1、水域群岛生活新世界项目研究报告新世界项目研究报告二零零七年五月二零零七年五月水域群岛生活携手携手站在市场的最高处看市场，找到市场突破口；在产品的最高处看产品，找到产品的核心竞争力；在营销的最高处看营销，实现巨大的产品号召力。积聚香港深圳广州成都案例精华视界决定世界水域群岛生活品牌目标:确立新世界高品质楼盘的开发形象产品目标:打造全国知名高品质楼盘区域一流产品营销目标:实现项目价值的快速销售利润目标:利润最大化风险较低销售目标:1期:3-4年时间实现56万平方米销售,以及50亿左右销售回款开发目标开发目标水域群岛生活 骨子里的国际生活项目定位水域群岛生活项目界定宏观研究板块特征客户需求客户需求大2、城南宏观竞争分析竞争分析政策影响项目定位项目定位市场预期制约因素规避策略发展趋势目前现状景观朝向面积户型等潜在竞争竞争方向客户需求地块条件资源优势发展趋势目前现状规划设计优化规划设计优化本报告研究思维结构图入市时机入市时机入市价格入市价格开发步骤开发步骤形象定位形象定位推盘策略推盘策略营销策略营销策略价格客户产品经济测算有利于价格攀升小体量推盘优势位置提价价格实现的手段可执行竞争策略发展战略利润最大化风险最小风险规避措施市场领袖差异化高性价比客户需求水域群岛生活宏观市场分析宏观市场分析成都市经济情况成都市经济情况房地产发展情况房地产发展情况宏观政策影响宏观政策影响第一部分第一部分工作方法:市场3、研究采用市场调查与资料分析相结合的方式进行。重点客户访谈;深度访谈;重要楼盘考察;统计资料分析水域群岛生活国际化成都国际化成都辐射、文化、经济辐射、文化、经济成都总人口达1082万；城市影响力已经跻身国内一线城市，其辐射力西南区域第一！从1996年开始，成都国内生产总值的年平均增长率达到13.92，成都人均国内生产总值的年平均增长率达到12.74。成都的经济在近10年保持了快速、平稳增长的良好态势，这为我项目的开发提供了良好的宏观市场环境。水域群岛生活地铁1号线一期工 程 于 2009年底全线试通车先完成的是地铁1、2号线(红色为1号线，蓝色为2号线)。地铁城市水域群岛生活HOTHOTHOTH4、OT开发热点集中在二环到三环之间，而城东成为新的热点。南延线以及光华大道已经蓄势待发南延线5年内的市场放量在1500万方左右.开发热点开发热点 “供需两旺供需两旺”区域内竞争激烈区域内竞争激烈水域群岛生活 纵观近三年成都市场住宅价格走势，均价上涨1226元。2006年度城东区域的均价涨幅较高城南的价格仅次于城中达到5107元,领导了房地产发展.虽然处于较高价位,但代表了市场信心,预计将持续走高价格走稳价格走稳领导者领导者水域群岛生活从2005年的国八条开始，房地产行业进入一个宏观调控的阶段。中原认为对未来房地产发展产生重要影响的是2006年颁发的国六条中的70/90规定。这在2006年拍卖的土5、地中均得到了体现。中原认为，随受限于90/70后，中、小户型的市场供应量将大大增加，同质化更加严重。成都经济发展稳定，我项目开发有一个良好的宏观市场环境；南延线区域的房地产行业在08年将进入快速开发期，竞争将日趋激烈；90/70的政策调控，势必加大中、小户型这一细分市场的竞争。InnoValue产品创新价值将发挥出较高竞争力InnoValue产品创新价值将发挥出较高竞争力产品创新价值将发挥出较高竞争力宏宏观观市市场场分分析析结结论论关关于于政政策策调调控控水域群岛生活项目界定宏观研究板块特征客户需求客户需求大城南宏观竞争分析竞争分析政策影响项目定位项目定位市场预期制约因素规避策略发展趋势目前现6、状景观朝向面积户型等潜在竞争竞争方向客户需求地块条件资源优势发展趋势目前现状规划设计优化规划设计优化本报告研究思维结构图入市时机入市时机入市价格入市价格开发步骤开发步骤形象定位形象定位推盘策略推盘策略营销策略营销策略价格客户产品经济测算有利于价格攀升小体量推盘优势位置提价价格实现的手段可执行竞争策略发展战略利润最大化风险最小风险规避措施市场领袖差异化高性价比客户需求水域群岛生活第二部分第二部分大城南区域分析大城南区域分析城南规划城南规划城南交通发展城南交通发展城南环境城南环境城南房地产城南房地产发展发展水域群岛生活七七大大发发展展组组团团：南部新城总规划面积205平方公里，包括站南组团、新园组7、团、琉璃组团、航空港组团、大源组团、牧马山组团、华阳组团等七七大大发发展展组团组团。