1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】沈阳宝能环球金融中心项目定位及发展建议报告沈阳宝能环球金融中心项目定位及发展建议报告中原集团沈阳公司 资源中心制作ShenYang.01.2013Code of this report|2 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【2、唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】住在城市中最骄人的位置、在每个人都知道并且向往的地方,过着常人无法窥及的生活,上演个人与家族的传奇。巴金Code of this report|3 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】汇报说明汇报说明针对金廊项目，我司提出基于市场分析之上的项目开发思路及相关建议，希望以此报告能够帮助贵司：l对项目的内外资源价值清晰梳理对项目的内外资源价值清晰梳理l对项目的开发定3、位及方向有启示性作用对项目的开发定位及方向有启示性作用l对项目竞争力提出有效可行的启示性建议对项目竞争力提出有效可行的启示性建议Code of this report|4 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】报告思维路径报告思维路径1 1、企业战略下的项目开发使命、企业战略下的项目开发使命2 2、项目资源价值解析、项目资源价值解析3 3、项目开发环境研究、项目开发环境研究4 4、项目发展策略及定位、项目发展策略及定位6 6、产品竞争力增值建议、产品竞争4、力增值建议5 5、豪宅价值专题研究、豪宅价值专题研究Code of this report|5 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】章节思考章节思考 遵从于企业品牌发展之下，本案承载的开发使命？遵从于企业品牌发展之下，本案承载的开发使命？Code of this report|6 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防5、假冒】华南区板块：改革开放的第一站，宝能集团的根据地。集团已开发及规划中的项目：深圳宝能太古城、深圳宝能中心、佛山宝能国际文化中心等12个；华东区板块：重获新生的领航者，全国布局战略的桥梁。集团已开发及规划中的项目：扬州宝能城、芜湖宝能电子信息产业园等3个；环渤海板块：快速崛起的第三极，进入北方市场的排头兵。集团已开发及规划中的项目：北京宝能中心、天津宝能创业中心等6个；东北区板块：潜力无限的开阔地，集团辐射全国的标志。集团已开发及规划中的项目：沈阳宝能环球金融中心、宝能水岸康城等2个；宝能集团以华南区为战略支点，积极拓展华东区、环渤海、东北区等经济发达区域及国内各区域中心城市，形成全国布局战6、略宝能集团战略布局示意图 宝能集团战略布局简介华南区华东区环渤海东北区Code of this report|7 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】宝能水岸康城：项目是宝能地产落户沈阳的首个项目，位于于洪区生态区蒲河生态走廊，具有得天独厚的蒲河景观带，项目建筑用地约33万平方米，建筑面积约45万平方米，将打造成平罗湾新市镇最适宜居住、富有异域风情的生态水岸高尚人文住宅小区沈阳宝能环球金融中心：项目位于沈阳市核心区域金廊的中心位置，占地面积5.8万平方7、米，建筑面积78.87万平方米，建筑高度518米，为东北最高、沈阳的地标性建筑，项目将打造成由酒店、写字间、MALL、公寓、豪宅等多种业态组成的城市CBD国际顶级城市综合体集团以沈阳为东北区域的桥头堡，相继开发了宝能水岸康城和沈阳宝能环球金融中心，展现了集团全面的开发能力宝能集团沈阳布局示意图 宝能集团沈阳布局简介沈阳宝能环球金融中心沈阳宝能环球金融中心宝能水岸康城宝能水岸康城Code of this report|8 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假8、冒】本案是集团在沈开发的两个项目中，地段价值更为突出的项目沈阳宝能环球金融中心项目区位图宝能环球宝能环球金融中心金融中心稀缺地段、配套成熟青年大街，金廊核心青年公园，近距离独享市内稀有公园景观享受区域内成熟完善配套，出行条件便捷享受项目自身超豪华5星级酒店配套和服务稀缺价值稀缺价值Code of this report|9 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】从宝能地产品牌的发展角度而言，本案承载的市场使命：从宝能地产品牌的发展角度而言，本案承载的市场9、使命：l通过本案的知名和名誉度，奠定宝能打造高端地产的江湖地位通过本案的知名和名誉度，奠定宝能打造高端地产的江湖地位l实现宝能地产在沈阳的品牌落地实现宝能地产在沈阳的品牌落地l品牌的东北延伸，为日后进军其他城市塑造品牌优势品牌的东北延伸，为日后进军其他城市塑造品牌优势基于承载使命，需要本案的开发档次应：高端化、豪宅范基于承载使命，需要本案的开发档次应：高端化、豪宅范Code of this report|10 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】报告思10、维路径报告思维路径1 1、企业战略下的项目开发使命、企业战略下的项目开发使命2 2、项目资源价值解析、项目资源价值解析3 3、项目开发环境研究、项目开发环境研究4 4、项目发展策略及定位、项目发展策略及定位6 6、产品竞争力增值建议、产品竞争力增值建议5 5、豪宅价值专题研究、豪宅价值专题研究Code of this report|11 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】章节思考章节思考 本案自身的禀赋价值，能否支持高端地产的塑造？本案自身的禀赋价值11、，能否支持高端地产的塑造？Code of this report|12 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】区位价值：城市的中轴线，类似北京的“长安大街”，区域豪宅、商场、高级酒店林立，是城市中的骄人位置 金廊板块简介宝能集团地块位置图示意图2012年宝能集团以23亿竞得北方图书城地块，创今年土地市场单笔最大交易额。本地块占地58424.1平方米，容积率13.5，商业比例占70%；板块内多以高端和精装产品为主，华润悦府、万科柏翠园、万科春河里等项目均为12、精装修入市，产品面积段以小户型及180平以上大户型产品为主；板块内项目多为知名发展商开发，具有较高品牌影响力；金金廊廊沿沿线线Code of this report|13 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】地段价值：交通通达、配套完善，地理位置十分优越u西面紧邻万科住宅项目春河里；北面紧邻城市地标性建筑彩电塔西面紧邻万科住宅项目春河里；北面紧邻城市地标性建筑彩电塔。u东面为城市绿肺青年公园，南侧紧邻万象城购物中心。东面为城市绿肺青年公园，南侧紧邻万象13、城购物中心。西面紧邻万科住宅项目春河里 南面紧邻万象城购物中心 北面紧邻城市地标性建筑彩电塔 东面 紧邻城市绿肺青年公园青年大街Code of this report|14 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】文化价值：原址为沈阳知名的图书城，以文化软实力及人文内涵成为项目的独有标签文化不再是营销的概念和手段，而是建筑精神和价值的核心；建筑硬实力和文化软实力是共生关系，而非从属关系。文化软实力成为提升建筑价值的核心；用文化软实力统合房地产核心价值体系。14、用文化引领建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务的全过程；在文化地产系统中，文化必须是可落实、可体验、可感触、可实现的浑然整体；文化地产的四大标准文化地产的四大标准原青年大街北方图书城本案地块所处位置为原北方图书城旧址，拥有丰厚的文化底蕴。Code of this report|15 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】景观价值：本案东侧紧邻“城市绿肺城市绿肺”青年公园青年公园夏季青年公园冬季青年公园青年公园占地面积29万平方米，其中14万平方米。Co15、de of this report|16 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】宝能集团有限公司成立于1992年，总部位于中国深圳经济特区，经过21年的历程，集团现已发展成为以综合物业开发、现代物流业、文化旅游产业、金融业为主导产业的大型现代企业集团，核心净资产超过百亿元宝能集团已开发各类项目建筑面积300万平方米，持有物业面积100万平方米，正在开发建设中的项目总建筑面积约600万平方米，在全国范围内土地储备超过2000万平方米宝能集团下属的宝能地产在16、深圳运营管理中林、西丽、同乐等多个综合体项目，以及北京、天津、无锡、沈阳、赣州等10多个项目，预计未来五年运营管理的商业面积达300万平方米品牌价值：宝能集团以综合物业开发、现代物流业、文化旅游产业、金融业为主导产业的大型现代企业集团，综合物业开发经验丰富宝能集团所在地深业物流大厦 宝能集团简介Code of this report|17 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】占地面积：占地面积：58424.1建筑面积：建筑面积：788700容积率：容积17、率：13.5住宅：住宅：约252000酒店：酒店：约55000商业：商业：约158000（其中图书市场18244）办公：办公：约323000地下商业：地下商业：B1-2层地下停车场：地下停车场：B3层项目整体规划包括 5O级全球商务写字间+酒店式公寓+白金超五星级酒店+顶级城市豪宅+国际顶级文化体验MALL+文化艺术中心（北方图书城）通过整体规划可以看出，整体项目的现金流产品为住宅+公寓产品；写字间、酒店式公寓及白金超五星级酒店主要起到提升项目品质的作用；国际级文化体验MALL+文化艺术中心则主要为园区的配套设施；综合体属性：住宅及公寓为项目中注重短期收益的回款产品，酒店、办公为长期收益产品 18、规划产品简介项目各项基本指标Code of this report|18 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】本案价值梳理基础价值基础价值特质价值特质价值潜力价值潜力价值区位价值地段优势便利交通完善高端配套观景价值景观环境文化价值品牌价值价值启示：价值启示：1 1、本案自身质素优良，具备打造高端地产的基础条件、本案自身质素优良，具备打造高端地产的基础条件 2 2、住宅、公寓为现金回流产品，有一定销售速度的要求、住宅、公寓为现金回流产品，有一定销售速度的19、要求Code of this report|19 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】报告思维路径报告思维路径1 1、企业战略下的项目开发使命、企业战略下的项目开发使命2 2、项目资源价值解析、项目资源价值解析3 3、项目开发环境研究、项目开发环境研究4 4、项目发展策略及定位、项目发展策略及定位6 6、产品竞争力增值建议、产品竞争力增值建议5 5、豪宅价值专题研究、豪宅价值专题研究Code of this report|20 Copyright Ce20、ntaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】章节思考章节思考 外部环境对本案塑造高端有怎样的影响？外部环境对本案塑造高端有怎样的影响？Code of this report|21 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】楼市政策影响Part 3.1Code of this report|22 Copyright Centaline Group,221、0102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】中央政策导向：2012年政策基调为“成效巩固年”，限贷限购等行政手段不会解除，市场仍处于调控气氛下20112011年年20122012年年首次首次上调存上调存准金率准金率新新国国八八条条二次上二次上调存准调存准金金央行加央行加息，贷息，贷款利率款利率上调上调六次上六次上调存准调存准金金新增限新增限购城市购城市央行央行三次三次加息加息从严从紧从严从紧执行巩固执行巩固首次首次下调下调存准存准金率金率国土国土部打部打击囤击囤地地非对称非对称下调存下调存贷款利贷款利率率四部委：22、严四部委：严控土地储备控土地储备总规模和融总规模和融资规模资规模 督查组督查组检查房检查房地产调地产调控控1 12 27 76 68 82 25 57 76 67 711113 3沈阳沈阳“限限购令购令”出出台台Code of this report|23 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】地方政策：沈阳对楼市推动态度依然明显，在政策可调空间内，主要运用公积金为主的手段刺激楼市增长地方支持政策地方支持政策发布日期发布日期政府动作政府动作主要内容主要内23、容政策目的政策目的2012年2月29日公积金贷款额度提至30万沈阳市上调个人公积金贷款额度：个人贷款最高限额由原来的25万提高至30万，夫妻合贷由40万提高至50万。增强公积金对楼市支持作用，刺激楼市增长2012年4月17日上调普通住房价格界定标准沈阳市对两个级别区域的普通住房价格标准进行了调整。其中，一级区域由8290元/平方米调至9470元/平方米，二级区域由原来的6720元/平方米调整为7810元/平方米。此外，各级别区域内精装修商品住房，在普通住房价格标准基础上，由原来的每平方米向上浮动500元调整为浮动1000降低购房成本，进而刺激楼销量增长2012年5月4日沈放宽公积金贷款购房条件24、 缴存半年即可提用l沈阳市民缴存住房公积金满半年就可以申请用公积金贷款买房l个人购买首套90平方米以下住房的公积金首付由原来的三成减少到两成。增强公积金对楼市支持作用，刺激楼市增长Code of this report|24 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】本案位于二环内，属“限购”范围，但二环内开发商针对限购问题可与政府“协商解决”，所谓“限购”已悄然“解限”政策对本案影响本案政策影响分析：政策影响分析：p对本案有直接影响的地方限购政策实际上已然25、松动，其对本案的不利影响较弱。p中央持续的调控政策，容易让消费者对房价未来看空，形成市场观望气氛，同时刚性、首置客群成为购房主力，这不利于本案高端定位限购范围限购范围二环二环Code of this report|25 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】城市环境研究Part 3.2Code of this report|26 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【26、免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】沈阳是辽宁省省会，沈阳经济区的核心城市；中国东北的政治、经济、文化、中国东北的政治、经济、文化、金融、交通、商贸中心，东北金融、交通、商贸中心，东北第一大城市。第一大城市。省政协省政府省人大大 连大连是全国5个计划单列市之一，气候绝佳气候绝佳；东北地区最大的港口城市，东北地区最大的港口城市，20112011年大连被国家定位为辽宁年大连被国家定位为辽宁沿海经济带开发开放的核心城沿海经济带开发开放的核心城市市。