1、0蒙西物流园项目前提提案聚成地产聚成地产1前前 言言房地产企业理性、成熟的发展，表现在行业分工的日益细化：策划理念普遍被房地产业所接受，“开发商经纪公司设计部门施工企业物业管理公司”组成强强联合，形成产业链，成为房地产项目运作的精髓和方向。开发商逐步成为项目的组织者和协调人，项目的立项、征地、市场定位、规划、设计、建设、销售、管理等具体实施，全部委托给专业公司进行运作。随着房地产市场行业分工越来越细化，高档商务物业、商业物业和大型的住宅物业的销售逐渐由专业代理公司来进行，但在一些市场不太成熟的城市，仍有为数不少的楼盘销售还是由开发商自己进行。在广州、深圳、上海，60%以上的楼盘是由专业代理公司2、完成的。市场是一切营销策划的根本2我们能给贵公司带来什么销售周期的提升，项目利润的提高，回款速度的保证。32 23 34 41 1目目 录录第一部分第一部分 项目理解分析项目理解分析第二部分第二部分 宏观市场分析宏观市场分析第三部分第三部分 产品定位策略产品定位策略第四部分第四部分 产品规划建议产品规划建议5 5第五部分第五部分 项目商业运营模式项目商业运营模式4 PART 01 项目理解分析项目理解分析1.1 1.1 指标及环境分析指标及环境分析1.2 1.2 项目地块及四至项目地块及四至1.3 1.3 项目开发思路项目开发思路5l项目经济技术指标从项目经济技术指标来看，项目占地面积规模较大3、，占据蒙西三类地段，周边商业氛围比较淡薄，辐射范围较较少l项目功能描述本项目主要建成一个城中城，多层、别墅、商业三位合体。1.1 1.1 指标及环境分析指标及环境分析土地用途：综合总占地面积：757588.19容积率：（15.1*11=1.37）总建筑面积：764167.43商业面积：83446.04住宅面积：442842.5建筑密度：（334*11=30%）6项目位于蒙西车流量最多的入口处，所处地段及大环境决定了项目未来的潜力1.2 1.2 项目地块及四至项目地块及四至1.5公里4 公里本项目蒙西商业街区蒙西大门口商业街区1.2 1.2 项目地块及四至项目地块及四至项目位于蒙西车流量最多的入4、口处，所处地段及大环境决定了项目未来的潜力迁钢乌海交通枢纽棋盘井、鄂托克旗团结新村机场高速入口8本体属性界定本体属性界定项目区位项目坐拥城市发展地段，属城市中端版块区，地段优势不城市中端版块区，地段优势不明显区域交通项目地处蒙西工业园区入口处、拥有公交线路、高速公路、机场公交线路、高速公路、机场公交线路、高速公路、机场公交线路、高速公路、机场毗邻此地，通达通达性好性好基础指标上等规模上等规模、地块规整、土地变性醒目项目地块周边生活配套生活配套相对稀缺，区域建设尚处发展阶段发展阶段，未来发展潜力大发展潜力大；地块便于规划，可打造成地块强势景观；周围商业项目距离较远，但项目较少，竞争不明显。项目本5、体属于上等规模商住项目。处于区域三类地段，地块的地段优势一般；目前项目周边生活配套相对较差，但交通通达性良好，地块规整，多层、别墅、商业综合体项目，有利因素较多。1.3 1.3 项目开发思路项目开发思路9本案解读重点本案解读重点开发背景：开发背景：本项目是公司在蒙西的又一个商住一体的综合体项目,之前已经建立起企业品牌和认知度。所以本项目对于开发商品牌的树立和延展起着至关重要的作用。因而，本项目所面临的核心问题是：本项目如何树立和延展企业的品牌形象？本项目如何树立和延展企业的品牌形象？基于之前项目，本项目产品线如何延续及提升？基于之前项目，本项目产品线如何延续及提升？站在区域客群及市场竞争的平台6、上，本项目的市场机会？站在区域客群及市场竞争的平台上，本项目的市场机会？如何变如何变“不利不利”为为“有利有利”因素，发挥地块价值的最大化？因素，发挥地块价值的最大化？1.3 1.3 项目开发思路项目开发思路10项目理解分析项目理解分析综合考虑蒙西工业园的地理位置、未来入住的居住人群，我公司对于项目面积功能定位如下：-立足于区域现有居住人口，面向更充满活力的产业人群产业人群；-开放、友好开放、友好的商业空间，不仅仅局限于蒙西的居住人群；-兼容多样化多样化的商业业态，提供消费人群以丰富的物质与精神消费选择；-新颖的新颖的建筑风格，吸引消费者到达项目消费；-为消费者营造休闲、生活氛围休闲、生活氛围7、；-提供消费人群便利性消费便利性消费。1.3 1.3 项目开发思路项目开发思路11项目研判项目研判基于区域、客户、竞争下基于区域、客户、竞争下产品竞争力体系的构筑产品竞争力体系的构筑出发点机会点落脚点打造什么样的产品，实现企业、项目、市场竞争三方共赢打造什么样的产品，实现企业、项目、市场竞争三方共赢宏观市场、区域发展研判宏观市场、区域发展研判项目区域发展、项目区域发展、项目可操作机会项目可操作机会区域客群、市场竞争研判区域客群、市场竞争研判企业产品线、项目本体解析企业产品线、项目本体解析项目市场、客群竞争机会项目市场、客群竞争机会项目适合的产品线、项目适合的产品线、树立品牌形象的机会树立品牌形8、象的机会1.3 1.3 项目开发思路项目开发思路12开发顺序开发顺序1.3 1.3 项目开发思路项目开发思路B-4B-5B-2 B-1 A-1变电站A-2A-3A-4A-5A-6商业住宅13项目开发思路探解项目开发思路探解对于此项目，我们的初衷在于：整合和挖掘优势资源，打造先锋样板项目。树立项目市场品牌，并提升开发企业品牌竞争力。实现项目的利润最大化。完成项目经济效益、社会效益和品牌效益的最佳回报。1.3 1.3 项目开发思路项目开发思路142.1 2.1 宏观政策宏观政策2.2 2.2 区域经济发展区域经济发展2.3 2.3 房地产行业发展房地产行业发展2.4 2.4 商圈结构研究商圈结构研9、究2.5 2.5 细分市场分析细分市场分析2.6 2.6 客户需求分析客户需求分析 PART 02 宏观市场分析宏观市场分析15调控政策调控政策新国五条新国五条国十一条国十一条新国四条新国四条新国十条新国十条地方限购令地方限购令限制购房套数，抑制投资限制购房套数，抑制投资明确二套房认定标准明确二套房认定标准提高首付，提高贷款利率提高首付，提高贷款利率加快推进房产税出台加快推进房产税出台限制第三套贷款限制第三套贷款准备金率持续上调准备金率持续上调央行首套房减息央行首套房减息货币政策货币政策供求关系供求关系土地成本上涨土地成本上涨刚性需求增多刚性需求增多开发商利润增长开发商利润增长刚性需求增多刚性10、需求增多投资客户减少投资客户减少总体成交量上涨总体成交量上涨房价稳定房价稳定调控政策对房地产市场打压并未波及蒙西房地产市场调控政策对房地产市场打压并未波及蒙西房地产市场开发融资渠道管控开发融资渠道管控一二线城市继续看张一二线城市继续看张四线城市持续发展四线城市持续发展宏观调控政策未波及蒙西房地产市场宏观调控政策未波及蒙西房地产市场2.1 2.1 宏观政策宏观政策162.2 2.2 蒙西县整体概况解读蒙西县整体概况解读地地理理位位置置园区位于鄂尔多斯市鄂托克旗蒙西镇境内，南接新型工业城乌海市，西与阿拉善盟隔河相望，北靠巴彦淖尔市，地处“一盟三市”的交汇处，地理位置优越，京兰铁路、110国道纵贯全11、境，京藏高速公路在境内设有互通，乌海机场距园区3公里，已构成了公路、铁路、航空三位一体的立体交通运输网络，是全区最具投资潜力和发展潜力的黄金地带。乌海乌海巴彦淖尔市巴彦淖尔市阿拉善盟阿拉善盟蒙西县蒙西县17蒙西工业园区发展的蒙西工业园区发展的“硬实力硬实力”与与“软实力软实力”解析解析 蒙西工业园区坚持蒙西工业园区坚持“在新的起点上，立足优势，坚持走一条产业向基地集中、工业向园区集中、人口向城镇集中的集中发展道路全面推进新型工业化和特色城镇化进程，全力打造沿河高效工业经济带”的发展思路。的发展思路。集中发展以发电为龙头的煤矸石综合利用产业、以焦煤煤气为龙头的化工产业和以水泥为龙头的新材料产业，12、努力形成三个新的经济增长点，倾力打造经济发达、文化繁荣、社会和谐、人民安康的蒙西。硬实力硬实力生态型生态型工业园区工业园区推进新型推进新型工业化进程工业化进程节约型节约型工业园区工业园区发展循环经济发展循环经济2.2 2.2 蒙西县整体概况解读蒙西县整体概况解读18提升管理水平，增强发展提升管理水平，增强发展“软实力软实力”。环保环保安全水平安全水平审批审批服务水平服务水平财政财政监管水平监管水平软实力软实力管理水平，就是要预管理于服务之中，不遗余力为企业营造投资洼地和服务高地2.2 2.2 蒙西整体概况解读蒙西整体概况解读19 20201 12 2年年,全年完成工业总产值全年完成工业总产值113、25125亿元，同比增长亿元，同比增长34.534.5经济指标经济指标2.2 2.2 园区经济发展概况园区经济发展概况20 20201 12 2年年,完成销售收入完成销售收入118118亿元，同比增长亿元，同比增长11.311.3经济指标经济指标2.2 2.2 园区经济发展概况园区经济发展概况21 20201 12 2年年,完成工业增加值完成工业增加值5858亿元，同比增长亿元，同比增长35.935.9经济指标经济指标2.2 2.2 园区经济发展概况园区经济发展概况22 20201 12 2年年,完成固定资产投资完成固定资产投资126126亿元，同比增长亿元，同比增长38.5 38.5 经济指14、标经济指标2.2 2.2 园区经济发展概况园区经济发展概况23 20201 12 2年年,实现税收实现税收9.89.8亿元，同比增长亿元，同比增长9.89.8经济综合指标经济综合指标2.2 2.2 园区经济发展概况园区经济发展概况24国内消费品贸易国内消费品贸易 2.2 2.2 蒙西经济发展概况蒙西经济发展概况 最近几年来，最近几年来，20122012年年CPICPI达到高峰，在达到高峰，在20102010年有小幅回落。