1、本次沟通，我们讨论三个关键词 Role 角色 Func)on Profit 功能 收益 角色 Role 第 一 个 关 键 词？我们的项目立足于“旅游消费“旅游消费”四个字 凤凰、旅游、项目，一荣俱荣，一损俱损。所以，我们思考的源点 凤凰需要什么凤凰需要什么？我们要成为什么我们要成为什么？Our project is based on the four wordstourism consumption”The Source of Our Thinking What does Fenghuang need?What are we going to be?凤凰的危机 凤凰的危机 THE CRISI2、S OF FENGHUANG 但是，古城也存在“名声涨”,“口碑降”的危机！当 下，凤 凰 古 城 名 声 在 外，“名”成 就 了 “利”人文价值人文价值吸引点与现实存在落差，古城整体城市面貌欠佳，商业领域商业领域出现不容忽视的问题。古朴气质古朴气质与生活氛围，被外来文化冲击和内部逐利心理所破坏。秀美山水秀美山水被过度消费，环保清洁质量拉低城市档次。旅游开发时间已久旅游开发时间已久，旅游客群审美疲劳。新型古城开发新型古城开发成为潮流，竞争形势愈加严峻。例：洪江古商城 1.1.古镇旅游核心价值点古镇旅游核心价值点，日渐式微日渐式微：2.2.古镇同类型竞品增多古镇同类型竞品增多，竞争加剧竞争加剧3、：3.3.在外名声与古城现状在外名声与古城现状，存在差距存在差距：“名声涨“名声涨”“口碑降“口碑降”凤凰的机会凤凰的机会 THE CHANCE OF FENGHUANG 20182018年年，凤凰县共接待中外游客凤凰县共接待中外游客1800.121800.12万人次万人次，实现旅游收入170.22亿元，分别增长分别增长19.21%19.21%和和20.72%20.72%；凤凰县强力推进凤凰古城景区、南方长城兵战文化景区、苗乡文化景区、凤凰国际旅游度假区四大景区建设。争 创 国 家争 创 国 家 5 A5 A 级 景 区 级 景 区 古城景区古城景区，重点实施以以凤鸣路改造重点实施以以凤鸣路改4、造、凤栖路凤栖路、民俗民俗园隧道等为重点的交通突围工程园隧道等为重点的交通突围工程，以百年筸军文化纪以百年筸军文化纪念馆念馆、陈渠珍陈列馆等十大博物馆陈渠珍陈列馆等十大博物馆、陈列馆为重点的陈列馆为重点的文化传承展示工程文化传承展示工程，以棚户区改造工程以棚户区改造工程、人防工程等人防工程等为 重 点 的 城 区 景 区 协 调 整 治 工 程为 重 点 的 城 区 景 区 协 调 整 治 工 程。古 城 建 设 升 级 力 度 加 大 古 城 建 设 升 级 力 度 加 大 凤凰加强部门协作凤凰加强部门协作，有效整合旅文有效整合旅文、公安公安、交通交通、市质市质、物价等部门人力资源物价等部门5、人力资源，合力推动旅游市场整合力推动旅游市场整治工作治工作。重点查处非法拉客重点查处非法拉客、非法营运非法营运、不明码标不明码标价价、价格欺诈等违法行为价格欺诈等违法行为，严厉打击不合理低价游严厉打击不合理低价游、强买强卖强买强卖、高额回扣高额回扣、兜售假货等侵害游客权益行兜售假货等侵害游客权益行为为，旅 游 市 场 乱 象 得 到 有 效 整 治旅 游 市 场 乱 象 得 到 有 效 整 治。重拳出击重拳出击 优化旅游市场环境 优化旅游市场环境 其 实 其 实，凤 凰 古 城 旅 游 升 级 最 需 要 的 是凤 凰 古 城 旅 游 升 级 最 需 要 的 是 内容的升级亮点的升级 “一次危6、机“一次危机”“一次机会“一次机会”1.1.