1、同元印象宾川项目发展定位深化及产品建议思耕地产服务机构宾川项目组2013-05-14前言 本次方案汇报在前期策划方案的基础上进行了深化，重本次方案汇报在前期策划方案的基础上进行了深化，重点针对项目定位，各个板块功能分区等进行了深入细分，同点针对项目定位，各个板块功能分区等进行了深入细分，同时详细的根据市场需求进行了项目产品的建议的阐述时详细的根据市场需求进行了项目产品的建议的阐述 Trade：市场态势汇总分析 Itemself：自身资源汇总分析 Competive：竞争者基本情况汇总分析 Custom：消费者需求汇总分析项目SWOT分析市场态势S SW W项目所处城市经济发展迅猛，宏观市场环境2、较好项目具有规模优势，有利于打造高品质楼盘O O发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势市场整体销售水平提升迅速，商业发展潜力较大城市发展规划及定位对大型高端城市功能配套型项目有急切需求项目所处城市片区需要大型高品质项目引领区域发展城市对大型高端城市功能配套型城市对大型高端城市功能配套型项目的急切需求及区域发展对大项目的急切需求及区域发展对大型引领型高品质项目的需求有利型引领型高品质项目的需求有利于充分发挥项目的规模优势，提于充分发挥项目的规模优势，提升品质，并进行综合功能设置升品质，并进行综合功能设置T T发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁房地产投资总量快速上升，房地产市场竞争加剧项目规模较大3、，后期市场销售竞争压力较大发挥项目自身规模优势，抢夺市发挥项目自身规模优势，抢夺市场资源，弱化销售竞争压力场资源，弱化销售竞争压力项目SWOT分析自身资源S SW W项目的规模对市场具有冲击力与影响力的优势项目具有城市门户区位的优势城市具有城市发展新核心的发展重心区位优势周边配套齐全的成熟居住区位优势周边商业发展成熟度较低，现阶段商业开发具有一定难度O O发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势城市需要形象代表的标志性项目，项目城市区位能与此需求对接项目城市区位能与城市需要能引领城市新中心发展高品质楼盘的需求对接项目的门户区位优势及新城发展项目的门户区位优势及新城发展核心区位优势能将项目打造成为核4、心区位优势能将项目打造成为城市标杆楼盘及引领区域发展的城市标杆楼盘及引领区域发展的功能核心区功能核心区城市需要标志性项目作为城市形城市需要标志性项目作为城市形象展示的需求及区域发展需要引象展示的需求及区域发展需要引领型项目的需求导致项目必然以领型项目的需求导致项目必然以综合功能设置进行开发，将产生综合功能设置进行开发，将产生强大的商业人流拉动力强大的商业人流拉动力T T发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁项目SWOT分析竞争者S SW W对比竞争对手，项目更具规模优势竞争对手住宅产品普遍销售速度较慢，结合项目规模，住宅销售压力大O O发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势整体市场住宅、商业开发水5、平较低，市场存在中高端品质商住物业的稀缺机遇市场商业整体分散，经营总量偏小，缺乏大型集中经营的商业拉动消费城市中高端酒店市场具有市场空白机遇，城市支柱产业消费人群具有市场消费需求利用自身规模优势优势，进行综利用自身规模优势优势，进行综合功能设置，与竞争对手实施差合功能设置，与竞争对手实施差异化发展，迎合市场需求，抢占异化发展，迎合市场需求，抢占市场空白机遇市场空白机遇通过差异化发展及综合功能设置，通过差异化发展及综合功能设置，结合市场需求，充分利用地块空结合市场需求，充分利用地块空间打造高品质、差异化、高附加间打造高品质、差异化、高附加值住宅产品，创造新的市场消费值住宅产品，创造新的市场消费需6、求，减小竞争压力需求，减小竞争压力T T发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁区域中心城市地产项目对本地客户形成外围市场竞争分流威胁利用项目自身规模优势，结合区利用项目自身规模优势，结合区域市场需求及空白区域，打造差域市场需求及空白区域，打造差异化的高品质产品，留住本地客异化的高品质产品，留住本地客户，化解外围市场竞争威胁户，化解外围市场竞争威胁结合市场实际供求情况，利用综结合市场实际供求情况，利用综合功能设置，合理控制各功能物合功能设置，合理控制各功能物业开发比例业开发比例项目SWOT分析消费者S SW W项目所处区位目前是置业投资人群首选热点区域O O发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势住房7、意向购房人群需求仍以刚性需求为主，为本项目的产品设计提供了市场需求导向发展的机遇市场投资性需求较为旺盛，为投资型物业的开发提供了较好的市场基础市场对独立、专业、高品质的商业物业开发需求趋势明显宾川市场对专业化运营的商业投资信心充足利用置业投资热点区域的区位优利用置业投资热点区域的区位优势，结合市场需求的角度，打造势，结合市场需求的角度，打造能释放刚性需求的住宅产品，能能释放刚性需求的住宅产品，能带动投资信心的升级型投资产品带动投资信心的升级型投资产品T