1、瑞豪财富广场项目营销策划案ruihao Real Estate,The1#programeThedetailofmarketingexecutionin2010玖品地产重庆“我有一个梦想。”一个关于城市的梦想，我想象一个仅有5分钟距离的生活圈社区，购物、休闲、建身、孩子的教育都在其中；我想象一个美好的社区，没有环境的污染；我想象在这里有一个与邻居交流的空间，不让我的独生子女感到寂寞；我想象我想象引言 Introduction3 3 3 3 3 3copyright Chinaland Code of this report 3本报告的撰写主旨为：遵循房地产行业客观发展规律，通过对区域市场供求及2、未来趋势研究，结合发展商对项目的目标定位，在充分理解项目本体客观限制条件的前提下，寻找最优项目发展机会，并确定项目具体市场定位及功能定位。重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions4 4 4 4 4 4copyright Chinaland Code of this report 4CONTENTS目录重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketi3、ngPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions 房地产市场研判INTERNALENVIRONMENTPartone长寿瑞豪财富广场营销策划方案SUMMARYParttwo重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 5房地产市场研判第一部分 重庆房地产市场概况第二部分 重庆长寿4、区概况第三部分 重庆长寿区房地产概况重庆房地产市场概况重庆房地产市场概况宏观政策对重庆房地产市场的影响重庆宏观市场未来研判重庆整体规划对长寿的影响重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 6重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展5、策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 7重庆房地产市场概况重庆从1997年直辖市的成立，到2010年重庆两江新区的启动，为重庆的发展带来了一个个契机。重庆房地产，从19972007年的快速发展，房地产业成为了重庆国民经济的支柱产业；2008年受到全球金融危机的冲击，重庆房地产投资随有所回落，但随着2009年房地产市场回暖信号的频现，市场开始复苏；透过2010年上半年重庆房地产投资的增长数据来看，重庆房地产市场总体保持较为平稳的发展趋势，今年年初以来，随国家频出各项抑制房地产投资6、的调控政策，但重庆房地产各项数据增长势头仍然不减。重庆市房地产市场概况重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 8宏观政策对重庆房地产市场的影响一、交易现象中国购房者信心指数2010年前二季度调研结果发布,重庆购房者信心指数为125.9点，位居全国第一，表明购房者信心较高。二、新政影响A、一级市场的影响土地供应量将持续下降单宗出让土地的7、面积将会受到限制B、二级市场的影响短期看跌长期看涨C、投资市场的影响国家的政策对重庆等二线城市来说，影响不大，房价泡沫不大。并且很大部分投资客采取一次性付款，所以他们认为目前的新政对自己的投资没有影响。D、开发商的影响重庆市的土地供应量明显下降，而新政加大了对土地供应的审查力度，同时也加大了对闲置土地的清理力度，而整个市场呈现出疲软的状态。在这种大的形式下，开发商的行为将会变得更加理智。E、购房者的影响购房者主要分为两种类型，一种是投资型的客户，另一种是自住型的客户。而投资型客户又分为短期投机者和中长期投资者，其中前者又占了多数，本次新政主要是抑制投资型需求，对投资者的影响较大，而又以短期投机8、者更甚；自住型客户又分为第一次购房的客户和为改善居住环境而购房的客户。新政来临，对这些购房者产生影响的程度各不相同，而他们的行为变化也不太一样。重庆市房地产市场概况重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 9重庆宏观市场未来研判1、国家将采取金融等手段抑制投机投资，力求楼市稳定，政策相对偏冷；2、在流动性通货膨胀等因素的影响下房地产价格9、仍将保持惯性上涨，但成交量会有所降低；3、作为五大中心城市之一的重庆，房地产市场的泡沫小，价格洼地成为全国投资热点。4、“两江新区”的启动带来大量的投资消费需求；重庆市房地产市场概况重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 10重庆确定的“一圈两翼”发展战略，规划专家预言，在重庆这种试验区背景下的地产发展，重庆与小时经济圈内的如永川、江10、津、长寿等几大区县将得到更大的拓展。长寿成为城乡统筹实验先行区；融入主城；融入主城发展是市委市政府对长寿的定位，把长寿建设成为重庆经济重要的增长点。重庆整体规划对长寿的带动重庆市房地产市场概况重庆长寿区概况重庆长寿区概况重庆长寿区主要城镇介绍重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 11重庆长寿区概况copyright Chinalan11、d Code of this report 12重庆长寿区概况重庆长寿区概况长寿区位于重庆东北区位，雄踞长江北岸凤山之上，素有“凤城”之雅称。该区北接四川和重庆垫江，东南与涪陵相连，西与重庆主城渝北区为邻。全区幅员面积1423.62平方公里，总人口874949人。下辖4个街道办事处，14个镇。长寿区拥有全国最大的天然气化工基地，重庆都市城郊型农业基地，以长寿湖为中心的旅游产业。长寿已初步形成主城区为中心，晏家组团、渡舟组团和江南组团众星拱月、中心小城镇有机结合的组团式、网络化的城市格局，是重庆市承接主城都市发达经济圈与三峡库区生态经济圈的区域性中心城市。