1、安徽之门安徽之门THE GATE OF AN HUI谨呈：安徽金大地金大地金大地新地中心营销总纲新地中心营销总纲本次汇报的目的在于：1、明确项目的营销思路和方向；2、确定销售推广的关键节点；本次汇报的内容为策略大纲，具体方案将根据工作进展分阶段提交。市场大势、项目竞争分析、客户定位详情见附件。前言前言目标与问题目标目标写字楼销售先行，在不牺牲项目利润的前提下，解写字楼销售先行，在不牺牲项目利润的前提下，解 决一定的资金回笼；决一定的资金回笼；通过写字楼入市，建立项目高端综合体形象；通过写字楼入市，建立项目高端综合体形象；通过项目成功运作提升金大地开发商的品牌形象。通过项目成功运作提升金大地开发2、商的品牌形象。Q1:项目写字楼如何推售？项目写字楼如何推售？Q3:如何打造高端商务综合体的价值营销体系？如何打造高端商务综合体的价值营销体系？Q2:如何建立项目差异化的高端形象？如何建立项目差异化的高端形象？营销总纲主要解决以下三大问题营销总纲主要解决以下三大问题营销策略Q1:项目写字楼如何推售？项目写字楼如何推售？推售的三大原则推售的三大原则 利润最大化；利润最大化；有利于项目形象的逐步提升；有利于项目形象的逐步提升；不流失客户；不流失客户；。高高市场市场增长率增长率高高明星明星STAR现金牛现金牛CASHCOW问题问题QUESTION瘦狗瘦狗 DOG相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿3、矩阵A A栋栋B B栋栋CC栋栋物业类型物业类型u现金牛：现金牛：市场平均利润，快速回笼资金市场平均利润，快速回笼资金的产品，溢价空间相对有限。的产品，溢价空间相对有限。u明星中的标杆：明星中的标杆：高利润、高溢价的产品，高利润、高溢价的产品，价格与形象标杆。价格与形象标杆。u明星：明星：较高利润产品，溢价空间大，可较高利润产品，溢价空间大，可提升项目形象和价值；提升项目形象和价值；产品利益点分析产品利益点分析产品利益点（形象提升及溢价空间）排序：产品利益点（形象提升及溢价空间）排序：A A栋栋B B栋栋CC栋栋内部产品价值贬损分析内部产品价值贬损分析展示不充分时，展示不充分时，A A栋价值贬4、损最大，栋价值贬损最大，B B栋次之，栋次之，CC栋价值贬损最小栋价值贬损最小Tower ATower ATower CTower CTower BTower B产品价值产品价值产品价值产品价值A A栋栋栋栋B B栋栋栋栋C C栋栋栋栋展示充分时的价值展示充分时的价值展示充分时的价值展示充分时的价值展示不充分时的价值展示不充分时的价值展示不充分时的价值展示不充分时的价值推售策略推售策略世联观点：世联观点：在项目展示面不充分前提下，在项目展示面不充分前提下，写字楼高溢价产品写字楼高溢价产品A A栋、栋、B B栋的价值贬损大；栋的价值贬损大；项目价值体系还未建立，需要良好的销售业项目价值体系还未建5、立，需要良好的销售业绩给市场信心。绩给市场信心。基于以上观点结合A、B、C栋利益点及产品竞争关系，项目写字楼推售分三步走集中推集中推C栋，栋，B栋线下蓄客、半层、整层销售栋线下蓄客、半层、整层销售n集中推C栋，单位总价低，客户聚焦；nC栋线下销售30%即举办开盘告知市场公开发售，提升客户信心；nB栋高价蓄客高价蓄客，树立价格标杆，加速C栋销售。目的：目的：展示不充分，不贬损项目价值，不流失客户。操作思路：操作思路：第一步：第一步：第一步：第一步：C栋销售超过栋销售超过80%，B栋对外公开发售栋对外公开发售n利用B栋名企进驻信息，提升项目形象档次；n当C栋销售过8080，B栋线下实现2030销售6、率时，B栋开盘再次引爆市场；n展示到位，B栋开盘后C栋剩余单位涨价涨价。目的：目的：实现产品高溢价。操作思路：操作思路：第二步：第二步：第二步：第二步：A栋保留，栋保留，B栋销售栋销售80后，可租可售后，可租可售nA栋对外口径：国际财团正在洽谈准备定制国际财团正在洽谈准备定制A栋整栋栋整栋，作为标杆持续影响市场；n挤压挤压A栋意向客户购买B座；n若现金回笼需要，B栋销售达到80%后，高调、高价高调、高价推出A栋，实现A栋高溢价。目的：目的：树立形象价格标杆，利润最大化。操作思路：操作思路：第三步：第三步：第三步：第三步：第一阶段：第一阶段：集中推集中推C栋，栋，B栋线下消化半层、整层客户；栋线7、下消化半层、整层客户；第二阶段：第二阶段：C栋销售超栋销售超80，B栋公开发售，栋公开发售，C栋涨价销售；栋涨价销售；第三阶段：第三阶段：B栋销售超栋销售超80，A栋对大客户租售，实现高溢价。栋对大客户租售，实现高溢价。推售小结推售小结Q2:如何建立项目差异化的高端形象？如何建立项目差异化的高端形象？项目价值项目价值1根据合肥城市规划，根据合肥城市规划，政务新区政务新区、滨湖新区和老城区构成合肥的中心城区。滨湖新区和老城区构成合肥的中心城区。目目前政务新区已经获得前政务新区已经获得“中国人居环境范例奖中国人居环境范例奖”，被称为合肥的，被称为合肥的“曼哈顿曼哈顿”。合肥新中心，集一城之精华合肥8、新中心，集一城之精华新万达新万达合肥市政府合肥市政府合肥大剧院合肥大剧院天鹅湖大酒店天鹅湖大酒店泓瑞金陵大酒店泓瑞金陵大酒店合肥广电中心合肥广电中心文博园文博园置地广场置地广场奥体中心奥体中心华润万象城华润万象城安徽广电中心安徽广电中心新地中心新地中心世贸城世贸城千亩天鹅湖千亩天鹅湖项目价值项目价值2 项目位处政务新区龙头位置，政务新区的形象封面，占据绝对中心位置。项目位处政务新区龙头位置，政务新区的形象封面，占据绝对中心位置。政务新区龙头位置，地标气质无出其右政务新区龙头位置，地标气质无出其右新地中心新地中心项目价值项目价值3一线湖景资源，综合体景观之最一线湖景资源，综合体景观之最不可复制的9、资源优势，无人能敌不可复制的资源优势，无人能敌无遮挡一线天鹅湖景观；无遮挡一线中央绿轴景观；无遮挡一线天鹅湖景观；无遮挡一线中央绿轴景观；天鹅湖天鹅湖中央绿轴中央绿轴 中央绿轴中央绿轴 新地中心项目价值项目价值4国际团队精雕细琢，打造顶尖品质国际团队精雕细琢，打造顶尖品质 国际著名设计事务所国际著名设计事务所WSPWSP维思维思平担纲整体设计，打造国际平担纲整体设计，打造国际顶尖综合体品质，将国际时顶尖综合体品质，将国际时尚元素与徽派建筑精髓完美尚元素与徽派建筑精髓完美融合；黄志达担纲室内公共融合；黄志达担纲室内公共空间设计，塑造精品品质。空间设计，塑造精品品质。主要案例：奥地利INFINEO10、N总部、新加坡西门子总部、北京新首都机场酒店、北京中信国安会议中心等项目价值项目价值5世界级商务综合体世界级商务综合体6060万体量大型综合体，商务体量首屈一指，产品互补优势明显万体量大型综合体，商务体量首屈一指，产品互补优势明显1717万万顶级甲级写字楼生态办公楼、顶级甲级写字楼生态办公楼、1212万万集中商业休闲商业街、集中商业休闲商业街、1515万万城市豪宅、城市豪宅、4000 4000 顶级会所、国际级外观顶级会所、国际级外观+国际化办公、居住、购物体验国际化办公、居住、购物体验项目价值项目价值6没有如此多领先和唯一，不言顶级没有如此多领先和唯一，不言顶级图腾式全玻璃幕墙外立面，合肥唯11、一；图腾式全玻璃幕墙外立面，合肥唯一；约约15001500、12m12m挑高双大堂，合肥唯一；挑高双大堂，合肥唯一；VAVVAV蓄冰中央空调，合肥唯一；蓄冰中央空调，合肥唯一；2020部最高部最高6m/s6m/s的进口品牌极速电梯，速度合肥第一；的进口品牌极速电梯，速度合肥第一；3m3m极致净高，办公高度合肥第一；极致净高，办公高度合肥第一；10.8-1210.8-12米大柱跨结构，视野广度合肥第一；米大柱跨结构，视野广度合肥第一；综合体综合体形象领先形象领先位置领先位置领先区位领先区位领先设计领先设计领先产品领先产品领先景观领先景观领先多项领先，综合体王者气度多项领先，综合体王者气度如此众多12、领先的项目优势，如果表达其中一、二个项目先天优如此众多领先的项目优势，如果表达其中一、二个项目先天优势，势，不足以支撑项目综合体王者的地标形象。不足以支撑项目综合体王者的地标形象。基于各项价值叠加之上项目价值，我们应该如何体现？基于各项价值叠加之上项目价值，我们应该如何体现？天鹅湖万达广场说：我是天鹅湖万达广场说：我是“国际万达，天鹅湖畔再定中心国际万达，天鹅湖畔再定中心”置地广场说：我是置地广场说：我是“天鹅湖上的天鹅湖上的9090万合肥新中心万合肥新中心”华邦世贸城说：我是华邦世贸城说：我是“世界级都市综合体世界级都市综合体”坝上街说：我是坝上街说：我是“140140万平米超大型城市综合体13、万平米超大型城市综合体”白天鹅国际商务中心说：我是白天鹅国际商务中心说：我是“政务新区政务新区5A5A级智能商务中心！级智能商务中心！”安粮东怡金融广场说：我是安粮东怡金融广场说：我是“世界金融企业总部世界金融企业总部”“中心中心”“天鹅湖上天鹅湖上”“新中心新中心”“世界级世界级”政务新区政务新区5A级智能级智能世界金融世界金融这些优势只是这些优势只是金大地金大地新地中心气质的一个注脚新地中心气质的一个注脚“综合体综合体”140万平米万平米项目综合体的整体形象需要超越！项目综合体的整体形象需要超越！规模、产品、功能、品牌等物理属性的地标规模、产品、功能、品牌等物理属性的地标精神地标精神地标安14、徽之门安徽之门将项目的建筑形态符号化、图腾化，让项目成为城市的将项目的建筑形态符号化、图腾化，让项目成为城市的封面和象征，站在一个省会区域的高度俯瞰全城。封面和象征，站在一个省会区域的高度俯瞰全城。项目形象统领：项目形象统领：安徽之门，梦想之都安徽之门，梦想之都长江三角经济带的西大门；长江三角经济带的西大门；世界进入安徽的西大门；世界进入安徽的西大门；合肥城市的形象封面；合肥城市的形象封面；一座城市和区域的地标图腾和象征；一座城市和区域的地标图腾和象征；一座城市期望的国际城邦；一座城市期望的国际城邦；国际之都体现的是综合体互补价值，国际繁华的都市感。国际之都体现的是综合体互补价值，国际繁华的都15、市感。站在站在“安徽之门安徽之门”的形象下，的形象下，项目商务形象如何拔升和体现？项目商务形象如何拔升和体现？商务形象之于项目形象，商务形象之于项目形象，就是就是灵魂灵魂1515万平米的住宅体量，不足以成为合肥豪宅标杆；万平米的住宅体量，不足以成为合肥豪宅标杆；1212万平米的商业运营，不足以抗衡万达广场、华润万象城；万平米的商业运营，不足以抗衡万达广场、华润万象城；1717万平米的商务体量，比肩国际的顶尖的规划、设计、万平米的商务体量，比肩国际的顶尖的规划、设计、配置，足以代言合肥商务的巅峰之作和未来；配置，足以代言合肥商务的巅峰之作和未来；当当IFC在标榜在标榜“高度高度”时，时，当万大广16、场在标榜当万大广场在标榜“天鹅湖、中心天鹅湖、中心”时，时，当坝上街在标榜当坝上街在标榜“体量体量”时，时，当置地广场在标榜当置地广场在标榜“天鹅湖、新中心天鹅湖、新中心”时，时，当白天鹅国际商务中心标榜当白天鹅国际商务中心标榜“5A品质品质”时，时，.这些对于真正的领袖、真正的地标来说这些对于真正的领袖、真正的地标来说都无须标榜都无须标榜对于安徽来说，我是门户，我是象征；对于安徽来说，我是门户，我是象征；对于政务新区来说，我是综合体的坐标原点；对于政务新区来说，我是综合体的坐标原点；对于天鹅湖来说，我是龙头；对于天鹅湖来说，我是龙头；对于商务品质来说，我是领袖；对于商务品质来说，我是领袖；.17、因为因为以领先的形象定位奠定项目商务综合体领袖的龙头以领先的形象定位奠定项目商务综合体领袖的龙头地位，捍卫地位，捍卫“安徽之门安徽之门”的地标气质。的地标气质。安徽之门，领袖商务安徽之门，领袖商务金大地新地中心写字楼形象定位：金大地新地中心写字楼形象定位：围绕围绕“领袖商务领袖商务”，项目写字楼，项目写字楼A A、B B、CC栋需要建立自栋需要建立自己独有的产品形象定位己独有的产品形象定位Tower CTower C市场个性化写字楼的代表：精品生态精品生态OFFICE代言绿色商务时代代言绿色商务时代甲级写字楼标准配置；甲级写字楼标准配置；生态空中花园；生态空中花园；生态绿色大堂；生态绿色大堂；18、阳光电梯等候厅；阳光电梯等候厅；.Tower BTower B市场甲级写字楼明星：总部总部OFFICE代言安徽商务标准代言安徽商务标准合肥唯一彩釉玻璃幕墙；合肥唯一彩釉玻璃幕墙；5m/s 5m/s进口高速电梯；进口高速电梯；品牌品牌VRVVRV空调；空调；10.8-12m 10.8-12m柱跨；柱跨；2.8m 2.8m净高；净高；.Tower ATower A市场超甲级写字楼标杆：世界世界OFFICE代言世界商务高度代言世界商务高度 竖线条全玻璃幕墙外立面，合肥唯一；竖线条全玻璃幕墙外立面，合肥唯一；约约15001500、16m16m挑高双大堂，合肥唯一；挑高双大堂，合肥唯一；VAVVAV蓄冰19、中央空调，合肥唯一；蓄冰中央空调，合肥唯一；2020部最高部最高6m/s6m/s的进口品牌极速电梯，速度合肥第一；的进口品牌极速电梯，速度合肥第一；3m3m极致净高，办公高度合肥第一；极致净高，办公高度合肥第一；10.8-1210.8-12米大柱跨结构，视野广度合肥第一；米大柱跨结构，视野广度合肥第一；项目形象价值体系项目形象价值体系项目综合体整体形象项目综合体整体形象安徽之门，梦想之都安徽之门，梦想之都项目综合体商务形象项目综合体商务形象安徽之门，领袖商务安徽之门，领袖商务Tower A 形象形象世界世界OFFICE代言世界商务高度代言世界商务高度Tower B 形象形象总部总部OFFICE20、代言安徽商务标准代言安徽商务标准Tower C 形象形象精品生态精品生态OFFICE代言绿色商务时代代言绿色商务时代关于项目商务、住宅及商业形象定位的一些思考关于项目商务、住宅及商业形象定位的一些思考项目综合体整体形象项目综合体整体形象安徽之门，梦想之都安徽之门，梦想之都项目综合体商务形象项目综合体商务形象安徽之门，领袖商务安徽之门，领袖商务项目综合体豪宅形象项目综合体豪宅形象安徽之门，湖岸官邸安徽之门，湖岸官邸项目综合体商业形象项目综合体商业形象安徽之门，时尚中心安徽之门，时尚中心梦想之都：梦想之都：形象总领，一座都市梦想的栖息地。