T发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁竞争楼盘扎堆开发，有利于加速扎堆区域的快速发展成熟，目前对客户的投资吸引力较强同样处于投资置业热点区域，8、通同样处于投资置业热点区域，通过差异化、规模化、升级化的开过差异化、规模化、升级化的开发吸引新的市场关注，化解竞争发吸引新的市场关注，化解竞争威胁威胁项目市场汇总分析（项目的核心优势及机遇）项目具备成为新城建设先锋和样板的条件 宾川房地产开发水平有限宾川房地产开发水平有限 近年，宾川房地产开发水平一直没有显著提升，导致市场供应中低端化趋势明显，同质化竞争激烈 以城市功能配套为导向的新型开发模式以城市功能配套为导向的新型开发模式 利用自身规模优势，项目开发充分与城市发展需求为主导，结合市场竞争与需求现状，打造符合市场需求的高品质物业 高标准的建筑规划及施工建设高标准的建筑规划及施工建设 项目将以9、高起点的规划设计、突破性的产品创新，高标准的施工建设质量全面领先当地市场，为企业实现经济效益与品牌效益共赢项目具备牵引宾川新一轮城市发展的动力 人和：市场客户的迫切需求人和：市场客户的迫切需求 响应市场客户对优质人居环境、高品质消费场所的需求及向往，项目面市将与之很好的结合 地利：大格局将带动城市地利：大格局将带动城市中心迁中心迁移移 随着宾川大格局的打开，主城区将实现重心向东部新城的推移，金叶金叶路路片区崛起片区崛起 天时：正逢城市规划调整发展时机天时：正逢城市规划调整发展时机 宾川新的战略发展规划正在进行，资金投入和政策支持，城市大发展的时机千载难逢。可借鉴案例分析 项目发展核心策略 项目10、发展功能组合 项目各功能组合定位分解 项目核心发展定位项目发展属性界定整体用地项目规划总用地166185规划城市道路用地29597规划城市绿化用地9875实际开发建设用地126713用地性质分摊比例商业金融30%商业金融用地建设用地规模3801457亩容积率4.5建筑密度40%住宅用地建设用地规模88699133亩容积率4.0建筑密度30%项目可借鉴案例研究重点城市外围大型综合开发项目如何定位城市外围大型商业如何规划以及运营对本案的借鉴分析总结可借鉴案例分析昆明南亚第壹城南亚第壹城整体发展定位 由复合的商业体系、商务体系、公寓和住宅体系、城市公益项目体系组成的大型国际化都市城市综合体。以“一站11、式购物、一站式休闲、一站式娱乐、一站式商务”理念规划建设的现代城市商业、商务中心区。集高端商业、商务、住宅和生态水岸环境于一体、满足现代化城市生活理念的建筑之城。南亚第壹城整体发展定位思路项目发展之初，首先已明确了在自身所处的区位，最大的资源就是高端客户资源，但是同时也抓住了此部分客户的投资消费需求；在迎合核心客户需求的同时，南亚第壹城同时也抓住了城市整体的市场空白机遇，即昆明的商业整体发展水平较低，经营状况不理想的市场契机，打造并成功炒作了全新的复合型发展的商业形式，通过商业带动住宅，与周边竞争楼盘形成差异化竞争，实现住宅的成功销售；通过发现昆明市场空白，整个项目定位站在了城市甚至城市关联发12、展的大区域之上，以打造城市功能配套，弥补城市功能缺失的定位方向，全面占据市场高度，对竞争对手形成压制。作为大型综合体开发，由于开发规模庞大，前期必须清作为大型综合体开发，由于开发规模庞大，前期必须清楚目标市场、目标客户，发现市场的机会点与空白点，楚目标市场、目标客户，发现市场的机会点与空白点，将其与自身核心优势资源与客户需求对接，并提升一定将其与自身核心优势资源与客户需求对接，并提升一定的高度，以吸引市场关注并与竞争对手拉开级差。的高度，以吸引市场关注并与竞争对手拉开级差。南亚第壹城区位项目位于昆明市主城区西南部，距昆明市中心约5km；项目属于滇池路区域，为昆明的低密度高端住宅区，同时周边也围13、绕着多个政府公务员小区及大型国企集资房小区，周边居住人口有着较强的消费能力；项目周边城市配套建设成熟，优质的学校、医院均有分布，但商业配套零散，缺乏大型集中的商业配套；项目建成后目前为昆明主城西南部唯一的大型商业中心；南亚南亚第壹城第壹城区位与本案对比，同样不属于城市区位与本案对比，同样不属于城市传统核心商业区，同样属于城市新传统核心商业区，同样属于城市新发展区域，商业发展基础较弱发展区域，商业发展基础较弱南亚第壹城周边交通分析项目紧邻城市主干道滇池路，未来地铁5号线经过，交通通达性极佳；由项目出发，可迅速切入二环、三环，也可快速进入昆明主城市中心，由于交通便捷，项目商业辐射力较强与本项目对比14、，同样交通通达性与本项目对比，同样交通通达性极佳，同样紧邻城市快速干道，极佳，同样紧邻城市快速干道，可以快速到达城市其他区域，但可以快速到达城市其他区域，但是城市快速干道影响商业人流的是城市快速干道影响商业人流的聚集，难以形成消费氛围聚集，难以形成消费氛围南亚第壹城对城市外围商业的思考如何吸引周边既有的常驻消费人群，以此如何吸引周边既有的常驻消费人群，以此作为整盘商业运营的基础！作为整盘商业运营的基础！如何拉动城市其他区域的客户群，在本项如何拉动城市其他区域的客户群，在本项目形成消费聚集，盘活整盘商业经营！目形成消费聚集，盘活整盘商业经营！