1、地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！天津张贵庄项目天津张贵庄项目市场研究报告市场研究报告地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！目目 录录第一部分 项目区域市场发展潜力第二部分 需求市场分析第三部分 区域供给市场分析第四部分 竞争对手分析第五部分 项目自身分析第六部分 项目定位（产品建议）第七部分 营销推广建议地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手2、在线交流，数十万份资料任你下载！第一部分第一部分 项目区域市场发展潜力项目区域市场发展潜力地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！一、区位特点项项项项目目目目区区区区域域域域市市市市场场场场发发发发展展展展潜潜潜潜力力力力二、区域市场住宅供应特点五、区域市场发展潜力预测三、区域商品房销售现状与趋势四、区域市场社区普查结果地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！一、区位特点一、区位特点一、区位特点一、区位特点-宗地3、占天津未来战略东移之利，项目区位优越宗地占天津未来战略东移之利，项目区位优越宗地占天津未来战略东移之利，项目区位优越宗地占天津未来战略东移之利，项目区位优越1、张贵庄路项目选址位于天津东部地区，随着天津工业战略东移的逐步实施，该地区是今后天津的重点发展方向；2、是通往天津机场、北京以及其他地区的高速路网主要通道；3、天津与北京、天津市区与滨海新区的最佳结合点。天天 津津 空空 港港物物 流流 加加 工工区区中中心心城城区区万万 科科 东东 丽丽湖湖滨滨 海海 国国际机场际机场东东 丽丽 湖湖 旅旅游度假区游度假区金金钟钟公公路路津津汉汉公公路路京京津津塘塘高高速速津津滨滨高高速速茶茶金金路路张4、贵庄张贵庄项目项目滨滨海海城城区区地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！一、区位特点一、区位特点一、区位特点一、区位特点-本项目市场特性更偏向河东区区域市场本项目市场特性更偏向河东区区域市场本项目市场特性更偏向河东区区域市场本项目市场特性更偏向河东区区域市场南开区南开区红桥区红桥区河北区河北区和平区和平区河西区河西区东丽区东丽区河东区河东区宗 地内环中环外环1、张贵庄路项目行政隶属于东丽区，宗地位于外环和中环之间。2、但从市场发展态势看，本案区域市场的表现更偏向于河东区区域市场；因此本案的市场需求、供5、给、竞争对手分析将主要以河东区域市场为参照。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！跃进路：跃进路：3年10月部分建成通车外外环环津滨高速公路津滨高速公路滨滨海海新新区区张贵庄项目张贵庄项目天津滨海国际机场天津滨海国际机场线线中中环环线线内内环环线线东南半环：东南半环：03年10月全线贯通张贵庄路：张贵庄路：03年7月建成通车津滨轻轨：津滨轻轨：03年下半年全线修通津塘公路津塘公路京津塘高速京津塘高速东丽湖东丽湖一、区位特点一、区位特点一、区位特点一、区位特点-交通环境改善后，地块潜力将大幅上升交通环境6、改善后，地块潜力将大幅上升交通环境改善后，地块潜力将大幅上升交通环境改善后，地块潜力将大幅上升图 交通环境的改善是本社区市场前景的关键因素，尤其是轻轨的建成通车，是有力的卖点1、本次调研数据表明*：交通改善前，潜在目标人群认为本项目有吸引力的比例仅为3%，交通改善后，有35%的认为本项目非常有吸引力。2、特别是轻轨的建成通车对交通环境改善的贡献率最大（54%）。轻轨建成张贵庄路是机场形象路东南半环全线贯通本项目和东丽区政府的跃进路图 轻轨建成对目标人群的吸引力最大（n=201;%）注：潜在目标人群定义：居住在万新村、中山门、王串场、小海地、东丽区政府、一号桥二号桥、津塘路、土城等地，未来3年内7、有购房意愿，且承受能力在3000元以上房子的人群。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！一、区位特点一、区位特点一、区位特点一、区位特点-东部市场是未来城市发展方向东部市场是未来城市发展方向东部市场是未来城市发展方向东部市场是未来城市发展方向1、02年以前，东部市场一直不是城市的重点开发区域，房地产市场投资较少，开发水平较低，曾经是实力开发商很少介入的市场区域。2、由于以往开发滞后，东部市场存留较大量的可开发土地资源，张贵庄新市镇的启动将对东部区域住宅市场起到拉动和示范效应。问题：未来3年内，您最可能8、在哪个区域购买房子？河西区河东区南开区河北区和平区东丽区郊区红桥区图潜在目标人群对区位判断（n=201;%）在您看来，哪个地区的房产最具增值潜力？3、02年市政府投巨资用于河东市区的城市景观建设和公共事业建设，兴建东南半环、张贵庄路、津滨轻轨三条重要干道，规划空港加工区、扩建机场。拉动了东部市场的全面启动。注：潜在目标人群定义：居住在万新村、中山门、王串场、小海地、东丽区政府、一号桥二号桥、津塘路、土城等地，未来3年内有购房意愿，且承受能力在3000元以上房子的人群。（下同）地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资9、料任你下载！一、区位特点一、区位特点一、区位特点一、区位特点-潜在消费人群对东部市场信心增长度潜在消费人群对东部市场信心增长度潜在消费人群对东部市场信心增长度潜在消费人群对东部市场信心增长度开发举措之一：从02年开始，市政府投资了近百亿元用于河东市区的城市景观建设和公共事业建设，兴建东南半环、张贵庄路、津滨轻轨三条重要干道，规划空港加工区、扩建机场，今后1-2年，这些投资将拉东区域市场的启动，在这样的背景下，按照您的估计，三年之后，河东区的房产价格的增长幅度会有多大？开发举措之二：目前张贵庄路正在建设，预计今年7月建成通车，届时张贵庄路将成为天津市道路状况最好，连接市区与机场最便利的一条道路，10、也会成为市区与滨海的物流走廊，按照您的估计，三年之后，张贵庄沿线的房产价格的增长幅度会有多大？开发举措之三：市政府在张贵庄沿线将规划兴建9000亩的新市镇，在这里，不但会建有大规模居住区，而且会有完善的市政配套设施，设有办公区，商业物流区（如兴建大型汽车城，会展中心），在您了解到这方面情况后，您估计三年之后，张贵庄沿线的房产价格的增长幅度会有多大？3/4的认为涨幅在5%以上，平均增幅为14%。超过80%的人认为涨幅在5%以上，平均增幅为16%。超过90%的人认为涨幅在5%以上，平均增幅为19%。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手11、在线交流，数十万份资料任你下载！二、区域市场住宅供应特点二、区域市场住宅供应特点二、区域市场住宅供应特点二、区域市场住宅供应特点-本区域商品房销量跃居全本区域商品房销量跃居全本区域商品房销量跃居全本区域商品房销量跃居全市首位市首位市首位市首位图近3年天津各区商品房的销售量（套）地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！二、区域市场住宅供应特点二、区域市场住宅供应特点二、区域市场住宅供应特点二、区域市场住宅供应特点-单户面积、均价逐年上升，单户面积、均价逐年上升，单户面积、均价逐年上升，单户面积、均价逐年上12、升，但仍低于全市水平但仍低于全市水平但仍低于全市水平但仍低于全市水平图 本区域市场户均销售面积逐年上升，仍低于全市平均水平（平方米）图 单价承受力逐步上升，仍低于全市平均水平（元/平方米）地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！三、区域商品房销售现状与趋势三、区域商品房销售现状与趋势三、区域商品房销售现状与趋势三、区域商品房销售现状与趋势-主力需求为中小户型主力需求为中小户型主力需求为中小户型主力需求为中小户型的产品的产品的产品的产品1、2002年主力需求是合同额在2030万，面积在80100平米的产品13、。2、均价在2000-3000元/平方米的比例为60%。表表 20022002各档次产品的销售比例各档次产品的销售比例合同额合同额面积面积平均单价平均单价货值区间货值区间万元万元销售比例销售比例面积区间面积区间m m2 2所占比例所占比例单价区间单价区间元元/m m2 2所占比例所占比例=126=60540101201835004000240002地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！三、区域商品房销售现状与趋势三、区域商品房销售现状与趋势三、区域商品房销售现状与趋势三、区域商品房销售现状与趋势-单套14、面积单套面积单套面积单套面积100100100100平方米平方米平方米平方米以上的中、大户型，单套货值以上的中、大户型，单套货值以上的中、大户型，单套货值以上的中、大户型，单套货值30303030万元以上的产品需求量逐年增多万元以上的产品需求量逐年增多万元以上的产品需求量逐年增多万元以上的产品需求量逐年增多图图 本区域单套本区域单套100100平方米的产品需求增加（套）平方米的产品需求增加（套）图图 本区域单套价格在本区域单套价格在3030万元以上的万元以上的产品需求增加（产品需求增加（%）地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线15、交流，数十万份资料任你下载！四、区域市场社区普查结果四、区域市场社区普查结果四、区域市场社区普查结果四、区域市场社区普查结果-本区居民约本区居民约本区居民约本区居民约20202020万户，居民万户，居民万户，居民万户，居民居住条件欠佳。居住条件欠佳。居住条件欠佳。居住条件欠佳。区域户数万新村23180中山门23814王串场19407小海地53286东丽区政府、一号桥二号桥9000土城17505津塘路31031总计总计177223177223表表 本区域居民总数约本区域居民总数约7070万人万人 图图 本区域居民家庭居住面积多在本区域居民家庭居住面积多在4545平方米左右（平方米）平方米左右（平16、方米）地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！四、区域市场社区普查结果四、区域市场社区普查结果四、区域市场社区普查结果四、区域市场社区普查结果-近一半的居民对居住状况近一半的居民对居住状况近一半的居民对居住状况近一半的居民对居住状况不满意；不满意；不满意；不满意；4%4%4%4%的表示未来的表示未来的表示未来的表示未来3 3 3 3年内肯定购房；年内肯定购房；年内肯定购房；年内肯定购房；12%12%12%12%的表示可能买房。的表示可能买房。的表示可能买房。的表示可能买房。住房满意度住房满意度万新村中山17、门王串场小海地东丽区政府一号桥二号桥土城津塘路总体不满意4622324025705748一般3526203471203029满意195349274101324表表 本区域居民住房满意度（本区域居民住房满意度（%）表表 本区域居民本区域居民16%16%的表示未来的表示未来3 3年年“可能可能”或或“肯定肯定”买房（买房（%）地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！四、区域市场社区普查结果四、区域市场社区普查结果四、区域市场社区普查结果四、区域市场社区普查结果-区域内居民有一定的购房区域内居民有一定的购房区18、域内居民有一定的购房区域内居民有一定的购房潜力，但主要以安居及基础改善型潜力，但主要以安居及基础改善型潜力，但主要以安居及基础改善型潜力，但主要以安居及基础改善型1、张贵庄项目附近的几大居民区相对比较集中，居民数量大约有20万户（约70万人），人群构成以工人为主，文化水平和收入相对较低。2、区域内居民的商品房消费潜力比较大，在总户数的10以上，但承受力普遍都比较低，未来3年想买房又能承受3000元/平米的价格的比例各区域没有明显差异，大约占总户数的23。3、区内医院数量比较多，其中距离张贵庄较近的河东中医院是三级医院，教育配套中学校数量不算少，但缺乏名校，大型娱乐设施比较多，缺乏距离近的邮局、19、银行。4、区内效益较好的大中型企事业单位比较多，其中天津制药集团、天津卷烟厂、河东税务局、天津中美史克都是规模大，效益比较好的企业，这些企业选择购房区域通常会选择河东区。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！五、区域市场发展潜力五、区域市场发展潜力五、区域市场发展潜力五、区域市场发展潜力-东部区域潜力大，市场需求以安东部区域潜力大，市场需求以安东部区域潜力大，市场需求以安东部区域潜力大，市场需求以安居及基础改善型为主流居及基础改善型为主流居及基础改善型为主流居及基础改善型为主流1、东部区域市政的投入将20、给该区域房地产市场带来巨大的开发潜力，将改变东部市场一贯的区域型消费定位状况，而吸引全市市场，潜力巨大。2、东部市场的区销量位于全市第一。成交均价低于全市市场，但涨势明显。3、安居及基础改善型消费占据该区域市场需求主流，其中基础改善性需求呈现逐年增多区域，且容量很大。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！第二部分第二部分 需求市场分析需求市场分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！一、前言 调研技术说明二、21、区域市场基本状况及潜力分析四、潜在目标人群产品需求分析七、细分目标人群座谈会主要发现需需求求市市场场分分析析三、潜在目标人群特征分析五、潜在目标人群配套需求分析六、潜在目标人群价位承受力地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！一、前言一、前言一、前言一、前言 调研技术说明调研技术说明调研技术说明调研技术说明主题概念定位、产品建筑特性定位、价格定位；本项目的市场潜力如何？