缺乏地标性新商业缺乏地标性新商业，作为旅游城市无商业亮点；2 2、现有商业档次低现有商业档次低，商品质量差，消费体验亟待提升。其中民宿住宿条件差为突出问题。3 3、商业不规范经营商业不规范经营，虚报价格，宰客现象大量存在，消费权益需保障；1.1.给凤凰一个地标性新商业给凤凰一个地标性新商业。这是一个机会 2.2.提升商业体验品质提升商业体验品质，和商业档次感，给游客全新消费体验。比如建设高品质酒店，补住宿环境短板。3.3.把握旅游增长趋势把握旅游增长趋势，依托凤凰深厚人文底蕴，品牌影响力，借势全国旅游潮流下游客量增多的趋势。Core value 成为7、目的地 目的地 而非附属品 我们可以，也必须 成为凤凰旅游的 一个新内容、一张新名片 凤凰旅游升级凤凰旅游升级 的需求 的需求 项目自身项目自身 的需求 的需求 Tourism Upgrading Demand Project development Demand Why is it the demand of project development?当前当前商业层级低 商业层级低 竞争同质化严重 竞争同质化严重 位置当前人气不足 位置当前人气不足 为什么是“项目自身发展的需求为什么是“项目自身发展的需求”？”？商业分布商业分布：古城内沱江两侧集中分布，古城外沿主干道呈带状分布，少量位于城北住8、宅底部；商业形态商业形态：沿街/沿江/沿主干道商业&住宅底商 核心业态核心业态：以日常零售业态及生活服务配套为主 形象档次形象档次：中低档为主 商家品牌商家品牌：连锁品牌商家少，多为本地自营商户 凤凰商业发展仍处于初级阶段凤凰商业发展仍处于初级阶段 凤凰县现有商业分布较为分散，整体呈“三纵三横两组团”分布，主要位于凤凰古城沱江两侧及古城周边主干道两侧；以传统临街/沿江商业及住宅底商为主，经营业态较为单一，整体商业发展仍处于初级阶段。调研项目 调研项目 凤凰古城步行街 凤凰古城步行街 古城外主干道商业 古城外主干道商业 大地商贸城 大地商贸城 凤凰家苑 凤凰家苑 商业形态 商业形态 商业步行街 9、超市、商业街 住宅底商 住宅底商 商业体量 商业体量 约4万 约8.2万 约1610 约4640 经营档次 经营档次 中低档 中低档 中低档 中低档 核心业态 核心业态 餐饮/酒吧/客栈/服饰/首饰银饰 餐饮/服饰鞋帽/零售/服务配套 服装鞋帽/零售/服务配套/家电/数码 餐饮/服饰/服务配套 商业特色 商业特色 旅游特色商业街区，商业氛围浓厚 属县城交通主干道，以日常零售业态为主 集旅游休闲购物、民俗特产 零售为一体的商业街区 凤凰第一代住宅底商，以生活服务配套为主 消费群 消费群 全县城居民及外来游客 全县城居民为主，部分外来游客 全县城中低档消费居民为主 以本小区及周边中低档 消费居民为10、主 平均租金 平均租金 200-600元/月 180-360元/月（最高租金为靠近古城一侧）135-250元/月 50-100元/月 代表项目 代表项目/商家 商家 凰宫客栈、凤凰烟雨酒吧、张氏姜糖、金凤祥银号 国嵘超市、百惠百货、高原红土特产超市 卓多姿、柒牌男装、海信电视、美的中央空调 QQ超市 凤凰县主要商业区处于凤凰古城及其周边主干道两侧，主要由古城内沱江两侧商业组团、古城周边主道路两侧等临街/沿道路商业及以凤凰家苑、大地商贸城为主的住宅底商组成。凤凰商业同质化严重凤凰商业同质化严重，中低档为主中低档为主 项目两地块位于虹桥东路与豹子湾路交汇处，北临凤凰民俗园，西靠万寿宫及沱江虹桥商业11、区，东面紧挨即将通车的八角楼隧道。目前地块内人流稀薄，未来八角楼隧道通车，该区域将成为外来客流金进入古城景区的核心通道之一。