该项目不仅仅是大型房地产开发，而是完善一个城市以该项目15、不仅仅是大型房地产开发，而是完善一个城市以及其中一个片区的配套功能，由于此配套功能在市场上及其中一个片区的配套功能，由于此配套功能在市场上的唯一性，因此吸引了周边的常驻人群，并且拉动了外的唯一性，因此吸引了周边的常驻人群，并且拉动了外围其他区域的客群围其他区域的客群南亚第壹城物业组成及配比业态主题业态面积百分比面积百分比商业StreetMall（含家乐福、保利影院、艾维名店）9800013.96%26700038.03%主力百货（金鹰百货）400005.70%南亚风情商业街240003.42%商业广场（含地下商业街）300004.27%家居、数码320004.56%临街商业（南亚路、星河PUB16、街、星河左岸）430006.13%办公A、B座写字楼9600013.68%9600013.68%酒店超白金五星级酒店500007.12%500007.12%住宅公寓430006.13%28900041.17%住宅24600035.04%地上面积小计702000702000地下面积两层276000276000合计978000978000商业销售比占商业总量的商业销售比占商业总量的48%48%，自持大量的商业物业，用于主，自持大量的商业物业，用于主力品牌商家的引进，通过主力品牌商家的影响力提升商业价值力品牌商家的引进，通过主力品牌商家的影响力提升商业价值南亚第壹城交通动线组织规划项目内部车行交通动17、线的组织很好的与滇池路这一城市交通主干道进行了衔接，实现了项目区域内的车行交通微循环，让项目商业的各个区域均无商业死角的出现，同时也保障了项目各个商业分区的整体性，商业人行的动线没有被车行动线切断，同时实现了项目各商业分区的人流引入与交通可达性南亚第壹城商业交通动线节点设置节点1：商业形象窗口，人流集中处节点节点1 1节点节点2 2节点2：商业景观点，人流引入分流处节点节点3 3节点3：内部开放空间，人流再集中节点1：通过大面积的开放空间、广场及特色景观设置，形成项目商业形象的展示面及主要人流聚集点；节点2：通过建筑立面上的特色设计，在内部形成一定的商业景观，实现吸引人流的深入及在此进行分流；18、节点3：通过内部小型开放空间的设置，形成人流的再次汇聚，并实现人流向商业内街的纵深导入南亚第壹城整体商业定位分析南亚第壹MALL（大众商业）金鹰购物中心（高端）中央商业广场（大众商业）锋尚MALL（年轻时尚）南亚第壹城各主力店基本情况金鹰百货经营管理金鹰国际商贸集团经营面积40000楼层形态5层车位数量合作方式整体租赁，自持运营面积范围10180平方米出租率70%主力面积3060平方米客户群3550岁经营日期2012年1月12日经营情况目前处于试营业期，招商还未招满，有较大空置率，商家品牌吸引力一般良性分析面向滇池路，以金鹰的高端商业品牌为吸引点打造项目最高端的商业形象店，增强商业号召力抗性分19、析新店开业，商场内部仍有空置铺面，离开市中心区位，暂时只能依托区域内人群消费支持经营南亚金鹰百货主力店为金鹰国际商贸集团入驻昆明的第三家连锁店，作为南亚第一城主力百货商场，金鹰南亚购物中心总面积约4万平方米，总共5层，近350多个知名品牌分布其中，定位中高端综合性百货商场南亚第壹城各主力店基本情况金鹰百货楼层品类品牌B-1生活家居gmart超市、厨具电器、家居家纺、烟酒滋补、餐饮、休闲食品、药妆1F精品妆饰黄金珠宝、国际名品、化妆品、国际名表、精品配饰欧诗漫、富隆、薇黛、亨吉利、玉兰油、金至尊、娇韵诗、欧惠、爱迪尔、CPB、中钞国鼎、大汉玉库2F优雅名媛精品女装、皮具箱包、名品女鞋、VIP室、20、美容坊双鱼、丹尼爱特、卡斯比亚、AAA、太阳舞、百丽、百思图、哈森、慕托丽、千百度、圣轩尼、斯可菲得、康莉、卡迪娜、玖熙CARA、TATA、姬龙雪、伊芙心悦、欧柏阑奴、Stella Luna、EQ:IQ、EST+、伊美夏、纷丽、度嘉班尼、我形我素、郦妮、米萨克、必梵珑3F时尚女装童装玩具、少淑女装、彩妆配饰、女士内衣、箱包配件、精品羊绒、美发沙龙4F俊朗绅士男士正装、名品配件、皮具箱包、名品男鞋、男士休闲、多功能厅L.L.Bean、莱克斯顿、DNI、路易仕达、波顿、哈雷纳金狐狸、卡拉里尼、登路普、老船长、爱慕、百丽、法兰诗顿、哈森、虎都、九牧王、老人头、沙驰、斯卡图、希伯莱、新秀丽、雅戈尔、亚21、加斯、爵士丹尼、爵士丹尼、U.S.polo、ZIPPO、罗蒙、Jeep、TATA、歌帝、诺贝达、探路者、度嘉班尼、HUNT、名仕、欧林浦、24HRS、卡洛奇、伊夫雷亚、圣弗莱、狼爪、E人E本南亚第壹城各主力店基本情况第壹MALL经营管理昆明诺仕达企业（集团）有限公司经营面积98000楼层形态7层车位数量合作方式租赁方式面积范围30300出租率70%客户群30岁以下经营日期 2012年3月23日经营情况经营效果较号主力面积1至5层3090平方米,5至7层经营业态单个需求面积较大，其中保利电影院总面积6300，设有6个放映厅，1900个座位。项目分析大型集中式商业，引进了大型聚集人气的项目如家乐福22、保利影院，定位精准，未来将成为南市区市民生活、休闲的最佳场所南亚第壹Mall为全业态格局打造的昆明最具规模的shopping mall，24小时的全时购物休闲之都。汇聚超市、国际国内时尚品牌、餐饮美食、影院、健身、KTV，以全方位业态打造属于南市区居民的一站式配套商业消费中心南亚第壹城各主力店基本情况第壹MALL楼层品类品牌B-1超市家乐福1F国内一线品牌国际流行品牌HM、苹果、Esprit、面包新语、HOW CLUB、籽福工坊、E-worid、江南布衣、REMO、速写、红袖、EIN、伊芙丽、WSM、芭蒂娜、D.dot、生活方式、EGOU、宾宝、卡宾、24hrs、columbia satch23、i comico、爱美菲露、shinfood Honges、拉夏贝尔、谜底2F3F4F儿童天地天空之城、美吉姆、千童禧、创艺宝贝、爱宝贝、麦幼优、天使家园、宝贝有约、启路、思密客、快乐宝贝、丽婴房、阿迪达斯、安踏、美育奥福6F娱乐、健身堡利万和电影院线、Top one ktv 南亚健身、胡润造型7F南亚第壹城城中央商业广场基本情况经营管理昆明诺仕达企业（集团）有限公司经营面积24000平方米车位数量合作方式租赁面积范围20300平方米主力面积50100平方米出租率：40%客户群：45岁以下经营情况一般经营日期2012年4月26日南亚中央商业广场处于南亚风情第一城项目的核心位置，30000的体量24、对外销售，由东南亚风格的3层半独立建筑和东南亚特色的大门、广场组成，通过空中连廊和自动扶梯形成区域内立体交通，下沉式商业街与家乐福超市连接。