1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。2023-11-232023-11-232023-11-232023-11-23谨呈：谨呈：智策地产智策地产 上海嘉定南翔项目住宅部分本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。2南翔镇区域板块划分南翔镇区域板块划分南翔分为银南 翔文化商务区、大型居住社区、历史风貌区为核心区域。绿洲星城大型居住区南翔老镇南翔文化商务区南翔站银南翔文化商务区是政府规划的商务中心，在此兴建了很多写字楼和商务中心。南翔老镇是南翔的行政、文化、旅游中心。绿洲星城主要是围绕着菁青湖进行房产开发，华润、路劲等众多品牌开发商云集此处。此版块将是未来的高档住宅区2、。大型居住区现在有很多安置房在兴建。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。020000400006000080000100000020000040000060000080000010000001200000宝山 嘉定 松江 奉贤 南汇 浦东 闵行 青浦 金山 普陀 杨浦 闸北 崇明 虹口 徐汇 长宁 卢湾 黄浦 静安 2011年1-10月上海各区县商品住宅量价走势图总面积（）均价（元/）u上海2011年1-10月嘉定成交量位居全市第二，仅次于宝山区，成交量巨大，主要由于轨道交通的带动和新城的有利规划u价格方面，嘉定由于位于外郊环，较为偏远，均价在20000元/，处于全市均价之下嘉定商品住3、宅成交量占据全市总成交的14.36%，去化惊人，每月保持8.5万平方米平稳的去化量，整体均价有所下滑u上海2011年1-10月嘉定月均成交量保持在8.5万平方米，在2011年较为僵持的楼市当中，成交可人集中供应在4-5月份u供求比基本维持在1.5,成交价格方面，受近期楼市降价打折影响，出现下滑局面，不足20000元/1400015000160001700018000190000500001000001500002000002500003000002015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月20114、年1-10月嘉定商品住宅量价走势图供应面积成交面积（）成交均价(元/)本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。嘉定新城三大板块商品住宅供求博弈状态，价格有走低趋势，南翔板块开发时期靠后，后期供应主要以南翔板块为主，均价高于嘉定区整体水平，成交主要以公寓为主050001000015000200002500030000350000200004000060000800001000001200001400002015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2011年1-10月南翔板块商品住宅月度量价走势图5、供应面积（）成交面积（）成交均价（元/）0200040006000800010000120001400016000180000200004000060000800001000001200002015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2011年1-10月安亭板块商品住宅月度量价走势图供应面积（）成交面积（）成交均价（元/）050001000015000200000200004000060000800001000001200001400001600001800002015年1月2015年2月20156、年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2011年1-10月嘉定主城区商品住宅量价走势图供应面积（）成交面积（）成交均价（元/）月份公寓成交面积（）总体成交面积（）占比2011年1月152421714189%2011年2月3946445988%2011年3月4721497795%2011年4月88298829100%2011年5月344683809490%2011年6月183792322479%2011年7月8142951186%2011年8月2856513956%2011年9月113521330485%2011年10月89737、1152878%本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。