年有小幅回落。25人均可支配收入情况人均可支配收入情况 20122012年城镇居民人均可支配收入达年城镇居民人均可支配收入达1500015000元，比元，比20092009年增15、长年增长18.2%18.2%。2.2 2.2 蒙西经济发展概况蒙西经济发展概况26 市场回顾市场回顾 蒙西房地产市场作为拉动城市经济增长和提升城市形象的重要产业蒙西房地产市场作为拉动城市经济增长和提升城市形象的重要产业之一、政府鼓励房地产的发展使得蒙西的房地产业从无到有，并逐步之一、政府鼓励房地产的发展使得蒙西的房地产业从无到有，并逐步向成熟方向发展。随着城区南扩东进的规划建设实施，新项目的逐步向成熟方向发展。随着城区南扩东进的规划建设实施，新项目的逐步开发，自由竞争的房地产市场逐步形成。目前，中心街沿线基本形成开发，自由竞争的房地产市场逐步形成。目前，中心街沿线基本形成了蒙西的居住聚集区，周16、边基本形成工业开发格局并且处于不断扩容了蒙西的居住聚集区，周边基本形成工业开发格局并且处于不断扩容的过程当中。的过程当中。2.3 2.3 蒙西房地产发展现状蒙西房地产发展现状27市场发展阶段市场发展阶段成长竞争成长竞争阶段阶段原始起步阶段成长竞争阶段淘汰竞争阶段品牌竞争阶段文化垄断阶段蒙西县房地产市场发展阶段时间论据时间论据发展时间发展时间6 6年年规模论据规模论据平均占地平均占地200.68200.68亩亩,平均建面约平均建面约1616万平米万平米品质论据品质论据小区品质明显提高小区品质明显提高价格论据价格论据价格集中在价格集中在2 2700700元元以上，集中度比较以上，集中度比较高高营销17、论据营销论据营销工具逐渐丰富营销工具逐渐丰富购买论据购买论据购买者开始接受更多样化的产品购买者开始接受更多样化的产品2.3 2.3 蒙西房地产发展现状蒙西房地产发展现状28 房地产近年来开发发展较快。房地产近年来开发发展较快。2009年以来，主要供应为多层产品，且项目体量较大，销售速度比较快，但楼盘数量较少，楼盘主要体现为移民楼与北国经典。2010-2012年年开始出现陆续有三个开发商进驻蒙西，分别为曙光丽景、天骄、金隅时代，且市场需求旺盛，价格迅速上升到2700元/m2以上。商业价格在这段时间也出现爆发式增长，由于商业市场供小于需，从当初的5000元左右上升到7000元左右，最后基本稳定在这18、个价格并没有大幅变动。房地产现状房地产现状2.3 2.3 蒙西房地产发展现状蒙西房地产发展现状29市场当前特点市场当前特点1开发土地呈现分化局势2近几年房价涨幅较大近几年房价涨幅较大3 鄂尔多斯本地开发商主导，外地开发商进入鄂尔多斯本地开发商主导，外地开发商进入4在售项目少、市场较为紊乱在售项目少、市场较为紊乱5供需呈现胶着，期待需求再次爆发供需呈现胶着，期待需求再次爆发6整体市场容量小，开发水平相对较低整体市场容量小，开发水平相对较低2.3 2.3 蒙西房地产发展现状蒙西房地产发展现状30市场未来发展走势市场未来发展走势房地产开发日趋成熟房地产开发日趋成熟1 1房地产价格将稳中有升房地产价格19、将稳中有升2 2厂区需求将不断加大厂区需求将不断加大3 3高端住宅生存较难高端住宅生存较难4 42.3 2.3 蒙西房地产发展现状蒙西房地产发展现状31周边业态调查：周边业态主要有：整个市场整个市场77间商铺，业态分布如下：间商铺，业态分布如下：饭店饭店30家家化妆品化妆品2家家服装服装2家家KTV酒吧酒吧4家家超市超市4家家烟酒店烟酒店3家家熟肉配菜熟肉配菜3家家洗车行洗车行.汽车美容汽车美容2家家广告工作室广告工作室2家家美容美发美体美容美发美体4家家台球厅台球厅2家家菜肉粮油菜肉粮油2家小家小吃店吃店3家家手机专卖手机专卖1家家公司公司3家家售楼部售楼部1家家移动移动1家家婚纱摄影婚纱摄20、影1家家小家电小家电1家家彩票彩票1家家金融机构金融机构2家中行和农行家中行和农行2.4 2.4 蒙西商圈结构研究蒙西商圈结构研究332.4 2.4 蒙西商圈结构研究蒙西商圈结构研究业态种类繁多，无总体发展规划导致业态内竞争强烈。业态处于低端业态种类繁多，无总体发展规划导致业态内竞争强烈。业态处于低端业态种类繁多，无总体发展规划导致业态内竞争强烈。业态处于低端业态种类繁多，无总体发展规划导致业态内竞争强烈。业态处于低端阶段仅能满足市民生活基本需求，没有品质感。阶段仅能满足市民生活基本需求，没有品质感。阶段仅能满足市民生活基本需求，没有品质感。阶段仅能满足市民生活基本需求，没有品质感。34蒙西商21、业租金及出租率调查蒙西商业租金及出租率调查：商业主力租金阶段0.82元/平方米1.11元/平方米租金价格上涨较快，表明租赁市场潜力巨大。出租率调查：商业气氛浓厚商铺空置率低，出租率约在98%左右。2.4 2.4 蒙西商圈结构研究蒙西商圈结构研究项目项目二年前租金现租金租金增长状况商业街0.821.1135.335需求研究需求研究1、区域分析：现在购房者基本上都是城市内部人士。2、职业分析：私营业主、效益较好单位中高层主管、部分公务员3、人员状态：这些人收入高，支付能力好，属于最易开发的客户消费人群属性目前的购买者为收入高，支付能力好的优质客户！目前的购买者为收入高，支付能力好的优质客户！目前的22、购买者为收入高，支付能力好的优质客户！目前的购买者为收入高，支付能力好的优质客户！2.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析362.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析我们的潜在客户蒙西镇个体客户周边投资客户蒙西地缘客户+产业客户调查对象界定调查对象界定372.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析样本量样本量实际执行样本：实际执行样本：300个个有效分析样本：有效分析样本：434个个调查方法调查方法随机拦截面访随机拦截面访陌拜面访陌拜面访访问要求访问要求1 1、年龄、年龄18-6018-60岁岁2 2、选择消费场所时起决策作用、选择消费场所时起决策作用3 3、本人及家人无23、相关行业工作、本人及家人无相关行业工作调研概况调研概况本次调研活动共计：四天本次调研活动共计：四天参与人员共计：参与人员共计：6 6人人调研地点分布：商业街、调研地点分布：商业街、江南水乡、千里山江南水乡、千里山问卷调查问卷调查382.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析 即将开发的小区【蒙西物流园】即将开发的小区【蒙西物流园】请您真实答写本调查表，并在选择项前打请您真实答写本调查表，并在选择项前打 被访者资料：被访者资料：一、您认同位于政府东侧一、您认同位于政府东侧【蒙西工业园区入口处，亿阳公司后侧蒙西工业园区入口处，亿阳公司后侧】的位置么？（马上开盘）的位置么？（马上开盘）认同认同24、 不认同不认同二、您觉得在那里开发中型商场以及底商觉得会火么？二、您觉得在那里开发中型商场以及底商觉得会火么？会会 不会不会三、您是否会在这个区域购买商铺？三、您是否会在这个区域购买商铺？买买 不买不买四、您觉得您会出多少钱购买商铺？四、您觉得您会出多少钱购买商铺？5050万以下万以下 5050万万-80-80万万 8080万万-120-120万万 120120万以上万以上五、您是否会在这个区域购买住宅？五、您是否会在这个区域购买住宅？会会 不会不会 六、您是第几次购房？六、您是第几次购房？一次一次 二次二次 三次三次 四次四次 七、您自住购房的用途？七、您自住购房的用途？婚房婚房 刚性需求刚25、性需求 改善居住条件改善居住条件 工作便利工作便利 投资投资 为子女买为子女买八、您打算购买的户型面积？八、您打算购买的户型面积？一居一居60-8060-80平米平米 两居两居80-10080-100平米平米 三居三居100-120100-120平米平米 120120平米以上平米以上392.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析您认同位于政府东侧您认同位于政府东侧【蒙西工业园区入口处，亿阳公司后侧蒙西工业园区入口处，亿阳公司后侧】的位置么的位置么402.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析您觉得在那里开发中型商场以及底商觉得会火么您觉得在那里开发中型商场以及底商觉得会火么412.26、5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析您是否会在这个区域购买商铺您是否会在这个区域购买商铺422.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析您觉得您会出多少钱购买商铺您觉得您会出多少钱购买商铺432.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析您是否会在这个区域购买住宅您是否会在这个区域购买住宅442.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析您是第几次购房您是第几次购房452.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析您自住购房的用途您自住购房的用途462.