经营业态以品牌旗舰店、旅游商品、特色情调餐厅为主，形成特色浓郁的核心商业街区。到目前为止入驻率已经达到40%左右，部分商铺空置南亚第壹城城中央商业广场基本情况楼层品类品牌B-1美食、时尚精品、化妆品、药品保健南亚阳光美食汇、快乐番薯、香港焖锅、杨家酱面馆、老东粥皇、找茶、一饮相思、桥香园、民间、三彩公主彩、佳丽彩妆、健之佳、美康汇、美爆潮品、奇居良品、银时代、哎呀呀、乡巴佬、莎莲妮猫咪、一心堂、索尼、稻田美屋、西街往事、云南土特产烟酒礼品、伊莲娜、澳淇芬、25、LotionSPA1F潮流服装、黄金珠宝、精美配饰、美味轻食、美容美发、家居生活美致、以纯、特百惠、堡狮龙、生活几何、卡丹奴、班尼路、格度、佐丹奴、禧六福、沁源珠宝、美特斯邦威、百爵珠宝、七彩云南翡翠、麦当劳、肯德基、必胜客、面包工坊、我的面包、沁糖熙、贵园蛋挞、美善居、意大利生活馆、胡润造型、博士眼镜、海豚湾美甲、Apple、sweet、奥美烟酒行、优味2F3F4F咖啡、西餐、套餐、清吧隔锅香、碎碟音乐咖啡、青素私房菜、敖玛西、城市花园咖啡、沙华多利、财富酒楼燕窝养生馆南亚第壹城城中央商业广场基本情况街区式商业广场，通过空中连廊和自动扶梯形成区域内立体交通，而下沉式商业街将家乐福超市和金鹰国26、际百货地下精品超市无缝连接，有效拉动客流聚集，形成人流互动，实现资源共享 销售安排：原安排全部持有出租，后来进行调整，将四周形象点持有，其余出售，以保证整个商业中心的良好形象。推出169套克拉钻铺，商铺户型面积在12-180，主力户型为30-70，皆为临街商铺，已售完 商业整体层高较低，空间感较为压抑，店面形象及昭示性不好物业销售后开发商没有将经营权控制，仅作为业主与商户的中介方，导致此部分商业整体形象及业态格局混乱，业态档次参差不齐南亚第壹城商业运营对销售价格的提升均价80000元/一层均价50000元/负一层均价30000元/一层均价50000元/南亚第壹城项目借鉴点南亚第壹城充分的站在了27、运营城市的高度，将地产开发与城市运营完美结合。白金五星级酒店，家乐福的旗舰店、保利影院旗舰店，包括4万平米的百货，众多商家、商务、商业街等等这一系列的复合业态的城市综合体，真正形成了一个区域新的配套中心，形成了城市的新发展爆发点 把一个区域性商业项目做成整个昆明的标杆性商业项目，精准的定位，恰当的历史时期占位昆明很多商业地产的第一标准，成功的成为了云南商业地产史上的一次突破。南亚第壹城的商业几乎包括市场上所有存在的商业形态、主流的商业主题、同时分区分楼层配比不同比例业态，适合不同档次，不同年龄结构的消费人群。项目功能分区明确、自持物业不受销售物业业态的影响，且通过品牌招商拉高了销售物业的价格项28、目定位突破城市发展中枢区位优势城市发展中枢区位优势高档先进楼盘比较优势高档先进楼盘比较优势产品规划创新产品规划创新最有效资源最有效资源核心提炼核心提炼方向突破方向突破当地唯一当地唯一高档时尚综合体高档时尚综合体未来城市核心未来城市核心升值升值高端、现代高端、现代宾川首座宾川首座项目定位突破核心要点打造城市中心功能资源整合区满足城市发展的引领带动型需求与城市产业发展结合创造城市财富机会由于本案是一个城市新中心区的区域性规划项目，其发展规划由于本案是一个城市新中心区的区域性规划项目，其发展规划会在今后较长的时间内直接影响宾川的城市形象及宾川城市发会在今后较长的时间内直接影响宾川的城市形象及宾川城市29、发展格局，其影响是较为深远的，所以在考虑本项目的发展定位展格局，其影响是较为深远的，所以在考虑本项目的发展定位时必须强调定位的战略前瞻性及引领性时必须强调定位的战略前瞻性及引领性项目整体发展定位宾川居住、消费、旅游接待的活力新一极：对城市而言是更好的，对消费者而言也是更好的，集中提供舒适的居所、诱人的商品廊、精品店、喧闹的PUB、震撼视听的品牌院线、轻松开放的自由空间、品种齐全的购物大卖场、口味不一的美食天地项目发展定位目标 内涵升级：从目前简单的零售商品粗放型商业向以主题特色经营的综合型商业升级；形式升级：从简单的临街商业形式向多种商业形式发展，融入商业街、集中式商业等多种商业形式；业态升级30、：从目前零散的商业业态简单分布升级至多种业态集中综合性布局；辐射升级：商业辐射力覆盖宾川主城区乃至周边乡镇地区，全面拉动宾川商业消费能力；形象升级：商业配套升级后具有新的形象，引领宾川新核心商圈的发展，代表城市新都会形象；产品升级：从普通的居民小区升级为高品质生态社区；功能升级：从简单的居住向衍生功能升级，包括投资、商居转换等功能；主题升级：从普通商品房小区，升级为城市核心健康生态主题社区；生活升级：打造一站式的快捷生活方式，创造5分钟便捷生活圈；形象升级：打造城市住宅精品示范社区，是展示城市发展新形象的重要环节；项目核心发展策略项目核心发展模型一个中心一个中心宾川首个一站式宾川首个一站式城市31、新生活中心城市新生活中心两大辐射区域两大辐射区域核心辐射区域：核心辐射区域：宾川主城区宾川主城区次级辐射区域：次级辐射区域：宾川下辖各乡镇宾川下辖各乡镇三大板块三大板块生态居住生态居住商业服务商业服务商务服务商务服务六项功能六项功能城市形象展示城市形象展示城市配套完善城市配套完善城市产业升级城市产业升级城市辐射扩张城市辐射扩张商业活动推广商业活动推广休闲娱乐集散休闲娱乐集散项目核心发展策略金融配套商品零售休闲娱乐延延伸伸产产业业物物业业形形态态主主体体产产业业居住购物休闲城城市市核核心心综综合合体体星级酒店文化休闲广场美食娱乐城豪华住宅区商旅