1、核心问题核心问题l第一章、大势把握 站在整个成都、新津的角度重新审视地块的核心价值、空 间和时间定位，确定其辐射和聚合区域。解决“为什么”的问题。l第二章、理念创新 形象定位、概念定位和功能定位。解决“是什么”的问题。l第三章、策略设计 设计开发模式，解决“怎么做”的问题。l第四章、战略目标 项目前景，解决“达到什么目标”的问题l第五章、资源整合 设计商业模式，解决“谁来做”的问题。第一章 大势把握一、新津文化旅游产业背景一、新津文化旅游产业背景 成都南大门水城新津，地处成都平原西南，天府之国腹地，县城距成都30公里，距双流国际机场18公里，幅员面积331平方公里，人口29.66万。新津旅游资2、源丰富，旅游资源结构多元、内涵丰富，整体和局部相得益彰，山水生态和人文历史在这里交相辉映。历年来的梨花节、龙舟会、河鲜啤酒节和河鲜美食节大大提高了新津的知名度与美誉度。商务、教育、交流、疗养等在休闲旅游的框架下完成概念重塑，高收入人群对放松、休闲、舒适、健康的返璞归真式的旅游需求，与新津的先天条件恰恰不谋而合，因此赋予了新津发展高端旅游的可能性。二、项目背景二、项目背景秀美的山水风光，厚重的文化底蕴，内涵丰富的旅游资源，便利的交通条件，极具特色的河鲜美食，使新津成为一个独具特色的旅游胜地。初步形成的以美食娱乐、商务、购物、休闲度假为特色的都市观光产品和格局，具有良好的发展基础和广阔的发展空间。3、现代都市中以活跃的经济活动方式存在，集餐饮、休闲、娱乐、购物、观光于一体的现代商业街区，不仅为投资商提供了一个良好的环境，更为广大消费者提供了一个一站式消费的好去处，不仅可以成为新津的商业窗口和会客厅,而且还能成为新津的城市名片，反映新津的城市形象。第二章 理念创新代表新津新城市形象的标志性项目代表新津新城市形象的标志性项目新津的第一城市客厅新津的第一城市客厅新津的新名片新津的新名片新津旅游开发区与老城区之间的超级粘合剂新津旅游开发区与老城区之间的超级粘合剂它的辐射力不仅仅限于新津，而是大成都地区它的辐射力不仅仅限于新津，而是大成都地区它是现代化的特色商业中心，以餐饮娱乐为龙头，集休闲、购物、4、观光为一体它是现代化的特色商业中心，以餐饮娱乐为龙头，集休闲、购物、观光为一体它是真正产业化的、具有造血功能、能自我循环的主题性区域它是真正产业化的、具有造血功能、能自我循环的主题性区域一、项目名称及区位 名称名称：水城新津渔人码头河鲜美食广场 区位区位：新津南河望江路滨河广场 名称释义 渔渔 人人 码码 头头：渔人码头（或称渔夫码头），借势世界著名的旧金山渔人码头。河河 鲜鲜 美美 食食：新津“黄辣丁”、“鱼头火锅”享誉省内外，明确表达“河鲜美食”“系 出名门”新津 广广 场场：都市化概念，群落的聚集区域，积聚人气的场所。宣传广告语宣传广告语：中国河鲜之都二、项目宗地情况及其分析 1、区位关5、系、区位关系 新津县距成都市区37公里；距西南航空港26公里；与城南CBD无缝对接；是成都向南发展的重要组成部分 2、项目区位、项目区位 项目位于新津县大件路以西南角,新南桥桥头，与主城区隔河相望，同时属于政府规划的三大水城之-“时尚水城”范围之内。项目地经大件路到成都市区约38.7公里，经成雅、成乐高速公路到成都市区约44公里，距市区（图腾国际）2公里，距老君山3公里，距花舞人间2.9公里，距梨花溪5.1公里，距观音寺7.9公里，距纯阳观1.9公里。空间分布相互交融，点线面结合，容易进行线路组合。3、政府规划、政府规划 交通体系交通体系 新津县地处成都市中心城半小时经济圈范围内，西接康藏，南6、连眉嘉，交通便捷，四通八达。新津县境内有成昆铁路、成雅高速公路、大件路、川藏路以及即将建设的城际高速铁路、成新蒲快速通道、货运大道、规划轻轨线等。