重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 12、划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 13重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions重庆长寿区主要城镇介绍凤城街道凤城街道位于长江北岸，地处重庆市东部。幅圆面积72.7平方公里，总人口16.313、万人，是长寿区的政治、经济、文化中心。晏家镇寿晏家街道办事处，位于长寿城区西郊，是长寿通往重庆的必经之路。办事处辐员面积约95平方公里，总人口74036人。晏家镇主要以工业生产为主，有重庆化工园与晏家工业两大主题园区，工业实力雄厚。江南镇江南镇是长寿区唯一地处长江南岸的三峡库区移民重镇，长寿区十里钢城建设基地。全区幅员面积68.8平方公里，共有人口20592人。但渡镇位于长涪高速公路但渡立交桥，距长寿主城区6公里。全镇共有2万人，幅员面积57平方公里。沙田柚、花椒、柑桔、竹笋是主要的农产品资源。长寿湖镇长寿湖镇因美丽的长寿湖而得名。幅员面积104.53平方公里，现有人口51824人。辖区长寿湖14、水面面积3万余亩，占长寿湖水面面积的三分之一。该镇以发展旅游业为主。渡舟镇南部与长寿区正在进行建设的北部新城接壤；距城区中心2公里；总人口44414人，其中农业人口40886人。农业、工业、第三产业兴旺发达，是区政府规划的生态工业园镇。重庆长寿区概况copyright Chinaland Code of this report 14重庆长寿区概况长寿区工业区规划图重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyr15、ight Chinaland Code of this report 15重庆长寿区概况2010年1-6月，长寿区完成地区生产总值49.31亿元，同比增长15%，在重庆排名21位。重庆长寿区GDP重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions至2010年6月止，长寿城乡居民储蓄存款余额为85.66亿元，比年初增长7.12亿元，增长9.07%重庆长寿区人均存款重庆长寿房地产概况重庆长寿房地产概况重庆长寿房地产版块分析重 16、庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 16重庆长寿区房地产概况宏观政策对长寿房地产市场的影响重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright C17、hinaland Code of this report 17重庆长寿区房地产概况长寿区地处重庆主城区一小时经济圈内，距重庆主城区68公里，是重庆市规划中的八大地区性中心城市之一；以及长寿区政府着力把长寿建设成为重庆市的工业高地、城郊商品农业基地、旅游休闲胜地和区域物流中心。由此，带动了长寿区房地产的迅猛发展，从2000年初的销售均价700多元/平米，增长到如今的销售均价3600元/平米。随着“五型长寿”建设推进、宜居品质的不断提高、“两园一廊”、长寿湖风景区、“宜居长寿”的建设推进和北部新城区、菩提山寿文化城的规划建设，大量的刚性需求决定了房地产仍然向上的大好趋势。重庆长寿区房地产概况重 庆18、 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 18重庆长寿区房地产概况宏观政策对长寿房地产市场的影响2、对消费者的影响透过2010年11月12日的房交会各项监测来看，成交呈现价涨量跌的态势。市民对国家政策的预期和无税费优惠政策的影响，持观望心理显现，房产交易量低。1、对开发企业的影响受近期货币政策紧缩的影响，对于前期销售走势较好回流一定资金的开发19、企业，将抓住目前长寿刚性需求的势头，开发节奏仍然保持。但对于有一定资金链问题的开发商将放缓开发节奏。copyright Chinaland Code of this report 19长寿区房地产板块分析长寿区房地产版块分析按照长寿城区城市规划，长寿房地产发展以组团式布局，根据长寿区楼盘现时情况，将长寿房地产划分为五大居住区：A桃花新城板块、B黄桷板块、C滨江新区板块长寿城区板内非长寿城区居住板D晏家板块，E长寿湖板块重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProduc20、tdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 20重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions桃花新城板块黄桷湾板块晏家板块滨江新区板块长寿湖板块长寿区房地产板块分析A、桃花新城板块区位：根据规划，未来的桃花新城，将容纳余万的居住人口，美丽的桃花溪缓缓流过新城，体育中心、新城医院等配套设施完善。路，四通八达；景，富有特色；学，名校入驻；商21、，风云渐起；桃花新城的明天，将是政治、文化、生态、商贸等为一体的经济幅射体。体育中心、长寿中学、新城医院、科技中心等带来超强人气与巨大商机。代表楼盘：长寿碧桂园、洋世达圣天湖、光宇维多利亚、东方水岸、香山美地主力户型：60-132二房一厅、三房一厅均价：36004200元/copyright Chinaland Code of this report 21重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions长寿区房地产板块分22、析B、黄桷湾板块区位：与中心商圈牵手，与桃花行政中心毗邻，既可望长江，也可眺菩提。黄桷湾这座城中之城，还是长寿人购房置家的首选项；就象一个风韵正盛的女子，它还将持续释放无穷魅力。交通便捷、商业繁荣，生活配套设施完备，社区发展成熟。代表楼盘：金凤新城、黄桷雅居、黄桷逸景主力户型：71-141，二房二厅、三房两房均价：28003500元/copyright Chinaland Code of this report 22重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProduct23、developmentSuggestions长寿区房地产板块分析C、滨江新区板块区位：随着长寿总规的调整，三座过江大桥的修建，江南钢城的建设，滨江板块将成为连接江南与主城的桥头堡。