张贵庄项目概念测试产品新的需求特点与偏好，为产品规划提供依据消费者现实置业特点、新趋向与居住经验，购房动机、理想住房特点以及张贵庄所在地22、块的产品需求特点项目目标人群定位；如何找到他们？并制定有针对性的策略影响他们。潜在人群、潜在目标人群和“张贵庄项目”有效潜在目标人群是谁？他们具有怎样的特点？区域分布如何？委托方收益研究目的张贵庄项目在客户定位初步确定为河东区几个重点居民区的居民和河东、东丽区重点企事业单位的职工以后，委托上海勺海市场调查公司上海勺海市场调查公司对该部分居民进行全面的市场调查，所得到的数据和结论为项目定位提供决策依据。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！一、前言一、前言一、前言一、前言 调研技术说明调研技术说明调研技23、术说明调研技术说明调研内容：调研内容：1 1、河东、东丽区重点居民区居民研究：、河东、东丽区重点居民区居民研究：调研范围：万新村、中山门、调研范围：万新村、中山门、1 1号桥号桥2 2号桥、东丽区政府附近居住区、小海地居住区、号桥、东丽区政府附近居住区、小海地居住区、土城居住区、王串场居住区、津塘路附近居住区。土城居住区、王串场居住区、津塘路附近居住区。调查对象：区域内八大居民区居民户调查对象：区域内八大居民区居民户访问方式：访问方式：1 1、随机抽样入户访问、随机抽样入户访问 2 2、座谈会、座谈会样本量：潜在客户样本量：潜在客户200200个（入户访问），四场（座谈会）个（入户访问），四场24、（座谈会）新新 市市镇镇 用用地地 范范围围张张贵贵庄庄路路津津塘塘公公路路中环线中环线外外环环线线万科万科2000亩亩万新村居住区万新村居住区津塘路居住区中山门中山门居住区居住区小海地居住区东丽区居住地2 2、重点企事业单位研究：、重点企事业单位研究：调研对象及样本量：职工调研对象及样本量：职工100100人人 企业管理人员：企业管理人员：1010人人访问方式：拦截访问（职工）访问方式：拦截访问（职工）预约深访（企业管理人员）预约深访（企业管理人员）调研范围：区域内及全市其他调研范围：区域内及全市其他重点企事业单位。重点企事业单位。3 3、商业店铺访问（、商业店铺访问（4040家）：家）：对25、店铺经营者进行面访对店铺经营者进行面访 4 4、商户访问（、商户访问（3030家）：家）：对有搬迁意向的单位主管进行对有搬迁意向的单位主管进行电话访问。电话访问。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！目标区域基本人口状况：目标区域基本人口状况：31031津塘路177223177223总计总计19407王串场53286小海地9000东丽区政府、一号桥二号桥17505土城2381423180户数区域中山门万新村二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区26、域市场基本状况及潜力分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！经济状况（家庭收入）：该收入反应的是基本工资收入，不包含隐性收入。0.0%0.0%3.6%2.0%16.9%55.2%22.2%土城0.0%1.3%2.0%4.2%17.8%47.2%27.5%东丽区政府、一号桥二号桥1.0%0.8%2.9%5.2%18.6%48.4%23.1%津塘路0.0%1.2%2.9%4.7%21.9%45.1%23.7%中山门0.0%2.0%3.6%2.2%19.4%49.8%23.0%王串场3.3%1.0%40027、04999元2.1%0.3%50005999元5.2%3.8%30003999元0.0%25.2%44.3%25.5%万新村1.5%18.9%43.5%25.5%小海地6000元以上20002999元10001999元999元以下家庭收入家庭收入二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析N随机入户的全部居民数量地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！社会特征（职业）社会特征（职业）:22.60%8.10%16.90%19.7028、%16.70%21.00%21.70%下岗人员24.40%21.40%22.90%22.90%17.60%21.80%23.60%工人/服务员7.50%2.00%8.20%5.00%5.60%5.70%6.70%一般办事员/文员19.00%24.20%19.80%21.90%21.20%18.80%21.10%离退休人员4.10%8.90%5.00%4.00%5.60%4.50%3.20%个体业主/承包人0.80%7.30%0.00%7.70%13.70%2.00%3.20%土城土城0.00%6.50%3.90%1.00%8.10%0.80%6.90%东丽区政府、东丽区政府、一号二号桥一号二号29、桥1.20%7.50%0.20%4.60%5.80%0.80%2.10%津塘津塘路路1.80%7.50%0.80%3.20%6.30%2.30%6.30%中山中山门门1.00%5.60%0.70%1.10%10.7%5.60%8.60%王串场王串场2.00%0.30%自由职业者8.00%6.70%科研/教师2.40%2.20%私营/民营企业主1.30%7.30%2.90%1.90%万新村万新村2.00%9.20%1.20%2.40%小海小海地地三资企业管理人员国有企业/集体企业管理人员家庭主妇党政机关/事业单位官员职业职业二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场30、基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析N随机入的全部居民数量地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！社会特征（文化程度）：社会特征（文化程度）：3.6%12.1%47.4%36.8%土城3.0%9.4%59.9%27.6%东丽区政府、一号桥二号桥6.2%15.9%48.6%29.3%津塘路0.0%12.5%58.8%28.8%中山门5.3%15.3%47.4%22.1%王串场5.7%3.8%本科及以上15.7%48.7%31.7%万新村9.1%52.3%33.0%小海地大专高中初中及以下受教育31、程度受教育程度二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析N随机入户的全部居民数量地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！居住特征（现有住房面积）：居住特征（现有住房面积）：二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析N随机入户的全部居民数量地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十32、万份资料任你下载！未来购房趋势：小海地和土城未来购房比例相当高，达到20以上，王串场地区未来的购房比例最低，不到109.5%23.9%4.5%10.5%1.8%7.9%13.8%比较可能3.5%4.0%0.0%11.3%3.5%2.6%1.3%非常可能17.4%36.4%18.2%土城4.5%63.6%27.3%东丽区政府、一号桥二号桥9.3%36.8%40.9%津塘路7.9%23.7%57.9%中山门2.7%23.0%69.0%王串场5.8%42.0%37.2%万新村10.5%20.3%47.4%小海地不一定不太可能根本不可能未来购房的未来购房的可能性可能性二、区域市场基本状况及潜力分析二、33、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析N随机入户的全部居民数量地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！区内教育配套基本状况（小学）：区内教育配套基本状况（小学）：沙柳路沙柳路小学中心南道1号互助道小学万新村21区盘山道小学虎丘路6号虎丘路小学万新村16区嵩山道小学靖江路14号常州道小学天山路天山路小学正义道10号正义道小学招远路津门小学王串场六号路7号真理道小学地毯厂路4号津塘小学金钟河东街7号幸福道小学电传路9号二号桥小学五号路16号五号路小学中心南道334、1号中心东道第二小学增产道3号增产道小学中心东道中心东道第一小学中环线和幸福道交口七号路小学广宁路友爱道小学王串场革新道革新道小学地址地址学校名称学校名称地址地址学校名称学校名称二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！区内教育配套基本状况区内教育配套基本状况(中学）中学）：香山道一号香山道中学万新村19区盘山道中学龙潭路5号中山门第三中学龙潭路19 号98中学王串场一号路一号路中学万新35、村21区沙柳路中学增产道23号78中学王串场一号路42号48中学正义道1号76中学广宁路15号45中学真理道29号93中学招远南路东丽中学跃进路73号100中学地址地址学校名称学校名称二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！区内医疗配套状况：区内医疗配套状况：一级甲等靖江西里靖江医院一级甲等金山道2号江都路医院一级甲等永平巷20号安宁医院二级盘山道22区盘山医院二级三号路5号王串场医院36、三级甲等中山门4号路中山门医院三级甲等江都路第三医院二级甲等建新东里2号二号桥医院二级香山街香山医院二级甲等外环线东侧东丽医院三级丙等张贵庄路35号河东中医院医院等级医院等级地址地址医院名称医院名称二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！区域内基础市政配套状况区域内基础市政配套状况王串场正义道王串场邮电支局靖江路140号靖江桥邮电局万新村天山路天山路邮电支局津塘公路140号一号桥邮电支37、局地址地址邮电局名称邮电局名称23段五号路储蓄所青蒲路2号青蒲路储蓄所金江路街靖江路储蓄所江都路12号江都路储蓄所革新道革新道储蓄所江都路15号兴北支行津塘路6号津塘路储蓄所建新楼7号楼二号桥储蓄所津塘公路79号城市合作银行津塘公路125号一号桥储蓄所地址地址银行名称银行名称二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！区域内商业娱乐市政配套状况区域内商业娱乐市政配套状况王串场王串场公园江都38、路幸福公园津塘路与外环线交口东丽区体育场栖霞道东丽公园中山门中山门公园地址地址大型娱乐设施大型娱乐设施天山路南端盛宇里2号楼底商金钟河大街天山路中段地址地址小型超市小型超市会员店/大卖场中型超市超市规模超市规模200平方米津工超市100平方米津工超市2000平方米乐够超市300平方米大荣超市营业面积营业面积超市名称超市名称二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！重点单位基本情况：重点单39、位基本情况：1200400津塘公路二号桥172号叉车配件公司3000500河东六纬路151号河东区地税分局津塘路157号津塘路1号桥附近东丽区大毕庄工业区河东区富民路津塘路1号桥北河东区津塘路168号东丽区杨台雪莲路13号河东区富民路东丽区跃进路张贵庄路118号地址地址4008008008001000110015002000300010000规模规模1000五丰机械厂900二纺机械制造厂1200第九棉纺厂1000天津钢厂1600（管理层）奥的斯电梯有限公司1300核工业理化工程研究所2500（管理层）天津卷烟厂800第三棉纺厂2000以上（管理层）天津市肉类联合加工厂2000以上（管理层）天津40、药业集团公司平均收入（元）平均收入（元）重点单位重点单位二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！1600100河东区广宁路105号华北地质勘察局1300100河东区中山门四十五中学津塘公路156号中心北道3号河东区十经路河东区中山门跃进路51号张贵庄路东兴立交桥附近88号津塘路174号津塘公路一号桥天津东丽区地址地址110130150150200200200200400规模规模100041、宏达纺织机械公司1000中心医院1100五市政公司1000大荣超市2000东丽区教育局2000天津赛特测机有限公司1400电气传动研究所1800第一商业学校2000天津市平安保险公司平均收入（元）平均收入（元）重点单位重点单位二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！津塘公路258号东丽工业区崂山支道6号东丽区程林庄道澄洲路口张贵庄路万新村天山路丝区地址地址2500人2500人规模规模隆42、庆集团有限公司天津直沽酿酒厂天津市东郊污水处理厂天津LG精密化工有限公司天津中美史克1800第一香料厂800天津丝绒厂平均收入平均收入（元）（元）重点单位重点单位二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析项目概念吸引力的测试地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划43、网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！项目对不同区域客户的吸引力：项目对不同区域客户的吸引力：二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！总体：A家潜在市场：B目标市场：C张贵庄项目目标市场：D 潜潜在在市市场场：该该区区域域3 3年年内内有有置置业业意意愿愿。通通过过滤获得。过过滤获得。目目标标市市场场：3 3年年内内有有置置业业意意向向，44、价价格格承承受受在一定水平在一定水平(3000(3000元元/平米平米)的家庭。的家庭。