51300015000170001900021000230002500027000290002016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月20122012年年7 7月月-2013-2013年年7 7月月上海、嘉定、南翔上海、嘉定、南翔商品住宅量价走势图商品住宅量价走势图上海嘉定南翔月份月份成交宗数成交宗数（块）（块）成交面积成交面积（）成交均价成交均价（元（元/）楼面价楼面价（元（元/）20128、-112012-11632178366.806694.2938672012-122012-12662762087.808542.1645162013-012013-01581727265.203502.9220482013-022013-02471674202.403794.3220472013-032013-03301158179.208802.2749452013-042013-04592252640.406424.393654上海供应数据上海供应数据0 02000200040004000600060008000800010000100000 050501001001501502002009、25025030030020122012年年1111月月20122012年年1212月月20132013年年1 1月月20132013年年2 2月月20132013年年3 3月月20132013年年4 4月月上海供应数据上海供应数据成交面积（万）成交面积（万）价格（元价格（元/）本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。6南翔已售楼盘汇总南翔已售楼盘汇总金地格林世界金地格林春晓茗馨公寓中冶祥腾菁英尚都金地格林世界绿洲古猗新苑金地格林春晓茗馨公寓漪园新村中冶祥腾菁英尚都骏丰嘉骊花园本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。7南翔已售楼盘汇总南翔已售楼盘汇总项目项目名称名称物业物业类型类型建筑10、面建筑面积积（）开盘开盘时间时间总户数总户数容积容积率率商业商业配套配套绿洲古猗绿洲古猗新苑新苑小高层370192011年2222邮局、银行金地格林金地格林世界世界高层;小高层;多层；联排15000002006年20000.67金域广场茗馨公寓茗馨公寓小高层280662010-2月1571.87古猗园商圈骏丰嘉骊骏丰嘉骊花园花园小高层1860782009-103742.5古猗园商圈漪园新村漪园新村多层9572008-03121.2古猗园商圈金地格林金地格林春晓春晓联排、双拼、叠加别墅1400002004-014360.70 中冶祥腾城市广场中冶祥腾中冶祥腾菁英尚都菁英尚都酒店式公寓33000211、012-06/2.75中冶祥腾城市广场南翔已售楼盘区位都比较靠近老镇，除了金地格林世界、金地格林春晓、骏丰嘉俪花园的建筑面积在10万平米以上，其他的都在3万左右；金地格林世界三期项目总建筑面积达到150万平米，是最早进入南翔的品牌开发商，其优质品质在南翔形成了较好的口碑。金地的成功也吸引了更多的实力开发商纷至沓来。这些已售项目周边的商业配套都比较齐全，至少有一个商圈来支撑。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。8南翔在售楼盘汇总南翔在售楼盘汇总华润中央公园朗诗绿色街区新城公馆宝华栎庭绿地葳廉公馆路劲翡丽湾中建溪岸澜庭骏丰嘉峰汇世盟壹天地板块产品以改善型为导向，刚需产品较少，部分楼盘规划有12、高端产品，板块价格整体居高不下，楼盘去化能力有限，该区楼盘小户型去化较快。南翔绿洲星城板块围绕菁青湖开展建设，云集了一大批像华润、路劲、郎诗等品牌开发商，配套日益成熟，区位价值凸显。这里将成为南翔甚至嘉定片区的高档住宅区本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。9项目名称建筑类型建筑面积（万）价格（均价）开盘时间主力户型总户数容积率商业配套华润中央公园高层+别墅46250002011.580-150平米30001.44金地格林食街路劲翡丽湾高层+联排9.38260002012.1292-156平米2至3房，别墅230-290平米715184金地格林食街朗诗绿色街区小高层+高层8.22300013、2010.1284-100平米6661.8金地格林食街中建溪岸澜庭塔楼+小高层+高层16210002012.1288平米16642.0无新城公馆高层10.4226000大平局，19000SOHO2011.945-653401.6金域广场绿地葳廉公馆小高层+高层28.923000（毛坯，已优惠）2011.12二房85-88平米，三房130平米18002.0古猗园商圈、中冶祥腾城市广场宝华栎庭独栋别墅2.82000万/套2011.5400平米920.45金域广场、中冶祥腾城市广场世盟壹天地高层11.0176002013.630-89平米精装公寓6002.0嘉天下广场、古猗园商圈骏丰嘉峰汇小高层+板14、楼4.37140002010.1049-76/2.0嘉天下广场、古猗园商圈南翔板块在售项目在建的盘主要是以10万方以上的中盘为主，大盘或者特大盘相对较少其中一半的盘容积率都在1.7、1.8左右，以公寓为主，配以少量的别墅项目本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。