1、婺源昆潭景区旅游项目婺源昆潭景区旅游项目分析和规划报告分析和规划报告第一章第一章 婺源旅游产业开发的背景和有利条件第二章第二章 昆潭旅游开发项目概述第三章第三章 昆潭项目规划方案第四章第四章 昆潭项目开发中的六大重点第五章第五章 昆潭项目开发步骤第六章第六章 昆潭项目开发综合效益评估目目 录录目目 录录第一章第一章 婺源旅游产业开发背景和有利条件婺源旅游产业开发背景和有利条件 随着国家经济发展模式从外向型和投资型为主导向内向型和拉动消费为主导的经济增长方式转变，我国“十二五”规划着重把扩大内需、积极发展旅游服务业作为建设现代产业体系的重要内容。随着国家社会经济的全面发展，旅游产业发展的基础条件2、逐步完善，我国将逐步从旅游大国跻身旅游强国之列。中国旅游经济正面临着前所未有的发展机遇。开发背景和有利条件开发背景和有利条件宏观背景宏观背景 江西省在实现社会经济跨越发展的战略目标指导下，将旅游服务业的发展作为重点，使其成为全省国民经济的重要支柱产业。上饶市政府依据省政府制定的战略方向，依托生态环境及旅游资源的优势，把建设完善的公共基础设施和旅游综合服务体系，创建“国内一流、世界知名”的旅游品牌作为战略目标，已做出了整体规划。开发背景和有利条件开发背景和有利条件宏观背景宏观背景 婺源县明确以旅游业为主导，带动社会经济全面发展，在把旅游产业作为婺源社会经济实现跨越式发展的龙头和支柱产业方面已形成3、高度共识。以建设“中国最美乡村”为目标，使旅游业成为婺源社会经济实现跨越式发展的龙头和支柱，实现开放型经济转型，融入长三角、珠三角经济圈。开发背景和有利条件开发背景和有利条件宏观背景宏观背景婺源的旅游资源十分丰富。以青山、古树、碧水为代表的良好自然生态环境。以古村、古居、徽文化为主的人文环境。以傩舞、徽调、地戏为代表的民间艺术和民风民俗。开发背景和有利条件开发背景和有利条件有利条件有利条件婺源旅游资源的独特性表现在“天人合一”，在于自然生态、社会生态与人文生态高度结合上。开发背景和有利条件开发背景和有利条件自然性旅游资源自然性旅游资源生态 婺源境内青山浓绿，溪流清澈，灵岩洞闻名遐迩，珍贵动植物4、遍布山野，具有独特的地理环境和良好的生态环境。开发背景和有利条件开发背景和有利条件自然性旅游资源自然性旅游资源开发背景和有利条件开发背景和有利条件自然性旅游资源自然性旅游资源开发背景和有利条件开发背景和有利条件人文性旅游资源人文性旅游资源历史古迹 悠久的历史为婺源留下了大量的遗址、古迹。婺源人文旅游资源主要表现为以古村落为特色的宗祠、官宅、豪邸、廊桥、石拱桥、民居、戏台、石木砖三雕、石碣、石碑等徽派古建筑。开发背景和有利条件开发背景和有利条件人文性旅游资源人文性旅游资源开发背景和有利条件开发背景和有利条件人文性旅游资源人文性旅游资源名人与纪念地 婺源，钟灵毓秀，藏风聚气，自古文脉绵长，人文荟萃5、。婺源籍思想家、教育家、文学家及医家、儒商人才辈出。开发背景和有利条件开发背景和有利条件人文性旅游资源人文性旅游资源开发背景和有利条件开发背景和有利条件人文性旅游资源人文性旅游资源开发背景和有利条件开发背景和有利条件人文性旅游资源人文性旅游资源开发背景和有利条件开发背景和有利条件人文性旅游资源人文性旅游资源民风民俗 婺源尚礼仪，重俭朴，民风民俗丰富多彩，都是婺源宝贵的旅游资源。每逢年节，民间闹灯热闹非凡。灯彩形式在东西南北各乡都有不同。有桥板灯、铜锤灯、龙灯、禾杆灯近20种。开发背景和有利条件开发背景和有利条件人文性旅游资源人文性旅游资源文化艺术 傩舞，原是一种古老的民间驱瘟避疫的祭祀仪式，其6、舞姿和面具是农耕文明的重要表现。徽调又名徽剧是大型古老剧种，婺源至今仍保留徽剧团，时常演出徽剧传统节目。地戏，是婺源民间敬神和自我娱乐的一种活动，每逢农历正月、三月三、四月八和迎秋打醮时举行。