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6条线路组成，总长条线路组成，总长188.25188.25公里，为公里，为“三横两纵一环三横两纵一环”的网状结构。的网状结构。6 6条线路的交叉处，共设置有条线路的交叉处，共设置有1818处换处换乘车站。乘车站。按照计划，按照计划，1 1号线一期工程建设年限为号线一期工程建设年限为20092009年年20132013年。年。2 2号线一号线一期工程建设时限为期工程建设时限为20112011年年20152015年。年。城市交通城市交通郑州郑州内外交通内外交通便利，经济流通性基础好，未来地铁和高铁的开便利，经济流通性基础好，未来地铁和高铁的开通更将加速城市的发展速度通更将加速城市的发展速7、度宏观市场分析宏观市场分析城市规划城市规划按按中原经济区郑州都市区建设纲要（草案）中原经济区郑州都市区建设纲要（草案），至，至20202020年，年，郑州市建设用地发展方向主要郑州市建设用地发展方向主要以东、西、南以东、西、南三个方向为主，北部控制开发，三个方向为主，北部控制开发，中心城区土地限量的供应更加彰显板块的土地稀缺价值中心城区土地限量的供应更加彰显板块的土地稀缺价值在城市在城市“东扩北移东扩北移”的发展模式取得成效之后，为平衡城区发展以及加强城市的发展模式取得成效之后，为平衡城区发展以及加强城市“中原城市中原城市群之首群之首”的地位稳固，城市转而改为三向并举的发展模式，主力发展方向为8、东、南、西。的地位稳固，城市转而改为三向并举的发展模式，主力发展方向为东、南、西。u向东：向东：“郑汴新区郑汴新区”升级升级“大郑东大郑东”中原城市群未来核心区中原城市群未来核心区u向南：郑许融城推进，郑许产业带即将形成，航空港区建设进行时向南：郑许融城推进，郑许产业带即将形成，航空港区建设进行时u向西：商业曙光再现，打造向西：商业曙光再现，打造1818个超亿元项目个超亿元项目 u一心：指郑州市域的城镇密集一心：指郑州市域的城镇密集区。包括中心城区、郑汴区。包括中心城区、郑汴中牟中牟组团、上街组团、上街荥阳组团和航空港荥阳组团和航空港组团，这是市域空间结构的核心组团，这是市域空间结构的核心地区9、。地区。u一带：是指沿一带：是指沿310310国道、陇海铁国道、陇海铁路等交通干线上，由中心城区、路等交通干线上，由中心城区、郑汴郑汴中牟组团、上街中牟组团、上街荥阳组荥阳组团、巩义市及沿线城镇所构成的团、巩义市及沿线城镇所构成的城镇发展带，是市域经济联系和城镇发展带，是市域经济联系和城市空间拓展的主轴线。城市空间拓展的主轴线。u两核：即两核：即“郑州新区郑州新区”和和“中中心城区心城区”，郑州新区被定位为郑，郑州新区被定位为郑州都市区核心增长极，中心城区州都市区核心增长极，中心城区定位为省市政治文化中心、现代定位为省市政治文化中心、现代商贸服务中心和历史文化名城保商贸服务中心和历史文化名城保10、护核心区护核心区u六城：指巩义、新郑、新密、六城：指巩义、新郑、新密、登封、航空城、中牟六个二级中登封、航空城、中牟六个二级中心城市。心城市。城市发展格局：城市发展格局：一心六城、一带两核一心六城、一带两核 宏观市场分析宏观市场分析城市总体发展目标城市总体发展目标人口增加、总体经济水平大幅提高、居民收入大幅度人口增加、总体经济水平大幅提高、居民收入大幅度增加，为郑州市房地产发展奠定了经济基础增加，为郑州市房地产发展奠定了经济基础按照郑州市城市发展规划，至按照郑州市城市发展规划，至20202020年，全市总人口将达到年，全市总人口将达到11001100万，城市化水平万，城市化水平80%80%左右11、。左右。其中市区人口其中市区人口500500万，人口规模较目前扩大万，人口规模较目前扩大0.50.5倍，按人均住房面积倍，按人均住房面积2626计算，相当于未来计算，相当于未来十年将新增十年将新增37003700万的刚性住房需求，年均新增刚性需求将达到万的刚性住房需求，年均新增刚性需求将达到370370万万 ；按照历年来郑州城镇人口增加绝对值来看，基本在按照历年来郑州城镇人口增加绝对值来看，基本在8-148-14万之间，年均增长万之间，年均增长1212万，其中市区万，其中市区人口约为人口约为1010万，按人均住房面积万，按人均住房面积2626计算，相当于每年将新增计算，相当于每年将新增260212、60万的刚性住房需求。万的刚性住房需求。城市化目标城市化目标经济发展目标经济发展目标社会民生目标社会民生目标到到20202020年，年，郑州市总人口将达到郑州市总人口将达到15001500万万，占全省的，占全省的10%10%；建成区面积达到；建成区面积达到10001000平方公里，其中平方公里，其中主城区面积为主城区面积为800800平方公里以上，城镇化率达到平方公里以上，城镇化率达到80%80%。到到20202020年，年，郑州市生产总值达到郑州市生产总值达到2 2万亿元万亿元，服务业占，服务业占GDPGDP的比重为的比重为50%50%左右，全社会固左右，全社会固定资产投资维持在定资产投资维13、持在1 1万亿元左右，进出口总额（市属及以下）超过万亿元左右，进出口总额（市属及以下）超过500500亿美元，亿美元，GDPGDP占占到全省到全省1/41/4左右，在全国左右，在全国3535个大中城市中排名前进个大中城市中排名前进1 1至至2 2位。位。到到20202020年，农民人均纯收入接近年，农民人均纯收入接近3 3万元，万元，城镇居民人均可支配收入接近城镇居民人均可支配收入接近6 6万元，万元，城镇年城镇年新增就业人数达到新增就业人数达到1414万人，民生福利指数每年增长万人，民生福利指数每年增长10%10%左右，人民群众幸福感不断增强。左右，人民群众幸福感不断增强。区域中心目标区域中14、心目标20202020年，郑州都市区要实现通达北京、上海、武汉、西安、南京、天津的年，郑州都市区要实现通达北京、上海、武汉、西安、南京、天津的3 3小时铁路客小时铁路客运交通圈，运交通圈，建成以郑州为核心建成以郑州为核心“3030、6060、120120、150”150”分钟的中原经济区交通辐射圈，分钟的中原经济区交通辐射圈，形成直飞世界部分主要城市、营运业务覆盖国内主要城市的现代化国际空港。形成直飞世界部分主要城市、营运业务覆盖国内主要城市的现代化国际空港。同致行思考同致行思考宏观市场分析宏观市场分析城市经济城市经济郑州市郑州市2002-20112002-2011年年GDPGDP一直保持着较15、高增长率，近一直保持着较高增长率，近3 3年平均年平均增速高于全国平均增长率增速高于全国平均增长率3-4%3-4%。根据郑州市。根据郑州市“十二五十二五”规划纲要对经济增规划纲要对经济增长的规划，预计长的规划，预计“十二五十二五”期间郑州市期间郑州市GDPGDP平均增长率将保持在平均增长率将保持在13%13%左右左右GDP增速与房地产发展关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展郑州房产发展阶段数据来源：郑州统计信息网926.81074.01375.01650.02001.52421.230043300.440004979.8556306400726011.00%14.816、0%15.70%15.80%15.70%15.60%12.20%12.00%13.00%13.80%13.06%13.68%13.44%GDP(亿元)GDP增幅(%)20022003200420052006200720082009201020112012201320140.02000.04000.06000.08000.00%4%8%12%16%20%郑州市历年来郑州市历年来GDPGDP统计分析统计分析n根据GDP增速与房地产发展的关系，可以看出房地产处于高速发展期；n郑州2010年GDP突破4000亿元，研究表明，城市GDP达到4000亿时，房价将会经历快速增长的发展期。宏观市场分析宏观市场17、分析北京上海广州深圳太原南昌合肥长沙武汉郑州05000100001500020000250000246810121416189.58.811.910.97.813.316.914.913.612.72009年2010年2011年近三年平均增速（%）2009-20112009-2011年郑州市与国内及中部主要城市年郑州市与国内及中部主要城市GDPGDP总值总值、平均增速、平均增速对比对比GDP（亿元）城市经济城市经济郑州市郑州市GDPGDP总值与国内一线城市尚有一定差距，但发展迅速，总值与国内一线城市尚有一定差距，但发展迅速，20112011年首次进入全国年首次进入全国2020强，在中部省会城市18、中排第强，在中部省会城市中排第3 3位，近三年平均增速与位，近三年平均增速与武汉、南昌接近武汉、南昌接近宏观市场分析宏观市场分析北京上海广州深圳太原南昌合肥长沙武汉郑州0100020003000400050006000700001020304050603036217013075903122808808871274924591150673414213610242003337738404255300351433828301426233031房地产开发投资额（亿元）固定资产投资额（亿元）占比（%）20112011年郑州与国内主要城市固定资产、房地产开发投资对比年郑州与国内主要城市固定资产、房地产开发19、投资对比城市经济城市经济郑州市固定资产投资稳步增长，其中房地产开发投资比重不断郑州市固定资产投资稳步增长，其中房地产开发投资比重不断上升，对固定资产投资增长拉升明显，高于其他中部省会城市，但低于国内上升，对固定资产投资增长拉升明显，高于其他中部省会城市，但低于国内主要一线城市主要一线城市宏观市场分析宏观市场分析居民收入居民收入人均人均GDPGDP以及人均可支配收入的持续快速增长，表明郑州市居以及人均可支配收入的持续快速增长，表明郑州市居民购买能力不断提高，有利的民购买能力不断提高，有利的支撑我项目的高档定位支撑我项目的高档定位200220032004200520062007200820092020、1020112012201320140200004000060000800000%10%20%30%1358415910188002317127798331694061743882.464900056855624006860074200人均GDP(元)人均GDP增幅(%)n郑州市人均GDP年均增幅在13%以上，2011年人均GDP56855元，约合9111美元，根据世界银行标准来判断，郑州市房地产行业已处于减缓发展期，目前以改善需求为主；n预计2014年人均GDP将达到74200元，居民收入的不断提高对高端房地产项目存在利好；n与一线城市相比，人均GDP还存在一定的差距。4000-8,000U21、S$4000-8,000US$8000-20,000US$8000-20,000US$0-800US$0-800US$启动期启动期 快速发展期快速发展期 平稳发展期平稳发展期 减缓发展期减缓发展期缓慢发展缓慢发展综合发展型综合发展型平稳发展，以平稳发展，以质量为主，数质量为主，数量与质量并重量与质量并重快速发展，快速发展，以数量为主，以数量为主，数量与质量并数量与质量并重重超速发展超速发展单纯数量型单纯数量型改善需求为主改善需求为主改善需求为主改善需求为主生存、改善需生存、改善需求兼有求兼有生存需求生存需求800-4,000US$800-4,000US$宏观市场分析宏观市场分析最低收入户低收入22、户中等偏下户中等收入户中等偏上户高收入户 最高收入户01000020000300004000050000808411419146081809822774281804071310.1%10.0%20.1%20.1%20.0%10.0%9.9%年均可支配收入（元）比例（%）郑州不同类型家庭比例和年均可支配收入郑州不同类型家庭比例和年均可支配收入居民收入居民收入中部省会城市中部省会城市中，中，郑州城镇居民可支配收入水平中等偏下，高郑州城镇居民可支配收入水平中等偏下，高于太原和南昌，增速与于太原和南昌，增速与GDPGDP增长基本持平，预计增长基本持平，预计20142014年将达到近年将达到近3000023、30000元。元。居民家庭收入结构中，高收入群体收入水平较高居民家庭收入结构中，高收入群体收入水平较高2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20140100002000030000400000%4%8%12%16%20%10750118221369215732171171889721612238702680029850城市居民人均可支配收入(元)人均可支配收入增幅(%)宏观市场分析宏观市场分析居民收入居民收入根据郑州地税统计，郑州市年收入超根据郑州地税统计，郑州市年收入超1212万元的高收入人数增万元的高收入人数增长较快，但与长沙、武汉差距较24、大；受监管体制影响，目前缴纳个税的高收长较快，但与长沙、武汉差距较大；受监管体制影响，目前缴纳个税的高收入人群入人群76%76%为工薪阶层为工薪阶层郑州市郑州市20102010年年收入超年年收入超1212万者纳税申报情况：万者纳税申报情况：从申报人数来看，从申报人数来看，7676为为“工薪族工薪族”，主要因为工薪族的收入能被税务部门精确掌握。，主要因为工薪族的收入能被税务部门精确掌握。从行业来看，以制造业、批发零售业、科学技术研究和地质勘察业、建筑业、电力燃气及水的生产供应从行业来看，以制造业、批发零售业、科学技术研究和地质勘察业、建筑业、电力燃气及水的生产供应业为主；业为主；各辖区申报数量排25、名：各辖区申报数量排名：金水区局、中原区局、二七区局、高新区局金水区局、中原区局、二七区局、高新区局、新密市局、巩义市局、登封市局、新密市局、巩义市局、登封市局、管城区局、机场局、上街区局、经开区局、郑东新区局、荥阳市局、新郑市局、中牟县局、惠济区局。管城区局、机场局、上街区局、经开区局、郑东新区局、荥阳市局、新郑市局、中牟县局、惠济区局。（其中，高新区以七成的增幅位居全市第一，达（其中，高新区以七成的增幅位居全市第一，达15991599人，主要因为随着在高新区落户的人，主要因为随着在高新区落户的IT IT企业、高新技术企业越来越多企业、高新技术企业越来越多，企业职工工资水平较高。），企业职工26、工资水平较高。）2007200820092010050001000015000200002500030000350001705726439292163318651726827783410667河南省（人）郑州市（人）河南省及郑州市年收入超12万人数（以缴纳个税者为计）宏观市场分析宏观市场分析北京上海广州深圳太原南昌合肥长沙武汉郑州050001000015000200002500030000024681012141618202198425102282072280713111155671546911782171401460510813681210111816人均消费性支出（元）增幅（%）2011227、011年郑州年郑州与国内主要城市与国内主要城市居民人均消费居民人均消费性支出对比性支出对比2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 201102000400060008000100001200014000160000246810121416182054805932646372237619871697001080412790146051891261411111816消费性支出增幅（%）2002-20112002-2011年郑州城镇居民人均消费性年郑州城镇居民人均消费性支出支出消费水平消费水平郑州城镇居民消费能力总体偏低，但增长速度较快，在中部六郑州28、城镇居民消费能力总体偏低，但增长速度较快，在中部六省会城市中仅次于武汉。在消费支出结构中，食品和衣着等消费所占比重超省会城市中仅次于武汉。在消费支出结构中，食品和衣着等消费所占比重超过过50%50%宏观市场分析宏观市场分析1 16 6消费水平消费水平从人均消费性支出占城镇居民可支配收入比例来看，郑州市城从人均消费性支出占城镇居民可支配收入比例来看，郑州市城镇居民生活成本低于武汉、南昌，与合肥基本持平，居民收入盈余情况相对镇居民生活成本低于武汉、南昌，与合肥基本持平，居民收入盈余情况相对乐观乐观综合来看，郑州市城镇居民消费性支出占可支配收入的比例较为均衡，城市生活成本在中部省会城综合来看，郑州市29、城镇居民消费性支出占可支配收入的比例较为均衡，城市生活成本在中部省会城市中位于中等，居民收入盈余情况较好，从而可推断其市中位于中等，居民收入盈余情况较好，从而可推断其对大宗商品（房产、汽车）的购买能力较为对大宗商品（房产、汽车）的购买能力较为良好良好。宏观市场分析宏观市场分析郑州“十二五”规划关于建立现代产业体系的实施纲要产业布局产业布局“十一五十一五”以来以来，郑州市围绕郑州市围绕建设国家区域性中心城市、全国建设国家区域性中心城市、全国重要的现代物流商贸重要的现代物流商贸城市，更加城市，更加注重经济结构调整和产业转型升级注重经济结构调整和产业转型升级，积极，积极构构建现代产业建现代产业体系体30、系发展壮大发展壮大战略支撑产业战略支撑产业汽车及装备制造、汽车及装备制造、物流商贸、文化物流商贸、文化创意旅游、创意旅游、电子信息电子信息培育发展培育发展战略新兴产业战略新兴产业新能源产业、新材料新能源产业、新材料产业、生物医药、节能产业、生物医药、节能环保、新能源汽车环保、新能源汽车、物联网产业、物联网产业改造提升改造提升传统优势产业传统优势产业铝及铝精深加工、铝及铝精深加工、纺织服装产业、食品纺织服装产业、食品产业、耐材建材、产业、耐材建材、能源、轻工能源、轻工优先发展优先发展现代服务业现代服务业金融业、会展业、金融业、会展业、房地产业、服务房地产业、服务外包业、健康外包业、健康休闲产业休31、闲产业全力建设全力建设产业集聚区产业集聚区发展一批定位明晰、发展一批定位明晰、优势突出、资源高效优势突出、资源高效、产城融合的、产城融合的产业集聚区产业集聚区着力发展着力发展现代农业现代农业观光休闲农业、设施观光休闲农业、设施农业、精品农业、农业、精品农业、生态农业、重点生态农业、重点产业园区产业园区郑州作为一个郑州作为一个资源型城市资源型城市，过去经济发展，过去经济发展主要依靠煤炭、电力、水泥、耐材、氧化主要依靠煤炭、电力、水泥、耐材、氧化铝等高耗能行业。传统优势产业主要有铝等高耗能行业。传统优势产业主要有铝铝及铝制品、食品加工、纺织服装、设备制及铝制品、食品加工、纺织服装、设备制造造郑州市32、原有传统产业分布郑州市原有传统产业分布食品加工、装备制造、生物医药、纺织服装、机械设备制造、铝工业食品加工、生态旅游、轻工业建材、钢铁物流、运输设备制造生态观光、农副业宏观市场分析宏观市场分析产业布局产业布局郑州处于工业化高速发展的阶段，第二产业发展规模与速度占郑州处于工业化高速发展的阶段，第二产业发展规模与速度占据主导地位；第三产业发展据主导地位；第三产业发展相对相对滞后，但行业分布均衡，房地产业占比合理，滞后，但行业分布均衡，房地产业占比合理，未来发展空间广阔未来发展空间广阔20112011年，郑州市三次产业比重为年，郑州市三次产业比重为2.7:59:38.32.7:59:38.3，工业占33、据主导地位工业占据主导地位，其中，其中矿矿物制品业物制品业、设备制造业设备制造业最为发达，年产值最为发达，年产值超过千亿。郑州市超过千亿。郑州市“十二五十二五”规划纲要将规划纲要将“走新型工业化道路走新型工业化道路”、“大力发展现代大力发展现代服务业服务业”作为十二五期间经济发展的核心作为十二五期间经济发展的核心内容，未来二、三产业将迈入同步高速发内容，未来二、三产业将迈入同步高速发展的阶段。展的阶段。宏观市场分析宏观市场分析对嘉里的启示对嘉里的启示总体总体运行运行居民居民收入收入消费消费水平水平产业产业布局布局n郑州市郑州市GDPGDP总值稳定增长，经济总量跨入全国总值稳定增长，经济总量跨入34、全国2020强，位居中部省会第强，位居中部省会第3 3位，财政收入位于中部位，财政收入位于中部省会第省会第2 2位；位；n房地产投资占固定资产投资比重高于中部其他城房地产投资占固定资产投资比重高于中部其他城市。市。n郑州市人均郑州市人均GDPGDP达到达到80008000美元，城镇化率达到美元，城镇化率达到67.1%67.1%，进入到国际公认的城镇化加速发展的关键，进入到国际公认的城镇化加速发展的关键阶段；阶段；n在中部省会城市中，郑州市人均在中部省会城市中，郑州市人均GDPGDP位居中等。