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析您打算购买的户型面积您打算购买的户型面积472.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西27、客户需求分析了解其对本项目的认可度。了解期对蒙西工业园未来发展潜力的认可度。了解其对产品的心里价位。了解其厂区职工的现行居住环境。重点研究内容选择范围 选取蒙西工业园企业的中层管理者。482.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析接待人：赵永胜【略】内蒙古德晟实业集团内蒙古德晟实业集团于2006年8月正式成立，属内蒙古自治区重点企业，2011年被列为自治区“双百亿工程”重点培育企业之一，并于同年入选“中国民营企业500强”。集团位于内蒙古乌海市境内，下辖德晟实业公司、德晟焦化公司、德晟洗煤公司、德晟选矸厂、德晟金属制品公司、德晟房地产公司、德晟物流公司、德晟商贸公司等八家子公司，现已形成28、一个集原煤开采、洗选、焦化、物流、商贸为一体的循环经济产业链，2010年实现产值51亿余元，现有资产总值达41亿元。集团为实现跨越式发展，进一步延伸产业链，经内蒙古经信委立项备案，在蒙西工业园区建设内蒙古德晟金属制品有限公司，拟发展特种钢产业，配套建设发电、水泥等项目，使集团形成集原煤开采、洗选、焦化、炼铁、炼钢、轧钢和煤气、余热、矿渣综合利用的完整的循环经济产业链条。金属制品项目一期工程计划于2012年10月建成投产，安排就业3500余人；2014年项目全部建成后，可安排就业15000余人492.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析项 目 评 价 及 需 求项目的位置评价还可以，相比29、起天骄花园位置稍偏。项目的发展潜力评价区域宏观条件良好，发展不好判断，天骄花园这边销售情况良好。项目的交通评价交通便利，位置比较偏，不在镇中心。购房关注点户型、价格、小区配套和将来发展有无团购可能价格合适、户型合适的情况下会考虑职工工资3500-4500，技术人员和中层管理工资一般在5000以上有无在本项目购房的打算不考虑，自己有房，投资的话可能会选在乌海。502.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析接待人：张总【总经理】内蒙古星光集团简介在蒙西高新技术工业园区内（国家新材料成果转化及产业化示范基地、第一批国家循环经济试点产业园区），集团公司有占地面积2平方公里循环经济示范园。目前，特30、种钢做为星光集团具有竞争优势和增长潜力的主导产业板块，已形成集采选矿、钢铁冶炼、铸造与锻造为一体的一园两基地钢铁产业。在园区内的华鑫公司年产生铁100万吨、矿渣微粉20万吨、免烧砖3000万块；通过三废综合利用，已形成自有循环经济体系，并取得了可观的效益。厂区人数约2000人左右，现在蒙西与乌海均有员工宿舍，以通勤车接送职工上下班512.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析项 目 评 价 及 需 求项目的位置评价还可以，但是离亿阳公司近，环境不好项目的发展潜力评价发展5年左右可能会成为蒙西的中心项目的交通评价交通便利、有公交车购房关注点户型、价格、工程进度、交房时间、工程质量。有无团购31、可能以公司性质合作的可能性较小，星光预计会自己盖。职工工资3000-4000元。有无在本项目购房的打算不缺房子。522.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析接待人：刘部长【后勤主管】内蒙古蒙西水泥股份有限公司内蒙古蒙西水泥股份有限公司（以下简称蒙西水泥公司）坐落在内蒙古自治区鄂尔多斯高原西部的蒙西高新技术工业园区（国家新材料成果转化及产业化示范基地、第一批国家循环经济试点产业园区），东邻矿产资源富集的千里山和京藏高速公路，西距包兰铁路、110国道1公里，南距乌海机场6公里，毗邻西部煤城乌海市。目前，蒙西水泥公司拥有员工总数已达3000多人，其中大、中专学历员工占80%；员工平均年龄在332、0岁左右；拥有不同专业的高级工程师、工程师、技术员等技术力量；全员劳动生产率为34多万元，是一支名副其实的年纪轻、学历高、技术强的员工队伍。532.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析项 目 评 价 及 需 求项目的位置评价位置一般，现在看觉得偏，以后发展不确定。项目的发展潜力评价看蒙西发展，蒙西好了这个项目才会好。项目的交通评价交通方便，但是大车较多，污染会很大。购房关注点主要看价格，其他都差不多。有无团购可能先问问领导，问题不大。职工工资4000左右，中层领导在5000左右。有无在本项目购房的打算团购的话会考虑买一套。542.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析接待人：长主33、任【办公室主任】神华蒙西煤化股份有限公司企业介绍：神华蒙西煤化股份有限公司位于资源富集的内蒙古自治区鄂尔多斯高原西部，西临黄河，东靠千里山，南距乌海飞机场6公里，110国道、109国道及丹拉高速公路在此交汇，自营铁路专运线在乌海北站与包兰铁路接轨，产品全部纳入国务院直属特大型企业神华集团出口和路、港外运计划，运输条件极为方便和可靠。拥有固定资产3.1亿元，员工420人(上述资产和人员指公司本部和焦厂)。另外，为在建300万吨/年煤矿和400万吨/年洗煤厂陆续招收员工490人，正在培训和分批上岗552.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析项 目 评 价 及 需 求项目的位置评价挺好，对神34、华来说比较方便，通勤车经过那里。项目的发展潜力评价发展不好判断，如果小区全部建成应该会很不错。项目的交通评价交通比较发达。购房关注点价格、户型、工程进度、小区维护【物业】。有无团购可能可以给组织，但主要看职工个人意向。职工工资4000左右。有无在本项目购房的打算有房子、在乌海住。562.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析接待人：赵主席【工会主席】神华蒙西煤化股份有限公司企业介绍：神华蒙西煤化股份有限公司位于资源富集的内蒙古自治区鄂尔多斯高原西部，西临黄河，东靠千里山，南距乌海飞机场6公里，110国道、109国道及丹拉高速公路在此交汇，自营铁路专运线在乌海北站与包兰铁路接轨，产品全部纳35、入国务院直属特大型企业神华集团出口和路、港外运计划，运输条件极为方便和可靠。拥有固定资产3.1亿元，员工420人(上述资产和人员指公司本部和焦厂)。另外，为在建300万吨/年煤矿和400万吨/年洗煤厂陆续招收员工490人，正在培训和分批上岗572.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析项 目 评 价 及 需 求项目的位置评价位置有点远，不太方便。项目的发展潜力评价发展应该很不错。项目的交通评价交通比较方便，是蒙西和迁钢的必经之地。购房关注点主要看格局、价格、质量，开发商实力。有无团购可能不考虑团购，有自建房。职工工资3500元左右有无在本项目购房的打算不考虑，分房子了。582.5 2.536、 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析接待人：祈总【总经理】内蒙古君正能源化工股份有限公司（简称：内蒙君正；股票代码：601216）于2003年投资创建，现已发展为乌海市的骨干企业，也是内蒙古自治区60强企业之一。目前公司资产近70亿元，业务涉足煤炭、石灰石、电力、冶金、化工、物资流通、建材等多个领域，公司完全按照“低耗能”、“零排放”、“绿色环保”的科学发展理念，做到装置相互依托、资源综合利用的循环经济产业链，真正达到了经济、节能、环保。现已形成年发电20亿千瓦时，硅铁10万吨，白灰60万吨，电石50万吨，PVC45万吨和烧碱40万吨的生产能力，每年实现销售收入70多亿元。职工人数约2000多人37、，在乌海市已开发了职工公寓楼，预计2014年正式使用。592.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析项 目 评 价 及 需 求项目的位置评价位置一般，主要是距离蒙西中心商圈比较远，而且人烟稀少。项目的发展潜力评价全部建成会很不错，但蒙西主要发展方向应该是南边吧，并不是很清楚。项目的交通评价交通就不用说了，很方便，我们通勤车要经过那里。购房关注点价格便宜、户型要规整、小区干净。有无团购可能可以团购，主要什么时候动工和交工，动工了以后才会谈谈团购方面的事情。职工工资中层领导以上6000元，普通职工主要看工作年限，一般在3500元。有无在本项目购房的打算自己有房，不考虑。602.5 2.5 蒙38、西客户需求分析蒙西客户需求分析接待人：魏部长【综合部】蒙西鄂尔多斯铝业有限公司内蒙古蒙西鄂尔多斯铝业有限公司成立于2006年7月4日,是由内蒙古蒙西高新技术集团有限公司和鄂尔多斯电力冶金股份有限公司共同投资设立的有限公司。公司位于鄂尔多斯市蒙西高新技术工业园区,注册资本35000万元,主要利用粉煤灰提取氧化铝技术进行氧化铝员工人数400多人，现有博士3人、硕士7人，70以上为大专学历。612.