有有效效目目标标市市场场：3 3年年内内有有购购房房意意向向，对对张张贵庄项目概念有兴趣的家庭。贵庄项目概念有兴趣的家庭。数据均为数据均为假设数据假设数据二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！不同居民区的市场潜力：从数据上看，小海地的潜力最大，其次是中山门，万新村的突出特点是承受力差，并且对项目兴45、趣度不大，土城突出特点是对项目兴趣度不大，东丽区区域的特点是人口基数小，收入低，但对项目兴趣度相当高，王串场的特点是购房比例小.113 869 4034 津塘路（户）699 1226 11616 小海地（户）80 126 630 东丽区政府、一号桥二号桥（户）247 466 1029 王串场（户）51 301 3500 万新村（户）34 420 4849 土城（户）402 619 2500 中山门（户）区域有效目标市场目标市场潜在市场二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产46、策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！不同区域市场对河东房价及涨幅的判断不同区域市场对河东房价及涨幅的判断15 16 17 18 11 对修路对房产涨幅的判断（）2154 1897 1838 2196 2063 对目前河东房产价格的平均估计（元/平米）19 16 20 22 16 对兴建新市镇对涨幅的判断（）12 14 14 18 9 对投资对房产涨幅的判断（）东丽区政府、一号桥二号桥区域津塘路小海地、土城中山门、王串场万新村表距离项目最近的两块区域居民对项目增值潜力的判断最差1814121875.单位职工对兴建新市镇对涨幅的判断（）对修路对47、房产涨幅的判断（）对投资对房产涨幅的判断（）对目前河东房产价格的平均估计（元/平米）表单位职工对项目走势地判断与居民差不多二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！居住年限不同的客户对不同增长变量对区域增值潜力的判断：不同居住年限的客户对目前河东房产的价格判断没有明显差异，但居住年限越长，对区域增值潜力的判断越弱，新市镇的兴建更能让人对张贵庄地域的增值有比较乐观的判断。26222024148、916171412151312两年及以下对兴建新市镇对房产涨幅的判断（）对修路对房产涨幅的判断（）对政府投资对房产涨幅的判断（）25年510年10年以上对目前河东房产价格的平均估计（元/平米）居住年限2047 10年以上2077 610年1973 35年2056 2年及以下表 不同居住年限客户对河东房产价格的判断二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！对区域增值潜力的判断：总体上看，对49、区域增值潜力的判断：总体上看，河西区被认为是最具增值潜力的区域，河西区被认为是最具增值潜力的区域，除了小海地、土城之外，其他区域对除了小海地、土城之外，其他区域对河东区的增值潜力认可度都比较高；河东区的增值潜力认可度都比较高；河东区的单位职工对河东区房产潜力河东区的单位职工对河东区房产潜力比较有信心。比较有信心。21.7%13.3%0.0%7.8%16.7%东丽区54.3%26.7%76.0%19.6%25.0%河西区4.3%0.0%19.6%津塘路津塘路11.8%19.6%27.5%中山门、中山门、王串场王串场12.0%8.0%2.0%小海地、小海地、土城土城0.0%8.3%45.8%万新村50、万新村13.3%16.7%23.3%东丽区政府、东丽区政府、一号桥二号桥一号桥二号桥和平区南开区河东区最有增值潜力最有增值潜力的区域的区域8.9南开区9.9东丽区10.9和平区30.7河西区35.6河东区比例（）比例（）最有增值潜力的区最有增值潜力的区域域表单位职工对不同区域增值潜力地判断二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！不同区域的购房意向：目前看，只有河东区居民对河东房产兴趣度51、比较高，但河西的房产被普遍看好；有7成多的河东区单位职工把河东列为他们购房选择的区域。26%30%40%37%8%和平0%37%0%14%0%东丽52%43%98%49%25%河西47%57%东丽区政府、一号桥二号桥20%83%津塘路44%16%小海地、土城25%83%万新村61%65%中山门、王串场区域南开河东表不同区域客户对可能购房区域的选择12.9东丽区19.8南开区29.7和平区51.5河西区74.3河东区单位职工区域表单位职工对可能购房区域的选择二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析地产江湖地产江湖专业52、房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！不同区域的购房意向：总体上讲，客户对本区域的忠诚度最高，但东丽客户对不同区域的购房意向：总体上讲，客户对本区域的忠诚度最高，但东丽客户对区域的选择比较分散，希望到城里选择住房，中山门王串场的客户对区域的选区域的选择比较分散，希望到城里选择住房，中山门王串场的客户对区域的选择同样比较分散；河东区的单位最可能选择的购房地点是河东区择同样比较分散；河东区的单位最可能选择的购房地点是河东区0%0%0%2%0%红桥区7%10%4%6%0%和平区0%20%0%0%0%东丽区26%17%90%2853、%8%河西区0%3%0%20%0%河北区13%37%东丽区政府、一号桥二号桥11%57%津塘路6%0%小海地、土城13%79%万新村24%20%中山门、王串场区域南开区河东区表不同区域客户对最最可能购房区域的选择5东丽区5和平区5.9南开区23.8河西区51.5河东区单位职工区域表单位职工最可能选择的购房区域二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！区域区域市场基本情况综述市场基本情况综54、述 项目的总体概念有比较强的吸引力，区域市场的潜在目标市场总量是项目的总体概念有比较强的吸引力，区域市场的潜在目标市场总量是40274027户。户。与河西区相比，项目和河东区的增值潜力并没有被普遍认可，但购房意愿与对与河西区相比，项目和河东区的增值潜力并没有被普遍认可，但购房意愿与对区域的增值潜力判断密切相关，因此加强对河东区的宣传对购房意愿的改变将有区域的增值潜力判断密切相关，因此加强对河东区的宣传对购房意愿的改变将有十分重要的作用十分重要的作用 客户普遍更愿意在自己居住的区域购房，对河东认可度较高的是万新村、津塘客户普遍更愿意在自己居住的区域购房，对河东认可度较高的是万新村、津塘路和东丽区55、政府附近路和东丽区政府附近 河西的两个区域小海地和土城对本地区认可度相当高，改变他们的区域选择会河西的两个区域小海地和土城对本地区认可度相当高，改变他们的区域选择会有一定的难度有一定的难度 河东单位对河东区域认可度相当高，项目概念对他们的吸引力也比普通区域住河东单位对河东区域认可度相当高，项目概念对他们的吸引力也比普通区域住户强，但单位职工毕竟基数小，因此只能作为辅助市场户强，但单位职工毕竟基数小，因此只能作为辅助市场二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析二、区域市场基本状况及潜力分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手56、在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析年龄年龄年龄年龄地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！三口之家是目前居民家庭的主体，也是未来家庭的主体，但为结婚而三口之家是目前居民家庭的主体，也是未来家庭的主体，但为结婚而买房的新婚夫妇的数量不容忽视买房的新婚夫妇的数量不容忽视三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析家庭结构家57、庭结构家庭结构家庭结构地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！机关企事业干部、专业技术人员和个体经营者是改善型客户的主机关企事业干部、专业技术人员和个体经营者是改善型客户的主体，三分之二的目标客户受过高等教育体，三分之二的目标客户受过高等教育表表21三分之二目标客户受过高三分之二目标客户受过高等教育（等教育（n=201）百分比（）1.5硕士及以上34.3大学本科28.4大专29.9高中/中技/中专6初中及以下三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析58、教育背景教育背景教育背景教育背景地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！目标客户有较好的经济状况，但仍属于工薪阶层，他们每月可支目标客户有较好的经济状况，但仍属于工薪阶层，他们每月可支配收入不是很高配收入不是很高三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析家庭收入家庭收入家庭收入家庭收入地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！目标客户的现有居住状况不太好，比较目59、标客户的现有居住状况不太好，比较拥挤拥挤三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析目前居住状况目前居住状况目前居住状况目前居住状况地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！目标客户的主体常年居住在相应目标客户的主体常年居住在相应区域，他们住房的主要来源是自区域，他们住房的主要来源是自己的单位，多数人只有一套房己的单位，多数人只有一套房三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析目前居住状况目前居住状况60、目前居住状况目前居住状况地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！目标客户的生活方式仍然比较传统，但很健康，他们对一些时尚的娱目标客户的生活方式仍然比较传统，但很健康，他们对一些时尚的娱乐项目更多的是偶尔参加乐项目更多的是偶尔参加三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析生活形态生活形态生活形态生活形态地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！目标客户购房的首要目61、的是改善居住条件，这与他们整个群体的目标客户购房的首要目的是改善居住条件，这与他们整个群体的称谓非常相符，结婚是改善型客户的另一个主要购房目的称谓非常相符，结婚是改善型客户的另一个主要购房目的0.512可以自由选择单位1.529投资增值32242392886购房的目的（）0.547112351最主要的购房目的（）周末或假期度假用 给父母住 自己用来养老 给子女准备 自己结婚用 改善自己的居住条件表表22购房目的（购房目的（n=201)三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析生活形态生活形态生活形态生活形态地产江湖地产江湖专业房地产策划网专62、业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！交通、环境、配套、价格是目标客户购房看重的几大因素交通、环境、配套、价格是目标客户购房看重的几大因素.40455051525568717491看重的因素3.515.55.56.5715.914.914.922.4最看重的因素 与孩子上学地点的距离 区域的居住习惯和熟悉程度 与老人居住地点的距离 区域未来发展潜力 教育/文化氛围是否浓厚 与上班地点的距离 价格 市政配套设施是否完善 区域环境是否优美交通是否便利表表23购房看重的因素（购房看重的因素（n=201）三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人63、群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析决策因素决策因素决策因素决策因素地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！住房产品本身是目标客户最不满意的方面，社区的住房产品本身是目标客户最不满意的方面，社区的自然环境和物业也被广泛关注自然环境和物业也被广泛关注.132社区教育配套不完善243337394761626378不满的方面（）511131215753最不满的方面（）交通不方便 社区文化氛围差 社区休闲娱乐配套设施不完善 社区健身配套设施不完善 社区生活配套设施不完善 社区自然环境差 房64、间布局不合理 社区物业管理差 总面积太小表表24对现有住房的评价（对现有住房的评价（n=201）三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析决策因素决策因素决策因素决策因素地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！大众媒介、人际渠道和现场看房是目标客户接触房产信息的主要大众媒介、人际渠道和现场看房是目标客户接触房产信息的主要途径，但最值得信任的仍是现场看房和人际渠道途径，但最值得信任的仍是现场看房和人际渠道243233354570718495接触渠道（）65、120205019168最相信的渠道（）房地产中介服务公司 上网 广播 展览会 路牌广告 现场看房 朋友介绍 电视 看报纸表表24购房信息渠道（购房信息渠道（n=201）三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析媒体特征媒体特征媒体特征媒体特征地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！