婺源作为沿海经济发达地区的“后花园”，与上海、杭州、南京、苏州、南昌、武汉、合肥等大都市相距均约半天车程，这些经济发达的大都市为婺源旅游业源源不断的提供大量客源。婺源周边汇聚了黄山、千岛湖、三清山、庐山、鄱阳湖、皖南等风景名胜区，作为后起之秀的婺源会与这些风景名胜区产生互动和联动效应。开发背景和有利条件开发背景和有利条件区位和交通优势区位和交通优势开发背景和有利条件开发背景和有利条件区位和交通优势区位和交7、通优势 杭瑞高速公路贯穿婺源，已具有便捷的交通，2014年即将通车的北京至福州的高速铁路将在婺源设站，北京至婺源高铁车程只需5小时。届时，婺源的交通资源优势将更加显著。开发背景和有利条件开发背景和有利条件区位和交通优势区位和交通优势第二章第二章 昆潭旅游开发项目概述昆潭旅游开发项目概述昆潭地块位于婺源县中心镇紫阳镇的东南部，区域内包含昆潭、桔坦、长丘尾、曹村、洙村、坦底等6个自然村，区内共有人口1199人，农户271户，村庄面积25.8万方，规划用地面积330公顷。开发概述开发概述昆潭地块基本情况昆潭地块基本情况昆潭地块土地性质分布图开发概述开发概述昆潭地块基本情况昆潭地块基本情况区域内山水相8、依，古村民宅镶嵌其中，具有优良的旅游资源，极具开发价值。开发概述开发概述昆潭地块的旅游资源昆潭地块的旅游资源区内河流蜿蜒贯穿，两岸青山绵延，原乡风情保存良好，而且还没有进行商业开发，便于进行统一规划、建设。开发概述开发概述昆潭地块的旅游资源昆潭地块的旅游资源开发概述开发概述昆潭地块的旅游资源昆潭地块的旅游资源地块紧邻婺源县政府所在地紫阳镇，独享中心镇的政治经济文化资源、公共基础资源、交通资源和人力资源的优势。第三章第三章 昆潭项目规划方案昆潭项目规划方案本基地将结合旅游景点，融入旅游线路打造为旅游目的地规划方案规划方案区位优势区位优势婺源县主要旅游景点分布图婺源县主要旅游景点分布图规划方案规划9、方案区位优势区位优势高速公路HIGHWAY规划方案规划方案地形鸟瞰地形鸟瞰现状建筑现状道路规划方案规划方案现状建筑与道路现状建筑与道路规划方案规划方案土地利用现状土地利用现状可用古村落范围线可用古村落范围线昆潭规划方案规划方案用地范围用地范围曹村可用古村落范围线可用古村落范围线规划方案规划方案用地范围用地范围规划方案规划方案土地使用规划土地使用规划总平面图总平面图功能布局图功能布局图一河，两古镇，多片区规划方案规划方案整体功能分区整体功能分区规划方案规划方案项目布局图项目布局图规划方案规划方案游览线路规划游览线路规划规划方案规划方案拿地方式规划图拿地方式规划图规划方案规划方案整体功能分区整体功10、能分区规划方案规划方案整体功能分区：住宅区整体功能分区：住宅区平地住宅区：该功能区位于项目东南角，主要以山地和林地为主，占地面积 亩，借助原有的山林和植被资源，种植经济植物和果木并由专人进行维护管理。新农村示范区规划方案规划方案整体功能分区：整体功能分区：新农村建设示范区新农村建设示范区规划方案规划方案整体功能分区：整体功能分区：新农村建设示范区新农村建设示范区农民新居联排别墅规划方案规划方案整体功能分区：整体功能分区：新农村建设示范区新农村建设示范区农民新居农民新居独栋别墅规划方案规划方案整体功能分区：整体功能分区：新农村建设示范区新农村建设示范区旅游商品街婺源茶市婺源茶市规划方案规划方案整11、体功能分区：整体功能分区：新农村建设示范区新农村建设示范区农家乐农家乐规划方案规划方案整体功能分区：整体功能分区：新农村建设示范区新农村建设示范区曹村古镇区：位于整个项目西南侧。