11、依据项目运营计划书计划要求，在项目开发建设中，控制建设投资成本投资成本（设计变更及工程签证），按期完成各阶段的专项设计专项设计（门窗、幕墙、景观、精装、综合管网等）、专业分包专业分包工程的招标及合同签定、甲供材料甲供材料设备的采购、按期完成各重要工期节点重要工期节点，最终完成项目竣工备案竣工备案、直至物业交付物业交付（物业管落定）。12、整改维修，进行项目交付后的业主意见收集，进行项目的后评估总结，为后续开发项目借鉴经验，规避错误。不断提高项目开发管控制能力及管理水平。31 谢谢！谢谢！工程管理中心工程管理中心 2012年年9月月