城市价值城市价值城市影响力城市影响力企业东北区总部多在此设立，商务氛围浓厚，置业人群以省内为主。大连气候宜人，经济发展迅速，因此越来越多27、的东三省人群选择来此置业。城市影响力：沈阳是辽宁省的政治、经济、文化中心。但从实际情况看，住宅的辐射力不如大连，而商业商务类沈阳占优Code of this report|27 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】竞争市场研究住宅（豪宅）Part 3.3.1Code of this report|28 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http28、:/，【唯一官网，谨防假冒】沈阳豪宅经历由财富型到资源与功能型，现在正朝着品味化，个性化方向发展第一代豪宅第二代豪宅第三代豪宅发展模式项目特点产品特点豪宅标签代表项目客户宣言财富驱动 功能驱动 人文、个性化驱动奢侈河畔花园万科紫金苑鹤立鸡群高端材质我有钱区域、舒适生活方式户型功能细分、会所、园林、服务我有身份核心资源、精神诉求、人性化内涵设计设计元素、人文理念软财富我有品味宝能环球金融中心华润悦府万科柏翠园Code of this report|29 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：29、http:/，【唯一官网，谨防假冒】竞争格局：竞争区域在售项目8个，潜在项目3个，多数为城市综合体项目，产品形式、户型空间趋同竞品项目分布界定理由分析在售项目竞争区域市场研究本案位于青年大街金廊沿线的中轴线，属于城中心豪宅的属性；金廊属高端住宅聚集区域，区位优势明显，故选定本案所在核心区域（金廊沿线）及临近浑河为竞争区域；竞品项目选择原则：竞品项目选择原则：地理位置、产品品质、物业类型、开发商品牌选取竞品项目：选取竞品项目：中粮隆玺壹号、万科春河里、华润中心悦府、嘉里中心、奕聪花园、万科柏翠园、世茂五里河、万达公馆潜在项目：潜在项目：七星公馆、沈阳裕景中心、夏宫城市广场潜在项目万科春河里世茂五30、里河嘉里中心华润中心悦府万科柏翠园万达公馆中粮隆玺壹号奕聪花园本案本案七星公馆裕景中心夏宫城市广场Code of this report|30 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】竞争区域现有楼盘以城市综合体为主，均为高层及超高层建筑类型销售情况销售情况项目项目建面建面（万平）（万平）容积率容积率组合业态组合业态目前均价目前均价（元（元/平）平）装修标准装修标准（元（元/平）平）月均去化速度月均去化速度（平（平/月）月）在售项目在售项目中粮隆玺壹号中粮31、隆玺壹号493酒店、写字间、商业、住宅1350015000-20000清水2000/45003430万科春河里万科春河里43.25.3商业、写字间、公寓、住宅1450017000210002000300040004966华润中心悦府华润中心悦府113.62酒店、写字间、商业、住宅190005000/30002556嘉里中心嘉里中心1727.45酒店、写字间、公寓、商业、住宅1600040003453奕聪花园奕聪花园17.84.68住宅、别墅14000清水2302万科柏翠园万科柏翠园283.5住宅1850023000300050003460世茂五里河世茂五里河1605.14酒店、写字间、公寓、商32、业、住宅12000 清水4728万达公馆万达公馆18.955酒店、写字间、公寓、商业、住宅140005000670潜在项目潜在项目七星公馆七星公馆14.628酒店、住宅预计250007000预计2013年3月1日开盘夏宫城市广场夏宫城市广场327.5写字间、公寓、住宅精装预计2013年4月沈阳裕景中心沈阳裕景中心12512酒店、商业、公寓、住宅精装预计2013年5月开盘Code of this report|31 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】各33、面积段供求关系分析：各面积段供求关系分析：区域内竞品180-220供应量最大，销售率最高为90-120产品竞品项目各面积段供求关系对比分析180-220户型供应比例最大区域内180-220户型供应比例最大，其次是144-180户型；区域内销售率最高的为90-120及400以上户型，其次为180-220户型；120-144及90-120属稀缺户型，其中90-120户型供应较少而销售率高，为主要市场机会；60-90及300-400为滞销户型；144-260面积段供应较为集中，从市场角度看，本案住宅产品适合90-120及144-220数源来源：沈阳中原资源中心Code of this report|34、32 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】产品户型结构分析：产品户型结构分析：集中去化户型是160-210三室及210-280四室产品，部分中小户型去化率相对较高项目项目名称名称户型户型去化率去化率一室一室二室二室三室三室四室四室五室五室75以下90-16018090-120160-210240-290210-280290-420450以上华润中心70%43%嘉里中心40%11%11%万科春河里42%82%11%46%世茂五里河59%81%39%中粮隆35、玺壹号49%70%44%100%万科柏翠园64%79%67%奕聪花园13%万达公馆40%20%40%从户型结构来看，三室产品供应量最大，其次为四室产品；从各户型去化率来看，集中去化户型是在160-210三室及210-280四室产品，部分中小户型去化率相对较高；本案可考虑产品设计在160-280产品之间，以三室、四室为主力户型，并增加二室小面积及450以上大面积产品数源来源：沈阳中原资源中心Code of this report|33 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯36、一官网，谨防假冒】价速比：价速比：区域内竞品万科春河里及世茂五里河项目去化速度最快，中粮隆玺壹号及万科柏翠园项目单价最高，且多为精装修入市，装修标准2000-5000元/不等竞品项目价格与月均去化速度对比分析竞品项目多为精装修入市数源来源：沈阳中原资源中心区域内中中粮隆玺壹号及万科柏翠园项目单价最高；竞品项目多为精装修入市，装修标准为2000-5000元/；华润中心悦府项目为尾盘销售，前期装修标准为5000元后降低为3000元/；金品项目受地段影响较大，核心区位价值最高；从销售速度来看，万科春河里、世茂五里河项目去化快Code of this report|34 Copyright Centa37、line Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】竞争项目多为精装修产品，装修标准从2000-5000元/不等，并配备家电及智能化系统等提高产品附加值装修情况装修情况中粮隆玺壹号中粮隆玺壹号万科春河里万科春河里华润中心悦府华润中心悦府嘉里中心嘉里中心万科柏翠园万科柏翠园装修标准装修标准2000/4000元/2000-4000元/3000-5000元/4000元/3000-5000元/销售均价销售均价15000-20000元/14500-21000元/19000元/16000元/18500-23038、00元/装修配置装修配置公共部分公共部分及卧室及卧室结构形式：钢混结构住宅外墙：石材墙面：石材地面：斯米克或同等档次品牌高档瓷砖单元门禁系统：配置单元门可视对讲系统新风系统：美国霍尼韦尔新风系统电梯：三洋或蒂森克虏伯同等品牌电梯窗：塑钢窗；入户门：钢木复合门入户门：成品户内门；玄关：石材地面，成品定制玄关柜客厅和卧室空调：品牌壁挂式分体空调外墙：铝扣板地面：石材开关：西门子家居系统：legrand智能家居外墙：高级涂料 开关：施耐德新风系统外墙：涂料和石材单元门禁系统：IC卡开门装置、可视对讲系统公用楼梯：墙面大白、地面水泥砂浆卫生间卫生间卫生间：洁具、TOTO卫浴、西门子洗衣机、史密斯热水器39、，汉斯格雅或是杜拉维特花洒卫生间：成品定制浴柜、TOTO坐便及手盆、龙头内墙墙面：乳胶漆开关、插座：西蒙面盆：维保或是杜拉维特浴缸：卡德维坐便：TOTO花洒、龙头：汉斯格雅水龙头：德国高仪；卫浴：德国维宝；热水器：AO斯密斯卫浴：TOTO花洒、龙头：科勒厨房厨房厨房：西门子或是方太同等品牌厨房：成品定制橱柜，西门子燃气灶、抽油烟机、暗藏式冰箱、西门子洗衣机、AO史密斯电热水器、摩恩水槽及水龙头、品牌墙砖、地砖吸油烟机：斯迈格水槽：瑞士FRANIKE厨具：瑞士的弗兰卡水龙头：德国高仪；电气设备：西门子开关插座：施耐德门：万科定制Code of this report|35 Copyright C40、entaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】客群职业与购买特征分析客群职业与购买特征分析：竞争区域内客户以私营业主，企事业单位高管为主，关注地段、品牌、产品品质等因素竞争区域客群分析客群职业与购买特征职业职业年龄年龄年收入年收入购房特征购房特征客户关注客户关注敏感点敏感点私营业主，企事业单位高管，离退休高干、教授35-6020万以上地缘性较强，离不开城市繁华喧嚣，对区域有深厚感情，这类人群目标产品要有一定规模、高品质的园林景观及物业服务舒适享受、景观、品牌、品质白领、公务员30-441、58-10万多为工作地点及子女就学，这类人群的目标产品要有一定园区规模，对户型舒适度及功能有一定要求地段、品牌、品质、户型教师、医生，企事业单位员工25-453-6居住皇姑多年，这类人群同样离不开城市繁华，置业类型主要以改善与刚性需求居多地段、户型、附加值、品牌Code of this report|36 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】竞争压力：竞争压力：2013年中旬后，竞争区域住宅项目可预见供应量约203万方，市场竞争白热化基于本案入市时间为42、2013年中旬之后，故未来预见供应量应以2013中旬为起点统计，预计竞争区域内住宅项目未来供应体量约203万平,未来竞争压力主要来自金廊沿线青年大街两侧项目竞争项目库存量及预计销售周期 销售情况销售情况项目名称项目名称库存量库存量（万平）（万平）月均月均去化去化量量主力面积主力面积（）（）预计销售周期预计销售周期2013201320142014201520152016201620172017在售项目在售项目万科春河里万科春河里18496658/96/206 世茂五里河世茂五里河18.3472897-168 嘉里中心嘉里中心28.53453140-290 奕聪花园奕聪花园172302170-2443、0 万科柏翠园万科柏翠园3.93460200-260 万达公馆万达公馆18670190-290 中粮隆玺壹号中粮隆玺壹号423430190-249 华润中心悦府华润中心悦府5.2255690-180 潜在项目潜在项目沈阳裕景中心沈阳裕景中心9.650-220 夏宫城市广场夏宫城市广场22100-300 七星公馆七星公馆20415-1230 合计合计202.5202.5 数源来源：沈阳中原资源中心本案主要竞争项目Code of this report|37 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商44、网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】未来发展趋势研判：未来发展趋势研判：竞争区域未来地理位置表现更加明显，由于稀缺性导致价格稳步上升，企业主等富人客群逐渐增多企业主将成为本案购房客户主力企业主将成为本案购房客户主力地理位置未来表现更明显地理位置未来表现更明显稀缺性导致价格稳步上升稀缺性导致价格稳步上升购房客户先期以本地自住和看重区域投资价值的投资客户为主随着金廊沿线发展的逐渐成熟，金字塔顶尖客户将成为购房的主力客户，将聚集大批实力雄厚的富人城市距离与板块价格挤压及区域成熟的配套、较高的人文素质、企业品牌等元素使项目在未来成为稀缺性高端住宅产品地理位置在未来表现更为明显，升值潜力逐渐剧增竞争45、区域（金廊沿线）未来 住宅供应相对较大同时土地稀缺性导致，整体住宅均价突破20000元/发展展趋势研研判判 1发展展趋势研研判判 2发展展趋势研研判判 3Code of this report|38 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】竞争区域小结Code of this report|47住宅竞争区域市场小结u竞争区域品牌发展商品牌发展商高端项目云集，以城市综合体城市综合体形式出现，住宅产品均为高层及超高层建筑；u竞品各面积段供应量最高为180-2246、0180-220，销售率最高的为90-12090-120及及400400以上以上户型，其次为180-220户型，本案可参考畅销面积户型；u金廊沿线未来1-2年内大量高端住宅项目交付使用以及商业商务氛围的完善将带来大量人口，区域住宅均价将突破突破2000020000元元/，且多为精装修交房精装修交房，装修标准也随之提高；u对比其他区域，本案所在区域因交通人文价格等因素占据优势；在未来供应量未来供应量203203万万的情况下，竞争激烈，由于土地的稀缺性土地的稀缺性，越来越多的富人渴望在核心区域购房；Code of this report|39 Copyright Centaline Group,247、0102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】本司共选取3个在售竞争项目，有区域内去化速度最快项目万科春河里及世茂五里河；距离本案最近项目嘉里中心，从而找出本案可借鉴点项目项目名称名称占地占地/建面建面（万平）（万平）容积率容积率物业物业类型类型项目项目定位定位竞争优势竞争劣势本案借鉴点万科春河里8.1/43.25.3高层享受城市中心优质生活品牌优势户型设计景观优势紧邻彩电塔，有辐射公寓产品设计世茂五里河18/1605.14高层、超高层城中心、地铁上的高品质住宅价格优势交通优势超高层，公摊大 产品户型面积适中，布局48、合理嘉里中心17.3/1727.45超高层青年大街旁，大型综合体地理位置优势，景观优势户型较大，缺少中小户型产品产品设计、布局数源来源：沈阳中原资源中心典型竞争项目分析Code of this report|40 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】万科春河里快销模式的成功案例基本概况基本概况开发商开发商沈阳万科恒祥置地有限公司 占地占地/建面建面8.1万/43.2万容积率容积率5.3建筑形式建筑形式高层、超高层整体规划整体规划共分为三期开发，其中1849、栋住宅，3栋商住性质公寓，1栋5万平超高层写字间及下沉式商业建筑风格建筑风格 现代简约面积区间面积区间58-206供应供应/销售套数销售套数756/392套销售率销售率51.9%销售均价销售均价2#、3#17000元/；4#21000元/；1#14500元/装修标准装修标准2#、3#3000元/；4#4000元/；1#2000元/商业商业临街一侧规划有下沉式商业广场，面积区间780-14000，均价：47000元/车位配比车位配比1:1.2优势优势地理位置、品牌、户型、学区劣势劣势小面积产品拉低项目品质u去化速度：春河里项目于去化速度：春河里项目于20122012年年4 4月月1515日开盘至50、今，月均去化日开盘至今，月均去化速度为速度为49664966/月，为区域内去化速度较快的项目月，为区域内去化速度较快的项目数源来源：沈阳中原资源中心Code of this report|41 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】u分期：分期：项目按照功能划分，整体分为三大部分，园区中心为景观公园住宅，南侧及东侧为瞰景精装住宅，西南侧规划为开放式的复合街区。