形象总领，一座都市梦想的栖息地。“都都”体现的是综合体业态互21、补体现的是综合体业态互补产产 生的价值，一座功能互补性强的高端综合体其实是一座繁华都市浓缩的缩影。生的价值，一座功能互补性强的高端综合体其实是一座繁华都市浓缩的缩影。领袖商务：领袖商务：代言合肥商务的巅峰之作和未来；代言合肥商务的巅峰之作和未来；湖岸官邸：湖岸官邸：天鹅湖一线湖景城市高层豪宅；天鹅湖一线湖景城市高层豪宅；时尚中心：时尚中心：1212万平米高端、时尚购物中心，雄踞政务新区商业最核心的位置。万平米高端、时尚购物中心，雄踞政务新区商业最核心的位置。Q3:如何打造高端商务综合体的价值营销体系？如何打造高端商务综合体的价值营销体系？项目项目2 2个核心发力点个核心发力点“安徽之门安徽之门22、”概念的炒作与落地；概念的炒作与落地；差异化营销展示、体验引领合肥商务标差异化营销展示、体验引领合肥商务标准，打造项目准，打造项目“领袖商务领袖商务”的标杆形象；的标杆形象；营销总纲营销推广四大原则营销推广四大原则 悬念策划营销，营销费用事半功倍；悬念策划营销，营销费用事半功倍；关键营销节点重点投入，合理使用营销费用；关键营销节点重点投入，合理使用营销费用；创新营销推广方式，有效利用营销费用；创新营销推广方式，有效利用营销费用；常规化使用费用低、效果好的渠道推广；常规化使用费用低、效果好的渠道推广；结合高端活动，高调推出结合高端活动，高调推出“安徽之门，领袖商务安徽之门，领袖商务”的商务标杆诉23、求，高调推出项目的写字楼；的商务标杆诉求，高调推出项目的写字楼；写写字字楼楼营营销销关关键键手手段段重重点点投投入入新新闻闻事事件件持持续续制制造造项目整体营销策略项目整体营销策略利用利用“安徽之门安徽之门”的综合体形象定位引起公众、媒的综合体形象定位引起公众、媒体广泛关注，悬念式的事件公关活动引爆市场，树体广泛关注，悬念式的事件公关活动引爆市场，树立项目综合体龙头地位立项目综合体龙头地位；通过打造差异化的营销展示、体验引领合肥商务新标通过打造差异化的营销展示、体验引领合肥商务新标准，强化准，强化“安徽之门，领袖商务安徽之门，领袖商务”的标杆形象。的标杆形象。营销总攻略营销总攻略推广攻略推广攻24、略展示攻略展示攻略客户攻略客户攻略推售攻略推售攻略n关键节点三集中式投入，悬念广告制造新闻话题，利用公关活动引爆市场，树立“安徽之门”的高端综合体形象；n结合活动强势推出“领袖商务”，树立项目高端商务综合体形象；n引入国际化调性，建立项目世界综合体气质，与对手形成差异化竞争；n结合工程节点，打造新的展示点，引起市场持续关注；n在客户营销接触点，细化功能展示，渗透项目核心卖点；n打造新地中心”金客会“会员护照，形成圈层口碑传播力；n细分营销渠道，整合商会、协会、银行客户资源。n线上线下分栋推售，满足多种客户需求；n小步快跑，持续制造良好的销售势头。时间 2011年 3月4月5月6月7月8月9月125、0月11月12月项目起势期项目起势期推广线推广线商务形象导入期商务形象导入期C座持续推广期座持续推广期三集中式推广三集中式推广户外、报广、网络、电台户外、报广、网络、电台关键节点集中推广，活动持续影响关键节点集中推广，活动持续影响户外、报纸、电视、电台、短信、网络等户外、报纸、电视、电台、短信、网络等强势推广强势推广户外、报广、网络、电台、分众户外、报广、网络、电台、分众项目营销节点总控图项目营销节点总控图推售策略推售策略CC座蓄客座蓄客B B座积累大客户座积累大客户线下线下CC座消化半层以上大客座消化半层以上大客户，户，B B座消化半层整层客户座消化半层整层客户推广渠道推广渠道安徽之门安徽之26、门安徽之门，领袖商务安徽之门，领袖商务代言合肥绿色商务时代代言合肥绿色商务时代工程及工程及展示展示临时售楼临时售楼处开放处开放样板房开放样板房开放营销中心开放营销中心开放楼体灯光字楼体灯光字艺术广场及高端会所开放艺术广场及高端会所开放活动线活动线点亮点亮”安徽之门安徽之门“商业领袖对话系列节目商业领袖对话系列节目行业协会、商会资源互动活动行业协会、商会资源互动活动/金融、保险企业资源利用金融、保险企业资源利用名企进驻签名企进驻签约仪式约仪式B/CB/C座取座取得预售得预售CC座持续热销，座持续热销，B B座线下消座线下消化大客户化大客户CC座座开盘开盘CC座开盘座开盘落地落地“安徽之门安徽之门27、”，引爆市场，引爆市场时间：时间：2011.4.122011.5.31销售策略：销售策略：CC栋蓄客，栋蓄客，B B栋大客户洽谈栋大客户洽谈推广策略：推广策略：1 1、三集中式投入，、三集中式投入，“安徽之门安徽之门”引发公众、媒体持续热议；引发公众、媒体持续热议；2 2、事件公关活动引出、事件公关活动引出“新地中心，安徽之门新地中心，安徽之门”树立项目广泛知名度；树立项目广泛知名度；集中渠道：集中渠道：户外、LED、围墙、报广、网络、电台；工程相关：工程相关：临时售楼处装修到位，可投入使用；物料相关：物料相关：楼书、折页、户型单张等宣传材料345项目起势期项目起势期6789商务形象导入期商务28、形象导入期C座持续推广期座持续推广期10落地落地“安徽之安徽之门门”五大步骤五大步骤STEP1：悬念广告引发公众、媒体广泛关注；悬念广告引发公众、媒体广泛关注；STEP2：深化悬念广告，引发公众、媒体热议；深化悬念广告，引发公众、媒体热议；STEP3：悬念浮出水面，引发公众、媒体期待；悬念浮出水面，引发公众、媒体期待；STEP4：点亮点亮“安徽之门安徽之门”活动引爆市场；活动引爆市场；STEP5：活动后持续报道，初步建立项目价值体系活动后持续报道，初步建立项目价值体系STEP1：悬念广告引发热议：悬念广告引发热议时间安排：时间安排：4.184.184.304.30操作方式：操作方式：“时间集中29、诉求集中、渠道集中时间集中、诉求集中、渠道集中”推出悬念推出悬念“安徽之门安徽之门”；炒作话题：炒作话题：一版除一版除“安徽之门安徽之门”的整版报广引发大家热议；的整版报广引发大家热议；何为安徽之门？何为安徽之门？合肥安徽之门在哪？合肥安徽之门在哪？媒体渠道：媒体渠道：户外、户外、LEDLED、报广、网络、电台；、报广、网络、电台；STEP1：悬念广告表现形式：悬念广告表现形式渠道渠道主题主题投放时间投放时间备注备注户外户外安徽之门安徽之门4.185.10机场、金寨路立交、火车东站、长江路四牌楼段各一块报广报广安徽之门安徽之门4.184.30新安晚报、合肥晚报各1整版硬广软文炒作电台电台安徽30、之门安徽之门4.184.30安徽之门为您整点报时（时间为7、8、9、18、19、20整点）安徽之门安徽之门安徽之门安徽之门户外户外户外户外安徽之门安徽之门安徽之门安徽之门“何为安徽之门何为安徽之门何为安徽之门何为安徽之门”？安徽之门最近收到市民的广泛关注，安徽之门最近收到市民的广泛关注，安徽之门最近收到市民的广泛关注，安徽之门最近收到市民的广泛关注，缘于一则除了缘于一则除了缘于一则除了缘于一则除了“安徽之门安徽之门安徽之门安徽之门”信息外再信息外再信息外再信息外再无其他明显无其他明显无其他明显无其他明显.悬念引起市民的好奇悬念引起市民的好奇悬念引起市民的好奇悬念引起市民的好奇何为安徽之门？何为31、安徽之门？何为安徽之门？何为安徽之门？“何为安徽之门何为安徽之门何为安徽之门何为安徽之门”STEP2：深化悬念广告：深化悬念广告时间安排：时间安排：5.15.15.155.15操作方式：操作方式：在报纸、网络开辟专栏举办在报纸、网络开辟专栏举办“安徽之门安徽之门”征文活动，征文活动，“三集三集中中”深化悬念广告深化悬念广告 ，传递，传递“安徽之门安徽之门”的价值；的价值；炒作话题：炒作话题：“安徽之门安徽之门”全城征文；全城征文；“安徽之门安徽之门”是长三角的世界门户；是长三角的世界门户；“安徽之门安徽之门”在合肥中心；在合肥中心；“安徽之门安徽之门”是合肥地标；是合肥地标；媒体渠道：媒体渠道32、：户外、户外、LEDLED、报广、网络、电台；、报广、网络、电台；STEP2：悬念广告表现形式：悬念广告表现形式渠道渠道主题主题投放时间投放时间备注备注报广报广“安徽之门安徽之门”征征文文5.15.15新安晚报、合肥晚报整版各1次硬广专栏软文炒作网络网络“安徽之门安徽之门”征征文文5.15.15合房网、365房产网电台电台“安徽之门安徽之门”征征文文5.15.15合肥象征，”安徽之门“全城征文，敬请敬请参与。安徽之门为您整点报时（时间为7、8、9、18、19、20整点）“安徽之门安徽之门安徽之门安徽之门”全城征文活动全城征文活动全城征文活动全城征文活动“安徽之门安徽之门安徽之门安徽之门”是安徽33、的经济门户是安徽的经济门户是安徽的经济门户是安徽的经济门户“安徽之门安徽之门安徽之门安徽之门”首先是安徽经济发展的标志，代表安徽走首先是安徽经济发展的标志，代表安徽走首先是安徽经济发展的标志，代表安徽走首先是安徽经济发展的标志，代表安徽走向中国，走上世界的门户，安徽在全国的经济发展速度向中国，走上世界的门户，安徽在全国的经济发展速度向中国，走上世界的门户，安徽在全国的经济发展速度向中国，走上世界的门户，安徽在全国的经济发展速度首屈一指，安徽需要自己的形象封面来证明安徽作为长首屈一指，安徽需要自己的形象封面来证明安徽作为长首屈一指，安徽需要自己的形象封面来证明安徽作为长首屈一指，安徽需要自己的形34、象封面来证明安徽作为长三角经济带三角经济带三角经济带三角经济带“西大门西大门西大门西大门”的重要地位，的重要地位，的重要地位，的重要地位，“安徽之门安徽之门安徽之门安徽之门”在合肥中心在合肥中心在合肥中心在合肥中心“安徽之门安徽之门安徽之门安徽之门”全城征文活动全城征文活动全城征文活动全城征文活动STEP3：悬念浮出水面：悬念浮出水面时间安排：时间安排：5.165.165.205.20操作方式：操作方式：“三集中三集中”悬念悬念“安徽之门安徽之门”浮出水面，成为市场焦点浮出水面，成为市场焦点”；炒作话题：炒作话题：5 5月月2121日，天鹅湖畔日，天鹅湖畔“安徽之门安徽之门”即将点亮即将点亮 35、安徽之门，梦想之都安徽之门，梦想之都 众人期待，点亮众人期待，点亮“安徽之门安徽之门”媒体渠道：媒体渠道：户外、户外、LEDLED、报广、网络、电台；、报广、网络、电台；STEP3 ：揭晓悬念广告：揭晓悬念广告5 5月月月月2121日日日日1919时，天鹅湖畔点时，天鹅湖畔点时，天鹅湖畔点时，天鹅湖畔点亮亮亮亮“安徽之门安徽之门安徽之门安徽之门”新地中心湖畔音乐晚会璀璨揭幕新地中心湖畔音乐晚会璀璨揭幕新地中心湖畔音乐晚会璀璨揭幕新地中心湖畔音乐晚会璀璨揭幕张信哲、赵薇现场献艺张信哲、赵薇现场献艺张信哲、赵薇现场献艺张信哲、赵薇现场献艺渠道渠道主题主题投放时间投放时间备注备注户外户外安徽之门，梦36、想之都安徽之门，梦想之都5.166.15更改户外画面LOGO广告语电话号码报广报广5.21 5.21 天鹅湖畔点亮天鹅湖畔点亮“安徽之门安徽之门”5.165.20新安晚报、合肥晚报各1次整版硬广软文网络网络5.21 5.21 天鹅湖畔点亮天鹅湖畔点亮“安徽之门安徽之门”5.165.20合房网、365房产网电台电台5.21 5.21 天鹅湖畔点亮天鹅湖畔点亮“安徽之门安徽之门”5.165.205.21，19时天鹅湖畔点亮”安徽之门“。新地中心，安徽之门为您整点报时（时间为7、8、9、18、19、20整点）5 5月月月月2121日日日日1919时新地中心天鹅湖畔点亮时新地中心天鹅湖畔点亮时新地中心37、天鹅湖畔点亮时新地中心天鹅湖畔点亮“安徽之门安徽之门安徽之门安徽之门”户外户外户外户外金大地新地中心金大地新地中心金大地新地中心金大地新地中心5.215.21点亮点亮点亮点亮“安徽之安徽之安徽之安徽之门门门门”，万众瞩目，万众瞩目，万众瞩目，万众瞩目“安徽之门安徽之门安徽之门安徽之门”即将在天鹅湖畔，新地中心即将在天鹅湖畔，新地中心即将在天鹅湖畔，新地中心即将在天鹅湖畔，新地中心项目地点亮，明星云集，据悉还有大型烟项目地点亮，明星云集，据悉还有大型烟项目地点亮，明星云集，据悉还有大型烟项目地点亮，明星云集，据悉还有大型烟花表演及神秘的点亮仪式，让人期待不已，花表演及神秘的点亮仪式，让人期待不已38、，花表演及神秘的点亮仪式，让人期待不已，花表演及神秘的点亮仪式，让人期待不已，众人目光聚焦至众人目光聚焦至众人目光聚焦至众人目光聚焦至5 5月月月月2121日日日日1919时时时时STEP4 ：点亮：点亮“安徽之门安徽之门”，引爆市场，引爆市场三大爆破点三大爆破点BOM1明星助阵，明星助阵，天鹅湖上音乐会，天鹅湖上音乐会，全城瞩目全城瞩目BOM2湖岸烟花，湖岸烟花，点燃现场激情点燃现场激情BOM3冲天光柱，冲天光柱，万人仰望，万人仰望，永生难忘永生难忘张信哲、赵薇等明星现场张信哲、赵薇等明星现场献艺，安徽电视台著名主献艺，安徽电视台著名主持罗彬助阵，打造合肥史持罗彬助阵，打造合肥史上最强湖上上39、最强湖上 音乐会。音乐会。费用预算：费用预算：100万万湖岸烟花，打造最绚丽动湖岸烟花，打造最绚丽动人的湖岸夜景。