新新城城中中心心：成都南部新区总占地面积约15.6平方公里、规划人口17万的,天府大道人民南路南延线是成都城市向南组团发展的主轴线，站前、科技商务、市民（市政）、中央绿化（公园）4大广场，广场周边则分布着城南新区的主题组团6大功能片区，即站前交通集散及商业广场、科技商务办公区、科技文化博览区、科技创新园区、出口加工区和生态居住区。综综合合性性次次中中心心：华阳分区是以发展城市公共服务综合功能、高新技术产业、生活居住为主的生态型城区；至年，华阳分区实际居住人口万人，年为万人；分区建设用地区年为平方公里，年为平方公8、里。城南-华阳新城市规划水域群岛生活高新区站南组团大源组团新园组团起步组团 华阳组团高新+华阳5组团展示绕城高速迎宾大道成仁路水域群岛生活公园众多公园+河流国防公园新世纪公园滨河公园 新益州城市公园 华阳公园极地海洋公园 在华阳组 团甚至整个南部新区配套中具有重要意义水域群岛生活 华阳板块商业网点规划较多水域群岛生活关于房地产市场城南是成都房地产市场开发最成熟的区域之一，目前形成了玉林、棕树、桐梓林、紫荆等多个较为成熟的生活居住区。城南区域道路交通便捷、生活配套齐全、居住环境优美，使得城南一直是成都房地产市场的热点区域。随着城南三环内可开发土地的稀少，未来城南发展重心在于：三环外，人南沿线周边9、区域（即站华路大源组团）。该区域目前有多个高档项目动工，预计将在2007年推入市场，如南城都汇、世纪城等。大批知名实力开发商，如和黄、新鸿基、雅居乐、中海、华润等，这些大开发商为南延线住宅市场提供了众多高品质楼盘城南的价格仅次于城中达到5107元,领导了房地产发展.虽然处于较高价位,但代表了市场信心,预计将持续走高千亿资本战城南千亿资本战城南 水域群岛生活名称新鸿基海昌和记黄埔九龙仓雅居乐新世界蔚蓝卡地亚规模（亩）2503501036123 20081600600部分地（万）20664093世纪城万华远大华润深长城中铁 中海150040001000356400500110445 420名称规模10、（亩）部分地（万）数十家跨区域一线发展商共同做市水域群岛生活由于城南房地产开发成熟，各种环境较好、住宅项目品质较高等原因，使城南住宅价格一直很高，甚至偶尔超过城中住宅均价。2006年城南住宅均价波动较小，呈稳步增长趋势，且增长幅度较大。2006年城南住宅均价（不含别墅）为5107元/平方米，仅次于城中整体房价，居第二位，较上年增长16%。随着三环外大量高档住宅项目入市销售，虽然处于较高价位,但代表了市场信心,预计将持续走高城南-市场信心所在水域群岛生活年份2007年 2008年2009年2010年2011年2012年 2013年价格走势50005650649873428076.4888497711、2.4幅度13%15%10%水域群岛生活城南区域的交通状况优良通达性好；城南区域的环境状况以公园加河流构成了优美的环境体系；预计城南区域房地产供应量在未来5-8年会迅猛增加在未来3-5年成为大成都购房首选热点板块之一；城南区域具有先天的品牌优势;我项目所在区域区域规划的重点板块之一，发展前景较大。区域商业区域商业 教育配套是制约客户选择的主要问题教育配套是制约客户选择的主要问题虽然处于较高价位,但代表了市场信心,预计将持续走高中原认为，发展健康的宏观市场环境为本项目的开发提供了良好的市场机遇，城南区域分析结论：天时、地利城南区域分析结论：天时、地利水域群岛生活项目界定宏观研究板块特征客户需求客12、户需求大城南宏观竞争分析竞争分析政策影响项目定位项目定位市场预期制约因素规避策略发展趋势目前现状景观朝向面积户型等潜在竞争竞争方向客户需求地块条件资源优势发展趋势目前现状规划设计优化规划设计优化本报告研究思维结构图入市时机入市时机入市价格入市价格开发步骤开发步骤形象定位形象定位推盘策略推盘策略营销策略营销策略价格客户产品经济测算有利于价格攀升小体量推盘优势位置提价价格实现的手段可执行竞争策略发展战略利润最大化风险最小风险规避措施市场领袖差异化高性价比客户需求水域群岛生活第三部分第三部分大城南住宅供应大城南住宅供应市场分析市场分析板块对比板块对比针对项目研究针对项目研究水域群岛生活 各板块基本情13、况对比各板块基本情况对比板块板块名称名称配套设施状况配套设施状况道路交通状况道路交通状况城市规划状况城市规划状况房地产开发状况房地产开发状况站南组团站南组团规划总用地规模约平方公里，是成都市中心城南部城市副中心、高新区创新孵化园等重要功能区的所在地。学校,急救中心,商业中心众多人民南路南延线和三环路十字相交，组团内路网呈三横四纵格局。地铁一号线也经过站南组团，设置四个地铁站点。功能组团：城市副中心、南站物流工业园、创新孵化园区、石羊科技园、三瓦窑居住区、石羊居住区、五洲花园居住区。