1、湖州奥特莱斯项目产品定位报告受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-2 报告目录区域、市场介绍产品建议产品定位受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-3区域、市场介绍一.受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-4v湖州太湖旅游度假区是省级旅游度假区，国家AAAA级旅游度假区。v度假区现有太湖山庄、哥伦波城堡、太湖乐园等10余家旅游企业，在建有五星级酒店喜来登,私人游艇俱乐部，渔人码头，同时天玺别墅、华萃庭院、阳光假日别墅等高端项目的集中开发建设提升了区域高品质形象认知度。一、区域介绍高端项目云集，人员素质高，高品质居住区氛围逐渐形成游艇俱乐部华萃庭院喜来登酒店雷迪2、森酒店受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-5v1996年开始区域规划，正式对外开放；v1999年开始部分商业娱乐、酒店设施建设，如哥伦波太湖城堡、太湖乐园；v2006年开始地产项目开发，如太湖阳光假日、华萃庭院、半岛领邸、邱城小镇、渔人码头等项目。二、市场介绍区域房地产发展情况受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-6v项目位置：沿湖景观大道以东湖鲜街以北，黄龙路以南，邱城路以西v开发商：湖州嘉业房地产开发有限公司v产品类型：独栋别墅，联排别墅、花园洋房，小高层、高层公寓v立面风格：一期独栋为美式风格，联排与洋房为现代风格v占地规模：62万平米v建筑规模：31万平米v容3、积率：0.48v绿化率：35.9%典型项目1太湖阳光假日基本情况受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-7v独栋别墅：07年开始销售的独栋别墅面积一般在350平米左右(含地下室)。v联排别墅：地上面积在190250平米之间，赠送地下室。设计内庭院，赠送露台面积较大，立面为现代风格和美式风格两种。v目前在售的多层，主力户型面积在130140平米左右，五层，层层退台，不带电梯。v小高层观湖公寓分为两种产品：分别是4075平米左右的小户型，电气厨房，标准 层在20户。湖景公寓：130平米的三居和80平米的两居。太湖阳光假日产品情况典型项目1受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-4、8v项目位置：位于太湖与弁上交汇处v产品类型：独栋别墅，联排别墅，双拼别墅v立面风格：南加州风格v占地规模：15.68万平米v建筑规模：11.2万平米v容积率：0.5v绿化率：45%v开发商：上海飞洲房地产开发有限公司v规划设计：美国EDSA景观设计公司v建筑设计：上海现代设计集团天玺别墅基本情况典型项目2受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-9v联排别墅全部为四联排v销售面积在230平米左右，赠送地下室，面积约为80平米，但不设计卫生间，室内车库。v户型面宽较大，在8米左右，首层局部错层，设置一间卧室。天玺别墅产品情况典型项目2受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-15、0v双拼的面积一般在280平米左右(不含地下室)v地上三层,地下一层赠送，车库在地下室解决，局部下沉庭院。v层层设有露台。v户型面宽较宽，首层设置一间卧室。v主卧套标准较高卧室、书房、卫生间、步入式衣帽间。天玺别墅产品情况典型项目2受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-11v项目位置：北临滨湖路，西临浮霞路v产品类型：联排别墅、独栋别墅、酒店式公寓v建筑风格：西班牙风格v占地规模：5万平米v建筑规模：3.97万平米v容积率：0.64v绿化率：35%v总户数：167户(86户联排，4户独栋，77套酒店式公寓）v开发商：湖州德丰置业有限公司半岛领邸基本情况典型项目3受人之托，忠人之事！6、受人之托，忠人之事！Page-12v联排别墅共86套，主力面积在310-380平米之间(含地下室）,全部为地下一层和地上三层。v户型面宽在7米以上。v项目尚未开盘，预计在09年年底开始销售。半岛领邸产品情况典型项目3受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-13v项目位置：东部新区经四路与纬四路交界处v产品类型：联排别墅，叠加别墅v建筑风格：新亚洲风格v占地规模：6.7万平米v建筑规模：6.6万平米v容积率：0.945v绿化率：32.3%v开发商：湖州湖峰置业有限公司东方国际别墅(湖东板块）基本情况典型项目4受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-14v联排户型面积在220平7、米左右，赠送地下室。v地下室依靠窗井采光，不设卫生间。v首层局部错层，起居厅在3.6米左右。