目标客户可以进一步细分为品质改善型、调整改善型和产品改善型目标客户可以进一步细分为品质改善型、调整改善型和产品改善型三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜66、在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析细分客户细分客户细分客户细分客户地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！品质改善型（32）调整型（41）产品改善型（27）利益点（购房心理）买房追求成功的感觉，要求生活品味全方位提升购房利益追求界于其它两种类型之间更看重房屋质量，心理需求不是太高区域特征各区域分布相对均匀万新村：占25；中山门、王串场：占29；小海地、土城：占32；东丽区政府、一号桥二号桥：占占37；津塘路：占35万新村：占25；中山门、王串场：占49；小海地、土城：占48；东丽区政府、一号桥二67、号桥：占63；津塘路：占20万新村：占占50；中山门、王串场：占22；小海地、土城：占20；东丽区政府、一号桥二号桥：占0；津塘路：占占46婚姻状况未婚：31未婚：未婚：42未婚：28年龄结构2235岁（47）；3645岁（31）46岁及以上（22）2235岁（54）3645岁（23）46岁及以上（23）2235岁（39）3645岁（30）46岁及以上（32）文化程度大专及以上占72大专及以上占70大专及以上占46职业特征31%为机关、事业单位官员，这一比例明显高于调整型、产品改善型客户。无明显特征个体业主、承包人占22家庭月收入40004999元（75）5000元及以上（25）400049968、9元（71）5000元及以上（29）40004999元（82）5000元及以上（18）私车拥有情况私车、单位配车：12.6；未来三年内购车：18.8私车、单位配车：9.6；未来三年内购车：24.1%私车、单位配车：9.3；未来三年内购车：11.1三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析细分客户特征综述细分客户特征综述细分客户特征综述细分客户特征综述地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！品质改善型品质改善型调整型调整型产品改善型产品改善型总价承受力69、20万元及以下：20.32130万元：51.630万元以上：28.220万元及以下：39.82130万元：47.030万元以上：13.220万元及以下：33.32130万元：53.730万元以上：13.0购房总面积5180平米：10.981100平米：51.6100平米以上：36.05180平米：24.181100平米：54.2100平米以上：21.75180平米：29.681100平米：61.1100平米以上：9.3住宅类型多层住宅：33花园洋房：48小高层：15别墅：5多层住宅：35花园洋房：28小高层：35别墅：2多层住宅：33花园洋房：35小高层：30别墅：3户型结构两室一厅：29两室70、二厅：29.7三室一厅：17.2三室二厅：31.3两室一厅：45.7两室二厅：8.6三室一厅：27.2三室二厅：18.5两室一厅：59.3两室二厅：20.4三室一厅：11.1三室二厅：9.3三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析细分客户特征综述细分客户特征综述细分客户特征综述细分客户特征综述地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！品质改善型客户买房追求成功的感觉，要求生活品味全方位提升，而产品品质改善型客户买房追求成功的感觉，要求生活品味全方位提71、升，而产品改善型客户更看重房屋质量，心理需求不是太高，调整改善型客户界于两改善型客户更看重房屋质量，心理需求不是太高，调整改善型客户界于两者之间。者之间。三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析细分客户特征细分客户特征细分客户特征细分客户特征地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！调整改善型未婚比例更高，更年轻；产品改善型未婚比例最小，年调整改善型未婚比例更高，更年轻；产品改善型未婚比例最小，年龄最大龄最大三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特72、征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析细分客户特征细分客户特征细分客户特征细分客户特征地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！产品改善型现有家庭人口数相对较多，未来家庭结构中夫妇及已经工作的产品改善型现有家庭人口数相对较多，未来家庭结构中夫妇及已经工作的未婚子女较多，调整改善型中新婚夫妇是未来的主要的家庭结构，品质改未婚子女较多，调整改善型中新婚夫妇是未来的主要的家庭结构，品质改善型家庭特征不明显善型家庭特征不明显三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三73、潜在目标人群特征分析细分客户特征细分客户特征细分客户特征细分客户特征地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！机关干部和专业技术人员是品机关干部和专业技术人员是品质型客户的职业特征，调整型质型客户的职业特征，调整型客户的主要职业特征是技术人客户的主要职业特征是技术人员和私营员和私营/个体业主，产品改善个体业主，产品改善型是个体业主和国有企业管理型是个体业主和国有企业管理人员，品质型客户相对学历最人员，品质型客户相对学历最高，改善型客户学历最低高，改善型客户学历最低改善型调整型品质型6%8%31%党政机关74、/事业单位官员11%10%2%一般办事员/文员11%2%3%离退休人员7%11%3%工人/服务员/营业员6%4%5%自由职业者9%15%6%私营/民营企业主/管理人员6%2%8%三资/股份制企业管理人员22%12%11%个体业主/承包人15%13%11%国有企业/集体企业管理人员7%18%16%科研/教师/医生/技术人员表细分人群的职业特征三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析细分客户特征细分客户特征细分客户特征细分客户特征地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十75、万份资料任你下载！改善型客户的收入相对较低，但其他两类客户的收入没有明显差异改善型客户的收入相对较低，但其他两类客户的收入没有明显差异三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析细分客户特征细分客户特征细分客户特征细分客户特征地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！产品改善型客户在原地域居住时产品改善型客户在原地域居住时间相对最长，住房面积最小，调间相对最长，住房面积最小，调整改善型客户居住时间最短，现整改善型客户居住时间最短，现有住房相对面积最大。有76、住房相对面积最大。三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析细分客户特征细分客户特征细分客户特征细分客户特征地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！在访问的样本中，产品改善型客户是万新村、津塘路客户的主体，而调在访问的样本中，产品改善型客户是万新村、津塘路客户的主体，而调整改善型客户是其他地域的主体整改善型客户是其他地域的主体0%63%37%东丽区政府、一号桥二号桥20%48%32%小海地、土城津塘路中山门、王串场万新村46%22%50%改善型20%77、49%25%调整型35%29%25%品质型三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析细分客户特征细分客户特征细分客户特征细分客户特征地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！产品改善型客户生活形态比较传统，他们更重亲情，较少参加产品改善型客户生活形态比较传统，他们更重亲情，较少参加娱乐活动，品质改善型的客户生活丰富，而调整改善型客户的娱乐活动，品质改善型的客户生活丰富，而调整改善型客户的生活形态界于两者之间，更像品质改善型的客户，生活形态界于两者之间，78、更像品质改善型的客户，2.02.52.5在家上网1.72.41.8到网吧上网2.02.42.5去酒吧、咖啡厅、茶馆改善型调整型品质型2.33.13.1看电影、演唱会、戏剧、卡拉OK、迪厅等3.64.04.0到大商场购物3.23.13.5家庭外出用餐1.72.22.5麻将/纸牌带点刺激的活动1.72.82.5棋牌类1.72.62.7游泳/健美/球类/器材健身4.34.24.1去父母/子女/朋友家2.32.42.8郊游三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析细分客户特征细分客户特征细分客户特征细分客户特征地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房79、地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！品质型客户在选择住房时更看重配套、环境、文化氛围，调整型要求品质型客户在选择住房时更看重配套、环境、文化氛围，调整型要求未来住宅交通便利、有发展潜力，产品改善型首先看重的是价格和与未来住宅交通便利、有发展潜力，产品改善型首先看重的是价格和与老人居住地点的远近。区域环境和交通是三类客户普遍看重的因素。老人居住地点的远近。区域环境和交通是三类客户普遍看重的因素。13%4%2%与老人居住地点的距离30%16%13%价格改善型改善型调整型调整型品质型品质型4%11%0%区域未来发展潜力4%8%8%与上班地点的80、距离17%30%17%交通是否便利0%5%5%与孩子上学地点的距离4%5%11%教育/文化氛围是否浓厚15%13%17%区域环境是否优美2%1%0%区域的居住习惯和熟悉程度13%7%27%市政配套设施是否完善三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析细分客户特征细分客户特征细分客户特征细分客户特征地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！居住面积小是改善型客户最突出的问题，品质型相对更看重环境，他们是居住面积小是改善型客户最突出的问题，品质型相对更看重81、环境，他们是真正想使自己生活上一个档次的人，而调整型客户相对更看重交通和物业，真正想使自己生活上一个档次的人，而调整型客户相对更看重交通和物业，他们以结婚为目的的买房特征非常突出，他们以结婚为目的的买房特征非常突出，三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析三、潜在目标人群特征分析细分客户特征细分客户特征细分客户特征细分客户特征地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求假如在其他方82、面相同的情况下，您会选择6层的多层公寓、3-4.5层的花园洋房、还是8-12层的小高层？假如小高层价格比6层公寓贵8%，但绿地比多层多一倍，而3-4.5层的花园洋房价格比6层公寓高10%，绿地比多层多5%，您是选择6层的多层公寓、3-3.5层的花园洋房、还是8-12层的小高层？地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！表表不同楼型需求者的未来居住人口（）不同楼型需求者的未来居住人口（）四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求各类建筑类型的主力需求都是83、以核心家庭为主，其中小高层表现的更为突出。各类建筑类型的主力需求都是以核心家庭为主，其中小高层表现的更为突出。多层公寓呈平均分布状态多层公寓呈平均分布状态地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求小高层的客户更多的选择两室一厅的偏小户型，花园洋房的客户则偏爱三室小高层的客户更多的选择两室一厅的偏小户型，花园洋房的客户则偏爱三室的稍大户型，多层公寓的客户选择的比较平均。的稍大户型，多层公寓的客户选择的比较平均。图84、 不同楼型的户型需求 n=128图 不同楼型对面积的需求 n=128心理需求的平均值：心理需求的平均值：多层公寓面积需求平均值为98平米，花园洋房面积需求平均值为102平米，小高层面积需求平均值为97平米。别墅面积需求的平均值为125平米。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求多层公寓客户对一跃二层的需求较高，花园洋房客户对于跃层（或复式）住宅楼层的选择多数持无所谓的态度。表 不同楼型对跃层（或复式）住宅楼85、层的选择（%）n=128地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！具体住宅设计定位-两厅的住宅需要两个卫生间，一厅的住宅需要一个卫生间，两室一厅以一个阳台为主，其他户型以两个阳台为主，所有住宅一个厨房就足够。表 不同户型卫生间数需求 n=201表3 花园公寓不同楼型卫生间数配比（n=99)2室1厅2室2厅3室1厅3室2厅一卫84%38%77%35%二卫16%62%23%65%表 不同户型阳台数需求2室1厅2室2厅3室1厅3室2厅一阳台68%32%44%17%二阳台32%62%56%73%三阳台6%10%四86、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！