古有“南方丝绸古道第一站”之誉，今有“成南门户”之称，是成都南部重要的水陆交通枢纽。4、规划布局、规划布局新津县委、县政府贯彻科学发展观，实施城乡统筹、“四位一体”的发展战略。奋斗目标：“融入大都市、经济再翻番、领先三圈层”。战略部署：工业强县、三产兴县、城建靓县。市委、市政府表彰为“完成2007年工作目标任务先进单位”。2008年开始实施“三大水城”工程。5、产业结构、产业结构以农业为主导的传统模式。结合新津自然景观资源，链接传统农业，发展旅游休闲7、度假。通过对传统农业结构的现代化、市场化调整，释放出更多的经济元素，带动第三产业的快速发展。6、新津水城规划结构、新津水城规划结构五津为脉：以五条河流为脉络五津为脉：以五条河流为脉络,上游挖湖造岛，中游梳理贯通，下游拦河筑坝。上游挖湖造岛，中游梳理贯通，下游拦河筑坝。一山为肺。一山为肺。三城为心。三城为心。三大水城体系：时尚水城、风情水城、欢乐水城。三大水城体系：时尚水城、风情水城、欢乐水城。三 SWOT分析优势：优势：1、区位交通条件较好，距成都仅30多公里，随着大件路、成新快速通道的建成，其区位优势将更加凸现。2、“水城新津，成南门户”的定位，给新津带来前所未有的战略机遇和挑战，为本项目提8、供了良好的指导。3、新津的水资源丰富，文化底蕴深厚，自然景观与人文景观空间分布相互交融，点面结合，容易进行线路组合，为进一步进行观光产品设计和开发提供了广阔空间。4、新津的河鲜美食文化，经过不断的创新与发展，已经成为川菜王国中的一枝奇葩。5、山水、农业、生态等旅游产品发展空间巨大。6、传统水陆码头体现了新津本土文化的包容性和多元化。劣势：劣势：1、新津都市休闲旅游市场知名度较小，宣传力度有限，在大成都范围游客中知晓度低。2、新津都市休闲旅游市场配套服务亟待完善，除了新津河鲜已形成初步概念外，没有别的形式进行补位，缺乏留客要素，难以产生旅游产业综合经济效益。3、新津都市休闲旅游产品目前还处于较单9、一的阶段，缺乏文化体验、互动娱乐、休闲度假等方面的项目，且品位、档次有待提升。4、特征不够鲜明，准确的定位和丰富的内涵没有透过一些具象的手法展示、表现出来。5、项目地与老君山、花舞人间、梨花溪、观音寺、纯阳观等景区相距较远，因此很难形成合力。机遇：1、成都是国家城乡统筹建设试验区，为郊县旅游产业的发展提供了新机遇。2、新津的都市休闲旅游业正呈蓬勃发展之势，配套也日臻完善，项目完全有条件 成为新津都市休闲旅游新兴热点，吸引大量的大成都消费者前往消费。3、进入新的市场或新的细分市场，锁定有消费能力的中青年的娱乐、休闲新天地，可吸引这部份细分的消费群体。4、摈弃传统商业街的单一项目经营，形成一站式的10、商务、休闲服务体系，正好迎 合成都人的消费习惯，避免以往出门消费而疲于奔波、劳师动众。5、新津的经济领跑三圈层，人均收入高，有消费能力和消费需求。6、本项目作为真正意义上的美食、旅游、购物、娱乐、休闲于一体的现代商业街区，将与新津现有的商业形态错位竞争、优势互补、良性发展，将成为新津具 有代表性的消费新天地，是新津打造“亲水休闲第一城”的一张名片。威胁：威胁：1、原有商业区在消费人流和招商上对市场客户的分流。2、新津在商业档次和业种经营上已较全面，令市场对项目主题性或特色性要求较高。3、市场习惯消费模式和层次对项目定位上的影响。4、城市之间的横向对比与竞争日益激烈，都在以各种形式抢夺客源，一个11、普通的项目难以对消费者产生持续的吸引力，因此对战略思路、创意及运营能力的要求被拔高，特色街区有什么亮点？怎么样让人家记住？等问题的考量与把握是非常关键和重要的问题，因此项目难度增加。