v三层赠送大面积露台。东方国际别墅(湖东板块）产品情况地下一层地上一层地上二层地上三层典型项目4受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-15v叠拼产品，由于共六层，因此设置电梯。v一跃二户型面积在200平米左右，三跃层四户型面积在180平米左右，五跃六户型面积在160平米左右。v首层户型附加值较多，有花园有停车位，起居厅挑空，其余的户型只有挑空,露台面积不大。东方国际别墅(湖东板块）产品情况典型项目4受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-16v项目位置：仁皇山新区金色地中海爱琴湾v8、产品类型：花园洋房v装修程度：毛坯v占地规模：23.2万平米v建筑规模：27万平米v容积率：1.16v绿化率：45%v开发商：湖州美欣房地产开发有限公司金色地中海三期(仁皇山板块）基本情况典型项目5受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-17v洋房为5+1产品，顶层部分为跃层v产品以三居为主，户型面积120平米左右，少量的两居，面积在90平米左右，跃层的户型在160平米。v目前洋房部分基本售罄，价格在7800元/平米左右。金色地中海三期(仁皇山板块）产品情况典型项目5受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-18v项目位置：仁皇山新区青铜北路潜山公园西侧v产品类型：法式排屋、9、别墅、高层公寓v建筑风格：法式风格v占地规模：28.9万平米v建筑规模：33万平米v容积率：1.14v绿化率：45%v发展商：绿城房地产集团有限公司绿城御园(仁皇山板块）基本情况典型项目6受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-19v项目定位高端，户型面积较大，地上面积在380420平米左右，地下面积在200平米左右(赠送）。v项目采用全开挖地下室，车行地下,人车分流。v户型面积较宽，一般在9米以上，房间尺度较大。绿城御园(仁皇山板块）产品情况地下一层地上一层地上二层地上三层420平米典型项目6受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-20v联排以5、6联排为主。v项目定位高10、端，户型面积较大，地上面积在380420平米左右,地下面积在200平米左右.v项目采用全开挖地下室，车行地下,人车分流。v户型面积较宽，一般在9米以上，房间尺度较大。绿城御园(仁皇山板块）产品情况地下一层地上一层地上二层地上三层380平米典型项目7受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-21v项目位置：湘几漾公园边v产品类型：独栋别墅、小高层v占地规模：9万平米v建筑风格：美式风格v建筑规模：10万平米v容积率：1.1v绿化率：46%v总户数：666户(一期独栋别墅108套）v开发商：湖州景瑞置业有限公司西西那堤(西南新城板块）基本情况典型项目7受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事11、！Page-22v独栋别墅地上两层，地下一层，为解决报规问题，部分户型的地下室相连，部分门廊相连。v地下相连的院景别墅的面积在240260平米左右(不含地下室)，门廊相连的湖景别墅的面积在340380平米左右。v地下室采用下沉庭院的方式，双停车位。户型面宽较大。采光比较好。院景别墅的前后排间距过近，距离不足10米。西西那堤(西南新城板块）产品情况典型项目8受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-23p经济技术指标p产品定位p客户定位产品定位二.受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-24v依据项目允许建设的最大规模为96.69万平米，以实现开发商利益最大化。v目前报规方案中12、住宅部分的容积率均低于指标要求，最低至0.52。v需要进一步确定90/70限制。1.经济技术 指标分析地块销售分区受限，整体容积率较低，南北分地块平衡地块名称性质占地面积(万)容积率建筑面积(万)南A商业30.270.81.030.27南B住宅16.651.01.219.98北A酒店4.991.2-2.09.98北B一住宅9.821.0 9.82北B二住宅14.981.0 14.98北B三住宅11.661.0 11.66合计88.370.82.096.69北A南A南B北B一北B三北B二受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-252.产品定位不同产品类型的市场去化前景分析类独栋别墅标定13、项目价值、树立明星楼盘必备的产品类型。能够满足高端客户需求，同时也有利于拓展沪杭等更大区域市场的投资购房需求。售价高，但总价也相对较高。因此市场基础稳定，但规模受限，单个项目的年去化量约50-80套。