背倚三倒拐群山，面眺泱泱长江之水，远听江南天籁之音，近闻大浪拍岸之声。滨江新区注定要成为长寿黄金水道上的新风景线。建成后的滨江新区自会别具一番风味，唯美而又大气、俊秀而又灵动。代表楼盘：翰林港湾主力户型：35-102均价：2800-3200元/copyright Chinaland Code of this report 23重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEs24、tateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions长寿区房地产板块分析D、晏家板块区位：从空间结构上看，晏家将是长寿非常重要的一个新的中心，产业基础决定了晏家板块在长寿楼市的地位。晏家组团有着其它组团不可替代的功能：一是集散功能，是化工产品的交易中心、货物的中转枢纽。二是生产功能。强化技术创新和产品开发的功能，提高高附加值、高技术含量、高市场占有率产品的制造功能。三是管理功能。使两大园区作为一大批国内外知名大公司、大企业集团的汇集地，成为民营企业的催生地、发展地。四是服务功能。为区内外各类要素自由流动和优化配置提25、供必需的服务。代表楼盘：渝开发.世纪新城、巴渝晏乡 主力户型：65-132二房二厅、三房两厅均价：约2900元/copyright Chinaland Code of this report 24重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions长寿区房地产板块分析E、长寿湖板块区位：近年来，通过基础设施建设、招商引资、文化搭台、产业带动，长寿湖生态工程初见成效，合罗旅游公路的建成，更让长寿湖发展驶上快车道，长寿湖已初步具26、备了一个风景区的功能，并逐步显现投资热，几年来，到长寿湖考察的投资企业余家。根据长寿建设独具特色的大城市的规划，到2020年，全区城市建成面积比现在大四倍以上，长寿湖必将成为大城市的重要组团；与此同时，随着长万高速公路长寿湖支线的建成，从城区到达长寿湖车程不过十来分钟。代表楼盘：维丰.湖光山色 主力户型：60平方米左右均价：3000-3500元/copyright Chinaland Code of this report 25重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoP27、roductdevelopmentSuggestions长寿区房地产板块分析copyright Chinaland Code of this report 26长寿瑞豪财富广场营销策划方案第一部分 项目及产品解读第二部分 区域营销环境研判第三部分 营销战略及策略第四部分 营销执行重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 27瑞豪财富广场28、项目及产品解读项目及产品解读项目土地属性研判项目及产品的理解项目SWOT分析项目价值点罗列重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 28瑞豪财富广场项目及产品解读项目及产品解读项目土地属性研判项目及产品的理解项目SWOT分析项目价值点罗列重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstate29、MarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 29瑞豪财富广场项目及产品解读之项目土地属性研判桃花新城板块黄桷湾板块晏家板块滨江新区板块长寿湖板块桃花新城板块老城区瑞豪财富广场至涪陵32KM至晏家9KM至主城68KM至长寿湖30KM新渝香山美地东方水岸泊景湾新区步行街长寿中学区府文体中心本案妇幼保健院桃花小学汽车站土地区位等级：城市新区区域板块：桃花新城板块区域发展趋势：长寿城市发展方向向北，以及新城路网的完善，交通的升级；加以政府定位于30、政治、文化、生态中心；所以新城将成为未来长寿的经济板块。区位与主要商圈及交通点的距离：重庆主城68公里；长寿老城区4公里；晏家工业园9公里；新重钢13公里；长寿湖30公里；涪陵区32公里。区域地产发展关键词：地产商云集、项目竞争强、产品形态多重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 30长寿瑞豪财富广场地处长寿区桃花新城板块与老城区连接31、带。位于桃花新城片区桃花西路，桃花立交（高速路）附近，距高速路入口1KM，距长寿主城区中心4KM，约5分钟的车程。桃花新城北接长寿渡舟镇（3.5KM），南接长寿主城区、关口镇，至晏家工业园、重庆化工园等约9公里，至新重庆钢铁厂13公里。重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场项目及产品解读之项目区位分析copyright Chinaland Code of this report 31宴家工业园9KM32、渝北区50KM主城区68KM新重庆钢铁厂13KM长寿湖30KM涪陵区32KM 瑞豪财富广场重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场项目及产品解读之项目区位分析长寿瑞豪财富广场与周边镇区关系copyright Chinaland Code of this report 32长寿瑞豪财富广场旧城区西门转盘长寿主城区中心商业步行街入市中心路段：项目地处路段：项目主干道桃花街桃花大道长寿路长寿路望江路关口桃源33、中路文苑中路区府桃花溪立交转盘重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场项目及产品解读之项目区位分析项目周边主要干道分析copyright Chinaland Code of this report 33项目主要干道 桃花西路是项目与市区连接的主要干道。