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析项 目 评 价 及 需 求项目的位置评价还可以，但是跟园丁尚品比差一些。项目的发展潜力评价真正发展起来要好几年。项目的交通评价交通还不错购房关注点价格比较主要、39、位置、配套。有无团购可能可以组织团购，可以作为职工的福利房职工工资3000左右有无在本项目购房的打算到时候在决定。622.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析主要对于价格较为敏主要对于价格较为敏感，可以作为员工福感，可以作为员工福利来进行购买，前期利来进行购买，前期可以统计员工购买人可以统计员工购买人数与需求，具体合作数与需求，具体合作方式待定，如确定项方式待定，如确定项目开工与竣工日期可目开工与竣工日期可以申报所在厂区高层以申报所在厂区高层领导进行详细协商。领导进行详细协商。消费者偏好受到地域、经济水平、政治因素、城市特性、气候特征、风俗习惯等诸多因素的影响，结合蒙西的实际情况，经过40、走访调查，发掘一些蒙西居民对于房地产业以及住房的偏好，虽走访数量有限，但我们竭力的与社会各个阶层沟通，发现了蒙西消费者的以下偏好需求：1 1、城区发展城区发展很快且已成规模，消费者逐渐认可，大多消费者愿在此区域安家置业，2 2、消费者对于住宅建筑风格消费者对于住宅建筑风格则偏好现代主义风格和异域风格，崇尚“都市化的、简约的、现代化的”。3 3、在价格上在价格上，消费者偏好往往与其经济能力产生一定的矛盾，但消费者承受力的伸缩强，多在2535万左右适宜。4 4、户型面积上户型面积上，市场以90120平方米面积区间最受消费者的青睐。5 5、受到当地飞机航道影响受到当地飞机航道影响，市场的楼盘楼层，市41、场的楼盘楼层都是多层的，但消费者都比较偏好多层，对于楼层选择上除去顶层外对一层也不认可，主要原因是城市老龄化不严重中青年人群居多。6 6、对小区的景观对小区的景观调查中，很多人对小区如果有好的景观兴趣很浓。7 7、学区房学区房也是他们看中的一个因素。8 8、注重产品细节注重产品细节，对房屋配置及管理比较重视。63需求研究需求研究消费者偏好2.5 2.5 蒙西客户需求分析蒙西客户需求分析64天骄花园天骄花园2.6 2.6 区域对比楼盘区域对比楼盘项目名称：蒙西天骄花园项目地址：蒙西医院东南方向，阳光学校正南开发商：鄂尔多斯市蒙西房地产开发有限公司物业形态：多层、住宅、商业户型概况：以80-11042、平米的两房为主力户型。项目优势：本地区唯一一个大型社区，内部配套与周边配套相对较为完善户型面积多元化，针对客户群体多元化项目劣势：销售和推广未得到足够的重视对客户群体认知度不够，策划活动方式单一对项目本身没有长远规划65天骄花园天骄花园2.6 2.6 区域对比楼盘区域对比楼盘一期A区、18栋楼、C区、12栋楼、二期B区还未建优惠：首付一次性付清优惠5000-10000元销售情况：部分已售出销售价格：住宅：一层:3130二层：3380三层：3480四层：3080五层：2730阁楼：1800一次性付款优惠3%商业：8000左右北面66园丁尚品园丁尚品2.6 2.6 区域对比楼盘区域对比楼盘u规划建43、设面积:87529.51u住宅建总筑面积57107.3u商业建筑面积23247.36u会所建筑面积1405.2u一层车库面积2931.92u项目的建筑密度30%u项目的绿化率30%以上u项目的容积率1.21u小区共17栋总户数510户67园丁尚品园丁尚品2.6 2.6 区域对比楼盘区域对比楼盘一期住宅总建面：41712.27（363套）已售定向总面积：21841.98 （185套）已售散户总面积：12973.39 （121套）未售剩余总面积：6896.9 （57套）户型户型99-100100-110110-120120-130130-140140以上以上和计和计 A224 B44 C33 D244、35 E11247 E215 6F4138 G15520总计总计2271015357一期住宅未售套数情况：一期住宅未售套数情况：57套套68园丁尚品园丁尚品2.6 2.6 区域对比楼盘区域对比楼盘户型户型99-100100-110110-120120-130130-140140以上以上和计和计 A2144469 B18211 C11 D23 5 E1156 E21131 15F1 1 G11213总计总计2254222111121一期住宅已售套数情况：一期住宅已售套数情况：121套套69园丁尚品园丁尚品2.6 2.6 区域对比楼盘区域对比楼盘一期住宅每一期住宅每阶阶段成交量段成交量70园丁尚品45、园丁尚品2.6 2.6 区域对比楼盘区域对比楼盘一期商一期商业业每每阶阶段成交量段成交量71园丁尚品园丁尚品2.6 2.6 区域对比楼盘区域对比楼盘一期住宅价格及一期住宅价格及优优惠惠72园丁尚品园丁尚品2.6 2.6 区域对比楼盘区域对比楼盘一期住宅价格及一期住宅价格及优优惠惠73园丁尚品园丁尚品2.6 2.6 区域对比楼盘区域对比楼盘园丁尚品投资收益分析项目项目数数 据据建筑面积住宅总建：57107.3可售面积：57107.3商业总建：27334可售面积：21334其他总建：4333可售面积：2931.92可售部分地价、建安造价、管网300+340+1120=1760元/销售参考单价住宅均46、价2377元/商铺均价4700元/74园丁尚品园丁尚品2.6 2.6 区域对比楼盘区域对比楼盘项目项目可售建筑面积（）可售建筑面积（）销售价格销售价格(元元/)销售总价（万元）销售总价（万元）住宅住宅57107.3237713574商业商业27334470012847车库车库2931.9235001026合计合计27447其他成本其他成本计算办法计算办法金额（万元）金额（万元）不可预见成本不可预见成本按销售收入5%计算1372合计合计1372（2 2）项目一次性收入部分税费）项目一次性收入部分税费（1 1）项目总收入）项目总收入（3 3）项目其他成本）项目其他成本税费种类税费种类计算方法计算方47、法税费金额（万元）税费金额（万元）销售税金销售税金按项目总收入5.1%计1400土地增值税土地增值税按项目总收入1.5%计411企业所得税企业所得税按利润总额5%计1372合计合计318375园丁尚品园丁尚品2.6 2.6 区域对比楼盘区域对比楼盘各项指标各项指标计算方法计算方法计算值（万元）计算值（万元）总成本总成本【税前税前】建造期间各项成本之和15545总成本总成本【税后税后】总成本+税金20100实际投资实际投资总成本-销售收入-未投入成本2500投资周期投资周期2年项目收入项目收入27447总利润总利润项目收入总投资11902净利润净利润总利润企业所得税7347成本利润率（税前）成本48、利润率（税前）总利润/总成本100%59.2%年成本利润率（税前）年成本利润率（税前）成本利润率/开发年限29.6%投资利润率（税前）投资利润率（税前）总利润/实际投资100%476%年成本利润率（税前）年成本利润率（税前）投资利润率/开发年限238%成本利润率（税后）成本利润率（税后）净利润/总成本100%36.5%年成本利润率（税后）年成本利润率（税后）成本利润率/开发年限18.3%投资利润率（税后）投资利润率（税后）净利润/实际投资100%294%年投资利润率（税后）年投资利润率（税后）投资利润率/开发年限147%76鑫海城鑫海城2.6 2.6 区域对比楼盘区域对比楼盘项目名称：鑫海城项49、目地址：金隅时代北面开发商：龙泰集团物业形态：公寓、住宅、商业户型概况：以40平米的公寓为主力户型。项目优势：小面积公寓降低购房门槛，距离蒙西唯一商业圈较近，地理位置较好。商业户型格局较好，进深短面积符合市场项目劣势：项目体量小，内部配套不完善。对客户群体认知度不够，策划活动方式单一公寓的定位不准确，市场接受面小。77鑫海城鑫海城2.6 2.6 区域对比楼盘区域对比楼盘项目名称：鑫海城项目地址：金隅时代北面开发商：龙泰集团物业形态：公寓、住宅、商业户型概况：以40平米的公寓为主力户型。项目优势：小面积公寓降低购房门槛，距离蒙西唯一商业圈较近，地理位置较好。商业户型格局较好，进深短面积符合市场项50、目劣势：项目体量小，内部配套不完善。对客户群体认知度不够，策划活动方式单一公寓的定位不准确，市场接受面小。78 PART 03 产品定位策略产品定位策略3.1 3.1 整体定位阐述整体定位阐述3.2 3.2 项目主题概念定位项目主题概念定位3.3 3.3 商业定位商业定位3.4 3.4 住宅定位住宅定位3.5 3.5 项目总体价值分析项目总体价值分析3.6 3.6 项目价格定位项目价格定位79SS优势：优势：1、城市未来走向，交通优势明显。2、城市入口，人流量大。3。项目规模较大，城市未来核心地带，且地块规整利于整合。4、开发商形象在本地已形成，便于由开发商形象向项目形象迈进。WW劣势：劣势：51、1、周边配套不完善，现行对位置认可度不高2、项目规模较大，建筑周期过长。3、城市人口较少，销售速度较慢。OO机会：机会：1、城市发展迅速，已有成功案例。2、区域目前的房价仍处于较低价位，还有较大涨的空间，升值潜力巨大。3、交通拉动：项目交通线南北东西贯通，以及相应的后续各种市政设施完善，必将带来强大的人流、物流、信息流，财富流。随着管委会的迁移，城市重心转变，必将带动群众眼球。TT威胁：威胁：1、针对客群对本地段的认可时间，决定本项目的销售速度。2、即将会有其他项目入市，已有项目的竞争，将不可避免的对本项目后期入市造成一定影响，分流一部分本项目的目标客户群，且对本项目的市场竞争力带来压力和冲击52、。