位居中等。居民可支配收入中等偏下，但保持快速增长的态势，居民可支配收入中等偏下，但保持快速增长的态势，增35、速与增速与GDPGDP增速基本持平。增速基本持平。n郑州市工业经济占主导地位，第三产业比重偏低，郑州市工业经济占主导地位，第三产业比重偏低，但行业布局较为合理；但行业布局较为合理；n“十二五十二五”期间，将在三、四环线地带重点打造期间，将在三、四环线地带重点打造产业集聚区，加强与下属县（市）的联系，构建产业集聚区，加强与下属县（市）的联系，构建并扩大郑州都市区辐射范围。并扩大郑州都市区辐射范围。n启示一：启示一：郑州是中部较具竞郑州是中部较具竞争力的省会城市，经济发展争力的省会城市，经济发展存在较大的空间，处于城市存在较大的空间，处于城市化发展的加速期，有利于房化发展的加速期，有利于房地产市场36、的持续增长；地产市场的持续增长；n启示二：启示二：郑州市人均收入和郑州市人均收入和消费水平相对偏低，但增长消费水平相对偏低，但增长速度稳定快速，居民储蓄度速度稳定快速，居民储蓄度较高，置业能力相对良好。较高，置业能力相对良好。n启示三：启示三：郑州市处于工业化郑州市处于工业化高速发展的阶段，第三产业高速发展的阶段，第三产业发展空间较大，随着郑州市发展空间较大，随着郑州市大力推进产业集聚区的规划大力推进产业集聚区的规划建设，未来将持续拉大城市建设，未来将持续拉大城市框架，催生大量人口集聚，框架，催生大量人口集聚，将带动第三产业尤其是房地将带动第三产业尤其是房地产业的蓬勃发展。产业的蓬勃发展。n郑37、州市城镇居民不同类型收入家庭中，高收入家郑州市城镇居民不同类型收入家庭中，高收入家庭的收入水平相对较高，贫富差距较大；庭的收入水平相对较高，贫富差距较大；n居民储蓄意愿强烈，较热衷于房产投资；居民储蓄意愿强烈，较热衷于房产投资；n居民消费能力总体偏低，但增长速度较快，在中居民消费能力总体偏低，但增长速度较快，在中部六省会城市中仅次于武汉。部六省会城市中仅次于武汉。经济发展小结经济发展小结宏观市场分析宏观市场分析人口规模人口规模在在中部六省会城市中，郑州市人口总量仅次于武汉，位居第中部六省会城市中，郑州市人口总量仅次于武汉，位居第2 2位；位；城市土地面积与南昌接近；人口密度与武汉基本持平，约为38、其他中部省会城城市土地面积与南昌接近；人口密度与武汉基本持平，约为其他中部省会城市的市的2 2倍倍宏观市场分析宏观市场分析人口规模人口规模作为全国首个人口超亿大省的省会城市，郑州未来人口将持续作为全国首个人口超亿大省的省会城市，郑州未来人口将持续高速增加高速增加，根据，根据中原中原经济区郑州都市区建设纲要经济区郑州都市区建设纲要的规划内容，预计的规划内容，预计20202020年郑州人口将达到年郑州人口将达到15001500万人万人20012001年以来，郑州市常住人口年均增长年以来，郑州市常住人口年均增长1919万人万人，年均增长率约，年均增长率约19%19%。（截至。（截至20102010年39、）年）根据国务院批复的根据国务院批复的郑州市城市总体规划（郑州市城市总体规划（2010-20202010-2020年）年），到，到20202020年，郑州市中心城区人年，郑州市中心城区人口控制在口控制在450450万人万人以内。未来以内。未来中心城区外围中心城区外围，尤其是重大，尤其是重大产业集聚区产业集聚区，将成为，将成为新增人口的主要新增人口的主要聚集地带聚集地带。宏观市场分析宏观市场分析人口规模人口规模随着郑州城镇化率的不断随着郑州城镇化率的不断提高提高、产业结构的不断、产业结构的不断优化优化，不断增，不断增长的、具有长的、具有相当购买实力相当购买实力的城镇人口为房地产市场提供了的城镇人40、口为房地产市场提供了强劲的需求强劲的需求n郑州总人口稳步上升；n占总人口数量64.8%的城镇人口为房地产提供了需求；n在国内，64.8%的城镇化率处于一般水平，伴随城镇化进程的加快，逐年提高的城镇人口必将成为房地产消费的生力军。2002200320042005200620072008200920102011020040060080052%56%60%64%68%384398410424436451464477551574城镇人口（万人）城镇化率（%）n1954年10月起开封城内约五万余人的各个机关单位领导干部工作人员及其家属随省辖各机关单位一起迁往郑州，随后几年剩余省辖机关接近两万余人迁入郑州41、市，这些精英群体大多数定居在郑州的行政中心金水区宏观市场分析宏观市场分析2001200220032004200520062007200820092010050100150200250300188193196200207211213216218244户数（万户）郑州市居民户数变化趋势郑州市居民户数变化趋势人口规模人口规模郑州市居民总户数持续增加，同时户均人数不断下降，郑州市居民总户数持续增加，同时户均人数不断下降，“三口三口之家之家”成为成为主流。城市家庭住房消费观念已显著改变主流。城市家庭住房消费观念已显著改变，三代，三代、四代同堂的情、四代同堂的情况已逐渐稀少，只要在购买力能够支撑的情况下，42、单独一套住房已成为组建况已逐渐稀少，只要在购买力能够支撑的情况下，单独一套住房已成为组建家庭必不可少的条件家庭必不可少的条件之一之一随着郑州城市化的高速进行，郑州居民户数快速增加，随着郑州城市化的高速进行，郑州居民户数快速增加，20012001年至今增长幅度近年至今增长幅度近30%30%。（截至。（截至20102010年）年）与此同时，郑州市户均人数不断下降，与此同时，郑州市户均人数不断下降，三口之家三口之家已成为居民家庭主流。根据中国及一线城市人口婚已成为居民家庭主流。根据中国及一线城市人口婚育情况特征，预计未来郑州市户均人数会继续下降，但育情况特征，预计未来郑州市户均人数会继续下降，但下降43、幅度将减小下降幅度将减小。宏观市场分析宏观市场分析人口规模人口规模郑州市主城区人口密度较高，其中金水区人口数量和人口密度郑州市主城区人口密度较高，其中金水区人口数量和人口密度均位居第均位居第1 1位位。在郑东新区、高新区、经开区三大非。在郑东新区、高新区、经开区三大非传统传统主主城区城区中，郑东新区中，郑东新区发展起步最晚，但发展起步最晚，但因政策因政策、规划等多方面优势，近年来人口数量和、规划等多方面优势，近年来人口数量和密度在逐密度在逐年增加年增加在郑州下辖的六县（市）中，中牟、巩义、新密、新郑的人口基数较大，其中在郑州下辖的六县（市）中，中牟、巩义、新密、新郑的人口基数较大，其中中牟、新44、密、新郑中牟、新密、新郑客客户因地理位置上更靠近郑州市区，在其毗邻的市辖区内，成为较为重要的置业群体来源。户因地理位置上更靠近郑州市区，在其毗邻的市辖区内，成为较为重要的置业群体来源。宏观市场分析宏观市场分析16%77%7%郑州市人口年龄结构0-14岁15-64岁65岁以上小学初中高中大专以上文盲0501001502002503003500510152025303540141307167164185183623203人数（万人）比例（%）郑州市人口受教育程度分布情况郑州市人口受教育程度分布情况人口特点人口特点郑州大专郑州大专以上学历人口约占以上学历人口约占2020%，每，每1010万人中大专以45、上学历人万人中大专以上学历人口数居全国第口数居全国第1616位，居民受教育程度较好；从年龄结构上看，人口呈现出明位，居民受教育程度较好；从年龄结构上看，人口呈现出明显的老龄化特征显的老龄化特征受受人口基数大人口基数大、教育资源相对缺少教育资源相对缺少等因素影响，等因素影响，郑州居民受教育水平在中部六省会城市中排名郑州居民受教育水平在中部六省会城市中排名中等，与武汉、太原尚有一定差距；中等，与武汉、太原尚有一定差距；按照国际人口年龄类型标准，按照国际人口年龄类型标准，6565岁以上老年人岁以上老年人口比重在口比重在7%7%以上、老少比在以上、老少比在30%30%以上属于老以上属于老年人口类型，郑46、州市人口结构年人口类型，郑州市人口结构老龄化程度明显老龄化程度明显提高提高。宏观市场分析宏观市场分析200120022003200420052006200720082009201001020304050607016.421.82733.248.849.650.355.160.864.9在校学生（万人）郑州本专郑州本专院校在校学生数量变化院校在校学生数量变化200120022003200420052006200720082009201005101520256.37.5912.817.518.215.820.420.120.623.256.310.79.712.71415.117.5招生数毕业数郑47、州本专科院校历年招生数与毕业生数变化郑州本专科院校历年招生数与毕业生数变化高校毕业生毕业约4年便开始有置业需求及一定的支付能力，界时这部分人的年龄处在25-30岁之间。郑州市高校毕业生留郑比例基本在50%以上，加上省内外河南籍本专院校毕业生每年流入约10万人，以此推算，每年新增约20万高素质置业需求人群，以人均50的需求面积计算，该类人群每年新增约100万置业需求。人口特点人口特点郑州市郑州市高校在校生接近高校在校生接近7070万，毕业生和招生数维持在万，毕业生和招生数维持在2020万左右万左右的的水平，高素质人群每年新增约水平，高素质人群每年新增约100100万的置业需求万的置业需求宏观市场48、分析宏观市场分析居住现状居住现状郑州市城镇居民自有住房率较高，达郑州市城镇居民自有住房率较高，达94.8%94.8%，但自有房屋中以，但自有房屋中以房改房、私房为主，平均房龄超过房改房、私房为主，平均房龄超过1717年，大多面临拆迁改造，未来商品房的年，大多面临拆迁改造，未来商品房的发展空间较大发展空间较大宏观市场分析宏观市场分析居住现状居住现状0606年以后，郑州市市区外来人口迅速增长，目前总量已达年以后，郑州市市区外来人口迅速增长，目前总量已达400400万万左右左右，与市区户籍人口数量基本持平，外来人口，与市区户籍人口数量基本持平，外来人口60-80%60-80%居住在都市居住在都市村庄49、，村庄，随着城中村改造的实施，外来人口的居住需求将加速释放随着城中村改造的实施，外来人口的居住需求将加速释放20042004年以后，郑州市高校新生不再办理户口迁移手续，累计约年以后，郑州市高校新生不再办理户口迁移手续，累计约100100万，约占外来人口总量的四分万，约占外来人口总量的四分之一；之一；外来人口其他来源主要包括：省内各地市的务工迁移人员、郑州市高校毕业留郑人员、省内及全外来人口其他来源主要包括：省内各地市的务工迁移人员、郑州市高校毕业留郑人员、省内及全国其他城市河南籍高校毕业生流入。国其他城市河南籍高校毕业生流入。宏观市场分析宏观市场分析20102010年郑州市城镇居民人均居住面积50、仅年郑州市城镇居民人均居住面积仅29.2929.29，低于全国平均水平，在中部省会城市中位居中等，低于全国平均水平，在中部省会城市中位居中等，受大量流入和新增人口影响，近年来人均居住面积增速缓慢。根据受大量流入和新增人口影响，近年来人均居住面积增速缓慢。根据“十二五十二五”规划目标，随着郑州规划目标，随着郑州市人口总量、城镇化水平的提高，住宅市场容量将持续扩大。市人口总量、城镇化水平的提高，住宅市场容量将持续扩大。未来人口规划未来人口规划根据根据“十二五十二五”规划目标，到规划目标，到20152015年郑州市年郑州市人口总量人口总量达达到到11001100万，城镇万，城镇化率达到化率达到70%51、70%，城镇居民人均，城镇居民人均面积达到面积达到3232。以此。以此推算，未推算，未来来3-43-4年郑州市（含各县市）约有年郑州市（含各县市）约有8000-100008000-10000万的新增住宅市场容量，年万的新增住宅市场容量，年均均约约2000-30002000-3000万万宏观市场分析宏观市场分析对嘉里的启示人口规模人口特点居住现状未来规划n郑州市人口规模、密度接近武汉，位居中部省会城市第2位；n郑州市人口规模庞大，年增长约近20%，至2020年郑州市人口将扩大至1500万，中心城区外围人口增长潜力巨大；n郑州主城区以金水区人口规模最大，也最为密集，人口居住以向北、向东为主；n郑州52、市居民总户数高速增加，户均人数降至3.15人/户；n郑州市进入人口老龄化加速阶段，但仍处在人口红利期；n郑州市高素质人群基数较大，且保持快速增长态势，居民受教育程度良好；n郑州市外来人口比例接近常住人口的一半，未来随着城中村改造的深度实施，置业需求将加速释放。n郑州居民自有住房率较高，但以房改房为主，平均房龄在17年以上，商品房所占比重仅21%，未来发展空间较大；n郑州市城中村改造涉及30万村民及约300万外来人口。总可建面积约4000万方，余1000万方尚未开发。预计2012年底中心城区城中村改造审批基本完毕，“十二五”末基本完成改造；n根据“十二五”规划目标，到2015年，郑州市城镇化率达53、到70%，城镇居民人均面积须达到32。n“十二五”期末预计郑州市人口总量达到910万，以此推算，未来3-4年约有8000-10000万的新增住宅市场容量，年均约2000-3000万。n启示一：受城市化加速发展、人口规模大且持续高增、人均居住面积低等因素影响，郑州市居民置业需求将保持旺盛和持续增长的态势，未来10年内可以为住宅房地产开发带来充足的市场容量；n启示二：郑州市家庭规模以“三口之家”为主，外来人口占比较高，未来中低端置业需求持续旺盛，同时，高素质人群的快速增长将为房地产开发提供充足的“后备客户”；n启示三：郑州市居民自有住房率高，商品房比例偏低，现有住房房龄较高，城中村改造涉及人口较多54、，未来将催生大量改善型置业客户。人口情况小结人口情况小结宏观市场分析宏观市场分析19.814.35.675.66.532.044.20.057.951.67.625.544.733391712016235613供应面积供应幅数3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月02040608005101520252011.3-2012.32011.3-2012.3月郑州市土地供应情况月郑州市土地供应情况万幅郑州土地市场郑州土地市场20112011年土地供应成交总量稳定，其中居住用地成交量较年土地供应成交总量稳定，其中居住用地成交量较20102010年上涨年上涨47.6%47.6%，2055、122012年一季度土地供应成交量环比大幅上涨年一季度土地供应成交量环比大幅上涨幅万0.013.4 23.4 10.9 74.4 24.7 34.1 25.2 38.3 268.4 19.4 46.9601155117101074712185成交面积成交幅数3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月1月2月3月0100200300010203040502012011 1.3 3-201-2012 2.3 3月郑州市土地市场成交情况月郑州市土地市场成交情况u20112011年公告出让土年公告出让土地地712.5712.5万，其中居万，其中居住用地住用地184.95184.95万；万；u256、0112011年成交土地年成交土地616.51616.51万，其中居住万，其中居住类用地类用地143.81143.81万，较万，较20102010年上涨年上涨47.6%47.6%；u20122012年第一季度土年第一季度土地供应地供应放量，供应放量，供应77.877.8万，同比上涨万，同比上涨153%153%，成交，成交72.372.3万，同比万，同比上涨上涨235%235%。房地产房地产市场分析市场分析商品房市场商品房市场20112011年郑州市商品房供应量稳定，受调控影响全年商品房年郑州市商品房供应量稳定，受调控影响全年商品房成交量下降成交量下降42%42%u20112011年郑州市商品房57、供年郑州市商品房供应应903.76903.76万，较万，较20102010年年基本持平；基本持平；u20112011年商品房成交年商品房成交653.27653.27万，较万，较20102010年下年下降降42.15%42.15%，主要受，主要受20112011年年以来的宏观调控政策影响，以来的宏观调控政策影响，住宅成交量大幅下降，导致住宅成交量大幅下降，导致全年商品房成交量受挫。全年商品房成交量受挫。总结总结近近5 5年郑州市商品房平年郑州市商品房平均供应量在均供应量在930930万，万，成交量在成交量在910910万，长万，长期来看，现阶段的调期来看，现阶段的调控使得需求被压抑，控使得需求被58、压抑，市场一旦市场一旦“松绑松绑”，需求将会得以释放。需求将会得以释放。房地产房地产市场分析市场分析商品房市场商品房市场受成交结构影响，商办物业成交占比大幅上升，导致受成交结构影响，商办物业成交占比大幅上升，导致20112011年年郑州市商品房价格依然保持强劲上涨势头郑州市商品房价格依然保持强劲上涨势头u2001年以来郑州市年以来郑州市商品房价格呈现上涨商品房价格呈现上涨趋势，趋势，2009年以来涨年以来涨幅惊人，年增长率在幅惊人，年增长率在20%以上；以上；u20112011年国家宏观调年国家宏观调控以来，住宅成交量控以来，住宅成交量大幅下降，商办成交大幅下降，商办成交量占比大幅提升，且量占59、比大幅提升，且价格依然保持上涨势价格依然保持上涨势头，因成交结构变化头，因成交结构变化带动全年均价依然保带动全年均价依然保持上涨势头。持上涨势头。启示启示郑州作为二线城市，受调控的影响，住宅需求被压抑，但是商办郑州作为二线城市，受调控的影响，住宅需求被压抑，但是商办作为投资产品，不受限购、限贷影响，成为众多投资客的重要投作为投资产品，不受限购、限贷影响，成为众多投资客的重要投资产品。使得商办均价快速上涨，从而带动城市商品房总体均价，资产品。使得商办均价快速上涨，从而带动城市商品房总体均价，可见在二线城市的郑州，商品房价格依然存在上涨空间。可见在二线城市的郑州，商品房价格依然存在上涨空间。房地产60、房地产市场分析市场分析商品房市场商品房市场20122012年年3 3月商品房市场供求齐增，供应月商品房市场供求齐增，供应60.460.4万，成交万，成交64.564.5万万，价格小幅回落，均价，价格小幅回落，均价72807280元元/，环比下降，环比下降2.55%2.55%万51.57119.9488.6274.89109.0487.28109.5744.8899.5157.1037.4510.3660.4061.1844.7258.9153.9541.8557.2957.4244.0540.4956.3119.8035.8464.530.842.681.501.392.611.521.91161、.022.461.011.890.290.94商品房供应面积商品房销售面积商品房供求比3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月0204060801001201400.00.51.01.52.02.53.02011年年3月月-2012年年3月郑州市商品房供、销走势图月郑州市商品房供、销走势图元/6889.00 9106.11 8259.27 9124.49 9078.59 8481.749094.40718234.1558721.05 7895.397106.7177470.78467280.0809商品房销售均价3月4月5月6月7月8月9月10月11月 12月1月2月3月4062、00500060007000800090001000020112011年年3 3月月-2012-2012年年3 3月商品房销售均价走势月商品房销售均价走势u3 3月郑州市商品房月郑州市商品房市场供应量为市场供应量为60.4060.40万平方米，较上月翻万平方米，较上月翻两倍多，同比也上涨两倍多，同比也上涨了了17.22%17.22%。3 3月商品月商品房市场供需基本持平，房市场供需基本持平，供求比为供求比为0.940.94。u3 3月成交均价月成交均价72807280元元/，环比下降，环比下降2.55%2.55%，同比上涨，同比上涨5.68%5.68%，短期内全市，短期内全市商品房价格呈现回落63、商品房价格呈现回落趋势。趋势。房地产房地产市场分析市场分析商品住宅市场商品住宅市场20112011年商品住宅供应量略降，成交量下降年商品住宅供应量略降，成交量下降43.4%43.4%，全年成，全年成交量不足交量不足500500万，供大于求，矛盾突出。