服务商务公寓品牌购物街以市场需求为主体产业实现产业链32、的纵深带动发展项目发展功能组合城市新核心城市新核心文化交流文化交流时尚购物时尚购物餐饮美食餐饮美食健康居住健康居住商旅接待商旅接待休闲娱乐休闲娱乐项目发展物业组合居住商业商务休闲墅质洋房（多层）城市峰景公馆（高层）中央景观洋房（小高层）城市风情商业街（商墅）城市时尚步行街（街区商业）体验式购物中心（集中商业）五星级酒店精品城市广场高端商务酒店品质商务公寓商业景观休息带区域配套商业中心（住宅底商）项目整体发展形象定位一个多元化产品发展、充满与健康活力的泛休闲居住空间泛休闲居住空间一个集合商品消费、休闲娱乐、生活交流的商业服务平台商业服务平台一个海纳百川、缤纷多彩且充满了时尚气息的文化荟萃地文化荟33、萃地一个区域联动，产业整合、引领市场需求的商旅服务平台商旅服务平台项目案名建议参考案名项目整体发展定位下项目整体规划建议项目整体开发规模初步概算分析商业金融用地38014容积率4.5171063总建筑面积建筑密度40%15205.6基底面积住宅用地88699容积率4.0399145.5总建筑面积建筑密度30%35479.6基底面积由于宾川属于四、五线城市，因此从城市的商业经营及投资习惯来判断，二层以上较难销售及经营，因此为了规避后期资产沉淀的风险，建议商业整体平均为三层，利于销售，局部45层，利于丰富商业业态及品牌商家的引入，同时实现商业容积率利用达到上限的目标，实现利润最大化；宾川属于四、五34、线城市，由于整体城市人口基数有限，如按照容积率上限进行规划布局，整体住宅开发体量过大，而且产品形态较为单一，不利于销售的快速推进，因此建议适当的降低容积率指标的利用，以此针对不同客户需求群体打造丰富产品线，实现快速销售回款。项目各物业开发规模概算分析就商业来看，整体53000的商业开发总量，已超出目前宾川整体城市主要商业街道商业经营的总量，也达到了市场新建商业供应总量的66%，且商业集中开发建设，因此项目的商业规模未来将极具引领性，市场吸引力及商业辐射力较强；由于商用及住宅物业整体开发量较大，因此车位配比总量偏高，项目需要挖掘更多的空间进行车位配置，尤其是地下空间，但对项目而言，成本投入偏高，35、后期有可能造成大量资金沉淀的风险。项目建设规划的关键核心项目整体规划限制条件相对利于追求高容积率开发，但是需要与宾川市场的承载能力进行结合考虑，从利于销售推进的角度，考虑项目的物业搭配总量及产品组合；如要实现住宅产品线的丰富搭配，在进行大规模的住宅开发的同时通过，通过牺牲容积率指标换取快速销售的推进，并实现产品推售的市场渐进策略，确保每期产品均有独立充分的销售卖点，避免项目内部出现同质化竞争；结合整体开发总量，按规划技术规范，项目的停车配套需求量极大，因此，单纯的通过地上空间的利用无法满足需求，需要通过地下空间的开发寻求平衡，但地下空间的资金成本投入较大，且后期变现能力较差，因此如何尽量在满足36、规范要求的前提下缩减地下空间的开发量及如何控制开发时序，地下空间开发大量的资金投入集中投放时间控制尤其关键。项目规划地块分析地块四至项目地块北侧：沿金叶路，临街面较长，金叶路北侧为新建宾川县政府办公大楼，在项目地块西北角对面，同时金叶路是未来城市入城的主干道，对于本项目来说，整体形象展示性较好；项目地块西侧：紧邻城市绿化用地，未来将作为城市集中绿地建设，将与项目A地块形成呼应，整体环境较好，同时紧邻白羊路，也是40m宽的城市主干道，整体形象展示性较好；项目地块西南侧：紧邻烂泥沟路，对面为农村居民自建房，居住环境较差，同时商业氛围较差；项目地块东侧：为政府保障房建设小区及部分农村居民自建房，整体37、地块对外联系性较差，不利于商业发展；地块中部规划一路贯通金叶路与金牛路两大城市主干道，对两条城市主干道的人流车流交叉拉动力较强，因此地块中部规划一路两侧商业可挖掘价值较高。项目规划地块分析退距后用地分析土地利用率较低土地利用率较低土地利用土地利用率较低率较低烂泥沟景观路与规划一路、规划一路与规划二路之间部分由于相关建筑退距规定进行退让后，局部土地规划利用率较低；白羊路、规划一路、规划二路、烂泥沟景观路在地块纵深内部形成较好的商业临街面，能形成较好的内部商业街氛围。地块北面沿金叶路一侧临街面较长，达到500米左右，商业展示面极佳，整体商业可挖掘价值较高。项目规划地块分析项目交通关系分析项目地块紧38、临城市快速主干道金叶路，地块城市交通通达性极佳，利于商业的开发，但也由于金叶路为城市快速交通干道，很难形成人流聚集，因此此区域商业价值的体现需要通过后天的改造得以实现；未来共有四条城市规划道路，与项目地块相衔接，使项目地块纵深与外围城市主干道有较好的连接，同时内部形成循环道路交通系统，整体交通联系性较好，同时也较大程度提升了地块内部纵深内部的商业价值；规划一路将金牛路与金叶路两大城市主干道贯通，因此规划一路临两条城市主干道的端头需要较强的形象展示性，以实现对两条城市主干道的人流车流拉动。项目地块居住价值分析A区域：项目北侧临金叶路区域受城市主干道噪音及扬尘影响严重，属于居住价值最低区域，C区域39、：地块紧靠未来市政规划道路，西侧与公检法机关相邻，存在少量自建房，东侧紧邻保障房小区，整体居住居住价值次之D区域：南侧紧邻大量居民自建房，整体居住环境品质受到一定程度影响，居住价值较低ABBCCCDB区域：地块中部完全规避了城市主干道的影响，属于居住价值最高区域。