产品产品SWOTSWOT分析分析3.1 3.1 整体定位阐述整体定位阐述80 StrengthStrength优势总结优势总结项目规模大，处于交通枢纽，开发商形象已深入人心。OpportunityOpportunity机会分析机会分析随着蒙西发展，现行商圈必将满足不了未来人群的消费。ThreatenThreaten威胁分析威胁分析怎样让真对客群快速认可本项目成为首要目标。SWOTSWOT总结总结周边配套不完善，项目规模决定了销售周期与建筑周期。WeaknessWeakness劣势总结劣势总结加速开发速度，抢占市场先机和空白。与政府配合，协调规划，分段开发。与已建项目形成差异化经营。加速客群对53、本项目的认可度，对本项目做准确定位。SWOT对策分析对策分析：3.1 3.1 整体定位阐述整体定位阐述81新城市商业中心新城市商业中心娱乐休闲新地标娱乐休闲新地标打破区域内传统或现有商业推广模式，将本打破区域内传统或现有商业推广模式，将本项目商业部分作为重点单独推广，以商业带项目商业部分作为重点单独推广，以商业带动住宅，同时淡化住宅商业气氛，变被动为动住宅，同时淡化住宅商业气氛，变被动为主动。主动。传递给业主不一样的商业信息，即传递给业主不一样的商业信息，即:商业中商业中心区的精品住宅，而非住宅的配套商业。心区的精品住宅，而非住宅的配套商业。住宅区的配套商业住宅区的配套商业商业中心区的精品住宅54、商业中心区的精品住宅商业中心区的精品住宅商业中心区的精品住宅项目定位模式项目定位模式3.1 3.1 整体定位阐述整体定位阐述新观念转变新观念转变82就商业地产而言，我们认为，商业市场的成功运作主要根基在于 城市商业需求、区域条件、产品经济效益城市商业需求、区域条件、产品经济效益 三方位立体整合，因此本策划方案以实现项目三方位立体整合，因此本策划方案以实现项目商业价值为核心、我们要创造差异化产品市场机能为指导思想。为指导思想。3.1 3.1 整体定位阐述整体定位阐述都市综合体协同性商务性配套性83项目总体定位项目总体定位本项目定位为集零售、餐饮、娱乐、居住等诸多功能于一体的中规模、综合性、现代化55、高品质的标志性都市综合体。住宅物业与商业相辅相成，自处闹市繁华，却又闹中取静、自成一体，这些难能可贵的特征和质素，使得住宅物业区别于普通的住宅。3.1 3.1 整体定位阐述整体定位阐述84该地区目前商业主要开拓点在中心街，且城市商业主该地区目前商业主要开拓点在中心街，且城市商业主题也不够明确，没有主力商业市场，更不具备城市商题也不够明确，没有主力商业市场，更不具备城市商业竞争力业竞争力我司观点：我司观点：从项目整体规划看，项目属于住宅与商业为综合体的主力项目。从地块商业规划看，项目建成后将是商业辐射范围较大的项目。从地块商业区位来看，应以主力店与中型卖场购物为主，门面商业为辅。定位方向定位方56、向3.1 3.1 整体定位阐述整体定位阐述做为一个资源丰富经济发展迅速的的城市，蒙西这远远是不够的做为一个资源丰富经济发展迅速的的城市，蒙西这远远是不够的85配合项目住宅定位及主题配合项目住宅定位及主题“橙色生活系列橙色生活系列橙色生活系列橙色生活系列”定位主题概念，达到住宅与商业有机定位主题概念，达到住宅与商业有机结合的目的，体现本项目商业与住宅的统一性，有利于整个项目的整体对外宣传。结合的目的，体现本项目商业与住宅的统一性，有利于整个项目的整体对外宣传。前面图表显示，本项目的档次定位影响因素与中档市场极为相似，根据各细分市场定位的影响因素、前期市场调研所反映的有效需求空间、消费群体的置业需57、求以及项目资源条件的相互迎合度，我们建议项目进入中档的细分市场，打造 中档多层商住一体精品典范中档多层商住一体精品典范3.2 3.2 项目主题概念定位项目主题概念定位“橙色橙色”-活泼，充满动感的颜色，体现地域与活泼，充满动感的颜色，体现地域与风格两大特征，给人一种积极，灵动的浓郁气息，风格两大特征，给人一种积极，灵动的浓郁气息，带给人们对未来的一种美好的憧憬。带给人们对未来的一种美好的憧憬。用橙色点缀，用来体现现代的流行风尚，体现项目用橙色点缀，用来体现现代的流行风尚，体现项目风格。风格。86商业主题概念解析商业主题概念解析O riginal:原创原创的的（建筑风格与形式）R ecreati58、onal:休闲的休闲的（生活氛围）A bundant:丰富的丰富的（商业消费选择）N eighborly:友好的友好的（商业空间）G lowing:生气勃勃的生气勃勃的（产业居住人群）E xpedite:便利的便利的（物质与精神消费）3.3 3.3 商业定位商业定位87商业主题定位建议商业主题定位建议建议商业主题定位充分体现项目商业面积的功能定位，使得消费者能够通过主建议商业主题定位充分体现项目商业面积的功能定位，使得消费者能够通过主题概念加深对商业面积功能的了解，进而加深其消费观念，培养其消费习惯。题概念加深对商业面积功能的了解，进而加深其消费观念，培养其消费习惯。主题概念主题概念：rang59、eTown3.3 3.3 商业定位商业定位88商业主题概念解析商业主题概念解析-Orange Town揭示了项目未来消费人群的属性“橙色空间”；-Orange这个单词的6个字母又是体现项目商业功能的6个英文单词的 首个字母缩写（详细解析在后）；-Orange单词认知度高，发音简单，易于口口相传；-Orange Town的“Town”能够充分体现住宅特点以及商业体量；3.3 3.3 商业定位商业定位89消费者消费者消费需求消费需求消费市场消费市场住宅人口增长消费需求的提升现有商业区的档次及发展限制蒙西地区新商机蒙西地区新商机新的区域型新的区域型商业中心商业中心业态分析业态分析3.3 3.3 商业60、定位商业定位90R1R1（现实情景）（现实情景）R2R2（开发目标）（开发目标）本报告需解决的核心问题本报告需解决的核心问题蒙西整体商业发展层级较低，无明确的规划发展方向；项目所在位置是蒙西发展核心区域之一，商业正在蓬勃发展，商业认知度比较高，辐射范围广，除去原有商业街，目前多为社区型商业，分布零散。领先蒙西半步的商业项目；希望借助商业实现项目整体增值，树立项目和企业的品牌影响力项目在招商后短期内活起来，并保持持续经营状况好的局面；如何在正确把握蒙西商业发展总体方向的前提下，对蒙西商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；如何提升所在区域的人气？如何在区域内住宅群体对区域内商业认知度不高的情况下，把握61、本项目的主要服务群体，留住区域内客群？如何提升项目所在区域的商业档次？如何在商业辐射范围小的前提下，定位本项目的商业等级、辐射范围，是否可跳出区域内原有竞争格局，引领区域商业的发展？业态分析业态分析3.3 3.3 商业定位商业定位91假假日日酒酒店店北北国国经经典典园园丁丁尚尚品品空空地地天天骄骄花花园园金金隅隅时时代代移移民民楼楼蒙蒙西西医医院院管管委委会会空空地地空 地学学校校3.3 3.3 商业定位商业定位项目商业位置示意图项目商业位置示意图主商业区主商业区次商业区次商业区次商业区次商业区鑫鑫海海城城次商业区次商业区次商业区次商业区92商业项目与住宅项商业项目与住宅项目分开，将商业项目分62、开，将商业项目单独重点推广目单独重点推广商业项目推广定位商业项目推广定位明确：打造成城市明确：打造成城市商业中心商业中心新城市新城市商业中心商业中心以主题乐园、主题以主题乐园、主题卖场、餐饮、娱乐卖场、餐饮、娱乐等业态作为推广重等业态作为推广重点，打造体验式休点，打造体验式休闲娱乐新地标闲娱乐新地标商业定位要点商业定位要点3.3 3.3 商业定位商业定位93商业功能定位建议商业功能定位建议综合考虑蒙西的地理位置、未来入住的居住人群，对于蒙西商业面积功能定位如下：-立足于区域未来居住人口变化，面向更充满活力的产业居住人群产业居住人群；-开放、友好开放、友好的商业空间，不仅仅局限于蒙西的居住人群；63、-兼容多样化多样化的商业业态，提供消费人群以丰富的物质与精神消费选择；-新颖的新颖的建筑风格，吸引消费者到达项目消费；-为消费者营造休闲、生活氛围休闲、生活氛围；-提供消费人群便利性消费便利性消费。3.3 3.3 商业定位商业定位94主力店定位主力店定位主力店位置、楼层、硬件等建议主力店位置、楼层、硬件等建议位置位置位置位置：位于主干道十字路口，展示效果优越，受主力店客户喜欢环境环境环境环境：因主力店聚客能力强，日常经营将给住宅人群带来一定的嘈杂，将其放在靠近路口的位置最大程度的优化内部住宅人群的居住环境硬件条件硬件条件硬件条件硬件条件：选择最具有硬件修改优势的，便于根据主力店的需求重新设计的64、位置设置主力店的作用：设置主力店的作用：在商业项目初期通过主力店的设置达到在最短时间内聚集大量客流，提高项目在区域内的认知度，以达到提升项目其他商业面积租金或售价，以及住宅售价的效果。主力店类型选择：主力店类型选择：大型超市、银行、中型专业卖场（家电、建材、服装、日用品等）、餐饮娱乐业态等，满足目标消费群多样化的消费需求，同时最大程度的吸引最广泛的消费人群。