5、项目地块体量偏小，缺乏规模效应，就这一个点的开发而不是一个区域的开发，且没有居住、商务、教育等资源进行配套，不能形成完整的生态体系，项目要做好的风险很大。结论：结论：以水文化和渔文化为中心，以河鲜美食和水上娱乐、游乐为主要内容，整合现有旅游资源，规划打造餐饮休闲娱乐的产业集群，完善旅游交通、信息、服务、导识、环卫、水电等基础配套设施，充分发挥旅游资源集群优势、区位优势、生态环境和文化资源优势。通过统一规划、统一12、打造、统一营销、统一管理的方式，建设开发体现水城文化内涵的响亮品牌渔人码头河鲜美食广场。推进水文化与河鲜美食文化的完美结合，成为满足消费者需求的新载体。四、项目构建理念四、项目构建理念 1、前瞻性：、前瞻性：2、高端化：、高端化：3、特色化：、特色化：4、精品化：、精品化：5、持续性：、持续性：6、生态化：、生态化：7、人文化：、人文化：8、包容性：、包容性：五、项目特征五、项目特征 1、文化性：、文化性：2、开放性：、开放性：3、体验性：、体验性：4、效益性：、效益性：六、项目定位六、项目定位定位依据：度假旅游的全面启动；健康养生旅游的勃勃生机；生态的旅游的可持续发展；旅游产业化发展的趋势日13、益明显；家庭休闲旅游的庞大市场；商务会议旅游的高额回报；团队活动专项旅游的扩张态势。1、形象定位（核心形象）：、形象定位（核心形象）：水城新津渔人码头河鲜美食广场。新津的水文化形成了极具特色的渔猎文化，将强调参与、互动体验的近水、亲水、玩水的生态水文化与河鲜美食文化两大核心概念结合，水岸互动，形成新津独有的、专属的消费形态，塑造别的区域无法取代的核心竞争力。2、业态定位：、业态定位：精品化的餐饮、休闲、娱乐、购物、观光产品。全新概念的经营消费场所，是在传统餐饮休闲娱乐项目基础上的提档升级。3、功能定位：、功能定位：集餐饮、休闲、娱乐、购物、观光等功能于一身的休闲、文化、娱乐中心。“将休闲、体验14、进行到底”，深化旅游内涵，满足大众综合需求的“一站式”消费场所。4、建筑风貌定位：、建筑风貌定位：仿古怀旧建筑，融合新旧时代气息。传承民族建筑精髓，弘扬中华历史文化：我们坚信只有民族的，才是世界的。5、主题定位：、主题定位：渔人码头。将起源于旧金山的世界著名的渔人码头与南河滨河广场拟建的渔人码头相联，是一种绝妙的借力，并为两者“攀亲”预留了空间。6、商家定位：、商家定位：项目定位中高端经营商家，引进知名度高的、有实力、有影响力的餐饮娱乐休闲品牌商家入驻，以保证产品及服务品质。7、目标消费群体定位：、目标消费群体定位：精确锁定大成都自驾游市场（有车一族）和本地消费市场，年龄区间在20岁45岁之间15、的，注重5+2生活模式、追求个性生存状态的，有消费观念和消费能力的主流消费群体，当地消费与成都消费比例为60%：40%。8、战略定位：、战略定位：完善和加强基础设施建设，以水文化和河鲜美食文化为依托，进一步挖掘和展示新津水文化和休闲文化内涵，整合当地优势资源，着力提升街区品牌和档次，加快餐饮、休闲、娱乐、购物、观光多元化发展与提档升级，做长、做强休闲产业链，做到形态、文态、业态融合统一，整体规划，统一打造，统一管理，建设一个具地方特色和新纪元生活文化的都市旅游景点，着力打造具有新津特色的都市休闲文化旅游产业。