（项目北侧规划4栋高层回迁楼）u住宅：住宅：住宅产品规划共18栋高层（18层、34层），其中一期51、为7栋高层住宅产品（1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#）；u公寓：公寓：3栋商业性质公寓；u写字间：写字间：1栋超高层写字间，约5万平；u客群：客群：户主要来自沈河、和平、浑南区域、部分外地客户，职业有私营业主如餐饮、服装、建材等行业；企事业单位中层、沈阳音乐学院、鲁迅美术学院师生、医生、银行管理人员等万科春河里快销模式的成功案例产品分析产品分析在售产品供销情况在售产品供销情况123476在售写写字字间临时售 楼处公公寓寓三经街三经街文艺路文艺路数源来源：沈阳中原资源中心Code of this report|42 Copyright Centaline Group,20102015房地52、产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】万科春河里快销模式的成功案例户型展示户型展示202 3室2厅2卫户型方正，布局合理主卧套房是设计，品质好双南卧设计，卧室采光好137.55 4室2厅2卫96 3室2厅1卫全明户型设计，品质好客厅连接观景阳台和餐厅，空间感较好全明户型动静分离，干湿分区双南卧设计Code of this report|43 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】万科春53、河里快销模式的成功案例 产品设计丰富：产品设计丰富：户型设计从58-206不等，装修标准2000-4000元高滴不同，可以满足不同客户需求成功因素成功因素1成功因素成功因素2对本案本案启启示示典型项目的成功因素总结典型项目的成功因素总结品牌影响力：品牌影响力：万科为知名发展商品牌，客户口碑较好，部分对万科品牌的追随者，加之地理位置优势，老业主重复购买现象明显l本案可借鉴中小户型产品设计，增加产品面积区间，并增加产品设本案可借鉴中小户型产品设计，增加产品面积区间，并增加产品设计独特性，与在售产品体现差异化计独特性，与在售产品体现差异化Code of this report|44 Copyrigh54、t Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】世茂五里河快销模式的成功转型基本概况基本概况开发商开发商沈阳世茂新纪元置业有限公司占地占地/建面建面18万/160万容积率容积率5.14建筑形式建筑形式高层、超高层整体规划整体规划项目规划有商业、住宅、写字楼、公寓以及五星级酒店面积区间面积区间97-168平供应供应/销售套数销售套数2968/1636销售率销售率55%销售均价销售均价均价11000元/建筑风格建筑风格现代简约车位配比车位配比1:1商业商业项目在高层部分临街一侧规划有55、双层底商，同时一期地块西北侧规划有集中商业，世茂百货（现为五里河茶城）优势优势地理位置，配套，交通，品牌劣势劣势超高层，密度大u去化速度：项目于去化速度：项目于20082008年年9 9月月6 6日开盘至今，月均去化日开盘至今，月均去化47284728平，平，为区域内去化速度较快项目为区域内去化速度较快项目数源来源：沈阳中原资源中心Code of this report|45 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】132411105987612会会所所A56、BCDET6世茂世茂百百货住宅部分公寓写字间地下地下车位位入口入口u分期：分期：项目整体分为四期开发，住宅12栋楼为一期、T6公寓为二期，3栋公寓及2栋写字间为三四期，目前在售一期二期产品；u住宅：住宅：产品规划有12栋高层，首期产品推出1#-6#楼6栋高层，共计1544套房源，主力户型面积为97、168等；u公寓、酒店：公寓、酒店：T6#楼1-19F为酒店，22-40F为酒店式公寓，面积66-220，CDE为精装修公寓；u客群：客群：以城市中心区的中高层客群为主，多为私企业主，企事业单位中高层等世茂五里河快销模式的成功转型*数据来源：沈阳中原资源中心产品分析产品分析在售产品供销情况在售产品供57、销情况Code of this report|46 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】世茂五里河快销模式的成功转型户型展示户型展示110 2室2厅1卫140 三室两厅两卫90 2室2厅1卫户型客厅、卧室都设有景观阳台全明户型设计，采光好卫生间干湿分离户型南北通透，通风性好全明户型设计，采光好客厅连接露台，观景好户型双南卧设计，卧室采光好主卧套房设计，独立卫生间全明户型设计，品质感较好 花园花园花园花园Code of this report|47 Co58、pyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】世茂五里河快销模式的成功转型 产品设计附加值：产品设计附加值：户型面积区间前期以140以上大户型为主，后期产品将户型区间缩小，90-140，并赠送露台花园等，增加产品附加值成功因素成功因素1成功因素成功因素2对本案本案启启示示典型项目的成功因素总结典型项目的成功因素总结完善的配套：完善的配套：世茂五里河产品类型丰富，规划酒店、商业、公寓及住宅多业态组合，并配有独立会所，各业态间客户互动较好，案场销售活动相对火热，吸引客户59、l本案可借鉴产品附加值，增加赠送面积，可考虑赠送花园、露台及本案可借鉴产品附加值，增加赠送面积，可考虑赠送花园、露台及飘窗等设计，并再本案酒店等业态的带动下，进一步提升项目品质，飘窗等设计，并再本案酒店等业态的带动下，进一步提升项目品质，增加产品核心竞争力增加产品核心竞争力Code of this report|48 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】嘉里中心最近竞品的竞争思路基本概况基本概况开发商开发商嘉里（沈阳）房地产开发有限公司占地占地/建面建60、面17.3万/172万容积率容积率7.45建筑形式建筑形式高层住宅，公寓，酒店，写字间整体规划整体规划一期开发的产品包括香格里拉酒店、一栋写字楼、雅颂居高品质住宅面积区间面积区间140-290供应供应/销售套数销售套数311/73套销售率销售率23.5%销售均价销售均价16000元/（含装修标准3500元/）建筑风格建筑风格现代车位数车位数8210个商业比列商业比列60.7%优势优势地段优，紧邻青年公园，交通便利劣势劣势超高层建筑，容积率高、户型设计大u去化速度：项目于去化速度：项目于20122012年年9 9月月2323日开盘至今，月均去化日开盘至今，月均去化34533453平，平，距离本案61、相对较近距离本案相对较近数源来源：沈阳中原资源中心Code of this report|49 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】u分期：分期：沈阳嘉里中心一期开发的产品包括香格里拉酒店、一栋写字楼、雅颂居高品质住宅。u住宅：住宅：产品一期包括6栋住宅产品，47层，成为雅颂居住宅；u公寓、写字间、酒店：公寓、写字间、酒店：项目包括4栋公寓产品，1栋15层甲级写字楼，1栋香格里拉酒店；u商业：商业：项目在临近青年大街一侧规划有30万大型商业；u客群：客62、群：客户主要为市中心的高端客户，以及周边的企业家和企事业单位的高管等嘉里中心最近竞品的竞争思路*数据来源：沈阳中原资源中心产品分析产品分析在售产品供销情况在售产品供销情况雅颂居住宅青年大街香格里拉酒店公 寓10#12#14#11#13#15#未售在售Code of this report|50 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】嘉里中心最近竞品的竞争思路户型展示户型展示180 3室2厅3卫140 2室2厅2卫双南卧设计，卧室采光好主卧套房式设计，设有63、独立卫生间双南卧设计，卧室采光好主卧套房式设计餐厅与厨房相邻，且临窗，品质好290 4室2厅4卫中西厨房设计，与餐厅相连工人房独立卫生间主次卧套房式设计Code of this report|51 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】世茂五里河快销模式的成功转型 景观优势：景观优势：项目地理位置优越，位于青年大街东侧，属金廊的核心位置，项目北侧为青年公园，景观优势明显成功因素成功因素1成功因素成功因素2对本案本案启启示示典型项目的成功因素总结典型项目的64、成功因素总结产品设计凸显性价比：产品设计凸显性价比：户型设计140-290，首期开盘以低价位入市，户型设计相对较好，配套相对完善，为区域高端住宅项目中性价比较高的项目l嘉里中心项目后期为本案的主要竞争项目，与本案均临近青年公园嘉里中心项目后期为本案的主要竞争项目，与本案均临近青年公园景观，建议本案可通过打造独特的产品设计，加文化地产等竞争优势，景观，建议本案可通过打造独特的产品设计，加文化地产等竞争优势，打造区域内的高端标杆性项目打造区域内的高端标杆性项目Code of this report|52 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客65、服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】竞争市场研究公寓Part 3.3.2Code of this report|53 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】竞争格局：竞争区域在售项目7个，潜在项目5个，多以综合体形式出现，产品属性略有不同竞品项目分布界定理由分析在售项目竞争区域市场研究潜在项目本案本案万科春河里裕景中心华府新天地新华天玺佳兆业嘉里中心京城中心霍尔寓所世茂五里河茂业金廊壹号夏宫城市广场盛华公66、馆区域内以青年大街为主线，根据产品属性选取本案公寓产品的竞品；金廊沿线在售公寓项目较多，为知名品牌开发商，未来在售公寓项目竞争压力大；区域内在售项目中霍尔寓所和佳兆业中心为住宅项目，但因其户型面积较小，与公寓市场形成竞争，因此界定为竞品；选取竞品项目：选取竞品项目：新华天玺、华府新天地、盛华公馆、茂业金廊壹号、世茂五里河、霍尔寓所（住宅）、佳兆业中心（住宅）潜在项目潜在项目:裕景中心、万科春河里、嘉里中心、京城中心、夏宫城市广场Code of this report|54 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：10535278767、9【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】竞品基本信息：竞品基本信息：区域内项目多以城市综合体形式呈现，以精装修入市，面积区间以30-90为主 数源来源：沈阳中原资源中心销售情况销售情况项目名称项目名称占地占地/建建面（万平）面（万平）容积率容积率产品属性产品属性面积区间面积区间（平）（平）均价均价（元（元/平）平）装修标准装修标准（元（元/平）平）开盘时间开盘时间在售项目在售项目华府新天地11.2/1608.64公寓30-90135001500/20002010.10.10新华天玺2.7/309.3公寓45-135170003000-50002010.6.26盛华公馆0.9368、/11.412公寓31-75930025002012.10.20世茂五里河18/1605.14公寓90-1401200030002012年茂业金廊壹号10/404公寓58-135清水:10000精装:14000020002012.9.8霍尔寓所1.4/10.56住宅住宅43-791050002012.7.22佳兆业2.1/3010住宅住宅43-1041300020002012.9.22潜在项目潜在项目裕景中心8.4/12512公寓60-220未定预2013年5月万科春河里8.1/43.25.3公寓55-75未定京城中心2.4/155.6公寓38-918500夏宫城市广场3.3/327.5公寓769、0-170未定预2013年5月嘉里中心17.3/1727.4公寓未定未定Code of this report|55 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】区域内公寓产品供应量大，其中集中供应在60以下户型产品，60销售量最大，竞品项目中霍尔寓所销售率最高，为住宅立项，公寓产品世茂五里河及盛华公馆去化率相对较高各面积段供求关系对比分析数源来源：沈阳中原资源中心竞品项目供求关系分析Code of this report|56 Copyright Centa70、line Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】价格分析：价格分析：区域内竞品公寓价格集中在9000-10000元/，初霍尔寓所项目为清水入市外，其余均为精装修，装修标准为2000-4000元/竞品项目价格与装修标准分析竞品项目多为精装修入市数源来源：沈阳中原资源中心区域内新华天玺公寓价格最高；竞品项目多为精装修入市，装修标准为2000-4000元/；盛华公馆为现房，销售情况较好；世茂五里河后期将推出大量公寓产品，因其价格策略，产品性价比较高Code of this report|57 Cop71、yright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】购买公寓产品的客户最为关注项目的地理位置，其次是升值潜力，部分客户也注重投资回报率及周边生活配套位位置置配配套套优优势势升升值值潜潜力力投投资资回回报报率率由于投资客占很大的比重，投资回报率的多少，投资回收期的长短都在某种程度上对投资客的购买欲望产生影响。位于城市主干道的项目受欢迎程度相对较高，如太原街中华路沿线，临近商圈繁华区域更易被接受，是目前公寓项目主要集中商圈的重要原因；完善的生活配套对于促进销售的作用十分明显，如72、沈阳天地、中海寰宇天下项目、都是由于周边具备完善的生活配套，吸引了众多客户及投资者的目光。沈阳市的公寓分布仍主要集中在二环内，城市核心区。随着沈阳市住宅限购令的实施，投资者对于未来公寓市场前景更为看好，更愿意购买市中心的小户型公寓产品。Code of this report|58 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】公寓客户主要来源以市内客户为主，部分外地来沈人士，客群以经商人士为主，其购房目的主要是投资主要来源客群分析客户年龄职业特征购房目的公寓客户73、大多来源于市内，以沈河区、和平区及皇姑区为主；以沈阳本土居民为主，辅以部分外地客群购买公寓客户大多年龄在35-50岁之间；部分小面积公寓产品，由于总价较低，部分客户较为年轻购房者大多作为投资产品，小面积产品总价低，精装修成为目前市场上的主流产品；部分客户选择学区房，其目的为子女上学或投资由于公寓自身特征性质导致，公寓客户以经商人士为主；部分私企业主、企业中高层管理人员、小型公司员工Code of this report|59 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，74、谨防假冒】竞争压力：2013年中旬后，金廊沿线公寓供应量将持续增加，未来竞争市场供应量约在108万平，竞争较为激烈 基于本案入市时间为2014年中旬之后，预计竞争区域内公寓项目未来供应体量约290万平,未来竞争压力主要来自金廊沿线青年大街两侧项目竞争项目库存量及预计销售周期 销售情况销售情况项目名称项目名称库存量库存量（万平）（万平）月均去月均去化量化量（平（平/月）月）预计销售周期预计销售周期2013201320142014201520152016201620172017在售项目在售项目佳兆业中心（住宅）佳兆业中心（住宅）202466 世茂五里河世茂五里河3.9630 新华天玺新华天玺6.975、224 华府新天地华府新天地12549 霍尔寓所（住宅）霍尔寓所（住宅）3.73353 盛华公馆盛华公馆63531 茂业金廊壹号茂业金廊壹号6.8290潜在项目潜在项目沈阳裕景中心沈阳裕景中心12 夏宫城市广场夏宫城市广场5.3 万科春河里万科春河里10 嘉里中心嘉里中心15京城中心京城中心6合计合计107.6107.6 数源来108阳中原资源中心Code of this report|60 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】区域市场未来发展趋势研判76、：随着开盘或加推项目的增多，新增供应量加大，预计未来成交量存在平稳增长的可能性公寓市场未来发展趋势研判公寓产品受投资客户青睐商住公寓的需求量逐渐增大公寓面积小、总价低等特点受投资者关注。