万，供大于求，矛盾突出。20112011年郑州市商品住宅成交均价年郑州市商品住宅成交均价高达高达65986598元元/，涨幅达到，涨幅达到27.8%27.8%，但是受调控影响，全年各月价格稳定，房，但是受调控影响，全年各月价格稳定，房价上涨势头得到控制价上涨势头得到控制u20112011年是政府宏观年是政府宏观调控再度实施的一年，调控再度实施的一年64、，同时也是郑州市商品同时也是郑州市商品住宅成交价格快速上住宅成交价格快速上涨的一年，均价上涨涨的一年，均价上涨12711271元，涨幅达元，涨幅达27.8%27.8%，这也是近十，这也是近十年来房价涨幅最大的年来房价涨幅最大的一年。这是郑州对政一年。这是郑州对政策调控反应不够敏感，策调控反应不够敏感，调控效应具有滞后性调控效应具有滞后性所致。所致。20112011年，政府年，政府调控力度加大，抑制调控力度加大，抑制了价格上涨的速度，了价格上涨的速度，但是房价依然高达但是房价依然高达65986598元元/。房地产房地产市场分析市场分析商品住宅市场商品住宅市场20122012年伊始，全市市场供小于65、求，楼市呈现年伊始，全市市场供小于求，楼市呈现“小阳春小阳春”，3 3月全市成交量达到月全市成交量达到50.8250.82万，环比增加万，环比增加71.63%71.63%，同比增加，同比增加30.4%30.4%，成交价，成交价格小幅回落，环比下降格小幅回落，环比下降4.25%4.25%万元/28.5878.4468.4059.2373.7567.7081.1119.4760.3630.0014.302.9735.3938.9720.3744.5540.1429.2038.3636.6535.0628.2838.3414.6429.6150.82557966256900728072777630766、480718865086110657268766584商品纯住宅供应面积商品纯住宅销售面积商品纯住宅成交均价3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月01020304050607080903000400050006000700080002011年年3月月-2012年年3月郑州市商品纯住宅供、销、价格走势图月郑州市商品纯住宅供、销、价格走势图u3 3月郑州市纯商品月郑州市纯商品住宅共成交住宅共成交50.8250.82万万平米，环比上涨平米，环比上涨71.63%71.63%，同比上涨，同比上涨30.41%30.41%；成交均价；成交均价65846584元元/，环比，环比下降下降4.67、25%4.25%，同比，同比却上涨了却上涨了18.01%18.01%。20122012开年一直低迷开年一直低迷的房地产市场开始的房地产市场开始复苏，迎来本轮调复苏，迎来本轮调控以来难见的控以来难见的“暖暖春春”，被压抑许久，被压抑许久的刚性需求于本月的刚性需求于本月展现出了强烈释放展现出了强烈释放的欲望，的欲望，总结总结受调控影响，受调控影响，20112011年全年市场低迷，开发企业资金紧张，刚需客户需求受到年全年市场低迷，开发企业资金紧张，刚需客户需求受到压抑，压抑，20122012年一季度，大多企业加大优惠力度，以价换量，市场成交量回升，年一季度，大多企业加大优惠力度，以价换量，市场成交量68、回升，价格小幅回落，预计下半年市场总基调依然是价格小幅回落，成交量回升趋价格小幅回落，预计下半年市场总基调依然是价格小幅回落，成交量回升趋稳。稳。房地产房地产市场分析市场分析供求：供求：20112011年整体市场供大于求，年整体市场供大于求，20122012年一季度，各开发商加大优惠力度，促使刚需客户成交，年一季度，各开发商加大优惠力度，促使刚需客户成交，成交量回升，但是国家坚定不移的调控促使成交量回升，但是国家坚定不移的调控促使“房价回到合理水平房价回到合理水平”，使得目前刚需客户购房更加，使得目前刚需客户购房更加谨慎，未来市场不容乐观；谨慎，未来市场不容乐观；价格：价格：20112011年69、各开发企业资金流出现不同程度的危机，为回笼资金，年各开发企业资金流出现不同程度的危机，为回笼资金，20122012年大多开发企业主动降年大多开发企业主动降价、让利客户，市场价格小幅下降，整体市场呈现价、让利客户，市场价格小幅下降，整体市场呈现“以价换量以价换量”的基调；的基调；客户：客户：投资客户由住宅市场转向写字楼和商业市场，改善、品质改善客户受限购条件影响，致使投资客户由住宅市场转向写字楼和商业市场，改善、品质改善客户受限购条件影响，致使市场以刚需客户为主，刚需购房客户购房谨慎，注重性价比。市场以刚需客户为主，刚需购房客户购房谨慎，注重性价比。发展趋势：发展趋势：短期内，商品房、商品住宅供70、应量稳定，成交量较短期内，商品房、商品住宅供应量稳定，成交量较20112011年回升，成交价格小幅下降，年回升，成交价格小幅下降，整体呈现整体呈现“以价换量以价换量”的基调，但从近的基调，但从近5 5年市场来看，全市年平均商品房需求量在年市场来看，全市年平均商品房需求量在910910万左右，万左右，商品住宅需求量在商品住宅需求量在750750万左右，目前的市场并非正常的市场水平。中长期来看，随着以价换量万左右，目前的市场并非正常的市场水平。中长期来看，随着以价换量带来成交量回升，价格趋稳，市场将会走向稳定健康发展轨道上来。带来成交量回升，价格趋稳，市场将会走向稳定健康发展轨道上来。20122071、12年房地产仍然维持紧缩政策，从地产数据看，商品房、商品住宅年房地产仍然维持紧缩政策，从地产数据看，商品房、商品住宅供应量稳定平稳态势已经进一步确立，按照地方政府保经济的逻辑，供应量稳定平稳态势已经进一步确立，按照地方政府保经济的逻辑，20122012年年中地产政策期待逐步放松，中长期看，随着以价换量带来成年年中地产政策期待逐步放松，中长期看，随着以价换量带来成交量回升，价格趋稳，市场将会走向稳定健康发展轨道上来。交量回升，价格趋稳，市场将会走向稳定健康发展轨道上来。房地产市场小结房地产市场小结房地产房地产市场分析市场分析二二发展方向研判发展方向研判项目定位项目定位发展方向研判发展方向研判豪宅72、豪宅KPI打造体系打造体系宏观大势分析宏观大势分析物业发展建议物业发展建议豪宅市场研究豪宅市场研究区位价值区位价值项目所在的金水区是郑州市项目所在的金水区是郑州市政治、金融、文教、生活服务中心政治、金融、文教、生活服务中心区，区域房地产发展区，区域房地产发展成熟成熟项目地处郑州市中心位置，西靠花园路，紧邻紫荆山公园，距离火车站2公里，距离CBD4公里，区位条件得天独厚；城中心区位属性，为项目奠定了优良的发展基础，紫荆山公园区域是郑州市域发展极为成熟的区域；项目所在地拥有较为完善的政务、商业、交通、文教配套，地块价值高。城中心，价值高地城中心，价值高地关键词一：关键词一：金水区金水区中原区中原区73、二七区二七区管城区管城区郑东新区郑东新区经开区经开区高新区高新区惠济区惠济区按郑州市城市功能演进来看，火车站赋予了二七区城市主功能区的职按郑州市城市功能演进来看，火车站赋予了二七区城市主功能区的职能，随着郑州市省会城市地位的确立，金水区逐渐取代二七区成为城能，随着郑州市省会城市地位的确立，金水区逐渐取代二七区成为城市的中心，根据郑州新一轮的规划战略，郑东新区是未来的发展方向，市的中心，根据郑州新一轮的规划战略，郑东新区是未来的发展方向，但目前郑东新区还无法承担诸多城市功能，金水区中心地位仍无法撼但目前郑东新区还无法承担诸多城市功能，金水区中心地位仍无法撼动，为我项目确立了先天的竞争优势。动，为74、我项目确立了先天的竞争优势。基本层面价值基本层面价值交通价值交通价值项目紧邻金水路和花园路两条城市项目紧邻金水路和花园路两条城市主干道主干道，地面交通，地面交通十分十分便捷，便捷，在建的地铁在建的地铁1 1号线和号线和2 2号线使项目具备更加优越的外部交通条件号线使项目具备更加优越的外部交通条件项目通达性极佳：紧邻郑州市东西、南北主干道金水路、花园路（紫荆山路），属郑州交通咽喉要地；项目周边约60条公交线路通行，紫荆山站成为郑州市通南往北、贯穿东西的重要交通节点；郑州地铁规划中，紫荆山站为全线网最重要的一个换乘车站，1号线和2号线在这里形成交叉；良好的交通将很好的保障项目通达性，同时，项目具备75、依托自身交通条件借高铁、机场、高速等手段实现便捷的对外交通。交通咽喉，四通八达交通咽喉，四通八达关键词二：关键词二：北：丹尼斯、动北：丹尼斯、动物园、电视台、物园、电视台、黄河黄河南：大润南：大润发、南站发、南站东：东：CBDCBD、高铁站、高铁站、港区、机场、开封港区、机场、开封距人民公园、距人民公园、火车站约火车站约2 2公里公里经金水路至经金水路至本项目本项目CBDCBD8 8分钟分钟经金水路至经金水路至本项目本项目高铁站高铁站1818分钟分钟经金水大道至经金水大道至本项目本项目开封开封约约1 1小时小时金水路金水路黄河路黄河路农业路农业路农农业业路路经经三三路路花花园园路路紫紫荆荆山山76、路路基本层面价值基本层面价值2号线1号线配套配套价值价值区域政务、商业、交通、文教、金融、公建设施配套完备，有区域政务、商业、交通、文教、金融、公建设施配套完备，有力支撑我项目开发力支撑我项目开发行政配套：省委、省人事厅、省司法厅、省气象局、河南省共青团委；商业配套：花园农业路商圈（丹尼斯、新玛特），曼哈顿商圈（家乐福、沃尔玛、赛博），二七商圈（华联、沃尔玛、德化街、万博），紫荆山商圈（丹尼斯、紫荆山百货、新世界百货）；文教：河南中医学院、郑州市十一中、省实验小学总校、纬三路小学；公建休闲：市动物园、紫荆山公园、人民公园）金融、医疗：建行、中行、农行、工行、浦发银行、广发银行，河南省人民医院、77、河南省中医学院一附院；酒店：河南宾馆、大河锦江、德亿、索菲特、中州皇冠。金口中学金口中学成熟区域，配套完善成熟区域，配套完善关键词三：关键词三：省委省委 省博物院省博物院 市动物园市动物园 中医学院一附院中医学院一附院 建行建行 二七商圈二七商圈 索菲特索菲特 市十一中市十一中曼哈顿曼哈顿商圈商圈二七二七商圈商圈花园花园农农业路商圈业路商圈紫荆山紫荆山商圈商圈基本层面价值基本层面价值发展发展价值价值根据根据“十二五十二五”规划金水区未来将以高端（技术高、品牌牛）规划金水区未来将以高端（技术高、品牌牛）为目标，走创新路线，把金水经济能级提升到国内一流水平，并随着郑州市为目标，走创新路线，把金水经78、济能级提升到国内一流水平，并随着郑州市路网、交通建设推进，其市域交通枢纽功能将进一步加强路网、交通建设推进，其市域交通枢纽功能将进一步加强中山舰博物馆中山舰博物馆行政配套用房行政配套用房金水中心生活金水中心生活金水中心生活服务区服务区服务区新二七新二七新二七生态、商贸区生态、商贸区生态、商贸区郑东省级政务商务、郑东省级政务商务、郑东省级政务商务、生活服务区生活服务区生活服务区管城产业管城产业管城产业集散区集散区集散区中原中原中原旧城换新区旧城换新区旧城换新区高新科技高新科技高新科技产业区产业区产业区惠济生态惠济生态片区片区项目郑州市总体发展郑州市公共交通体系郑州市核心城区为金水区，目前发展呈“79、四面开花”局面，东面为城区扩展主方向；我项目位于城市中心区，属城市扩张发展的“动力区域”，城市立交、地铁的规划建设加强了郑州市立体交通功能，同时将强化紫荆山交通咽喉的枢纽地位，为本项目的发展确立优势条件。基本层面价值基本层面价值基本层面价值基本层面价值按照工期安排，按照工期安排，20132013年年3 3月底，地铁月底，地铁1 1号线号线工程将实现工程将实现“电通电通”，6 6月底进行联调联月底进行联调联试，试，9 9月底通车试运月底通车试运行，行，1212月底实现试运月底实现试运营；营；地铁地铁2 2号线于号线于20122012年年年底全部站点开工，年底全部站点开工，预计预计2015201580、年年底通车；年年底通车；按照线路设计，紫荆按照线路设计，紫荆山站为全线网最重要山站为全线网最重要的一个换乘车站，的一个换乘车站，1 1号线和号线和2 2号线在这里号线在这里形成交叉，乘客将在形成交叉，乘客将在这里实现站内换乘。这里实现站内换乘。郑州轨道交通郑州轨道交通6 6条线路条线路1,21,2号线交汇于紫荆山站号线交汇于紫荆山站地铁价值地铁价值紫荆山地铁站属郑州全线网中最重要的一个换乘站，紫荆山地铁站属郑州全线网中最重要的一个换乘站，1 1号线和号线和2 2号线在此形成交叉，项目将借助地铁资源实现与郑州机场、高铁站、火车站号线在此形成交叉，项目将借助地铁资源实现与郑州机场、高铁站、火车站的81、高效互通，的高效互通，随着地铁网络化与人流密度的增强，其商业价值也会得到更高随着地铁网络化与人流密度的增强，其商业价值也会得到更高的的体现体现项目借助紫荆山站地铁枢纽价值，实现立交、地面、地下全立项目借助紫荆山站地铁枢纽价值，实现立交、地面、地下全立体交通的对外互通方式，将为项目带来体交通的对外互通方式，将为项目带来“地铁商务地铁商务”的发展机的发展机遇遇品牌价值品牌价值嘉里集团有酒店嘉里集团有酒店、房地产、饮料及粮油、房地产、饮料及粮油业务业务,目前房地产业务目前房地产业务已进入北京、上海、天津等城市，嘉里进驻郑州将加速区域房地产市场的优已进入北京、上海、天津等城市，嘉里进驻郑州将加速区域房82、地产市场的优化升级化升级嘉里集团由郭兄弟集团于1974年在香港成立，1988年起先后在沿海和内地30多个城市投资发展，业务涉及植物油、粮食、饮料加工系列，香格里拉酒店系列，可口可乐饮料系列，物流系列等。嘉里集团投资20亿元启动郑州项目，该项目位于政二街以西、花园路以东、政三街以北、纬二路以南区域，占地约68亩，总建筑面积约22万平方米，包括香格里拉酒店、商业项目、高档写字楼、高档住宅等天津嘉里中心：项目规划建成38层、建筑面积约10万平方米 的香格里拉五星级酒店，71层、300多米高的国际甲级写字楼以及近3000平方米的无柱宴会厅和高级服务式公寓、综合购物中心、高级精装公寓 等静安嘉里中心项目83、将包括酒店、办公楼、商场、住宅及服务式公寓。总建造面积45万平方米，项目包括建筑面积达15.2万平方米的国际超甲级写字楼、508套客房的静安香格里拉大酒店、133间客房的服务式公寓、8.6万平方米的零售商场、2千平方米的会展中心以及1340个地下停车位。嘉里进驻郑州，越来越多的外来军团（万科、金地、雅居乐）同样将嘉里进驻郑州，越来越多的外来军团（万科、金地、雅居乐）同样将郑州作为地产版图的重中之重，从市场信息反映，金水区依然是一线郑州作为地产版图的重中之重，从市场信息反映，金水区依然是一线房企拿地热点区域，这种趋势将加速金水房企拿地热点区域，这种趋势将加速金水板块的优化升级，板块的优化升级，也84、为嘉里也为嘉里项目定位及物业发展提出了更高要求。项目定位及物业发展提出了更高要求。高级层面价值高级层面价值体系价值体系价值项目项目规划有香格里拉酒店、高端写字楼，直接拔高了住宅物业规划有香格里拉酒店、高端写字楼，直接拔高了住宅物业的档次，住宅走豪宅路线才能与整体定位保持一致，使项目符合区域产品升的档次，住宅走豪宅路线才能与整体定位保持一致，使项目符合区域产品升级的发展要求，实现其城市中心高层建筑群，新地标的发展级的发展要求，实现其城市中心高层建筑群，新地标的发展目标目标 东区东区居住区居住区 西区西区商务商业区商务商业区西区西区 形象、高收益、人气形象、高收益、人气开放的城市功能开放的城市功能85、 酒店 酒店 商业 写字楼高级层面价值高级层面价值本项目东地块居住氛围浓厚本项目东地块居住氛围浓厚地块北侧紧邻地块北侧紧邻公纬二路公纬二路2626号院、政府机关等家属院，号院、政府机关等家属院，已经形已经形成较强的居住氛围：成较强的居住氛围：东区东区 静谧、人车分流、社区封闭静谧、人车分流、社区封闭 相对独立与私密的社区功能相对独立与私密的社区功能项目西侧临城市主干道花园路，周围商业、商项目西侧临城市主干道花园路，周围商业、商务氛围较为浓厚；西侧地块昭示性、通达性佳，务氛围较为浓厚；西侧地块昭示性、通达性佳，商业价值大，为项目商业、商务物业发展奠定商业价值大，为项目商业、商务物业发展奠定了属性86、基础：了属性基础：项目属城中心高端综合体，东侧靠里，邻成项目属城中心高端综合体，东侧靠里，邻成熟居住区，拥有相对静谧的生活环境；熟居住区，拥有相对静谧的生活环境；西侧西侧紧邻花园路，商业价值高。项目东西分区实紧邻花园路，商业价值高。项目东西分区实现内部功能空间的过渡，香格里拉酒店、商现内部功能空间的过渡，香格里拉酒店、商办物业能提升项目形象档次和整体价值，有办物业能提升项目形象档次和整体价值，有力促进住宅物业形象及功能力促进住宅物业形象及功能发展。发展。竞争格局竞争格局区域市场较为区域市场较为成熟，产品逐渐走向品牌成熟，产品逐渐走向品牌+品质的竞争格局。十品质的竞争格局。十二五规划提出金水区整87、体升级发展思路，同时区域未来潜在入市的万科、万二五规划提出金水区整体升级发展思路，同时区域未来潜在入市的万科、万达、恒大名都二期项目将提升竞争达、恒大名都二期项目将提升竞争层次，我项目宜打造高端豪宅项目层次，我项目宜打造高端豪宅项目河南省会于1954年迁往郑州市，区域内布局了如省政府、黄委会为代表的政府机关，同时学校、医院等配套也逐步引入，该区域逐渐形成以高端政府公务员、医生、教师为主的的集中居住区，成熟度高；区域地缘客户集中，“老郑州购买力较强，其置业需求以改善型居住为主，置业目地集中于金水区高档住宅，随着东区不断成熟，本区域客户出现外溢，东区项目也成为重点竞争对手；根据“十二五”发展规划，88、金水区面临整体形象优化升级的发展任务，我项目迎来了定位高端、树立标杆的发展机遇。我我项目未来项目未来可能迎来与万科、万达、恒大、建业等开发商竞逐可能迎来与万科、万达、恒大、建业等开发商竞逐金水区的局面，金水区的局面，“品牌品牌+品质品质”的竞争程度将加深。的竞争程度将加深。竞争格局竞争格局金水区金水区郑东新区郑东新区贰号城邦蓝堡湾银基王朝恒大名都永威东棠永威翡翠城天骄华庭鑫苑世家在售在售形象形象区域潜在区域潜在进入房企进入房企万科万达金地区域区域进入房企进入房企建业鑫苑恒大正弘金水区入市项目66个，仍然是客户置业目地首选。因土地资源稀缺，多为小规模项目，区域市场已较为成熟。项目的成功源自外部及89、内部价值的构建，项目的核心价值驱动对项目的成功起到关键项目的成功源自外部及内部价值的构建，项目的核心价值驱动对项目的成功起到关键性的作用，本项目的核心驱动在于有效整合资源，突破现有产品档次标准，拉升板块性的作用，本项目的核心驱动在于有效整合资源，突破现有产品档次标准，拉升板块价值价值，再造区域新地标。再造区域新地标。区位价值区位价值 郑州市市域中心区位，政务、商务，交通配套成熟，价值高地郑州市市域中心区位，政务、商务，交通配套成熟，价值高地项目属性项目属性项目属性界定项目属性界定二线省会城市、核心区位，集商业、办公、酒店、居住为二线省会城市、核心区位，集商业、办公、酒店、居住为一体的高端综合体90、项目一体的高端综合体项目交通价值交通价值 项目紧邻郑州东西、南北主干道，交通十分便捷项目紧邻郑州东西、南北主干道，交通十分便捷配套价值配套价值 区域政务、商业、交通、文教、公建设施配套完备，有力撑项目开发区域政务、商业、交通、文教、公建设施配套完备，有力撑项目开发规划价值规划价值 城市心脏位置城市心脏位置，面临整体形象优化升级，面临整体形象优化升级产品价值产品价值 项目地块方正，利于开发。东西分区，商务、居住功能划分科学合理项目地块方正，利于开发。