项目地块区位，项目地块区位，当前当前人气不足 人气不足 项目 项目 地块一 地块一 地块二 地块二 占地面积 8.6亩 9亩 建筑面积 1.4万 1.5万 容积率 2.0 2.0 土地性质 商业服务 规划要点 智能立体车库（500个车位）600-800个座位的 文化演艺展示中心 We must build unique differences and appeals that investors can believe and imagine!We should not 12、fall into the contrast with XX Commercial Street”如果是普通的商业建筑和商业内容，与现有商业没有区别。投资者信心从何而来？我们必须建立让投资者们能相信和想象的 独 特 的 差 异 性 和 号 召 力！不能陷入与“XX商业街”的对比中。怎么做怎么做？让 建 筑 本 身 成 为 亮 点 Make the building itself a bright spot 壹 是“让 人 记 住”、“想 去 看 看”的 最 直 接 方 式 视觉暴力视觉暴力 Core value 建 筑 艺 术 的 突 破 新 地 标、新 名 片、新 打 卡 目 的 地 项目战13、略定位的 第一个关键 1 1 这 是 让 项 目 建 立 市 场 地 位 的 最 直 接 方 式最 直 接 方 式；是 让 投 资 者 产 生 兴 趣 和 信 心 的 最 直 接 方 式最 直 接 方 式 手法一手法一 极致的冲突 极致的冲突 手法二手法二 传统与现代的结合 传统与现代的结合 现代建筑艺术与古建筑环境产生的冲突与协调现代建筑艺术与古建筑环境产生的冲突与协调 案例成都太古里案例成都太古里 手法三手法三 局部亮点局部亮点、光影艺术 光影艺术 角 色角 色：凤 凰 旅 游 的 新 亮 点 与 新 地 标 凤 凰 旅 游 的 新 亮 点 与 新 地 标 CHARACTER CHARAC14、TER 通过创新的现代建筑设计，让本项目成为 凤凰古城旅游的新内容和游客打卡目的地 实 现 从“观 光”到“度 假”的 升 级 U p g r a d i n g f r o m s i g h t s e e i n g t o v a c a t i o n 贰 功能 F u n c)o n第 二 个 关 键 词？人们到凤凰来干什么？放松，感受边城，体验民族风情。现在的凤凰古城，能带来的主要是 沱江边住宿、当地小吃饮食、千篇一律的旅游纪念品。Now the ancient city of Fenghuang,can bring mainly Accommodation by Tuojian15、g River,Local Snacks and Foods,Uniform Tourist Souvenirs 淡季主要为旅行团游客为主，外围酒店为居住核心，沿江客栈竞争困难。旺季期间，沿江客栈以学生及自由行游客为主。酒店型商业 酒店型商业 居住环境差居住环境差，停车不易停车不易。绝大数的舶来商品绝大数的舶来商品，且价格且价格、品质差异大品质差异大。零售型商业 零售型商业 环境较差环境较差，网评较低网评较低。餐饮型商业 餐饮型商业 淡季游客主要由导游引导至民俗园进行消费，古城内非品牌及大店淡季销售困难。主餐类商家由于前几年，口碑随网络传播度较广，虽目前该类商家改善较大，但非旺季生意依然惨淡。16、凤凰商业内容与功能凤凰商业内容与功能 同质化严重同质化严重，中低档为主中低档为主 南华里做为区域内的热点商业产品，未来运营主要针对游客及本地居民，从体量、规划、品质而言均为该区域标杆，但商业规划除品牌主力店及连锁餐饮外，其余商业业态依然与古城一致，并无差异。