沈阳市公寓客群大多为投资型客户。且住宅限购令对于公寓市场有一定优势，预计未来公寓市场需求进一步增加。随中小企业数量逐渐增加，对于沈阳需求有写字间功能的商住产品需求呈现出逐年上升的态势，由于商住公寓涵盖了办公和居住两种使用功能，预计需求量逐渐增大。12政策分析1住宅“限购令”政策。已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，在二环内限购1套住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在二环内购房。2沈阳“限贷”政策。对77、贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。Code of this report|61 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】公寓市场小结Code of this report|47u竞争区域品牌发展商高端项目云集，以城市综合体形式出现，公寓产品均为高层及超高层建筑；u竞品各面积段供应量集中在60以下，销售率最高为霍尔寓所项目，公寓产品中世茂五里河及盛华公馆去化率较高；u金廊沿线未来公寓产品潜在供应量较大，公寓目78、前销售价格在10000元/以上，且多为精装修交房，装修标准也越来越高；u对比其他区域，本案所在区域交通优势明显，配套齐全，为公寓产品的供应聚集区，是多数投资客户的首选区域Code of this report|62 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】报告思维路径报告思维路径1 1、企业战略下的项目开发使命、企业战略下的项目开发使命2 2、项目资源价值解析、项目资源价值解析3 3、项目开发环境研究、项目开发环境研究4 4、项目发展策略及定位、项目发展策79、略及定位6 6、产品竞争力增值建议、产品竞争力增值建议5 5、豪宅价值专题研究、豪宅价值专题研究Code of this report|63 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】章节思考章节思考 本案适宜可行的开发之路在哪里？本案适宜可行的开发之路在哪里？Code of this report|64 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:80、/，【唯一官网，谨防假冒】发展战略Part 4.1Code of this report|65 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】突出重围的发展战略和定位原则住宅开发面临严厉的调控，未来调控将趋常规化；面向金廊，占位金廊核心位置，借助区域的交通优势及景观、人文资源，具备承接沈阳南北节点的功能布局立足高端豪宅市场，坚持高端品质；依托地段、文化、景观、配套及品牌资源，吸引顶端客户整合各方资源促进各物业价值最大化，实现企业品牌升华发展战略与定位原则Code81、 of this report|66 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】以高形象展示项目优势，占领市场高位；通过高端产品树立打造高性价比优势，借助软性的服务输入形成项目核心竞争力；以创新者和领跑者的身份，以“高端豪宅产品”进行定位1、区域人口规模有限，周边区域内对于能承受本案价格客群有限；2、无大型封闭式园区SWOT分析优势-Strength劣势-Weak机会-OpportunitySO战略WO战略威胁-ThreatenST战略WT战略1、嘉里中心、82、华润悦府、世茂五里河及万科柏翠园等项目云集，未来夏宫城市广场、裕景中心及七星公馆等项目上市，后期供应量大，竞争激烈；2、沈阳住宅限购令仍在，政策未见放松，项目属于限购范围，不利于本案住宅产品销售高形象展示项目优势，占领市场高位；通过高端产品树立标杆，借助软性服务及高端酒店配套输形成核心竞争力，以高端品质产品吸引区域内外客户1、宝能企业集团品牌优势明显，已开发多项知名城市综合体项目；2、地理位置十分优越，位于金廊中轴线，紧邻青年公园，位于青年大街主干道西侧；3、规模较大，建面近80万方项目，打造城市中心综合体；4、文化地产，文化资源优越，本案为北方图书城原址1、项目位于金廊沿线的核心位置，区域地83、产开发竞争水平不断提高，梳理标杆，为沈阳市豪宅的聚集区；2、区域内项目多为大面积户型，整体均价在15000-20000元/，且多为精装修入市，高端产品不断升级，吸引市区内及外地顶级客户规避项目劣势，抓住市场机遇为核心策略，通过差异化路项目限制，打造中迥档次区域外性价比产品充分展示项目优势，通过项目整体优势的挖掘和提升，规避市场对项目的威胁，降低风险；通过项目住宅及公寓产品，实现现金流回款，从而规避竞争以规避项目劣势，避免项目威胁带来的风险，以精装修入市，通过住宅及小面积公寓产品快速实现项目价值，酒店及写字间、商业等业态提升项目高端品质项目SWOT分析Code of this report|6784、 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】沈阳两个高端项目失败定位引发的思考Part 4.2l中粮中粮隆玺壹号隆玺壹号l远洋公馆远洋公馆Code of this report|68 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】中粮隆玺壹号项目位于沈阳市北陵公园西侧，总体规划用地面积26万，总建筑面积约67万，包括城市豪宅，85、超五星级酒店、写字楼及高端购物中心住宅部分总建筑面积34万，共计42栋高层，计划分为四期开发，首期于2011年9月开盘建筑设计风格：ARTDECO风格，采用西式文化与中国传统文化相结合的方式，在立面设计中加入了一些中式精神图腾的符号，也是与北陵公园的建筑风格遥相呼应园林设计：强调传统庭院的空间序列感，规划概念与北陵龙脉相匹配，将园区分为五组院落、九重景观，重现皇室的“九五至尊”中粮隆玺壹号是中粮集团倾心打造的以住宅为核心，五星级酒店及商场为配套，立足沈阳乃至东北的标杆性高端项目中粮隆玺壹号项目住宅效果图中粮隆玺壹号项目简介项目概况Code of this report|69 Copyright86、 Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】远洋公馆项目位于沈阳市白山路(北二环)核心，总体规划用地面积7万，总建筑面积约14万，项目引进沈阳首家SPA主题休闲俱乐部，配备五星级大堂项目计划分两期开发，首期13栋6-7层电梯“平墅”，二期2栋33层高层，首期于2011年11月开盘建筑设计风格：英伦“新乔治”艺术风格，呈现出厚重、大气、简约的品质内涵，尽显低调奢华园林设计：极具仪式感的中轴大道、五重园林密植、步入式双重门廊，营造庭院深深的生活情境远洋公馆是远洋地产2011年升级打87、造的“精细化”城市豪宅代表作远洋公馆项目住宅效果图远洋公馆项目简介项目概况Code of this report|70 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2011年中原地产应发展商邀请，分别参与了两个项目的市场定位，进行了深入透彻的研究并提出了自己的观点Code of this report|47u中原理念：切实尊重和客观看待地段价值，避免过高定位出现“叫好不叫座”u市场环境：切莫忽视本地房地产市场的土壤特征u客群定位：主要为商界精英人士量身打造u中88、原观点：选择包容性更强的中大面积豪宅更符合市场需求中原观点Code of this report|71 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】中粮隆玺壹号市场表现：项目首期以170以上大面积户型为主、去化缓慢；价格高开低走，后期采取减小面积和以价换量策略项目各面积段供求关系及价格变化示意图市场表现分析首期大面积户型为主，170-190户型供应比例最大，其次是240-260户型；由于总房款较高，受市场购买力所限影响，出现滞销面对销售不畅、市场形势严峻，项目89、被迫采取以价换量策略，2012年3-4月连续推出9200元/的特价房二期90-110新品需求旺盛，上市即实现热销，聚集项目人气，推到价格回升；数源来源：沈阳中原资源中心项目市场表现Code of this report|72 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】远洋公馆市场表现：项目以200以上大面积户型为主，产品已全部推出，整体去化率不足34%，价格保持稳定项目各面积段供求关系及价格变化示意图市场表现分析以大面积户型为主，200-240户型供应比例最90、大，项目整体去化率仅有33.7%项目去化呈现面积越大，销售率越低的情况项目面对销售不利的局面，没有采取以价换量策略，价格保持平稳，月均去化量在低位徘徊数源来源：沈阳中原资源中心项目市场表现Code of this report|73 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】中原地产对项目问题的诊断 脱离实际：脱离实际：对沈阳城市的辐射力判断失误、对客群来源及购买喜好研究偏失，导致户型面积设计过大，去化困难病因之一病因之一病因之二病因之二对本案本案启启示示过91、度自信：过度自信：对发展商品牌影响力和项目本体给予价格的支撑力有所高估，导致项目定价过高，后期不得不采取降价措施以保证销售l透彻剖析环境，顺应市场需求透彻剖析环境，顺应市场需求.，脚踏实地，杜绝，脚踏实地，杜绝盲目盲目Code of this report|74 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】整体定位Part 4.3Code of this report|75 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全92、【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】谋全局者方能谋一域立体交通文化资源景观资源高端社区金廊中心城市综合体宝能环球金融中心对于本案而言，形成六星闪耀开发格局，其定位将要整合宝能集团的项目运营企业理念，并契合未来的发展核心目标，形成一个聚合价值体、整体的良性互动项目整体定位思考Code of this report|76 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】站在城市设计角度看建筑群落，要使其在对城市93、对文化产生影响，并要其从提供功能空间转向组织社会活动功能BERNARD TSCHUMI（伯纳德屈米）Code of this report|79项目整体定位思考Code of this report|77 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目有条件打造成为金廊昭示性最强、标志性最高昭示性最强、标志性最高的城市示范项目发展方向最高质素物业形态最具标志性建筑群落最超前区域规划最具人居价值的项目金廊核心区域，金廊未来的文化、人居的都市核心融合住宅/商业94、/酒店/写字间/公寓的7878万平城市中心建筑群落文化地产，引导金廊未来人居发展的物业发展形态城市、配套、人文高品质产品打造，创造最具价值空间项目整体定位思考Code of this report|78 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】品牌价值城市价值生活价值发展定位金廊沿线的门户价值金廊沿线的门户价值沈阳金廊的核心中轴线国际及沈阳的城市区位，必将诞生国际级的物业，升级城市人居价值现代化都市的文化地产现代化都市的文化地产文化景观价值区临立，青年公园95、紧邻，北方图书城原址，文化景观氛围浓烈，结合国际化时代潮流，圈层文化与景观价值与此闪现一体化的生活价值一体化的生活价值进则繁华，退则宁静，居则舒适，自得其乐。工作生活两不误，才具有真正的价值。生活价值，从单纯的生活上升到工作生活一体化的概念文化价值追随宝能品牌的价值观念追随宝能品牌的价值观念宝能集团借势环球金融中心进一步提升且也品牌，从而进入沈阳市场被市场认可项目核心价值体系Code of this report|79 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假96、冒】金廊核心78万都市文化综合体定位释义：比肩金廊沿线城市综合体，同时区别于现有项目，导入区域最强势人文、文化、景观、配套及附加值等资源，实现差异化竞争定位项目整体定位Code of this report|80 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】518米高城市综合体,一个从未在金廊出现过的字眼,成了很多人生活和居住的坐标之一,而这个词之所以如此动人因为它象征着中心的生活,象征着时尚，象征着我们正与时代接轨个性是如此强有力地吸引着投资客群和都市里的高97、端人群的标签意义一个区域的Code of this report|81 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目整体定位形象定位宝能环球金融中心推进城市历史，创造生活传奇金廊核心中轴，和谐多元的文化地产 518米高米高 78万标志性城市综合体Code of this report|82 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网98、，谨防假冒】项目整体定位功能组合超五星级酒店顶级文化体验MALLCode of this report|89酒店式公寓5O级写字间相互补充资源平台资源平台城市豪宅提升品质高消费人流核心竞争力Code of this report|83 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】各物业客户有效互动Code of this report|90高品质形象物业奠定高端客户品位，精装修入市，便利交通优越配套带动区域商业人气聚集，定位人群档次形象的建立，持续高档客源，提99、供交叉客群的支持吸引基础客户进入，聚拢项目人气，形成社区活力高端住宅星级酒店城市豪宅顶级文化体验MALL客 户互 动酒店式公寓5O级写字间高端企事业单位进驻，提升项目档次，吸引高端客户置业项目整体定位客户互动Code of this report|84 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】写字间：写字间：5O级全球商务写字间酒店：酒店：超五星级酒店公寓：公寓：酒店式精装公寓住宅：住宅：城市CBD文化豪宅商业：商业：高端文化体验MALL独特性：文化地产（100、北方图书城）、景观资源（青年公园）高形象：酒店+写字间为518米超高层建筑、打造地标性建筑现金流产品：住宅+酒店为本案快速回款产品各各各各业态业态功能定位功能定位功能定位功能定位项目整体定位功能属性定位Code