该路路面比较宽阔较直，交通现状比较好（双向四车道）重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateM34、arketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场项目及产品解读之项目区位分析copyright Chinaland Code of this report 34瑞豪财富广场项目及产品解读项目及产品解读项目土地属性研判项目及产品的理解项目SWOT分析项目价值点罗列重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions产品性价比高，社区健身配套全35、；copyright Chinaland Code of this report 35产品品类：高层住宅产品特点：功能紧凑性价比高采光充足城市栖居针对客群：25-40岁，青年之家、中青年持家首期产品类型：1栋31层2梯8户69-99平米2房、3房，99平米3房带空中特色院馆，通风采光私密性好，多阳台，赠送率高等。123总建筑面积容积率绿化率总占地面积3栋31层高层住宅2梯8户户型区间面积69-99平米配套裙楼底商项目构成约36亩8.6万方2.930%重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发36、展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场项目及产品解读之项目总体规划理解copyright Chinaland Code of this report 36重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场项目及产品解读之项目户型产品理解项目户型配比套型套型套内面积套内面积 （）（）建筑面积建筑面积（）（）套数套数（套）套）配比配比（%）房型房型户型户型A81.37、6999.1734250%三室两厅双卫B64.8278.717425%两室两厅单卫C56.9569.1416825%两室两厅单卫合计合计684套型套型套内面积套内面积 （）（）建筑面积建筑面积（）（）套数套数（套）套）配比配比（%）房型房型户型户型A81.6999.1711450%三室两厅双卫B64.8278.75825%两室两厅单卫C56.9569.145625%两室两厅单卫合计合计228100%项目总体户型配比项目1号楼户型配比备注：黑色数字为假定房号。1号楼可售房源的产品评定分析产品等级产品等级评级分析评级分析栋数栋数房号房号套数套数比例比例A朝南、视野开阔，可看学校或后区景观11、2、38、38638%B朝北、与老居民楼对视，有遮挡，高区视野较好15、6、78638%C受前方高层遮挡，无景观，视野差14、85624%总计228100%产品评级示意图：产品评级户数统计：copyright Chinaland Code of this report 37重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场项目及产品解读之项目户型产品理解copyright Chinaland Code of this r39、eport 38瑞豪财富广场项目及产品解读项目及产品解读项目土地属性研判项目及产品的理解项目SWOT分析项目价值点罗列重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 39瑞豪财富广场项目及产品解读之项目SWOT分析SwOT1、瑞豪地产品牌；2、新老城区连接带，区位优势强；3、项目产品性价比高；4、路网完善，交通便捷；5、区内外配套：桃花小学、40、妇幼保健 院、体育馆、长寿中 学、商业街、酒店等；6、社区自身商业配套满足一站式居家 服务。1、临近高速路网噪音较大；2、项目体量较小，产品单一；3、受周边老楼影响，项目周边形象不佳；机会1、长寿区作为重庆城乡统筹中的重点 镇区，区位价值正在凸现。2、长寿正处于工业化和城市化加速推 进阶段，大量的刚性需求决定了房 地产仍然向上的走势；3、房地产发展迅猛，购买力依然旺盛；4、区域板块各项配套的完善对项目的 支撑；威胁1、受板块大盘冲击大，客户分化严重；2、国家宏观调控政策影响；优势劣势重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarket41、ingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 40瑞豪财富广场项目及产品解读项目及产品解读项目土地属性研判项目及产品的理解项目SWOT分析项目价值点罗列重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report42、 41瑞豪财富广场项目及产品解读之项目价值点罗列瑞豪地产已开发项目老业主挖掘桃花新城版块各配套的完善长寿中学、桃花小学、妇幼保健院完善的商业配套桃花西路、桃花大道、高速路网性价比、赠送空间瑞豪财富广场区域未来发展高性价比产品便捷交通教育医疗资源一站式居家配套瑞豪品牌资源重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 42从客户、竞争两个角度，43、提取项目优势价值瑞豪品牌高性价比产品一站式居家配套瑞豪品牌区域发展前景高性价比内外配套产品附加值低总价低总价高性价比瑞豪品牌核心价值点从本体推导瑞豪品牌区域发展前景内外配套产品附加值从客户角度强化从竞争角度强化重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场项目及产品解读之项目价值点罗列copyright Chinaland Code of this report 43重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 44、划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场营销环境研判项目区域营销环境研判区域竞争个案分析区域营销环境研判总结copyright Chinaland Code of this report 44重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场营销环境研判项目45、区域营销环境研判区域竞争个案分析区域营销环境研判总结copyright Chinaland Code of this report 45桃花新城竞争对手调研1、香山美地2、光宇维多利亚3、东方水岸4、沁园坊5、长寿碧桂园6、鹏运左岸7、盛世桃园 华城8、洋世达 圣天湖重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场营销环境研判之区域竞争个案分析【项目基础信息】物业类别：住宅建筑类别：高层、花园洋房物业地址：长46、寿桃花大道69号容积率：2.44绿化率：50%总建筑面积：158668平方米开发商：新渝房地产开发有限公司【项目规划】五栋33层的高层，三栋11+1多拼叠景洋房。