整个区域以曹村原有的民居建筑为基础，按照修旧如旧的原则对原有建筑进行修缮和维护，从新铺设市政管网和水、电、气和现代化通讯线路，力求在保持原有风貌的基础上赋予古村落以现代化的生活气息规划方案规划方案整体功能分区：曹村古镇整体功能分区：曹村古镇区区曹村古镇区：在进行现代化设施改造的同时，还原原汁原味的婺源本土乡民的生活方式，将村里的原住民从新迁回原来的居所让其按照传统的生活方式居住其中，给游客展现一种最原始的生活形态。同时12、现代化的改造也能为游客提供更好的旅游体验。规划方案规划方案整体功能分区：曹村古镇整体功能分区：曹村古镇区区规划方案规划方案整体功能分区：曹村古镇整体功能分区：曹村古镇区区规划方案规划方案整体功能分区：曹村古镇整体功能分区：曹村古镇区区规划方案规划方案整体功能分区：曹村古镇整体功能分区：曹村古镇区区规划方案规划方案整体功能分区：曹村古镇整体功能分区：曹村古镇区区酒吧街：古镇内有特色风情酒吧街，引进中外东西各种情调风格档次的酒吧ktv等。购物街：设有风俗购物商品街，出售当地特产干货、印染、书籍、瓷器等产品。餐饮街：建有特色餐饮街，引进中西方各色餐饮。冬季体育健身区：该功能区位于项目西侧，借助原有地13、势建造冬季游乐设施和滑雪场及其配套的滑雪小镇。规划方案规划方案整体功能分区：冬季体育健身整体功能分区：冬季体育健身区区规划方案规划方案整体功能分区：冬季体育健身整体功能分区：冬季体育健身区区规划方案规划方案整体功能分区：冬季体育健身整体功能分区：冬季体育健身区区密林探幽区：该功能区位于项目中部，主要以山地和林地为主，借助原有的山林和景观资源，打造密林探幽为核心的主题公园的游览区。规划方案规划方案整体功能分区：密林探幽整体功能分区：密林探幽区区密林探幽区：设置类似于童话绿野仙踪故事情节和环境的主题公园式游览区，主要针对儿童游客，区域内设置新颖独特的游乐设施，还可以包括部分水上游乐设施。规划方案规14、划方案整体功能分区：密林探幽整体功能分区：密林探幽区区规划方案规划方案整体功能分区：密林探幽整体功能分区：密林探幽区区昆潭古镇区：位于整个项目中心地带。整个区域以昆潭村原有的民居建筑为基础，按照修旧如旧的原则对原有建筑进行修缮和维护，重新铺设市政管网和水、电、气和现代化通讯线路，保持原有风貌、改建为具有明显地域特征和风俗文化的民俗博物馆。规划方案规划方案整体功能分区：昆潭古镇整体功能分区：昆潭古镇区区昆潭古镇区：在进行现代化设施改造的同时，保留原汁原味的婺源本土乡民的生活方式和民俗习惯，作为民俗博物馆，向游客充分展现，同时结合商业经营在村落周围兴建高端度假别墅群，满足不同客户的各种需要。规划方15、案规划方案整体功能分区：昆潭古镇整体功能分区：昆潭古镇区区规划方案规划方案整体功能分区：昆潭古镇整体功能分区：昆潭古镇区区高端商务体验区：该功能区位于项目东北部，该区域主要服务于高端精英人士，采用会员俱乐部形式，凸显其身份的尊贵和特殊。规划方案规划方案整体功能分区：高端商务体验整体功能分区：高端商务体验区区高端商务体验区：建设9洞高尔夫练习场，同时配以高端精品酒店和其他服务设施，满足高端客户度假、休闲、旅游的需要。规划方案规划方案整体功能分区：高端商务体验整体功能分区：高端商务体验区区规划方案规划方案整体功能分区：高端商务体验整体功能分区：高端商务体验区区禅境养生区：该区域位于整个项目东北角，16、地势相对平缓。本区域主打休闲养生概念，与中国传统文化有机结合。规划方案规划方案整体功能分区：禅境养生整体功能分区：禅境养生区区禅境养生区：设置国学讲堂、修禅堂、祈福殿、素斋馆、养生居所等功能区块，为高端精英人士提供一个修身养性放松心情的场所，兼具部分商务会务和住宿功能。规划方案规划方案整体功能分区：禅境养生整体功能分区：禅境养生区区规划方案规划方案整体功能分区：禅境养生整体功能分区：禅境养生区区夏季体育健身区：该功能区仅临昆潭古镇区。借助其天然的河流、河滩河岸和山林地形及资源打造一个供游客在夏天健身休闲和避暑的空间。