项目地块商业价值分析A区域：项目北侧临金叶路区域沿街面较长，商业昭示性极佳，商业价值最高C区：由于地块整体进深较长，未来有4条市政规划道路要向内开拓，因此可实现项目商业向地块内部形成内街延伸，商业价值次之B区域：由于地块整体进深较长，内部无规划路通过区域，商业价值最低ABCBCC项目地块规划要点分析项目地块规划功能分区项目规划布局设想40、项目规划布局设想项目整体规划布局设想说明金叶路一侧，利用500米城市主干道临街面，布局项目主力商业物业，对外形成整体商业的最佳形象展示面以吸引消费人流；充分利用项目地块四至均有较长沿街面的优势，最大限度挖掘项目地块商业价值，寻求开发利润最大化；内部通过规划实现产品的递进关系，确保后期利于销售的同时，也让整体建筑规划布局层次性更为合理；整体规划布局中慎重考虑了酒店、公寓的布局位置，确保不会切断商业流线的同时，利用其地标特质，实现外部区域与地块内部区域的衔接。项目规划布局设想下的整体规划经济指标项目商业发展定位城市风情商业区城市时尚商业区体验式商业消费区区域配套商业中心具有一定的城市风光具有一定的41、城市风光展示功能，整体定位展示功能，整体定位休闲、轻松，成为宾休闲、轻松，成为宾川当地休闲消费的集川当地休闲消费的集中区，形成商业定向中区，形成商业定向消费拉动消费拉动主要的品牌购物集中主要的品牌购物集中区，将成为宾川未来区，将成为宾川未来时尚购物的集中地，时尚购物的集中地，成为宾川城市时尚潮成为宾川城市时尚潮流的的风向标与时尚流的的风向标与时尚展示中心展示中心宾川目前最为缺乏的宾川目前最为缺乏的大型主力店将汇集于大型主力店将汇集于此，将成为家庭购物，此，将成为家庭购物，专业性购物的首选，专业性购物的首选，同时消费过程中能有同时消费过程中能有同步的感官享受同步的感官享受围绕本项目，未来周围绕本42、项目，未来周边将形成宾川新的生边将形成宾川新的生活中心区，居民日常活中心区，居民日常生活商业配套服务设生活商业配套服务设施将在此得以延展，施将在此得以延展，将形成区域聚集消费将形成区域聚集消费项目商业发展功能分区项目商业发展定位对城市常规消费人群有着规模扩大、档次提升，品牌升级的消对城市常规消费人群有着规模扩大、档次提升，品牌升级的消费吸引力；有着特色化、主题化的定向消费拉动力；自身具有费吸引力；有着特色化、主题化的定向消费拉动力；自身具有新消费客源的制造能力。新消费客源的制造能力。项目整体商业业态定位 以时尚为特色的Lifestyle center体验式休闲区 集合时尚购物、休闲娱乐、美食餐43、饮、美容养生、文化艺术、书屋网吧、街头游戏等多元化元素 打造宾川最个性时尚的都市新休闲胜地，成为一个休闲消费、娱乐社交等需求的休闲综合体 休闲餐饮娱乐是最活跃的商业内容，对距离的依赖性不高，容易吸引商家和消费的聚集，启动商业氛围；宾川的主要商圈以金牛路上段与青年路区域商圈为重心，但环境太差，而金叶路片区的商业已形成一定氛围，有逐步形成新商圈的趋势，一个新品牌购物餐饮休闲娱乐型商业有利于项目开拓市场，并实现可持续经营。项目整体商业经营主题设定风尚品牌汇风尚品牌汇个性创意集个性创意集学子文化街学子文化街都市生活馆都市生活馆主题美食城主题美食城精英俱乐部精英俱乐部利用明确的业态主题定位带动零售业态经44、营，利用时利用明确的业态主题定位带动零售业态经营，利用时尚品牌文化与城市精英文化，形成定向消费，盘活整尚品牌文化与城市精英文化，形成定向消费，盘活整体商业，吸引中高端消费人群关注体商业，吸引中高端消费人群关注目标：成为宾川中端、中高端消费人群定向聚集消费的场所项目体验式商业消费区业态定位1区2区1区都市生活馆品牌专卖、主题商场、品牌餐饮2区娱乐新天地品牌专卖、主题商场、影院、娱乐、康体休闲项目体验式商业消费区物业发展建议考虑到宾川作为三、四线城市的市场特殊性，临城市主干道金叶路一侧，整体形象以大型集中式商业为主，整体形象要求大气、时尚，有充足的商业广告展示空间，与城市时尚商业区共同形成的内街一45、侧，则在内部形成步行街临街商铺的物业形式，以利于销售项目体验式商业消费区物业销售初步思路4F3F2F1F体验式商业消费区后期销售考虑1F与2F采用一拖二连体销售的形式进行销售，3F带租约或返租销售，因此，根据体验式商业消费区类似集中式商场的商业物业形态，在1F与2F考虑进行连体销售的前提下，须尽量缩短物业进深，能确保实现两面销售分割。同时如1F与2F考虑进行连体销售，则还需考虑如何解决3F与4F的商业竖向交通动线规划，建议通过外部连廊安置自动扶梯进行布局，不占用商业内部空间，尽量减少公摊，同时还可考虑在商业局部区域安装竖向电梯，与自动扶梯构成立体交通动线项目体验式商业消费区商业交通动线建议在146、F与2F考虑进行连体销售的前提下，如通过扶梯与连廊对接，解决3F与4F的竖向交通问题，则建议在内街2F设置外走廊，同时一拖二销售部分的铺面内街2F同样打开门面，以增强2F商业的可逗留性，提升商业经营，并实现人流向高区的自然引导扶梯安置区域扶梯安置区域扶梯安置区域扶梯安置区域如果1F以上均有外走廊形成街区式设计，则建议自动扶梯的安置区域设在商业街的头与尾，通过在此节点控制引导人流向高区运动，并在高区与城市时尚商业区的高区商业物业形成闭路循环，形成人流的互补及共享，并且规避商业死角的出现项目体验式商业消费区业态对物业的需求4F主题商场、餐饮、影院、娱乐、康体休闲3F2F品牌专卖1F品牌专卖由于要考47、虑商业高区楼层后期的经营问题，因此未来高区楼层的商业将多以定向消费型或主题型的业态为主，此部分业态将会对物业结构有一定特殊要求，因此，建筑设计须根据最终商业业态布局方案进行最终的建筑单体设计，以满足后期招商商家对物业硬件条件的需求。项目城市时尚商业区业态定位1区2区1区潮流特区时尚服装、鞋帽、箱包专卖，品牌餐饮、大型卖场2区数码家电、运动健身、时尚家居、教育培训、工艺精品项目城市时尚商业区物业发展建议城市时尚商业区将与体验式商业消费区的内侧商业物业，共同形成内街商业，以此打造宾川的首条商业步行街。