项目名称项目名称 南华里（核心竞品南华里（核心竞品）凤天商业街 凤天商业街 凤凰世纪城 凤凰世纪城 位置 位置 凤凰古城南华路10号（老县政府）凤凰县沱江镇凤凰南路 凤凰县沱江镇城北大道汽车总站对面 开发商 开发商 湖南凤凰太丰文化旅游投资有限公司 湖南凤天旅游投资有限公司 凤凰县名城房地产开发有限公司 建筑面积 建筑面积 12万 3万（酒17、店17000、商业街8800）25万 占地面积 占地面积 5.8万 1.5万 110亩 项目描述 项目描述 由新型文旅商业街区和城市商业综合体两部分组成。集民俗古街、非遗工坊、雅集民宿、臻品酒店、文艺酒吧、美食市集、shopping mall为一体 打造一个集品牌主力店、国际快餐连锁店、儿童乐园、电影院、主题时尚餐厅等为一体的一站式消费购物平台。沱江边上集游、乐、吃、购、住为一体的旅游商业中心 竞争分析 竞争分析 项目区位优越，业态规划多元化，大型主力店导客。高品质酒店配套可吸引中高端客群。除满足都市生活的主力店外，其余零售类商业依然与古城商业同质化严重。从项目区位，产品形态而言，未来将成为本18、案的核心竞品。从区位而言，无直接竞争，从投资属性而言也有一定竞争关系。主要针对本地及游客，随着古城旅游区域扩大，未来与本案有一定竞争关系。未来商业内容的竞争未来商业内容的竞争 虽有提质虽有提质，但延续传统但延续传统，基本趋同基本趋同 项目紧邻凤凰古城景区，处于虹桥商圈。因旅游城市定位的特殊性，加之古城商业区的品质不佳，决定了项目商业在保证品质、做好引流的前提下，辐射范围可达古城全城游客及当地居民。而古城商业区西侧区域存在同类型商业竞品，且距本案距离较远，客流阻力存在。本案 本案 凤凰古城凤凰古城商业区 商业区 凤凰世纪城 凤凰世纪城 凤天商业街 凤天商业街 南华里 南华里 本项目的商业辐射性本19、项目的商业辐射性 可满足全城可满足全城、重点是东城区域的商业需求重点是东城区域的商业需求 淡季淡季 旅行团 旅行团 旺季旺季 停车位 停车位 目前，影响经营的关键 本项目的商业内容与功能，应该 源于凤凰源于凤凰、高于凤凰 高于凤凰 实现“被动消费”向“主动选择”的转变。Business Content and Function of the Project Realizing the Change from Passive Consumption”to Active Choice本项目商业内容业态 旅游 住宿 特色 餐饮 酒吧 休闲 亲子 玩乐 文旅 购物 会展 演艺 停车 服务 文创艺术商品20、 差异与升级 差异与升级 来自于空间与情景的创新营造来自于空间与情景的创新营造！项目 项目 地块一 地块一 地块二 地块二 占地面积 8.6亩 9亩 建筑面积 1.4万 1.5万 容积率 2.0 2.0 土地性质 商业服务 规划要点 智能立体车库（500个车位）600-800个座位的文化演艺展示中心 项目地块基础指标项目地块基础指标 地块地块一 一 地块地块二 二 项目优势分析 项目优势分析 S1.地块整体而言，通道性较好，“地块一”几乎全部临主干道。S2.地块周边八角楼隧道不久将通车，未来该区域将车流量及客流量将大大增加。项目机会分析 项目机会分析 O1.目前凤凰商业依然为初始业态，虽然未来21、有如“南华里”等高端项目，但在业态规划上，大品牌以本地居民为主，小业态依然以古城内趋于同质化。项目劣势分析项目劣势分析 W1.目前地块周边商业氛围薄弱，基本无自来人流。W2.项目分2个地块，被道路隔开，且地块二与周边道路有一定落差，未来进行整体布局有一定困难。项目风险分析 项目风险分析 T1.目前地块周边商业运营不理想，商业售价较低，客户对于该区域商业处于保守为主。