人的湖岸夜景。费用预算：费用预算：50万万高达高达200米的激光光柱形米的激光光柱形成双塔门柱，让成双塔门柱，让“安徽之安徽之门门”成为合肥人心中最不成为合肥人心中最不可磨灭的印象。可磨灭的印象。费用预算：费用预算：50万万u主题：主题：一夜倾城，点亮一夜倾城，点亮“安徽之门安徽之门”u活动地点：活动地点：项目地旁、天鹅湖畔；u目的：目的：通过激光点亮“安徽之门”仪式，强势推出“新地中心”；u邀请人员：邀请人员：新安晚报、合肥晚报等主流报媒总编 级领导、合房网、365房产网等网络媒40、体总监级以上人员、安徽电视台、安徽经济频道等媒体领导参加仪式；u活动要点：活动要点：音乐会引发全城关注烟花燃放全城激情点亮仪式让人惊叹难忘新闻媒体采访；u推广方式：推广方式：各大合作媒体发布“一夜倾城，点亮安徽之门”的新闻通稿；u时间：时间：2011年5月21日19时STEP4 ：点亮：点亮“安徽之门安徽之门”，引爆市场，引爆市场冲天光柱，全城仰望冲天光柱，全城仰望冲天光柱，全城仰望冲天光柱，全城仰望STEP5：活动广泛报道，项目价值全面演绎：活动广泛报道，项目价值全面演绎时间安排：时间安排：5.225.226.316.31操作方式：操作方式：“三集中三集中”强势报道点亮强势报道点亮“安徽之门41、安徽之门”活动的新闻报道，嫁活动的新闻报道，嫁接项目价值信息接项目价值信息 ；炒作话题：炒作话题：5 5月月2121日，新地中心一夜倾城，点亮日，新地中心一夜倾城，点亮“安徽之门安徽之门”新地中心冲天光柱，全城仰目新地中心冲天光柱，全城仰目 “安徽之门安徽之门”，新地中心成市场焦点，新地中心成市场焦点 “安徽之门安徽之门”，城市封面，合肥的象征城市封面，合肥的象征 媒体渠道：媒体渠道：户外、户外、LEDLED、报广、网络、电台、电视台；、报广、网络、电台、电视台；STEP5 ：项目价值演绎的表现形式：项目价值演绎的表现形式“安徽之门安徽之门安徽之门安徽之门”，一夜倾城，一夜倾城，一夜倾城，一夜42、倾城5 5月月月月1515日日日日1717时，天鹅湖畔，金大地新地中心项目地两时，天鹅湖畔，金大地新地中心项目地两时，天鹅湖畔，金大地新地中心项目地两时，天鹅湖畔，金大地新地中心项目地两柱魅力激光直插云霄，形成一个柱魅力激光直插云霄，形成一个柱魅力激光直插云霄，形成一个柱魅力激光直插云霄，形成一个“门门门门”型，让市民叹型，让市民叹型，让市民叹型，让市民叹为观止为观止为观止为观止.“.“安徽之门安徽之门安徽之门安徽之门”是长三角经济带的西大门，合是长三角经济带的西大门，合是长三角经济带的西大门，合是长三角经济带的西大门，合肥的经济大门，政务新区正中心，新地中心就是其中肥的经济大门，政务新区正中43、心，新地中心就是其中肥的经济大门，政务新区正中心，新地中心就是其中肥的经济大门，政务新区正中心，新地中心就是其中一根门柱，即将成为合肥象征和名片一根门柱，即将成为合肥象征和名片一根门柱，即将成为合肥象征和名片一根门柱，即将成为合肥象征和名片渠道渠道主题主题投放时间投放时间备注备注报广报广“安徽之门安徽之门”一夜倾城，一夜倾城，5.215.31新安晚报、合肥晚报软文炒作网络网络“安徽之门安徽之门”一夜倾城，一夜倾城，5.215.31合房网、365房产网电视台电视台“安徽之门安徽之门”一夜倾城，一夜倾城，5.22、5.23金大地新地中心举办的“点亮安徽之门”一夜倾城电台电台“安徽之门安徽之门”一夜44、倾城，一夜倾城，5.215.31新地中心，安徽之门，梦想之都。新地中心为您整点报时（时间为7、8、9、18、19、20整点）冲天光柱，全城瞩目，一座城市地标诞生冲天光柱，全城瞩目，一座城市地标诞生冲天光柱，全城瞩目，一座城市地标诞生冲天光柱，全城瞩目，一座城市地标诞生5 5月月月月1515日日日日1717时，天鹅湖畔，金大地新地中心项目地两时，天鹅湖畔，金大地新地中心项目地两时，天鹅湖畔，金大地新地中心项目地两时，天鹅湖畔，金大地新地中心项目地两柱魅力激光直插云霄，形成一个柱魅力激光直插云霄，形成一个柱魅力激光直插云霄，形成一个柱魅力激光直插云霄，形成一个“门门门门”型，让市民叹型，让市民叹型45、，让市民叹型，让市民叹为观止为观止为观止为观止.“.“安徽之门安徽之门安徽之门安徽之门”是长三角经济带的西大门，合是长三角经济带的西大门，合是长三角经济带的西大门，合是长三角经济带的西大门，合肥的经济大门，政务新区正中心，新地中心就是其中肥的经济大门，政务新区正中心，新地中心就是其中肥的经济大门，政务新区正中心，新地中心就是其中肥的经济大门，政务新区正中心，新地中心就是其中一根门柱，即将成为合肥象征和名片一根门柱，即将成为合肥象征和名片一根门柱，即将成为合肥象征和名片一根门柱，即将成为合肥象征和名片“安徽之门安徽之门安徽之门安徽之门”，新地中心成市场焦点，新地中心成市场焦点，新地中心成市场焦点46、，新地中心成市场焦点5 5月月月月1515日日日日1717时，天鹅湖畔，金大地新地中心项目地两柱时，天鹅湖畔，金大地新地中心项目地两柱时，天鹅湖畔，金大地新地中心项目地两柱时，天鹅湖畔，金大地新地中心项目地两柱魅力激光直插云霄，形成一个魅力激光直插云霄，形成一个魅力激光直插云霄，形成一个魅力激光直插云霄，形成一个“门门门门”型，让市民叹为观型，让市民叹为观型，让市民叹为观型，让市民叹为观止止止止.“.“安徽之门安徽之门安徽之门安徽之门”是长三角经济带的西大门，合肥的经是长三角经济带的西大门，合肥的经是长三角经济带的西大门，合肥的经是长三角经济带的西大门，合肥的经济大门，政务新区正中心，新地中心47、就是其中一根门柱，济大门，政务新区正中心，新地中心就是其中一根门柱，济大门，政务新区正中心，新地中心就是其中一根门柱，济大门，政务新区正中心，新地中心就是其中一根门柱，即将成为合肥象征和名片即将成为合肥象征和名片即将成为合肥象征和名片即将成为合肥象征和名片“安徽之门安徽之门安徽之门安徽之门”点亮仪式，吸引合肥全点亮仪式，吸引合肥全点亮仪式，吸引合肥全点亮仪式，吸引合肥全城市民关注城市民关注城市民关注城市民关注345项目起势期项目起势期6789商务形象导入期商务形象导入期C座持续推广期座持续推广期“安徽之门，领袖商务安徽之门，领袖商务”，写字楼高调入市，写字楼高调入市时间：时间：2011.6.148、2011.8.18推售策略：推售策略：CC栋蓄客及线下消化半层以上客户，栋蓄客及线下消化半层以上客户，B B栋高价消化半层、整层以栋高价消化半层、整层以 上客户；上客户；推广策略：推广策略：1 1、高端商务活动造势，推出、高端商务活动造势，推出“安徽之门，领袖商务安徽之门，领袖商务”的高端商务形象；的高端商务形象；2 2、精细传播渠道、建立客户圈层，逐步将、精细传播渠道、建立客户圈层，逐步将“领袖商务领袖商务”渗透市场；渗透市场；集中渠道：集中渠道：户外、LED、围墙、报广、网络；工程相关：工程相关：B、C座取得预售许可证；物料相关：物料相关：五证公示10“安徽之门，领袖商务安徽之门，领袖商务49、”四大着力点四大着力点POWER1：高端商务活动，强势推出高端商务活动，强势推出“安徽之门，领袖商务安徽之门，领袖商务”的商务形象；的商务形象；POWER2：顶级奖项强化顶级奖项强化“安徽之门，领袖商务安徽之门，领袖商务”形象；形象；POWER3：成立会员护照系统，形成客户圈层；成立会员护照系统，形成客户圈层；POWER4 ：精细化的传播渠道，将精细化的传播渠道，将“领袖商务领袖商务”逐步渗透市场；逐步渗透市场；1 1、头版报眼、封腰持续、头版报眼、封腰持续“领袖头条领袖头条”播报时事新闻；播报时事新闻；2 2、网络微博解读、网络微博解读“安徽之门，领袖商务安徽之门，领袖商务”价值；价值；3 50、3、百度关键字搜索首页、百度关键字搜索首页“领袖领袖”价值凸显；价值凸显；4 4、针对性渠道投放锁定高端商务人群；、针对性渠道投放锁定高端商务人群；安徽经视中国行业领袖对话系列节目安徽经视中国行业领袖对话系列节目u主题：“安徽门户安徽门户”，中国行业领袖对话，中国行业领袖对话u目的：行业领袖印证商务领袖地位，系列活动引发持续关注，持续提升项目商务影响力；行业领袖印证商务领袖地位，系列活动引发持续关注，持续提升项目商务影响力；u活动方式：赞助经济生活频道，开办中国行业领袖；u目的：利用自身资源让公众参与，制作话题，吸引新闻关注，形成持续的影响力；u针对目标客户的八大行业：金融、制造、科技、贸易、51、地产、工程设计、咨询、物流u活动要点：邀请各大行业企业领袖做客经视畅谈本行业的挑战和发展机遇，每周一次。u推广方式：节目插播广告，“领袖商务”高调亮相电视台；节目现场植入广告。主题根据项目开盘等重要节点更换主题；报广、网络根据每周不同行业话题配合炒作宣传。u时间：2011年78月u费用：与安徽经视频道初步沟通后，需要提出具体需求才能报价。安徽之门，领袖商务安徽之门，领袖商务安徽之门，领袖商务安徽之门，领袖商务POWER1行业领袖行业领袖行业领袖行业领袖“安徽之门，领袖商务安徽之门，领袖商务”经济论坛暨项目新品发经济论坛暨项目新品发布会布会u主题：安徽之门，领袖商务安徽之门，领袖商务u目的：通过52、嫁接经济领袖的影响力，提升项目通过嫁接经济领袖的影响力，提升项目“领袖商务领袖商务”的地位的地位u活动方式：经济论坛形式u论坛内容：合肥在长三角中的门户地位以及合肥未来发展趋势u邀请嘉宾：邀请诚意客户、合肥知名地产商领导、徽商理事会成员、各新闻媒体记者u活动要点：合肥在长三角经济带中的门户地位商务综合体领袖影响力项目新品发布u时间：2011年7月25日u费用：60万邀请知名经济专家赵晓（宋鸿兵）、世联邀请知名经济专家赵晓（宋鸿兵）、世联CTOCTO黎振伟就城市黎振伟就城市CBDCBD与商务与商务综合体发展关系发表演讲，同时邀请合肥级著名主持人芮成钢作主持。综合体发展关系发表演讲，同时邀请合肥级53、著名主持人芮成钢作主持。安徽之门，领袖商务安徽之门，领袖商务经济论坛暨新地中心新品发布会经济论坛暨新地中心新品发布会POWER1经济领袖经济领袖经济领袖经济领袖经济领袖、行业领袖经济领袖、行业领袖经济领袖、行业领袖经济领袖、行业领袖活动二选一活动二选一活动二选一活动二选一20112011中国建筑新地标中国建筑新地标TOP10TOP1020112011年中国城市综合体年中国城市综合体TOP10TOP10通过政府或权威机构为项目颁发通过政府或权威机构为项目颁发“地标、综合体地标、综合体”权威奖项，为项目树立公权威奖项，为项目树立公信力，借此机会让媒体炒作，以突出本项目的地标、领袖地位，建议开始筹信54、力，借此机会让媒体炒作，以突出本项目的地标、领袖地位，建议开始筹备申请以下备申请以下2 2个奖项。时间：个奖项。时间：9 9月份。月份。建筑奖项颁发制造新闻话题，提升项目公信力建筑奖项颁发制造新闻话题，提升项目公信力POWER2奖项证言奖项证言奖项证言奖项证言由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组建的“中国房地产TOP10研究组”，中国权威的地标奖项，中国权威的地标奖项，可通过中国房地产协会办理。由中国房地产指数系统和中国指数研究院，联合搜房网评出，具有较高的公信力，可通过搜房网办理。新新新新 地地地地 中中中中 心心心心金大地金大地金大地金大地 新55、地中心新地中心新地中心新地中心“金客会金客会”会员来源：会员来源：金大地物业老业主；新地中心写字楼成交客户；世联合肥豪宅客户资源；金大地资源客户成立成立“金客会金客会”发放会员护照，多重优惠体现会发放会员护照，多重优惠体现会员特殊性和尊贵感，与项目商业、住宅资源共享员特殊性和尊贵感，与项目商业、住宅资源共享金客户功能；金客户功能；形成金大地忠实的客户群；形成金大地忠实的客户群；为项目住宅、商业蓄客；为项目住宅、商业蓄客；启动时间7月“金客会金客会”会员护照会员护照客户权益客户权益1、可优先参加项目各种活动；2、可享受金大地开发楼盘的某些特殊优惠；3、可优先预订会所各种服务；4、可享受新地购物中56、心购物特殊优惠折扣或者积分优惠；管理维护模式管理维护模式磁卡式，与电脑终端连接，形成客户资料库POWER3会员圈层会员圈层会员圈层会员圈层1 1、头版报眼、封腰持续、头版报眼、封腰持续“领袖头条领袖头条”播报时事新闻播报时事新闻POWER4在新安晚报、合肥晚报新闻头版或用封腰的形式设立在新安晚报、合肥晚报新闻头版或用封腰的形式设立“领袖头条领袖头条”播报播报的形式，以项目名义播报世界最新最劲爆的新闻热点，逐步渗透的形式，以项目名义播报世界最新最劲爆的新闻热点，逐步渗透“安徽安徽之门，领袖商务之门，领袖商务”的项目形象。的项目形象。操作重点：操作重点：u在商务形象入市期连续2个月头条播报，引起市57、场持续关注；u时间：6.17.31 领袖头条：股神巴菲特亲临合肥领袖头条：股神巴菲特亲临合肥 领袖头条：股神巴菲特亲临合肥领袖头条：股神巴菲特亲临合肥精细传播渠道精细传播渠道精细传播渠道精细传播渠道头版报眼头版报眼头版报眼头版报眼封腰封腰封腰封腰2 2、网络推手微博解读、网络推手微博解读“领袖领袖”价值价值邀请合肥知名网络推手或从深圳邀请知名网络推手，在新浪、合房网、腾邀请合肥知名网络推手或从深圳邀请知名网络推手，在新浪、合房网、腾讯建立微博，以讯建立微博，以“世界顶级综合体世界顶级综合体5 5日游日游”大奖及其他小奖品作为顶帖的大奖及其他小奖品作为顶帖的奖励，使项目微博成为热点。同时在合房网58、奖励，使项目微博成为热点。同时在合房网、365365地产网上定期发布炒作地产网上定期发布炒作软文。软文。