由于要兼顾项目规划土地利用率的问题，因此，此部分商业物业将以住宅底商的形式为主，局部搭配独立的集中48、式商业。项目城市时尚商业区物业销售初步思路3F2F1F项目城市时尚商业区后期销售考虑1F与2F采用一拖二连体销售的形式进行销售，3F带租约或返租销售，如1F与2F考虑进行连体销售，则还需考虑如何解决3F的商业竖向交通动线规划，建议通过外部连廊安置自动扶梯进行布局，不占用商业内部空间，尽量减少公摊。项目城市时尚商业区业态对物业的需求3F品牌餐饮、大型卖场、运动健身、教育培训2F时尚服装、鞋帽、箱包专卖，品牌餐饮、大型卖场、数码家电、时尚家居、工艺精品1F 由于此部分商业物业多为住宅底商，须重点考虑剪力墙对下部商业格局的影响，尽量优化剪力墙格局；局部有独立集中式商业，将用作品牌商家或主力店的引入，49、因此此部分物业进行建筑设计时须根据最终商业业态布局方案进行最终的建筑单体设计，以满足后期招商商家对物业硬件条件的需求。市场在售商业产品情况对比目前宾川市场商业销售产品面积趋势偏大，主力面积区间集中于90150之间，此面积区间的商业在售物业多为一拖二销售，整体销售情况较差，目前市场销售情况最好的商业物业为1060，面积小，总价低。市场客户商业投资置业意向分析目前商业投资客户的主力面积需求区间在90120之间占52%，但总价承受能力90120万以上的占32%，结合商业投资意向客群以生意人群为主，投资目的主要为自营的市场情况来看，整体反馈客户总价承受能力能与需求对接项目商业销售面积配比建议销售形式面50、积（单位：）比例建议一拖二8010040%50%独立销售10503040%一拖二120以上10%考虑到快速销售的原则结合初步商业销售设想，一拖二的主力面积区间控制在80100之间，由于后期可通过连廊及外走廊解决交通流线问题，2F以上及局部二层建议划做小铺进行独立销售，局部少量考虑较大面积的一拖二销售。项目城市风情商业区业态定位1区项目城市风情商业区物业发展建议成市风情商业区物业规划建议为联排商墅，此类物业目前为投资置业人群中需求度较高的物业，1F2F为商铺，可、作为商业经营使用，2F以上为住宅，可以满足居家使用，建议商业与住宅分离，互不干扰，住宅入户从后部小区内单独设置，以此保障商铺部分的经营51、格局及面积的实用性。市场各楼盘商住一体产品销售情况统计项目户型面积（单位：）户型总数（单位：套）销售套数（单位：套）销售率大川盛世347383079%35910550%3763030100%福照坊294.1915960%2286467%222.096233%216.946467%225.1310440%21766100%351.048338%304.45360%301.556350%立人花园3678450%36866100%379300%市场在售商住一体产品情况对比市场客户商住一体产品需求分析户型面积区间（单位：）销售单价预期（单位：元/）销售总价控制（单位：万元）比例建议220800017652、20%240800019240%280800022430%320340800027210%项目商住一体物业户型面积配比建议项目城市风情商业区商墅户型参考项目城市风情商业区商墅户型参考项目区域配套商业中心区业态定位1区2区3区项目商业交通节点分布及打造建议项目商业立面设计参考项目住宅发展定位园林景观升级建筑品质升级户型设计升级产品细节升级由单纯的小区栽植绿化向集中式、节点性的系统景观绿化升级由粗糙的集资房、房改房向用材品质突出而定高端商品房升级由中规中矩的户型设计向注重空间尺度、高附加值的户型升级户型布局、细部结构、公共设施均注意细节，进行品质提升项目住宅发展形象定位利用规模优势，与市场在售楼盘53、全面进行差异化竞争，在产品利用规模优势，与市场在售楼盘全面进行差异化竞争，在产品组合、规划布局、园林景观、户型设计、产品细节等方面做到组合、规划布局、园林景观、户型设计、产品细节等方面做到对市场现有产品的全面超越。对市场现有产品的全面超越。项目住宅整体发展策略追求追求享受享受生活的快感生活的快感针对不同的客户需求，打造不同的产品，以拉长产品线的形式，扩大产品与客户的切合面，通过产品与客户需求的高度契合，实现快速销售项目住宅发展功能分区项目住宅产品价值核心模型保持对同类产品的优势：保持对同类产品的优势：对社区环境的营造对产品细节的把握对产品创新的应用比较优势突破点比较优势突破点在产品品质上的突破54、：在产品品质上的突破：从产品发展的趋势角度从产品类型的升级角度从产品细节的创新角度上升为引领上升为引领宾川人居水宾川人居水平的新标准平的新标准在价值属性上的提升：在价值属性上的提升：不降低单价，品质提升类似总价的对手，保持产品优势类似产品性能的对手，保持总价优势项目要提供的是一种高性价比、高舒适度、高前瞻性和创新的居住产品，从而保持在市场上的比较竞争优势。从市场竞争、机会、趋势等因素分析，本项目该类产品将主要集中在创新户型和景观营造等方面进行突破，从而拉近客户的购买心理。