具体住宅设计定位-住宅中的卫生间最好是明卫，2室1厅中以牺牲卧室面积来换取，而其他户型以提高房价来换取表1 普通住宅不同楼型卫生间需求（n=92)表2 花园公寓不同楼型卫生间需求（n=99)2室1厅2室2厅3室1厅3室2厅明卫,减小小卧室面积40%42%35%13%25%暗卫,增大小卧室面积3%24%11%33%35%明卫,增加小卧室面积加房款39%24%40%36%2287、%均可10%14%18%18%表不同户型对明卫的需求n=201四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！住宅功能区定位-两室一厅的衣帽间设置可有可无，其他户型最好设有衣帽间表1 普通住宅不同楼型衣帽间（n=92)表2 花园公寓不同楼型衣帽间（n=99)2室1厅2室2厅3室1厅3室2厅没必要28%16%15%10%可有可无35%27%39%33%有了更好24%43%41%35%必不可少13%14%5%22%表不同88、户型的衣帽间需求n=201四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！住宅功能区定位-所有住宅都应有储藏间，最好都有门厅表1 普通住宅不同楼型储藏间表不同户型客户对贮藏间的需求n=201（n=92)表2 花园公寓不同楼型储藏间（n=99)2室1厅2室2厅3室1厅3室2厅没必要13%3%3%3%可有可无17%16%5%10%有了更好41%54%51%45%必不可少29%27%41%42%2室1厅2室2厅3室1厅3室89、2厅没必要16%11%5%3%可有可无30%30%21%20%有了更好25%32%38%32%必不可少29%27%36%45%表不同户型客户对门厅的需求n=201四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！表2 花园公寓不同楼型装修配比（n=99)四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求客户更多的喜欢毛坯房客户更多的喜欢毛坯房,产品越高档则精装修的要求越高产90、品越高档则精装修的要求越高.表不同楼型客户对装修的需求n=128地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求项目兴趣者对产品的需求项目兴趣者对产品的需求项目兴趣者对产品的需求项目兴趣者对产品的需求对本项目感兴趣者中，以品质追求型、调整型所占比例较大，对本项目感兴趣者中，以品质追求型、调整型所占比例较大，而产品改善型所占比例较小。而产品改善型所占比例较小。n=63注：被访客户中，综合区位、交通、环境、规划、配套等情91、况，注：被访客户中，综合区位、交通、环境、规划、配套等情况，表示对本项目感兴趣的客户有表示对本项目感兴趣的客户有76人，人，地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求项目兴趣者对产品的需求项目兴趣者对产品的需求项目兴趣者对产品的需求项目兴趣者对产品的需求地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！四、潜在目标人群产品需求四、92、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求项目兴趣者对产品的需求项目兴趣者对产品的需求项目兴趣者对产品的需求项目兴趣者对产品的需求本项目兴趣者中，多层公寓的客户对不同户型需求比较均匀，小高层客户本项目兴趣者中，多层公寓的客户对不同户型需求比较均匀，小高层客户对对2室室1厅需求最大，其次是对三室一厅的需求。花园洋房客户对厅需求最大，其次是对三室一厅的需求。花园洋房客户对2室室2厅需厅需求最大，其次是对求最大，其次是对3室室2厅的需求，别墅的需求都在厅的需求，别墅的需求都在3室室2厅厅.地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下93、载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求项目兴趣者对产品的需求项目兴趣者对产品的需求项目兴趣者对产品的需求项目兴趣者对产品的需求本项目兴趣者心理需求面积的平均值为103平米，其中对81-100平米的心理需求最大。四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求项目兴趣者对产品的需求项目兴趣者对产品的需求项目兴趣者对产品的需求项目兴趣者对产品的需求地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在94、线交流，数十万份资料任你下载！四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求各利益细分市场产品定位各利益细分市场产品定位各利益细分市场产品定位各利益细分市场产品定位图图不同利益细分市场楼型需求不同利益细分市场楼型需求（%）n=128品质追求型客户对花园洋房的需求比例最大，而调整型、产品改善型客户对小高层的需求较大。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！品质追求型客户对复式、跃层的需求最大，而调整型客户的需求最小。图不同利益细分市场户型结构的需求（%）n95、=201图希望复式或跃层结构住宅设计在几层（%）n=201四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求各利益细分市场产品定位各利益细分市场产品定位各利益细分市场产品定位各利益细分市场产品定位地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！品质追求型客户对2室2厅、3室2厅的需求较大，两种户型分别占到三分之一左右；而产品改善型客户以两室为主；调整型客户则以2室1厅、3室1厅为主。图不同利益细分市场户型需求（%）n=201图不同利益细分市场对阳台的需求（%）n=296、01品质追求型、调整型客户多数需要两个阳台；而产品改善型客户多数需要1个阳台。厨卫需求无显著差异。四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求各利益细分市场产品定位各利益细分市场产品定位各利益细分市场产品定位各利益细分市场产品定位地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！图不同利益细分市场面积需求（%）n=201品质追求型客户对面积的需求较大，平均为105平米；产品改善型客户对面积的需求较小，平均为94平米；调整型客户居中，需求面积平均为98平米。四、潜97、在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求各利益细分市场产品定位各利益细分市场产品定位各利益细分市场产品定位各利益细分市场产品定位地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！图不同利益细分市场装修需求（%）n=201品质追求型客户对精装修的需求最大。四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求各利益细分市场产品定位各利益细分市场产品定位各利益细分市场产品定位各利益细分市场产品定位地产江湖地产江湖专业房地产策划98、网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求四、潜在目标人群产品需求综述综述综述综述建筑类型：建筑类型：小高层占27，花园洋房占28，多层住宅占43，别墅占3。单套户型：单套户型：小高层需求主力为两室一厅小户型，花园洋房为三室的偏大户型，多层公寓平均分配。需求面积：多层住宅心理需求值为98平米，花园洋房为102平米，高层为97平米，别墅为125平米。跃层需求：跃层需求：约有40的客户喜欢1跃2的跃层。装修需求：装修需求：客户更喜欢毛坯房，产品档次越高装修的需求越高。99、功能需求：功能需求：一厅要一卫，两厅要两卫，卫生间最好是明卫，最好设有功能间，衣帽间和门厅。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！配套的需求度：客户对配套的需求度很强，增加了配套之后项目的吸引力增加了15个百分点，而认为开盘时没有完善配套对购房没影响的不足4成。五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求住宅客户配套需求住宅客户配套需求住宅客户配套需求住宅客户配套需求地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你100、下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！配套定位：配套定位：超市、医疗设施是必须要有的，生活服务设施、运动休闲场所和社区活动中心最好有，目标客户对一些增加生活情调的休闲娱乐场所兴趣度一般图图客户对配套设施的需求客户对配套设施的需求=五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求住宅客户配套需求住宅客户配套需求住宅客户配套需求住宅客户配套需求地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！16.1%58.1%社区消费水平6.5%16.1%开发商实力3.2%101、3.2%周边生活配套设施35.5%96.8%人流量3.2%64.5%租金水平12.9%58.1%周边商业环境0.0%45.2%交通22.6%80.6%地理位置最看重的因素看重的因素选择地点的驱动因素：人流量、地理位置和社区消费水平是经营者最看重的地点选择因素五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求商铺经营者需求商铺经营者需求商铺经营者需求商铺经营者需求地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！加权平均值3.20%50%13.9%3.20%30%35.102、50%20%6.50%15%29%10%6.50%5%16.10%0百分数交通改善后房价增长的量加权平均值6.5%40%6.5%50%18.6%16.1%30%16.1%20%12.9%15%25.8%10%3.2%5%12.9%0百分数新市镇建设后房价增长的量经营者对项目潜力的估计：经营者对项目潜力有比较乐观的估计，他们对新市镇的建成对房价的增长估计更高一些五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求商铺经营者需求商铺经营者需求商铺经营者需求商铺经营者需求地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下103、载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！项目的吸引力：总体上讲，项目的吸引力比较强，半数的被访者认为项目比较有吸引力，而引人开发商概念后，有12.9的被访者认为此项目非常有吸引力，但总体上有一部分经营者的兴趣并未因为知名开发商的介入而提高五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求商铺经营者需求商铺经营者需求商铺经营者需求商铺经营者需求地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！16.13.235.512.948.42916.16.5将会弱化9.74104、5.2洗衣店/美容店64.593.5托儿所/小型诊所12.935.5书店/音像店51.683.9便利店/小型超市6.541.9装饰店/花店9.754.8咖啡馆/酒吧/餐厅19.441.9运动休闲会所38.758.1社区活动中心持续活跃必不可少对不同业态商业功能走势的判断：便利店、小型超市的需求度是最高的，这两种业态形式在镇中心建成之后也不会被弱化，而近一半的人认为装饰店、书店的功能将会弱化五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求商铺经营者需求商铺经营者需求商铺经营者需求商铺经营者需求地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘105、手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！商业的投资价值与兴趣度：6成以上经营者认为这样的项目有投资价值，超过一半的经营者表示有兴趣投资这样的商铺。五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求商铺经营者需求商铺经营者需求商铺经营者需求商铺经营者需求地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！44.4300022.2200011.1120011.1100011.1800百分数合理的价位（元）22.210011.112011.106、120011.18011.14022.23011.115百分数欲购的面积（平米）14.3200014.3300028.6100014.380014.350014.3200百分数合理的租金（元/月）28.610014.33028.62014.31514.314百分数欲租的面积（平米）经营方式：经营方式：超过半数的经营者会选择购买经营的方式，他们认为合理的价格在20003000元/平米，而选择租赁的经营者认为合理的租金是每个月10002000元，购买经营者比租赁经营者对经营面积的需求要高五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求商铺经营者需求商107、铺经营者需求商铺经营者需求商铺经营者需求地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！