东西分区，商务、居住功能划分科学合理品牌价值品牌价值 嘉里品牌，一线开发经验，融汇城市生活的多元化功能嘉里品牌，一线开发经验，融汇城市生活的多元化功91、能基基本本价价值值高高级级价价值值地铁价值地铁价值将借助地铁资源实现与郑州机场、高铁站、火车站的高效互通，促将借助地铁资源实现与郑州机场、高铁站、火车站的高效互通，促进项目商务交流并带来商业人气进项目商务交流并带来商业人气三三豪宅市场研究豪宅市场研究项目定位项目定位宏观大势分析宏观大势分析豪宅豪宅KPI打造体系打造体系发展方向研判发展方向研判物业发展建议物业发展建议n豪宅市场研究：郑州豪宅案例分析、一线城市豪宅市场研究：郑州豪宅案例分析、一线城市豪宅案例借鉴豪宅案例借鉴豪宅市场研究豪宅市场研究2009 2010 2011 2012 案例选取案例选取自自2009201220092012年，郑州市92、入市典型豪宅项目有正弘蓝堡湾、年，郑州市入市典型豪宅项目有正弘蓝堡湾、银基王朝、永威东棠、建业贰号城邦，为此我们从中选取典型品质项目进行银基王朝、永威东棠、建业贰号城邦，为此我们从中选取典型品质项目进行郑州豪宅市场分析论证：郑州豪宅市场分析论证：郑州市豪宅市场研究郑州市豪宅市场研究选取标准选取标准发力发力点充分点充分市场焦点，热度较高市场焦点，热度较高属属城市优势地段城市优势地段开发商口碑良好开发商口碑良好区域区域标杆项目标杆项目正弘蓝堡湾银基王朝永威东棠建业贰号城邦银基王朝银基王朝蓝堡湾蓝堡湾贰号城邦贰号城邦开发商开发商河南正弘置业有限公司位置位置金水区东风路与花园路交汇处规模规模东风路花园93、路城市核心中崛起一座百万平米城市综合体，高端住宅、精英公寓、世界顶级酒店、5A写字楼、名品商业街区、巨型百货中心等全功能综合业态共融而成物业形态物业形态28层高层板式住宅，32层塔式数码公寓 产品配比产品配比一期为15房及复式，其中100130两房占22%，140280三房占50%，190300四房占15%；二期80110两房占42%，120170三房占58%；三期全为89两房，138三房价格策略价格策略项目地处郑州市核心区，区位价值极无可比拟，同时项目具备极高的商居价值，整体价格稳定上升，2012年7月均价9000元/，10月均价10200元/客户构成客户构成郑州市高收入人群为主，其中金水区94、客户达60%左右，地市及郊县客户次之，约占20%配套设施配套设施社区配有高端商业、社区园林、幼儿园、会所、运动场等博物馆、动物园、职工医院、科技市场、东风渠、丹尼斯等环绕项目周边卖点及推广语卖点及推广语一期蓝堡湾：110-360使馆级城市馆邸 全城发售；二期世熙：88-280郡王大宅 全新亮相盛邀豪门品鉴；三期弘熹台：89-138原味波士顿湾域华宅，恭迎品鉴项目概况项目概况蓝堡湾雄踞郑州市核心区位，是环内仅有的集高端住宅、精蓝堡湾雄踞郑州市核心区位，是环内仅有的集高端住宅、精英公寓、世界顶级酒店、英公寓、世界顶级酒店、5A5A写字楼、名品商业街区、巨型百货中心等全功写字楼、名品商业街区、巨型百95、货中心等全功能综合业态为一体的高端城市综合体项目能综合业态为一体的高端城市综合体项目正弘蓝堡湾正弘蓝堡湾豪宅支撑点分析豪宅支撑点分析项目住宅物业定位高端，无论项目住宅物业定位高端，无论景观规划、建筑外立面还景观规划、建筑外立面还是户型设计都在细腻中体现尊贵，赢得了市场是户型设计都在细腻中体现尊贵，赢得了市场“尊贵资产，全球藏品尊贵资产，全球藏品”的美的美誉誉正弘蓝堡湾五大豪宅支撑正弘蓝堡湾五大豪宅支撑建筑建筑设计舒适舒适户型型园林景园林景观星星级物物业营销造造势中原高层住宅中中原高层住宅中唯一外墙面全部唯一外墙面全部采用天然花岗岩采用天然花岗岩石材干挂幕墙石材干挂幕墙的的项目，传承百年项目，传96、承百年，不畏风雨，四，不畏风雨，四季自然季自然。内部景观内部景观纯纯自然银水河滨河自然银水河滨河景观公园、中庭景观公园、中庭景观带、高档住景观带、高档住宅区园林景观三宅区园林景观三层美景，三位一层美景，三位一体体。板式大户型，一板式大户型，一期户型三房面积期户型三房面积140280140280，四，四房面积房面积190300190300，设计开阔客，设计开阔客厅、主卧，充分厅、主卧，充分提升居者私密性提升居者私密性及居住舒适度。及居住舒适度。项目营销定位精项目营销定位精准，专注挖掘高准，专注挖掘高端市场客户需求，端市场客户需求，建立规范科学的建立规范科学的销售体系。凭借销售体系。凭借线上推广及97、线下线上推广及线下客户活动客户活动成功取成功取势势，扩大影响。，扩大影响。项目引入项目引入打造中原打造中原第一物业品牌的正第一物业品牌的正弘物业弘物业，先后推出，先后推出大堂副理服务、私大堂副理服务、私人管家服务等模式人管家服务等模式为客户创造为客户创造“安居、安居、逸居、雅居、悦居逸居、雅居、悦居”的生活和工作环的生活和工作环境。境。正弘蓝堡湾正弘蓝堡湾建筑设计建筑设计具备豪宅品相，中原高层中唯一外立面采用天然花岗岩石材干具备豪宅品相，中原高层中唯一外立面采用天然花岗岩石材干挂幕墙的项目挂幕墙的项目u中原高层住宅中唯一中原高层住宅中唯一外墙面全部采用天然花外墙面全部采用天然花岗岩石材干挂幕墙98、的项岗岩石材干挂幕墙的项目，传承百年，不畏风目，传承百年，不畏风雨，四季自然；雨，四季自然；u而挤塑保温板与自然而挤塑保温板与自然环保材料的使用，将建环保材料的使用，将建筑的节能性提高到筑的节能性提高到7070。这是建筑与科技完美的这是建筑与科技完美的结合，更是审美与实用结合，更是审美与实用交融的典范交融的典范。正弘蓝堡湾正弘蓝堡湾园林园林景观景观纯自然银水河滨河景观公园、中庭景观带、纯自然银水河滨河景观公园、中庭景观带、高档高档 住宅区园林住宅区园林 景观景观三层美景，三位一体三层美景，三位一体蓝堡湾景观由德国著名蓝堡湾景观由德国著名景观设计机构景观设计机构W&RW&R主设主设计师魏第希和利99、第希倾计师魏第希和利第希倾情打造，情打造，融汇贯通了中融汇贯通了中原文化和德国当代园林原文化和德国当代园林景观风格特色。景观风格特色。整个景观空间在东西方整个景观空间在东西方向上均匀分布，纯自然向上均匀分布，纯自然银水河滨河景观公园、银水河滨河景观公园、中庭景观带、高档住宅中庭景观带、高档住宅区园林景观三层美景，区园林景观三层美景，三位一体，中间穿插南三位一体，中间穿插南北方向的主题景观，使北方向的主题景观，使得整个区域空间高潮迭得整个区域空间高潮迭起，趣味横生。起，趣味横生。60-11060-110米超宽楼距米超宽楼距，建，建筑与绿色景观的和谐共筑与绿色景观的和谐共生，灵动天地，以水为生，灵100、动天地，以水为尊，将尊，将“呼吸港湾呼吸港湾”的的景观规划理念诠释得淋景观规划理念诠释得淋漓尽致。漓尽致。地下广场地下广场地面绿化地面绿化正弘蓝堡湾正弘蓝堡湾p客厅、卧室开间较大，舒适客厅、卧室开间较大，舒适度较高度较高p客厅主卧朝南，采光和通过客厅主卧朝南，采光和通过较好较好p配备有会客室或休闲室、工配备有会客室或休闲室、工人房，功能齐全人房，功能齐全正弘蓝堡湾户型正弘蓝堡湾户型160160（四室两厅两卫）（四室两厅两卫）平层大宅户型平层大宅户型建立舒适标准建立舒适标准开发期一期户型 二两三房四房其它面积（）100130140280190300比例22%50%15%13%正弘蓝堡湾正弘蓝堡湾101、舒适户型舒适户型社区边界社区边界通过合围布局、智能出入系统、绿植栏杆区隔，建立项目边界，通过合围布局、智能出入系统、绿植栏杆区隔，建立项目边界，营销方式则较为开放，尽可能扩大受众覆盖营销方式则较为开放，尽可能扩大受众覆盖通过边界的确立，较好地通过边界的确立，较好地保护了业主的隐私；保护了业主的隐私；同时以社区标志形式实现同时以社区标志形式实现身份感确立；身份感确立；另一方面，通过边界的确另一方面，通过边界的确立，增加了业主的尊贵感立，增加了业主的尊贵感和专属感和专属感；项目前期营销中，以片面项目前期营销中，以片面客户身份评价方式（客户身份评价方式（2020万以上座驾为看房最低标万以上座驾为看房102、最低标准）确立项目尊贵感，略准）确立项目尊贵感，略显激进，显激进，后期以温和的营后期以温和的营销方式销方式面向更为广泛的客面向更为广泛的客户群体，扭转了滞销局面。户群体，扭转了滞销局面。正弘蓝堡湾正弘蓝堡湾豪宅标签豪宅标签凭借营销高举高打，成功取势；完善自身销售服务体系，对客凭借营销高举高打，成功取势；完善自身销售服务体系，对客户进行管家式服务户进行管家式服务 现场营造现场营造现场包装秉承尊贵大宅形象定位，打造豪门生活氛围现场包装秉承尊贵大宅形象定位，打造豪门生活氛围 尊崇会所尊崇会所 6 6米挑高入户大堂米挑高入户大堂 自持高档物业服务自持高档物业服务 考究精装用材考究精装用材 借力推广借力103、推广 设有幼儿园、会所、设有幼儿园、会所、15001500平方平方米左右运动场、篮球场（包括儿米左右运动场、篮球场（包括儿童游乐场，草坪活动场）等配套童游乐场，草坪活动场）等配套设施。挑高设施。挑高6 6米的欧式豪华入户米的欧式豪华入户大堂，气势恢弘。严格苛刻的用大堂，气势恢弘。严格苛刻的用料选择，注重每一个细节。从地料选择，注重每一个细节。从地板材料到卫生洁具，都采用进口板材料到卫生洁具，都采用进口高档的国际知名品牌，精益求精，高档的国际知名品牌，精益求精，至臻至善。至臻至善。正弘蓝堡湾正弘蓝堡湾户型配比户型配比一二期户型配比：以平层大户型为主，建立舒适人居空间；配一二期户型配比：以平层大户104、型为主，建立舒适人居空间；配以公馆小户型，丰富产品线并平衡现金流以公馆小户型，丰富产品线并平衡现金流一期5#1#2#3#4#9#10#8#7#6#房型面积段套数占比一房30-402 0.16%40-501 0.08%50-6057 4.68%60-701 0.08%70-802 0.16%80-901 0.08%90-1001 0.08%二房100-11024 1.97%110-120189 15.52%120-13056 4.60%三房110-1201 0.08%140-150138 11.33%150-16057 4.68%170-180150 12.32%180-190216 17.73105、%220-23027 2.22%270-28027 2.22%300-3101 0.08%房型面积段套数占比四房190-200116 9.52%210-22060 4.93%290-30020.16%五房290-3002 0.16%300-3102 0.16%320-3302 0.16%复式220-2308 0.66%270-28014 1.15%280-2901 0.08%310-3208 0.66%320-3303 0.25%330-34026 2.13%350-36011 0.90%370-3803 0.25%440-4501 0.08%450-4602 0.16%470-4802 0.106、16%490-50040.33%二期房型面积段套数占比二房80-90580 34.90%100-110120 7.22%三房120-130240 14.44%130-140578 34.78%150-16090 5.42%160-17054 3.25%房型面积段套数占比一房30-40906.52%40-50102073.91%50-601208.70%二房60-70302.17%70-80604.35%80-90604.35%正弘蓝堡湾正弘蓝堡湾产品去化产品去化项目前期以大户型入市，项目前期以大户型入市，20102010年三房尤其是年三房尤其是200200以上的大三以上的大三房成交比达到房成交107、比达到58%58%，复式户型的成交也达到了，复式户型的成交也达到了4.4%4.4%；项目后期适时调整产；项目后期适时调整产品线，加入大量公寓户型，取得良好市场反响，品线，加入大量公寓户型，取得良好市场反响，20122012年年110110月占整体成交月占整体成交量的量的50%50%从蓝堡湾阶段性的成交结构来看，从蓝堡湾阶段性的成交结构来看，20102010年年项目主推项目主推1 1期大平层户型，大三房去化较好，期大平层户型，大三房去化较好，200200以上的复式户型也取得了相对不错的以上的复式户型也取得了相对不错的销售效果，销售效果，20102010年项目总成交套数年项目总成交套数132613108、26套，套，其中其中110310110310三房为三房为769769套，复式户型成套，复式户型成交量交量5656套。套。20112011年，项目调整产品线，加入大量公寓年，项目调整产品线，加入大量公寓及刚需型两房户型，户型的减小，降低了置及刚需型两房户型，户型的减小，降低了置业客户的门槛，成交套数上升，业客户的门槛，成交套数上升，20122012年年111010月总成交套数为月总成交套数为15041504套，其中套，其中44714471一房成交套数达到一房成交套数达到756756套。套。项目项目1010年前后主推针对改善型客户的大面年前后主推针对改善型客户的大面积舒适型产品，比较受高端客户青睐109、，同时积舒适型产品，比较受高端客户青睐，同时亦奠定了项目在客户心中的高品质形象，之亦奠定了项目在客户心中的高品质形象，之后品质降低的二期产品亦对项目整体的高端后品质降低的二期产品亦对项目整体的高端形象影响不大。形象影响不大。正弘蓝堡湾正弘蓝堡湾客户分析客户分析正弘蓝堡湾面向高端客户群体，他们是这样的正弘蓝堡湾面向高端客户群体，他们是这样的：客户访谈客户访谈金水区黄委会某处长：金水区黄委会某处长：最早我父母是在开封工作，我很小的时候，省会由开封迁往郑州，我全家也搬到了郑州。我在金水区住了最早我父母是在开封工作，我很小的时候，省会由开封迁往郑州，我全家也搬到了郑州。我在金水区住了5050多年了，多110、年了，亲朋好友也都在这附近住，我们家早想换个档次高点的大户型了，但这边一直找不到合适的小区，全家人也不想去东亲朋好友也都在这附近住，我们家早想换个档次高点的大户型了，但这边一直找不到合适的小区，全家人也不想去东区买房，毕竟亲朋好友走在这边住。区买房，毕竟亲朋好友走在这边住。0909年蓝堡湾开始销售，地段又好，还在市中心，当时年蓝堡湾开始销售，地段又好，还在市中心，当时70007000元元/，我和爱人商量，我和爱人商量后就买了套后就买了套170170多的三房，居住条件不比别墅差！在金水区住惯了，也懒得出去，我很多亲戚、朋友也在这边买房多的三房，居住条件不比别墅差！在金水区住惯了，也懒得出去，我很111、多亲戚、朋友也在这边买房了，有蓝堡湾二期的，也有恒大名都的，天骄华庭的，大家住得近，来往也方便。了，有蓝堡湾二期的，也有恒大名都的，天骄华庭的，大家住得近，来往也方便。科技市场联想经销商赵经理：科技市场联想经销商赵经理：我的生意就在科技市场，老早就打算在这买房了，这小区地段绝对好，居住品质也不错，很值。我的生意就在科技市场，老早就打算在这买房了，这小区地段绝对好，居住品质也不错，很值。客户构成客户构成 客户地缘性较强，郑州金水区居民占比最大，多以政府机关公务员，银行、医院职工，私营企业主客户地缘性较强，郑州金水区居民占比最大，多以政府机关公务员，银行、医院职工，私营企业主出现，占比出现，占比6112、0%60%左右；左右；地市及郊县客户占比地市及郊县客户占比20%20%，属河南省级财富金字塔的顶端阶层，拥有雄厚财富积累，属政企管理层，属河南省级财富金字塔的顶端阶层，拥有雄厚财富积累，属政企管理层或家族式企业主，矿主等，具备一次性付款的支付能力；或家族式企业主，矿主等，具备一次性付款的支付能力；市内其它区域中原、二七、惠济区客户稍多，职业类属金水区客户，客户中私营业主群体占比增加。市内其它区域中原、二七、惠济区客户稍多，职业类属金水区客户，客户中私营业主群体占比增加。正弘蓝堡湾正弘蓝堡湾借借鉴鉴项目项目总结总结蓝堡湾项目以其优越的区域位置和高端的产品定位锁定郑州高蓝堡湾项目以其优越的区域位置113、和高端的产品定位锁定郑州高端市场，项目周边成熟的配套更加增添了该城市综合体项目的物业价值端市场，项目周边成熟的配套更加增添了该城市综合体项目的物业价值用高端产品首先定位高端市场，奠定客户心中的高端楼盘形象用高端产品首先定位高端市场，奠定客户心中的高端楼盘形象正弘蓝堡湾用一期独家的全石材外立面及其他高端配置定位高端市场，直接拉升了项目的价格，正弘蓝堡湾用一期独家的全石材外立面及其他高端配置定位高端市场，直接拉升了项目的价格，同时亦奠定了项目在客户心中的高品质形象，之后品质降低的二期产品亦对项目整体的高端形同时亦奠定了项目在客户心中的高品质形象，之后品质降低的二期产品亦对项目整体的高端形象影响不大114、。象影响不大。重磅现场营造及合理的案场管理重磅现场营造及合理的案场管理现状包装到位，视觉感震撼。擅用高端活动和优惠奖品提升项目形象聚集人气。现状包装到位，视觉感震撼。擅用高端活动和优惠奖品提升项目形象聚集人气。媒体整合策略：创新广告媒体整合策略：创新广告 无处不在无处不在在大力应用传统广告组合的同时，结合大型在大力应用传统广告组合的同时，结合大型LEDLED全天候广告片播放和无处不全天候广告片播放和无处不在的视觉广告，吸引目标客户。在的视觉广告，吸引目标客户。项目首推大面积产品，后推小面积产品，迎合了当期市场的形势项目首推大面积产品，后推小面积产品，迎合了当期市场的形势项目项目1010年前后主115、推针对改善型客户的大面积舒适型产品，比较受高端客户青睐，年前后主推针对改善型客户的大面积舒适型产品，比较受高端客户青睐，1010年下半年之后到现在，受限购市场影年下半年之后到现在，受限购市场影响，该项目二期产品线改变，主推适合首置客户及首改的偏小面积产品，较好的规避了市场的打击。响，该项目二期产品线改变，主推适合首置客户及首改的偏小面积产品，较好的规避了市场的打击。项目以大平层户型奠定形象，后因势利导调整产品线项目以大平层户型奠定形象，后因势利导调整产品线以中小户型夺取市场，该策略实现了各期产品的快速以中小户型夺取市场，该策略实现了各期产品的快速去化。同时项目后期调整前期过高的门槛设置，以温去116、化。同时项目后期调整前期过高的门槛设置，以温和的营销手段面向客户，赢得更广泛的市场认可。和的营销手段面向客户，赢得更广泛的市场认可。启启示示正弘蓝堡湾正弘蓝堡湾开发商开发商河南煤化建业房地产开发投资有限公司位置位置文化路与农业路交汇处西100米路北规模规模占地85亩，总建筑面积约24万平方米，其中商业面积1.3万物业形态物业形态26、27层高层住宅产品配比产品配比共计房源1852套，其中2房（8790）占20%，368套，三房占（137142）80%，1484套价格策略价格策略项目核心卖点“教育附加”，品牌价值、区位价值较高，2012年6月开盘价13000元/，目前价格12000元/，相对稳定117、客户构成客户构成郑州市高收入人群为主，其中金水区客户达5060%，地市及郊县客户次之，约占2025%配套设施配套设施社区配有商业、园林景观、幼儿园等博物馆、动物园、职工医院、科技市场、东风渠、丹尼斯等环绕项目周边卖点及推广语卖点及推广语住贰邦，上省实验项目概况项目概况建业贰号城邦位于农业路与文化路交叉口西建业贰号城邦位于农业路与文化路交叉口西300300米，占地米，占地8585亩，亩，总建筑面积约总建筑面积约2424万平方米，是壹号城邦项目的传承和超越之作万平方米，是壹号城邦项目的传承和超越之作建业贰号城邦建业贰号城邦豪宅支撑点分析豪宅支撑点分析项目项目最大卖点为最大卖点为教育附加教育附加，“118、住贰邦，上省实验住贰邦，上省实验”，捆绑式捆绑式营销为营销为项目树立核心竞争力，实现销售均价高于周边项目项目树立核心竞争力，实现销售均价高于周边项目25002500元元/左右的高溢价。建业品牌价值、贴心物管、建筑设计、园林景观同样为项左右的高溢价。建业品牌价值、贴心物管、建筑设计、园林景观同样为项目高端形象的有力支撑点目高端形象的有力支撑点建业贰号城邦五大豪宅支撑建业贰号城邦五大豪宅支撑教育附加教育附加园林景园林景观建筑建筑设计一一级物物业一流房企一流房企“社区幼儿园，社区幼儿园，文化路一小，省文化路一小，省实验实验”，一站式一站式教育资源教育资源，教育，教育附加为项目带来附加为项目带来大量目119、的性改善大量目的性改善置业群体。置业群体。项目建筑形式采项目建筑形式采用用新古典新古典主义风主义风格，传承经典的格，传承经典的ArtdecoArtdeco建筑风建筑风格，建筑单体挺格，建筑单体挺拔沉稳，立面雍拔沉稳，立面雍容华贵。容华贵。建业房产，建业房产，“品牌品牌+品质品质”代名词，代名词，极具品牌号召力极具品牌号召力。20122012中国房地产开中国房地产开发企业全国发企业全国3030强强，国内知名房地产企国内知名房地产企业。业。采用采用新古典主义新古典主义造园造园手法，强调手法，强调对称。轴线的设对称。轴线的设置创造出围绕中置创造出围绕中心花园的对景变心花园的对景变化，引导出各个化，引120、导出各个层次的庭院景观。层次的庭院景观。项目引入国家建项目引入国家建设部认定的设部认定的物业物业管理一级资质企管理一级资质企业业建业物业建业物业管理有限公司，管理有限公司，实行实行“礼仪、亲礼仪、亲情化管理模式情化管理模式”。建业贰号城邦建业贰号城邦教育附加教育附加项目开发寻求教育附加为最大卖点项目开发寻求教育附加为最大卖点，住宅销售捆绑文化路一小、，住宅销售捆绑文化路一小、省实验教育资源，赢得市场关注及追捧，并为项目带来较高溢价省实验教育资源，赢得市场关注及追捧，并为项目带来较高溢价项目位于金水区著名项目位于金水区著名的学区地段，天骄华的学区地段，天骄华庭曾有效嫁接文化路庭曾有效嫁接文化路一121、小入学资格吸引大一小入学资格吸引大量中高端置业客户；量中高端置业客户；贰号城邦如法炮制，贰号城邦如法炮制，以高成本嫁接一小及以高成本嫁接一小及省实验教育资源省实验教育资源，树，树立项目最大卖点，实立项目最大卖点，实现项目成功，销售均现项目成功，销售均价稳居区域同类产品价稳居区域同类产品第一。