of this report|85 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目整体定位各业态体量分配建议业态组合业态组合楼栋数楼栋数建筑体量建筑体量所占比例所占比例住宅5栋左右（60层、70层）约20-25万26%酒店超高层高区约5-8万10%写101、字间超高层中低区约1620%公寓2栋左右酒店式公寓约10-13万17%商业（含图书市场）裙楼底商、文化体验MALL约20-23万27%目前初步确定项目规划518米地标写字间、300多米公寓产品及5栋左右住宅产品，基于项目规划各业态产品，增加各产品的体量分配建议如下：由于住宅产品为现金流回款产品，建议做5栋左右超高层住宅产品，层数为60层及70层，面积区间为90-260，可于顶层做跃层400-650大面积产品；基于公寓产品于2015上市，未来竞争体量相对适中，2015年竞争项目公寓产品多为尾盘销售，本案公寓销售风险小，故建议本案公寓产品适当增加体量，约10-13万平；Code of this r102、eport|86 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目整体定位楼宇位置文化路 青 年 大 街文化体验MALL写字间酒店（超高层）住 宅5栋左右 60F、70F 公寓100F临近青年大街一侧规划文化体验MALL、裙楼底商；临近文化路一侧规划2栋公寓；同时避免住宅产品挡光，将写字间酒店1栋超高层规划在青年大街的地块的北侧；住宅产品规划在西侧，从而体现价值最大化.Code of this report|87 Copyright Centaline Gro103、up,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】住宅市场定位Part 4.4Code of this report|88 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】区域价值主张：城市CBD国际顶级城市综合体社区建筑：异国风情的社区社区生活：国际符号、国际化生活观住宅定位思路回归区域价值本质城市金廊CBD顶级城市豪宅（人文居住区）住宅定位思路Code of this repo104、rt|89 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】大市场中的竞争策略：金廊板块领导者，差异化开发模式Vs 同区域内项目：领导者、改变评估标准、持续奠定区域价值Vs 金廊板块：承接者、差异化价值体系Vs 金廊楼市：补缺者，差异化开发模式核心便捷整体感配套 丰富 国际化产品住宅定位思路回归区域生活本质住宅定位思路Code of this report|90 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ105、：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】引领客户及产品发展趋势城市核心的中坚渴求新生活方式未来主力客户：上升中的城市中坚力量（财富新贵、中产阶层、白领阶层）客户需求特征：拥有必需的体面财富和闲暇时间，渴求拥有属于自己的居所，渴求新生活方式产品供应特点：多样化供应，满足不同阶段需求住宅定位思路回归客户需求本质住宅定位思路Code of this report|91 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】规模层面的优越：106、建筑无限生活+大型综合商业配套产品层面的优越：创新+优质产品完美体现消费者心理优越感：宝能品牌，给消费者一种嘉许；眼光的优越，决定居住的优越金廊核心25万方“城市CBD文化豪宅”住宅定位形象定位Code of this report|92 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】Code of this report|111客户是项目的灵魂我们的目标客户是谁？寻找我们的目标客户Code of this report|93 Copyright Centali107、ne Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】具有国际视野和稀缺资源占有心理的中国层峰人士有这样一群人：他们是首当其冲的财富尖峰，金字塔顶端人士他们在创造并拥有财富的同时，追求着时尚与开放他们“一反常态”的高调、张扬、感性、无拘无束、我行我素他们是行走于世界的“国际财富达人”住宅定位客户定位Code of this report|94 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯108、一官网，谨防假冒】核心客核心客户户重要重要客户客户次要次要客户客户偶得偶得客户客户客户组成：区域内企事业单位高管、私企而业主及高端收入人群关注点：地段、品牌、户型舒适度，项目品质，作为终极置业及再改善型客户需求：180-260平方及300平以上四房或五房产品客户构成：市区投资性客户、宝能品牌忠诚者、外地来沈置业客户及政府工作人员关注点：企业品牌，规模与品质需求：120-180平方的中大户型客户构成：外地投资型客户，长期办公在沈阳的企事业高层管理者及私营矿主关注点：地段、品牌、区域未来发展、配套需求：120-220平户型客户构成：市内改善型客户；与周边企业长期驻沈阳的需求者关注点：地段、升值潜力109、户型、价格需求：90-180平中等户型住宅定位客户定位Code of this report|95 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】目标客户：目标客户：结合本项目的资源特点与项目规模，及项目定位，初步确定项目的客户级别及人群拥有无与伦比的财富，是财富的掌控者私营企业主，中高层客理人员，顶级白领层，社会中的佼佼者普通工薪阶层中产阶层顶级精英阶层公务员、事业单位人员、中高白领层，经济上还算比较宽裕，但是社会地位不高城市平民，普通百姓目标客户区域内企业110、中高管理层、私企业主及白领领导社会中的佼佼者住宅定位客户定位Code of this report|96 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】客户：辐射整个东三省，以沈阳本地及工作在沈阳或长期在沈阳做生意客群为主，他们收入很高，追求品质，被区域发展、交通、配套及景观文化等优势吸引，关注项目的档次及企业品牌区域外客户社区舒适配套环境核心便捷潜力工作便利Code of this report|115Code of this report|97 Copyri111、ght Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】Code of this report|116区域内客户我们的客户，他们是私营业主企事业高管政府高管具备一定财富积累习惯区域内生活有归属感追求高尚的生活品质我们的客户，他们关注我们的客户，他们喜欢身份品质配套氛围Code of this report|98 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防112、假冒】结合本项目的容积率，地块现状和案例借鉴看，建议住宅做成舒适性高层产品定位前提目前区域热销户型主要以90-120两房和180-220四房为主，其次是144-180住宅定位产品定位Code of this report|99 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】户型建议：打造适度超前大面积豪宅产品，期期有亮点，保证产品的竞争力，以180-220为主力产品面积区间面积区间户型户型套数套数所占比例所占比例（套数比）（套数比）90-12090-120两房3113、4425%160-180160-180三房27520%180-220180-220四房61945%220-260220-260四房1108%400-650400-650四房、五房292%合计合计13771377100%100%1、以客户需求为基准：以中大户型为主，主力户型为180-220 的四房，其次为90-120的二房，以及140-180三房产品2、借鉴市场畅销产品：90-120去化率最高，户型紧凑实用、方正实用、南北通透，180-220为供应量最大，去化率相对较高户型3、产品创新，打造差异化产品：目前仅有世茂五里河项目住宅产品赠送露台等，如有可能，尽量有较高的赠送率住宅定位产品定位目前市场114、上竞品住宅产品设计，高端豪宅产品并无点式楼，基于现金回款建议本案住宅产品规划为5栋左右板式楼；其中4栋大面积产品为3T2户设计，面积区间160-260。标准层面积约为500-600平，规划层数为60层、70层；规划1栋中小面积产品，90-120平，2T4户设计，标准层面积约为500平，规划层数为70层Code of this report|100 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】价格建议：价格建议：考虑到市场环境和地块现状，我司定价方法将根据周边竞115、品项目采用市场比较法，从而得出本案入市价格项目名称项目名称本案本案万科春河里万科春河里华润中心悦府华润中心悦府嘉里中心嘉里中心世茂五里河世茂五里河万科柏翠园万科柏翠园奕聪花园奕聪花园参考条件参考条件均价（元/）PxPa=14500Pb=15000Pc=12000Pd=12000Pe=16000Pf=14000区域规划109999998地理位置12111011111099项目规划10109101010109产品附加值109999998园区配套109999998发展商实力101010101010109工程进度98998898物业管理99999899项目特色88887887升值潜力121111121116、010109合计合计100100Qx=94Qx=94Qa=93Qa=93Qb=96Qb=96Qc=92Qc=92Qd=91Qd=91Qe=92Qe=92Qf=84Qf=84住宅定位价格定位Code of this report|101 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】价格建议：价格建议：建议本案2013年住宅清水价格约为16000元/，以2014年上市预计，住宅产品入市均价约17440-1900017440-19000元元/，精装修入市价格为250117、00-2700025000-27000元元/修正后各相关楼盘价格PiPi=（Qx/Qi）=Pi 注：Pi为均价Pa=（Qx/Qa）Pa14655.9Pb=（Qx/Qb）Pb14687.5Pc=（Qx/Qc）Pc12260.9Pd=（Qx/Qd）Pd12395.6Pe=（Qx/Qe）Pe16347.8Pf=（Qx/Qf）Pf15666.7各相关楼盘权重取值为WiWa=19%Wb=18%Wc=14%Wd=13%We=19%Wf=17%Px=PiWi=PaWa+PbWb+Pc Wc+PdWd+PeWe+PfWf15525.715525.7元元/通过市场比较法得出，本案住宅现阶段市场价格约为16000118、16000元元/；结合住宅价格策略，考虑到未来公寓市场竞争压力大，本案地理位置具有稀缺性，住宅年涨幅约为3%-9%；结合市场情况，建议本案住宅产品于2014年上半年入市，根据年涨幅计算，住宅产品入市价格约为17440-1900017440-19000元元/（清水）；（清水）；建议本案住宅产品全部采用精装修，市场上目建议本案住宅产品全部采用精装修，市场上目前装修标准最高为前装修标准最高为70007000元元/，建议本案住宅产品，建议本案住宅产品装修标准为装修标准为80008000元元/，实际装修成本，实际装修成本50005000元元/住宅产品价格定位住宅定位价格定位Code of this re119、port|102 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】公寓市场定位Part 4.5Code of this report|103 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】公寓定位关联因素梳理市场需求市场需求北行版块在售公寓项目较少，档次一般，中小型企业逐渐增多，有一定的办公需求空间市场竞争市场竞争本案紧邻青年公园，120、临近市政府，位于金廊核心位置。周边配套齐全，利于档次的提升，裕景中心、夏宫城市广场项目待上市量较多，与本案形成直接竞争关系本体特点本体特点城市综合体打造，要求项目档次不可能过低定位梳理定位梳理Code of this report|104 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】基于总体定位及战略的公寓定位本案公寓市场定位本案公寓市场定位金廊线金廊线高形象、高品质的高形象、高品质的酒店式酒店式公寓公寓 结合市场在售项目定位，建议本案公寓性质为居住+商务型，121、其原因是：通过清晰的定位，区别于本案最直接竞品裕景中心、万科春河里、夏宫城市广场，从而便于公寓产品去化通过定位酒店式公寓产品，完善的配套以及酒店式物业服务提升溢价能力公寓定位市场定位Code of this report|105 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】酒店式公寓：享受城市核心区生活酒店式公寓：享受城市核心区生活在喧闹的都市中心，在喧闹的都市中心，在快节奏的生活氛围中在快节奏的生活氛围中寻找一片舒适、安静寻找一片舒适、安静但又不失完善配套的122、居住之所但又不失完善配套的居住之所迎合他们需求迎合他们需求在都市繁华的中心之所在都市繁华的中心之所打造安静、舒服的生活之城打造安静、舒服的生活之城公寓定位形象定位Code of this report|106 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】客群定位：客群定位：以沈阳市核心区域客群为主，购房目的以投资为主，客群职业多为私企业主、企业中高层管理者核心区域客户为主，部分外地客户，省外等客户占小部分投资客户为主，部分自住客户，更加注重投资回报率及居住舒适123、度以30-50岁为中青年客群为主，私营业主为主，少部分白领，企事业中高管人士，其次为教师、学生以及自由职业者分布区域分布区域置业目的置业目的年龄年龄职业职业 物业类别物业类别 合理回报合理回报投资临界投资临界点点超高回报率临超高回报率临公寓8%-12%8%15%以上关注因素关注因素投资客户：价格、投资回报率、位置等自住客户：价格、位置、周边配套、学区等公寓定位客群定位Code of this report|107 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】户124、配比：结合项目整体定位及目标，建议本案公寓产品面积区间为35-80，65以下设计为一室一厅，70-80设计为二室产品类型产品类型户型户型面积区间面积区间套数套数套数比套数比高层高层一室35-4516825%46-5516825%60-6523535%二室70-8010015%合计合计672672 100%100%产品建议6565以下产品为主力以下产品为主力可设置可设置3T123T12户，标准层面积约为户，标准层面积约为700700市场接受度较高市场接受度较高区域供应相对稀缺区域供应相对稀缺能够快速消化能够快速消化现金回流的保障现金回流的保障公寓定位产品建议Code of this report125、|108 