花园洋房主要面向初级改善型客户，由于本案所在区域的性质，加之区域活配套设施近斯缺失，未来也无法与中心城区竞争，因此在区域的销售价格低，且销售速度较慢。联排别墅作为别墅入门级产品，在华东市场面向中高端客户，具有广泛的市场基础，售价较高，但总价较低，因而具有良好的去化速度。单个项目的年去化量约为180套左右。小高层因具有观湖景观优势，在有效控制户型面积和总价的情况下，能够吸引部分投资型客户购买，但总规14、模有限。普通的小高层产品单价与洋房基本相当，但舒适度比洋房略低，同样存在市场局限。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-262.产品定位产品类型及规模综合评估建议：以联排别墅为主，保证效益最大化类独栋为辅，抬升项目品质搭配少量的洋房及小高层，平衡面积指标，也能够符合设计条件及市场需求v为保证项目的整体规模，类独栋比例为20%，联排比例为60%，花园洋房与小高层的比例为20%，在进行规划设计时，应该充分利用土地价值，在保证各类产品比例不变且产品品质有保障的情况下，可适度提高项目规模。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-272.产品定位主要产品类型的户型面积、比例及设计取15、向产品类型户型面积地上(平米）比例(面积比）经济小独栋26028050%经典中独栋30033035%奢侈大独栋40015%传世府邸v产品类型：类独栋，在设计上需要创新，规避独栋报批的政策限制，如部分设备用房、门廊等局部相连，地下室局部相连等。v产品特点：地上两层，地下一层，最好能采用前二后三的形式，使地下层可以获得直接的采光。增加附加值：如室内挑空，赠送露台等。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-282.产品定位主要产品类型的户型面积、比例及设计取向经典Townhousev产品类型：联排别墅v产品特点：地上三层，地下一层，地下赠送，可考虑将车库解决在地下室。最好能采用前三后四的形16、式，形成双首层概念。与独栋产品形成差异，适当控制户型面积。增加附加值：起居厅挑空，赠送露台，设置内庭院等，增加端户型比例，采用四联排为主。产品类型户型面积地上(平米）比例(面积比）经济型TH18020040实用型TH21022045%舒适型TH23025015%受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-292.产品定位主要产品类型的户型面积、比例及设计取向花园洋房v产品类型：花园洋房v产品特点：地上五层，局部五跃六，电梯配置。层层退台，首层花园，其他层送露台，可根据规划条件考虑首层下跃的形式。由于平衡面积指标考虑，小户型产品较多，应以空中院馆或入户花园的形式增加附加值，形成三居或四居的17、功能，符合改善型客户需求。产品类型户型面积地上(平米）比例(面积比）备注经济三居 808520%赠送2025平米，形成三居格局舒适三居 9080%赠送40平米左右，形成大三居或四居格局受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-302.产品定位主要产品类型的户型面积、比例及设计取向小高层v产品类型：小高层，911层v产品特点：每户设置观湖阳台。首层的户型可考虑适当放大面积，赠送私家花园。注重公共空间设置。提高产品附加值，设置飘窗、露台、错层挑高阳台形式产品类型户型面积地上(平米）比例(面积比）备注一居 4050 15%考虑户户阳台设置经济三居 808520%赠送1015平米，形成两居半格18、局舒适三居 9065%赠送30平米左右，形成三居功能受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-31根据项目的开发节奏，在开发前期计划推出的主要产品为独栋和联排产品。类独栋和联排客户：v客户区域：在项目开发前期以本市（织里、德清等地）及周边区域小企业主为主，随着项目及南太湖度假区的开发建议，项目的影响力加强时，外埠客户也将成为重点的客群来源。v职业特征：私营企业主为主，拥有自己的产业，经济实力雄厚。v购买因素：看重项目产品的独特性，所在的区域环境较好，便捷的交通，未来的发展空间，以及Outlet品牌价值。v购买目的：以自住为主，此外希望物业具有保值增值的效果。v主要关注的产品因素：湖州本19、地的自户型客户重点关注设计的合理性、总价区间、立面风格、环境品境等产品细节方面，而外埠客户更关注开商品牌、社区形象品质、物业管理、升值空间等。3.客群定位别墅类产品受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-32项目开发进入中期阶段，计划销售产品以洋房为主。项目品牌形象树立完成，项目周边配套在OUTLET的带动下几近完善。洋房客户：v客户区域：以本市中心城区居民为主。v特征描述：属于本市中产阶级，经济收入稳定，家庭构成多以两代同住为主。v购买因素：看重项目所在的区域环境和便捷的交通，未来的发展空间，以及Outlet商业品牌对周边环境的提升。v购买目的：以自住为主，为改善居住条件。