规划方案规划方案整体功能分区：夏季体育健身整体功能分区：夏季体育健身区区夏季体17、育健身区：区域内设置攀岩、游泳、戏水、垂钓、竹排观光、露营、烧烤、真人CS对战。满足游客夏季健身游玩的需要同时独具新意打造一个婺源前所未有的夏季旅游圣地。规划方案规划方案整体功能分区：夏季体育健身整体功能分区：夏季体育健身区区规划方案规划方案整体功能分区：夏季体育健身整体功能分区：夏季体育健身区区规划方案规划方案整体功能分区：夏季体育健身整体功能分区：夏季体育健身区区停机坪：区域内设置直升机停机坪，建立空中交通通道。以满足接待VIP客人和景区的森林巡视等特殊需求。农耕体验区：该功能区位于项目东南角，主要以林地和部分耕地为主，用以种植果蔬，可委托专人进行维护管理。规划方案规划方案整体功能分区：农18、耕体验整体功能分区：农耕体验区区保留田地菜地，供游客耕种采摘，山林中种植果木，供游客采摘山货，体验农耕生活乐趣。规划方案规划方案整体功能分区：农耕体验整体功能分区：农耕体验区区山林采摘区：该功能区位于项目东南角，主要以山地和林地为主，借助原有的山林和植被资源，种植经济植物和果木并由专人进行维护管理。规划方案规划方案整体功能分区：山林采摘整体功能分区：山林采摘区区山林采摘区：春天可采摘竹笋、蘑菇、野菜，秋天收获枣、梨、板栗等，游客采摘的山货可按斤论价购买，游客既可以享受到采摘的乐趣，又可购买到最地道的土特产。使其成为极具乐趣的特色旅游产品。规划方案规划方案整体功能分区：山林采摘整体功能分区：山林19、采摘区区规划方案规划方案整体功能分区：山林采摘整体功能分区：山林采摘区区规划方案规划方案投资规模估算投资规模估算投资额（万元）投资额（万元）备注备注一一建设工程建设工程470000470000功能区建设功能区建设农民安置住宅农民安置住宅1 100000000茶市、农家乐和旅游品市茶市、农家乐和旅游品市场场1 1000000009 9洞高尔夫练习场洞高尔夫练习场50005000古建移建、改建、修缮古建移建、改建、修缮5 500000000滑雪场及滑雪小镇滑雪场及滑雪小镇3000030000游客集散中心游客集散中心1515000000水上乐园水上乐园9000090000主题乐园主题乐园儿童乐园儿童20、乐园酒店集群酒店集群252500000000养生区块养生区块2000020000商品购物街商品购物街3030000000绿色住宅绿色住宅4000040000二二其他费用其他费用2000020000三三预留资金预留资金3000030000合计合计600000600000第四章第四章 项目开发过程中的六大重点项目开发过程中的六大重点开发重点开发重点一、把昆潭旅游项目的开发与整个婺源社会经济发展的格局相融合，使其成为地方政府未来经济发展规划中的重要组成部分。开发重点开发重点开发集团在婺源县注册公司，进行税务登记。所有有关开发的经营活动，遵从注册地的工商、税务、财政的监督管理，以确保项目开发为地方财税21、做贡献。在开发和经营过程中涉及到的原辅材料，尽可能遵循“本地优先”的原则进行采购，以带动地方加工业、农业和服务业的快速发展，拉动地方经济的发展。建立职业技能培训体系，在为本项目提供高素质就业人员的同时，又为婺源的人力资源综合素质的提高和扩大就业面起到积极的促进作用。在开发过程中进行公共基础设施的建设，同时引进先进技术和设备，为提升婺源的经济发展基础做出应有的贡献。二、把昆潭旅游项目的开发与国家“新农村建设战略”相结合，充分兼顾农民利益。社会主义新农村建设，是从我国基本国情和发展阶段出发做出的一项战略安排。农民增收的重要途径，就是减少农民数量，使大量农村劳动力从农业向非农产业转移，增加他们的就业22、机会，并保障他们的国民待遇。