最终上升为重新重新定义宾川居家生活的品质标准，实现价值高度的突破定义宾川居家生活的品质标准，实现价值高度的突破项目启动组团住55、宅物业发展建议项目住宅启动组团物业组合：普通多层+板式小高层住宅住宅1 1期启动组团以市场接受度最高，销售抗性最小的多层、期启动组团以市场接受度最高，销售抗性最小的多层、小高层物业入市，确保销售的安全性，实现资金回笼的目标小高层物业入市，确保销售的安全性，实现资金回笼的目标项目快销组团住宅物业发展建议项目住宅快销组团物业组合：26F高层+33F高层主要针对市场中的中低端客户，与其迫切的以满足基本居住主要针对市场中的中低端客户，与其迫切的以满足基本居住需求为目标的刚性需求契合，打造高层产品，推高开发总量需求为目标的刚性需求契合，打造高层产品，推高开发总量的同时，实现市场销售抗性较大的高层产品的快56、速销售的同时，实现市场销售抗性较大的高层产品的快速销售项目升级组团住宅物业发展建议项目住宅升级组团物业组合：退台式花园洋房+退台式电梯洋房宾川当地首创高品质退台洋房物业，契合中高端客户追求居宾川当地首创高品质退台洋房物业，契合中高端客户追求居住舒适度的需求，在二期住宅物业首批组团入市之际，及对住舒适度的需求，在二期住宅物业首批组团入市之际，及对宾川住宅的二次置业市场形成冲击宾川住宅的二次置业市场形成冲击项目中央景观组团住宅物业发展建议项目住宅中央景观组团物业组合：26F高层+33F高层对比一期的高层物业，二期高层物业主要有两大卖点，即中对比一期的高层物业，二期高层物业主要有两大卖点，即中央景观57、区物业，居住环境品质最佳的房源已经户型设计的创央景观区物业，居住环境品质最佳的房源已经户型设计的创新，户型设计对比其他竞争楼盘，更多的是户型附加值空间新，户型设计对比其他竞争楼盘，更多的是户型附加值空间的创造的创造市场在售住宅产品情况对比市场客户住宅市场需求分析项目住宅户型配比建议户型面积区间（单位：）销售单价预期（单位：元/）销售总价控制（单位：万元）房型比例建议100以下390039紧凑型三房15%100110390043实用型三房33%110120390047舒适型三房42%130以上390060享受型四房10%项目住宅园林景观主题方向建议宾川属于干热河谷地区，常年平均气温宾川属于干热河58、谷地区，常年平均气温17.917.9，夏季炎热，适合，夏季炎热，适合亚热带、热带植物生长，项目景观风格可结合此气候特点考虑亚热带、热带植物生长，项目景观风格可结合此气候特点考虑项目住宅园林景观发展建议项目住宅园林景观节点设置建议项目普通多层外立面参考项目小高层外立面参考项目高层外立面参考项目退台花园洋房外立面参考项目住宅户型参考项目住宅户型参考项目住宅户型参考项目住宅户型参考项目住宅户型参考项目住宅户型参考项目酒店物业发展定位物业档次升级硬件设施升级空间尺度升级接待能力升级整体商务化气质浓郁，建筑时尚各个性，成为城市标志性建筑严格按照五星级酒店的物业条件需求及硬件配套设施进行配置大气的裙楼中空59、大堂，舒适的房间尺度，公共活动空间的营造整体规模对比现有酒店有质的提升，服务接待能力也将有质的提升项目公寓户型参考项目酒店及公寓外立面参考建筑外立面可通过立面装饰性结构的变化进行设计或在进行立面装饰的过程中，运用夸张的线条设计，使项目最高建筑具有自身特色的外观，并达到成为区域标志性建筑的目的。项目整体开发营销运作模式建议 项目整体开发控制时序建议 项目投资成本预估 项目整体收益预估项目整体开发营销运作模式建议物业形态层数楼层分布物业面积总量（单位：）运作模式建议集中商业34F1F12236直接销售2F12236直接销售3F12236带租约或返租销售4F11270自持经营住宅底商3F1F656760、直接销售2F6567直接销售3F6567带租约或返租销售商住一体4F4F32760直接销售多层住宅6+1F6+1F27930直接销售小高层住宅11F11F34485直接销售26层高层住宅26F26F187500直接销售33层高层住宅33F33F120000直接销售酒店26F26F24549带租约或返租销售公寓15F15F29870直接销售项目整体开发营销运作模式建议 整体开发营销运作模式以尽量实现最大化销售为原则，但结合宾川作为四、五线城市的实际情况，局部物业的销售将会十分困难；因此通过客观的判断，最终将会有一定的物业作为企业资产沉淀，我方为尽量减少沉淀资产的资金占用率，特通过上述营销运作模式61、，控制沉淀资产总量尽量不超过54622，自持物业总量最多达到开发总量的10%，在大型城市综合体项目开发中，属于整体自持量极少，实现最大限度开发变现的目的。项目整体开发时序控制建议二期开发二期开发一期开发一期开发三期开发三期开发四期四期开发开发一期二阶段一期二阶段一期一阶段一期一阶段项目整体推售货包搭配建议第一批货包第一批货包第三批货包第三批货包快销货包快销货包第四批货包第四批货包第二批货包第二批货包第五批第五批货包货包第一批货包以最利于快速销售，且市场接受度最高的多层、小高层、商住一体等物业入市，有利于快速建立项目的市场口碑。同时启动高层住宅快速营销公关，以此快速去化部分销售压力较大的高层物业62、通过以上货包搭配建议从营销层面控制项目各物业产品的开发递进，且规避前期大规模一次性投入资金的风险通过一期住宅的营销运作周期，项目的商业已经过一定时期的招商炒作，具备了销售成熟的条件，因此，建议第二货包主打商业，利用商业的热销及招商炒作，为后续住宅销售助推第三批市场销售货包，仍以最利于销售的多层、小高层、商住物业，搭配部分高层物业，再进一步强化市场口碑，保障项目开发现金流的同时，达到市场购买需求的产品层面的引导过度。第四批货包在第三批货包推出后成功实现市场的产品过渡，因此第四批货包将以高层住宅为主，在第四批货包所有剩余高层物业将一次性推出。项目建安投资成本测算项目销售收入预估项目其他投资成本测算项目综合投资成本测算项目综合投资成本分类项目综合投资成本分类总投资额总投资额（单位：万元）（单位：万元）综合投资成本合计综合投资成本合计（单位：万元）（单位：万元）项目建安投资成本154844215284项目其他投资成本60440项目初步利润额：264969-215284=49685项目初步利润率：49685/215284=23%以上产品建议仅代表我司观点，还望与设计单位加强沟通以上产品建议仅代表我司观点，还望与设计单位加强沟通不足之处请加以斧正不足之处请加以斧正