时间：时间：6 6、7 7月月活动形式：顶帖为活动形式：顶帖为9999、999999、99999999、9999999999位的博位的博主可以获得相关奖品；主可以获得相关奖品；炒作话题：炒作话题：u合肥出现新地标；u安徽之门，一张合肥的新名片；u新地中心，合肥新封面；u新地中心，全国TOP10综合体；u国际大师邂逅徽派建筑，造就经典综合体；.操作案例：深圳万科红操作单位：瑞桥网络传播金大地金大地新地中心，合肥商务领袖新地中心，合肥商务领袖POWER4精细传播渠道精细传播渠道精细传播渠道精细59、传播渠道全国全国TOP10综合体综合体3 3、百度首页关键字搜索、百度首页关键字搜索“领袖领袖”价值凸显价值凸显通过关键字通过关键字“安徽之门、合肥中心、领袖商务、商务领袖、新地中心、商安徽之门、合肥中心、领袖商务、商务领袖、新地中心、商务综合体、合肥地标、天鹅湖、政务新区、合肥门户务综合体、合肥地标、天鹅湖、政务新区、合肥门户”等词汇，合肥金大等词汇，合肥金大地新地中心均出现在首页，且项目信息基本一致。地新地中心均出现在首页，且项目信息基本一致。合肥金大地新地中心合肥金大地新地中心合肥金大地新地中心合肥金大地新地中心合肥金大地新地中心，安徽之门合肥金大地新地中心，安徽之门合肥金大地新地中心，60、安徽之门合肥金大地新地中心，安徽之门合肥金大地新地中心，合肥综合体标杆合肥金大地新地中心，合肥综合体标杆合肥金大地新地中心，合肥综合体标杆合肥金大地新地中心，合肥综合体标杆合肥金大地新地中心，合肥商务领袖合肥金大地新地中心，合肥商务领袖合肥金大地新地中心，合肥商务领袖合肥金大地新地中心，合肥商务领袖合肥金大地新地中心，领袖论坛圆满谢幕合肥金大地新地中心，领袖论坛圆满谢幕合肥金大地新地中心，领袖论坛圆满谢幕合肥金大地新地中心，领袖论坛圆满谢幕POWER4精细传播渠道精细传播渠道精细传播渠道精细传播渠道4 4、针对性渠道投放锁定高端商务人群、针对性渠道投放锁定高端商务人群通过高端航空、动车杂志投放61、锁定省内外高端商务人士，通过本地高端楼通过高端航空、动车杂志投放锁定省内外高端商务人士，通过本地高端楼宇分众传播锁定合肥高端商务人群。宇分众传播锁定合肥高端商务人群。动车杂志动车杂志动车杂志动车杂志东航杂志东航杂志东航杂志东航杂志楼宇分众楼宇分众楼宇分众楼宇分众主要投放于合肥至上海、主要投放于合肥至上海、南京南京、武汉等重点城市、武汉等重点城市的动车上，可覆盖与合肥的动车上，可覆盖与合肥有密切商务往来的长三角有密切商务往来的长三角商务人士商务人士东方航空连接长三角与中东方航空连接长三角与中国其他主要城市，投放可国其他主要城市，投放可覆盖长三角高端商务人士覆盖长三角高端商务人士在北一环及其他散点62、分布在北一环及其他散点分布的高端写字楼投放分众媒的高端写字楼投放分众媒体，可覆盖合肥主要大中体，可覆盖合肥主要大中型企业型企业投放主题：安徽之门，领袖商务投放主题：安徽之门，领袖商务+国际商务综合体光耀合肥国际商务综合体光耀合肥+顶级写字楼火热咨询中顶级写字楼火热咨询中投放时间：投放时间：6月中旬至月中旬至7月中旬月中旬POWER4精细传播渠道精细传播渠道精细传播渠道精细传播渠道345项目起势期项目起势期6789商务形象导入期商务形象导入期C座持续推广期座持续推广期“领袖商务，代言绿色商务时代领袖商务，代言绿色商务时代”，C座持销座持销时间：时间：2011.8.192011.12.31推售策略63、：推售策略：CC栋持续销售，栋持续销售，B B栋高价消化半层、整层以上客户；栋高价消化半层、整层以上客户；阶段策略：阶段策略：1 1、整合商会、协会、银行资源打造圈层营销体系；、整合商会、协会、银行资源打造圈层营销体系；2 2、差异化展示、体验引领合肥商务新标准；、差异化展示、体验引领合肥商务新标准；集中渠道：集中渠道：户外、LED、围墙、报广、网络、短信；工程相关：工程相关：营销中心、样板房等到位；10 持续销售持续销售四种武器四种武器WEAPON1：盛大开盘，制造项目销售高潮盛大开盘，制造项目销售高潮；WEAPON2：整合资源，圈层营销；整合资源，圈层营销；WEAPON3 ：打造新的展示点64、，引起市场持续关注；打造新的展示点，引起市场持续关注；1 1、楼体灯光字，展现国际商务综合体的魅力；、楼体灯光字，展现国际商务综合体的魅力；2 2、科技营销中心，全新视觉体验；、科技营销中心，全新视觉体验；3 3、样板房细化功能展示，渗透核心卖点；、样板房细化功能展示，渗透核心卖点；4 4、艺术广场，一座城市地标的象征；、艺术广场，一座城市地标的象征；WEAPON4 ：打造增值服务平台，形成圈层口碑传播力打造增值服务平台，形成圈层口碑传播力；CC栋盛大开盘，良好销售业绩引爆市场栋盛大开盘，良好销售业绩引爆市场在项目在项目CC栋线下销售栋线下销售20-30%20-30%时对外正式开盘，营造热销氛65、围。时对外正式开盘，营造热销氛围。u主题：新地中心写字楼开盘热销u媒体：户外、报广、短信、网络、电视、电台传递热销信息u主题：新地中心开盘热销*亿u时间：暂定2011年8月18日u操作：根据蓄客情况，大客户在价格表确定后首先选房，后小客户选房；当销售达到20-30%时开盘，给市场释放火爆销售信息，促进新一轮成交。WEAPON1盛大开盘盛大开盘盛大开盘盛大开盘u徽商理事会徽商理事会u淮南商会淮南商会u浙江商会浙江商会u合肥市化工行业协会合肥市化工行业协会u合肥合肥市机械行业协会市机械行业协会u合肥合肥市电子信息行业协会市电子信息行业协会1 1、主要写字楼协会、商会互动、主要写字楼协会、商会互动u66、定期活动赞助；定期活动赞助；u相关行业企业互访；相关行业企业互访；u投放行业协会网站、会刊广告（费投放行业协会网站、会刊广告（费用较低）用较低）u协会会员团购优惠；协会会员团购优惠；注：通过联系进行接洽与合作，目前正在收集以上行业、协会、商会的联系方式及在2011年8月后的活动时间安排。互动时间：812月。WEAPON2整合圈层资源整合圈层资源整合圈层资源整合圈层资源2 2、银行、证券、保险及其客户资源互动、银行、证券、保险及其客户资源互动u活动方式：针对性举办各类活动；u目的：利用项目已有的影响力与银行、证券、保险类企业建立广泛联系，积累银行、证券、保险类大客户，同时在线下定期举办系列银行、67、证券高端客户活动及高端品牌相关互动活动；u推广方式：通过行业客户的圈层活动建立广泛的口碑传播影响力；u时间：2011年812月WEAPON2整合圈层资源整合圈层资源整合圈层资源整合圈层资源为进驻新地中心的国内外商业品牌、知名企业举办隆重的进驻签约为进驻新地中心的国内外商业品牌、知名企业举办隆重的进驻签约仪式，给项目及进驻名企宣传造势仪式，给项目及进驻名企宣传造势3 3、名企进驻签约仪式，引发羊群效应、名企进驻签约仪式，引发羊群效应u主题：*国际名企进驻新地中心u地点：天鹅湖酒店（暂定）u邀请嘉宾：媒体、业内知名人士、合作公司及开发商相关领导u时间：根据知名商家及企业进驻情况而定WEAPON2整68、合圈层资源整合圈层资源整合圈层资源整合圈层资源操作重点：操作重点：uB栋西面、北面采用英文灯光字与“安徽之门”、“领袖商务”相结合，强化项目国际化形象和项目龙头商务综合体地位；uB、C栋东面使用楼体条幅，根据项目重大销售节点更换售卖信息，根据重大节日发布恭贺信息、或者发布重大时事新闻事件，吸引客户广泛、持续关注；时间：时间：楼体完成10层左右即可上灯光字及条幅。1 1、楼体灯光字，展现国际商务综合体的魅力、楼体灯光字，展现国际商务综合体的魅力祁门路祁门路潜潜山山路路Tower ATower ATower CTower CTower BTower B领领领领袖袖袖袖商商商商务务务务TowerAT69、owerATowerBTowerBTowerCTowerC全球全球全球全球发售发售发售发售WEAPON3新的展示点新的展示点新的展示点新的展示点灯光字灯光字灯光字灯光字楼体条幅楼体条幅楼体条幅楼体条幅新新新新地地地地中中中中心心心心新地中心新地中心新地中心新地中心恭贺新禧恭贺新禧恭贺新禧恭贺新禧或全球发售或全球发售或全球发售或全球发售领袖商务领袖商务领袖商务领袖商务安徽之门安徽之门安徽之门安徽之门2 2、科技营销中心，全新视觉体验、科技营销中心，全新视觉体验u售楼处：展示项目售楼处打造的独具匠心，时间走廊、3D环幕体验、模型、尊贵的VIP洽谈室；u时间：2011年12月（依据工程时间而定);环70、幕采用，更强的视觉冲击环幕采用，更强的视觉冲击尊贵奢华的尊贵奢华的VIP室室现代简约的商务洽谈空间现代简约的商务洽谈空间采用科技、迷幻的光影采用科技、迷幻的光影WEAPON3新的展示点新的展示点新的展示点新的展示点简装样板房展示：简装样板房展示：u在客户核心接触点、细化功能展示，渗透项目的核心卖点；u时间：2011年12月中旬（依据工程时间而定);3 3、B B栋样板房细化功能展示，渗透核心卖点栋样板房细化功能展示，渗透核心卖点清水样板房清水样板房公司形象墙公司形象墙电梯电梯项目核心卖点展示墙，从项目核心卖点展示墙，从项目核心卖点展示墙，从项目核心卖点展示墙，从区域、景观到产品，加深区域、景观71、到产品，加深区域、景观到产品，加深区域、景观到产品，加深客户对项目的印象客户对项目的印象客户对项目的印象客户对项目的印象开发商品牌、设计事务所，开发商品牌、设计事务所，开发商品牌、设计事务所，开发商品牌、设计事务所，增加客户对项目的了解和增加客户对项目的了解和增加客户对项目的了解和增加客户对项目的了解和趣味性趣味性趣味性趣味性单元划分、用材、层高等单元划分、用材、层高等单元划分、用材、层高等单元划分、用材、层高等直观展示直观展示直观展示直观展示显示的空调出风口，便于显示的空调出风口，便于显示的空调出风口，便于显示的空调出风口，便于销售人员详细介绍空调的销售人员详细介绍空调的销售人员详细介绍空调72、的销售人员详细介绍空调的功能及优势功能及优势功能及优势功能及优势WEAPON3新的展示点新的展示点新的展示点新的展示点u以精装展示为主，功能为辅，体现空间的阔绰、豪华，用概念办公的形式营造纯正高端写字楼氛围。u时间：2011年12月中旬（依据工程时间而定);精装样板房精装样板房公司形象墙公司形象墙电梯电梯WEAPON3新的展示点新的展示点新的展示点新的展示点B B栋样板房细化功能展示，渗透核心卖点栋样板房细化功能展示，渗透核心卖点通过装修，有效利用公共通过装修，有效利用公共通过装修，有效利用公共通过装修，有效利用公共走道空间，使整个办公室走道空间，使整个办公室走道空间，使整个办公室走道空间，使73、整个办公室更加开敞。更加开敞。更加开敞。更加开敞。半层空间，开阔视野，半层空间，开阔视野，半层空间，开阔视野，半层空间，开阔视野，概念办公表达出项目空概念办公表达出项目空概念办公表达出项目空概念办公表达出项目空间阔绰感间阔绰感间阔绰感间阔绰感总裁办公室，开敞明亮、总裁办公室，开敞明亮、总裁办公室，开敞明亮、总裁办公室，开敞明亮、空间大气，品位优雅，是空间大气，品位优雅，是空间大气，品位优雅，是空间大气，品位优雅，是打动打动打动打动CEOCEO的关键展示点的关键展示点的关键展示点的关键展示点u前广场采用特色雕塑+立体绘画，营造公众休闲观光的场所，增加公众的参与度u实施动作：在项目广场（B座和A座74、）设置雕塑小品，绘制世界知名综合体立体画；u实施理由：公共场合立体画在国内应用不多，易吸引眼球；u可作为新闻事件炒作，增加项目曝光度同时成本低廉；u前广场的人气聚集可帮助营销中心“旺场”；u时间：前广场交付使用；祁门路祁门路潜潜山山路路WEAPON3新的展示点新的展示点新的展示点新的展示点4 4、艺术广场，一座城市地标的象征、艺术广场，一座城市地标的象征美食佳肴：美食佳肴：东方佳肴，西方美味味觉感官的完美体验酒庄品醇：酒庄品醇：百年酒庄的佳酿与艺术共饮的酣畅商商务务茶道：茶道：陈年普洱、铁观音名家紫砂壶里品尝时光的味道名流交流：名流交流：圈层人脉总汇往来尽是同道者经经理人学院：理人学院：面向企75、业主、CEO定期举办各种管理类培训，建立一个项目高端圈层。经济资讯经济资讯：数十种高端经济刊物包括富豪阶层必备的环球财经经济等等打造增值服务平台，形成圈层口碑传播力打造增值服务平台，形成圈层口碑传播力徽商文化徽商文化长长廊：廊：展示徽商历史有名商人的商道，同时可举办各种徽商文化交流活动高端会所七大商务功能高端会所七大商务功能WEAPON4增值服务平台增值服务平台增值服务平台增值服务平台l案例：京城俱乐部案例：京城俱乐部 成立时间：1993年；创办人：中信集团 主要会员：商界精英人士、新兴产业人士、使馆工作人员 代表会员：:李泽楷、许荣茂 入会费：个人会籍10万元人民币，公司会籍12.5万元。此76、外每月交纳月费l案例：上海提香会案例：上海提香会 u新地中心商务圈高端私家会所u对象：1、拥有“金客户”护照会员；2、高端企业界人士u活动形式：1、定期组织各种商务交流活动，形成新地中心的真正商务圈层；2、进行各种行业之间的交流与促进，提升新地中心的商务氛围；3、组织商务沙龙、座谈会、酒会与定向论坛，加强高端商务圈子的形成。