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】价格建议：考虑到市场环境和地块现状，我司定价方法将根据周边竞品项目采用市场比较法，从而得出本案入市价格项目名称项目名称本案本案华府新天地华府新天地新华天玺新华天玺茂业金廊壹号茂业金廊壹号盛华公馆盛华公馆参考条件参考条件均价（元/）PxPa=11500Pb=13000Pc=10000Pd=9500区域规划1098999地理位置12111091010项目规划10109998产品附加值1098888园区配套109126、7888发展商实力10108888工程进度977888物业管理998888项目特色888877升值潜力12109999合计合计100100Qx=92Qx=92Qa=82Qa=82Qb=84Qb=84Qc=84Qc=84Qd=83Qd=83公寓价格定位Code of this report|109 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】价格建议：建议本案2012年公寓清水价格约为12287元/，以2015年上市预计，公寓产品入市均价约18000-19000127、元元/（含装修）修正后各相关楼盘价格PiPi=（Qx/Qi）=Pi 注：Pi为均价Pa=（Qx/Qa）Pa12902.4Pb=（Qx/Qb）Pb14238.1Pc=（Qx/Qc）Pc10952.4Pd=（Qx/Qd）Pd10530.1各相关楼盘权重取值为WiWa=26%Wb=28%Wc=24%Wd=22%Px=PiWi=PaWa+PbWb+Pc Wc+PdWd1228712287元元/通过市场比较法得出，本案公寓现阶段市场价格约为1228712287元元/；结合公寓价格策略，考虑到未来公寓市场竞争压力，公寓年涨幅约为8%-10%；结合市场情况，建议本案公寓产品于2015年入市，根据年涨幅计算，128、公寓产品入市价格约为15000-1600015000-16000元元/（清水）；（清水）；建议酒店式公寓产品为精装修入市，装修标准为2000-3000元/，则入市价格为18000-19000元/(含装修）公寓产品价格定位公寓价格定位12902.4390214238.1 10952.38 10530.12Code of this report|110 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】报告思维路径报告思维路径1 1、企业战略下的项目开发使命、企业战略下129、的项目开发使命2 2、项目资源价值解析、项目资源价值解析3 3、项目开发环境研究、项目开发环境研究4 4、项目发展策略及定位、项目发展策略及定位6 6、产品竞争力增值建议、产品竞争力增值建议5 5、豪宅价值专题研究、豪宅价值专题研究Code of this report|111 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】章节思考章节思考 类似项目有哪些成功的手法和举措可以借鉴？类似项目有哪些成功的手法和举措可以借鉴？Code of this report|1130、12 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】前言前言豪宅是什么豪宅是什么不管业内业外，很多人对豪宅这个话题都是很感兴趣的，从产品，到客户，在到营销等等，十万个为什么。不管业内业外，很多人对豪宅这个话题都是很感兴趣的，从产品，到客户，在到营销等等，十万个为什么。其实这正恰恰说明豪宅市场的不成熟，关注普宅的话题就要少的多，因为成熟了，透明了，有答案了。其实这正恰恰说明豪宅市场的不成熟，关注普宅的话题就要少的多，因为成熟了，透明了，有答案了。Code of t131、his report|113 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】误区误区Code of this report|114 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】误区一：在误区一：在CBDCBD的豪宅才是真成色的豪宅才是真成色CBDCBD是豪宅诞生的真地段。曾经是，未来是，但现在不是。属于豪宅的地段当然不仅仅在是豪132、宅诞生的真地段。曾经是，未来是，但现在不是。属于豪宅的地段当然不仅仅在CBDCBD，地段不仅，地段不仅是城市属性，也兼具自然属性和人文属性，在城市核心区，满足其一即可。但以上都不占的肯定是伪豪宅。是城市属性，也兼具自然属性和人文属性，在城市核心区，满足其一即可。但以上都不占的肯定是伪豪宅。如果都占上了，无可非议如果都占上了，无可非议“顶级豪宅顶级豪宅”。误区二：豪装就是豪宅误区二：豪装就是豪宅豪装之所以豪，好像只有处处金碧辉煌就可以了，建筑是豪装之所以豪，好像只有处处金碧辉煌就可以了，建筑是ART DECOART DECO的，园林是星河湾式的，装修不是邱的，园林是星河湾式的，装修不是邱德光就是133、王大君，会所除了运动就是休闲，物业不是管家就是制定，配套名校云集、国际名牌高科技等等。德光就是王大君，会所除了运动就是休闲，物业不是管家就是制定，配套名校云集、国际名牌高科技等等。其实豪宅是稀缺的，不可复制的，所以产品不是决定豪宅核心价值的关键指标。必备要素：自然资源、城其实豪宅是稀缺的，不可复制的，所以产品不是决定豪宅核心价值的关键指标。必备要素：自然资源、城市资源和人文资源。市资源和人文资源。误区三：讲豪宅不讲出身误区三：讲豪宅不讲出身豪宅对品牌的要求不亚于对产品的要求，结果常常是有了品牌的要求就有了产品的保障。豪宅是一个精雕豪宅对品牌的要求不亚于对产品的要求，结果常常是有了品牌的要求就有134、了产品的保障。豪宅是一个精雕细琢的特殊品类，丰富的开发经验，广泛的资源整合能力，雄厚的资金实力，坚实的客户基础甚至很强的细琢的特殊品类，丰富的开发经验，广泛的资源整合能力，雄厚的资金实力，坚实的客户基础甚至很强的媒体公关能力，才能铸就成豪宅的基因。媒体公关能力，才能铸就成豪宅的基因。Code of this report|115 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】案例分析案例分析北京长安太和北京长安太和北京银泰中心北京银泰中心日本六本木日本六本木香港135、太古广场香港太古广场Code of this report|116 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】北京长安太和北京长安太和Code of this report|117 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】Code of this report|118 Copyright Centaline Group,136、20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】Code of this report|119 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】Code of this report|120 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】Code of 137、this report|121 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】Code of this report|122 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】Code of this report|123 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053138、527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】Code of this report|124 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】北京银泰中心北京银泰中心Code of this report|125 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】楼盘简介楼盘简介北京银泰中心地处最具标志性的中国第一139、街长安街和中央商务区(CBD)核心地带，是国贸桥金十字区域仅存的可开发地块，与地铁一号线及建设中的地铁十号线国贸站相连通。将可能接过国贸大厦作为CBD象征的接力棒，成为北京中央商务区的新地标。建筑面积（万平）建筑面积（万平）3535产品类型产品类型酒店、公寓、写字间主楼高（米）主楼高（米）249.9主楼楼层（层）主楼楼层（层）66Code of this report|126 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】建筑立面建筑立面设计理念：北京银泰中心由140、国际著名建筑设计大师John Portman&Associates约翰波特曼建筑设计事务所设计。John C.Portman的设计理念重在对项目的人性、自然和文化内涵的关注与发掘。“建筑首先是人文关注，然后才受不同的文化和环境的影响而形成。”John C.Portman在设计北京银泰中心时，应用的正是他这个理念。Code of this report|127 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】顶尖时尚的欧洲生活艺术中心顶尖时尚的欧洲生活艺术中心Cod141、e of this report|128 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】国际化物业管理与服务国际化物业管理与服务凯悦国际酒店集团是享誉世界的国际级酒店管理集团，凯悦酒店管理集团是北京银泰中心功能定位顾问和装修设计总监。北京银泰中心是凯悦在中国唯一投资和全盘管理的酒店项目。Code of this report|129 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费142、更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】日本六本木日本六本木Code of this report|130 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目简介项目简介项目位置项目位置东京都港区六本木东京都港区六本木6-10-16-10-1开发商开发商森大厦株式会社设计公司设计公司KPF事务所、美国JD设计事务所、桢文彦设计师等总投资总投资2700亿日元（约合218亿人民币）占地面积（万平）占地面积（万平）11.5建筑面积（万平）建筑面积（万平）75143、.91容积率容积率7产品组合产品组合商业、酒店、写字楼、公寓、住宅开业时间开业时间2003年4月25日Code of this report|131 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目规划布局项目规划布局东京屋顶甲板层面海拔270米，开放式的空中回廊森美术馆5254层可以欣赏现代美术、照片、影像、设计、建筑等各种艺术形式东京展望台52层海拔250m，可360。眺望东京大都市六本木俱乐部51层一个以森艺术中心为核心的会员制俱乐部，聚集了活跃在各个领144、域中喜爱艺术的人们六本木学院49层针对所有年龄层次人们的特殊教育学院 A A街区：街区：是六本木主入叛，不地铁六本木车站和地下通道相连，有地带大厦、地铁明冠、好莱坞美容广场三大商业；B B街区：街区：是六本木核心匙，布置森大厦、凣悦酒庖、朝日电规台等物业；C C街区：街区：是高端住宅匙，榉树坂大道将其不其仕匙域分割，环境优雅；D D街区：街区：为六本木入叛大厦。Code of this report|132 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】景观设计145、景观设计室内绿化顶部设计喷泉广场室内顶部绿化外部绿化外部绿化水帘装饰Code of this report|133 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】时尚立面、休闲空间时尚立面、休闲空间Code of this report|134 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】雕塑小品雕塑小品Code of this146、 report|135 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目特色项目特色HILLHILL SIDESIDE：半开放式贩物丨心，利用了原有地面高差呾坡度半开放式贩物丨心，利用了原有地面高差呾坡度 面向毖利庨院癿”山边”是卉开放式癿贩物中心，有几殌大癿石墙面，充分利用原有圁地癿高低巩组成迚楼梯和斜坡，产生各种各样癿序列佑验，既热闹又令人期徃。活力劢感癿自由曲线，引导来访者漫步其间，充分享受贩物和美景。榉树坂大道：榉树坂大道：欤洲风栺，道路斳名店林立欤洲147、风栺，道路斳名店林立 六本木新城东西相连癿主要干道，带有欤洲街道风格，舒缓癿曲线使街道氛围高雅。300m长癿墙面蜿蜒起伏，分为几殌，幵创造出立佑复杂癿路面空间，对来访者产生吸引。WESTWEST WALKWALK：位亍酒店呾办公各层间，通过天桥连接，丨间布置水系位亍酒店呾办公各层间，通过天桥连接，丨间布置水系 镶嵌圃森大厦和凣悦酒庖之间，由玱璃顶和玱璃大墙合围而成。高度2225米，面积约1900癿4层兯享空间中瀑布溪流潺潺，寓意溪谷。圃酒庖和办公大楼各层之间通过天桥产生立佑交叉流线，形成丰富癿活劢空间。Code of this report|136 Copyright Centaline Gr148、oup,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】香港太古广场香港太古广场Code of this report|137 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目简介项目简介太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点。太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、美国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺。太古149、广场是全球最大的市区商业及零售商场之一。商场采用全天候式设计，场内空间宽敞，环境舒适，购物休闲、饮食及娱乐的理想去处。Code of this report|138 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目规划布局项目规划布局香港JW万豪酒店(27层)，太古地产拥有其20%权益。太古地产旗下的豪华酒店奕居设于香港JW万豪酒店上之117个套房。港岛香格里拉大酒店(56层)，太古地产拥有其20%权益。香港港丽酒店(61层)，太古地产拥有其20%权益。另外服150、务式住宅栢舍位于香港港丽酒店第11至37楼，提供270个单位。Code of this report|139 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】国际顶级奢侈品牌店国际顶级奢侈品牌店太古广场三楼为高级名店集中地，包括路易威登、Dior、爱马仕、Prada、Gucci、Cartier、Alfred Dunhill、Lanvin等。三楼曾经为连卡佛男装部。到了2007年的租户重租工程后，该处变更为首饰品名店，包括Chopard、Jaeger-LeCoult151、re、Piaget、Tiffany&Co.及Bulgari。