T1.未来南华街区域商业供货量不低，对于项目后期入市有将大影响。通过swot分析，项目可依托未来交通优势，打造符合销售市场的产品，以“建筑特色+进阶型业态”为项目塑造附加值，使本案成为凤凰古城极具竞争力的商业综合体。项目地块SWOT22、分析项目地块SWOT分析 地块一 地块一 地块二 地块二 地块西北向地块西北向：n地块一地块一，邻虹桥东路邻虹桥东路，主要为人主要为人行通过为主行通过为主。n该路可通往古城景区及民俗园该路可通往古城景区及民俗园区域区域，未来有一定人流未来有一定人流。可规划可规划临街商铺临街商铺。n地块二地块二，主要临居民区主要临居民区，未来布未来布局临街商业影响其商业价值局临街商业影响其商业价值，建建议该区域未来布局集中商业为主议该区域未来布局集中商业为主。地块南向地块南向：n地块一地块一，临主干道临主干道，未来通达性未来通达性及昭示性均较强及昭示性均较强。可设置临街商可设置临街商业及集中商业主入口业及集中商23、业主入口，便于导流便于导流。n地块二由于地势原因地块二由于地势原因，除虹桥东除虹桥东路有一定昭示性路有一定昭示性，南向均被桥梁南向均被桥梁遮挡遮挡，建议主要布局集中商业建议主要布局集中商业，且开口面向虹桥东路且开口面向虹桥东路，借力地块借力地块一的昭示性导流一的昭示性导流。地块布局分析地块布局分析 n“地块一”具备较好的通达及昭示性，可以布局街区商业为主。n“地块二”昭示及通达性较弱，主要以目的性消费的集中商业为规划核心。n 基于两个地块南向交汇处为主要通行干道，建议设置商业主要导流入口。n 停车场进出口建议设置于“地块一西边”（不浪费南向商业价值），停车场人行出口设置于两地块交汇处，增强“地24、块二”人流导入。n 根据凤凰停车位需求，建议“地块二”增加停车场规划，通过车位数量，提升项目旺季吸客能力。地块北向地块北向：n紧邻凤凰民俗园区紧邻凤凰民俗园区，该区域以该区域以街区商业为主街区商业为主，未来对于项目未来对于项目人流引入有一定助力人流引入有一定助力。我们能以什么样的概念来引领规划概念我们能以什么样的概念来引领规划概念 让商业空间和情景主题实现吸引力让商业空间和情景主题实现吸引力？古城里：自然的沱江，文化的沱江，安静的沱江。项目整体规划思路与概念 古城外：时尚的沱江，艺术的沱江、动感的沱江 艺术沱江 艺术沱江 不规则围合不规则围合 多 通 道 形 成 的 开 放 式 街 区多 通 25、道 形 成 的 开 放 式 街 区 贯 穿 地 块 的 商 业 主 题 中 轴贯 穿 地 块 的 商 业 主 题 中 轴 小体量集中商业大体量街区 小体量集中商业大体量街区 产品创新方向 产品创新方向 地块二 地块二 多体块建筑或者组合式整体建筑 艺术沱江贯穿两个地块的商业主题中轴和情景中轴 多空间节点与商业聚合中心 小体量集中商业体 仅为示意 艺术河景商业 艺术河景商业 并非打造真实水景河流，而是通过小型不锈钢水体、玻璃、光影、金属等多种材质实现河流概念，让商业场所实现艺术感和现代感。Art Business River玻璃连廊时尚虹桥玻璃连廊时尚虹桥 商业建筑三、四层，通过多处多种玻璃连廊26、实现连接，让人流实现自由穿行，同时让透明玻璃栈道，成为古城中另一处时尚艺术虹桥。连廊设置玻璃窄道连廊设置玻璃窄道、休闲直达滑梯等休闲直达滑梯等，增强商业趣味功能 增强商业趣味功能 围合内空间的处理围合内空间的处理，可借鉴福侨芳草地的内部空间设计可借鉴福侨芳草地的内部空间设计。甚至在某些部位预留将来盖玻甚至在某些部位预留将来盖玻璃顶棚的可能性璃顶棚的可能性，让街区商业和集中商业实现可转化让街区商业和集中商业实现可转化。