打造增值服务平台，形成圈层口碑传播力打造增值服务平台，形成圈层口碑传播力WEAPON4增值服务平台增值服务平台增值服务平台增值服务平台u新地中心商务圈签约培训机构定期引进相关的先进机构，对公司员工进行培训；u活动形式：1、EMBA培训；2、员工提高培训重点科技培训、业务发展77、培训、中小企业工作坊、视野拓展研讨系列等打造增值服务平台，形成圈层口碑传播力打造增值服务平台，形成圈层口碑传播力WEAPON4增值服务平台增值服务平台增值服务平台增值服务平台及及活活动动备备选选方方案案重重点点补补充充户外及户外及LEDLED广告牌广告的选择广告牌广告的选择火车东站火车东站火车东站火车东站骆岗机场骆岗机场骆岗机场骆岗机场长江路段长江路段长江路段长江路段金寨路立交金寨路立交金寨路立交金寨路立交火车东站火车东站户外立柱广告牌户外立柱广告牌全面覆盖动车商务人士全面覆盖动车商务人士长江路四牌楼段长江路四牌楼段立柱或立柱或LEDLED车辆最频繁路线车辆最频繁路线全面全面骆岗机场骆岗机场室78、内户外牌室内户外牌全面覆盖高端商务人士全面覆盖高端商务人士体系项目国际化体系项目国际化金寨路立交金寨路立交车辆最频繁路线车辆最频繁路线全面全面上述四块大牌基本可以实现对上述四块大牌基本可以实现对立体交通工具使用客群的覆盖立体交通工具使用客群的覆盖重点渠道重点渠道户外户外户外户外潜山路、祁门路、龙图路围墙包装潜山路、祁门路、龙图路围墙包装u龙图路与潜山路的大广告牌加高至10米，并做成异型，增加关注度，与周边项目形成差异化；u龙图路设立3米围墙进行包装；u时间：2011年4月底；星星光光东东路路龙图路龙图路祁门路祁门路 潜潜山山路路更换更换加高并做异型处理加高并做异型处理重点展示重点展示围墙围墙围79、墙围墙异型异型异型异型围墙围墙围墙围墙示意图示意图示意图示意图更换潜山路、祁门路、龙图路围墙包装更换潜山路、祁门路、龙图路围墙包装星星光光东东路路龙图路龙图路祁门路祁门路 潜潜山山路路生态精品生态精品生态精品生态精品OFFICEOFFICE代言合肥绿色商务时代代言合肥绿色商务时代代言合肥绿色商务时代代言合肥绿色商务时代总部总部总部总部OFFICEOFFICE代言合肥商务标准代言合肥商务标准代言合肥商务标准代言合肥商务标准u根据C栋即将开盘的时间节点，更换围墙广告信息，以“安徽之门，领袖商务”结合产品卖点为价值点，增加客户对项目产品的关注度；u时间：2011年7月底；世界世界世界世界OFFICE80、OFFICE代言世界商务高度代言世界商务高度代言世界商务高度代言世界商务高度世界商务综合体世界商务综合体世界商务综合体世界商务综合体安徽门户，领袖商务安徽门户，领袖商务安徽门户，领袖商务安徽门户，领袖商务重点展示重点展示围墙围墙围墙围墙从项目地至临时售楼处的关键交通节点设从项目地至临时售楼处的关键交通节点设立大型导示系统和路旗导示立大型导示系统和路旗导示u为了让客户看到项目信息后很快从项目地至临时营销中心，需要在关键路口设立导示，采用新颖、醒目、国际感强的造型设计。u时间：2011年4月中旬导示示意导示示意门前导示门前导示门前导示门前导示路口导示路口导示路口导示路口导示路旗导示路旗导示路旗导示81、路旗导示新地新地新地新地中心中心中心中心项目地导示项目地导示项目地导示项目地导示重点展示重点展示导示导示导示导示外部指引标准化外部指引标准化标准停车指引动作，礼貌欢迎及送客用语；标准停车指引动作，礼貌欢迎及送客用语；内部接待标准化内部接待标准化标准接听用语，做售楼处主人翁意识；标准接听用语，做售楼处主人翁意识；保洁工作标准化保洁工作标准化及客户之需，主动服务客户；及客户之需，主动服务客户；客服服务标准化客服服务标准化眼明手快，让营销中心不留任何污渍；眼明手快，让营销中心不留任何污渍；营销中心服务人员主动服务五大标准营销中心服务人员主动服务五大标准具体服务标准见报告附件四具体服务标准见报告附件四82、礼宾司服务标准化礼宾司服务标准化五星级酒店礼宾司，让客户宾至如归；五星级酒店礼宾司，让客户宾至如归；备注：在项目临时售楼处开放前，部分主动服务体系开始培训，在备注：在项目临时售楼处开放前，部分主动服务体系开始培训，在营销中心正式开放全部执行到位。营销中心正式开放全部执行到位。服务体系服务体系五大标准五大标准五大标准五大标准赞助安徽经视赞助安徽经视财经特快财经特快特别节目特别节目走进投资者活动走进投资者活动u主题：新地中心，走进投资者特别节目新地中心，走进投资者特别节目u活动方式：赞助经济生活频道，财经特快特别节目；u目的：利用公众参与，制作话题，吸引新闻关注，形成持续的影响力；u活动要点：活动83、期间每天插播1条15秒宣传片，体现赞助项目“新地中心”信息，2分钟的新闻报道中体现赞助“新地中心”的信息，小版块前体现5秒赞助项目的标版。内容如：本活动由“金大地新地中心特别赞助播出”u频次：910场u时间：2011年79月u费用：40万活动备选方案活动备选方案1赞助电视台赞助电视台赞助电视台赞助电视台国际资本对接中国商业地产经济论坛国际资本对接中国商业地产经济论坛u主题：国际资本助推中国商业发展国际资本助推中国商业发展u活动方式：经济论坛形式u活动形式：邀请龚方雄、金岩石及黑石银行高管做嘉宾，就国际资本对中国商业的崛起的营销和投资机会进行经济论坛u目的：通过报纸、网络、电视等媒体的宣传，提升84、项目国际化高端形象。u推广主题：跨国银行密谋进驻合肥，新地中心或将迎来国际财团u时间：2011年8月初u费用：60万跨国银行密谋进驻合肥，新跨国银行密谋进驻合肥，新地中心迎来国际财团地中心迎来国际财团活动备选方案活动备选方案2整合国际资源整合国际资源整合国际资源整合国际资源2011“2011“安徽年度经济人物评选安徽年度经济人物评选”颁奖典礼冠名颁奖典礼冠名 u主题：新地中心，新地中心，2011“2011“安徽年度经济人物评选安徽年度经济人物评选”颁奖典礼颁奖典礼 u活动方式：评选活动全程赞助冠名u目的：通过2011“2011“安徽年度经济人物评选安徽年度经济人物评选”活动活动，提升项目高端商85、务形象，形成持续的大众关注度和参与度。u活动形式：评选对安徽地方经济发展作出卓越贡献的经济人物颁奖盛典表彰和鼓励；u推广方式：颁奖典礼时长90分钟，现场将体现赞助客户权益，并进行录播，剪辑后在第一时间栏目中播出精编版，可体现客户权益；特别制作的活动宣传片、以及户外、网络、报纸均将体现赞助客户的权益。u时间：2011年11月底2012年1月底u费用：300万活动备选方案活动备选方案3电视台冠名电视台冠名电视台冠名电视台冠名媒体投放渠道类别渠道类别优势优势劣势劣势评估等级评估等级选择原则选择原则户外户外传播时间长，可经常更新项目信息，有利提升项目品牌品牌投入费用较高在整个销售周期中运用报纸广告报纸86、广告传播面广，信息传达即时性强一次性传播性，费用较高在重大活动及节点适当运用车体广告车体广告流动性强，宣传面广客户锁定有限在重大活动及节点选择性运用电台电台重复传播，传播面广，信息及时性强有效传播相对弱在重大活动及节点选择性运用分众媒体分众媒体有效锁定写字楼客户、豪宅客户，针对性强费用较高在重大活动及节点选择性运用电视媒体电视媒体覆盖面广，信息传播快费用高，针对性相对弱在重大活动及节点选择性运用DM+DM+杂志杂志信息传达丰富，制作精美，针对性强信息传播较慢 在重大活动及节点选择性运用短信短信信息即时性强，费用低有效达到率低在整个销售周期中运用现场包装现场包装有效吸引路过客户，利于项目价值传播87、覆盖范围有限在整个销售周期中运用网络网络信息更新快，客户面广针对性相对弱在整个销售周期中运用展会展会有利于项目品牌打造费用高，针对性相对弱春交会、秋交会运用合肥各类媒体渠道效果评估及选择合肥各类媒体渠道效果评估及选择户外、短信、现场包装、网络户外、短信、现场包装、网络在整个项目销售周期不间断运用，报广报广在重大活动及节点适当运用，电台、分众媒体、电视媒体、电台、分众媒体、电视媒体、DMDM、杂志、杂志在重大活动及节点选择性使用，展会展会在春交会及秋交会中运用。项目启动一年内项目媒体渠道策略及费用预估项目启动一年内项目媒体渠道策略及费用预估推广项目明细系数年费用(万元）备注1备注2 户外 高速、88、道路、楼顶广告牌 1年160.00 根据项目节奏变动，共计4块 40万/块选择机场、火车站、金寨路立交、长江路段等户外广告牌 户外画面更换 围墙、广告牌 1年12.00 根据项目节奏更换现场围墙1年换2次；户外大牌根据节点预估4次/年 短信 短信群发 1年31.2短信：单价6分/条；短信20万条/次，半年年26周，共1040万条楼体 楼体灯光字 年底35 在楼体建至10层后上楼体灯光字灯光字尽可能设立面向潜山路、祁门路在昭示面最好的位置 LED 影片发布 1年150.00 LED屏幕与影视广告片青云楼与国购LED屏；点石和水晶石3D制作 报广 合肥晚报、安徽商报、新安晚报1年156.00 商报89、头版半版或者2-3版整版按每年40次计算分众高档楼宇分众1年30在合肥主要高档办公楼宇选择分众媒体投放按1年12个月投入计算 杂志 动车杂志、东航杂志 1年35 动车杂志封面，东航整页动车杂志建议每年3次；东航杂志建议每年做2期 电视、电台 合肥电视台（都市房产报道）安徽卫视、安徽影视频道，合肥交通频道 1年100安徽卫视、安徽经济频道、“宗静看房”。合肥交通频道整点报时安徽电视台、安徽经济频道建议一年各做1次；“都市房产报道”2次/年，根据项目节点及重大活动安排具体确定每次2天；“宗静看房”每季度1期，交通频道共一个月网络合房网、365网1年80通栏：950*70像素，半屏收缩：950*3090、4 像素以上网络一年通栏各做半年 公关及促销活动费上述各种活动1年380.00 包括会务费、根据营销节奏推出的相关活动合计1169.21169.2时间时间营销推广费营销推广费2012.42011.42014.4销售量销售量写字楼成交价写字楼成交价数值数值85%2013.465%888万万1684万万888万万100%666万万2015.4100%启势期启势期2011年销售期年销售期2012年销售期年销售期2013年销售期年销售期2014年销售期年销售期27%整体营销费用使用比例、销售价格及销售量走势图整体营销费用使用比例、销售价格及销售量走势图2011.72011.127%8%12%15%4091、%45%70%75%20%322万万项目可销售面积约项目可销售面积约3232万，预计万，预计4 4年销售完，按照预计的年销售完，按照预计的3737亿的销售额计算，营销推广费用比例控亿的销售额计算，营销推广费用比例控制在制在1.2%,1.2%,共计共计44404440万元，根据预测的销售率，万元，根据预测的销售率，年底回款年底回款2.1-2.82.1-2.8亿。亿。推广从推广从20112011年年4 4月开始启动，月开始启动，预计营销推广费用与销售速度及成交价的关系如下：预计营销推广费用与销售速度及成交价的关系如下：销售高峰期销售高峰期营销费用高峰期营销费用高峰期让我们一同创造佳绩让我们一同创造92、佳绩THANKSTHANKS附件一市场大势市场大势凭借合肥市近年来的快速经济增长，凭借合肥市近年来的快速经济增长，未来的写字楼需求将进一步释放未来的写字楼需求将进一步释放近年来合肥经济迅速发展，2001年以来GDP总量以年均增速高于15%的速度迅速增长；近三年来合肥人均合肥人均GDPGDP均保持高于均保持高于20%20%速度增长速度增长，对比其省会城市，仍然保持较快的增长率。研究前提：研究前提：GDPGDP发展和写字楼需求面积关系紧密，经过测算，人均发展和写字楼需求面积关系紧密，经过测算，人均GDPGDP每增每增加加10001000美元，相应的写字楼规模平均增加美元，相应的写字楼规模平均增加293、988.72988.7平方米平方米/十万人。十万人。经济利好经济利好1 1第三产业的占比维持在第三产业的占比维持在50%50%左右水平，左右水平，并保持着年均并保持着年均20%20%的快速增长势头，将的快速增长势头，将为写字楼市场带来充分需求为写字楼市场带来充分需求研究前提：研究前提：第三产业企业是写第三产业企业是写字楼绝对主力客群，第三产业字楼绝对主力客群，第三产业的发达程度一定意义上决定着的发达程度一定意义上决定着写字楼市场的发展成熟度写字楼市场的发展成熟度合肥第三产业保持年均合肥第三产业保持年均约约20%20%的快速增长，未的快速增长，未来几年的写字楼需求将来几年的写字楼需求将得到快速稳94、定的释放得到快速稳定的释放第三产业比第三产业比例保持在例保持在50%50%左右左右第三产业年第三产业年均复合增长均复合增长约约20%20%经济利好经济利好2 2“大合肥大合肥”的发展际遇的发展际遇“皖江示范区皖江示范区”1 1、定位：合作发展的先行区、科学发展的试验区、中部地区崛起的重、定位：合作发展的先行区、科学发展的试验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进制造业和服务业基地。要增长极、全国重要的先进制造业和服务业基地。2 2、规划目标：规划期为年、规划目标：规划期为年年。到年，年。到年，示范区地区生产总值比年翻一番以上，三次产业协调发展，实示范区地区生产总值比年翻一番以上，三次产业95、协调发展，实现与长三角分工合作、优势互补、一体化发展，成为在全国有重要影响现与长三角分工合作、优势互补、一体化发展，成为在全国有重要影响力的城市带。力的城市带。3 3、空间布局：以长江沿线为发展轴，以合肥和芜湖两市为、空间布局：以长江沿线为发展轴，以合肥和芜湖两市为“双核双核”，以滁州和宣城两市为以滁州和宣城两市为“双翼双翼”，构筑，构筑“一轴双核两翼一轴双核两翼”产业分布的新格产业分布的新格局。局。4 4、承接六大产业：将装备制造业、原材料产业、轻纺产业、高技术产、承接六大产业：将装备制造业、原材料产业、轻纺产业、高技术产业、现代服务业和现代农业作为重点发展的六大支柱产业。业、现代服务业和现96、代农业作为重点发展的六大支柱产业。5 5、政策优惠：示范区将在投资、财税、金融、土地、对外开放等各方、政策优惠：示范区将在投资、财税、金融、土地、对外开放等各方面得到中央和地方政府必要的政策支持。