七、项目开发内容七、项目开发内容 1、餐饮服务区：各类河鲜馆、中西式餐厅、火锅、茶舍、16、咖啡厅等；2、休闲及配套区：SPA、小型购物中心、酒店以及各种、酒吧、KTV、演艺厅、会所、特色书店、特色商品等；3、亲水互动区：设置水上时尚运动、水上休闲、水上娱 乐、水上观光项目，引入趸船、游艇、快艇、各类儿童 游乐船等，同时设置小型嬉水池、小型锦鲤池、水上垂 钓区、木栈道、浮动码头；4、水城文化展示、体验长廊：打造充分体现新津的文化 特色，集中展示新津文化精粹的文化长廊，以水文化、渔文化、码头文化为主，以儒释道文化、民俗文化、渔 人互动体验为辅的文化艺术带，以雕塑、版刻、浮雕等 方式，分段展现新津的各类特色文化，成为新津特色文 化的集中展示区；5、公共空间：文化、标志性景观，音乐休闲广场17、，观景 平台，街景小品，喷泉、瀑布，儿童游乐区，时尚运动 休闲小广场，户外草坪，花坛和休憩桌椅等；6、夜景打造：在原有灯光夜景的基础上，夜间水岸增添 光雕造景，使两岸的夜景在现有基础上更加绚丽多彩，营造出浓郁的都市化氛围，体现出新津的文化、时尚、动感。第三章 策略设计 一、项目规划一、项目规划 1、现状图、现状图2、总体构思、总体构思3、总平图、总平图4、业态分布比例、业态分布比例餐饮：休闲娱乐：游乐：购物 40：40 ：10：10 二、开发原则二、开发原则 1、坚持规划设计先行、统筹协调推进。、坚持规划设计先行、统筹协调推进。2、坚持科学合理定位、打造鲜明特色。、坚持科学合理定位、打造鲜明特18、色。3、坚持注重建设细节、完善配套设施，强化服务功能。、坚持注重建设细节、完善配套设施，强化服务功能。三、设计原则三、设计原则 公共空间：公共空间：渔人码头的建筑设计充分考虑人与水与 生俱来的亲密关系，围绕自然、文化、生态 的原则，按照二十一世纪现代都市人的生活 方式、生活节奏、情感世界、消费体验度身 订做，体现出闲适生活的氛围和格调。文化展示空间：文化展示空间：该河鲜美食广场打造将融合水文化、渔文化、码头文化，围绕水城新津的历史风情和文化底蕴，通过浮雕文化墙、主题雕塑、景观围墙、路灯挂图等形式，展现新津的历史文化、地域文化和民俗文化。商业空间：商业空间：渔人码头整体建筑以中国传统建筑为基础，19、融入唐风建筑等中国传统建筑精髓并结合后现代的建筑风格进行设计和建设，用充满现代感的新建筑的表现手法进行设计、创新，以体现文化、传统、厚重、历史、品位和格调，力求返璞归真、古韵流淌。休闲空间：休闲空间：在挖掘水资源独特性时，从审美、趣味等角度出发；在打造游憩方式时以情境化、体验化的手法，强调游客的参与、互动，提供人与人相互观赏的条件、架起人与人之间互相欣赏的桥梁。各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐。四、项目开发经营策略四、项目开发经营策略谋划为魂谋划为魂战略策划 整体规划 有效计划 自主开发 力创精品 永续经营 五、项目实施五、项目实施 项目重点：项目重点：前期定位、中期营销、20、后期商管。营销重点：营销重点：文化营销、体验营销、品牌营销。六、公关文化活动六、公关文化活动 渔人码头河鲜美食广场可以作为一个大的舞台，导演出许多现代生活的话剧出来。可策划国际渔人节、新津民俗文化节、水文化节、水乡河鲜美食节、水上花船、水龙大会、踏白船、新春彩灯会、广告焰火会、水上音乐歌舞晚会、垂钓大赛、放河灯、龙舟比赛、赶鸭子比赛等活动为该项目造势、推广。七、关于投资七、关于投资 拟投资开发土地规模：拟投资开发土地规模：60亩左右亩左右 其中其中 商业面积：商业面积：25亩亩 配套面积：配套面积：35亩亩 预计投资：预计投资：1.1亿元左右亿元左右第四章 战略目标一、项目发展前景一、项目发展21、前景 项目全部建成后集吃、住、行、游、娱、购于一体，将导入企业准入机制，形成基础设施、政策、技术、信息、管理和人才等共享机制以加强产业的良性及可持续发展，保证项目的品位、格调和服务品质；积极发展餐饮及相关配套产业，丰富“渔人码头河鲜美食广场”生态群落；解决就业人员约3000人，实现年产值2亿3亿元；是产业结构调整，大力发展服务业的具体体现，能有效整合新津的优势资源，最大化该项目的社会效益和经济效益。