31.3便利店6.3书店6.3装饰店18.8服装店6.3花店18.8餐馆百分数百分数打算经营的业态打算经营的业态商业经营业态：商业经营业态：便利店是最有吸引力的经营业态，业主大多在开盘时进入的态度比较谨慎，多数经营者喜欢商业街的形式五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求五、潜在目标人群配套需求商铺经营者需求商铺经营者需求商铺经营者需求商铺经营者需求地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策108、划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！目标客户对张贵庄区域商品房的总价承受力平均为26.5万元。总价承受力在30万元以上的占46%。六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力总价承受力总价承受力总价承受力总价承受力地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！品质追求型客户总价承受力平均为30万元，72%在30万元及以上；产品改善型客户总价承受力平均为29万元，48%在30万元及以上；调整型客户平均109、为28万元，59%在30万元及以上。图不同利益细分市场总价承受力（%，n=153）六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力总价承受力总价承受力总价承受力总价承受力地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！本项目兴趣者能承受的总价款平均值为31万元，其中30万元及以上的占74%。六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力总价承受力总价承受力总价承受力总价承受力地产江湖地产江湖专业房地110、产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！图不同面积需求的客户总价承受力（%，n=153）六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力总价承受力总价承受力总价承受力总价承受力地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！目标客户对张贵庄区域商品房的单价承受力平均为2552元/平米。单价承受力在3000元/平米以上的占42%。图不同价位下客户群承受率（%，n=201）六、潜在目标人群价位111、承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力单价承受力单价承受力单价承受力单价承受力地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！本项目兴趣者能承受的单价平均值为2768元/平米，其中3000元/平米及以上的占50%。六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力单价承受力单价承受力单价承受力单价承受力地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数112、十万份资料任你下载！六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力不同建筑类型合理价位不同建筑类型合理价位不同建筑类型合理价位不同建筑类型合理价位3170 花园洋房2547 小高层2489 多层公寓平均价格（元/平米）在客户的概念中，小高层的价格比多层公寓略高一些，但认为花园洋房的价格比多层高20%以上，因此，如果花园洋房的价格合理的话，将是最有潜力的一种楼型地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！从别墅类项目品牌差价看，万科比顺弛平均每平米高从113、别墅类项目品牌差价看，万科比顺弛平均每平米高7777元元。图客户认为张贵庄别墅类项目合理的品牌差价（n=201）六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力品牌差价品牌差价品牌差价品牌差价地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！从别墅类项目从别墅类项目不同差价阶段弹性系数大小不同差价阶段弹性系数大小看，看，万科从比顺弛高万科从比顺弛高400400元元降至高降至高300300元元/平米最有效率。即在这个阶段，万科价格每降低平米最有效率。即在这个阶114、段，万科价格每降低1 1个百分个百分点，则认为比较合理的客户会增加点，则认为比较合理的客户会增加0.340.34个百分点。个百分点。图别墅项目不同差价阶段弹性系数（n=201）六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力品牌差价品牌差价品牌差价品牌差价地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！从公寓类项目品牌差价看，万科比顺弛平均每平米高58元。图客户认为张贵庄公寓类项目合理的品牌差价（n=201）六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承115、受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力品牌差价品牌差价品牌差价品牌差价地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！从公寓类项目从公寓类项目不同差价阶段弹性系数大小不同差价阶段弹性系数大小看，看，万科从比顺弛高万科从比顺弛高100100元元/平米平米降至与顺驰相同时，降价最有效率。降至与顺驰相同时，降价最有效率。图公寓项目不同差价阶段弹性系数（n=201）六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力品牌差价品牌差价品牌差价品牌差价地116、产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！从普通住宅类项目品牌差价看，万科比顺弛平均每平米高80元。图客户认为张贵庄普通住宅类项目合理的品牌差价（n=201）六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力品牌差价品牌差价品牌差价品牌差价地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！从普通住宅类项目不同差价阶段弹性系数大小看，万科从比顺弛高100元/平米降至与顺驰相同117、时，降价最有效率。图普通住宅项目不同差价阶段弹性系数（n=201）六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力六、潜在目标人群价位承受力品牌差价品牌差价品牌差价品牌差价地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！关于项目市场潜力和项目概念：主要发现之一：总体项目潜力-目标客户对东部区域市场、张贵庄地域的发展潜力普遍看好，张贵庄地域对东丽区政府附近居民的购房吸引力最强，其次是津塘路、万新村居民，而对其他两个区域的居民吸引力一般。目标客户对张贵庄区域有顾虑的主要原因是位置偏远，118、交通不便，配套不全。四组被访者认为火葬场并不是问题，他们更多的会把火葬场与程林庄联系起来，并认为只要项目不在原地建就可以。因此，建议：因此，建议：1 1、以东丽区政府地区及津塘路沿线作为启动市场。、以东丽区政府地区及津塘路沿线作为启动市场。2 2、等到张贵庄交通设施改善，配套兴建到一定程度时再考虑市场进入。、等到张贵庄交通设施改善，配套兴建到一定程度时再考虑市场进入。七、细分目标人群座谈会主要发现七、细分目标人群座谈会主要发现七、细分目标人群座谈会主要发现七、细分目标人群座谈会主要发现地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，119、数十万份资料任你下载！七、细分目标人群座谈会主要发现七、细分目标人群座谈会主要发现七、细分目标人群座谈会主要发现七、细分目标人群座谈会主要发现 关于项目潜力和项目概念：主要发现之二：w项目概念的总体评价-比较有吸引力，被访者普遍认为区位交通环境概念的吸引力要大于新市镇概念的吸引力，主要因为需要先考虑环境才能考虑住房，有人对政府开发新市镇感到困惑，也有人认为新市镇中的商务内容与百姓关系不大。w新市镇概念总体受到正面评价，但其中的高尔夫球场普遍被认为没有吸引力，而东丽区政府迁址于此引起了不同的反应。w交通概念中的轻轨被目标人群最认同，因为与百姓关系最密切。w对环境概念的评价-会围绕自己的生活展开，120、他们关心区域的发展也只是因为会对自己生活质量提高有好处，张贵庄的自然环境优势似乎更有吸引力，程林庄苗圃是一个有争议的概念，知情的人会联想到火葬场。建议：建议：1 1、强调能为百姓带来切实利益的文字，媒体宣传也要沿百姓的思路展开，不可过分强调能为百姓带来切实利益的文字，媒体宣传也要沿百姓的思路展开，不可过分强调商业前景和奢华的氛围强调商业前景和奢华的氛围2 2、程林庄的字眼不必提及、程林庄的字眼不必提及3 3、东丽区政府迁址可以在东丽区进行宣传，在进行广泛宣传时要慎重。、东丽区政府迁址可以在东丽区进行宣传，在进行广泛宣传时要慎重。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流121、，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！七、细分目标人群座谈会主要发现七、细分目标人群座谈会主要发现七、细分目标人群座谈会主要发现七、细分目标人群座谈会主要发现 目标人群细分及特征：主要发现之一，改善型人群的分类方法是成立的，这些人群的基本特征是有一定经济承受力，对目前住房状况不满，期待通过改善居住条件使自己的生活上一个层次，尽量做到一步到位，改善自己的生活品质。主要发现之二，改善型人群的细分-可以按照他们对住房需求的核心利益划分成产品改善型、环境改善型、梦想成真型、自我实现型。不同细分人群的购房动机存在差异：产品改善型：对住房本身不满；环境改善型：对环境的脏乱差和文122、明程度不满；梦想成真型：对住房风格品味的不满；自我实现型：认为现有住房难以体现自己的身份，怕丢面子地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！七、细分目标人群座谈会主要发现七、细分目标人群座谈会主要发现七、细分目标人群座谈会主要发现七、细分目标人群座谈会主要发现 目标人群细分及特征：不同改善型客户的特征也有所不同：产品改善型客户特征：注重产品户型、品质、楼层，认为周围环境看得过去就可，性格通常比较内向环境改善型客户特征：注重社区自然环境、人文环境和配套，住房只有够住舒适就可，对住房本身要求不太高梦想成真型客123、户特征：注重建筑风格、社区品味和细节，富于幻想，以女性居多自我实现型客户特征：选择能提升身份和品味的住宅，通常有比较好的经济条件，虚荣心比较强 具体需求特征：主要发现之一，被访者普遍同意改善型住宅的提法，他们对改善型住房的基本要求是交通便利、环境优美、完善的配套、有实力的开发商开发。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！七、细分目标人群座谈会主要发现七、细分目标人群座谈会主要发现七、细分目标人群座谈会主要发现七、细分目标人群座谈会主要发现 具体需求特征：主要发现之二1、住房面积-大多根据自己家庭人口的124、需要选择，孩子大的中老年人对住房面积要求不高，而中青年喜欢大一些的住房，通常的面积需求在80130平米。2、小高层和多层-被访者对小高层和多层的看法存在比较大的差异，年龄可能是影响这一看法的重要原因，喜欢小高层主要是清净、视野开阔，不喜欢是因为电梯原因。3、装修-改善型客户对装修的意见不统一，有人强烈要求开发商提供的精装修，有人认为精装修没必要，毛坯房比较好。4、建筑风格-德式风格的建筑还是比较受到欢迎，但也有被访者提出感觉有些单调，他们认为德式社区应该绿化面积相当大，房屋空间也大。5、配套设施-配套设施在开盘时要尽可能完善，客户不会因为某种承诺而购房。6、商业设施形式-客户普遍反对底商的商业125、形式，主要是因为乱，影响休息。7、层高-2.8米是一个性价比比较合理的层高。8、对讲系统的形式-可视对讲普遍受到欢迎，但是客户也并不希望处处可视。总之，改善型客户的需求是多样的，但配套是不能凑合的，装修最好作为附加服总之，改善型客户的需求是多样的，但配套是不能凑合的，装修最好作为附加服务来进行，多层和小高层都要有，其户型设计要考虑目标人群的特征。务来进行，多层和小高层都要有，其户型设计要考虑目标人群的特征。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！七、细分目标人群座谈会主要发现七、细分目标人群座谈会主要发126、现七、细分目标人群座谈会主要发现七、细分目标人群座谈会主要发现 品牌选择与评价主要发现之一，万科与顺驰的品牌形象存在差异，万科的品牌形象：女性、有灵性、高贵、秀美、豪华、前卫/男性，比较老成、稳重顺驰的品牌形象：男性、伟岸、磅礴、大气/新生力量的、比较英俊、比较阳光主要发现之二：他们的使用者形象可以归纳为：万科：品味改善的追求者，它对梦想成真改善型、自我实现改善型和部分环境改善型人群更有吸引力，许多女性决策者可能会更偏爱万科的房子顺驰：实惠改善的追求者，它对产品改善型、部分环境改善型人群更有吸引力，比较看重实惠的中等收入男性会更偏爱顺驰的房子主要发现之三:进入市场的时机-并不是越早进入房子卖得127、越好。