1-2层：普通商业、餐饮、酒吧、文创商品、文旅购物等；3-4层：艺术精品酒店、连锁酒店、特色民宿、艺术画廊等；小型集中商业体：会展会馆、演艺吧、亲子玩乐等；通过建筑、空间、商业、装27、置艺术、光影的组成，让 本项目成为凤凰最夺目和璀璨的明珠，成为凤凰商业层级和格调最高的商业地标，实现旅游人群和本地居民休闲的主动导入。Through the composi)on of architecture,space,commerce,installa)on art and light and shadow,this project will become the most dazzling and brilliant pearl of Phoenix and the highest commercial landmark of Phoenixs commercial level and28、 style.项目定位项目定位 凤凰古城 文旅艺术商业新地标 海洋之心海洋之心 大粒深蓝色钻石，稀世珍品，价值连城，世界仅存几粒。电影泰坦尼克号中的名钻“希望”，就是其中之一。案名 案名 如上所述，我们虽然很有将项目打造成作品的冲动，但我们更关心的是“收益”。毕竟，它本质上不是作品，而是商品。一个要出售的商品。虽然如果它不在一定程度上成为作品，就很难成为畅销的商品。下面我们谈谈收益的问题 As mentioned above,although we have a strong impulse to turn the project into a work,But we are more con29、cerned about revenue.After all,it is not a work in essence,but a commodity.收益 Profit 第 三 个 关 键 词？shops 商铺 apartment Parking space 公寓 酒店 车位 三大现金流产品 产 品 组 合 原 则：公 寓 产 品：从 开 发 销 售 角 度 而 言，其 安 全 性 较 高，相 对 来 说 最 好 卖；商 业 产 品：从 市 场 角 度 而 言，街 区 商 业 去 化 量 高 于 集 中 商 业，风 险 低 于集 中 商 铺，因 此 凤 凰 地 块 开 发 将 以 街 区 商 30、业 为 主，集 中 商 业 为 辅。项目名称项目名称 南华里（核心竞品南华里（核心竞品）凤天商业街 凤天商业街 凤凰世纪城 凤凰世纪城 均价 均价 30000-90000元/公寓：10000元/商业：45000元/暂未销售 产品类型 产品类型 商业街 酒店公寓+商业街 商业 产品面积 产品面积 商业：40-60 商业：10-70 公寓：30-40 商业：45-1000 返租模式 返租模式 前三年租金抵房款，共计18%（第一年5%、第二年6%、第三年7%）前3年租金抵房款，15年每年返租8%，3个月返一次，15年后可选择退铺或持有。目前处于招商阶段 45%公寓 55%商铺 基于开发原则及商业产品31、规划要点基于开发原则及商业产品规划要点，我们建议物业类型我们建议物业类型：从开发销售角度而言从开发销售角度而言，其安全性较高其安全性较高，相对来说好卖相对来说好卖；但但从市场角度而言从市场角度而言，商铺去化量高于公寓商铺去化量高于公寓，因此因此凤凰地块凤凰地块开发将以商铺为主开发将以商铺为主，公寓为辅公寓为辅；以100%的总建面来划分物业比例：从市场角度而言从市场角度而言，街区商铺去化量高于集中商铺街区商铺去化量高于集中商铺，风风险低于集中商铺险低于集中商铺，因此因此凤凰地块开发将以街区凤凰地块开发将以街区商铺为主商铺为主，集中商铺为辅集中商铺为辅。