带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，对区域的经济产生良好的带动作用，更是打造“亲水休闲第一城”实至名归的战略布局。二、项目对新津的意义 渔人码头河鲜美食广场同新津的经济、文化、社会、环境等多个方22、面有机互动，把生活与创业、文化与经济、历史与现代、传统与时尚、商贸与旅游等高度融合，根据新津当地的资源特色，构建发展现代化的休闲产业集群，是新津服务业产业优化的需要，能够聚势，聚气，聚能量，聚眼球，聚市场，对于城市的建设与发展具有重要意义。经济层面：经济层面：可为当地政府带来可持续可为当地政府带来可持续的财政收入，刺激增长，拉动内需，减少的财政收入，刺激增长，拉动内需，减少贫困，提升当地居民的生活品质，增加丰贫困，提升当地居民的生活品质，增加丰足的人气。引进外部消费，促进城市商业足的人气。引进外部消费，促进城市商业结构优化和区域跨越式发展，带动周边土结构优化和区域跨越式发展，带动周边土地的升值23、及相关产业的发展。地的升值及相关产业的发展。对相关行业产生动力、压力和推力，对相关行业产生动力、压力和推力，促进从传统服务业到现代服务业的几乎所促进从传统服务业到现代服务业的几乎所有行业和门类；也会拉动农业和相关制造有行业和门类；也会拉动农业和相关制造业的发展。有利于促进新津当地现代服务业的发展。有利于促进新津当地现代服务业发展，是城市商业经济发展的业发展，是城市商业经济发展的“新载体新载体”。文化层面：文化层面：渔人码头河鲜美食渔人码头河鲜美食广场对新津当地水文化、河鲜美食广场对新津当地水文化、河鲜美食文化、码头文化进行很好的整合与文化、码头文化进行很好的整合与提升，延续文化，进一步丰富水城24、提升，延续文化，进一步丰富水城新津的文化内涵，突出水文化主题，新津的文化内涵，突出水文化主题，进而推动天府亲水休闲第一城建设，进而推动天府亲水休闲第一城建设，带动全县文化旅游资源的开发，推带动全县文化旅游资源的开发，推动文化旅游业的发展。动文化旅游业的发展。社会层面：社会层面：增加就业机会，带增加就业机会，带动直接和间接就业，提高收入，有动直接和间接就业，提高收入，有效改善区域经济结构，推动社会经效改善区域经济结构，推动社会经济全面发展。进一步提高水城新津济全面发展。进一步提高水城新津的知名度和影响力，促进城市开放的知名度和影响力，促进城市开放搞活。搞活。环境层面：环境层面：保护生态、协调人保25、护生态、协调人口、资源、环境和发展（口、资源、环境和发展（PRED）的关系，平衡城市产业升级和社会的关系，平衡城市产业升级和社会主义新农村建设，实现生态保护和主义新农村建设，实现生态保护和城乡一体化。城乡一体化。三、项目对区域的影响 以“水城新津渔人码头河鲜美食广场”这一节点配合新津其他的旅游节点，共同推进休闲旅游产业的发展，以点串线，以线带面，在推动休闲旅游产业繁荣的同时，更带动了周边土地的升值，最终形成良性循环和可持续发展的良好态势。四、项目对产业的意义 打造高质量，高水平的“水城新津渔人码头河鲜美食广场”项目，业态丰富，档次更高，环境更好，价值更高，将吸引更多的优质商家加盟入驻，从竞争走26、向竞合，取长补短，优势互补，提高经营管理和服务水平，共同做强做大市场蛋糕，实现产业又好又快的发展。为新津河鲜美食品牌“走出去、迎进来”打下良好的基础。五、项目对消费者的意义 “水城新津渔人码头河鲜美食广场”项目是在现有产业基础上的错位竞争和有力补充，安全、舒适、优雅的消费环境，中高端、精致的消费氛围，能迎得消费者的认同，更愿意前往消费并留驻，增强重复性消费。