v主要关20、注的因素：项目价值、周边生活配套是否完善、户型设计的合理性、社区总体品质及物业。3.客群定位花园洋房受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-33小高层客户：v客户区域：本市、周边以及外省投资客户。v特征描述：以有多次置业经历，经济实力稳健。v购买因素：项目所在区域的旅游度假环境和未来发展空间，特别是开发商品牌的效用以及Outlet商业价值对区域的再造能力。v购买目的：投资为主，兼具旅游度假时自用。v主要关注的因素：项目总价以及投资回报率、开发商品牌、未来物业代管服务能力。3.客群定位小高层受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-34产品建议三.受人之托，忠人之事！受人之托，21、忠人之事！v在规划设计时应该充分利用土地，有效结合退让边距尽量提高项目的容积率，确保开发商的利润最大化；v确保整体建筑规划、景观规划有连续性，可考虑建筑规划、景观规划与北B3地块有所区别，形成差异；v不同的产品类型在设计时应与资源条件相匹配，别墅产品应该占据最佳资源，且避免兵营式排列，湖景公寓以点式为主，位于社区边缘；v不同的产品类型之间应有适度的区隔，依靠景观、水系设计自然分区最佳；v别墅建议依靠水系形成多个小组团，整体规划社区追求自然的效果，避免兵营式排布；v妥善处理沿长兜港的商业与住宅之间的关系，最大程度上降低商业对住宅的影响；v在有效控制成的前提下，最大限度的增加产品的附加值；v花园洋22、房、小高层建议全部采用观景电梯，提高赠送面积，以增加住宅的得房率；v充分考虑产品配比，在合适区位减少联体的数量，增设类独栋产品；v根据目前地块相互相对独立，所以建议各地块建筑规划、景观规划形成各自的特点。Page-35整体规划原则受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！1.立面市场项目分析v湖州目前市场上风格比较多样：中式项目较多，同时地中海、法式、北美现甚至现代风格均有。中式风格主要应用在联排项目上，整体品质感觉不高。风情系列实现效果较好，客户认可度较高。Page-36受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-371.立面v立面风格选择原则市场接受度高，深受客户喜爱；体现项目的品质要23、求，突出低密度、生态、自然生活的本质；能够适应多种物业类型。在独栋、联排、洋房、甚至小高层上均有很好的立面展示效果；与本案产品的特点结合较好。本项目的独栋别墅、联排别墅均以经济型为主力，选取的立面风格能够与小户型产品很好结合；在保证品质的情况下，施工工艺相对成熟，效果易于体现，成本相对较低。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！Page-381.立面西班牙風格Spanish托斯卡纳風格Tuscan普罗旺斯風格Provence每个区域或不同类型产品可适度的区别，分别选用西班牙、托斯卡纳、普罗旺斯风格。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！1.立面西班牙风格（Spanish Style）Pag24、e-39受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！1.立面托斯卡纳风格（Tuscan Style）Page-40受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！1.立面普罗旺斯风格（Provence Style）Page-41受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！1.立面供参考其他立面风格法式风格（French Style）法式建筑线条鲜明，凹凸有致，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，呈现出一种华贵。风格则偏于庄重大方，整个建筑多采用对称造型，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间，制作工艺清细考究。多适用于单体面积较大的独栋别墅。Page-42受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！1.立面供参考其他立面风格英式风格（British Style）Page-43 英式风格建筑最大的特点是坡屋顶，尖顶，其这种造型较为浪费材料，也会牺牲到一定的空间。英式立面风格往往对细节有较高的要求，会增加建筑造价。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！1.立面供参考其他立面风格现代风格（Modern Style）Page-44现代风格建筑具有一定的创新性，但在本地市场应用较少，且现代风格建筑成本较高，品质感不强，市场认可存在较大风险。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！汇报结束汇报结束谢谢！谢谢！