1房到四房。以两房，三房为主。地块南、北、西三面环山，有良好的自然景观；东面以及东北侧紧邻城市次干道，保证小区出行便利。充分尊重原有地形、地貌，合理利用地势高差布置建筑群体，形成高低错落、层次分明的建筑空间形态。【销售动态信息】均价3800元/，面积区间75.3693.21。copyright Chinaland Code of this report 46新渝.香山美地重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司Cho47、ngqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场营销环境研判之区域竞争个案分析copyright Chinaland Code of this report 47【项目基础信息】物业类别：住宅建筑类别：洋房、小高层、高层物业地址：重庆长寿桃花新城容积率：2.5绿化率：52.79%总建筑面积：17.6万开发商：重庆光宇建设开发有限公司【项目规划】项目共有20栋住宅建筑，其包含5层的花园洋房、9层小高层和11+1小高层、33层的高层。【销售动态信息】销售均价4000元/光宇维48、多利亚重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场营销环境研判之区域竞争个案分析copyright Chinaland Code of this report 48【项目基础信息】物业类别：住宅建筑类别：花园洋房、别墅物业地址：长寿区桃花大道58号开盘时间：预计2011年12月总建筑面积：110000开发商：重庆市广润房地产开发有限公司【项目规划】项目占地约3.4万，总建筑面积约11万，其中住宅约7万，拥49、有近400个车位，东方水岸建筑高度超过100米，建成后将成为长寿地标性建筑。【销售动态信息】预计开盘销售均价4200元/东方水岸重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场营销环境研判之区域竞争个案分析copyright Chinaland Code of this report 49【项目基础信息】建筑类别：多层物业地址：桃花新城区府对面开盘时间：2010-6-1容积率：2.91绿化率：40%总建筑面积50、：约100000平方米开发商：重庆优图投资有限公司【项目规划】宝润国际是由高层电梯洋房、国际商务公寓及两条商业步行街围合而成的封闭式住宅小区，拥有10000余平米的中庭园林景观，设有无边际游泳池、儿童游玩场所、羽毛球场、户外休闲运动中心等完备的社区生活配套。【销售动态信息】宝润国际二期目前在售面积为35左右单间配套，及69-79的一室一厅，均价4850元/，全款98折，按揭99折宝润国际公寓重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSu51、ggestions瑞豪财富广场营销环境研判之区域竞争个案分析copyright Chinaland Code of this report 50【项目基础信息】物业类别：住宅建筑类别：花园洋房物业地址：长寿桃花新城长寿中学旁容积率：1.42绿化率：38.23%总建筑面积：13013平方米开发商：重庆维丰房地产开发有限公司【项目规划】该项目总占地面积120937，二期用地面积32364，二期建筑面积64721，二期规划户数535户，二期地下停车位194个。【销售动态信息】目前该楼盘仅余一套顶跃110，销售均价4700元/。沁园坊重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司Chong52、qingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场营销环境研判之区域竞争个案分析copyright Chinaland Code of this report 51【项目基础信息】物业类别：住宅建筑类别：多层、高层物业地址：重庆市长寿区桃花新城文苑大道5号开盘时间：2008-5-1容积率：2.0绿化率：40%总建筑面积：约425000平方米开发商：重庆市碧桂园房地产开发有限公司【销售动态信息】85-110三房，销售均价3650元/长寿碧桂园重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策53、 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场营销环境研判之区域竞争个案分析copyright Chinaland Code of this report 52【项目基础信息】物业类别：住宅物业地址：长寿区文苑中路1号容积率：2.3绿化率：35%总建筑面积：12万平方米开发商：四川鹏运房地产开发有限公司【项目规划】位于重庆市长寿区政治文化中心桃花新区，规划用地面积50808，建筑面积约12万。北边为主要市政道路，西面紧邻长寿中学，南面为规划建设54、中的清明上河园。【销售动态信息】目前在售房源面积81.04-104.93鹏运左岸重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场营销环境研判之区域竞争个案分析copyright Chinaland Code of this report 53【项目基础信息】建筑类别：多层、小高层容积率：2.45绿化率：32%总建筑面积：550000平方米开发商：盛世集团重庆华融置业发展有限公司【项目规划】项目总投资达9个亿,55、共7个组团,分5期开发.建成后将为长寿人民提供3800套精品住宅.