10南翔未来供应项目南翔未来供应项目湖畔天下季景铭郡通用国际同济城市融景雅苑南翔未来的供应项目大都集中在西南部，即南翔文化商务区。这里空地多，方便开发，而且周边兴建了大量办公楼和商业广场，将为楼盘提供完善的生活配套。而且这里离老镇更近，交通业十分便利，离规划中的17号线非常近。湖畔天下位于菁英湖国际社区，这里聚集着大量的品牌开发商15、，和记黄埔将和华润、路劲一起将这里打造成为南翔高档住宅区。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。11南翔未来供应项目南翔未来供应项目项目名项目名称称物业类物业类别别建筑面建筑面积（万积（万）价格价格预计开预计开盘时间盘时间主力户主力户型型总户数总户数商业配套商业配套湖畔天下湖畔天下普通住宅，普通住宅，别墅别墅4848400004000020132013下半下半年年/133133绿洲星城购绿洲星城购物中心，宝物中心，宝翔菜市场翔菜市场通用国际通用国际普通住宅，普通住宅，别墅，酒店别墅，酒店式公寓式公寓1313/20132013下半下半年年30-8030-8012001200中冶祥腾城中冶祥16、腾城市广场市广场季景铭郡季景铭郡公寓公寓1818/20132013下半下半年年90-12590-12512721272禧福汇广场、禧福汇广场、古猗园商圈古猗园商圈同济城市融景雅苑普通住宅普通住宅9.49.4/78-13678-136/禧福汇广场禧福汇广场这四个项目中，除了湖畔天下有别墅外，其他的都是 普通住宅，而且开盘时间大都在2013年下半年，建面都在10万平米以上，总户数预计能达到3000户，将会成为我们项目潜在的消费群体。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。南翔核心客户主要通过中环导入的普陀、闸北、虹口、杨浦、长宁、徐汇和闵行客户，改善性需求，三口之家，年龄在30-40岁，稳定高17、收入从客户来源地分析：均价20000元/以上的项目主要通过中环高架、地铁11号线导入的普陀、闸北、虹口、杨浦、长宁、徐汇和闵行客户，在20000元/以下楼盘主要是本区居民去化为主从年龄角度来看：中高端项目主要是30-40年龄段购买，中低端产品吸引着25-30岁年轻人刚性需求置业，这部分人经济能力有限0%10%20%30%40%50%60%70%80%新城公馆 宝华栎庭 华润置地菁英苑 朗诗绿色家园 茗馨公寓.中冶祥腾城市佳园骏丰嘉天下 上隽嘉苑金地格林风范城 所占比例南翔板块内项目客户来源占比市区 南翔本地嘉定其他 其他 0%10%20%30%40%50%60%25-30 30-40 40以上18、 客户各年龄段所占比重本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。综合比较综合比较从整体规划上来说：主打交通优势，双地铁规划，大多自带商业配套，解决区域配套缺乏困境，社区规划容积率在1.8左右，目前在售以精装平层为主从建材装修上来说：南翔板块年内的项目多以精装交房，报价在6000元/左右，但是从样板间中不难发现，品牌家配较少，其精装标准并不足6000元/，近期楼市降价风潮严重，开发商会选择抬高精装报价从主力户型上来说：板块内主力户型基本在140左右，平层官邸，选择赠送面积吸引客户，主打改善性住房，但是从几大楼盘中看出，该板块内推出的小户型70-90都一售而空，去化较快，说明板块内刚需客较多本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。区域较为成熟，客户有一定认知度；区域已有产业支撑，具备客源基础。11号线、17号线双规配套优势 Strength劣势 Weak产品较为单一，客户选择度不高；周边配套设施有待加强；周边大范围建设，渣土车出行。安全隐患区域内少有针对刚需客户的户型，在新政背景下非常具有竞争力；区域渐趋成熟，地铁人口导入量大；地铁沿线，可导入11、17号线市区首置、首改客户。新政影响；周边存在大量待开发土地，未来存在竞争；SWOT分析机会 Opportunity威胁 Threaten未来趋势未来趋势