第一。建业贰号城邦建业贰号城邦地面绿化地面绿化园林景观园林景观建筑设计建筑设计项目建筑形式采用新古典主义风格，项目建筑形式采用新古典主义风格，传承经传承经典的百年典的百年ArtdecoArtdeco建筑风格建筑风格，赋予建筑历久，赋予建筑历久弥新的经典外形。建筑单体挺拔沉稳，线条弥新的经典外形。建筑单体挺拔122、沉稳，线条明晰，立面雍容华贵，布局恢弘大气，明晰，立面雍容华贵，布局恢弘大气，完美完美演绎都会中心质感生活。演绎都会中心质感生活。景观设计采用景观设计采用新古典主义造园手法新古典主义造园手法，强调，强调对称，轴线。景观轴线的设置创造出围绕对称，轴线。景观轴线的设置创造出围绕中心花园的对景变化，引导出各个层次的中心花园的对景变化，引导出各个层次的庭院景观，尊贵、高雅的宫廷景观环绕高庭院景观，尊贵、高雅的宫廷景观环绕高耸挺拔的建筑群落，形成丰富的视觉感受。耸挺拔的建筑群落，形成丰富的视觉感受。连续的景观体系规划设计出不同的景观层连续的景观体系规划设计出不同的景观层次，既有开放式的公共活动空间，又有123、半次，既有开放式的公共活动空间，又有半私密性的围合空间，强调景观的参与性、私密性的围合空间，强调景观的参与性、私密性、舒适性、功能性和认知感。私密性、舒适性、功能性和认知感。建业贰号城邦建业贰号城邦一流房企一流房企星级物业星级物业20122012年中国房地产开发企业年中国房地产开发企业3030强，强，河南第一，全国知名河南第一，全国知名。品牌影响力及知名度较高，。品牌影响力及知名度较高，“品牌品牌+品质品质”房产代名词。房产代名词。建业贰号城邦以高端住宅和精品商建业贰号城邦以高端住宅和精品商业为主体，周边学校林立，独享从业为主体，周边学校林立，独享从小学到大学一站式教育资源，与文小学到大学一站124、式教育资源，与文脉共生。其作为郑州建业城邦系列脉共生。其作为郑州建业城邦系列的升级之作，以城市豪宅的顶级物的升级之作，以城市豪宅的顶级物业标准，打造的高品质地标建筑。业标准，打造的高品质地标建筑。国家建设部认定国家建设部认定的的物业管理一级物业管理一级资质企业资质企业建建业物业管理有限业物业管理有限公司。公司。建业贰号城邦建业贰号城邦户型配比户型配比项目户型受项目户型受90/7090/70限制，设计相对单一，全为两房，三房户限制，设计相对单一，全为两房，三房户型，型，户型设计中引入部分户型设计中引入部分9090的的“2 2变变3 3”户型，以丰富产品线户型，以丰富产品线整体房型面积段套数占比两125、房879189248%三房13014396052%合计185212345678910建业贰号城邦建业贰号城邦产品去化产品去化项目于项目于2012.6.232012.6.23开盘销售，目前推出开盘销售，目前推出1/3/4/6/2#1/3/4/6/2#楼，户型为楼，户型为87918791两房及两房及130143130143三房，截止三房，截止1010月月3030日，成交日，成交387387套，其中套，其中87879191成交成交335335套，去化率套，去化率45%45%建业贰号城邦户型涵盖建业贰号城邦户型涵盖9090左右两房，左右两房，及及140140三房，一期推二房、三房户三房，一期推二房、三126、房户型，主打项目教育卖点。从去化角度型，主打项目教育卖点。从去化角度来看，在售月均近来看，在售月均近100100套，其中两房套，其中两房8484套，功能型套，功能型2 2房更易被客户认可；房更易被客户认可；项目首期产品主推功能型两房，面向项目首期产品主推功能型两房，面向首置或首改客户，一般为首置或首改客户，一般为3 3口之家，口之家，教育为社区最大卖点，较为契合两口教育为社区最大卖点，较为契合两口之家或青年夫妻置业诉求。之家或青年夫妻置业诉求。整体一批产品 一批已售一批去化率两房89274233545%三房9602585220%建业贰号城邦建业贰号城邦客户分析客户分析建业贰号城邦建业贰号城邦3127、0403040岁客户为主力客群，占成交客户的岁客户为主力客群，占成交客户的73%73%，他们多为三口之家，看重社区教育配套，且，他们多为三口之家，看重社区教育配套，且亲朋同置业的达到亲朋同置业的达到27%27%，客户有一定扎堆置业，客户有一定扎堆置业的倾向、重圈层感的倾向、重圈层感客户分析客户分析建业贰号城邦建业贰号城邦客户职业多以企业负责人、中高级主管出现，客户职业多以企业负责人、中高级主管出现，具备较强经济实力，半数客户家庭年收入在具备较强经济实力，半数客户家庭年收入在2020万以上，而选择一次性支付的客户占万以上，而选择一次性支付的客户占23%23%。客户客户总结总结建业贰号城邦面向高端128、客户群体，他们是这样的建业贰号城邦面向高端客户群体，他们是这样的：客户访谈客户访谈平顶山李先生：平顶山李先生：我是平顶山人，小孩读初一了，听郑州的大姐介绍说在贰号城邦买房小孩能上省实验，我们就赶过来详细了解了一我是平顶山人，小孩读初一了，听郑州的大姐介绍说在贰号城邦买房小孩能上省实验，我们就赶过来详细了解了一下。建业品牌大，贰号城邦项目品质也不错，我们就买了一套下。建业品牌大，贰号城邦项目品质也不错，我们就买了一套130130多平的三房，过两年就搬过来了。多平的三房，过两年就搬过来了。金水区某白领孙先生：金水区某白领孙先生：我是江苏人，我是江苏人，0505年来郑州这边做家居生意，目前在普罗旺世129、绿城百合都有房子，贰号城邦地段好，能上省实验，年来郑州这边做家居生意，目前在普罗旺世、绿城百合都有房子，贰号城邦地段好，能上省实验，我也投资买了一套我也投资买了一套9090的两房。的两房。客户构成客户构成 客户地缘性较强，近半年成交客户中金水区客户占客户地缘性较强，近半年成交客户中金水区客户占53%53%，多以政企管理层、高级白领、私营业主等，多以政企管理层、高级白领、私营业主等出现；出现；地市及郊县客户占比达地市及郊县客户占比达23%23%，地市客户是区域住宅物业面向的第二大客户群体；，地市客户是区域住宅物业面向的第二大客户群体；客户主要最大置业诉求点为教育，建业品牌、项目地段因素次之。客130、户主要最大置业诉求点为教育，建业品牌、项目地段因素次之。建业贰号城邦建业贰号城邦借借鉴鉴项目项目总结总结项目属郑州建业城邦系列的升级之作，以其优越的教育附加值项目属郑州建业城邦系列的升级之作，以其优越的教育附加值和较高的产品档次打造赢得了市场高端客户群体的认可和较高的产品档次打造赢得了市场高端客户群体的认可教育附加为项目最大卖点，确立核心竞争力教育附加为项目最大卖点，确立核心竞争力内部幼儿园，外部享有内部幼儿园，外部享有“文化路一小、省实验文化路一小、省实验”稀缺教育资源，有效吸引客户关注，获得市场稀缺教育资源，有效吸引客户关注，获得市场认可。认可。石材立面售楼部，大气庄重；内部装潢古典优雅，131、契合客户品味石材立面售楼部，大气庄重；内部装潢古典优雅，契合客户品味案场外墙局部石材打造，点缀项目高档属性。售楼部内氛围轻柔典雅，愉悦客户看案场外墙局部石材打造，点缀项目高档属性。售楼部内氛围轻柔典雅，愉悦客户看房心情。房心情。城邦系列升级之作，品质保障城邦系列升级之作，品质保障新古典园林规划，内部绿化融情于景；新古典园林规划，内部绿化融情于景；ArtdecoArtdeco建筑风格，建筑立体挺拔，建筑风格，建筑立体挺拔，易于识别，品质出众。易于识别，品质出众。建业品牌号召力，产品联袂推介营销建业品牌号召力，产品联袂推介营销20122012年年5 5月，建业集团借公司月，建业集团借公司2020周132、年庆典，邀周年庆典，邀60006000建业业主进行客户答谢并对贰号城邦等新产品进行集中推介，有效的建业业主进行客户答谢并对贰号城邦等新产品进行集中推介，有效的扩大影响，实现快速蓄客。扩大影响，实现快速蓄客。建建业集团以其本土第一的开发优势整合优势教育资源，树立项业集团以其本土第一的开发优势整合优势教育资源，树立项目最大卖点，单点发力，实现形象建立及产品利润最大化，嘉目最大卖点，单点发力，实现形象建立及产品利润最大化，嘉里进驻郑州，同样需梳理项目内外部资源，集聚发力。而贰号里进驻郑州，同样需梳理项目内外部资源，集聚发力。而贰号城邦在户型设计中引入城邦在户型设计中引入9090“2 2变变3 3”户133、型，丰富产品线的操作户型，丰富产品线的操作手法同样值得我们学习。手法同样值得我们学习。启启示示建业贰号城邦建业贰号城邦项目概况项目概况银银基王朝是银基房地产公司继成功开发银基商贸城之后，高基王朝是银基房地产公司继成功开发银基商贸城之后，高位位切入住宅切入住宅市场的一大市场的一大力作，力作，包括高尚住宅、铂金级写字楼、超五星级大包括高尚住宅、铂金级写字楼、超五星级大酒店酒店等等开发商开发商河南银基房地产开发有限公司位置位置郑州市中州大道与金水大道交汇处西南角规模规模占地面积276243（合414亩），建筑面积100万，总户数3600户物业形态物业形态项目分四期开发，共有41栋高层住宅和2栋46层134、高的写字楼、1栋高达150米的超五星级酒店、商业等组成产品配比产品配比一期户型为190-200三房，210-220和250-260四房；二期户型为110-120二房，130-170三房，190-210四房；三期户型为40-50一房，80-90二房，90-100三房，140-150四房四期共1701套，其中80-100两房占32%，120-130三房占7%，140-230四房占56%，280-320五房占5%价格策略价格策略低价入市、根据推案节奏价格稳步提升、户型偏大房价越高，目前均价10000元/销售情况销售情况前三期已售罄，四期整体去化率在68%在左右配套设施配套设施智能小区，地下两层停车位135、1：1.2银基王朝银基王朝豪宅支撑点分析豪宅支撑点分析项目与蓝堡湾同期入市，定位高端，项目与蓝堡湾同期入市，定位高端，在形象定位、在形象定位、规划规划布局、园林景观、建筑风格、公共空间等方面都较为出色布局、园林景观、建筑风格、公共空间等方面都较为出色银基王朝五大豪宅支撑银基王朝五大豪宅支撑形象定位形象定位园林景园林景观规划布局划布局建筑建筑风格格公共空间公共空间银基王朝形象宣银基王朝形象宣传上通过金水路传上通过金水路核心地段的价值核心地段的价值点和识别性，及点和识别性，及王朝字样宏伟霸王朝字样宏伟霸气的运用彰显高气的运用彰显高端定位端定位银基王朝在规划银基王朝在规划布局上舍弃一栋布局上舍弃一栋136、楼的利润，楼的利润，采用采用120120米超大楼间米超大楼间距距，开阔的视野，开阔的视野及生活的私密性及生活的私密性强调豪宅品质强调豪宅品质银基王朝采用银基王朝采用“实景示范、现房实景示范、现房开盘开盘”的开发理的开发理念打造念打造6060亩法式亩法式皇家园林，皇家园林，700700米景观中轴。售米景观中轴。售楼部放置佛像木楼部放置佛像木雕名画等工艺品，雕名画等工艺品，迎合高端客户的迎合高端客户的风雅气息风雅气息通过通过对客户看得见对客户看得见的细节处理提升项的细节处理提升项目品质，目品质，打造郑州打造郑州市最高端售楼部，市最高端售楼部，放置佛像木雕名画放置佛像木雕名画等奢侈工艺品等奢侈工艺品137、，力，力图迎合高端客户图迎合高端客户的的高雅品位高雅品位建筑采用建筑采用ART-DECO建筑风格，100%天然花岗岩石材立面，整体以棕色为主色调，更显大气银基王朝银基王朝形象定位形象定位银基王朝形象宣传上通过金水路核心地段的价值点和识别性，银基王朝形象宣传上通过金水路核心地段的价值点和识别性，及王朝字样宏伟霸气的运用彰显高端定位及王朝字样宏伟霸气的运用彰显高端定位SLOGEN十里金水路，传世唯王朝n产品标签十里金水繁华，一座王朝驻守，齐集同质领袖银基王朝四期产品在三期产品上的进一步升级，以精品豪宅作为卖点，吸引中高端客户，强调品味生活。银基王朝银基王朝规划布局规划布局银基王朝银基王朝在在规划布138、局上舍弃一栋楼的利润，采用规划布局上舍弃一栋楼的利润，采用120120米超大楼米超大楼间距，开阔的视野及生活的私密性强调豪宅品质间距，开阔的视野及生活的私密性强调豪宅品质 银基王朝分四期开发，其中1、2期总建筑面积近41万，由15栋（一期6栋、二期9栋）高层蝶式塔楼住宅组成；三期10栋高层；四期由16栋高层组成，以小区中心园林为核心，采用围合式排列，楼间距120米；项目规划布局上，对人车分流的处理较为出色，车行线多布置在项目外围，地下地下2层停车场，停层停车场，停车位车位1：1.2;目前在售的为11-14#、17#、20-23#、26#共10栋楼。银基王朝银基王朝园林景观园林景观银基王朝采用银139、基王朝采用“实景示范、现房开盘实景示范、现房开盘”的开发理念打造的开发理念打造6060亩亩法式皇家园林，法式皇家园林，700700米景观中轴，巨资构造中原米景观中轴，巨资构造中原首家景观首家景观瀑布瀑布,极力营造顶极力营造顶级豪宅的奢华景观级豪宅的奢华景观银基王朝花巨资构造中原首家景观瀑布，小区内部配备双露天浴池，Mini高尔夫，落差12米的瀑布，雕塑、喷泉、跌水、雾森等景观。银基王朝银基王朝建筑风格建筑风格建筑采用建筑采用ART-DECOART-DECO建筑风格，建筑风格，100%100%天然花岗岩石材立面天然花岗岩石材立面，整体以棕色为主色调，更显大气整体以棕色为主色调，更显大气建筑采用A140、RT-DECO建筑风格，主体外形线条简洁、笔直彰显现代风；立面以棕色为主色调，更显大气；100%天然花岗岩石材立面，质地坚硬，最耐腐蚀，被称为黄金石材，在郑州住宅建筑立面中已是奢侈选择。银基王朝银基王朝公共空间公共空间项目在公共空间的设计上较为细致，通过对客户看得见的细节项目在公共空间的设计上较为细致，通过对客户看得见的细节处理提升项目品质，处理提升项目品质，打造郑州最高端售楼部，放置打造郑州最高端售楼部，放置佛像木雕名画佛像木雕名画等奢侈工艺等奢侈工艺品品，力图迎合高端客户，力图迎合高端客户的高雅品位的高雅品位罕见的500的入户大堂，五星级酒店精装标准，与高端客户尊荣身份相得益彰；入户大门为141、高档木质大门；入户大堂挑高设计，大量采用高级石材进行装饰；电梯厅外部分采用高级石材装饰，模仿轿厢式内装，品质感很强；电梯采用不锈钢门板；其他：高级实木子母入户门；断桥隔热双色铝合金门窗；双层中空玻璃。银基王朝银基王朝项目产品项目产品项目以项目以120-140120-140、160-210160-210三房、三房、140-160140-160、210-220210-220四房为主，四房为主，与与同期入市同期入市的蓝堡湾项目产品体系类似的蓝堡湾项目产品体系类似一期产品线单位：套90-100120-130190-200200-210180-190250-260220-230210-220260-27142、0330-340310-320320-330380-390390-400二房三房四房复式050100150200631801101677201703028842银基王朝一期户型面积区间分析一期产品分析：户型面积与房型配比单位：套110-120130-140140-150150-160160-170180-190170-180180-190190-200200-210210-220220-230270-280280-290二房三房四房复式05010015020025030035060118512031815230561161银基王朝二期户型面积区间分析二期产品线二期产品分析：户型面积与房型配比二143、期产品分析：户型面积与房型配比单位：套30-40 40-50 70-80 80-90 100-11090-100100-110110-120120-130130-140130-140140-150160-170一房二房三房四房050100150200250300922107324662186311321075610620160银基王朝三期户型面积区间分析单位：套80-90130-140150-160200-210220-230310-320二房三房四房五房05010015020025020192128604219银基王朝四期户型面积区间分析三期产品线三期产品分析：户型面积与房型配比三期产品分析144、：户型面积与房型配比四期产品线四期产品分析：户型面积与房型配比四期产品分析：户型面积与房型配比银基王朝银基王朝户型结构户型结构成交面积（成交面积（）成交套数成交套数(套套)占比占比一房1260330510%二房4247345915%三房198898133945%四房15210579627%五房33210%六房10750472%复式13070482%总计总计43023143023129952995100%100%一至四期各户型销售情况一至四期各户型销售情况一房2.9%二房9.9%三房46.2%四房35.4%五房0.1%六房2.5%复式3.0%银基王朝一至四期各户型成交面积配比一房10.2%二房1145、5.3%三房44.7%四房26.6%五房0.0%六房1.0%复式1.6%银基王朝一至四期各户型成交套数占比产品产品去去化化从银基王朝的成交结构来看从银基王朝的成交结构来看，前三期产品中大，前三期产品中大户型的三房、四户型的三房、四房去化房去化较好，郑州及地市的高端客户有力的支撑了大户型的去化，较好，郑州及地市的高端客户有力的支撑了大户型的去化，随着限购随着限购政策的出台，四期去化以中小户型为主政策的出台，四期去化以中小户型为主银基王朝银基王朝面积面积段（）段（）成交套数（套）成交套数（套）40-602460-809280-100516100-12031120-140162140-1609516146、0-18020180-2007200以上37总计总计9849842%9%52%3%120-14016%140-16010%2%1%4%2011-2012年分面积段成交套数占比40-6060-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200以上2011-2012年分面积段成交套数情况年分面积段成交套数情况银基王朝户型银基王朝户型200200（四室两厅两卫）（四室两厅两卫）阳台阳台1 1阳台阳台2阳台阳台3 3阳台阳台4 4阳阳台台5飘窗飘窗p客厅主卧朝南，布局合理客厅主卧朝南，布局合理p多阳台设计，居住舒适度较高多阳台设计，居住舒适度较高p全明户型设计147、，舒适度高全明户型设计，舒适度高银基王朝户型银基王朝户型159159（四室两厅两卫）（四室两厅两卫）阳台阳台1 1阳台阳台2 2飘窗飘窗2 2飘窗飘窗1 1飘飘窗窗3 3入户大入户大花园花园飘飘窗窗4 4p每个卧室均有飘窗设计，一共每个卧室均有飘窗设计，一共4 4个飘窗个飘窗p南北双阳台设计，方便生活观景南北双阳台设计，方便生活观景p全明户型设计，居住舒适度较高全明户型设计，居住舒适度较高户型设计户型设计户型附加值设计较多，有较大赠送面积，全明户型，多阳台设户型附加值设计较多，有较大赠送面积，全明户型，多阳台设计、客厅主卧朝南，居住舒适度较高计、客厅主卧朝南，居住舒适度较高银基王朝银基王朝p该148、项目前期产品定位高端，以品质示人，金水区客户为该该项目前期产品定位高端，以品质示人，金水区客户为该项目的成交主力，占比项目的成交主力，占比49%49%之多；之多；p客户职业构成以私营业主及企业高管为主，职业结构以私客户职业构成以私营业主及企业高管为主，职业结构以私营业主和金融保险业等高收入人群为主；营业主和金融保险业等高收入人群为主；p置业目的以多次改善类需求为主；置业目的以多次改善类需求为主；p现阶段产品逐渐多元化发展，满足多种置业需求，向首置现阶段产品逐渐多元化发展，满足多种置业需求，向首置首改类过渡，逐渐扩大客层覆盖面。首改类过渡，逐渐扩大客层覆盖面。客户来源客户来源从购房客户占比来看，149、项目所在的金水区客户最多，占比达从购房客户占比来看，项目所在的金水区客户最多，占比达49%49%之多，之多，突显高端项目客户的地缘性突显高端项目客户的地缘性银基王朝银基王朝典型客户访谈典型客户访谈梁先生，梁先生，3737岁，郑州人，自由职业者岁，郑州人，自由职业者银基王朝二期客户，购买房型银基王朝二期客户，购买房型125125，首付，首付60%60%u当时之所以选择银当时之所以选择银基王朝，是经过朋基王朝，是经过朋友介绍的，他已经友介绍的，他已经买好了，让我去看，买好了，让我去看，之后我觉得他们之后我觉得他们（售楼人员）说的（售楼人员）说的挺好的，也是我想挺好的，也是我想要的，户型也舒服，要的150、，户型也舒服，做的也比较有品质，做的也比较有品质，就买了银基王朝了。