如在规划期内，中央财政将加面得到中央和地方政府必要的政策支持。如在规划期内，中央财政将加大对示范区的转移支付力度，支持示范区的基础设施、自主创新和环境大对示范区的转移支付力度，支持示范区的基础设施、自主创新和环境建设，积极探索开展跨境贸易人民币结算试点等。建设，积极探索开展跨境贸易人民币结算试点等。“皖江示范区皖江示范区”将带来大安徽、大合肥将带来大安徽、大合肥的发展机遇，带动相关行业的办公需求的发展97、机遇，带动相关行业的办公需求随着随着“皖江示范区皖江示范区”与长三角的经济融与长三角的经济融合，合肥市发展迎来合，合肥市发展迎来新一轮历史机遇；与新一轮历史机遇；与此同时将催生高技术此同时将催生高技术产业和现代服务业的产业和现代服务业的写字楼强烈需求。写字楼强烈需求。研究前提：研究前提：跨区域发跨区域发展战略影响所在地区展战略影响所在地区经济发展的方向、结经济发展的方向、结构和速度，从而对写构和速度，从而对写字楼的需求产生影响字楼的需求产生影响经济利好经济利好3 3限购令：限购令：以政府的强制性手段剥夺了投资客户的置业资格，对房地产以政府的强制性手段剥夺了投资客户的置业资格，对房地产 市场消费98、群体打击重大。市场消费群体打击重大。国八条：国八条：“史上最严史上最严”楼市新政楼市新政“国八条国八条”瞬间而至，定性了瞬间而至，定性了20112011年年 楼市政策基调依然是调控。楼市政策基调依然是调控。京八条：京八条：为全国房地产市场做表率，体现中央调控楼市的坚定决心。为全国房地产市场做表率，体现中央调控楼市的坚定决心。行政强制方面：行政强制方面：虽针对住宅直接抑制，虽针对住宅直接抑制，实质将影响整个房地产市场信心实质将影响整个房地产市场信心市场政策市场政策1 1税收、金融方面：税收、金融方面：增加交易成本，提高增加交易成本，提高交易槛，加大购房成本，银行放贷难交易槛，加大购房成本，银行放99、贷难营业税：营业税：住宅二手房交易成本增大，住宅市场短期内受冲击住宅二手房交易成本增大，住宅市场短期内受冲击房产税：房产税：深圳或成第二批开征房产税城市，对投资客户影响大深圳或成第二批开征房产税城市，对投资客户影响大央行加息及提高存款准备金率：央行加息及提高存款准备金率：影响楼市成交及影响楼市成交及 成交价格。成交价格。银行紧缩政策：银行紧缩政策：取消按揭优惠，贷款额度紧张。取消按揭优惠，贷款额度紧张。市场政策市场政策2 2政策机遇：政策机遇：住宅投资客开始关注工商物业市场，部分不动产投资资金住宅投资客开始关注工商物业市场，部分不动产投资资金可可能会流向工商物能会流向工商物业业。但由于商业市场100、但由于商业市场投资成本高、市场培育期长、专业性强，投资成本高、市场培育期长、专业性强，因此住宅投因此住宅投资客户在资客户在短期内难以引导成为商业投资客户的主力，此部分资金难以形短期内难以引导成为商业投资客户的主力，此部分资金难以形成主流成主流。长远来看，会为工商物业的发展带来新的客户群体，起到良性的促长远来看，会为工商物业的发展带来新的客户群体，起到良性的促进作用。进作用。政策风险：政策风险：住宅市场受到打压，商业市场表面无影响，但实质会受到市场大环境波及，相住宅市场受到打压，商业市场表面无影响，但实质会受到市场大环境波及，相当部分客户选择保守观望，或降低对投资物业的价格预期。当部分客户选择保101、守观望，或降低对投资物业的价格预期。合肥房地产新政细合肥房地产新政细则未则未出，客户对后市预期不确定，带来客户观望。因此工商物业需合理预期市出，客户对后市预期不确定，带来客户观望。因此工商物业需合理预期市场机会与风险，近期内对各自项目的价格与推售策略需审慎。场机会与风险，近期内对各自项目的价格与推售策略需审慎。政策对写字楼影响：政策对写字楼影响：政策频出对写字楼政策频出对写字楼而言带来难得发展机遇，但也带来不确而言带来难得发展机遇，但也带来不确定风险定风险市场政策市场政策3 3附件二项目竞争分析项目竞争分析本项目本项目政务新区主干道头排产品政务新区主干道头排产品滨水双地铁物业滨水双地铁物业一线102、湖景一线湖景国际级商务综合体项目国际级商务综合体项目顶尖配置顶尖配置竞争项目竞争项目 产品类似产品类似 入市时段相近入市时段相近 客户定位类似客户定位类似关键竞争对手锁定原则：关键竞争对手锁定原则：外部竞争分析外部竞争分析20112011年年新华国际广场新华国际广场写字楼项目写字楼项目综合体项目综合体项目本项目发售本项目发售入市竞争梳理入市竞争梳理3 3 3 3月月月月 4 4 4 4月月月月 5 5 5 5月月月月 6 6 6 6月月月月 7 7 7 7月月月月 8 8 8 8月月月月 9 9 9 9月月月月 10101010月月月月 11111111月月月月 12121212月月月月 1 103、1 1 1月月月月 2 2 2 2月月月月 3 3 3 3月月月月 4 4 4 4月月月月 5 5 5 5月月月月 6 6 6 6月月月月 7 7 7 7月月月月 8 8 8 8月月月月 9 9 9 9月月月月 10101010月月月月 11111111月月月月 12121212月月月月20122012年年注注1 1：在区位、客户群、产品档次方面和本项目相近，入市时间和本项目有重叠的产品被界定为主要竞争对手；注注2 2：假定各项目写字楼的主销期为1.5年；安徽安徽IFCIFC本项目蓄客期本项目蓄客期本项目销售期本项目销售期天鹅湖万达广场天鹅湖万达广场华润中心华润中心白天鹅国际商务中心白天鹅国际104、商务中心财智中心财智中心新城国际新城国际蔚蓝商务港蔚蓝商务港安粮安粮东怡金融广场东怡金融广场信地城市广场信地城市广场置地广场置地广场项目名称项目名称所在区域所在区域综合体体量综合体体量写字楼推售量写字楼推售量预计写字楼入市时间预计写字楼入市时间置地广场政务区89万31798（一期）2012年底华润中心政务区超100万待定2012年底天鹅湖万达广场政务区待定待定2011年8月新华国际广场蜀山区35万15万2011年4月港汇广场蜀山区31万待定待定信地城市广场新站区95万10.7万2012年2011-20122011-2012合肥综合体代表性项目盘点合肥综合体代表性项目盘点置地广场置地广场一站式服105、务一站式服务 合肥新中心合肥新中心楼盘名称楼盘名称置地广场置地广场所在位置所在位置习友路和怀宁路交叉口东北角入市时间入市时间写字楼预计2012年底建筑面积建筑面积89万平米配套配套商业、酒店、市政物业形态物业形态住宅、写字楼、商业项目优势项目优势1.定位高端，将采用国际一流软硬件配置项目评价项目评价1.销售中心导示欠缺，档次中等，但卖场气氛不足2.超大型综合体项目，集住宅，写字楼，商业于一体2.销售人员专业素质不高3.位处政务新区，片区未来预期好3.定期举办暖场活动，起势期时邀请杨丽萍参加活动本项目竞争发力点本项目竞争发力点1 1、政务新区最核心地段，临地铁，交通更优越；、政务新区最核心地段，106、临地铁，交通更优越；2 2、一线湖景及市政公园景观；、一线湖景及市政公园景观；3 3、项目产品组合优势；、项目产品组合优势；4 4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质；独有的精神气质；华润中心华润中心合肥新高度合肥新高度 城市新变化城市新变化楼盘名称楼盘名称华润中心华润中心所在位置所在位置习友路与潜山路交汇处入市时间入市时间写字楼预计2012年底建筑面积建筑面积70万平米配套配套商业、酒店、市政占地面积占地面积22万平米写字楼面积写字楼面积12万平米工程进度工程进度筹建接待中心物业形态物业形态住宅、写字楼、商业、酒店项目优势项目107、优势1.260米写字楼，打造片区新高度项目评价项目评价预计将有4.5万平米展示面积，5000平米永久会所作为销售中心2.大型综合体项目，集住宅，写字楼，商业、酒店于一体3.华润品牌接受度高本项目竞争发力点本项目竞争发力点1 1、政务新区最核心地段，临地铁，交通更优越；、政务新区最核心地段，临地铁，交通更优越；2 2、一线湖景及市政公园景观；、一线湖景及市政公园景观；3 3、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质；独有的精神气质；天鹅湖万达广场天鹅湖万达广场国际万达，天鹅湖畔再定中心国际万达，天鹅湖畔再定中心楼盘名称楼盘名称天鹅湖万达108、广场天鹅湖万达广场所在位置所在位置怀宁路与南二环路交口东北角入市时间入市时间公寓预计2011 年8月前推出建筑面积建筑面积34万平米占地面积占地面积22万平米写字楼面积写字楼面积12万平米物业形态物业形态商业、写字楼、公寓、酒店周边配套周边配套1.学校(学区)：西园小学、50中项目评价项目评价1.接待中心档次高，设于包河万达售楼处2.操作模式成熟，推盘速度快3.销售代表专业素质较高，接待服务好4.近期与合肥论坛联合举办“和春天有个约会”摄影展，制造项目关注度2.综合商场：万达商业广场、合家福超市、汇林阁农贸市场、政务区步行街等3.医院：政务区配套医院本项目竞争发力点本项目竞争发力点1 1、政务109、新区最核心地段，临地铁，交通更优越；、政务新区最核心地段，临地铁，交通更优越；2 2、一线湖景及市政公园景观；、一线湖景及市政公园景观；3 3、写字楼产品形象更高端；、写字楼产品形象更高端；4 4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质；独有的精神气质；新华国际广场新华国际广场中国最好的写字楼落户合肥中国最好的写字楼落户合肥楼盘名称楼盘名称新华国际广场新华国际广场所在位置所在位置黄山路与潜山路交叉路口向南200米入市时间入市时间公寓已推出，写字楼预计2011年4月推出建筑面积建筑面积35万平米容积率容积率5.32写字楼推广语写字楼推110、广语中国最好的写字楼落户合肥写字楼面积写字楼面积15万平米物业形态物业形态写字楼、公寓、住宅、商业项目优势项目优势1.合肥首家全智能自动开窗系统项目评价项目评价1.销售中心档次较高，展示到位2.属于合肥写字楼升级换代的产品3.销售代表专业素质较高，服务好4.卖场设计出彩，昭示性强2.4000平米空中花园3.美国贝尔高林规划设计本项目竞争发力点本项目竞争发力点1 1、政务新区最核心地段，片区规划档次高，可放大片区商务价值；、政务新区最核心地段，片区规划档次高，可放大片区商务价值；2 2、体量及高端综合体形象；、体量及高端综合体形象；3 3、一线湖景及市政公园景观；、一线湖景及市政公园景观；4 4111、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质；、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质；港汇广场港汇广场省城西南新商圈省城西南新商圈楼盘名称楼盘名称港汇广场港汇广场所在位置所在位置望江路与潜山路交汇入市时间入市时间2011年春建筑面积建筑面积31万平米开发商开发商安徽利港投资集团、安徽菲华房地产开发公司容积率容积率4.5项目评价项目评价1.销售中心档次较高，展示到位 2.销售代表专业素质较高，接待服务好，配置IPAD3.偏商业包装，酒店式的大堂物业形态物业形态写字楼、公寓、住宅、商业项目优势项目优势1.位处蜀山区核心地段，有区位优势2.产品档次较高，国际化本项目112、竞争发力点本项目竞争发力点1 1、政务新区最核心地段，片区规划档次高，可放大片区商务价值；、政务新区最核心地段，片区规划档次高，可放大片区商务价值；2 2、体量及高端综合体形象；、体量及高端综合体形象；3 3、一线湖景及市政公园景观；、一线湖景及市政公园景观；4 4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质；、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质；物业类型物业类型商业、公寓、住宅、写字楼、酒店具体位置具体位置新站区临泉路与全椒路交叉口总占地面积总占地面积27.8万平米写字楼面积写字楼面积10.7万平米本体配套本体配套红星美凯龙，Shopping Mall,步113、行街，餐娱不夜城，休闲中心推广语推广语 信地城市广场，有你更精彩；95万平米城市综合体，给合肥一个骄傲的理由项目评价项目评价1.销售中心展示到位；2.物业服务不好；3。所在片区区域成熟信地城市广场信地城市广场汇粹世界的精彩汇粹世界的精彩 缔造一座都市的荣耀缔造一座都市的荣耀和梦想和梦想本项目竞争发力点本项目竞争发力点1 1、政务新区最核心地段，片区规划档次高，可放大片区商务价值；、政务新区最核心地段，片区规划档次高，可放大片区商务价值；2 2、体量及高端综合体形象；、体量及高端综合体形象；3 3、一线湖景及市政公园景观；、一线湖景及市政公园景观；4 4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项114、目独有的精神气质；、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质；项目名称所在区域写字楼推售量入市时间（预计）白天鹅国际商务中心政务区10万2011.4财智中心政务区7.5万2011.2.11新城国际政务区20万2011.8蔚蓝商务港政务区36万2011.8安徽国际金融中心蜀山区15万2010.6.19安粮东怡金融广场庐阳区约20万2011.4合肥代表性写字楼项目供应合肥代表性写字楼项目供应白天鹅国际商务中心白天鹅国际商务中心合肥政务新区合肥政务新区5A5A级智能商务中心级智能商务中心楼盘名称楼盘名称白天鹅国际商务中心白天鹅国际商务中心所在位置所在位置东流与怀宁路交汇处入市时间入市115、时间预计2011年4月建筑面积建筑面积100080平米配套配套公寓、商业、酒店、市政层数层数 1号楼18层，2号楼25层物业形态物业形态写字楼、公寓、商业写字楼产品优势写字楼产品优势1.