Code of this report|140 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】总结分析总结分析Code of this report|141 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】区位区位总结总结通过以上几个成功的豪宅综合体案例看出，项目的位置地段152、位于CBD中心区，就是自然景观资源或人文气息浓郁等城市属性鲜明的黄金地段，准确的说周边有足够的资源能为项目带来附加利用价值，因此开启高层豪宅的首要密码区位。本案借鉴意义本案借鉴意义本案地处政府重点打造的金廊沿线，北方图书城原址、青年公园西侧，周边配套齐全，有着丰富的历史文化底蕴及优质的生态景观资源，是金廊沿线不可复制的稀缺黄金地段，本案符合高层豪宅的首要密码。Code of this report|142 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】外立面设计153、外立面设计总结总结以上成功案例建筑立面造型设计均与国际知名设计单位合作，充分展现出项目的档次及定位。外立面设计：1、建筑风格的独特创新2、通过日新月异的新颖材质打造建筑立面3、天际线的打造4、细节处理，通过不同细节，体现建筑的精致细腻5、建筑间距，通过牺牲楼栋间距体现建筑空间的优化布局，达到建筑与周边环境的融合。本案借鉴意义本案借鉴意义本案将打造东北最高建筑，建议本案与国际顶级设计团队合作，将东北首个最高建筑外观打造新颖、经久不衰，成为东北首个地标性建筑。Code of this report|143 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一154、客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】园林及内部景观小品设计园林及内部景观小品设计总结总结从上述我们可以看到，园林设计：1、设计风格及设计理念的不同，打造不同风格的园林。2、不同的植物围合、小品摆设、还有山水的结合，达到移步换景的效果。3、植物的精致选择，通过不同季节的植物，打造四季长春的生态环境。4、地面高低错落的处理，达到立体化的园林效果。但是无论用什么方式打造都是为了表现一种人与自然、建筑与自然的一种交融意境让我们的生活更具自然化，更加生态，在享受自然的同时也能体味不同生态条件的自然环境，从而达到一种心灵上的满足于归属感。本案借鉴意义本案155、借鉴意义本案园林景观小品设计要独特，可增加室内绿化，例如墙体绿化、屋顶绿化等，小品设计要新颖独特，可选择异域风情的小品，体现生活品质感。Code of this report|144 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】自身的高端配套自身的高端配套总结总结以上成功项目均是城市综合体项目，项目有酒店、公寓、写字楼大型商业及住宅组成。项目定位高端与其合作酒店管理公司及其品牌均是世界顶级单位。酒店与全球知名的五星级及以上管理公司合作，写字楼打造超5A 写字楼156、，品牌则与LV、Dior、法拉利等国际顶级品牌合作，以突显项目高端定位。本案借鉴意义本案借鉴意义本案可与全球知名的酒店管理公司合作，与全球顶级奢侈品牌合作打造东北首个高端商业综合体。Code of this report|145 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】物业管理物业管理总结总结物业管理和智能化设施，无不将产品的优质服务提高到了最高点，在享受舒适的生活环境的同时，也可以尊享超然的服务。将奢华与高贵诠释的淋漓尽致。一般从以下方面考虑，1、物业细157、心服务。2、智能化设计的享受。3、安防的全面防护。本案借鉴意义本案借鉴意义建议本案与全球顶级物业顾问公司合作，实现完全的超级管家式服务。指纹识别等高科技只能系统应用，打破目前市场上豪宅智能化及管家式物管的概念化，完美先行，体现豪宅品质。Code of this report|146 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】报告思维路径报告思维路径1 1、企业战略下的项目开发使命、企业战略下的项目开发使命2 2、项目资源价值解析、项目资源价值解析3 3、项目158、开发环境研究、项目开发环境研究4 4、项目发展策略及定位、项目发展策略及定位6 6、产品竞争力增值建议、产品竞争力增值建议5 5、豪宅价值专题研究、豪宅价值专题研究Code of this report|147 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】章节思考章节思考 本案如何体现自身的本案如何体现自身的“豪宅范豪宅范”？Code of this report|148 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【159、唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】住宅产品增值建议Part 6.1Code of this report|149 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】住宅产品竞争力增值建议新古典主义风格产品竞争力增值建议列表建筑设计增值建议景观园林增值建议大堂设计增值建议装修标准增值建议户型设计增值建议业主会所增值建议物业服务增值建议Code of this report|150 Copyright Centa160、line Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】建筑大师简介世界级建筑大师：艾德里安史密斯资历：曾任美国SOM建筑事务所首席设计师个人特点：全方位审视项目；设计方法独特；强调与周边环境的协调性代表作：美国NBC大楼，上海金茂大厦世界级建筑大师：斯蒂芬克鲁梅克资历：TFP Farrells 事务所设计总监个人特点：创新能力强，其多项作品在国际竞赛获胜，赢得世界赞誉代表作：上海东亚金融大厦，深圳京基100大厦生来高贵、出身不凡：世界级建筑大师倾力杰作建筑师本人及代表作图片艾德里安艾德里安史密斯史密161、斯上海金茂大厦上海金茂大厦深圳京基深圳京基100100大厦大厦斯蒂芬斯蒂芬克鲁梅克克鲁梅克美国美国NBCNBC大楼大楼上海东亚金融大厦上海东亚金融大厦建筑设计增值建议建筑设计增值建议Code of this report|151 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目特征简介成都来福士广场采用“切开的泡沫”的设计概念，融入中国“三峡”概念，运用高科技、高难度技术，结合当地人文习惯，令项目富有浓厚的文化气息，成为当地的地标性建筑钓鱼台七号院以“十二章纹162、”这一象征着皇家吉庆与威严的古代文化元素作为外饰，大量运用唐草、云纹、浮尘的雕刻，将“为客户创造价值”的理念注入建筑之中，使钓鱼台七号院不仅成为人文居所的典范，更成为收藏地产中的艺术瑰宝文化、符号：地标新特征地标性建筑展示图上海金茂大厦上海金茂大厦美国美国NBCNBC大楼大楼成都来福士广场成都来福士广场北京钓鱼台七号院章纹符号北京钓鱼台七号院章纹符号建筑设计增值建议建筑设计增值建议Code of this report|152 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网163、，谨防假冒】建筑立面风格建议说明建筑立面风格打造理念：都市地标豪宅建筑立面风格选择：风靡全球的新古典主义和art-deco两种风格已成为当下豪宅的符号建筑立面风格特点：新古典主义强调对称、尊贵沉稳；art-deco简洁时尚、现代感十足新古典主义或art-deco建筑风格：兼容华贵典雅与时尚现代 新古典主义风格和art-deco建筑立面效果图新古典主义风格art-deco风格建筑设计增值建议建筑设计增值建议Code of this report|153 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：164、http:/，【唯一官网，谨防假冒】文艺范：沈城首家艺术主题私家花园 艺术主题展现方式艺术雕塑示意图沈城目前独一无二的艺术主题私家花园进入园区犹如步入日本六本木新城著名艺术家创作的造型各异的现代艺术雕塑整个园区充满艺术气息景观园林增值建议景观园林增值建议Code of this report|154 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】欧风、植雕、色彩：景观园林三大王牌 景观绿化三大王牌园林景观示意图欧式风情园区，与建筑形态相得益彰富有灵性的绿植雕塑打165、造趣味园林理念五彩缤纷的植被覆盖、触手可及的路边水景令人心旷神怡景观园林增值建议景观园林增值建议Code of this report|155 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】地下车库、地上入户双大堂设计，尊贵享受不间断；入户大堂5米挑空，建材外装内用，彰显奢华；专设儿童活动区，空间设置贴心地下车库大堂地下车库大堂入户大堂入户大堂地下车库通道车位直通大堂地面墙面-大理石石材艺术天花吊顶，豪华吊灯镀金私人信箱高雅背景音乐系统儿童活动区大堂设计增值建议166、大堂设计增值建议Code of this report|156 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】建议一：内部合理的动线设计，如“回”字布局，清晰灵动户型分析说明平层大宅户型4房3厅3卫 建筑面积220回字布局：分隔一内一外双公共空间，功能各自独立，秩序井然功能为王：家庭厅、私家花庭等交流空间设计，提供优雅闲适的家庭生活主卧私密空间：主人私密套房，卫浴间、更衣室一应俱全户型设计增值建议户型设计增值建议回字布局动线私家花厅家庭厅Code of this167、 report|157 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】建议二：充分利用观景价值，设计观景阳台，增加户型卖点户型分析说明平层观景户型4房2厅2卫 建筑面积180观景阳台面积赠送动静分区：分割清晰，互不干扰主卧独立卫浴：私密地带，尊崇体现赠送超大观景阳台：东侧青年公园美景尽收眼底，西侧远眺城市绿肺中山公园动静分割线户型设计增值建议户型设计增值建议Code of this report|158 Copyright Centaline Group,201168、02015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】建议三：多样化的空间赠送，提供户型附加值户型分析说明平层舒适户型2房2厅1卫 建筑面积110室内花园超大阳台南北通透，全明户型：符合东北人居住爱好，全面采光带来温暖生活3.3米舒适层高：突破传统公寓，带来更加优越的采光通风和视野室内花园、超大阳台双重面积赠送：创新空间，可供生活方向自由变换户型设计增值建议户型设计增值建议Code of this report|159 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：10169、53527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】建议四：引入风水元素，增加户型魅力户型分析说明平层豪宅户型4房3厅3卫 建筑面积620风水当道：内室布局方正，循中国风水堪舆之学，行九宫五行之格局空间自由：整体为框架结构，格局可随主人喜好变化客人尊贵体验：客卧独立卫浴间、更衣室，给予客人自由空间，展现主人地位超凡户型设计增值建议户型设计增值建议Code of this report|160 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】建议170、五：顶层专属领地，私家空中泳池顶层跃层户型4房3厅3卫 建筑面积400-650私家空中泳池私家空中泳池只属于最顶尖的人只属于最顶尖的人户型设计增值建议户型设计增值建议Code of this report|161 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】8000元/平精装修标准，聘请国际级设计大师量身定做，选取一线国际品牌位置位置分类分类定位定位品牌建议品牌建议备注备注卫生间卫浴洁具标配杜拉维特汉斯格雅智能马桶、浴盆、手盆、龙头、消音水管、洁具套装热水器标171、配汉斯格雅恒温功能、加热迅速镜面液晶电视特色夏普嵌入式安装在浴缸上方，提升洗浴乐趣加热器标配奥普超薄机身，节省有效空间，升温迅速，采用微电脑控制，智能化人机交流厨房整体橱柜标配德国嘉格纳由上柜、下柜、箱体、门板、台面、五金组成消毒柜、油烟机、冰箱标配西门子GE便捷生活、国际品质保证卧室厅堂天棚特色金箔穹顶资深工匠倾力制作，令会客厅宛如维也纳金色大厅灯饰标配英国索恩健康、环保、造型优美地面标配印尼大理石大理石拼花、色泽柔和、自然天成智能家居标配霍尼韦尔自动调光、家居布防、中央除尘、清除异味可视对讲、电梯召唤、会所预约、电动窗帘、摄像头、门禁卡入户门特色德国碧方（BIFFAR）工艺上乘，全方位的密172、封系统，确保最高级别安全部分精装修材质及品牌建议部分精装修材质及品牌建议装修标准增值建议装修标准增值建议Code of this report|162 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】选配部分提升整体品质感：金箔穹顶&浴缸镜面液晶电视金箔穹顶浴缸镜面液晶电视装修标准增值建议装修标准增值建议Code of this report|163 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：10535173、27879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】180平米以上户型建议配备：德国碧方门&浴室全方位观察镜德国BIFFAR门全方位观察镜装修标准增值建议装修标准增值建议Code of this report|164 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】220-260平米户型建议配备：阳台观景浴盆装修标准增值建议装修标准增值建议Code of this report|165 Copyright Centaline Group,201020174、15房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】新技术智能系统应用，成就智能殿堂级精装私邸智能化增值建议智能化增值建议同层排水系统置换式新风系统坡道融雪系统智能信息网络系统智能信息发布系统智能安防系统Code of this report|166 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】顶层环形观景台文化交流俱乐部恒温红酒雪茄房艺术展览馆迷你高尔夫推杆场贵族领地 云顶风情会所建议灵感：突出175、顶端的风景，寓意会所会员的地位会所借鉴案例：北京天安国汇顶层会所、北京美洲俱乐部会所特色设置：顶层环形观景台、迷你高尔夫球场、恒温红酒雪茄房、文化交流俱乐部、艺术展览馆业主会所建议说明业主会所增值建议业主会所增值建议Code of this report|167 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】英国白金管家物业服务，源自宫廷，只为高端白金管家物业起源于英国，沿袭数百年英国皇家服务传统在英式管家享誉世界之初，只有世袭的王公贵族才能享受资历拥有全世界范176、围内多年的服务皇室、贵族经验，严谨细致的服务准则和儒雅亲切的服务形象白金物业服务的每一位成员都经英国管家行会、国际白金管家服务联盟的精心挑选和严格培训188项物业服务项目，细致入微的服务好每一位英国白金管家物业服务简介物业服务增值建议物业服务增值建议Code of this report|168 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】客户服务客户服务家庭保洁美化服务/客户优先安排服务/洗衣服务/儿童照看服务/宠物看管托管服务/入户维修服务/异国异地采购服177、务贴身管家服务贴身管家服务贵宾安排/VIP会员休息室服务/代客办理签遣手续服务/私人司机服务/私人理财服务/保洁服务庆典策划私人聚会服务/突发事件处理服务租赁管理服务租赁管理服务财务管理（收取佣金）商务中心服务商务中心服务私人秘书/翻译服务 服务内容服务内容 物业管家提供特色有偿服务物业服务增值建议物业服务增值建议Code of this report|169 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】人性服务：地下车库设手推车，方便业主搬运。