主要功能定位为金融商业、贸易咨询、行政管理、海关出口等，其辐射服务范围为包括高新区和武侯区的城市南部区域南站物流工14、业园和石羊工业园 和记黄埔九龙仓深长城蓝光等大源组团位于外环路以外，是独立于高新区其它组团的一个单独组团，布置公共设施用地。居住区内规划有街道办事处、派出所、社区服务中心、社区服务站、中学、小学以及公园两个（带状沿河公园和铁相寺公园）。通过元华路、元华大道、人民南路与站南组团相连，外环路与城市其它区域相通，向南与华阳卫星城相邻 大源组团含三个工业园区：成都出口加工区、天府科技园、桂溪工业园；一个居住区，大源居住区；组团中心位于人民南路南延线西侧，担负管理、产品展示交流和商业贸易的职能。大源居住区，居住总用地规模为约公顷，可容纳居住人口万人。居住区内肖家河南北穿越，沿河布置带状居住区公园中海世纪15、城华润远大等华阳组团全省首个教育强镇，有中学5所，小学14所，幼儿园20所，另有地方和部队院校5所。镇内有重点医院8所 华阳距双流国际机场仅12公里，成都火车南站10公里，成雅、成乐高速公路4公里，213国道和华龙路穿镇而过。站华路、红星路延伸线、地铁1号线、府河成都港构成了成都南大门的交通枢纽。华阳分区为成都市区南部的综合性次中心，是以发展城市公共服务综合功能、高新技术产业、生活居住为主的生态型城区；至年，华阳分区实际居住人口万人，年为万人；雅居乐新世界蔚蓝卡地亚万华新鸿基海昌中铁等水域群岛生活项目项目区域区域基本情况基本情况房地产开发状况房地产开发状况华阳组团蓝山板块“蓝山板块”具体指的是16、人南延线终端，以天府大道末端广场为中心，覆盖方圆1公里范围内的区域作为城南国际化过程中最早起步的两大板块之一，“蓝山板块”的建设始于2003年。在当年的华阳组团规划中，就首先肯定了“蓝山板块”作为城市未来发展的核心居住中心，其空间发展策略表达为高度重视城市建设与山水的关联，以低密度开发为主，结合环境，建设以高级居住和娱乐休闲产业为主的“国际城南第一居所”。重大市政配套工程-天府大道终端广场选址该板块，开发商都从产品的开发形态上保证了该板块产品的纯粹性和品质性。到今年进驻“蓝山板块”的开发商已经超过了10家，在未来两年内区域开发总量将超过500万平方米雅居乐新世界蔚蓝卡地亚万华新鸿基海昌结论站南17、组团的发展速度由于政府的深度介入站南组团的发展速度由于政府的深度介入,时间较快时间较快.而且交通而且交通 环境环境 商业综合提升速度较快商业综合提升速度较快.华华阳阳组组团团具具有有一一定定的的成成熟熟配配套套但但档档次次较较低低,规规划划中中该该组组团团商商业业网网点点较较多多,特特别别是是蓝蓝山山板板块块集集中中的的一线开发商较多一线开发商较多,对于快速提升本区域配套有积极意义对于快速提升本区域配套有积极意义大源组团则会稍显尴尬大源组团则会稍显尴尬.水域群岛生活 为提高本分析报告的针对性和有效性，中原选择以人民南路延线为研究范围，南延线至华阳板块为目前成都的热点开发区，项目较多，因此在进行18、市场摸底过程中采取有针对性地选择。项目选择依据体量较大，对本项目具有直接参照性；本项目地块周边；各板块内代表性项目。侧重于高密度产品调研，低密度产品仅作参考。研究低密度的目的在于把物本区域客户的背景特征以及购买动机研究方式:楼盘调查深度访谈针对项目研究针对项目研究水域群岛生活是否在售项目名规划用地低密度产品在售项目麓山国际4000亩蓝山美树500亩蜀郡400亩三利宅院白云渡246亩潜在项目蔚蓝卡地亚500亩高密度产品在售项目首座40亩天府长城500亩世纪城天鹅湖1500亩远大都市风景1000亩育才竹岛60亩潜在项目南城都汇1200亩河畔新世界1650亩雅居乐2008亩华润凤凰城356亩中海兰庭19、110亩水域群岛生活低密度项目：蜀郡低密度项目：蜀郡项目地址 双流县区华阳迎宾大道开发商 中铁二局四川星慧投资置业有限公司总占地面积 400亩建筑形态联排别墅、花园洋房 住宅建筑面积42万总户数2015容积率1.26绿地率42.2户型区间一期联排别墅130300二期联排别墅281460三期为花园洋房，面积尚未公开 四期产品形态尚未确定开盘时间2006.6.推出一期515套 2007.3.推出二期149套 预计2007.910月推出三期 景观主题1200米原生水岸车位数量2213 车位配比1.1物管公司成都中铁宏源物业管理有限公司近期走势二期于3月31日推出149套房源，均价8500元/，目前剩20、余约50%。对本项目的借鉴意义：该项目一期的热销说明当时客户对南延线板块长远发展的肯定，而至二期推出时区域内同类型竞争楼盘的竞相入市，对其客户形成了较大的分流。