因此，万科实际品牌形象比顺驰高，而且优势比较明显，根据现实客户的购房心理，因此，万科实际品牌形象比顺驰高，而且优势比较明显，根据现实客户的购房心理，万科等到顺驰把地炒到半熟再进入并不晚，但要事先要告诉人们万科是要进入的，万科等到顺驰把地炒到半熟再进入并不晚，但要事先要告诉人们万科是要进入的，而且配套和房子都会比顺驰做得好，价格并不贵，户型多样，消费者会等万科。而且配套和房子都会比顺驰做得好，价格并不贵，户型多样，消费者会等万科。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！第三部分第三部分 区域供应市场128、分析区域供应市场分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！一、区域市场项目开发现状区区域域供供应应市市场场分分析析二、不同项目综合评述三、未来供应趋势地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！1 1、三条主线、三条主线 ：沿卫国道、程林庄路、津塘路三条主要干道呈放射状分布（兰线），张贵庄路为空白区域。2 2、三个档区、三个档区：以内环线、中环线、外环线为界，横向依次分割出三个明显的递减带（棕线）。一、区域房地产开129、发现状一、区域房地产开发现状一、区域房地产开发现状一、区域房地产开发现状-张贵庄路为开发空白区域张贵庄路为开发空白区域张贵庄路为开发空白区域张贵庄路为开发空白区域中环线中环线津塘公路津塘公路内环线内环线外环线外环线卫国卫国道道程林庄路程林庄路张贵庄路张贵庄路顺驰太阳城金湾花园大通花园恋日风景万隆花园万兴花园东南半环东南半环万春花园丰盈公寓东城名座萦东花园欣园小区懿德园地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！二、不同项目综合评述二、不同项目综合评述二、不同项目综合评述二、不同项目综合评述-卫国道沿线项目基130、本指标卫国道沿线项目基本指标卫国道沿线项目基本指标卫国道沿线项目基本指标顺驰太阳城万兴花园万春花园恋日风景万兴花园2.92.9230080-9018-19752000.5.1全现房太阳城1309.3320090-1002938%2002.6.292003.8.31项目名称项目名称总建总建面面可售资源可售资源均价均价主力面积主力面积主力货值主力货值销售率销售率开盘时间开盘时间入住时间入住时间万春花园（二期）13.513.53500120-13042-45.570%2001.8.182002.8.31恋日风景1818290010530852001.32001.8地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业131、房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！二、不同项目综合评述二、不同项目综合评述二、不同项目综合评述二、不同项目综合评述-卫国道沿线项目特点卫国道沿线项目特点卫国道沿线项目特点卫国道沿线项目特点1、项目开发相对密集，项目规模一般在10万平米以下。2、建筑形式供应多层为主，附以少部分别墅3、平均销售价格分别是中环线以内3000元/平米，中环线以外2500元/平米。4、月牙河的改造激活了该段市场，大开发商开始介入，太阳城是典型的代表项目。5、除太阳城以外其他项目都不注重景观与配套。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线132、交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！二、不同项目综合评述二、不同项目综合评述二、不同项目综合评述二、不同项目综合评述-程林庄路沿线项目指标程林庄路沿线项目指标程林庄路沿线项目指标程林庄路沿线项目指标项目项目名称名称建筑建筑面积面积可售可售资源资源均均价价主力主力面积面积主力主力货值货值销售销售率率开盘开盘时间时间入住入住时间时间大通花园13万13万340011034508019992000金湾花园21万21万25008020229519992000万隆花园30万30万220070162510019971999大通花园金湾花园地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业133、房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！二、不同项目综合评述二、不同项目综合评述二、不同项目综合评述二、不同项目综合评述-程林庄路沿线项目特征程林庄路沿线项目特征程林庄路沿线项目特征程林庄路沿线项目特征1、项目开发量相对其他两个沿线较少，项目规模相对较大，一般20万平米2、建筑形式单一，全部为多层砖混。3、平均售价为中环线以内2800元/平米，中环线以外2300元/平米。4、规模较大的小区开始注重社区环境与配套的建设。5、有中大型开发商介入该市场，但是以安居房开发为主，项目操作水平低下。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业134、操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！萦东萦东温泉花园温泉花园丰盈公寓丰盈公寓东城名座东城名座欣园欣园小区小区二、不同项目综合评述二、不同项目综合评述二、不同项目综合评述二、不同项目综合评述-津塘路沿线项目基本指标津塘路沿线项目基本指标津塘路沿线项目基本指标津塘路沿线项目基本指标地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！二、不同项目综合评述二、不同项目综合评述二、不同项目综合评述二、不同项目综合评述-津塘路沿线项目特征津塘路沿线项目特征津塘路沿线项目特征津塘路沿线135、项目特征1、该区域是连接市区同塘沽及经济开发区主要道路，项目定位差异较大。2、中环线以内项目定位较高，均价在3300元/平米，建筑形式以小高层和多层为主，开始注重社区规划。3、中环线以外项目定位偏低，均价在2000元/平米，建筑形式多为多层砖混。没有景观建设与社区配套的概念。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！二、不同项目综合评述二、不同项目综合评述二、不同项目综合评述二、不同项目综合评述-张贵庄路沿线的项目张贵庄路沿线的项目张贵庄路沿线的项目张贵庄路沿线的项目1、基本处于开发空白状态，始终未形成住136、宅聚集区域。2、懿德园是该路段档次最高的项目。3、有少部分低档的安居房、开发商的操作水平极低。懿德园懿德园地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！新新市市镇镇用用地范围地范围张张贵贵庄庄路路津津塘塘公公路路东南半环东南半环中环线中环线外外环环线线万隆1000亩东丽区待开发2300亩顺驰顺驰2000亩亩万科万科2000亩亩1、万隆地块：目前已经开始收取意向订金，产品以4.5层为主，少量别墅，开盘均价为2600元平米。计划在2003年5月份正式面世。2、顺驰地块：地价与我司首期地块地价完全相同，目前正在进行137、规划设计，计划在2003年10月开盘。三、未来供应趋势三、未来供应趋势三、未来供应趋势三、未来供应趋势-2003-2003-2003-2003年该区域是各大开发商竞争的焦点年该区域是各大开发商竞争的焦点年该区域是各大开发商竞争的焦点年该区域是各大开发商竞争的焦点地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！三、未来供应趋势三、未来供应趋势三、未来供应趋势三、未来供应趋势-机会与竞争并存机会与竞争并存机会与竞争并存机会与竞争并存1、东部区域房地产市场总体开发水平较低，多集中在安居型住宅需求水平。由于基础配套设施138、建设对区域市场的提升尚未体现，新的地产开发秩序尚未形成。2、缺乏大片区整体规划，低档项目间无明显的区域开发界限。3、大商家已经看出该区域的巨大开发潜力，快速占领，区域整体规划的大盘板块开发将随即出现。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！第四部分第四部分 竞争对手分析竞争对手分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！一、竞争对手选择竞竞争争对对手手分分析析二、竞争对手项目客群分析三、热销产品分析四、竞争对手产139、品特点五、竞争对手品牌特点地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！一、竞争对手选择一、竞争对手选择一、竞争对手选择一、竞争对手选择 目前本市共有6个改善型大盘项目，规模都在1000亩以上，都具备较为完善、便捷的交通体系或远景规划。成为吸引城市人群外迁的主要分流项目。其中华苑和梅江为多个开发商开发，而太阳城、奥太阳城、奥林匹克花园、第六大道林匹克花园、第六大道成为我们的主要竞争项目。华苑奥园太阳城万科花园新城张贵庄新市镇梅江第六大道地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万140、份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！项目项目指标指标建建筑筑面面积积130万（不含商业），紫玉园14万，静语兰山10万容积率容积率总体1.26，紫玉园0.88，静语蓝山0.91车位比车位比紫玉园60，静语蓝山70建建筑筑类类型型一期为多层形式住宅，紫玉园以5.5层为主，静语蓝山以4.5层为主，同时各有部分3.5层主主力力户户型型90100平米（紫玉61，蓝山51），125145平米，38销销售售价价格格均价在32003300元/平米之间（含装修费）销销售售情情况况02年6月、9月开盘，共上市24万，已售10万，42商商业业配配套套“新天地商业街”6000平米，400米长，141、40个店铺教教育育配配套套“太阳学城”，幼儿园0.2万，小学1.5万（30班），中学3万（36班）康康体体中中心心8000平米，体育、休闲设施，对外营业主主题题公公园园4万平米（未来规划用地），戏水广场、梦幻森林、小小农庄、滑轮场等一、竞争对手选择一、竞争对手选择一、竞争对手选择一、竞争对手选择-太阳城太阳城太阳城太阳城地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！项目项目指标指标建建 筑筑面积面积总建面84.7万平米，一期13.8万容容 积积率率总体1.27，一期0.98车车 位位比比40建建 筑筑类型类型142、4.5层6层主主 力力户型户型一期80100平米，占50，127130平米占20销销 售售价格价格均价3350元3450元/平米（含装修）销销 售售情况情况02年10月开盘，分3批推出8.2万，762套，已售494套，5.2万平米，63。商商 业业配套配套“奥林匹克”商业步行街教教 育育配套配套幼儿园，小学1（1.3公顷，24班），小学2（1.5公顷，30班），中学（5.3公顷，4万平米）康康 体体中心中心1.1万平米，对外营业主主 题题公园公园9公顷，30米环行人工河，高尔夫练习场、足球场、群体运动区、航模区、会馆、茶轩、棋社等一、竞争对手选择一、竞争对手选择一、竞争对手选择一、竞争对手选择143、-奥林匹克花园奥林匹克花园奥林匹克花园奥林匹克花园地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！项目项目指标指标建筑建筑面积面积总69.4万平米。一期10万，1135套公寓，26套别墅容积容积率率总体1.04车位车位比比30建筑建筑类型类型4.5层为主，3.5层和5.5层补充，少量联排主力主力户型户型一期78110平米占57，110127平米占20，5775平米占15。销售销售价格价格目前处于交意向订金阶段，一期均价为2600元/平米销售销售情况情况认购情况良好，小面积户型几乎预定一空商业商业配套配套360米144、长商业街，2.6万平米超市，星级酒店教育教育配套配套规划有小学、中学康体康体中心中心无资料主题主题公园公园2万平米中心公园将客厅的阳台加宽变成阳光室一、竞争对手选择一、竞争对手选择一、竞争对手选择一、竞争对手选择-第六大道第六大道第六大道第六大道地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！1、首期客户来源为区域市场：太阳城：41河东，13河西；奥园35红桥，28北辰2、客户年龄集中在3140岁的区间：太阳城占37，奥园占343、家庭结构是三口之家为主，两口之家其次：太阳城分别为54，24，奥园分别为61，1145、54、预期收入乐观，家庭收入以40006000元最多：太阳城没有具体指标，但52预期收入乐观，奥园22在40006000占第一位，其次是30004000占20 二、竞争对手项目客群分析二、竞争对手项目客群分析二、竞争对手项目客群分析二、竞争对手项目客群分析-客户构成客户构成客户构成客户构成地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！代号代号房型房型面积（面积（m m2 2）投放投放量量(套套)投放投放比例比例1A一室一厅406018442A两室一厅7090645152B两室两厅90-1001815442C两146、室两厅1001206623A三室两厅10012027873B三室两厅120-140559133C三室两厅14044011F3跃层150170431F4跃层1701433合计合计41734173100100三、热销产品分析三、热销产品分析三、热销产品分析三、热销产品分析-大盘项目各面积产品供应大盘项目各面积产品供应大盘项目各面积产品供应大盘项目各面积产品供应注：注：N4173（太阳城、奥园、第六大道全部首期供应产品）太阳城、奥园、第六大道全部首期供应产品）地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！