公寓 公寓 商铺 商铺 结合区域内在售商铺、32、公寓竞品项目销售及客户情况分析，当下市场的 主流商业投资客户主流商业投资客户，青睐的产品呈现三大特征 青睐的产品呈现三大特征 绝大多数的商业产品投资客户，都倾向于低门槛产品的投资，总价200万以上的投资客极少。商铺面积50以下，总价100万以下，面积越小，总价越低，越能够快速成交。公寓面积40左右，总价40万以下，总价越低，越受欢迎。低门槛 低门槛 选择商业产品投资的客户，本身就是被固定资产的安全性所吸引，因此对于投资和收益的安全性，格外关注。商铺统一招商和运营的商铺，让商铺投资客更省心和放心。公寓直接带有酒店租约的公寓，往往更能够给公寓客户带来安全，极具优势和特色的产品，也一样。够安全够安全33、 商业产品投资客户，并不追求高利润回报，而大多对稳健长远的收益，比较青睐。商铺带租约或直接带返租的商铺销售速度最快，更愿意购买。公寓对于公寓投资客户而言，引入品牌酒店有更稳定的回报收益。回报稳回报稳 商铺产品规划建议 从市场出发做好卖的商业产品 商铺产品建议商铺产品建议 楼层楼层：在建筑面积指标不浪费的前提下在建筑面积指标不浪费的前提下，尽量控制楼层尽量控制楼层。普遍普遍3 3层层，局部局部4 4层层。对于街区商业而言，楼层越高产品价值越低，越难以销售，因此要控制楼层，避免高层商业过多，去化缓慢。进深进深：保持保持8-128-12米左右米左右，12米以内的进深，既可以整体出租出售，打造餐饮、休34、闲类业态、也可以切半划分为6米进深的内外铺，能有效控制面积。设计设计：考虑烟道与进出货品材料的交通组织 考虑烟道与进出货品材料的交通组织 面积面积：街区商铺面积在街区商铺面积在30-5030-50左右左右，集中商铺以集中商铺以10-2010-20 格子铺格子铺为主为主 街区商业以常规的8.4米的柱间距，以及12米的进深，一楼可以划分出4.2米面宽，6米进深的内外铺，二到三楼把面积控制在100以内。而集中性商业则把商铺面积划小，以格子铺形式带返租销售。小小面积商铺不仅总价低面积商铺不仅总价低，去化快去化快，也不影响大客户多个购买也不影响大客户多个购买。公寓产品规划建议 打 造 凤 凰 创 新 型35、 产 品 精品公寓 Boutique Apartment 公寓公寓-产品建议产品建议 面积面积：3030左右为主左右为主，标准层高标准层高 小面积公寓总价低，投资门槛低，更能快速去化。配套配套：进深加大进深加大，阳台半赠送阳台半赠送 进深加大，增加公寓的功能区划分，通过半赠送阳台增加使用面积，吸引投资客户。装修装修：统一精装修统一精装修，拎包入住拎包入住 公寓，特别是商业性质公寓，以投资客户为主。精装修拎包入住，可以节约投资客户空租的周期，方便其出租，能更吸引客户。引进精品酒店，抢占中端客群 引进精品酒店品牌（维也纳引进精品酒店品牌（维也纳、全季酒店等）全季酒店等），满足投资需满足投资需求求打36、造拥有稳定返租的投资产品，为投资提供品牌背书，让产品满足多样化需求。借助商业优势借助商业优势，打造公共配套打造公共配套借助商业整体运营的优势，在公寓一楼或二楼，划出部分面积，引进民族特色休闲区域、洗衣房等配套，更大程度丰富卖点，吸引客户。车 位 规 划 建 议 尽量多做 旺 季，停 车 位 决 定 游 客 选 择！目的：凤凰旅游旺季停车位的紧俏足以勾引本地人的投资热情。将车位以投资产品进行包装，以“返租及运营”进行部分车位散售，增加可销售物业种类。建议在地块规划设计中增加车位规划 建议在地块规划设计中增加车位规划 甚至可以在商业建筑体价值不高的立面，增加立体停车库的设计，并将车位包装为投资品进行销售。THANKS THANKS