就买了银基王朝了。u再买的话，就买一再买的话，就买一个高端的豪宅，或个高端的豪宅，或低物业，作为周末低物业，作为周末休闲居住。休闲居住。人口社会学特征及居住现状人口社会学特征及居住现状l家庭结构：三口之家，小孩家庭结构：三口之家，小孩7 7岁岁l职位：自由职业者，公司业务型，年收入约职位：自由职业者，公司业务型，年收入约6060万左右万左右l消费方式：购物较为注重品牌与品质，家庭月支出为消费方式：购物较为注重品牌与品质，家庭月支出为2 2万元万元l娱乐休闲：周边，健身，洗浴娱乐休闲：周边，健身，洗浴购房动机及购房考虑因素购房动151、机及购房考虑因素l置业经历：再改置业经历：再改l购房价值观：对自己价值、地位的肯定，得到社会的认可购房价值观：对自己价值、地位的肯定，得到社会的认可l购房动机：投资兼自主，资产的保值增值购房动机：投资兼自主，资产的保值增值l购房考虑因素：地段，距离上班距离，休闲配套，小区物业购房考虑因素：地段，距离上班距离，休闲配套，小区物业改善性需求改善性需求l品质的提升：小区环境、居住面积较目前进一步改善品质的提升：小区环境、居住面积较目前进一步改善l其他要求：地段处于城市环境较好的郊区或者市区的高端豪宅，通达其他要求：地段处于城市环境较好的郊区或者市区的高端豪宅，通达性必须要好，休闲配套完善。性必须要好152、，休闲配套完善。银基王朝银基王朝启示启示从从时间角度来看区域豪宅市场的演进，时间角度来看区域豪宅市场的演进，0909年以蓝堡湾及银基王朝为代表年以蓝堡湾及银基王朝为代表的豪宅项目高举高打，从形象定位、建筑风格、营销手段等方面进行豪的豪宅项目高举高打，从形象定位、建筑风格、营销手段等方面进行豪宅品相的全面打造，建立了豪宅市场的价值体系，客户对此亦极为热情；宅品相的全面打造，建立了豪宅市场的价值体系，客户对此亦极为热情；而而贰号城邦的出现则颠覆了客户对传统豪宅项目的认识贰号城邦的出现则颠覆了客户对传统豪宅项目的认识，其以教育附加，其以教育附加单点发力，博得高于其它豪宅单点发力，博得高于其它豪宅25153、002500元元/的高溢价；的高溢价；我项目基础及高级价值点较多，我项目基础及高级价值点较多，地铁价值及品牌价值具备形成集聚价值地铁价值及品牌价值具备形成集聚价值点、集中发力的优势点、集中发力的优势，同时项目在建筑、园林、物业等方面存在拔高空，同时项目在建筑、园林、物业等方面存在拔高空间，但需注意成本控制间，但需注意成本控制；郑州市豪宅产品多以郑州市豪宅产品多以3030层左右的高层物业出现，区域超高层豪宅存在市层左右的高层物业出现，区域超高层豪宅存在市场空白，本项目在产品物业打造上具备补缺市场，场空白，本项目在产品物业打造上具备补缺市场，以超高层高档物业入以超高层高档物业入市，筑建高层建筑群，154、确立市区新地标的发展机会；市，筑建高层建筑群，确立市区新地标的发展机会；郑州市场案例启示郑州市场案例启示2010201220102012年，区域内豪宅项目产品户型经历了年，区域内豪宅项目产品户型经历了“大转小大转小”的发展路径，的发展路径，20102010年，年，以蓝堡湾为代表的豪宅项目主推以蓝堡湾为代表的豪宅项目主推150500150500的大户型产品，的大户型产品，区域高端客户有力的支区域高端客户有力的支撑了市场撑了市场“大平层、大户型、高总价大平层、大户型、高总价”的产品去化的产品去化。20112011年，随着市场限购政策的年，随着市场限购政策的出台，大户型产品消化受限出台，大户型产品消155、化受限，豪宅项目适时调整产品线（银基王朝大户型去化困难，豪宅项目适时调整产品线（银基王朝大户型去化困难，进行分割销售），主推进行分割销售），主推4013840138的中小户型，较快实现项目回现及产品溢价。当的中小户型，较快实现项目回现及产品溢价。当前来看，本项目在产品物业打造上要前来看，本项目在产品物业打造上要跟随市场主流跟随市场主流，以市场热售中小户型入市，实，以市场热售中小户型入市，实现快销，同时兼顾大平层户型及复式精装产品的供应，在保证建筑成本与收益的情现快销，同时兼顾大平层户型及复式精装产品的供应，在保证建筑成本与收益的情况下，补充市场空白，面向高品质诉求客户的同时实现住区居住品质的全156、面提升；况下，补充市场空白，面向高品质诉求客户的同时实现住区居住品质的全面提升；区域豪宅产品客户地缘性极强区域豪宅产品客户地缘性极强，金水区置业群体比例在，金水区置业群体比例在60%60%左右，地市及县区客户左右，地市及县区客户同时是项目重点客群，占比达同时是项目重点客群，占比达20%20%以上，我项目后期营销需因地制宜，迎合市场诉以上，我项目后期营销需因地制宜，迎合市场诉求，结合核心客群及重点客群的职业、年龄、家庭收入、行为习惯等特点进行针对求，结合核心客群及重点客群的职业、年龄、家庭收入、行为习惯等特点进行针对性的传播。性的传播。启示启示郑州市场案例启示郑州市场案例启示以目前郑州市场高层豪157、宅市场情况为基础，针对性的选择国内一线城市豪宅以目前郑州市场高层豪宅市场情况为基础，针对性的选择国内一线城市豪宅案例，寻找在郑州可操作的借鉴点：案例，寻找在郑州可操作的借鉴点：借鉴项目借鉴项目借鉴方向借鉴方向北京棕榈泉规划布局规划布局下沉广场与会所连接建筑品质建筑品质底层采用架空层的设计园林景观园林景观绿植以棕榈为主，营造亚热带风情，同时结合社区水元素，形成“棕榈泉”这一概念主题公共空间公共空间室外观光电梯上海翠湖天地御苑建筑品质建筑品质高级仿真石漆，在光照下会产生镶嵌钻石的反光效果项目配套项目配套7000平米豪华私家会所一线城市豪宅案例借鉴一线城市豪宅案例借鉴项目概况项目概况棕榈棕榈泉国际泉158、国际公寓公寓由由1111栋高层公寓栋高层公寓楼一座大型社区幼儿园及一楼一座大型社区幼儿园及一座商场和座商场和50005000平米的高级会所组成的高档平米的高级会所组成的高档生活小区生活小区开发商开发商北京世纪朝阳房地产开发有限公司 位置位置北京市朝阳区朝阳公园南路8号 规模规模占地面积7万，建筑面积26万物业形态物业形态11栋23-33层的公寓楼产品配比产品配比二房130-140、三房150-220、五房360-380价格策略价格策略均价46000元/；物业费塔楼：5.6元/平方米.月；板楼：7.2元/平方米.月 绿化率50%容积率3.7配套设施配套设施幼儿园、商场、高级会所、停车位1：1.5159、，地下车位1400个北京棕榈泉北京棕榈泉豪宅支撑点分析豪宅支撑点分析项目重点规化营造均好性项目重点规化营造均好性,建筑景观注重品质建筑景观注重品质,配套相对配套相对高端实用高端实用棕榈泉国际公寓棕榈泉国际公寓四四大大豪宅支撑豪宅支撑规划布局规划布局园林景观园林景观建筑品质建筑品质公共空间公共空间项目采用全高层项目采用全高层围合对称式的布围合对称式的布局方式，景观以局方式，景观以一个中心、四个一个中心、四个组团的轴线对称组团的轴线对称形式布局形式布局,下沉下沉广场与会所连接广场与会所连接，尽显辉宏气势尽显辉宏气势外立面以现代风外立面以现代风格为主，材质以格为主，材质以石材为主，石材为主，底层底层160、采用架空层的设采用架空层的设计计，视野通透，视野通透，突显项目豪华尊突显项目豪华尊贵的品质贵的品质项目中心景观以项目中心景观以棕榈为主棕榈为主，营造营造亚热带风情，亚热带风情，绿绿化率高达化率高达50%，38000平方米下平方米下沉式中心庭院景沉式中心庭院景观，与会所连接，观，与会所连接，小溪穿插其中，小溪穿插其中，增加趣味性增加趣味性大堂及公共走道大堂及公共走道部分营造奢华，部分营造奢华，特有的特有的室外观光室外观光电梯电梯可观赏南岸可观赏南岸朝阳公园景观，朝阳公园景观，细节处体现与众细节处体现与众不同不同北京棕榈泉北京棕榈泉建筑以全高层围合对称式的布局方式，尽显辉宏气势；景观以一个中心、四161、个组团的轴线对称形式布局,与整体建筑风格相统一，突出豪华、尊贵的形象；下沉式中心庭院是空间整合的基本要素，空间感受由二维走向三维；下沉广场与会所连接，满足功能设置同时满足景观的变化性；人车分离，车辆在外圈行驶，内部弧形走道将各组团串成一个整体，在整体平衡的空间中增添几分自然、随意性。中心景观组团景观规划布局规划布局项目采用全高层围合对称式的布局方式，景观以一个中心、四项目采用全高层围合对称式的布局方式，景观以一个中心、四个组团的轴线对称形式布局个组团的轴线对称形式布局,下沉广场与会所连接下沉广场与会所连接，尽显辉宏气势，尽显辉宏气势北京棕榈泉北京棕榈泉外立面风格以现代为主，线条简单，建筑挺拔，162、材质以涂料为主；底部入口融入古典的做法，增加几层线条，材质以石材为主，尽显豪华尊贵的品质。顶部线条上拉、垂直，将现代与古典融合，表现一种向上的精神。底层采用架空层的设计，部分直达地下车库，视野通透。建筑风格建筑风格外立面以现代风格为主，材质以石材为主，外立面以现代风格为主，材质以石材为主，底层采用架空层的底层采用架空层的设计设计，视野通透，突显项目豪华尊贵的品质，视野通透，突显项目豪华尊贵的品质北京棕榈泉北京棕榈泉绿化率达到50%以上，造型丰富；道路绿化,组团绿化处理细致.局部营造坡地景观；考虑到北京气候的特点，中心景观以棕榈为主，营造亚热带风情；园林两边地势逐渐下降，形成38000平方米下沉163、式中心庭院景观，与会所连接，小溪穿插其中，增加趣味性；每个组团景观具有独特性，蜿蜒曲折的走道将其连为整体；小区主入口的古典式特色水景喷泉尽显尊贵；会所屋顶打造时尚且古典的花园，可俯看下方的中心庭院。园林景观园林景观项目中心景观以项目中心景观以棕榈为主，营造亚热带风情棕榈为主，营造亚热带风情，绿化率高达，绿化率高达50%50%，3800038000平方米下沉式中心庭院景观，与会所连接，小溪穿插其中，增加趣平方米下沉式中心庭院景观，与会所连接，小溪穿插其中，增加趣味性味性北京棕榈泉北京棕榈泉大堂挑高超过7米,设置大堂接待,星级酒店豪华装修。特有的室外观光电梯可观赏南岸朝阳公园景观。公共空间公共空间164、大堂及公共走道部分营造奢华，大堂及公共走道部分营造奢华，特有的室外观光电梯特有的室外观光电梯可观赏南可观赏南岸朝阳公园景观，细节处体现与众不同岸朝阳公园景观，细节处体现与众不同大堂挑高超过7米,设置大堂接待,星级酒店豪华装修；特有的室外观光电梯可观赏南岸朝阳公园景观；13000平方米私家会所，共设3层，五星级豪华装修，功能设施齐全；55 米长的温泉游泳池，顶部仿真天空，犹如身处室外；西侧高档“邻里式购物中心”，地上3层，地下2层，总建面达10300平方米，服务予周边客户及5公里内的消费者。北京棕榈泉北京棕榈泉精装修标准精装修标准北京棕榈泉北京棕榈泉建筑面积133平米(二房二厅二卫)特色:1.大165、面积观景阳台。2.主卧面宽大，且有增加面积的转角凸窗及独立卫生间。3.动静分离,采光佳。不足：客卫为暗卫，通风效果差；餐厅区域过小。建筑面积180平米(三房二厅两卫)特色:1.大面积弧型观景阳台，尽显尊贵品质。2.三个卧室都有增加面积的凸窗。3.主卧功能完善。4.南北通透，采光极佳，动静分离。不足:客卫为暗卫，通风效果差；主卫与更衣间的空间划分不合理。分类分类房间房间面积面积/平米平米平层平层二房二厅二卫二房二厅二卫132.53139.20132.53139.20三房二厅二卫三房二厅二卫158.22221.49158.22221.49五房二厅三卫五房二厅三卫369.03372.29369.03166、372.29户型分析户型分析项目主力户型面积在项目主力户型面积在173216173216平米左右的三房，大面积景观平米左右的三房，大面积景观阳台，动静分离，注重通风采光在户型设计中较为常见阳台，动静分离，注重通风采光在户型设计中较为常见户户型型面面积积段段北京棕榈泉北京棕榈泉翠湖天地翠湖天地御苑御苑本项目是上海本项目是上海0606年年屈指可数的几个顶级豪宅之一，屈指可数的几个顶级豪宅之一，凭借凭借地段地段、水景、水景、户型、户型、配套、物业管理等全方位的优势、配套、物业管理等全方位的优势，在当时低迷，在当时低迷的上海的上海楼市中独树一帜楼市中独树一帜开发商开发商上海复祥房地产有限公司位置位置上167、海市卢湾区顺昌路168弄规模规模占地面积3.25万，建筑面积13万，共645户物业形态物业形态7栋29-36层高层、10栋11-13层小高层产品配比产品配比140二房，150-290三房，280-290四房，315-325复式价格策略价格策略均价50000元/绿化率31%容积率4.0配套设施配套设施会所、多功能室内运动场、室内温水游泳池、大型健身房、室内网球场、室内仿石面攀岩及室内高尔夫球练习场等上海翠湖天地上海翠湖天地豪宅支撑点分析豪宅支撑点分析项目占据上海市中心黄金地理位置，并精心在规划布局、项目占据上海市中心黄金地理位置，并精心在规划布局、建筑风格、高档会所、精装修方面着重打造，使项目成168、为一经典豪宅项目建筑风格、高档会所、精装修方面着重打造，使项目成为一经典豪宅项目翠湖天地御苑翠湖天地御苑四四大大豪宅支撑豪宅支撑建筑风格建筑风格规划布局规划布局高档会所高档会所精装修精装修项目整体规划四项目整体规划四平八稳、左右对平八稳、左右对称、高低错落，称、高低错落，最大限度提高观最大限度提高观景度，景度，高达高达1 1万万平米法的式园林平米法的式园林绿化及喷泉、跌绿化及喷泉、跌水瀑布的运用，水瀑布的运用，处处体现出尊贵处处体现出尊贵之气之气ART DECOART DECO建筑建筑风格，外立面采风格，外立面采用花岗石和用花岗石和高级高级仿真仿真石石漆漆 ，在光，在光照下会产生镶嵌照下会产生169、镶嵌钻石的反光钻石的反光效果效果，稳重稳重大气挺拔，大气挺拔，凸现经典品质感凸现经典品质感项目精装修采用项目精装修采用国际品质标准国际品质标准，通过名贵材质的通过名贵材质的使用给业主营造使用给业主营造奢华舒适居住环奢华舒适居住环境境70007000平米豪华平米豪华私家会所，健身、私家会所，健身、休闲、商务功能休闲、商务功能高档完备迎合国高档完备迎合国际化生活方式，际化生活方式，独具特色高品质独具特色高品质服务服务上海翠湖天地上海翠湖天地规划布局规划布局项目整体规划四平八稳、左右对称、高低错落，最大限度提高项目整体规划四平八稳、左右对称、高低错落，最大限度提高观景度，观景度，高达高达1 1万平米170、法的式园林万平米法的式园林绿化及喷泉、跌水瀑布的运用，处处体现绿化及喷泉、跌水瀑布的运用，处处体现出尊贵之气出尊贵之气产品排布10栋小高层、7栋高层全部南北向，呈“内高外低”排布，最大限度提高户型的观景度。园林由香港雅博奥顿国际设计有限公司（ADI）担纲约10000平方米法式园林绿化采用喷泉、跌水瀑布等形式，多处运用水景上海翠湖天地上海翠湖天地建筑风格建筑风格ART DECOART DECO建筑风格，既充分融入环境、又体现出经典尊贵之建筑风格，既充分融入环境、又体现出经典尊贵之气，气，外立面采用花岗石和高级仿真石漆外立面采用花岗石和高级仿真石漆 ，稳重大气挺拔，凸现经典品质感，稳重大气挺拔，凸171、现经典品质感ART DECO建筑风格，既充分融入环境、又体现出经典尊贵之气；线条流畅简约；外立面采用花岗石和高级仿真石漆，稳重大气挺拔，凸现经典品质感；为配合立面造型，窗户视野被分割为小块。上海翠湖天地上海翠湖天地高档会所高档会所70007000平米豪华私家会所，健身、休闲、商务功能高档完备迎平米豪华私家会所，健身、休闲、商务功能高档完备迎合国际化生活方式，独具特色高品质服务合国际化生活方式，独具特色高品质服务70007000平方米、地下平方米、地下1 1层、地上层、地上2 2层层会员制（仅供御苑住客）设置有：会员制（仅供御苑住客）设置有：恒温奥林匹克标准游泳短池恒温奥林匹克标准游泳短池多功能172、室内运动场多功能室内运动场室内网球场室内网球场室内攀岩室内攀岩室内高尔夫球练习场室内高尔夫球练习场健身中心健身中心水力按摩池水力按摩池桑拿室、蒸汽室、桑拿室、蒸汽室、SPASPA私人影音天地私人影音天地/音乐室音乐室/舞蹈室舞蹈室多功能宴会厅多功能宴会厅/午餐厅午餐厅儿童游乐天地儿童游乐天地桌球室桌球室茶座花园茶座花园/咖啡厅咖啡厅商务中心及网络冲浪室商务中心及网络冲浪室住宅面积住宅面积 :会所面积会所面积18:118:1 户均拥有会所面积：户均拥有会所面积：10.9 M10.9 M2 2上海翠湖天地上海翠湖天地精装修精装修项目精装修采用国际品质标准，通过名贵材质的使用给业主营造项目精装修采用173、国际品质标准，通过名贵材质的使用给业主营造奢华舒适居住环境奢华舒适居住环境厅及卧室墙面及天花为高级乳胶漆/石膏板外涂高级乳胶漆地面及楼梯铺设高品质柚木实木地板墙、地面铺设玻化砖厅（二选一）壁炉 开能等离子电视机 松下厨房 天花为面刷白色高级乳胶漆吊顶墙、地面铺设高级人造大理石橱柜 poggen pohl炉灶/电烤箱/微波炉/抽油烟机 gaggenau橱柜台面 kuraray纯水器 pentair纯水器龙头 Franke双门冰箱/洗碗机 kuppersbusch水槽 Franke水槽龙头 kohler洗衣机及干衣机 Teka卫生间天花为面刷白色高级乳胶漆吊顶 地面防滑地砖卫浴洁具及配套龙头/花洒174、 kohlerLCD电视机 comemon卫浴五金件 decorlux配备地暖系统(除未安装淋浴房/浴缸之卫生间)Nexans外墙面为高级仿真石漆佣人房地面为防滑地砖墙面为白色乳胶漆外墙窗及阳台移门高品质电镀铝合金隔热桥外框，内镶中空玻璃冷热水管 高品质铜管进户门高级实木防盗门上海翠湖天地上海翠湖天地户型设计户型设计产品线以大户型为主，其中产品线以大户型为主，其中150-290150-290的三房、四房是绝对主的三房、四房是绝对主力力3房2厅3卫（190平方米）房型设计方正为取人工湖景，将客厅和主卧均设在北面，两个次卧在南3房2厅3卫（140平方米）房型设计方正，但通透感不够超北的两间卧室仅9175、平方米左右 空间感局促3个卫生间有2个是暗卫，且 卫生间尺度都较小户型户型面积（面积（）数量数量2房2厅3卫约140443房2厅3卫150、190、2903284房2厅4卫280、29096复式315、32554上海翠湖天地上海翠湖天地启示启示对于位于中心城区、高容积率、占地面积小的对于位于中心城区、高容积率、占地面积小的高层小规模项目，平层豪宅是主力形式之一；高层小规模项目，平层豪宅是主力形式之一；规划布局规划布局国内一线城市高层小规模豪宅项目规划上一般国内一线城市高层小规模豪宅项目规划上一般采用围合布置方式采用围合布置方式，强调中心庭院景观和人，强调中心庭院景观和人车分流；车分流；建筑立面176、建筑立面位于城市核心规划区域，高容积率社区规划，高层建筑形式，位于城市核心规划区域，高容积率社区规划，高层建筑形式，采用新古典主义或者采用新古典主义或者ART-ART-DECODECO风格风格，塑造经典的立面景观效果；名贵石材干挂，立面挺拔造型体现整体的尊贵豪华和现代的建，塑造经典的立面景观效果；名贵石材干挂，立面挺拔造型体现整体的尊贵豪华和现代的建筑效果；筑效果；景观规划景观规划高层小规模豪宅项目景观打造上高层小规模豪宅项目景观打造上宜围合内部景观营造，突出集中景观；宜围合内部景观营造，突出集中景观；户型设计户型设计相对于普通住宅而言，大面积和舒适性是其突出特点，早期单套面积在相对于普通住宅177、而言，大面积和舒适性是其突出特点，早期单套面积在170170以上，发展以上，发展到到300300以上，并且现阶段面积往更大的方向发展，国内现有顶级豪宅做到以上，并且现阶段面积往更大的方向发展，国内现有顶级豪宅做到800800左右；在功能设计上更左右；在功能设计上更多的体现出和高档别墅一样的空间利用思路，注重每一个房间的使用舒适度，而不追求居室的使用数量，多的体现出和高档别墅一样的空间利用思路，注重每一个房间的使用舒适度，而不追求居室的使用数量，根据郑州现阶段市场发展情况，不宜参考国内一线豪宅户型面积设计根据郑州现阶段市场发展情况，不宜参考国内一线豪宅户型面积设计;精装修精装修通过国内典型豪宅案178、例的研究，通过国内典型豪宅案例的研究，得知豪宅一般采取精装修得知豪宅一般采取精装修且精装修价格一般在一万元以上；且精装修价格一般在一万元以上；会所打造会所打造会所面积不与总建筑面积有直接相对应的联系，根据不同的项目所营造的亮点不同以及今会所面积不与总建筑面积有直接相对应的联系，根据不同的项目所营造的亮点不同以及今后的宣传销售等方面的注重，以会所为主要亮点打造的，后的宣传销售等方面的注重，以会所为主要亮点打造的，会着重注意会所的面积以及形式、特色会着重注意会所的面积以及形式、特色；物业管理物业管理国内一线豪宅选择物业公司时具有一定的区域性，基本分为两种：国内一线豪宅选择物业公司时具有一定的区域性179、，基本分为两种：自持的物业管理公司或自持的物业管理公司或国内外知名品牌物业管理公司。