其客户来源主要为城南区域高端客户，以此作为第一居所，相对来说，外地客户比例低。新鸿基项目作为一个区域内体量大的大盘，在推出阶段过程中将与华润凤凰城、雅居乐项目以及麓山国际的高层部分将会形成激烈的市场竞争，水域群岛生活低密度：三利宅院白云渡低密度：三利宅院白云渡项目地址 成都外南元华大道南段（在建道路）与华阳迎宾大道交汇处开发商成都双流三利房地产有限责任公司景观设计 ADS阿尔本建筑城市设计公司建筑形态 独栋别墅398593联排别墅26321、359总占地面积246亩销售价格 独栋别墅为530万950万联排别墅为190万300万总户数318户住宅建筑面积10万方容积率0.74绿化率30%开盘时间 2006.12开盘近期走势 目前剩余约50%对本项目的借鉴意义该项目客户来源为城南区域高端客户以及四川省内客户，比例约为50%与50%。客户多样性的状态.该项目目前销售率在50%左右，滞销户型主要为大面积户型，产品竞争力差，作为纯低密度别墅项目与本项目可比性不强，但就参考本项目而言，对产品形态应在一定程度上做到多样化，从而满足不同层次的客户群需求。水域群岛生活低密度项目：蓝山美树低密度项目：蓝山美树项目地址 人南延线终点广场左侧开发商三佳集22、团四川国坤投资有限公司总占地面积500亩建筑形态 多层、花园洋房、小高层、山地别墅总户数一期398户 二期226户三期226户容积率0.81 绿地率42开盘时间 2005.10推出一期 2006.4推出二期 2007.4月推出三期景观设计 蓝海（香港）国际环境设计顾问有限公司近期走势 2007.4推出三期岭上226套房源，目前剩余128户。花园洋房价格区间为40006000元/，叠拼别墅50007000元/。该项目较好的利用了坡地的高差设计，通过高差的变化来增加观景面，赠送大面积花园露台。对本项目的借鉴意义 该项目的坡地建筑手法在成都平原地区固然差异化明显，其一期于2005年推出时受到了市场的23、热捧，但在后续二、三期的营销推广过程中却没有进行适时变化，一直至目前三期仍是以坡地、退台式建筑为营销卖点，市场新颖度不足。针对本项目而言，由于体量庞大，因此在分期阶段性推出过程中应着重考虑每一阶段产品的差异化卖点，在营销包装中做到每阶段均有亮点呈现。水域群岛生活低密度项目：麓山国际社区低密度项目：麓山国际社区项目地址 人民南路南延线开发商万华地产总占地面积4000亩建筑形态 洋房、叠拼、独栋容积率0.9绿化率:46%销售均价 洋房：7000-8000元/别墅（独栋）：13000元/；17000-18000元/(临球道)物管公司 成都麓山物业管理有限公司物业收费 别墅：3.5-4.2元/洋房：124、.2-1.8元/近期走势 2007年7月将推出72套叠拼，户型200-300，价格待定。水域群岛生活万华地产采用PUD（计划单元综合开发）模式开发，引进北美成熟居住形态与先进的住宅体系,用高尔夫式的景观为主线贯穿所有别墅组团；而另一个片区是高密度住宅区，以欧洲小镇为蓝本的麓镇是这个片区的精神与灵魂。点评：以高尔夫式的景观为项目主线，将土地分为很多单元，每个阶段都按照当时的市场需求做详细规划或改变，并将商业中心集中并与别墅区分隔开，这种“大盘小做”的思路充分保证住宅部分的居住品质。集中并与别墅区分隔开，这种“大盘小做”的思路充分保证住宅部分的居住品质。高层部分，形态待定低密度项目：麓山国际社区低25、密度项目：麓山国际社区水域群岛生活项目优势项目劣势A.开发商品牌：万华地产是宝光郎酒集团注巨资成立，股东方为成都万华投资有限公司与四川宏义实业集团，两家公司实力雄厚，且在市场都有较大影响力。B.城南稀缺的满足高端人群需求的别墅社区。目前周边的总体环境与配套建设未同步跟进。对本项目的借鉴意义：该项目客户来源以成都高端客户为主，约在40%，上海、北京、广州、深圳等外地客户比例约在30%，另有部分海外客户，主要客户获得渠道为客户圈带动。该项目地块紧邻本项目，其持续5年以上的开发模式，必然对该区域楼市发展具有极大的促进作用，也为本项目的开发铺垫了较好的整体市场环境。同时，该项目的高品质开发思路必然会率26、先拔高城南高端地产市场，这也为本项目地块的开发提供了极好的借鉴性。该项目的客户带动模式较为成功，本项目可在客户互动，挖掘老客户资源方面投入更多精力。