日常每户配送有178、机蔬菜，满足业主的健康诉求物业服务增值建议物业服务增值建议Code of this report|170 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】酒店产品增值建议Part 6.2Code of this report|171 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】酒店定位为以会议展览为核心驱动的MICE酒店，服务沈阳179、市整个高端商务客群酒店主题定位酒店主题定位MICE*HotelMICE*Hotel金廊中轴线项目金廊中轴线项目 会议、奖励旅行、大型会议活动和展览的服务酒店酒店概念描述：核心价值概念地标超五星级商务酒店功能性描述私密空间、独特享受 企业级政府商务、政务接待入住 企业客户、政府客户会议 商务就餐、私人聚会 娱乐休闲情感性描述商务会议、会展的首选场所 规模、气势、地位 满足客人高品质、私密性强的奢华享受Code of this report|172 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：htt180、p:/，【唯一官网，谨防假冒】目标客户定位主要锁定在商务人士/会议会展人士，辅以政府人士及旅游人士政府人士u酒店根植于沈阳金廊CBD地脉之上，政府接待将为本项目带来相对稳定的客流商务/会议会展人士u本项目写字间及区域内办公楼内的公司会成为本酒店的忠诚客户，为酒店带来最稳当的持久客源；u与本区域有商务往来的其他区域和城市的商务客人也将是本酒店的重要客群；旅游休闲人士u酒店定位超五星级，装修标准高，服务好，是众多旅游及休闲度假人群的绝佳之选目标客户目标客户Code of this report|173 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服181、】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】本项目核心客户定位为本地高端及顶端客群，以满足商务/会议需求为主，其客群预计占比例65%75%顶端高端中端低端本酒店客户定位本酒店客户定位5%-10%10%-15%65%-75%旅游休闲政府客人商务/会议本酒店客源组成根据客户的价格承受能力来划分级别，高端及顶端客户是超五星级酒店的主要客源；基于本项目的高端定位，酒店的客源以顶端、高端为主；本酒店商务型定位将使我们的客源主要来自商务、会务人士，所占比例在75左右，此外本项目区域内独特的地理位置和完善的配套也将吸引15%左右的政府人士，以及少量旅游客群Code o182、f this report|174 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】本项目酒店在差异化定位上应突出其综合体功能与MICE的结合纯商务综合功能MICE休闲娱乐度假设计豪华优质普通如 家汉 庭七 天本项目酒店市本项目酒店市场机会点场机会点喜来登万豪富丽华凯宾斯基高星级酒店经济型酒店Code of this report|175 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【183、免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】公寓商业高区：高区：酒店酒店中低区：中低区：写字楼写字楼住宅长沙保利南湖广场公寓公寓高区：高区：酒店酒店中低区中低区:写字写字楼楼住住宅宅商商 业售售楼楼处茂业金廊壹号住住 宅宅商商 业高区：高区：酒店酒店中低区：中低区：写字楼写字楼华丰嘉德广场u目前市场上城市综合体项目，酒店+写字间在1栋楼内，均在高区域规划酒店业态，中低区域规划写字楼产品，进而提升项目档次，人流量及项目品质得到保障酒店、写字楼业态规划：酒店位于高区+写字楼位于中低区Code of this report|176 Copyright Centaline Group,201184、02015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】建筑风格和立面超五星级酒店超五星级酒店Code of this report|177 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】酒店大堂设计建议：应尽显奢华、高贵气质，处处体现酒店品质Code of this report|178 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：10185、53527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】休闲娱乐设施建议：应提供完善周到的服务，设施上配备包括商务、休闲设施以及俱乐部休闲娱乐设施休闲娱乐设施俱乐部商务中心健身房蒸汽浴室/桑拿康乐设施（室内高尔夫球场、室内泳池、保龄球馆）公共区域无线上网服务服务礼宾服务商务服务婴幼儿托管外币兑换洗衣服务邮递服务叫醒服务留言服务车辆租赁订花服务旅游观光服务多语言服务超五星级酒店，应提供给客人完善周到的服务；本项目的目标客群以商务、会务及政府客人为主，设施上除商务及休闲设施，可增加俱乐部Code of this report|179 Copyright Centaline Grou186、p,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】酒店会议设施建议：应配比齐全的会议设施，包括多功能厅、宴会厅及大小不同的会议室会务客人将对本酒店有较大的需求，因而硬配比齐全的会议设施；多功能厅通常用做举办大型宴会、酒会、婚宴等，其要求的面积依规模大小而变，因而宴会厅应设计成可自由分割的形式，且尽量建造成为厅内无柱式；本项目及周边写字楼所带来的商务需求，如公司培训会议、业务谈判等，对会议室的需求旺盛，本酒店应设计不同类型、不同大小，且具备先进的会议用设备宴会厅宴会厅包房包房大型会议室大型会议室小型会议室小型会议室187、Code of this report|180 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】品牌酒店管理公司引入建议排名排名酒店管理集团酒店管理集团旗下品牌旗下品牌1洲际酒店集团洲际酒店集团、假日酒店集团、大都会2胜腾集团速8、戴斯、华美达、豪生、Travelodge、BaymontInn、KnightsInn、WingateIn、AmeriHostInn、Wyndham3万豪国际集团丽思-卡尔顿、JW万豪、万豪、万丽4雅高集团索菲特、诺富特、宜必思5希尔顿国188、际希尔顿、港丽、斯堪的克、双树、大使套房酒店、家木套房酒店、哈里逊会议中心、庭园旅馆、汉普顿旅馆、希尔顿度假俱乐部6精品国际饭店公司Clarion Hotel、Econo Lodge、Comfort Inn&Quality Suites、Sleep Inn、Rodeway Inn7最佳西方国际集团8喜达屋国际酒店集团瑞吉斯、至尊精选、喜来登、威斯汀、福朋、W酒店、美丽殿9卡尔森酒店集团丽晶、丽笙、CountryInns&Suites、ParkPlaza、ParkInn10凯悦集团凯悦、君悦、柏悦Code of this report|181 Copyright Centaline Group,189、20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】写字楼产品增值建议Part 6.3Code of this report|182 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】金廊区域甲级写字楼云集，租金领跑全市，已成为高品质写字楼的城市区域，便于本案写字楼档次的提升嘉里中心万科春河里夏宫城市广场裕景中心市府恒隆广场世茂五里河本案区域写字间市场情况本案地处沈阳金廊CBD核心位置；目前190、，沈阳甲级或5A写字楼主要分布在此，区域商务氛围浓厚，写字间租金价格日益上涨；已投入使用的写字间项目中属金廊区域租金最高，以华润大厦为例，年租金达到2150元/年，万鑫年租金在1900元/年左右，其余写字间项目年租金在1200-1700元/年之间；区域内未来潜在上市项目较多，如市府恒隆广场、裕景中心、万科春河里等项目均规划有高档写字间产品，区域未来竞争压力巨大；本案必须在未来产品设计中有所突破、创新，才能赢得市场认可。方圆大厦财富中心总统大厦华润大厦卓越大厦皇朝万鑫北方传媒已投入使用未投入使用Code of this report|183 Copyright Centaline Group,2191、0102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】本项目写字间定位：突破现有产品模式，打造为注重生态、环保、舒适性的5O级写字间5A智能系统OA（办公智能化）BA（楼宇智能化）CA（通讯传输智能化）FA（消防智能化）SA（安保智能化）金廊区域目前写字间产品集聚，但5O级高品质写字间并不多见，在这种背景下，一种更加重视生态、环保及舒适性的“5O”企业独栋办公楼应运而生;科技、研发、文化创意及新兴产业等对于城市核心区依赖性较低的行业，在企业规模发展到一定程度之后，对于这类办公产品的需求日益突出。5O写字楼Oxygen（氧气192、）Office Park（花园办公）opticalangle(视角)、Open（开放而自由）Opportunity(发展前景)5A5A写字间存在问题：写字间存在问题：侧重效率而忽略舒侧重效率而忽略舒适度适度5O5O写字间优势：注写字间优势：注重生态、环保、舒重生态、环保、舒适性适性5A写字间5O写字间Code of this report|184 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】写字间标准层面积建议在2000平左右，标准层高4.2-4.5米，净高2193、.8-3米，单元面积分隔最小为300平5O写字楼楼面规格沈阳市甲级写字间标准层面积一般为1500-2500平，本项目所在所在金廊区域写字间标准层面积约为1500-2000平；考虑到本地甲级写字间的竞争对象主要是普通写字间，建议标准层面积约为2000平；层高及单元分隔优质写字间一般要求净高在2.6米以上，从而避免产生空间压抑感；按本项目的定位及规划限制，建议写字间净高在2.8-3米，尽量提供架空地板（100mm），标准层高4.2-4.5米；从金廊区域现有写字间面积分隔比例来看，50-120,150-200平是最主要的户型，但本项目定位高端，出于对未来企业品质考虑，建议单元面积分隔最小为300米C194、ode of this report|185 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】通过色彩的调配以及个性的造型设计，搭建特色休闲空间建议选取写字间中间层设置休息区，供大家茶余饭后休闲之用通过造型及色彩搭配营造的休闲空间Code of this report|186 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】花园式办公195、：室内增加绿植，营造生机盎然的环境氛围Code of this report|187 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】文化驱动模式探索Part 6.4Code of this report|188 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】诚品书店：拥有二十四载历史的台湾品牌书店1989年，诚品台北仁爱路圆环的第196、一家诚品书店开张诚品的发展策略打破了传统书店的经营模式，先由品牌奠定成功基础，再带动商场、书店与零售的“复合式经营”，使书店不只卖书，而是包罗书店、画廊、花店、商场、餐饮的复合组织诚品以书店为品牌核心，营运范畴扩展至画廊、出版、展演活动、艺文空间和课程、文创商品等连锁而不复制的经营模式，尊重各地文化特质，透过人、空间、活动的互动积累，发展出不同的场所精神和经营内容，塑造了城市中不同角落、不同内涵的文化氛围台湾正积极推动文化创意产业的发展，在国际有能见度的诚品书店，正是台湾文化创意产业的代表文化创意为核心，复合式经营Code of this report|189 Copyright Cental197、ine Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】这里提供的不仅是书，还包括营运范畴已扩展至画廊、出版、展演活动、艺文空间和课程、文创商品，形成成熟的文化产业体系A.当书店里不只是书，还包括着人文、创意、艺术、生活的精神，它就不再是只买书付钱就走的地方，这便是诚品的迷人之处B.飘散书香20多年的诚品将继续散播丰富的阅读文化，用书店攻占人心C.书店，作为一个文化场所，为文人墨客提供了一个可以驻足的落脚点，为文人雅士提供了一个可交流，传播思想的驻地D.一个成功的书店，将提升整个区域的文化品质，为项目增198、添艺术色彩Code of this report|190 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】人性化的细节设计、因地制宜的创新等奠定了成功基础，孕育了城市独有的文化内涵书店内设有园艺文化墙，加强多元文化交流店内有不仅提供齐全丰富的书籍，还有一些设计感强，个性化的生活用品“因地制宜”的经营方式是诚品另一项创新，诚品每家分店的设立，都会依当地的人文色彩与生活风格，设计出各异其趣的陈设风格及书籍内容，也做到区域结合的特色。如在青少年聚集的台北西门町，就多摆了199、漫画与罗曼史的图书区；天母店即注重休闲、旅游与家居书籍；而中南部分店则是增加了中文书籍的比重书柜面板保持15度倾斜，体贴读者，书架上的书伸手可及，或站或坐，随你高兴人性化细节体现Code of this report|191 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】本案借鉴：以文化广场为发展契机，借助图书文化形成产业文化，功能外延，打造城市文化交流平台，并塑造为本案的独有特质价值借鉴启示鉴于本项目与文化地产相关，可在综合楼内设有本地特色的书店，提供多元服务，增加项目亮点书店可与文化体验馆融合，相互辉映，进一步体现文化的展示型设立书店等文化场所，将增强项目的生活品味和生活氛围，打造一个人文较浓的高档次生活社区将书店等实体场所和一些新文化理念融入到产品规划，产品建设中，将增添项目的亮点，实现价值最大化Code of this report|192 Copyright Centaline Group,20102015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】Thanks for your attentionWish you a good day!