国内外知名品牌物业管理公司。一线城市案例启示点一线城市案例启示点四四豪宅豪宅KPI打造体系打造体系项目定位项目定位宏观大势分析宏观大势分析豪宅豪宅KPI打造体系打造体系发展方向研判发展方向研判物业发展建议物业发展建议豪宅市场研究豪宅市场研究豪宅KPI体系规划设计园林景观公共部位户型设计配套商业建筑单体精装修新技术材料设备品牌打造工程质量物管服务空间布局资源利用组团交通体系其他区域贡献指标园林其他增值建筑外建筑内其他商务首置首改再改公共服务会所教育医疗邮电文化体育交通休闲增值规划建筑功能商业氛围招商能力结构实用率180、风格立面建筑细节建筑节能材料家居风格施工空间其他环保智能化通信景观其他材料设备品牌概念品牌CI施工工艺施工管理施工单位资质物管资质公共服务定制服务价值点起始线低价值区间基准区间产品力区间基本水平线标准水平线标杆线豪宅豪宅KPIKPI打造体系打造体系豪宅豪宅KPIKPI通过市场研究及案例借鉴，建议我项目在规划设计、公共部位通过市场研究及案例借鉴，建议我项目在规划设计、公共部位户型户型设计、物管服务等方面着重打造，建立豪宅标准设计、物管服务等方面着重打造，建立豪宅标准双地双地铁铁新新技技术术配配套套物管物管区区位位品牌品牌精精装装修修建建筑筑园园林林价价值值发发展展条条件件价值吸引力价值吸引力项目181、发力点项目发力点地铁及品牌价值是项目的核心发力点地铁及品牌价值是项目的核心发力点，定制物管、降噪技，定制物管、降噪技术、精装楼王是重要发力点，规划设计、建筑、园林及区位是我项目的基术、精装楼王是重要发力点，规划设计、建筑、园林及区位是我项目的基本发力点本发力点规规划划项目在以上发力点的基础上亦可借鉴建业嫁接教育资源的做法，提升项目竞争力。五五项目定位项目定位项目定位项目定位宏观大势分析宏观大势分析豪宅豪宅KPI打造体系打造体系发展方向研判发展方向研判物业发展建议物业发展建议豪宅市场研究豪宅市场研究n项目定位：定位发展战略、客户定位、形象定项目定位：定位发展战略、客户定位、形象定位、产品定位、价182、格定位、规划布局解读位、产品定位、价格定位、规划布局解读嘉里项目高端豪宅打造支撑点嘉里项目高端豪宅打造支撑点 城市综合体 高层建筑群 城市高端豪宅经济宏观：郑州市社会经济稳步发展，预计3年后GDP、居民收入将进入更高阶段，房地产市场将发展到成熟度更高的阶段，客户改善型居住需求将加强，住宅物业细分的提升也将为郑州市场专一化、品牌化、高端化豪宅的发展提供契机。豪宅市场格局：目前郑州市豪宅集中于金水区、郑东新区，未来万科、万达、金地等开发商的进驻将加剧郑州市场、区域市场产品竞争的层次，竞争压力的加大也为嘉里项目的物业发展提出了更高要求。企业品牌及项目属性：项目属性为二线省会城市，核心区位，集商务、商183、业、居住为一体的高端综合体。嘉里集团拥有先进的一线城市开发经验，项目具备发展为城中心，超高层建筑群，树立新地标的机遇。项目分区体系价值：项目外围香格里拉酒店、集中商业商务物业能提升项目形象档次和整体价值，有力促进住宅物业形象及功能发展，从而实现项目实现项目城中心高层建筑群，新地标的发展。项目定位项目定位定位战略定位战略依据依据项目综合分析，同致行思考项目定位战略为项目综合分析，同致行思考项目定位战略为定定位位总总战战略略市市场场诱诱因因细分市场细分市场引导需求引导需求建立内部资源建立内部资源产品细分市场产品细分市场规划引导需求规划引导需求技术改良销售技术改良销售附加品牌价值附加品牌价值项项目目184、诱诱因因第一居所第一居所创新生活创新生活SWSWOTOT诱诱因因打造引领打造引领建立形成建立形成p休闲资源休闲资源p景观资源景观资源p服务资源服务资源p高层细分高层细分p酒店、商业酒店、商业p生活主题生活主题p商务商业主题商务商业主题p形象定位形象定位p推广主题推广主题p销售模式销售模式p管理升级管理升级p文化性服务文化性服务项目定位项目定位发展思路发展思路本项目发展战略本项目发展战略建立豪宅标准，引领区域中心化，打造城市新地标建立豪宅标准，引领区域中心化，打造城市新地标发展策略：发展策略：一、区域内顶级定位，建立自身的价值标竿一、区域内顶级定位，建立自身的价值标竿二、利用配套、项目产品体系，185、打造项目核心竞争力二、利用配套、项目产品体系，打造项目核心竞争力三、创建自身豪宅价值体系，引领郑州豪宅生活三、创建自身豪宅价值体系，引领郑州豪宅生活四、营销创新，引导客户置业需求四、营销创新，引导客户置业需求项目定位项目定位客户定位客户定位以郑州金水区高端收入人群为核心客户群，同时注意地市高收以郑州金水区高端收入人群为核心客户群，同时注意地市高收入人群入人群III核心客户：金水区高端收入人群核心客户：金水区高端收入人群来源地来源地：金水区政府机关居住集中区及其它社区金水区政府机关居住集中区及其它社区职业特征职业特征：公务员，私营业主，个体商户，老师、医生等：公务员，私营业主，个体商户，老师、医186、生等价值取向价值取向：重面子，追求生活的身份感，喜欢圈子里的生活：重面子，追求生活的身份感，喜欢圈子里的生活置业关注置业关注：地段、品牌、产品品质、教育医疗商业等配套，注重居住的私：地段、品牌、产品品质、教育医疗商业等配套，注重居住的私密性、身份感和安全感，也注重投资价值。密性、身份感和安全感，也注重投资价值。重要客户：地市及郊县高收入人群重要客户：地市及郊县高收入人群来源地来源地：河南省地市及郑州郊县：河南省地市及郑州郊县职业特征职业特征：政企管理层，矿主，大型私营业主等：政企管理层，矿主，大型私营业主等价值取向价值取向：追求生活品质的提升：追求生活品质的提升置业关注置业关注：教育医疗商业等187、配套，区位交通，开发商品牌，居住身份感。：教育医疗商业等配套，区位交通，开发商品牌，居住身份感。项目定位项目定位我们的客群应该我们的客群应该是：是：住宅客群锁定1 12 23 34 4区域特征区域特征家庭结构家庭结构郑州本地人较多，金水区地缘性客户为绝对郑州本地人较多，金水区地缘性客户为绝对对主力，尤其项目周边；对主力，尤其项目周边；结合区域项目去化特征，地市客户也将成为结合区域项目去化特征，地市客户也将成为本项目客户挖掘的重心；本项目客户挖掘的重心；客源形态客源形态职业以公务员、私营业主、职业以公务员、私营业主、金融保险等高收入行业高级金融保险等高收入行业高级职工为主；职工为主；职务以企业负188、责人、中高级职务以企业负责人、中高级管理人员高级员工为主；管理人员高级员工为主；年龄在年龄在30453045岁等具有稳定岁等具有稳定家庭为主；家庭为主；年收入最低在年收入最低在1010万以上万以上（不包括灰色收入）。（不包括灰色收入）。置业目的置业目的首置、首改、再改型居住需求比例约首置、首改、再改型居住需求比例约3:5:23:5:2，整体以改善型需，整体以改善型需求为主；求为主；首置客户基于结婚安家的目的而产生的购房需求、基于工作方首置客户基于结婚安家的目的而产生的购房需求、基于工作方便而产生的首次置业，在区域拥有较为稳定的工作；便而产生的首次置业，在区域拥有较为稳定的工作；改善型客户则是在189、保证居住品质的情况下进行资产的保值增值；改善型客户则是在保证居住品质的情况下进行资产的保值增值；家庭结构多为夫妻和三口家庭结构多为夫妻和三口之家的稳定型结构；之家的稳定型结构；项目定位项目定位 形象定位：形象定位：首席都心大宅首席都心大宅“首席首席”城中心，建标准城中心，建标准“都心都心”绝版地段，更是无法复制，体现稀缺绝版地段，更是无法复制，体现稀缺“大宅大宅”放大的尺度，奢侈的空间，用全新豪宅的标准放大的尺度，奢侈的空间，用全新豪宅的标准定义项目气质定义项目气质项目定位项目定位产品定位产品定位依据项目基本指标，住宅产品为中高档物业组合。首期产品以依据项目基本指标，住宅产品为中高档物业组合。190、首期产品以豪宅市场当前主流刚需产品入市，迎合城市主流客群诉求，实现现金流平衡；豪宅市场当前主流刚需产品入市，迎合城市主流客群诉求，实现现金流平衡；本项目后期将打造大平层户型及精装楼王产品，以实现项目居住价值的全面本项目后期将打造大平层户型及精装楼王产品，以实现项目居住价值的全面提升和高利润提升和高利润项目住宅属核心城区高档物业，容积项目住宅属核心城区高档物业，容积率为率为4.94.9，限高，限高150150米，根据住宅物业米，根据住宅物业用地规模，项目宜采用用地规模，项目宜采用4040层以上的超层以上的超高层物业高层物业大平层户型目前市场去化稍慢，市场大平层户型目前市场去化稍慢，市场供应偏少，191、我项目后期采取大户型入供应偏少，我项目后期采取大户型入市的同时配以精装楼王产品入市，提市的同时配以精装楼王产品入市，提升居住价值升居住价值郑州豪宅市场目前以郑州豪宅市场目前以9090左右左右2 2房为房为市场主流，我项目需结合市场，首期市场主流，我项目需结合市场，首期以功能型以功能型2 2房产品入市，配以房产品入市，配以1/31/3平层平层大户型，补缺市场空间大户型，补缺市场空间方正方正社区社区项目属城中心高档综合体，受项目属城中心高档综合体，受90/5090/50政策限制，政策限制，首期宜推主流首期宜推主流9090功能功能2 2房产品，满足市场主房产品，满足市场主流刚需，同时可配流刚需，同时192、可配1/31/3平层大户，补缺市场平层大户，补缺市场项目后期供应以平层大户，精装楼王为主力产项目后期供应以平层大户，精装楼王为主力产品，实现高溢价的同时提升项目居住价值品，实现高溢价的同时提升项目居住价值项目定位项目定位高层产品建议高层产品建议高层住宅面积近高层住宅面积近1010万方，如何合理的制定产品线是建立形万方，如何合理的制定产品线是建立形象，赢得市场，提升价值的重点象，赢得市场，提升价值的重点1 1、满足满足50/9050/90规划限制，规划限制以外住宅户型可以适当偏规划限制，规划限制以外住宅户型可以适当偏 大，以增加住宅建筑面大，以增加住宅建筑面积，提高土地利用率，保障开发商的利润最193、大化为前提。积，提高土地利用率，保障开发商的利润最大化为前提。2 2、建议丰富项目产品线，以满足市场各层次需求，快速销售为目的。、建议丰富项目产品线，以满足市场各层次需求，快速销售为目的。3 3、结合目前产品市场状况，以市场最为畅销的户型面积设置为基础。项目住宅部分、结合目前产品市场状况，以市场最为畅销的户型面积设置为基础。项目住宅部分产品规划为产品规划为6 6种户型，产品设置从从一房至五房不等，户型方正实用，功能分区合理。种户型，产品设置从从一房至五房不等，户型方正实用，功能分区合理。主力户型为主力户型为80-9080-90两房和两房和120-180120-180全线三房，较适合区域客户置业194、诉求。全线三房，较适合区域客户置业诉求。4 4、9090以下产品以两梯四户、两梯五户，产品为以下产品以两梯四户、两梯五户，产品为80-9080-90两房为主，公馆部分可考虑两房为主，公馆部分可考虑以以40-7040-70平米一房为主，满足市场首次置业及投资客户的需求。平米一房为主，满足市场首次置业及投资客户的需求。5 5、两梯三户的产品线设置为、两梯三户的产品线设置为110-180110-180三房，满足市场中高端客户群体的需求。三房，满足市场中高端客户群体的需求。6 6、项目最利于观景的位置设置平层官邸及大复式，规划为两梯两户，以、项目最利于观景的位置设置平层官邸及大复式，规划为两梯两户，以195、180180260260五房，五房，260300260300复式为主，打造项目形象和标杆产品。复式为主，打造项目形象和标杆产品。户型建议原则：户型建议原则：项目定位项目定位价格定位价格定位市场比较法市场比较法考量区间考量区间 考量因子考量因子本案本案蓝堡湾蓝堡湾贰号贰号城邦城邦银基银基王朝王朝项目项目区域价值区域价值地段地段10109 98 88.58.5发展前景发展前景10109 99 99.59.5资源配套资源配套1010101010101010项目项目规划设计规划设计规模规模1010111110.510.51111建筑及园林建筑及园林1010101010.510.51010户型户型101196、011118.58.59.59.5项目传播项目传播推广推广101011119 91010开发商品牌开发商品牌10109 99.59.59 9系数之和系数之和80808080757577.577.5本案对比系数本案对比系数1 11 1106.7%106.7%103.2%103.2%项目项目蓝堡湾蓝堡湾贰号城邦贰号城邦银基王朝银基王朝均价（元）均价（元）105001050013000130001100011000权重权重4040353525%25%项目整体均价制订体系项目整体均价制订体系p p项目修正项目修正A A=P=PA A*A1*A2*An*A1*A2*An(p(p项目修正项目修正AA比较比197、较A A楼盘修整价格，楼盘修整价格，AnAn楼盘楼盘A A各比较各比较价格系数价格系数)均价均价1189211892元元/项目周边豪宅产品较多，我项目占地亩项目周边豪宅产品较多，我项目占地亩66.866.8亩，其中住宅用地亩，其中住宅用地3030亩。项目容积率亩。项目容积率4.94.9，住宅为，住宅为4040层以上高层物业，层以上高层物业，不考虑产品细节及户型设计，通过市场比较法并结合项目品牌、功能价值附加测算均价为不考虑产品细节及户型设计，通过市场比较法并结合项目品牌、功能价值附加测算均价为1350013500元元/项目属嘉里一线房企进驻郑州开山之作，商业、商务、居住档项目属嘉里一线房企进驻198、郑州开山之作，商业、商务、居住档次极高，项目定位于引领市场的综合体物业，项目在建筑、物次极高，项目定位于引领市场的综合体物业，项目在建筑、物业、智能化等层面也存在提升空间且其品牌价值和开发理念具业、智能化等层面也存在提升空间且其品牌价值和开发理念具备领先市场的先天条件，预计能在备领先市场的先天条件，预计能在1189211892元元/的预测价格上产的预测价格上产生生20002000元左右的溢价，故修正均价在元左右的溢价，故修正均价在1350013500元元/项目定位项目定位住宅物业规划布局住宅物业规划布局项目住宅物业规划受项目住宅物业规划受“90/5090/50政策政策”及限高及限高150m15199、0m影响，影响，住宅规划面积住宅规划面积9768097680，其中，其中9090及以下小户型总面积占及以下小户型总面积占51%51%。会所位于住。会所位于住宅地块西南角，昭示性佳，实行会员制，对外经营，面积宅地块西南角，昭示性佳，实行会员制，对外经营，面积3000300046F46F（二梯二户，标准层（二梯二户，标准层180+260180+260）46F 46F（二梯三户，（二梯三户，标准层标准层140+180+115140+180+115）小区出入口小区出入口社区景观带社区景观带会所会所46F46F（二梯四户，（二梯四户，标准层标准层115+85+85+140115+85+85+140）46200、F 46F（二梯五户，（二梯五户，标准层标准层85+40+70+85+8585+40+70+85+85）住宅产品类别套均面积（）建筑面积（）面积占比套型面积占比套数（套）套数占比套型套数占比一房小一房4036804%11%9210%20%大一房7064407%9210%两房两房853910040%40%46048%48%三房小三房1151058011%33%9210%25%中三房1401288013%9210%大三房18082809%465%四房普通四房18043204%7%242.5%3.5%复式四房26028603%111%五房普通五房26062406%9%242.5%3.5%复式五房30201、033003%111%合计97680100%100%944100%100%规划布局规划布局六六物业发展建议物业发展建议项目定位项目定位宏观大势分析宏观大势分析豪宅豪宅KPI打造体系打造体系发展方向研判发展方向研判物业发展建议物业发展建议豪宅市场研究豪宅市场研究n物业发展建议物业发展建议：发展体系、建筑风格、园林景：发展体系、建筑风格、园林景观、户型、物业服务、附加值、豪宅标签观、户型、物业服务、附加值、豪宅标签首席都心大宅首席都心大宅构建郑州城市豪宅价值体系构建郑州城市豪宅价值体系身份感身份感豪宅品相：品质感立面、标志化屋顶豪宅品相：品质感立面、标志化屋顶豪宅标签：社区标志物、个性化门牌、豪宅202、标签：社区标志物、个性化门牌、精装修大堂精装修大堂城市城市豪宅豪宅价值价值体系体系放大的建筑尺度，奢侈的功能空间放大的建筑尺度，奢侈的功能空间专属感专属感稀缺感稀缺感水社区水社区精装修王座精装修王座智能化配置，别墅级享受智能化配置，别墅级享受DIS系统系统VIP水晶会所，俱乐部会员专属权益水晶会所，俱乐部会员专属权益管家式服务管家式服务城市豪宅体系的打造毫无疑问将增加成本，我们建议将钱花在刀刃上，真正能城市豪宅体系的打造毫无疑问将增加成本，我们建议将钱花在刀刃上，真正能触动客户的购买欲望，适度控制成本触动客户的购买欲望，适度控制成本物业发展建议物业发展建议建筑风格建筑风格结合市场产品现状和我项203、目自身特征确定结合市场产品现状和我项目自身特征确定我项目我项目住宅建筑风格住宅建筑风格宜宜采取采取artdecoartdeco风格风格Artdeco建筑建筑项目自身发展决定项目自身发展决定项目商业价值巨大；项目商业价值巨大；住宅建筑风格要和项目高档商业档次形象住宅建筑风格要和项目高档商业档次形象契合，住宅建筑易采用档次较高的契合，住宅建筑易采用档次较高的ArtdecoArtdeco风格，并兼顾现代建筑元素，实风格，并兼顾现代建筑元素，实现项目商业、商务、酒店与居住物业的形现项目商业、商务、酒店与居住物业的形象一体。象一体。市场环境决定市场环境决定郑州目前市场豪宅多郑州目前市场豪宅多采用采用Ar204、tdecoArtdeco、新古、新古典建筑风格，凸显品典建筑风格，凸显品质；质；未来豪宅竞争建筑设未来豪宅竞争建筑设计重要一环，我项目计重要一环，我项目需顺应市场，应对竞需顺应市场，应对竞争争。正弘蓝堡湾纯干挂石材建筑立面正弘蓝堡湾纯干挂石材建筑立面贰号城邦贰号城邦artdecoartdeco建筑风格建筑风格物业发展建议物业发展建议建筑风格建筑风格建筑形象与风格意向：建筑形象与风格意向：artdecoartdeco风格，挺拔风格，挺拔现代、现代、沉稳大气，沉稳大气，富有品质感富有品质感歌德风格顶部设计歌德风格顶部设计棕榈泉棕榈泉总体建筑风格显示贵气、总体建筑风格显示贵气、现代、稳重、品质感；现205、代、稳重、品质感；风格要兼现代，一些现代风格要兼现代，一些现代的、刚性的建筑符号有效的、刚性的建筑符号有效契合项目现代都市商业商契合项目现代都市商业商务形象，同时讲究材质，务形象，同时讲究材质，显示贵气；显示贵气；外立面标识感强外立面标识感强,工整的工整的图案化形成视觉冲击力。图案化形成视觉冲击力。示例：示例：ART DECOART DECO风格风格ArtdecoArtdeco建建筑风格，融筑风格，融合现代幕墙合现代幕墙元素，防辐元素，防辐射，昭示性射，昭示性佳佳物业发展建议物业发展建议n依据一：目前市场中的高层产品层高多为依据一：目前市场中的高层产品层高多为3 3米，以米，以经济使用为主；本206、项目可提高层高，加大立体空间，经济使用为主；本项目可提高层高，加大立体空间，同时配合大露台设计，实现平层大宅的居住感受。同时配合大露台设计，实现平层大宅的居住感受。n依据二：客户需求在居住的心理需求与普通的依据二：客户需求在居住的心理需求与普通的项目是有所不同的，在次更看重于品质的提升及项目是有所不同的，在次更看重于品质的提升及项目与社区景观的结合，架空层设计利于居住品项目与社区景观的结合，架空层设计利于居住品质的提升。质的提升。意义：通过产品的创新，实现与自然的融意义：通过产品的创新，实现与自然的融合，同时与市场的普通产品形态形成差异合，同时与市场的普通产品形态形成差异化，奠定项目的优势所在207、。化，奠定项目的优势所在。亮点：高层高，架空层，平层大宅。亮点：高层高，架空层，平层大宅。