低密度项目：麓山国际社区低密度项目：麓山国际社区水域群岛生活潜在低密度项目：蔚蓝卡地亚潜在低密度项目：蔚蓝卡地亚项目地址 成都南延线末端蓝山美树后方开发商成都阳明地产建筑形态 联排别墅 叠拼别墅 双拼别墅总占地面积 500亩总户数1303户容积率0.9绿地率45%总建筑面积：260000平方米公共建筑面积:18200平方米住宅总建筑面积:241800平方米联排别墅面积:145080平方米叠拼别墅面积:96720平方米商业面积:8000平方米道路：627、0096平方米目前状况：封闭施工中 该项目尚未推出，数据非最终确定数据。水域群岛生活高密度项目：首座高密度项目：首座项目地址 人民南路四段48号开发商招商（蛇口）成都公司占地面积 40亩建筑形态 2幢为30层高板式结构建筑 1幢29层高建筑总建筑面积17万总户数694容积率5.06绿地率30户型区间 80130开盘时间 2006.9.2推出住宅594户车位配比 1：1.1配套五星级酒店泛会所、SPA馆、露天恒温泳池 销售均价7800元/近期走势剩余房源约90套，以170左右套三为主，商业部分含商住楼还未销售。对本项目的借鉴意义：该项目位于南延线起点，地理位置优越，其客户构成为城南外企高层以及市28、内外国客户，比例达到70%以上。该项目从面市到现在，销售走势都比较缓慢，这也是以大户型为主的项目的特点。但因其独特的广告包装和推广方式，其在市场的声音和影响力都较高。因此，除了拥有海洋公园等的资源优势，采用独特的包装方式和差异化推广对本项目入市将有很关键的作用。水域群岛生活高密度项目：天府长城柏南郡项目地址 高新区天长路6号开发商成都深长城地产有限公司总占地面积 约500亩总住宅建筑面积 100万商业建筑面积 约10万总户数 4000多户景观设计 加拿大奥雅园境事务所车位配比 1：0.7电梯品牌 西子奥的斯会所 1个物管公司 长城物业三期柏南郡建筑形态：两栋18层板楼，三栋34层塔楼容积率4.29、21 绿地率30.6户型区间 80-144开盘时间 2003.11.15一期 丽日清风开盘2006.6.3二期 嘉南地开盘2007.4.15三期 柏南郡开盘，销售均价5200元/近期走势 三期先推出340多套房源，目前剩余20%，各类户型走势平均。对本项目的借鉴意义该项目从销售缓慢到热销的销售走势的变化，充分证明了购房客户对本板块的认可度上升。该项目作为一个整体品质较高的项目，自2006年推出二期，依然销售平稳，并未呈现热销局面。这说明本区域由于大盘大量进驻，竞争激烈，在园林或建筑上没有凸现优势、特征的项目不具备明显的竞争优势。中原建议本项目应抓住海洋公园的显著特征，扩大项目影响力。水域群岛生30、活高密度项目：世纪城天鹅湖项目地址 人民南路南延线（新会展中心）开发商成都世纪城新国际会展中心总占地面积 1500亩（住宅约600亩）住宅建筑面积约41万容积率0.119（含户型区间 47-130总户数约3500户景观 400亩生态湖面，上万棵大树，6000余株银杏；1500亩的生态公园、高尔夫球场。销售均价 5800元/（清水）6800元/（精装）近期走势 一期剩余少数大户型，二期推出时间待定。湖水贯穿整个一期，具备较大的楼间距与景观视野。水域群岛生活项目优势项目劣势会展集团的整体实力在市场有很强影响力；整体景观配套资源丰富；地铁出口，周边交通方便；项目产品设计、规划布局合理。周边生活及商业31、配套未同步跟进；对我项目的借鉴意义：天鹅湖项目与本项目具有一定共性：都临近公共性规划项目（新会展中心与海洋公园）。天鹅湖开发模式为先建配套设施，如会展、景观等，配套设施呈现后方开展销售，对开发商实力要求极高，但对于新鸿基这样实力雄厚的开发商而言，可考虑此类开发模式。会展带来的客户较多产品在市场上引起轰动高密度项目：世纪城天鹅湖水域群岛生活高密度项目：远大都市风景3期优悠风景 项目地址 天府大道城南副中心南侧开发商成都远大房地产开发有限责任公司总占地面积 1000亩物管公司 成都远大创新物业管理公司三期优悠风景建筑形态 两栋32层，三栋18层总建面 8万容积率3.23绿地率40户型区间 95-232、60总户数538户车位配比 1：0.7开盘时间 2004.12.10一期 风景HOUSE开盘 2006.3.25二期 都市风景开盘 2007.4.21三期 优悠风景开盘 三期第一批次推出340余套房源，均价 4400元/现余134套房源，户型走势 平均。水域群岛生活典型户型评价 建筑面积95.77 两室两厅一卫明厨明卫，采光通风良好；赠送大面积的空中花园，扩展活动空间。户型缺点：客厅到餐厅的浪费面积过大，动静分区不明显。建筑面积136.14 三室两厅双卫布局合理；赠送大面积的空中花园，使得三房户型拥有生活阳台、入户花园和2个空中花园，极大的扩展活动空间，增加房间通透性；明厨明卫的设计，使得采光33、通风良好。