该项目位于长寿桃花新城转盘,占地400亩,其中绿化面积将达150亩.小区内配套星级豪华会所,建有明星幼儿园,主题购物商业街,景观长廊,陶艺走廊,桑池,陶公山,游泳馆,网球场,篮球场,亲子小公园等。【销售动态信息】目前在售房源为18层两梯5户高层，户型面积为39.49-41.09一室一厅，75.44-102.49两室，80.6-118.08三室，销售价格4200元/。盛世桃园 华城重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划56、案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场营销环境研判之区域竞争个案分析copyright Chinaland Code of this report 54【项目基础信息】建筑类别：花园洋房、高层容积率：1.6绿化率：36%总建筑面积：36万平方米开发商：重庆凯瑞实业有限公司【项目规划】洋世达圣天湖项目总占地面积约370亩，总户数2600户。项目整体围绕30000平方米天然圣天湖进行环湖规划建设，以低密度，充满浓郁西班牙风情的叠拼、花园洋房、景观洋楼为主，最大限度的让湖景、园景和谐共赏。【销售动态信息】洋世达圣天湖目前在售花园洋房，洋房90-270左右57、，均价4800元/。西区高层预计2010年12月推出70-105。洋世达 圣天湖重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场营销环境研判之区域竞争个案分析copyright Chinaland Code of this report 55重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoPr58、oductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场营销环境研判项目区域营销环境研判区域竞争个案分析区域营销环境研判总结copyright Chinaland Code of this report 56瑞豪财富广场区域环境研判总结 一、11年整体环境透过长寿房地产项目分布来看，主要集中在桃花新城内，随部分楼盘为后期，但整体容量仍巨大，竞争仍然激烈。2011年瑞豪财富广场项目周边本区域大约有100万方的市场供应体量；（详见下表）外围组团区域也有一定量的冲击。二、低价竞争，产品差异（区内市场）：产品上：l现在售项目产品结构主要为高层，部分项目有花园洋房；l高层主流户型以60-11059、平方米户型为主。l销售均价目前水平在建面4000元每平米；（目前本案小区域销售均价大约在建面3700元每平米。）消费群上：l普通高层小户型以本地人购买为主；l普通高层大户型以公务员、生意人、事业单位和厂矿企业高级员工为主；三、主要竞争对手：区内：东方水岸、新渝香山美地、盛世桃园、水墨林溪四、竞争策略：避其锋芒 突出优势区内竞争重点为单价和总价，以品质突围。黄桷湾片区本案竞争区域示意图桃花新城板块区域内瑞豪财富广场晏家组团项目东方水岸新渝香山美地盛世桃源二期洋世达圣天湖水墨林溪碧桂园剩余体量总量11万方，其中住宅7万方约6万方约8万方西区约15万方约9万方约15万方未来推售情况户型区间59-1260、7平米，大约年底开盘，预计单价4200元左右后期有3栋楼未推出，前期推出的4号楼33层75-93平米销售率达95%，均价3800元；刚推的8号楼11层95-165平米，认购率约60%，均价3600元收官组团“活色生香”组团户型39-120平米，以小户型为主，2梯5户18层，均价4200元西区产品为高层和电梯洋房，高层户型70-105平米，预计10年底推出，东区已售均价4500元目前花园洋房已基本售罄，在推4栋31F的高层，面积区间48-112平米，均价4100元10月24日，推9幢，面积93110平米的全部售罄，仅剩余135平米的部分单位，开盘均价3750元重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 61、策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions项目营销战略及策划项目概念定位项目客群方向界定项目目标客群分析定位项目价格定位copyright Chinaland Code of this report 57瑞豪财富广场项目营销战略及策划重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestio62、ns项目营销战略及策划项目概念定位项目客群方向界定项目目标客群分析定位项目价格定位copyright Chinaland Code of this report 58瑞豪财富广场项目营销战略及策划重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 59瑞豪财富广场项目营销战略及策划之项目概念定位重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 63、公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场区域竞争项目概念定位点罗列项目名称定 位光宇维多利亚长寿首席纯居住小区长寿碧桂园给您一个五星级的家香山美地中央森林公园 别墅级景观公寓时代中心都会首站 时尚生活平台盛世桃源.华城居名校之畔 享健康生活鹏运左岸简单、智慧生活洋世达.圣天湖西班牙风情高尚住宅小区沁园坊大器上品 臻美境界（13万方东方式奢华洋房社区）宝润国际公寓门户地标 收藏级建筑东方水岸长寿门户 核心生活圈copyright Chinaland Co64、de of this report 60瑞豪财富广场项目营销战略及策划之项目概念定位重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions都市领地.