主力店设置考虑要素主力店设置考虑要素：3.3 3.3 商业定位商业定位95 商业类型分析商业类型分析3.3 3.3 商业定位商业定位类别商品结构经营方式商业功能与本案契合度便利店以销售食品、小百货为主，有容量小、即食消费性特点以开架自选为主65、，收银集中结算营业时间10小时以上，提供即食性食品的辅助设施能满足居民消费需求，与本案定位相符，宜发展大型综合商场大众化衣、食、日用品齐全，满足一次性购物采取自选销售方式，出入口分设，收银集中结算营业时间12小时以上大型综合市场业态杂乱、档次较低不宜发展仓储商店以销售大众化衣、食、日用品为主，实行低价格、批量销售采取自选销售方式，出入口分设，收银集中结算设相当面积的停车场同上专业店以销售某类商品为主，体现专业性、深度性，品种丰富采用柜台销售或开架面售方式从业人员具有丰富的专业知识本案地块切割性较强，较为分散，不适宜发展大型专业商场以销售某一大类或几几大类商品为主，品种丰富采用自选销售和开架面售66、相结合的方式设相当面积的停车场，提供相关技术和服务市场容量有限，本案发展大型专业市场不适宜专卖店以销售某一品牌系类商品为主，销量少、质优、毛利高采用柜台销售或底铺式方式注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务根据本案区位优势及周边客群情况看，可填补市场空白，较宜发展百货商店具有综合性，门类齐全，以销售服装、化妆品、礼品、家庭用品为主采用柜台销售或开架面售结合的方式注重服务，设导购、餐饮、娱乐等服务项目和设施功能齐全与本案定位较为复合，但周边零散白活商店趋于饱和，不宜发展中型购物中心由百货店或中型综合商业作为核心，由专卖店等零售业和餐饮娱乐设施构成由开发企业有计划的开设统一67、规划、布局、运营管理，店铺分散承租、独立经营功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体项目商业体量适中，业态丰富、购买力充足，最适宜本案发展96儿童用品类儿童用品类女性用品类女性用品类成衣棉纺类成衣棉纺类日用百货类日用百货类小商品类小商品类项目可选择的项目可选择的招商定位方向招商定位方向综合考虑上述招商原则，项目的招商定位方向主要有以下几类：综合考虑上述招商原则，项目的招商定位方向主要有以下几类：家居建材类家居建材类成人服装类成人服装类3.3 3.3 商业定位商业定位97商业功能定位关键词释义商业功能定位关键词释义 居住人口变化居住人口变化蒙西地区的新移民提升了蒙西整体居住人群的消费档次。蒙西地68、区的新移民提升了蒙西整体居住人群的消费档次。开放、友好开放、友好 蒙西的商业面积具有更大的包容性，服务于整个蒙西。蒙西的商业面积具有更大的包容性，服务于整个蒙西。多样化多样化 不同于目前蒙西地区的现有商业，具有更丰富的商业业态选择。不同于目前蒙西地区的现有商业，具有更丰富的商业业态选择。新颖新颖 致力于打造蒙西商业项目的地标性建筑。致力于打造蒙西商业项目的地标性建筑。休闲、生活休闲、生活 提供消费者以单纯购物外的解压与放松的精神消费环境。提供消费者以单纯购物外的解压与放松的精神消费环境。3.3 3.3 商业定位商业定位98商业业态初步规划建议商业业态初步规划建议日常生活日常生活大型超市大型超市69、小型便利店小型便利店大型专业卖场大型专业卖场家庭生活家庭生活家居家居家电家电儿童儿童聚会生活聚会生活餐饮餐饮休闲休闲娱乐娱乐健康生活健康生活健身健身诊所诊所药店药店美好生活美好生活美容美发美容美发服装服饰服装服饰一站式购物、一家休闲、一天逛街！一站式购物、一家休闲、一天逛街！3.3 3.3 商业定位商业定位99产品规划产品规划规划规划因地制宜，合理分区因地制宜，合理分区项目宗地四周规整，也没有出现分割处于一个整体，根据地块条件，结合外部景观可以形成一个整体的组团 规则的地块要形成相对独立特点鲜明的组团半围合错落布局，景观价值最大化半围合错落布局，景观价值最大化避免北方传统“兵营式”布局，通过建70、筑物适当偏转、半围合方式形成组团空间；各建筑错落排布，增大景观面；入口广场、外部街区体现主题入口广场、外部街区体现主题在临街面设置大气的入口广场及商业街；体现大气的社区外部形象，吻合都市生活主题3.4 3.4 住宅定位住宅定位100城市中央城市中央创领社区创领社区高新中央（高新中央（New CentralNew Central）：）：处于城市发展核心居住组团，体现项目区域价值；创领社区（创领社区（innovate,Nobleness Living innovate,Nobleness Living）：）：创新、生态、品质，蒙西未来的高尚居住区，融汇自然及特色景观艺术，精英专属栖居地,畅享新生活71、。独有性市场占位，满足目标客群诉求，差异化吸引。形象定位形象定位3.4 3.4 住宅定位住宅定位101形象定位形象定位城市核心区城市核心区时尚新生活时尚新生活3.4 3.4 住宅定位住宅定位102综上问题，我们认为本案面临的问题可归纳为一点，即综上问题，我们认为本案面临的问题可归纳为一点，即如何打造畅销的高性价比产品？如何打造畅销的高性价比产品？性价比性价比价格价格性能性能降低单价赠送面积总价及首付压缩面积有没有？有，恒大在做！公司越滚越大，已超万科！赠送露台、赠送阳台，你能想到的低成本的。保证功能基础上，压缩面积，减少浪费！核心属性核心属性重要属性重要属性边缘属性边缘属性地理位置户型设计周边72、环境社区环境外延属性外延属性城市资源交通条件物业服务社区配套建筑类型建筑风格社区景观科技配置文化身份体验品牌品牌公司做法暂不适合本案重点考虑适度考虑重点考虑3.4 3.4 住宅定位住宅定位103户型分析户型分析 受地块和容积率限制，很多楼盘产品同质化的走向小户型开发模式，80100平米的两室比例相对较大，因此本项目产品除了争夺这类低端需求客户外。还要面向区域投资客户和外地客户，所以在三室二厅一卫，三室二厅二卫，及更大户型方向也要占一定的比例。所以我们的产品户型种类丰富，80-140为主要开发面积户型。装修标准装修标准基本做到楼道内墙面刮白、地面铺瓷砖，外立面高层涂料加以真石漆点缀，或直接选用真73、石漆，项目卖点项目卖点主推小户型以生活便利，城市化为主打。卖点多为：低总价、小面积、投资升值。大户型以地段价值，区域升值，产品品质为主打。卖点多为：投资升值、舒适，时尚。3.4 3.4 住宅定位住宅定位104综前，我公司认为适合本案的开发战略应为：综前，我公司认为适合本案的开发战略应为：公司经营把本案作为公司进军一、二线城市的撬板，以高质量的建筑适宜的利润率实现公司品牌形象提升、销售周期缩短，为公司奠定雄厚的基础。开发思路底商住宅、差别对待，以最大限度挖掘两种物业开发价值；尽可能提高容积率，以保证项目投资利润率的实现。产品塑造走市场主流路线，打造高性价比楼盘，以快速回现，满足现金流需求。资金安74、排尽可能靠销售回款来满足前期资金需求；与小银行战略合作，以确保前期回款速度。营销策略销售团队尽早进场，提前认购、去化房源、回笼资金；前期平价快销，实现资金迅速回笼；后期提价慢推，逐步实现利润。3.4 3.4 住宅定位住宅定位105 基于对地块条件及区域情况的研究，我们认为本案地块具备三大核心价值：居住价值居住价值商业价值商业价值投资价值投资价值3.5 3.5 项目总体价值分析项目总体价值分析项目价值项目价值106价格定位策略价格定位策略市场关注度市场关注度升值潜力升值潜力成熟配套成熟配套资源稀缺资源稀缺片区形象片区形象城市距离城市距离n影响定价因素分析：影响定价因素分析：15个要素、六大方面、75、4大注意事项通常而言，影响项目定价的有通常而言，影响项目定价的有1515大因素：交通、位置、配套、规模、建筑密度、自然环境、停车、噪大因素：交通、位置、配套、规模、建筑密度、自然环境、停车、噪音、视野、户型特色、建筑外型、物业管理、发展商品牌、工程进度、营销策划周密性，归纳起来主音、视野、户型特色、建筑外型、物业管理、发展商品牌、工程进度、营销策划周密性，归纳起来主要体现在以下六个方面：要体现在以下六个方面：1：确保项目安全销售的前提上追求更高利润2：充分考虑市场竞争环境3：充分考虑客群对价格的承载力影响4：充分考虑价格与销售速度的平衡4大注意事项3.63.6项目价格定位项目价格定位107l价76、格制定方法价格制定方法市场比较法市场比较法步骤一步骤一选取类似楼盘进行相关因素比较，计算出本项目静态比准价格因素修正法因素修正法步骤二步骤二通过计算市场的自然价格增长率，并且结合营销溢价和产品创新溢价计算出本项目的最终预测价格最终预测价格3.63.6项目价格定位项目价格定位1081 1、项目静态比准价格、项目静态比准价格步骤一：市场比较法步骤一：市场比较法权重系数权重系数综合综合力力项目项目目前均价目前均价（元（元/）地段地段交通交通项目项目规模规模周边周边配套配套项目项目定位定位开发开发商品商品牌牌项目项目形象形象营销营销推广推广产品产品规划规划141412128 810108 81313877、 811111515100%100%天骄花园288011107869671074鑫海城29001210596767971园丁尚品274411106887781176本项目本项目265626565 511118 83 38 89 94 49 912126969（1）价格加权）价格加权3.63.6项目价格定位项目价格定位109【市场自然增长率市场自然增长率】（未计算其他动态溢价因素）（未计算其他动态溢价因素）2 2、动态溢价：市场增长溢价、动态溢价：市场增长溢价由于2012年片区规划的利好和未来四线城市受政策调空影响较小，将会大大提升区域整体均价；但同时地区发展对市场的影响。预计2013年底，与现78、阶段相比，自然溢价率约为3-8。因素修正法因素修正法步骤二步骤二3.63.6项目价格定位项目价格定位110静态比准价格静态比准价格26562656元元/溢价因素理想损/溢价最低损/溢价空间自然溢价83产品创新溢价52营销策划溢价31开发过程中的风险损率-3%-10溢价合计13-5本项目可实现动态价格本项目可实现动态价格30013001元元/25212521元元/3、价格建议、价格建议预估住宅的均价约为预估住宅的均价约为：2521-30012521-3001元元/。