户型缺点：次卧开间过窄，空间局促；一次卧的门正对入户花园门，私密性较差。高密度项目：远大都市风景3期优悠风景 水域群岛生活项目优势项目劣势A.项目在三环边，交通便利，离城近。B.大盘规模。C.户型结构合理A.目前周边配套不全。居住氛围不浓厚。B.园林、建筑无明显特征。C.户型较差对本项目的借鉴意义本项目由热销到销售平稳，再到热销局面，可看出，虽然本区域现已成为开发热土，但目前市场已不是简简单单给各概念就可以引起市场追捧的时代了。该项目目前热销的主要由于耀眼的建筑立面引起市场关注；客户认可本区域具有升值潜力，加之性价比较高的原因导致；由目前的销售走势看，套2 的户型与套三的户型一样，走34、势均衡，主要是由于其套二户型不佳造成的，由此可看出，目前客户以自住型居多，除了性价比外，比较看重户型结构。因此，中原建议本项目在产品打造上应考虑居住舒适度，打造出优秀的户型结构；若能注意建筑外观的设计则更有利于后期的销售。高密度项目：远大都市风景高密度项目：远大都市风景3 3期期优悠风景优悠风景 水域群岛生活潜在高密度项目：华润凤凰城潜在高密度项目：华润凤凰城项目地址 东邻站华路和天府大道南延线 开发商 华润置地（成都）实业有限公司销售均价 5500元/总占地面积约356亩建筑形态 高层，一期27层总住宅建筑面积总70万 容积率4.5绿地率35户型区间 70-170 总户数一期2498户近期动35、态 一期于2007年7、8月亮相项目优势项目劣势A.邻近新会展附近，交通便利。B.周边市政公园多。C.华润的品牌效应A.目前周边配套不全。居住氛围不浓厚。B.全高层，品质感不高。对本项目的意义大型知名开发商的进驻，对于炒作本区域的来说是有利无害的。该项目同本项目同属高层物业形态，建议持续关注该项目动态。水域群岛生活潜在项目：雅居乐潜在项目：雅居乐雅居乐雅居乐项目地址 成都市双流县万安镇韩婆岭开发商四川雅居乐房地产开发有限公司总占地面积 约2008亩；一期600亩；建筑形态 别墅、小高层、高层、多层总住宅建筑面积约172万 一期50万一期价格 电梯价格4000元/起，低开高走容积率1.20绿地率36、30%相关配套 1.5 万平方米的大型娱乐休闲会所，设恒温泳池、中西餐厅、咖啡馆、棋牌室、健身房。近期动态 一期力争2007年8月开盘销售，在开盘同时，推出80%的社区配套以及针对无车一族的楼巴车队。水域群岛生活潜在项目：南城都汇潜在项目：南城都汇项目地址 高新区站华路至南三环路外侧 开发商和记黄埔（地产）有限公司总占地面积约810万建筑形态 小高层（一期均为16层），后期产品未定总住宅建筑面积约250万容积率3绿地率36%户型区间 一期90-400开盘时间 预计2007年6月底7月初销售均价预计6000元以上总户数一期约1500套车位配比 1：0.7物管公司 和记黄埔物业管理部门近期动态 现37、处于客户积累期，自2006年5月至今，入会人数达17000人，售楼部将在2007年6月开放。水域群岛生活项目优势项目优势项目劣势项目劣势A.A.紧邻三环边，交通便利。紧邻三环边，交通便利。B.B.大盘规模，品牌优势明显大盘规模，品牌优势明显C.C.项目配套齐全项目配套齐全A.A.目前周边配套不全。居住氛围不浓目前周边配套不全。居住氛围不浓厚。厚。可参考价值：南城都汇地块闲置期已长达数年，因政府查处后方对其进行一期开发，从目前其销售准备上来看，准备十分仓促，对项目的规划开发均尚不十分明确。潜在项目：南城都汇潜在项目：南城都汇水域群岛生活潜在项目：中海兰庭潜在项目：中海兰庭项目地址 新会展片区站华38、路开发商中海地产总占地面积约110亩建筑形态 高层，24-25层总建筑面积30.8万户型区间 80-145开盘时间 预计2007年7月物管公司 中海物业销售均价 预计5000元/以上近期动态 售楼部2007年7月开放项目优势项目优势项目劣势项目劣势A.A.品牌优势明显品牌优势明显B.B.纯居住社区纯居住社区A.A.目前周边配套不全。居住氛围不浓目前周边配套不全。居住氛围不浓厚。厚。水域群岛生活潜在高密度项目：新鸿基项目潜在高密度项目：新鸿基项目项目地址项目地址 成都南延线成都南延线开发商开发商 ：新鸿基：新鸿基建筑形态建筑形态：3030层高层层高层总占地面积：总占地面积：250250亩左右亩左39、右总建面总建面6161万万容积率容积率3.843.84绿地率绿地率30%30%面积：面积：9012016018090120160180该项目尚未推出，数据非最终确定数据该项目尚未推出，数据非最终确定数据。