首席休闲运动社区 项目概念定位根据对项目区域版块竞争个案的主题定位罗列来看，为了寻求项目的差异性，以及结合对本案的规划了解分析；基于地块及项目的优势：处于桃花新城与长寿老城区连接带；位于长寿的门户位置；项目规划有3个羽毛球场，1个篮球场，慢跑道等运动功能设施；项目营销战略及策划项目65、概念定位项目客群方向界定项目目标客群分析定位项目价格定位copyright Chinaland Code of this report 61瑞豪财富广场项目营销战略及策划重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 62瑞豪财富广场项目营销战略及策划之项目客群方向界定根据项目所在区域辐射力界定两大主要市场方向瑞豪财富广场方向1：区域内桃花新66、城、老城区晏家、化工工业园渡舟镇桃花新城老城区长寿湖镇江南镇（重钢）涪陵方向2：区域外晏家、化工工业园、江南镇（重钢）、渡舟镇、长寿湖镇、涪陵项目区域辐射力示意重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions项目营销战略及策划项目概念定位项目客群方向界定项目目标客群分析定位项目价格定位copyright Chinaland Code of this report 63瑞豪财富广场项目营销战略及策划重 庆 玖 品 房 地 67、产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 64瑞豪财富广场项目营销战略及策划之项目目标客群分析定位（客群是谁?）客群锁定创业青年公务员技术人员自由职业者项目的目标消费群细分为：（1）本区域企事业单位公务员；（2）本区域中青年创业群体和换房族；（3）下属县镇私营企业主；（4）工业园区企业中层管理人员和技术人员；（5）重庆其他城区在长寿做生意的消费群；（6）重庆本68、地看好长寿区发展的投资客；（7）外地投资客。主流客群次客群重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 65（客群在哪?）寻找客群针对（1）本地属于三线城市，因列入重庆一小时经济圈，以及城市化发展的加速推进，刚性需求购买力旺盛。（2）随着城市区域发展的扩张，周边城镇消费力较强，保证后续销售。主要辐射区域：江南镇（重钢）核心区域：长寿市区，包69、括桃花新城和老城区次要辐射区域：重庆主城次要辐射区域：长寿湖镇主要辐射区域：晏家、化工工业园距离项目约68公里距离项目约32公里距离项目8公里目标客户区域分布图次要辐射区域：涪陵主要辐射区域：渡舟镇距离项目3公里距离项目13公里距离项目30公里重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场项目营销战略及策划之项目目标客群分析定位copyright Chinaland Code of this report 70、66吸引的关注人群绝不仅仅是潜在客户，还有多种重要的营销受众依据目标客群及营销受众的细解：知晓人群潜在客户意向客户准客户成交客户忠诚客户听说或者看到瑞豪财富广场信息的人群来电咨询或来访的人群现场看房，并经过确认购房意向签订认购书的客户签约购买的客户多次购买或推荐新客户初次接触层面销售接触层面重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场项目营销战略及策划之项目目标客群分析定位项目营销战略及策划项目概念定位项71、目客群方向界定项目目标客群分析定位项目价格定位copyright Chinaland Code of this report 67瑞豪财富广场项目营销战略及策划重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions根据区域内可比在售物业的售价现状，通过各个对价格有影响的因素，如项目区位、楼盘品质、户型、周边配套、交通以及项目口碑等因数，进行逐一对比分析，然后结合市场调研中客户愿意承受的价位，确定本项目住宅的一个市场可接受价。项72、目售价策略采用低开（吸取人气）高走（追求利润）策略，根据项目推展情况再作价格的调涨，调涨幅度预定为5%。copyright Chinaland Code of this report 68本案1号楼第一批次定价为：起价3600元/平米，均价3800元/平米。项目定价方法：权重加权定价法重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场项目营销战略及策划之项目价格定位copyright Chinaland Cod73、e of this report 69瑞豪财富广场首推1号楼的货值统计套数建筑面积（平米）均价最低价（元/平方）均价最高价（元/平方）最低总价（万元）最高总价（万元）住宅228198423800400075407937注：以上均价和总价均为原价，未折合。重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场项目营销战略及策划之项目价格定位copyright Chinaland Code of this report74、 70瑞豪财富广场项目营销执行项目营销执行营销排期推售策略渠道执行案场管理重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 71瑞豪财富广场项目营销执行项目营销执行营销排期推售策略渠道执行案场管理重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策75、划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 72瑞豪财富广场项目营销执行之营销排期1、推广思路1、推广区域：以长寿区为主力市场，并辐射重庆主城、涪陵区市场、晏家工业园、以及周边乡镇。（经初步分析，目标主要集中在长寿区经济比较富裕区域，并在以下几个行业深度挖掘：电信、移动、公务员、水电、矿区、晏家工业园、重庆化工园和新重钢，与这些行业建立联系，进行针对推广，具体方案待呈）。2、推广手段：考虑到长寿到周边主要镇村有一定距离，而且人口比较分散，因此建议前期宣传手段除了选择主流媒体（影视、报纸76、户外）外，适当投放特殊渠道和手段进行推广宣传。如:联动活动、DM等。