根据十一五规划提出“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的20字新农村建设要求，建设一批基础设施配套情况较好、村容村貌整洁的村庄。开发重点开发重点婺源县根据江西省新农村建设战略的总体规划，制定了符合本地特色的具体步骤。从科学规划出发，注重生态、古建和古文化的保护和开发，发展以旅游、绿色食品、旅游产品等为重点的各种特色产业，努力建设有“一村一业”、“一村一品”特色的新农村。婺源有着良好的生态环境与文化资源，文化底蕴厚重，更以徽派古建、古村落、古文化、古树、古遗产等五古著称。新农村建设以乡村旅游为切入点，也就注定了要在生态、文化、传统和现代生活中寻找平衡点23、，树立科学发展观，把规划作为新农村建设的首场战役来抓，规划中做到“三结合”：规划与古村落保护相结合，景点保护与新农村建设相结合，重点建设与一般建设相结合。把婺源打造成“中国最美乡村”，是婺源人的最终选择。开发重点开发重点华西村农民新居华西村农民新居开发重点开发重点以华西村作为新农村建设的楷模，建设高档的农民新村。农民新居以独栋、双拼、联排别墅的形式，配以现代生活所需的设施：前后院落、车库、独立卫生间、独立厨房等。按照城市居民社区的标准，建造社区内道路、绿化、景观、照明等设施，实行统一物业管理，营造环境优美、设施齐全、生活便利的现代化农民新居，从根本上改善搬迁农民的居住条件。开发重点开发重点开发24、重点开发重点统一规划建设，统一经营管理，以农家乐、婺源茶市、旅游纪念品商铺为主要经营项目的商业区。每个搬迁农户可获得一个单元的商铺产权，既可自己经营，也可通过出租获取租金收入。以转换农民的i生产生活方式，获得稳定的经济收入。因其商业区的土地属于集体用地，村集体经济可以土地入股的方式，与开发方组建新农村实业股份公司，参与管理和经营利润的分红。为集体经济的稳固增长提供保障。开发重点开发重点园区建成后，每年将接待200万人次的游客，这无疑给新农村示范区内的婺源茶市、农家乐和旅游商品街带来巨大的商机。做大做强商业区，不仅能给农村集体经济带来巨大收益，而且能大幅提高当地农民的人均收入水平。根据2010年25、统计数据，项目地块内农民人年均收入仅为3488元，保守推算，商业区开业三年内能够实现农民人均收入翻一番，甚至超过8000元。开发重点开发重点婺源绿茶历史悠久，婺源绿茶历史悠久，唐代著名茶叶专家陆羽在茶经中就有“歙州茶生于婺源山谷”的记载。宋史食货婺源的谢源茶列为全国六种名茶“绝品”之一。明清时代，曾列为向朝廷进献的“贡茶”。“婺源绿茶”从十八世纪开始就已进入国际市场。我国绿茶销往世界，婺源做了无名英雄。在所有销往世界的婺源绿茶名称中均填写为“中国绿茶”。项目着力打造婺源茶市，通过产品包装、营销策划、宣传推广等系列现代营销手段，重塑婺源绿茶的高贵品牌形象，使婺源绿茶成为能与西湖龙井、苏州碧螺春、26、黄山毛峰等相媲美的绿茶名牌，为婺源打造具有市场影响力的地方特色商品和旅游商品。开发重点开发重点农家乐是广大游客喜闻乐见的旅游产品。婺源作为中国最美丽的乡村，拥有淳朴的风土人情和原汁原味的原乡风貌，加之丰富的绿色有机农副产品，因此更具特色，更能吸引游客。项目商业区内设置“农家乐”经营项目，不仅能够丰富旅游产品的种类，而且本地农民通过经营农家乐大幅提高收入水平。为当地农民生产和生活片方式的转变提供了良好契机。开发重点开发重点婺源有着丰富的民间手工艺产品和地方特产，如龙尾砚、甲路油纸伞、石雕、木雕、砖雕等闻名遐迩，竹笋、蘑菇、板栗、红枣等绿色有机土特产更是受到广大游客的喜爱。建立旅游商品街可以促进旅27、游商品的交易与流通，为地方经济做出贡献的同时，拉动第三产业全面发展，增加就业岗位，搭建平台。建设生活设施完善的别墅式农民新村，让农民拥有高档舒适的新家园，并建设农家乐、旅游商品专业市场，很好地转换农民的生产和生活方式。