目前尚在产品调整阶段，预计第一批次房源推出时间在目前尚在产品调整阶段，预计第一批次房源推出时间在20082008年底。年底。水域群岛生活 极地海洋世界作为其附加价值的体现两梯三户设计的舒适度户型分布情况：90125140180潜在高密度项目：潜在高密度项目：新鸿基新鸿基水域群岛生活潜在高密度项目：潜在高密度项目：新鸿基新鸿基140sm unit90sm unit90sm unit90sm un40、it125sm unit125sm unit水域群岛生活该项目的产品形态与本项目十分类似，预计将与本项目形成极强的竞争关系，其核心卖点为海洋公园，本项目应当强调自然生态。因此，河畔新世界的竞争核心应放在对配套设施的完善以及其他差异化上,例如智能化。对本项目的参考意义对本项目的参考意义水域群岛生活区域市场供应情况区域市场供应情况要 素总 结结 论档次目前南延线区域以中高档物业为主；建筑风格低密度低密度项目风格表现为传统中式与川西风格相结合；高高密度密度项目则主要表现为现代风格。远大优悠风景、世纪城凭借较为新颖的建筑风格赢得市场热捧。高密度项目建筑风格主要体现为现代风格规划布局排列式、围合式布局、41、半围合式以围合布局为主建筑产品低密度项目以联派别墅、花园洋房为主高密度项目以高层电梯物业为主，而其中各潜在大盘如南城都汇、凤凰城、河畔新世界、中海兰庭、雅居乐等均有较大体量高层产品。高层电梯物业将会为市场主力户型供应目前在售楼盘的户型供应比例以三房为主；而在潜在供应项目中，以三房和四房以上为主。户型创新户型创新送面积运用较多三房和四房面积在120180之间。价格分析低密度产品别墅、花园洋房价格价格区间在800017000元/之间高密度产品则伴随南延线的延伸，自起点（首座）的7800元/至远大都市优悠风景的4400元/。一方面由于区域市场竞争激烈，另一方面也是由于沿线配套设施的不完善所致。目前潜42、在供应楼盘高密度产品预期价格均突破5000元/电梯均价在4800左右别墅均价在8500左右水域群岛生活区域市场发展前景预测区域市场发展前景预测要 素前 景结 论档次随新鸿基、和记黄埔、新世界、雅居乐等品牌开发商的相继入住，南延线板块的档次将会继续拔高。物业高档化已成必然建筑风格各品牌开发商的开发思路将综合考虑世界知名的建筑设计机构。这将导致城东未来开发的项目风格趋向多样化。不同项目不同风格将成为未来市场竞争的主要特征。规划布局最大程度上依托地理优势将是各项目规划布局的重点充分展现地理优势的规划布局将是市场主流。建筑产品随着区域的持续发展，高密度产品将成为市场主流。高层产品将是市场主力。户型供应43、大面积户型在较长时期内仍是南延线的主力户型。大户型竞争加剧，中、小户型较为稀缺。价格分析区域价格的攀升依赖于板块内配套设施的完善，这是一个长期性的过程。区域价格平稳上升目前南延线区域各板块已基本成型，但区域内配套设施的不完善严重影响着各板块配套设施的不完善严重影响着各板块的发展的发展，对相关配套设施的完善将是未来各板块在竞争中的重中之重。水域群岛生活项目界定宏观研究板块特征客户特征客户特征大城南宏观竞争分析竞争分析政策影响项目定位项目定位市场预期制约因素规避策略发展趋势目前现状景观朝向面积户型等潜在竞争竞争方向客户需求地块条件资源优势发展趋势目前现状规划设计优化规划设计优化本报告研究思维结构图44、入市时机入市时机入市价格入市价格开发步骤开发步骤形象定位形象定位推盘策略推盘策略营销策略营销策略价格客户产品经济测算有利于价格攀升小体量推盘优势位置提价价格实现的手段可执行竞争策略发展战略利润最大化风险最小风险规避措施市场领袖差异化高性价比客户需求水域群岛生活蓝山美树成交客户调查分析报告蓝山美树成交客户调查分析报告“2006年12月2日，我公司蓝山美树二B正式开盘，而一期及二A的销售已告一段落，现对一期及二A的客户作出相应分析。”1期：65%成都2期：50-60华阳客户，二级城市15-20%居住区域居住区域 职业职业 教育程度教育程度 年龄结构年龄结构 水域群岛生活居住环域居住环域 上班区域上45、班区域 上班环域上班环域 每个环域工作的客户比例较平均距离是一个购房因素，但却不是首要的因素 个人月收入个人月收入 水域群岛生活家庭结构家庭结构 子女状况子女状况 拥有车辆拥有车辆 购房用途购房用途 水域群岛生活蓝山美树最吸引客户之处蓝山美树最吸引客户之处付款方式付款方式 总价范围总价范围 水域群岛生活客户最在意的配套设施分析客户最在意的配套设施分析 穿着特征分析穿着特征分析看房下定次数分析看房下定次数分析 媒介比例媒介比例 