结合销售节点,宣传推广时间轴与推广手段，操作建议如下：重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 732、营销推广时间轴项目传导期项目形象建立期项目热炒期开盘销售持续期11年1月11年2月1日3月15日 11年3月16日4月30日11年5月1日11年5月2日6月30日户77、外媒体的投入：高速路口项目现场桃花路转盘导视销售热线的确定新闻软宣、活动投入售楼处基建的完成售楼处装修实施全面推广销售人员的组织完善售楼处的交付使用VIP卡发放75天45天90天根据工程进度：售楼处交付时间：2011年4月10日项目开盘计划时间：2011年5月1日重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场项目营销执行之营销排期copyright Chinaland Code of this report78、 74瑞豪财富广场项目营销执行项目营销执行营销排期推售策略渠道执行案场管理重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions营销通路组合方案copyright Chinaland Code of this report 75重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopment79、Suggestions瑞豪财富广场项目营销执行之推售策略长寿日报长寿文化报长寿房交网长寿房产网高速路口项目现场桃花路转盘导视城区主干道长寿桃花新城、老城、晏家区域定线公交企事业单位公务员，水电、矿区、晏家工业园、重庆化工园和新重钢行业中高层管理人员和技术工程师晏家工业园、重庆化工园和新重钢等行业点对点拜访或小众活动楼层：3、4、5、6楼层：11、12、13、14楼层：19、20、21、22楼层：7、8、9、10楼层：15、16、17、18楼层：23、24、25、26、27、28、29第一批次第二批次copyright Chinaland Code of this report 76整体推售策略80、之销控方案项目1号楼一、二批次房源销控方案商业楼层重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场项目营销执行之推售策略copyright Chinaland Code of this report 77整体推售策略之推售策略瑞豪财富广场2011年推售策略项目11年开盘共分二个批次进行推售，销售周期为6个月；2011年实现7500万的销售额(成交228套).2011年产品推售策略为多频次推演、稳健销售。项目181、号楼开盘一批次推展二批次推展11年5月1日11年7月1日第一批次推出90套第二批次推出138套销售目标：约7940（90套）完成当批次的85%销售目标：11902.4（138套）完成当批次的85%进入持续销售阶段二批次加推 2 号 楼 蓄 客 开 始销售月：5月、6月7月、8月、9月、10月11月（完成销售）重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场项目营销执行之推售策略copyright Chinal82、and Code of this report 78瑞豪财富广场项目营销执行项目营销执行营销排期推售策略渠道执行案场管理重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 79漫天布网精确打击二次营销第一网：利用户外短信等传统媒介，广泛发布消息，形成强大的信息知晓度；第二网：行销团队对老城区旧居民楼进行扫楼，发放信息，以项目海报为主；1、对晏家、83、化工业园区、新重钢目标客群进行深耕，深挖式的一对一营销，采取对点上门拜访，直邮等方式！并采用产业内部的交流会，产品推荐会，巡展会等！2、对老社区居民楼，进行定点巡展宣传！3、区域企事业单位实行大客户战略,采取一对一营销，采取对点上门拜访，直邮等方式！并采用单位内部的交流会，产品推荐会，巡展会等！1、前期成交客户进行感情维系；2、制定系列活动方案及优惠政策；3、联系老客户，开展活动，传递二次营销信息；4、利用不同平台，实行团购方案。吸引眼球广泛造势挖掘意向客户促进营销促进老客户营销占有新老城区板块重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstate84、MarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场项目营销执行之渠道执行copyright Chinaland Code of this report 80瑞豪财富广场项目营销执行项目营销执行营销排期推售策略渠道执行案场管理重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this 85、report 81瑞豪财富广场项目营销战略及策划之案场管理瑞豪财富广场项目组组织架构重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions瑞豪财富广场决策委员会项目总监销售经理1人策划经理1人行销主管1人销售主管1人策划专员1人行销人员 2人置业顾问4人专业行销团队重点单位巡展点对点拜访业内人士参观接待企业理念讲解展示定制式营销物料copyright Chinaland Code of this report 82瑞豪财富广场86、项目营销战略及策划之案场管理方式一:周例会沟通机制解释:项目确定在每周五或每周一举行双方例会,就本周工作总结和下周工作计划进行梳理;方式二:不定期沟通机制解释:项目临时工作沟通,不定期,有事情及可立马沟通；方式三:突发事件沟通机制解释:项目如遇突发事件,需要双方立马进行协商,解决；方式四：日报，周报，月报，季报，年报等沟通机制解释：按照时间进度提交销售统计报表。销售管理之沟通方式重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestionscopyright Chinaland Code of this report 83报告完毕 谢谢聆听重 庆 玖 品 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司ChongqingJPRealEstateMarketingPlan.瑞豪财富广场项目发展策划案RuihaoProductdevelopmentSuggestions