3.63.6项目价格定位项目价格定位111国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。基本公式为：如果该物业的年收益（租金79、）15年房产购买价，则认为该物业物有所值,既15年收回投资成本。则本项目价格具体测算如下：商铺售价则本项目价格具体测算如下：商铺售价=月租金月租金1215u方案方案1 1：按年均10%的收益率计算首层月租金均价按34元/月（区域较低均价）首层商铺单价=3434X12x15=6120X12x15=6120元元/u方案方案2 2：项目按年均10%的收益率计算，则项目的商铺总价为：月租金均价按37.5元/月（区域在租中等均价）首层商铺单价=37.537.5X12x15=6750X12x15=6750元元/u方案方案3 3：项目按年均10%的收益率计算，则项目的商铺总价为：月租金均价按42元/月（区域80、在租较高均价）首层商铺单价=4242 X12x15=7560X12x15=7560元元/加权均价为加权均价为68106810元元/3.63.6项目价格定位项目价格定位简易国际评估法112【市场自然增长率市场自然增长率】（未计算其他动态溢价因素）（未计算其他动态溢价因素）2 2、动态溢价：市场增长溢价、动态溢价：市场增长溢价由于片区规划的利好和三四线城市受到政策调空影响较小，将会大大提升区域整体均价；但同由于片区规划的利好和三四线城市受到政策调空影响较小，将会大大提升区域整体均价；但同时也应考虑到商圈竞争趋同对项目的负面影响。时也应考虑到商圈竞争趋同对项目的负面影响。预计预计20132013年底81、，与现阶段相比，自然溢价率约为年底，与现阶段相比，自然溢价率约为5 5-11-11。因素修正法因素修正法步骤二步骤二3.6 3.6 项目价格定位项目价格定位113静态比准价格静态比准价格68106810元元/溢价因素理想损/溢价最低损/溢价空间配套完善31商圈成熟4%2人口增加6%3%竞争趋同6%3%溢价合计73%本项目可实现动态价格本项目可实现动态价格72877287元元/70147014元元/因此项目首期商业与因此项目首期商业与20132013年底或年底或20142014年初推出，年初推出，预估首层均价约为：预估首层均价约为：7014701472877287元元/。3.6 3.6 项目价格82、定位项目价格定位114楼层楼层价格（单位：元价格（单位：元/)楼层差价比例楼层差价比例一层7014100%二层4383首层售价的62.5%三层3000 首层售价的42.7%四层 2800首层售价的40%l各楼层均价各楼层均价备注：备注：1.此价格为分割销售价格，非整售价格2.临主入口商铺价格平层上浮10%3.临主通道商铺价格平层上浮5%均价：均价：4299元元/m23.63.6项目价格定位项目价格定位115价格定位价格定位租金租金楼层楼层价格（单位：元价格（单位：元/月月)楼层差价比例楼层差价比例一层37.5100%二层 24首层租金的62.5%三层 19首层租金的50%四层17 首层租金的483、5%租金合计租金合计24 24 由于同路段天骄花园及鑫海城等正在销售，且为项目的直接竞争对手，因此从竞争的角度，建议租金和周边商业项目相近。备注：备注：1.临主入口商铺价格平层上浮10%；2.临主通道商铺价格平层上浮7%。3.63.6项目价格定位项目价格定位116 PART 04产品规划建议产品规划建议4.1 4.1 针对综合体项目定位的前提针对综合体项目定位的前提4.2 4.2 项目整体定位项目整体定位4.3 4.3 风格定位风格定位4.4 4.4 项目一期商业概念规划布局项目一期商业概念规划布局4.54.5住宅户型配比建议住宅户型配比建议4.64.6可借鉴户型分析及建议可借鉴户型分析及建议84、117主导主导所占比例大所占比例大各类物业比较的基各类物业比较的基各类物业比较的基各类物业比较的基数（数量级）不同数（数量级）不同数（数量级）不同数（数量级）不同 臻成观点：臻成观点：臻成观点：臻成观点：分别界定各类物业分别界定各类物业分别界定各类物业分别界定各类物业规模的适应性和竞争状况规模的适应性和竞争状况规模的适应性和竞争状况规模的适应性和竞争状况定位前提定位前提定位前提定位前提主导的物业形式：引领项目形象、在同类物业的比较中占有优势。各类物业具体比例关系：视主导物业、开发目标、本体资源条件、本体规划条件等综合确定。前提：解决两个核心问题前提：解决两个核心问题1 1、以哪类物业形式为主导85、？、以哪类物业形式为主导？2 2、在此基础上，各类物业的具、在此基础上，各类物业的具体比例如何？体比例如何？118项目条件：项目条件：配套？配套？总占地？总占地？容积率容积率？总建面总建面？建筑密度？建筑密度？规划？规划？项目思考项目思考位置决定项目以商业为主导位置决定项目以商业为主导基于住宅距离现商业区与住宅区较远，以住宅为主导较为困难基于住宅距离现商业区与住宅区较远，以住宅为主导较为困难固以商业圈奠定项目城中心、打造不可复制的稀缺地段！固以商业圈奠定项目城中心、打造不可复制的稀缺地段！4.1 4.1 针对综合体项目定位的前提针对综合体项目定位的前提 构筑一座集购构筑一座集购物、休闲、娱乐、86、物、休闲、娱乐、美食、文化、居美食、文化、居住等要素为特征住等要素为特征的城市综合体的城市综合体1194.2 4.2 项目整体定位项目整体定位本案120不同的建筑风格能为项目注入迥然的形象气质，对以下几种风格的分析比较中，我们找出了适合不同的建筑风格能为项目注入迥然的形象气质，对以下几种风格的分析比较中，我们找出了适合项目的建筑风格；项目的建筑风格；项目精选欧洲风情立面，打造异域风情的城市综合体！以期实现差异化战略定位！项目精选欧洲风情立面，打造异域风情的城市综合体！以期实现差异化战略定位！建筑风格建筑风格现代主义风格现代主义风格新欧陆建筑风格新欧陆建筑风格新中式风格新中式风格风格特征风格特征87、时代感强，代表理性前卫时尚个性化，并反映新材料、新技术的特征是时尚、浪漫的代表，展现的是西方传统是时尚、浪漫的代表，展现的是西方传统的艺术特征，具有鲜明的地域感和档次感；的艺术特征，具有鲜明的地域感和档次感；保留并延续名士灰和中国红，并局部汲取冰裂、花窗等建筑元素。建筑形态建筑形态形体自由、不受约束，讲求体块的穿插、构架的运用等；或点式或板式、或低层或高层；讲究固定的形体比例，大量柱式、装饰线讲究固定的形体比例，大量柱式、装饰线脚的运用，可谓精雕细刻的艺术品；以花脚的运用，可谓精雕细刻的艺术品；以花园住宅商业为代表；园住宅商业为代表；主要继承的是徽派建筑的青砖黛瓦马头墙，画檐挂落小格窗，讲究的88、是意境和幽雅的塑造，讲究的是家族礼仪以及睦邻友好的传统美德，质朴，加之院子里的松风翠竹，丹桂飘香、小桥流水，是居住别有一番诗情画意。材质选用材质选用强调不同材质的强烈对比，虚实结合，表现于实体、石材、金属、玻璃等材质的运用，并注重新技术的含量以石材为主，细部偶有雕花铸铁的运用以石材为主，细部偶有雕花铸铁的运用,采采用新古典主义风格，追求三段式的设计手用新古典主义风格，追求三段式的设计手法，强调轴线对称，运用一些简化的古典法，强调轴线对称，运用一些简化的古典建筑符号，建筑符号，现代更加入木质等外墙材料，塑造形体的以表达大面积的体块感色彩表现色彩表现色彩设计中强调运用对比色和金属色，造成稳重、典雅89、高贵的视觉印象色彩温暖、热烈、宁静、细腻色彩温暖、热烈、宁静、细腻色彩以灰、白、木灰、白、木色为主，统一而单纯，视觉上又极具现代特色；建筑风格遴选建筑风格遴选4.3 4.3 风格定位风格定位121建筑风格定位：建筑风格定位：具有国际气质的精品地标具有国际气质的精品地标欧陆风格欧陆风格4.3 4.3 风格定位风格定位122战略依据：战略依据：1、商业地段，周边楼体色调灰暗，要想远看就有视觉冲击感，首选欧式，然后是美式和泰式，但限于造价，我们仅建议欧式建筑风格，风情浓郁，色调亮丽！2、在普通的购房者心中，对异域风情保持的向往是毋庸置疑的，尤其是三四线城市的消费者，早已经厌倦了那些缺乏生机的布局！90、3、基于打造一个浪漫而有味道的建筑群落，基于为这个片区注入新鲜的亮色基于更多，我们的建筑风格，欧式恰到好处！4.3 4.3 风格定位风格定位立面仅供参考充分利用具有商业价值的地块；考虑市场的特点与需求空间；尽可能增加街区商业面积；尽量使住宅部分形成闭合物业；衡量成本收益的高低；1234.4 4.4 项目一期商业概念规划布局项目一期商业概念规划布局规规划划理理念念1244.4 4.4 项目一期商业概念规划布局项目一期商业概念规划布局AI+A2：p总占地面积：104375.66p净用地面积：58238.47p总建筑面积：91863.38p建筑基底面积：10364.44p建筑密度：（75*2=37.91、5%）p容积率：（3.15*2=1.58）p绿化率：（50*2=25%）B1:p总占地面积：54803.29p净用地面积：48769.92p总建筑面积：76076.32p住宅面积：56728.32p商业面积15569p其他配套：3779p建筑基底面积：15828.07p建筑密度：32%p容积率：1.56p绿化率：31%基本参数125方案一：采用开放式广场街区，以吸引更多人群（主推）方案一：采用开放式广场街区，以吸引更多人群（主推）观景电梯观景电梯欧式屋顶欧式屋顶环形景观4.4 4.4 项目一期商业概念规划布局项目一期商业概念规划布局欧式屋顶 开放式特色商业街区，满足客户购物需求开放式特色商业街92、区，满足客户购物需求的同时实现休闲享受。