水域群岛生活总价、均价、级别单位:万元单位:元蓝山板块集中千万级富豪群站南大源板块集中十万级客户1、富豪集中地2、百万级客户断层7000-10000元价格区间断层水域群岛46、生活购买特征1、百万级别富豪、有自己的企业或者公司高层2、10%-20%成都市外客户，如遂宁、达洲、卢洲等3、对产品品质敏感性等同于价格4、作为第一居所或者资产投资渠道5、80%有私家车、2-3次置业、暂时空置8、需求面积在80-1209、喜欢的楼盘规模：中等规模的社区环境，多层、小高层的物业类型10、置业倾向：生活配套、景观环境、文化品位、居家气氛11、社区内配套需求：首先为交通和基本生活商业配套，其次为休闲娱乐、运动，再次为教育12、距工作地的时间：20-30分钟 13、对本区域发展持非常乐观态度客户需求分析购买特征客户1、千万级别富豪、有自己的企业2、40%-50%成都市外客户，如遂宁、47、达洲、泸洲等3、对产品品质敏感性高于价格4、5+2生活实践者、重视居住享受5、有多部私家车和家人住在一起，3-4次置业8、别墅需求面积在200-3509、喜欢的楼盘规模：中大规模的社区环境10、置业倾向：生活配套、景观环境、健康运动、文化品位11、社区内配套需求：休闲娱乐、运动，再次为教育12、距工作地的时间：30-40分钟13、对本区域发展持非常乐观态度总价均价级别蓝山板块集中千万级富豪群站南大源板块集中十万级客户水域群岛生活市场机会1、产品供应形态：低密别墅、多层高密现实情况：清水电梯公寓18-24F；潜在情况：30-40F市场空缺：精装修电梯公寓产品2、客户：百万级客户断层3、价格70048、0-10000元电梯公寓价格区间断层水域群岛生活项目界定宏观研究板块特征客户需求客户需求大城南宏观竞争分析竞争分析政策影响项目定位项目定位市场预期制约因素规避策略发展趋势目前现状景观朝向面积户型等潜在竞争竞争方向客户需求地块条件资源优势发展趋势目前现状规划设计优化规划设计优化本报告研究思维结构图入市时机入市时机入市价格入市价格开发步骤开发步骤形象定位形象定位推盘策略推盘策略营销策略营销策略价格客户产品经济测算有利于价格攀升小体量推盘优势位置提价价格实现的手段可执行竞争策略发展战略利润最大化风险最小风险规避措施市场领袖差异化高性价比客户需求水域群岛生活地块现状地块现状占地规模：占地规模：总占地149、600亩。地块位置：地块位置：该项目位于成都人民南路延线末端。地块范围地块范围：西北临河.处于南延线开发热点区域水域群岛生活1 1）优势）优势(S)(S)本项目紧邻府河生态湿地，自然资源优厚。引水入园的设计方式，充分提高了项目的整体品质感。地块临近南延线与成仁路，交通便捷；周边均为知名开发商大体量项目，对于区域价值整体提升有巨大作用；项目对面极地海洋公园的开发，将提升了本项目的旅游价值和投资价值。2 2）劣势（）劣势（WW）目前，地块周边生活配套严重缺乏，不符合高档次客户生活需求；3 3）机会（）机会（OO）政府南迁和南延线区域的持续开发，本区域将是未来成都的副中心；周边大盘的陆续启动给区域居50、住环境改善起到了巨大的推动作用；政府人员、孵化园科技人员等高收入人群的不断涌入，增强了区域消费能力。4 4）威胁（）威胁（T T）区域可开发土地资源丰富，未来供应量大，未来市场竞争加剧；地块地块SWOTSWOT分析分析水域群岛生活项目界定宏观研究板块特征客户需求客户需求大城南宏观竞争分析竞争分析政策影响项目定位项目定位市场预期制约因素规避策略发展趋势目前现状景观朝向面积户型等潜在竞争竞争方向客户需求地块条件资源优势发展趋势目前现状规划设计优化规划设计优化本报告研究思维结构图入市时机入市时机入市价格入市价格开发步骤开发步骤形象定位形象定位推盘策略推盘策略营销策略营销策略价格客户产品经济测算有利于51、价格攀升小体量推盘优势位置提价价格实现的手段可执行竞争策略发展战略利润最大化风险最小风险规避措施市场领袖差异化高性价比客户需求水域群岛生活本报告共本报告共140P140P，试用版删部分内容。，试用版删部分内容。更多精品资料。请订购更多精品资料。请订购20082008房地产策划实房地产策划实战宝典战宝典近近100G100G超大容量超大容量 、2500025000多套精品多套精品房地产资料轻松拥有。房地产资料轻松拥有。市场价：市场价：28002800元元/套套活动特惠价：活动特惠价：18001800元元/套，仅相当于每套资料套，仅相当于每套资料7 7分钱（全国货到满意付款）分钱（全国货到满意付款）订购热线：订购热线：1366610004913666100049QQQQ：10148996381014899638