使农民新村成为景区的有机组成部分，充分展示现代农民康乐、幸福的生活风貌，建立“新农村建设”成功典范。开发重点开发重点三、以尊重自然、保护自然作为项目开发的基本原则，严格执行国家环保方面的法律法规，更多采用低碳环保新技术、新设备。在开发自然资源的同时又保护生态环境，创造人与自然和谐共存的人间天堂。开发重点开发重点四、充分借鉴国际国内注重文化内涵、以休闲度假为主题的同类著名景区开发经28、营的成功经验，着力打造国内一流、国际知名的旅游度假目的地。开发重点工作开发重点工作乌镇乌镇开发重点开发重点 江南六大古镇之一。石板小巷，水乡夜色，脉脉书香，是寻觅江南情韵的最佳去处。水、镇一体的建筑格局将自然与人文相融合，深厚的历史、人文积淀，使乌镇成为东方古老文明的活化石。乌镇采用统一规划、统一经营的模式，在优化旅游环境的同时，实现了古镇的保护，将原汁原味的江南水乡打造成世界知名的文化体验型度假区。云南丽江古镇云南丽江古镇开发重点开发重点 被国际旅游组织誉为“最值得去的100名小城”，青山环抱中，古城瓦屋，鳞次栉比。精美的装饰和质朴的造型展现了东巴文化精湛的建筑艺术和民族风情。从居民的生活百29、态到古城的街道、桥梁、槛联匾额、无不体现出地方的历史内涵和文化特色。丽江古镇的旅游开发注重传统风貌与现代设施相统一，是传统文化和旅游经济相融合的成功典范。波托菲诺小镇波托菲诺小镇开发重点开发重点 位于意大利里格连海岸东面,是名闻遐迩的旅游胜地。由文艺复兴时期建筑大师和能工巧匠精心雕琢的建筑艺术杰作，使波托菲诺蜚声世界。小镇建筑错落有致，户户面朝海湾，鲜明亮丽的建筑色调，完善而富于特色性的公用设施，使波托菲诺小镇成为惬意温馨的休闲度假胜地。吸引了世界各地的政界要人、金融巨子、文化名流。洛桑洛桑开发重点开发重点 位于瑞士西南部，日内瓦北岸湖畔，这座小城随处可见法国式的浪漫与情调。这里保存着古罗马时30、代的遗址及中古时期的建筑，哥特式天主大教堂、圣母大教堂，被誉为瑞士最精美华贵的建筑。洛桑也因欧洲文学泰斗伏尔泰、拜伦、卢梭、雨果、狄更斯曾在此居住，故有“国际文化城”之称。雪山、森林与湖泊使洛桑宛若童话世界。五、引进国际高端的酒店品牌和旅游服务品牌，引进国际一流的管理软件和管理团队，为打造高端精品项目提供支持和保障。开发重点开发重点杭州阿曼酒店开发重点开发重点大理林登酒店开发重点开发重点杭州富春江酒店开发重点开发重点设计与文化开发重点开发重点设计与文化开发重点开发重点定位：独特设计的度假酒店 （精品酒店+五星级酒店）度假主题：地道的当地文化（建筑、与当地人/当地农民一起的生活体验）客户目标：度31、假夫妇、热爱大自然的人群、小型会议群、休闲群体。开发重点开发重点六、在昆潭项目开发全过程中，始终与旅游产品的营销策划和宣传推广相结合。精心策划，合理组织，以新颖的营销概念和丰富的宣传推广手段提升昆潭项目的知名度和美誉度。开发重点开发重点充分利用婺源优异的生态环境和辉煌而又质朴的农耕文化，打造融山川河流、古木森林、田园风光和现代化服务设施为一体的旅游精品，具备丰富的活动、便利的交通、中高档的服务设施，在住宿、餐饮、娱乐、购物方面与国际国内一流景区相媲美。创造良好的旅游软环境，展现“绿色婺源”、“梦里老家”的胜景。开发重点开发重点第五章第五章 昆潭项目开发步骤昆潭项目开发步骤强强联合，组建项目开发32、集团婺源昆潭旅游开发项目由房地产开发、商业地产营销策划、高端酒店管理的专业公司组成开发产业集团，强强联合，从规划设计、投资开发到商业运营、综合管理，形成完整的开发产业链。开发步骤开发步骤依照政策法规，采取多种形式获得土地开发权和经营权以政府为主导，充分发挥乡、村各级政府机构的组织和协调能力，将开发区域内居住的村民以产权置换的形式迁移到由开发集团先期投资兴建的农民新村，安置迁移村民。