的同时实现休闲享受。126创意设计，增添情趣吸引更多的消费人群吸引更多的消费人群4.4 4.4 项目一期商业概念规划布局项目一期商业概念规划布局127外挂扶梯欧式屋顶外挂扶梯双层挑空街区入口欧式屋顶通道通道4.4 4.4 项目一期商业概念规划布局项目一期商业概念规划布局方案一：挑空入口，增加临街商铺方案一：挑空入口，增加临街商铺易于商业整体管理易于商业整体管理增加临街商铺及建筑面积增加临街商铺及建筑面积1284.4 4.4 项目一期商业概念规划布局项目一期商业概念规划布局街区内设街区绿化129外部扶梯4.4 4.4 商业一期商业概念规划布局商业一期商业概93、念规划布局儿童娱乐场儿童娱乐场130儿童专属沙滩，外设家长休闲区，便于看护儿童创意乐园4.4 4.4 商业整体概念规划布局商业整体概念规划布局街区配套街区配套131艺术化公共空间艺术化公共空间4.4 4.4 商业一期商业概念规划布局商业一期商业概念规划布局132u 户型上更为紧凑，可以吸纳蒙西中坚人群；户型上更为紧凑，可以吸纳蒙西中坚人群；u 以二三房作为主力户型，更容易出租，对于投资客来讲吸引力更大；以二三房作为主力户型，更容易出租，对于投资客来讲吸引力更大；u 项目位于蒙西商业中心区，无很好的自然景观，以项目位于蒙西商业中心区，无很好的自然景观，以二三房为主力户型与项目二三房为主力户型与项94、目本身的实际情况更为吻合；本身的实际情况更为吻合；u 从资金回笼的角度来讲，二三房的销售速度将较快，更有利于资金的快速回从资金回笼的角度来讲，二三房的销售速度将较快，更有利于资金的快速回笼。笼。4.5 4.5 住宅户型配比建议住宅户型配比建议u 考虑到项目地处城市中心地段，比较适合年轻人居住，满足客户刚需，同时考虑到项目地处城市中心地段，比较适合年轻人居住，满足客户刚需，同时项目本身不受项目本身不受“90/70”90/70”的限制的限制;u 结合目前蒙西现有市场的热销户型和未来几年的户型需求趋势，我们提供结合目前蒙西现有市场的热销户型和未来几年的户型需求趋势，我们提供适适中型户型（中型户型（295、 2、3 3房）为主力户型的配比建议。房）为主力户型的配比建议。户型配比方向性思考户型配比方向性思考房型类型面积区间（）户数配比面积配比户数（户）比例面积（万）比例2房紧凑2室75-8510820.4%0.9517.8%2房2厅1卫90-10030056.8%2.9455.2%3房3房2厅1卫100-1207213.6%0.815%3房2厅2卫120-140489.2%0.6412%汇总528100%5.33100%133户型配比户型配比4.5 4.5 住宅户型配比建议住宅户型配比建议面积区间客厅主卧次卧1次卧2书房餐厅主卫次卫厨房面积开间面积开间面积开间面积面积面积面积面积面积紧凑2室75-96、85164.0133.3103.06582房2厅1卫90-100164.0153.5123.085103房2厅1卫100-120204.2163.6123.01085123房2厅2卫120-140254.5203.9133.3 10尽量设计成书房864.515134注：以开间设定为主要设定指标，面积设定仅作参考。注：以开间设定为主要设定指标，面积设定仅作参考。4.5 4.5 住宅户型配比建议住宅户型配比建议根据市场和目标群体需求特征，以及区域住宅需求的发展趋势，满足人对高质量、高品味生活的需求，应将户型划分为不同层次满足细分多元化的客户需求。根据设计原则和客户需求，建议户型结构功能分区如下：197、35功能分区私密休息区客厅公共活动区辅助区餐厅门厅家庭厅卧室书房厨房卫生间阳台4.5 4.5 住宅户型配比建议住宅户型配比建议u功能完善是生活品质提高的标志，本案户型根据目标客户群体的置业需求特征，宜均采用大面宽，小进深的排布方式，以寻求最大的采光通风面积。户型布置兼顾合理、舒适。围绕客厅，合理布置各功能用房。u户型布局遵循动静分区、洁污分区的设计原则；动静分区即以公共区域（厅、厨房及公共卫生间）与私密区（卧室）相对隔开为要点，减少相互干扰，保持居室的私密性；洁污分区即将厨房、公用卫生间等集中布置，与客厅、卧室分开，使家居生活方便整洁；厨房服务区域应位于离入口较近的位置，以避免买菜、做饭等日常98、操作对主人生活的影响。建议采用大开间、小进深的楼体形式，客厅面宽不小于4 4米。1364.5 4.5 住宅户型配比建议住宅户型配比建议u户型设计强调适应性：一要能持续发展，二要能够适应市场需求，三要能适应家庭结构的变化。u打造中端产品，户型设计上应做到合理性、经济性和舒适性并重，功能空间的配置应更为完善。u功能空间适宜的尺度是生活舒适程度的影响因素，中端目标客户群体更为看重户型的舒适性。u户型的朝向、通风和景观尽量做到均好性。全明化设计，空间通透，阳光充足，同时兼顾舒适性、经济性、安全性、私密性和整体性。u户型的布局结合使用功能以及人的居住习惯，室内空间划分相对独立而又互相关联，保证各功能空间99、的私密性，做到“公私分离”、“动静分离”、“洁污分离”、“室寝分离”、“居寝分离”和无障碍设计，生活有规律、互不干扰。1374.5 4.5 户型设计建议户型设计建议1.1.卧室：卧室：以南向为主。与公用活动空间隔离，使卧室具有较强私密性，尤其是主卧室应位于走廊的尽端；各房门宜错开布置，避免卧室门朝向户门。2.2.客厅和餐厅：客厅和餐厅：两厅方正实用，无凸显的柱体、缺角或变形；建议采用大客厅、小餐厅的布局；不宜在客厅的墙面开门过多，保持客厅的整体性。客厅：为主要活动、起居和观景空间，南向面积宜稍大，配置半落地景观窗，兼顾拓宽视野和保暖。餐厅：有自然采光，应考虑36人用餐标准。3.3.厨房：厨房：100、面积宜稍大，布局宜为方型，有自然采光。4.4.卫生间：卫生间：自然采光，尺寸合理，充分考虑现代家居生活设施的摆放，以及私密性的要求，必须通风，注意干湿分离。5.5.阳台：阳台：宜南北各一个，北阳台作为工作阳台宜封闭，并考虑洗衣机位，便于居家生活中如洗晒衣物等日常生活功能用途。；南阳台为敞开式，面积宜适中，考虑使用功能及立面效果。6.6.玄关：玄关：考虑居住的私密性和美观性，在入口处设置，进门即玄关或厅，不留走道等浪费面积。7.7.窗户设计：窗户设计：各户的窗与窗之间应考虑角度，避免对望，影响房间的私密性。8.8.室外空调机位：室外空调机位：所有户型都必须安排足够的空调机位，并处理好建筑立面和冷101、凝水排水问题以及机位立体尺寸，避免空调外机相互对吹。9.9.室内无障碍设计：室内无障碍设计：户内同层楼（地）面应无高差，建议入户过道净宽1.2米，其他通道净宽1.0米，户门门扇开启净宽0.8米。1384.5 4.5 户型设计建议户型设计建议139二二房房二厅一卫二厅一卫建筑面积建筑面积77778484约约1010特点：特点：u阳台面积约10，方正实用，可做书房、茶室、健身房、客房可借鉴之处：可借鉴之处：u增大阳台面积，提高实用率及附加价值，使两房的功能更加完善，达到三房的使用效果可借鉴户型可借鉴户型4.5 4.5 户型设计建议户型设计建议140三三房房二二厅厅一一卫卫建筑面积建筑面积9090花102、槽花槽特点：特点：u花槽不计算面积，可以与入户花园打通可借鉴之处：可借鉴之处：u以花槽、多飘窗、多阳台等形式提高户型使用空间，提高附加值4.6 4.6 可借鉴户型分析及建议可借鉴户型分析及建议可借鉴户型可借鉴户型141三三房房二二厅厅二卫二卫建筑面积建筑面积115115，花槽花槽特点：特点：u花槽不计算面积，可以与入户花园打通可借鉴之处：可借鉴之处：u以花槽、多飘窗、多阳台等形式提高户型使用空间，提高附加值4.6 4.6 可借鉴户型分析及建议可借鉴户型分析及建议可借鉴户型可借鉴户型1425.1 5.1 经济测算指标确定经济测算指标确定5.2 5.2 成本收益估算成本收益估算 PART 02 项103、目投资收益分析项目投资收益分析1436.1 6.1 测算基础参数测算基础参数项目项目数数 据据建筑面积住宅总建：56728可售面积：57107.3商业总建：91863可售面积：21334可售部分地价、建安造价、管网300+240+1120=1660元/销售参考单价住宅均价2377元/商铺均价4700元/1446.2 6.2 成本收益估算成本收益估算项目项目可售建筑面积（）可售建筑面积（）销售价格销售价格(元元/)销售总价（万元）销售总价（万元）住宅住宅56728252114301商业商业91863429939491合计合计53729其他成本其他成本计算办法计算办法金额（万元）金额（万元）不可预104、见成本不可预见成本按销售收入5%计算2686合计合计2686（2 2）项目一次性收入部分税费）项目一次性收入部分税费（1 1）项目总收入）项目总收入（3 3）项目其他成本）项目其他成本税费种类税费种类计算方法计算方法税费金额（万元）税费金额（万元）销售税金销售税金按项目总收入5.1%计2740土地增值税土地增值税按项目总收入1.5%计806企业所得税企业所得税按利润总额5%计2686合计合计62321456.2 6.2 成本收益估算成本收益估算各项指标各项指标计算方法计算方法计算值（万元）计算值（万元）总成本总成本【税前税前】建造期间各项成本之和24666总成本总成本【税后税后】总成本+税金33584投资周期投资周期3年项目收入项目收入53729总利润总利润项目收入总投资29063净利润净利润总利润企业所得税20145用心用心超越超越期待期待