手风琴外立面，挑高21米，400平米极致精装大堂（带有天幕）项目评价项目评价1.售楼处较小，展示不充分2.合肥写字楼首例指纹观光电梯2.无推广活动3.智能化面孔识别系统，专属总裁电梯3.现场物业服务水平较低4.销售人员讲解较专业4.合肥唯一商务办公专属国际会议室本项目竞争发力点本项目竞争发力点1 1、政务新区最核心地段；、政务新区最核心地段；2 2、体量及高端综合体形象；、体量及高端综合体形象；3 3、一线湖景116、及市政公园景观；、一线湖景及市政公园景观；4 4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质；、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质；楼盘名称楼盘名称财智中心财智中心所在位置所在位置东流路与齐云路交汇销售率销售率-交房时间交房时间2011.5.31.得房率得房率65%高度高度29层（5层以下为商业）标准层面标准层面积积1550层高层高(m)(m)4M分割面积分割面积仅整层销售电梯电梯品牌品牌三菱车位车位521数量数量6客1货2消防（1VIP总裁电梯）地下车库地下车库层数层数2空调空调大金VRV空调大堂高度大堂高度21M售价售价(元元/)95009500大堂装修117、大堂装修石材精装修优惠优惠仅接受一次性付款无优惠优势优势1.安徽第二高度 2.最高级硬件配置 典型客户典型客户证券公司、电力公司3.紧邻市政府及天鹅湖物业公司物业公司之平物业周边配套周边配套1.学校：绿怡实验小学、文博中学2.邮局：望江路邮局、南七邮局3.银行：政务区工行、南七工行、交行、中行、商行、招行物业管理费物业管理费(元元/月月)待定4.幼儿园：国际花都明星双语幼儿园5.医院：省立医院分院 项目评价项目评价1.现场展示包装档次不够；2.无出彩的推广活动；3、现场服务一般财智中心财智中心极致极致 纯粹纯粹 永恒永恒本项目竞争发力点本项目竞争发力点1 1、政务新区最核心地段，头排物业，、政118、务新区最核心地段，头排物业，昭示性更好；昭示性更好；2 2、体量及高端综合体形象；、体量及高端综合体形象；3 3、一线湖景及市政公园景观；、一线湖景及市政公园景观；4 4、打造差异化的服务体系和昭示体、打造差异化的服务体系和昭示体验点，塑造项目独有的精神气质；验点，塑造项目独有的精神气质；楼盘名称楼盘名称 新城国际二期新城国际二期所在位置所在位置东流路和潜山路交叉口 入市时间入市时间预计预计20112011年年4 4月月建筑面积建筑面积6万标准层面积标准层面积1800高度高度30层分割面积分割面积99-1800外立面外立面石材玻璃幕墙物业公司物业公司政文外滩层高层高(m)(m)3.8周边配套周119、边配套1.配套商业电梯电梯品牌品牌上海三菱2.银行：政务区工行、交行、中行、商行、招行数量数量12部3.医院：省立医院分院院 空调空调深蓝VRV项目评价项目评价1.一期销售较理想，为二期销售提供了良好的市场口碑，积累了部分投资客积累了部分投资客售价售价(元元/)预计预计1 1万万2.销售中心简陋销售中心简陋，且昭示性差推售情况推售情况1-5层商业持有，6-9层单元散卖，9-15层半层整层卖，15层以上整层卖，25层以上暂未确定3.物业管理水平较低物业管理水平较低，降低了项目档次4.接待流程简单接待流程简单，销售代销售代表不够专业表不够专业新城国际新城国际会造氧的写字楼会造氧的写字楼本项目竞争发120、力点本项目竞争发力点1 1、政务新区最核心地段，头排物业，昭示性更好；、政务新区最核心地段，头排物业，昭示性更好；2 2、体量及高端综合体形象，写字楼档次高；、体量及高端综合体形象，写字楼档次高；3 3、一线湖景及市政公园景观；、一线湖景及市政公园景观；4 4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质；、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质；项目名称项目名称蔚蓝商务港蔚蓝商务港地理位置地理位置潜山路与湖东路交叉口东北 配套配套学校/商场/银行/医院占地面积占地面积59254m2建筑面积建筑面积355932m2容积率容积率4.50层数层数18绿化率绿化率40%121、层高层高5.6m挑高销售率销售率100%装修状况装修状况菜单式装修开盘时间开盘时间2008.12.27入住时间入住时间2011-06-30项目类别项目类别写字楼、商业、综合体主力面积主力面积150m2销售均价销售均价12000元/m2最高售价最高售价13000元/m2售楼电话售楼电话3525888车库车库6万m2开发商开发商富通商务地产（合肥）有限公司项目评价项目评价1.销售中心档次较高，包装完善；2.物业服务质量较差；3.目前无大规模推广泊心泊心 泊天下泊天下蔚蓝商务港蔚蓝商务港本项目竞争发力点本项目竞争发力点1 1、政务新区最核心地段，头排物业，昭示性更好；、政务新区最核心地段，头排物业，122、昭示性更好；2 2、体量及高端综合体形象，写字楼档次高；、体量及高端综合体形象，写字楼档次高；3 3、一线湖景及市政公园景观；、一线湖景及市政公园景观；4 4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质；、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质；楼盘名称楼盘名称 安徽国际金融中心安徽国际金融中心所在位置所在位置梅山路18号蜀山饭店西侧销售率销售率60%交房时间交房时间2012.12.31.得房率得房率65%高度高度57层标准层面积标准层面积2008外立面外立面石材玻璃幕墙分割面积分割面积7-24层99.5-201.06 25-57层400-2008层高层高(m)123、(m)3.8-3.9M车位车位1700电梯电梯品牌品牌进口品牌地下车库层数地下车库层数3数量数量16客2消防大堂高度大堂高度15M空调空调VRV空调，品牌未定大堂面积大堂面积400售价售价(元元/)1370013700配套配套6层奢侈品商业街推售策略推售策略25层以下散卖，25-40层半层起售，40层以上整层出售优势优势1.安徽第一高度；2.安徽唯一钢管混凝土框架；典型客户典型客户以金融为主，如国元证券3.18部6M/s高速电梯；4.光伏玻璃，利用太阳能；5.超高楼停机坪物业公司物业公司安兴华安物业项目评价项目评价1.营销中心包装欠缺，档次较低；2.重要节点组织名人活动，2010.6.19.请124、朱军助阵开盘，推广较好物业管理费物业管理费(元元/月月)5.5A栋：26层写字楼；国元证券整栋入驻B栋：57层写字楼C栋：五星级酒店首批推出单位首批推出单位D栋：6层奢华品商场商业街安徽国际金融中心安徽国际金融中心融通世界融通世界 基业百年基业百年本项目竞争发力点本项目竞争发力点1 1、政务新区最核心地段，片区规、政务新区最核心地段，片区规划档次高，可放大片区商务价值；划档次高，可放大片区商务价值；2 2、体量及高端综合体形象；、体量及高端综合体形象；3 3、一线湖景及市政公园景观；、一线湖景及市政公园景观；4 4、打造差异化的服务体系和展示、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精125、神气质；体验点，塑造项目独有的精神气质；项目名称项目名称安粮安粮东怡金融广场东怡金融广场占地面积占地面积20441建筑面积建筑面积202432m2容积率容积率6.74层数层数A24、B46、C26绿化率绿化率36%层高层高3.9m推售情况推售情况2011年3、4月开盘，预计单价1-1.3万，500平米起售交房时间交房时间A栋2011.10.31B栋2012年项目类别项目类别写字楼、商业层面积层面积1886.8m2工程进度工程进度2012年上半年完工车位车位(个个)1147售楼电话售楼电话2811999开发商开发商合肥东怡酒店有限公司配套配套商场/邮局/银行/医院/公园地理位置地理位置庐阳区阜南126、路与蒙城路交叉口西南面项目评价项目评价1.展示充分，公共部分精装修；2.服务态度好，接待专业；3.销售中心科技感强，配置触摸屏和弧幕世界金融企业总部世界金融企业总部安粮安粮东怡金融广场东怡金融广场本项目竞争发力点本项目竞争发力点1 1、政务新区最核心地段，片区规划档次高，可放大片区商务价值；、政务新区最核心地段，片区规划档次高，可放大片区商务价值；2 2、体量及高端综合体形象；、体量及高端综合体形象；3 3、一线湖景及市政公园景观；、一线湖景及市政公园景观；4 4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质；、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质；项目分类项目127、分类项目名称项目名称项目特点项目特点本项目竞争优势本项目竞争优势大体量高品质综合体大体量高品质综合体华润中心、置地广场、天鹅湖万达广场、新华国际广场、港汇广场 综合体项目，品牌知名度强，体量大、档次高，产品高端，服务展示到位1、政务新区核心地段；2、一线湖景及市政公园景观；3、项目产品组合优势；4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质；中等档次综合体中等档次综合体信地城市广场位于所在片区核心位置，配套成熟，综合体形象偏住宅1、政务新区核心地段；2、一线湖景及市政公园景观；3、高端综合体形象及价值；4、产品档次高端；5、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质128、；高档次写字楼高档次写字楼 安徽金融中心、安粮东怡金融广场、白天鹅国际商务中心、财智中心产品高端，展示不充分，服务基本到位1、综合体价值；2、一线湖景及市政公园景观3、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质；中档次写字楼中档次写字楼新城国际、蔚蓝商务港产品达到市场主流配置，服务与展示不足1、综合体价值；2、一线湖景及市政公园景观3、产品档次高端；4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质；项目竞争分析综合表项目竞争分析综合表详细项目竞争分析见附件二详细项目竞争分析见附件二与竞争项目相比，本项目在配套、知名度上无绝对优势；与竞争项目相比，本项目在配套、知名度上129、无绝对优势；但本项目在但本项目在地理位置、高端综合体、景观资源地理位置、高端综合体、景观资源上拥有差异化竞争空间，上拥有差异化竞争空间，在在服务及展示形成的体验点上服务及展示形成的体验点上存在很大竞争机会。存在很大竞争机会。竞争力分析竞争力分析选择主销期重叠度高，竞争力强的五个代表性选择主销期重叠度高，竞争力强的五个代表性综合体和写字楼项目作为竞争对手进行分析综合体和写字楼项目作为竞争对手进行分析配套配套产品产品地段地段服务与展示服务与展示景观景观发展商品牌发展商品牌地段价值各有千秋，但本项目扼守政务新区大门，拥有主干道沿线最长昭示面；项目周边未来成熟的产业链以及完善的商务配套，加上自身综合体130、商务环境，优势较为突出；新华国际广场财智中心新地中心新地中心白天鹅商务中心高端综合体，顶级商务、豪宅及高档商业组合，并且存在内部差异化互补，是满足不同类型客户的产品组合；本项目拥有一线天鹅湖、中央绿轴视角，在景观上略胜一筹；金大地在合肥有一定品牌知名度，但综合体地产方面涉入尚浅；项目的服务和展示形成的体验点存在很大的竞争机会天鹅湖万达广场东怡金融广场附件三项目客户定位分析项目客户定位分析客户分析客户分析从企业数量来看：从企业数量来看：制造业、金融、科制造业、金融、科技，技，占到行业总数的占到行业总数的40%40%u合肥写字楼用户行业中，合肥写字楼用户行业中，制造业制造业（16%16%）、金融（131、）、金融（13%13%）、科技）、科技（11%11%）占到行业总数的前）占到行业总数的前3 3；u工程设计（工程设计（8%8%）、地产（）、地产（7%7%）、）、咨询（咨询（7%7%）、传媒文教（）、传媒文教（7%7%）、贸）、贸易（易（6%6%）也占到很大一部分比例；）也占到很大一部分比例；u合肥写字楼使用终端客户中，制合肥写字楼使用终端客户中，制造、金融、科技类企业数量占比较造、金融、科技类企业数量占比较大；金融类、制造类企业对办公产大；金融类、制造类企业对办公产品的形象有一定要求；科技型企业品的形象有一定要求；科技型企业更关注舒适的办公环境；更关注舒适的办公环境；客户分析客户分析从企业占132、有面积来看：从企业占有面积来看：金融、制造、金融、制造、科技、地产、政府机关科技、地产、政府机关占有了写字楼占有了写字楼市场市场50%50%以上的面积以上的面积u合肥写字楼客户占有面积比例最大的五种合肥写字楼客户占有面积比例最大的五种行业是行业是金融（金融（18%18%）、制造（）、制造（10%10%）、科）、科技技(9%)(9%)、地产（、地产（9%9%）、政府机关（）、政府机关（9%)9%)；u工程设计（工程设计（8%8%）、传媒文教（）、传媒文教（7%7%）、）、咨询（咨询（7%7%）、投资（）、投资（6%6%）、贸易（）、贸易（6%6%）也占到了很大比例；也占到了很大比例；u合肥写字楼133、使用终端客户中，金合肥写字楼使用终端客户中，金融、制造、科技、地产、政府机关融、制造、科技、地产、政府机关占有占有5成以上使用面积，可以成为写成以上使用面积，可以成为写字楼宣传推广的主攻方向；字楼宣传推广的主攻方向；客户购买力分析客户购买力分析合肥市合肥市金融、政府、地产、能源金融、政府、地产、能源类企业具有较强的购买力；类企业具有较强的购买力；企业类型企业类型地产地产工程设计工程设计政府政府金融金融投资投资能源能源物流物流科技科技传媒文教传媒文教医疗医疗咨询咨询制造制造贸易贸易其他其他企业数量企业数量7%8%6%13%6%1%3%11%7%3%7%16%6%6%占有面积占有面积9%8%9%1134、8%6%2%2%9%7%2%7%10%6%5%u合肥购买力较强的企业类型是合肥购买力较强的企业类型是金融、政府、地产、能源金融、政府、地产、能源类企业类企业，可作，可作为为A A、B B座的目标客户；座的目标客户；u物流、科技、医疗、制造行业购买力相对较弱，可适当引导至物流、科技、医疗、制造行业购买力相对较弱，可适当引导至CC座；座；SMALL OFFICE POWER OFFICECC座座气质补充气质补充绿色生态写字楼绿色生态写字楼CC栋目标客户栋目标客户客户特征客户特征这类公司起步较晚，但正处于发展上升期，对物业高性价比和附加值较为在意，依赖于新区产业链选择在此办公；同时办公楼作为一项固定135、资产投资，他们也很重视物业的升值获利；企业状况企业状况9成以上客户为私营企业。