由婺源县政府将置换出来的集体用地转换成国有建设用地进行招拍挂，由开发集团获得土地使用权，先期农民新村的建设投资可冲抵土地出让金。将开发区域内的农业、林业用地和山地的土地经营权流转至开发集团，由开发集团进行统一规划和统33、一经营。开发步骤开发步骤土地平整和公共基础建设在集体用地转换成国有建设用地进行招拍挂之前，完成必要的土地整理，达到“五通一平”的建设开发必要条件。由开发集团根据整体规划的要求进行开发区域内的基础设施投资建设。开发步骤开发步骤根据总体规划和市场需求进行逐步有序开发先行开发区域内必要的基本服务设施，逐步增加高端享受型的服务配套设施。先满足游客主体的中端人群的服务需求，再营造符合高端精英旅游群体的消费需求的设施和环境。以河流为轴线，由外向内滚动开发。先行开发基本服务设施，然后逐步开发休闲娱乐设施。整个项目开发预计8年完成，第四年开始分期投入运营。开发步骤开发步骤第六章第六章 昆潭项目昆潭项目开发综合34、效益评估开发综合效益评估开发效益评估开发效益评估 昆潭项目开发的经济效益评估依据规划设想，昆潭项目将建成“国内一流、国际知名”的游客集散中心和服务中心，年接待能力预计可达到200万人次天，按保守估计每人次天消费500元，预计每年实现营业额10亿元，每年可为地方税收增加约1.2亿元。昆潭项目开发的经济效益评估昆潭项目将全面拉动旅游产业链各环节经济效益的提升，保守估计每年将为地方GDP带来20%的增幅。开发效益评估开发效益评估开发效益评估开发效益评估 昆潭项目开发的社会效益评估昆潭项目开发可以带动婺源县的基础设施建设，为全县综合经济的发展打下坚实基础，使各行业都可以从旅游业带来的综合成效中受益。昆35、潭项目的开发与国家新农村建设战略的有机融合，在进行旅游产业开发的同时，大幅提高当地农民的生活水平，促进农民生产方式的转变，树立新农村建设的典范。开发效益评估开发效益评估 昆潭项目开发的社会效益评估带动和促进第三产业的发展。婺源成为全国一流、国际知名的生态文化旅游示范区和度假休闲胜地，不仅能科学合理地利用旅游资源，将资源优势转化为经济优势和市场优势，而且能够促进与旅游相关的地方工业产品、工艺品和旅游食品的生产，以及为旅游服务业提供原材料的种植业、养殖业等农副产品的生产，加速经济发展步伐。昆潭项目开发的社会效益评估促进就业，保障社会稳定。根据世界旅游组织的调查，旅游资源丰富的第三世界国家，旅游收入36、增加3万美元（约25万人民币），将增加2个直接就业机会和5个间接就业机会。根据推算，昆潭项目将为婺源新增10000余个直接就业机会和20000余个间接就业机会，将起到增加就业机会、促进社会稳定的积极作用。开发效益评估开发效益评估昆潭项目开发的文化效益评估昆潭项目的建设为婺源社会经济发展融入长三角、珠三角经济圈打开一扇窗口，并成为世界认识婺源、了解婺源的文化名片。通过发展旅游产业，扩大对外开放度，建立与外界广泛联系，对引进资金、人才、技术，提高婺源综合实力，改善社会风貌和区域环境，对和谐社会建设都有着重要的积极作用。“中国最美的乡村婺源”，具备东方的、历史的、文化的、生态的、艺术的特质，可开展观光、考察、艺术采风、度假、休闲、疗养等活动，促进婺源与外界文化交流，从而整体提高婺源文化气质，促进两个文明建设。开发效益评估开发效益评估昆潭项目开发的文化效益评估婺源的乡村与山水融为一体，乡村格局宜人聚居，这儿氏族繁盛，人脉兴隆，蕴含着东方伦理的精奥，体现了农耕社会的理想和积聚的财富。“绿色婺源，梦里老家”，吐纳天地阴阳、富有历史文化底蕴，是绕过了工业文明而留存给今人的精品生态宝地。随着旅游服务业的开发和建设，婺源不仅成能够成为“国内一流、国际知名”的旅游产业精品，而且能够成为保护、研究历史文化遗产的胜地。开发效益评估开发效益评估规划设计：香港华石设计 创意策划：威联机构