产品差异点产品差异点高层高层住宅差异点建议住宅差异点建议物业发展建议物业发展建议钢与玻璃结合的挑檐，钢与玻璃结合的挑檐，体现社区的人性关怀体现社区的人性关怀与现代元素与现代元素大面积架空层，居住奢华的展示大面积架空层，居住奢华的展示架空层架空层增加架空层设计，最大化的实现项目的绿化率增加架空层设计，最大化的实现项目的绿化率架空层设计，最大化架空层设计，最大化引入景观，实现较高引入景观，实现较高的绿化率的绿化率物业发展建议物业发展建议酒店式园林景观酒店式园林景观产品为高档住宅，需注重观赏性景观的打造，产品为208、高档住宅，需注重观赏性景观的打造，从强调景从强调景观的参与性上升到欣赏性层面（如引入观的参与性上升到欣赏性层面（如引入中国四大名园中国四大名园概念）概念）实现项目内实现项目内部景观资源的多样性部景观资源的多样性酒店式园林：酒店式园林：倡导景观与倡导景观与原生态的结合，简约、实原生态的结合，简约、实用、个性、舒适，体现居用、个性、舒适，体现居住者的身份；住者的身份；景观主轴：景观主轴：入口广场、钟入口广场、钟楼、特色雕塑、溪涧等，楼、特色雕塑、溪涧等，充分体现酒店式皇家园林充分体现酒店式皇家园林的尊贵与优雅；的尊贵与优雅；景观次轴：景观次轴：阶梯式草坪、阶梯式草坪、特色凉亭、栈道、网球场特色凉亭209、栈道、网球场、篮球场、游泳池等，充、篮球场、游泳池等，充分体现参与性主题特色；分体现参与性主题特色；组团景观：组团景观：利用花园、水利用花园、水景等为业主带来更多的绿景等为业主带来更多的绿意，让业主充分享受观赏意，让业主充分享受观赏性园林景观。性园林景观。物业发展建议物业发展建议园林建议园林建议主动营造高差，整体规划为主动营造高差，整体规划为“立体式立体式”园林景观，增加坡地，园林景观，增加坡地，形成自然的起伏，同时利用草皮、灌木、乔木形成层次鲜明的景观体系形成自然的起伏，同时利用草皮、灌木、乔木形成层次鲜明的景观体系广州星河湾广州星河湾3636级高差变化，级高差变化，形成自然起伏形成自然起210、伏广州星河湾广州星河湾三种植被结合，三种植被结合，行程层次鲜明的行程层次鲜明的景观体系景观体系物业发展建议物业发展建议高层户型设计要点高层户型设计要点赠送衣柜，实用的功能空间、客户易感知赠送衣柜，实用的功能空间、客户易感知利用非承重墙利用非承重墙墙体厚度，掏墙体厚度，掏空部分层高低空部分层高低于于2.22.2米的空间，米的空间，作为内置衣柜作为内置衣柜赠送给业主；赠送给业主；虽然空间很小，虽然空间很小，但由于形成特但由于形成特定功能，易于定功能，易于被客户感知。被客户感知。可赠送的层高可赠送的层高低于低于2.22.2米的步米的步入式衣柜。入式衣柜。说明：赠送面说明：赠送面积最常用的方积最常用的211、方法。在中大户法。在中大户型中常用正常型中常用正常凸窗，在中小凸窗，在中小户型中也可用户型中也可用同样方法赠送同样方法赠送衣柜。衣柜。物业发展建议物业发展建议户型设计能体现奢侈的空间尺度，具备局部创新点户型设计能体现奢侈的空间尺度，具备局部创新点 183平米高层住宅情景化户户观景带书房的主卧套间4.6米宽厅设计宽大观景阳台电梯直达前厅带书房的带书房的主卧套主卧套主仆分开入户主仆分开入户超大观景阳台超大观景阳台电梯入户电梯入户物业发展建议物业发展建议平层官邸产品建议平层官邸产品建议舒适高层采用两梯两户设计，单户面积区间在舒适高层采用两梯两户设计，单户面积区间在170-170-280280的四房、212、三房及的四房、三房及250350250350的五房或复式为主，整体层高设计为的五房或复式为主，整体层高设计为3.153.15米米两梯两户示意两梯两户示意物业发展建议物业发展建议复式户型建议复式户型建议单户面积区间在单户面积区间在250-350250-350平米的四房或者五房为主，整体平米的四房或者五房为主，整体层高设计为层高设计为3.13.153.13.15米米复式户型示意复式户型示意上层上层下层下层物业发展建议物业发展建议物业服务物业服务提供贴心式管家的一对一服务提供贴心式管家的一对一服务家政服务家政服务送取洗烫衣物送取洗烫衣物庭院绿化维护庭院绿化维护日常用品代购日常用品代购订餐代送订餐代送213、代聘家教、钟点工代聘家教、钟点工宠物短期托管宠物短期托管儿童看护儿童看护住区服务住区服务房屋租赁房屋租赁专业工具出租专业工具出租交通信息咨询交通信息咨询商务服务商务服务代订出租车代订出租车票务代订票务代订复印传真复印传真代发信函代发信函场地租赁场地租赁每个单元设立一个物业管家，作为物业管理服务公司与业主的衔接桥梁，更好地为业主提供物业服务物业发展建议物业发展建议正弘蓝堡湾建筑设计建筑风格新古典主义外立面材质1-3层褐色干挂花岗岩，3层以上浅黄色仿石材涂料产品附加值配套设施中央空调、新风系统智能化安防红外线监控、电子巡更、智能化阳光车库、IC卡密码识别系统、彩色可视对讲交房标准公共部分、大堂挑高214、6米精装入户大堂，全花岗岩干挂电梯间、走廊花岗岩楼梯间地面为瓷砖铺设，墙为白色乳胶漆电梯上海三菱门1.5米子母防盗门窗断桥铝合金内开外倒式推拉窗其它毛坯上海汤臣一品建筑设计建筑风格新古典主义外立面材质日本三菱纳米技术产品附加值配套设施日本大金（DAKIN）VRV II 户式中央空调、美国碧慕（BEAM）中央洗尘系统 智能化安防美国霍尼韦尔（Honeywell）防盗主机，美国道肯奇（DORCON）掌形仪，德国SIEDEL可视 交房标准公共部分、大堂 进口大理石干挂电梯间、走廊花岗岩楼梯间地面为瓷砖铺设，墙为白色乳胶漆电梯三菱门实木窗套和实木花饰门 窗铝合金烤漆门窗（采用断热冷桥技术），比利时格拉215、威泊尔（Glaverbel）中空玻璃（Low-E防辐射铜化玻璃），意大利阿鲁克（ALUK）门窗五金其它精装修郑州豪宅项目建筑标准郑州豪宅项目建筑标准一线城市豪宅项目建筑标准一线城市豪宅项目建筑标准高端材料的使用与高附加值的打造是一线城市与郑州市场同类高端产品的主高端材料的使用与高附加值的打造是一线城市与郑州市场同类高端产品的主要区别所在要区别所在物业发展建议物业发展建议环保节能功能（中水系统、直饮水系统）环保节能功能（中水系统、直饮水系统）倡导生态、健康的生活方式倡导生态、健康的生活方式自来水通过前置保护器，去掉自来水通过前置保护器，去掉水中大部分的铁锈、泥沙等大水中大部分的铁锈、泥沙等大颗粒216、物质，然后经过一台中央颗粒物质，然后经过一台中央净水器进行处理，保证全家人净水器进行处理，保证全家人处在一个非常洁净的用水环境处在一个非常洁净的用水环境中。中。中水即再生水是指污水经适当中水即再生水是指污水经适当处理后，达到一定的水质指标，处理后，达到一定的水质指标，满足某种使用要求，可以进行满足某种使用要求，可以进行有益使用的水。从经济的角度有益使用的水。从经济的角度看，再生水的成本最低，约为看，再生水的成本最低，约为1313元元/吨，从环保的角度看，吨，从环保的角度看，污水再生利用有助于改善生态污水再生利用有助于改善生态环境，实现水生态的良性循环。环境，实现水生态的良性循环。物业发展建议物217、业发展建议1 1、墙面基层、墙面基层2 2、界面剂、界面剂3 3、聚合物砂浆、聚合物砂浆4 4、背胶、背胶5 5、保温板、保温板6 6、聚合物砂浆、聚合物砂浆7 7、玻璃纤维网格布、玻璃纤维网格布8 8、聚合物砂浆、聚合物砂浆9 9、外墙砖、外墙砖n万科朗润园的外墙保温系统共万科朗润园的外墙保温系统共5 5层工艺，墙的厚度增加了层工艺，墙的厚度增加了5 56 6公分，加上窗户和玻璃保温措施，空调能耗可以节约公分，加上窗户和玻璃保温措施，空调能耗可以节约3030左右左右万科朗润园外墙万科朗润园外墙技术关键：外墙系统采用标准五层防护技术（朗润园或安亭新镇技术）技术关键：外墙系统采用标准五层防护技术218、（朗润园或安亭新镇技术）B 外外墙系系统附加值附加值智能化智能化物业发展建议物业发展建议电梯直接入户电梯直接入户增加电梯直接入户及指纹识别系统增加电梯直接入户及指纹识别系统指纹识别系统指纹识别系统电梯直接入户电梯直接入户物业发展建议物业发展建议公共装修公共装修高品质电梯间、细节决定成功高品质电梯间、细节决定成功建议：分楼栋设计，建议：分楼栋设计，ICIC卡准入式智能卡准入式智能电梯，拔高项目档次，提高作为高档电梯，拔高项目档次，提高作为高档次楼盘的安全性。次楼盘的安全性。高标准豪华装修：高标准豪华装修：大理石及金色灯光结合，大理石及金色灯光结合，共同营造富丽堂皇的电梯共同营造富丽堂皇的电梯间豪219、华和贵气。间豪华和贵气。物业发展建议物业发展建议豪宅支撑，建筑用材豪宅支撑，建筑用材面砖与石材的结合，提升项目价值感面砖与石材的结合，提升项目价值感立面材料中引入质感较强的材料，如面砖和石材等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受，并通过不同材料的穿插运用强化部分材料的质感。材料的使用上要强化对比。建筑底层局部石材的使用，对业主的身份感给与很好的彰显。步行时视线向下偏离10，因此需要强调建筑底面处理。北京珠江帝景北京珠江帝景物业发展建议物业发展建议豪宅支撑，社区标志豪宅支撑，社区标志独特的社区标志物树立领袖型项目形象独特的社区标志物树立领袖型项目形象入口可以直接与区域的标志性公共空220、间广场或集中水面相联接，体现出宏伟的气势，形成视觉的冲击。大尺度的社区入口标定领袖性项目地位，与区域内同质化的项目相区别。北京珠江帝景北京珠江帝景北京棕榈泉北京棕榈泉行道树行道树标志雕塑标志雕塑物业发展建议物业发展建议豪宅支撑，精装大堂豪宅支撑，精装大堂挑高挑高6 6米的精装修大堂，提升项目形象米的精装修大堂，提升项目形象把钱花在业主看的到的地方，既提升了项目品质，又相对节约了建设成本精装修大堂，提升业主的尊贵感香蜜湖一号香蜜湖一号棕榈泉棕榈泉物业发展建议物业发展建议豪宅支撑，门牌标识豪宅支撑，门牌标识门牌标识，符合豪宅的奢华感门牌标识，符合豪宅的奢华感在门外放置别墅所特有的标识石牌，标明业主221、身份，体现尊贵感门口悬挂做工华贵的铜质门牌，替代传统门牌，符合豪宅的奢华感。物业发展建议物业发展建议豪宅支撑，水社区豪宅支撑，水社区环境景观设计要点环境景观设计要点水社区水社区n水象征着财气、灵动、水象征着财气、灵动、生态，在高端客户的认知生态，在高端客户的认知中，水能聚财，因此它也中，水能聚财，因此它也是豪宅的必备要素。是豪宅的必备要素。n我们项目的水源可借金我们项目的水源可借金水河的水河的“水源水源”，树立金，树立金水河经过的第一个高端住水河经过的第一个高端住区理念，位于区理念，位于“上水上水”的的位置，水可以被我们用来位置，水可以被我们用来做足文章。做足文章。n豪宅物业水元素是不可豪宅物222、业水元素是不可或缺的景观价值点。水资或缺的景观价值点。水资源同样可为我项目带来增源同样可为我项目带来增值。值。以水景为魂，移步换景，精心打造大规模中庭生态空间以水景为魂，移步换景，精心打造大规模中庭生态空间物业发展建议物业发展建议豪宅支撑，精装王座豪宅支撑，精装王座选择景观最好、楼层最高的楼栋进行精装修，作为选择景观最好、楼层最高的楼栋进行精装修，作为本项目的王座，树立价格标竿，制造稀缺大平层楼王本项目的王座，树立价格标竿，制造稀缺大平层楼王1号楼景观最好，正对中央广场，并且29层的高度是项目中最高的，通过精装修奠定1号楼王座的地位，以此作为价格标竿拉价格标竿拉升项目价格升项目价格。产品全部精223、装具有一定风险性。因此暂定只对1号楼楼王进行精装修。标竿产品标竿产品物业发展建议物业发展建议精装楼王产品建议精装楼王产品建议为增加舒适性产品的卖点，建议精装修，装修成本约为增加舒适性产品的卖点，建议精装修，装修成本约10001000元元/平米，后期销售可实现平米，后期销售可实现1500-20001500-2000元元/平米的销售溢价平米的销售溢价500标准800标准1000标准入户门国安防盗门王力轻钢门盼盼防盗门户外窗普通加厚玻璃华泰铝合金窗，钢化玻璃中空玻璃，断桥铝窗内墙、天棚美涂士涂料立邦涂料内墙壁纸地面白炽灯欧普雷士灯具复合地板复合地板巴洛克实木地板洗浴奥普浴霸奥普浴霸科勒浴霸卫生间花套224、面盘、座便器乐家马桶、面盘、淋浴科勒马桶、书龙头开关插座国产品牌西门子TCL抽油烟机樱花品牌抽油烟进美的电梯普通电梯三菱电梯蒂森克虏伯物业发展建议物业发展建议豪宅支撑，边界营造豪宅支撑，边界营造界定边界，建立私家领地感界定边界，建立私家领地感通过DIS（district identifications system）建立边界感和领地感。豪宅领地专属感必不可少，需要与外部地块产生区隔，以保证业主对私密性、专属感的要求建议在住区外围用草坡、绿植和栏杆进行区隔。统一绿植，通过内外植被变化来标识界限。建议河岸用建议河岸用绿植以及栏绿植以及栏杆进行区隔杆进行区隔建议用草坡以及部建议用草坡以及部分绿植进行225、区隔分绿植进行区隔物业发展建议物业发展建议豪宅支撑，水晶会所豪宅支撑，水晶会所30003000VIPVIP水晶会所水晶会所晶莹通透的会所和建筑单体相得晶莹通透的会所和建筑单体相得益彰，和园林水景共融，更具气益彰，和园林水景共融，更具气势。势。功能：功能：健身室、咖啡厅、乒乓球室、国际英式健身室、咖啡厅、乒乓球室、国际英式桌球室、棋牌室、茶艺馆、游泳池、女士健康中心、桌球室、棋牌室、茶艺馆、游泳池、女士健康中心、免费图书馆、多功能影视厅、卡拉免费图书馆、多功能影视厅、卡拉OKOK房、儿童游乐房、儿童游乐室等。室等。物业发展建议物业发展建议功能空间面积需求备注恒温泳池500含儿童泳池和按摩池健身房226、500以器械为主高档中西餐饮10002-3家咖啡/酒吧300提供国际国内高端品牌康体/美容/SPA7002-3家，康体主要提供保健类服务合计3000以满足项目住户需求为主高端生活品味：休闲娱乐雪茄、红酒高端生活品味：康体美容游泳、健身、SPA会所国内成功会所典型案例国内成功会所典型案例会所会所盈利状况盈利状况天琴湾会所天琴湾会所 1层用于展示，2层为茶室，3层以上为酒楼，五星级装修，对外经营，其中虽然常住业主虽然常住业主不多，但茶室生意不错不多，但茶室生意不错。万科接手之前，其酒店多接待杭钢内部客户，对内200多的价格，对外1000多元的价格 成都金林半成都金林半岛岛 0304年，金林半岛以1227、.8万元单价入市（当时成都市面豪宅均价1.2万元），金林半岛会所体量3000平方米，前期投入大，香港团队全面打造，定位较乱，做成了小而全的会所，经营情况不理想，后来香港合作单位建议会所功能聚焦，以服务女人为主会所功能聚焦，以服务女人为主，引进法国高端品牌spa、红酒屋、雪茄坊。23层SPA房受欢迎，但红酒屋雪茄坊很少有人消费。经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万后海天骄华后海天骄华庭庭 会所引进深圳罗伯特管家顾问有限公司会所引进深圳罗伯特管家顾问有限公司，为业主提供专享服务，如按照业主需求为业主家庭party提供服务、身穿燕尾服为业主提供机场接送等，但客户业务量较少228、，每月最多2-3次。瑜伽房对外开放，成功运营瑜伽房对外开放，成功运营 金地香蜜山金地香蜜山 会所以运动为主题，包括瑜珈、游泳、健身等会所以运动为主题，包括瑜珈、游泳、健身等，对外开放，另还引进华润超市。提供美容、形象顾问，由物业公司联络。招商海月招商海月 会所外包，2 2层整层包给李云迪老师，设钢琴中心层整层包给李云迪老师，设钢琴中心，招商收取租金、管理费，业主反响较好。会所设麻将房，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎，非常火爆，每晚赢利会所设麻将房，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎，非常火爆，每晚赢利10001000元，后来物业更换为自动麻将，由此可以看出业主对传统休闲229、项目还是比较青睐元，后来物业更换为自动麻将，由此可以看出业主对传统休闲项目还是比较青睐；此外，会所还设舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情况良好万科金域蓝万科金域蓝湾湾 会所美容、会所美容、spaspa等包给法国品牌思妍丽等包给法国品牌思妍丽，由思妍丽包会所12层，定期交租金 会所豪宅会所成功运营的共同因素豪宅会所成功运营的共同因素会所功能设置锁定消费者需求会所功能设置锁定消费者需求女主人和小朋友是会所需要满女主人和小朋友是会所需要满足的核心人群足的核心人群重点项目品牌嫁接，实现开发商、重点项目品牌嫁接，实现开发商、品牌运营商、会所管理方三赢品牌运营商、会所管理方三赢将会所部分功能费用适当加入物管费230、中，以保证将会所部分功能费用适当加入物管费中，以保证部分免费项目，并对付费项目起到连带推动作用部分免费项目，并对付费项目起到连带推动作用多种收费模式多种收费模式品牌嫁接品牌嫁接功能设置功能设置消费者需消费者需求求会所常规会所重点满足核心消费群：女主人和小朋友，常规会所重点满足核心消费群：女主人和小朋友，针对小孩的消费项目针对小孩的消费项目为小孩花钱是当今家庭的小孩花钱是当今家庭的最大支出最大支出n香港柏景湾：香港柏景湾：针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队针对女人的消费项目针对女人的消费项目女人有闲，重保养，经常女人有闲，重保养，经常性支出巨大性支出巨大n231、成都金林半岛成都金林半岛：针对女人的法国主题spa国贸天域会所女主人和小朋友功能设置会所重点项目以品牌嫁接的模式外包，品牌嫁接是会所经营的重要趋势重点项目以品牌嫁接的模式外包，品牌嫁接是会所经营的重要趋势国内楼盘会所品牌嫁接：国内楼盘会所品牌嫁接：l万科北方楼盘万科北方楼盘：健身较多包给一兆韦德健身中心；l万科金域蓝湾万科金域蓝湾：会所美容、spa等包给法国品牌思妍丽；l华侨城华侨城：整合丹桂轩等小众餐饮品牌l星河丹堤：星河丹堤：引入中航健身会l招商海月招商海月：2层整层包给李云迪的老师但昭义，设名人钢琴中心l北京棕榈泉：北京棕榈泉：整体由香港酒店投资管理集团经营会所品牌嫁接后，开发商、品牌运232、营商、会所管理方实现三赢品牌嫁接后，开发商、品牌运营商、会所管理方实现三赢l会所各功能体量设置，由专业公司提前介入确定开发商开发商品牌运营商品牌运营商会所管理方会所管理方l收租金l或直接参与分成l与开发商独立开，单独承担责任和盈亏l部分设施招商l或整体打包托管l会所管理方为物业公司还是酒店？l充分挖掘自身及区域资源，与会所实现互补国贸天域生活手册三赢需注意的三赢需注意的3 3个问题：个问题：会所会所经营多重收费相结合，会所经营多重收费相结合，控制物管费用，减少摊入的会所年费控制物管费用，减少摊入的会所年费，降低客户，降低客户抗性抗性收费形式收费形式收费内容收费内容会员及业主权益会员及业主权益收233、费方收费方年费年费以入会的方式收取固定费用，对外设置门槛业主可以降低或免除年费，部分年费以消费形式返还，部分享受免费会所经营单位特殊项目特殊项目收费收费如健身保健等特殊项目的单独收费业主（会员）分级享受折扣外包方为主，少数自营项目活动收费活动收费按照活动的内容制定收费标准可自行选择参加或不参加外包单独收费，自营常规活动免费外部收益外部收益提成提成会员指定消费，与外部资源协商提成享受打折及订制服务优惠会所经营单位会所经营多重收费结合，避免一项独大，刺激会员消费会所经营多重收费结合，避免一项独大，刺激会员消费主体类收入主体类收入基础类收入基础类收入刺激类收入刺激类收入拓展类收入拓展类收入控制物管费234、用，减少摊入的会所年费，降低客户抗性控制物管费用，减少摊入的会所年费，降低客户抗性全国典型豪宅物管费用全国典型豪宅物管费用厦门豪宅物管费用厦门豪宅物管费用北京棕榈泉5.6元/平方米月建发爱琴海6元/平方米月招商海月花园3.2元/平方米月五缘湾1号2.9元/平方米月，无会所成都金林半岛3元/平方米月东方高尔夫3.4元/平方米月深圳万科金域蓝湾3.95元/平方米月海峡国际社区公寓3.8元，会所单独收费l内地豪宅客户群体也对内地豪宅客户群体也对物管费敏感物管费敏感，如爱琴海6元/平方米月客户抗性极大l香港将会所费用嫁接到香港将会所费用嫁接到物管费的做法在内地不适物管费的做法在内地不适用，香港有法律保235、障用，香港有法律保障会所以重点项目作为会所的经营引爆点以重点项目作为会所的经营引爆点，免费与付费项目相结合，带动其它经，免费与付费项目相结合，带动其它经营项目的消费营项目的消费咖啡吧咖啡吧健身功能健身功能恒温泳池恒温泳池带动带动带动带动SPA瑜伽馆瑜伽馆健身房健身房恒温恒温泳池免泳池免费费开放，对开放，对其他付费项其他付费项目起到带动目起到带动作用作用将会所部分功能费用适当加将会所部分功能费用适当加入物管费中，实现部分免费入物管费中，实现部分免费项目：项目：保证会所档次；保证会所档次；吸引客户消费付费项目，并吸引客户消费付费项目，并起到连带经营作用起到连带经营作用顶级艺术顶级艺术馆免费保馆免费保证会所高证会所高档次档次免免费费会所