成立时间3年以内的企业居多，企业规模较小，办公人数大部分在20人左右；客户来源客户来源以合肥本地客户为主；购买力购买力多数为购买100-300左右单元的客户。购买实力一般，对于价格较敏感；目标客户定位目标客户定位TOP OFFICE FIRST OFFICEB B栋目标客户栋目标客户客户特征客户特征这类公司处于较为稳定的成熟发展阶段，具有良好的企业前景，但仍然以私营企业为主。非常重视物业的档次和形象。企业状况企业状况客户的企业性质仍以私营为主，成立3-8年的较成熟企业居多，企业规模中等，办公人数多在50人以上，这说明136、这类客户多是成熟的、处于稳定发展期、具有良好前景的企业；客户来源客户来源以合肥客户为主，覆盖全安徽；购买力购买力300以上单位是成交的主力面积，购买实力较强；B B座座气质明星气质明星首席写字楼首席写字楼目标客户定位目标客户定位GLOBAL OFFCIE special for business A A栋目标客户特征栋目标客户特征客户性质客户性质大中型海外企业分支机构；向国际化、全国化发展的本土企业；客户特征客户特征行业领导者地位；注重物业档次与企业品牌的匹配；注重名企聚集的圈层感及荣耀感；客户来源客户来源以合肥客户为主，涵盖全安徽、长三角；购买力购买力500以上主力需求面积，部分跨国机构只租137、不买楼，承租能力非常强，可作为吸引投资客的资源，大多需求半层或整层及以上；A A座座气质标杆气质标杆世界写字楼世界写字楼目标客户定位目标客户定位TOPTOP500500世界世界500强企业选址标准强企业选址标准世界世界500500强企业选址的强企业选址的6 6大硬件标准：大硬件标准：新地中心新地中心A A座座1 1、地理位置要位于写字楼聚集区，交通要便利，基、地理位置要位于写字楼聚集区，交通要便利，基础建设包括公交线路以及轨道交通设施；础建设包括公交线路以及轨道交通设施；2 2、交付标准中要有架空地板，配备后备电源，如项、交付标准中要有架空地板，配备后备电源，如项目中有一定规模的商场，则需设单138、独的写字楼入口，目中有一定规模的商场，则需设单独的写字楼入口，每平方米最少承重要达到每平方米最少承重要达到250250公斤；公斤；3 3、净高要达到、净高要达到2.72.7米；米；4 4、租售要求最好是只租不售，这样便于对大厦整体、租售要求最好是只租不售，这样便于对大厦整体的客户品质进行把控，但考虑到投资商的自身问题，的客户品质进行把控，但考虑到投资商的自身问题，可以对连续几个楼层进行销售；可以对连续几个楼层进行销售；5 5、实用率要达到、实用率要达到70%70%或者更高；或者更高；6 6、空调为、空调为4 4管制管制vavvav系统；系统；CC栋栋B B栋栋A A栋栋销售销售销售销售主力客户139、：主力客户：制造、金融、科技类，此类客户约40%；主流客户：主流客户：工程设计、地产、咨询、传媒文教、贸易行业，此类客户约35%；覆盖客户：覆盖客户：投资、能源、物流等行业，此类客户约10%。CC栋：栋：发展阶段：发展阶段：创业初级阶段，成长型企业写字楼办公人数：写字楼办公人数：20-50人左右主力需求面积：主力需求面积：100-300左右来源：来源：成长型企业、创智型企业；B B栋栋：发展阶段：发展阶段：稳定发展写字楼办公人数：写字楼办公人数：50-150人主力需求面积：主力需求面积：300 以上来源：来源：本地大中型企业、国际公司驻合肥办事处；A A栋：栋：发展阶段：发展阶段：成熟并不断扩140、张阶段的大中型知名企业写字楼办公人数：写字楼办公人数：50人以上主力需求面积：主力需求面积：500以上来源：来源：大中型海外企业分支机构；向国际化、全国化发展的本土企业；销售销售/租赁租赁目标客户定位目标客户定位附件四营销中心服务人员主动服务五大标准营销中心服务人员主动服务五大标准外部指引标准化外部指引标准化停车指引告知销售代表引领客户至售楼处客户车辆检查/防护停车指引动作标准化，主动为客户拉开车门，单手挡住车门上方位置，以免客户撞到头部。同时并致问候语：“您好，欢迎光临，售楼处由此进”，指向售楼处方向。用对讲机将客户车辆品牌、来访人数告知售楼处工作人员，便于做好迎宾准备需准备好雨伞或遮阳伞，141、主动为客户提供撑伞服务检查客户车辆门窗是否关好，注意露天停车的安全防护；天热时为客户露天车辆罩上防晒罩，体现细微周到的服务；客户离开售楼处首先致意问候：“谢谢光临，请慢走”。指挥客户将车辆安全开出停车场，目送客户离开米以外。路口指引迎：注意观察过往车辆，如果是参观本项目的客户，用标准姿式敬礼后，指引其至停车场.送：客户离去，用标准敬礼姿式欢送客户离开。行车指引标准化动作指引。1名1名1名礼宾司服务标准化礼宾司服务标准化样板层指引客户离开样板层引领客户至售楼处挡住电梯门直至客户完全走进电梯厅，同时致问候语：“您好，欢迎光临新地中心”。对讲机告知首层看楼通道保安及电梯服务人员客户即将回到售楼处，开142、电梯门同时致意问候：“谢谢光临，请慢走”。致意问候：“您好，去售楼处请走这边”，同时指示售楼处方向。客户离开售楼处开门，并致意问候：“谢谢光临，请慢走”。门口迎接开门同时致问候语：“您好，欢迎光临看楼通道指引 标准化动作指引，同时并致问候语：“您好，欢迎光临，样板层由此进”，指向电梯厅方向2名1名1名上班时间上班前/下班后前台有各个销售代表的名片礼貌地请求客户留下姓名和电话，告诉客户会通知销售代表及时与他（她）联系用专业话术“您好，新地中心”及时接听电话，告知客户这是下班时间，如客户提出有关项目问题，保安员不清楚或不确定的不能随便回答客户如遇销售代表忙不过来的个别时候，保安应主动迎接客户，请客143、户先在沙发区休息，等销售代表忙完再及时过来接待；可以回答楼盘基本信息客户来电客户来访客户来访打开空调每日早上交班完后，当值保安员负责将售楼处所有的空调都调至适合状态接待/服务及时接听留下客户联系方式热情接待留下客户联系方式立即联系销售代表立即联系销售代表关灯售楼处下班后，晚上10：00时保安负责将售楼处灯关掉，并关掉不需要的空调，避免浪费。内部服务标准化内部服务标准化1 1、售楼处工作时间内定时清扫、擦洗、检查地面卫生，及时清理，保持地面洁净；、售楼处工作时间内定时清扫、擦洗、检查地面卫生，及时清理，保持地面洁净；2 2、垃圾桶内垃圾不宜太过，若上方有白色细沙，则沙子需随时检查，保持干净，不、144、垃圾桶内垃圾不宜太过，若上方有白色细沙，则沙子需随时检查，保持干净，不可有烟头；可有烟头；3 3、擦拭吧台表面及侧面，含桌椅扶手、靠背等，办公用品需内外全部擦拭，如电话、擦拭吧台表面及侧面，含桌椅扶手、靠背等，办公用品需内外全部擦拭，如电话及听筒的表面、底部及电话线等；电灯开关每天擦拭干净；及听筒的表面、底部及电话线等；电灯开关每天擦拭干净；4 4、售楼处傢俬的清洁：、售楼处傢俬的清洁：1）客用沙发需要实用专用清洁剂维护；2）客用洽谈桌需用湿、干抹布每天早上擦拭一次，（上层、下层、侧面、边角均需仔细擦拭干净）；工作时间内需定时检查客用洽谈桌面是否洁净，如有脏物灰尘需及时清理，吸烟客人当其走后需145、更换干净烟缸，准备迎接下一批客人的到来；5 5、售楼处摆饰的鲜花或小品，需每天按时打理，鲜花需及时换水及喷水修剪等；、售楼处摆饰的鲜花或小品，需每天按时打理，鲜花需及时换水及喷水修剪等；6 6、卫生间：木板、门把手、洗手台、水龙头、大小便池每天至少彻底清理一次（定、卫生间：木板、门把手、洗手台、水龙头、大小便池每天至少彻底清理一次（定时检查，保持卫生间的洁净）。卫生间镜子需保持洁净，无污物、无水迹；时检查，保持卫生间的洁净）。卫生间镜子需保持洁净，无污物、无水迹；保洁工作要求保洁工作要求保洁工作标准化保洁工作标准化形象要求：形象要求：形象端正，着装统一整洁，遇见客户要致意：形象端正，着装统一整146、洁，遇见客户要致意：“您好您好”二字。二字。时间要求：时间要求：周一至周日周一至周日9 9：00-1800-18：0000当值数量要求：当值数量要求：1 1、销售外区域（前台、洽谈区、办公区）、销售外区域（前台、洽谈区、办公区）1 1名；名；2 2、卫生间、卫生间1 1名；名；3 3、样板层及看楼通道清洁人员各、样板层及看楼通道清洁人员各1 1名。名。销售现场服务人员要求销售现场服务人员要求保洁配备要求保洁配备要求工作要求：工作要求：1、于固定位置站立等候，双手交叉放于前面，目光扫视全场，关注每一个客户需求；2、客户即将坐下，马上过去协助客户拉开椅子3、待客户坐好后，微微弯腰询问：“请问您喝点147、什么，有水、茶等”。一桌有多个客户要逐个询问；4、送上物品后，要致意：“请慢用”。在无销售代表的情况下，协助销售代表帮客户拿取资料；5、客户离座后，第一时间将桌面东西清理干净，并留意有无客户遗漏物品；6、如果客户不小心将东西打翻或打碎，绝不能埋怨客户而是以关心的口吻说：“没关系，有没有伤到你？”。马上要求客户换到另一张桌子上去；7、在客户较多时，一定要注意先来后到，防止对先来客户造成不尊重，以防招呼不到。现场客服工作要求现场客服工作要求客户工作标准化客户工作标准化吧台配备要求：吧台配备要求：配备现磨精良咖啡、瓶装果汁、红茶、中国茶等饮品（可选择其中2-3种），为客户营造舒适轻松高品位的环境，体148、现发展商的品质和细致体贴。吧台客服要求：吧台客服要求：形象：形象：女性，160以上，形象端正，统一着装，头发保持整洁清爽，最好统一发型当值数量：当值数量：至少2名工作时间：工作时间：周一至周日8：00-18：00现场客服工作要求现场客服工作要求附件五2011年项目写字楼年项目写字楼C座价格初判座价格初判市场比较法市场比较法参照系的选取参照系的选取选取比较楼盘选取比较楼盘遵循的原则：同时段同时段 同片区同片区 同客户同客户 根据写字楼市场比较法一般方法论及本项目的具体情况，遵循同时段、同片区、同客户、同卖点的原则选择参照楼盘目前政务新区和老城区（一环内）高目前政务新区和老城区（一环内）高端写字楼149、成为本项目重点参照对象端写字楼成为本项目重点参照对象价格初判价格初判比准的指标比准的指标细项的权重（细项的权重（%）新城国际新城国际I I期期财智中心财智中心安徽安徽IFCIFC蔚蓝商务港蔚蓝商务港I I期期万达广场万达广场片区潜力15%0 00 0-0.05-0.050 0-0.15-0.15 开发商品牌5%0 00 00 00 00.20.2交通15%-0.05-0.05-0.05-0.05-0.1-0.1-0.05-0.05-0.15-0.15产品硬件20%-0.1-0.10 00 0-0.05-0.050 0地段30%-0.05-0.05-0.05-0.050.10.1-0.05-0.150、050.150.15景观环境15%-0.05-0.05-0.05-0.05-0.05-0.05-0.05-0.05-0.15-0.15比准系数比准系数100%100%-0.25-0.25-0.15-0.15-0.1-0.1-0.25-0.25-0.1-0.1综合折算系数综合折算系数=1-=1-比准系数比准系数 新城国际新城国际I I期期财智中心财智中心安徽安徽IFCIFC蔚蓝商务港蔚蓝商务港I I期期万达广场万达广场1.251.251.151.151.11.11.251.251.11.1楼盘比重楼盘比重市场比较法市场比较法参照系售价推导参照系售价推导A*B*C=12025A*B*C=12025元元/项目项目目前销售均价约（元目前销售均价约（元/）（）（A A）综合折算系数（与本项综合折算系数（与本项目的对比系数）（目的对比系数）（B B）权重（权重（CC）新城国际新城国际I I期期91001.2520%财智中心财智中心100001.1535%安徽安徽IFCIFC130001.115%蔚蓝商务港蔚蓝商务港120001.2510%万达广场万达广场120001.115%由于参照价格为由于参照价格为20112011年年3 3月各项目价格，可推导得出本项目月各项目价格，可推导得出本项目6 6月入市对应售价初判为：月入市对应售价初判为：