差异化的定位避免了同质化竞争，让消费者多了一个选择，在增强消费者与新津的互动频率的同时，更强化了水城新津在消费者心目中的知晓度和美誉度。迎合了都市人周末消费：在以休闲和旅游著称的成都，农家乐、度假村、周边名景点都是习惯享受生活的都市人在周末27、乐于前往的去处。农家乐提供的服务仅能满足当代都市人最初最低层次的周末需求，度假村高消费且缺乏有水准的文化陶冶和精神享受，而各大名景点在周末游人如织却缺乏完善的能够承载较大人流负荷的配套。渔人码头的出现正好进行了很好的补位，档次高而消费合理。喧嚣的尘世、林立的钢筋混凝土筑成的高楼、繁忙而快速的生活节奏，早已让人身心疲惫，许多人都希望到郊外呼吸清新空气，放松自我，一种休闲度假的居住方式向当代城市人走来，渔人码头正是对这种涵盖环境、风貌、消费形态、配套、档次、品质、舒适度等综合需求的最佳迎合。一、投资商简介 水城新津渔人码头河鲜美食广场由四川远见智胜投资有限公司投资开发建设管理。四川远见智胜投资有限28、公司由具有餐饮娱乐、文化旅游、策划、传媒背景的资深人士共同组建，有多年企业管理、餐饮娱乐经营、旅游文化和传媒行业经验，具有丰富的理论研究和实践经验。公司股东构成：曾百舸曾百舸：创建“曾毛肚曾毛肚”火锅品牌连锁店王政金王政金：“大蓉和大蓉和”餐饮管理有限公司总经理周波周波：“豪客来豪客来”餐饮管理有限公司总经理叶谷妹叶谷妹：四川尚缘房产尚缘房产开发有限公司董事长第五章 资源整合 二、投资商的合理诉求 根据成都周边各地新兴的特色旅游目的地的状况来看，均是由当地政府投入巨资，以及在政策上给予相当的支持，全力进行打造，如成都一品天下、中国农家乐发源地郫县农科村、锦江区三圣花乡、成华区北湖等，方才造就了29、当前如此的盛况。为保证项目的整体效果，打造真正极具新津特色的商业、文化及城市艺术形象区域，建议将沿河300米范围的土地，纳入统一规划打造，且划定相应的河道水域进行水上项目开发。水城新津渔人码头河鲜美食广场为保证其品质和设计的一贯性，提高管理水平，让河鲜美食广场以一个统一的社会形象面对消费者，所以对商家采取市场准入机制，采用只租不售的原则，更由于该项目相对投资大，预计整个项目投资回收期长，因此希望政府在土地出让费、基础配套、各种费税及配套住宅区域等方面给予大力支持和优惠，以期形成良性的内外部生态圈，达到政府、商家、消费者、从业人员、投资商多方和谐共赢的发展战略。经过统一规划、统一打造经过统一规划30、统一打造 、统一管理的精品项、统一管理的精品项目目“水城新津水城新津-渔人码头河鲜美食广场渔人码头河鲜美食广场”，是进，是进 一步深入贯彻县委、县政府关于打造一步深入贯彻县委、县政府关于打造 城南门户、水城南门户、水 城新津城新津”的总体战略，深度挖掘山水文化内涵，开发的总体战略，深度挖掘山水文化内涵，开发特色的山水旅游资源，积极建设特色的山水旅游资源，积极建设“天府亲水休闲第天府亲水休闲第一城一城”旅游目的地的具体实践，是历史文化与现代旅游目的地的具体实践，是历史文化与现代文明交相辉映的新形态。我们坚信，文明交相辉映的新形态。我们坚信，“水城新津水城新津渔渔人码头河鲜美食广场人码头河鲜美食广场”必将发展成为水城时尚生活、必将发展成为水城时尚生活、文化、餐饮、娱乐、购物的核心商圈，确切地将新文化、餐饮、娱乐、购物的核心商圈，确切地将新旧融合转化为无限商机和广阔的发展空间，旧融合转化为无限商机和广阔的发展空间，使使“水水城新津城新津渔人码头河鲜美食广场渔人码头河鲜美食广场”成为新津新的经济成为新津新的经济增长点，并在激烈的外部竞争中谱写辉煌的篇章！增长点，并在激烈的外部竞争中谱写辉煌的篇章！谢谢观赏谢谢观赏