1、大盘项147、目的建筑形态没有创新，4.5层6层的多层占90，附以少量高层和别墅。2、供应峰值为90100平米的两室两厅，占总供应量的443、其次为7090平米的两室两厅，占总供应量的15。4、第三位是120140平米的三室两厅，占总供应量的13。三、热销产品分析三、热销产品分析三、热销产品分析三、热销产品分析-大盘项目产品供应情况分析大盘项目产品供应情况分析大盘项目产品供应情况分析大盘项目产品供应情况分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！房型编号房型面积太阳城奥林匹克花园投放量投放比例销售量销售率投放量投放比148、例销售量销售率1A一室一厅4060-16215941B一室一厅60702A两室一厅7090-20527123602B两室两厅90-10045545552%52%28462%2132132828122572C两室两厅100120-3A三室两厅100120-12216101833B三室两厅120-14018120%11211295%95%1221611411493933C三室两厅14020824%15575%3F跃层150170-385%8214F跃层170324%1650%466%920合计合计876876100%100%56756765%65%762762100%100%4914916464注149、：蓝色字体为主力供应产品，红色为热销产品注：蓝色字体为主力供应产品，红色为热销产品三、热销产品分析三、热销产品分析三、热销产品分析三、热销产品分析-大盘项目产品供销情况分析大盘项目产品供销情况分析大盘项目产品供销情况分析大盘项目产品供销情况分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！1、从绝对数量上看,90100平米的两室的供量与销量处于峰值;2、从销量的相对比例看,120140平米的三室处于峰值，且绝对数量也与90100平米的两室相当.属于最热销的产品.3、销量的次高峰为100120平米的小三室；4、150、大面积三室和经济户型一室的需求不同忽视；综述：三室的销售优于两室，建议适当增加三室的供应比例。经典两室户型虽然销售绝对数字最大，但同时供应量也最高，建议适当减少供应比例。要适当考虑经济户型及舒适户型的配置比例。三、热销产品分析三、热销产品分析三、热销产品分析三、热销产品分析-大盘项目产品销售情况分析大盘项目产品销售情况分析大盘项目产品销售情况分析大盘项目产品销售情况分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！房型三室二厅二卫面 积区间126-135平米户 型评述此户型为市场上最常见的经典三室户型。销售状151、况最好。户型设计特点客厅和两个卧室南向，主卧与客厅共享一个阳台。主卫有窗户。厨房与功能阳台的设置巧妙太阳城太阳城三、热销产品分析三、热销产品分析三、热销产品分析三、热销产品分析-大盘项目热销峰值户型大盘项目热销峰值户型大盘项目热销峰值户型大盘项目热销峰值户型3 3 3 3B B B B地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！房型三室二厅二卫面 积区间111.9-114.23户 型评述此户型同样得到合理的面积控制，因此短期之内全部售罄户型设计特点房型靠近入户门设置一间南向客房，做客房、老人房时保证一定的私152、密性三步台阶将动静区域分隔开，保证居住舒适度。餐厅客厅南北相对，视觉通透，便于采光与通风。奥奥园园三、热销产品分析三、热销产品分析三、热销产品分析三、热销产品分析-大盘项目热销户型大盘项目热销户型大盘项目热销户型大盘项目热销户型3 3 3 3A A A A地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！房型三室二厅二卫面 积区间140.05平米平米户 型评述此户型作对力求舒适度，各项面积指标作大。户型设计特点客厅开间4.5米，主卧开间3.9米，客厅餐厅视觉通透，采光、通风效果好太阳城太阳城三、热销产品分析三、热153、销产品分析三、热销产品分析三、热销产品分析-大盘项目热销峰值产品大盘项目热销峰值产品大盘项目热销峰值产品大盘项目热销峰值产品3 3 3 3C C C C地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！房型二室二厅一卫面 积区间79.24-82.81户 型评述此户型面积控制理想，有效地实现了总价控制，降低客户资金压力。户型设计特点户型功能空间区分合理，三步台阶设计巧妙，提升居住的私密性。开放式厨房设计，厨房餐厅连成一体。奥奥园园三、热销产品分析三、热销产品分析三、热销产品分析三、热销产品分析-大盘项目热销户型大盘154、项目热销户型大盘项目热销户型大盘项目热销户型2 2 2 2A A A A地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！第六大道第六大道热销的一室户型，59平米，顶层附送阁楼三、热销产品分析三、热销产品分析三、热销产品分析三、热销产品分析-大盘项目热销户型大盘项目热销户型大盘项目热销户型大盘项目热销户型1 1 1 1A A A A地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！四、竞争对手特点四、竞争对手特点四、竞争对手特点四、155、竞争对手特点1、大盘改善型项目都有便捷的交通系统，良好的远景规划，完备的配套设施，受到市场的欢迎，销售态势良好。2、首期客户定位在区域内改善型客户，家庭月收入在30006000元之间。3、建筑形态单一，以4.56层的多层为主，外檐缺乏变化。户型设置以100平米左右的两室为主力，热销产品集中在120平米的三室。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点-在改善型市场，消费者与万科的在改善型市场，消费者与万科的在改善型市场，消费者156、与万科的在改善型市场，消费者与万科的距离较远，与顺弛的距离较近。距离较远，与顺弛的距离较近。距离较远，与顺弛的距离较近。距离较远，与顺弛的距离较近。1、潜在目标客户对顺驰的熟悉程度更高，比万科高17个百分点。2、这与万科这几年在东部市场的表现强烈相关：顺弛在天津东部市场开盘较多，影响较大，而且主攻改善型市场。万科在东部几乎是空白，且一直致力于品质较高的产品。3、在改善型市场，万科品牌知名度并不低，只是与消费者的距离较远。图图 在改善型市场潜在客户对顺弛更亲近（在改善型市场潜在客户对顺弛更亲近（%；n=201n=201）地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份157、资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点-在不同细分人群中，品质改善型在不同细分人群中，品质改善型在不同细分人群中，品质改善型在不同细分人群中，品质改善型客户对万科品牌较为认同。客户对万科品牌较为认同。客户对万科品牌较为认同。客户对万科品牌较为认同。1、在不同细分人群中，品质改善型客户对万科和顺驰的熟悉程度相当，熟悉度均达到80以上。2、在其他两类市场中，万科均处于不利地位。图图 品质改善型客户对各开发商品品质改善型客户对各开发商品牌的熟悉程度（牌的熟悉程度（%）图图 调整型客户对万科调整型客户对万158、科熟悉度略低（熟悉度略低（%）图图 一半以上的产品改一半以上的产品改善型客户对万科只是熟善型客户对万科只是熟悉名字（悉名字（%）地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点-在改善型人群中，万科产品美誉在改善型人群中，万科产品美誉在改善型人群中，万科产品美誉在改善型人群中，万科产品美誉度不敌顺弛度不敌顺弛度不敌顺弛度不敌顺弛产品美誉度万科低于顺弛产品美誉度万科低于顺弛1111个百分点（个百分点（%）品质改善型：万科产品美誉度与顺159、弛相当（品质改善型：万科产品美誉度与顺弛相当（%）调整型：万科产品美誉度低于顺弛调整型：万科产品美誉度低于顺弛1616个百分点（个百分点（%）产品改善型：万科产品美誉度低于产品改善型：万科产品美誉度低于顺弛顺弛1414个百分点（个百分点（%）地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！顺驰是潜在客户最可能选择的开发商，产品改善型客户尤其如此。品质改善型客户选择万科品牌的可能性要高于其他类型客户。图图 潜在目标客户最可能选择的开发商（潜在目标客户最可能选择的开发商（%）五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点160、五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点-在改善型人群中，潜在消费者在在改善型人群中，潜在消费者在在改善型人群中，潜在消费者在在改善型人群中，潜在消费者在情感方面更倾向于顺弛情感方面更倾向于顺弛情感方面更倾向于顺弛情感方面更倾向于顺弛测量问题：如果楼盘地理位置差不多，如果您要买房，综合房子品质、品牌、提供的服务、房子销售价格，您最希望选择哪一家开发商开发的楼盘？地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点-品牌对吸引产品改善型客161、户有较品牌对吸引产品改善型客户有较品牌对吸引产品改善型客户有较品牌对吸引产品改善型客户有较大的作用大的作用大的作用大的作用开发商品牌是客户考虑的重要因素之一。产品改善型客户购房时最看重对开发商的考察，其中32%的认为开发商是首要考虑因素。图图不同类型客户对开发商的看法不同类型客户对开发商的看法地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！可信赖性可信赖性创新性创新性消费者个性消费者个性品牌个性品牌个性权威性权威性信用与承诺信用与承诺26业主利益业主利益22历史传承历史传承2%实力与标准实力与标准8%创新能力创162、新能力2%技术领先技术领先1%未来预期未来预期6%充满自信充满自信2%真诚纯朴真诚纯朴3%勤奋务实勤奋务实7%国际化国际化1%品位与内涵品位与内涵7%与众不同与众不同2%信赖感信赖感12%品牌魅力品牌魅力品牌魅力品牌魅力28%28%品牌表现品牌表现品牌表现品牌表现72%72%品牌偏好品牌偏好品牌偏好品牌偏好品牌熟悉度品牌熟悉度品牌熟悉度品牌熟悉度22%22%48%48%10%10%9%9%12%12%五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点-潜在消费者在决策过程中，更多潜在消费者在决策过程中，更多潜在消费者在决策过程中，更多潜在消费者在决策过程中，更多受163、品牌市场表现的影响受品牌市场表现的影响受品牌市场表现的影响受品牌市场表现的影响图图 品牌表现的影响力为品牌表现的影响力为72%72%，品牌魅力即形象的影响力为，品牌魅力即形象的影响力为28%28%注：这是勺注：这是勺海开发研究海开发研究的消费者品的消费者品牌决策模型，牌决策模型，其数据具有其数据具有参考作用。参考作用。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！建筑质量建筑质量物业与服务物业与服务价格与品牌价格与品牌配套设施配套设施位置与交通位置与交通外观与质量外观与质量12户型结构户型结构6交通便利性交通164、便利性10%地理位置地理位置42%物业管理物业管理1%售前售后服务售前售后服务1%交房及时性交房及时性2%房价房价11%开发商开发商-保值增值潜力保值增值潜力2%小区规模小区规模-小区整体规划小区整体规划3%社区氛围社区氛围-配套生活设施配套生活设施1%品牌表现品牌表现品牌表现品牌表现72%72%品牌魅力品牌魅力品牌魅力品牌魅力28%28%品牌偏好品牌偏好品牌偏好品牌偏好品牌熟悉度品牌熟悉度品牌熟悉度品牌熟悉度62%62%19%19%3%3%4%4%13%13%周边环境周边环境10%五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点-位置与交通是影响品牌市场表现位165、置与交通是影响品牌市场表现位置与交通是影响品牌市场表现位置与交通是影响品牌市场表现的决定性的因素的决定性的因素的决定性的因素的决定性的因素图图 位置与交通是关键因素（位置与交通是关键因素（%）地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点五、竞争对手品牌特点-万科在改善型市场品牌不占优势，万科在改善型市场品牌不占优势，万科在改善型市场品牌不占优势，万科在改善型市场品牌不占优势，但是可以通过适合的产品给潜在客户以冲击。但是可以通过适合的产品给潜在客户以166、冲击。但是可以通过适合的产品给潜在客户以冲击。但是可以通过适合的产品给潜在客户以冲击。1、万科在改善型市场品牌认知率不低，只是与消费者的距离较远，这与万科最近几年发展区域重点和产品、宣传重点有关。2、在消费者看来。万科的形象比顺驰高，而顺驰更贴近百姓；万科的价格比较高，如果要买房子，他们认为顺弛的房子更适合他们，当然在价格相同的情况下，多数人会还是愿意选择万科的房子。3、消费者认为万科的形象：有灵性、高贵、秀美、豪华、前卫、稳重、生活有品位；消费者认为顺弛的形象：伟岸、磅礴、大气、新生力量的、比较英俊、比较阳光。4、消费者在购买决策时品牌能起到一定的作用，特别是对产品改善型客户，开发商的品牌起167、的作用较大（他们决策更谨慎和保守）。5、当然在购买决策中，品牌的市场表现是决定性的因素，因此，万科在开发本项目时要根据目标对象的特点，诉求亲和、平易近人的形象，在产品开发中，要以中档、中等面积、多户型的项目为主，以适应改善型消费人群的需要。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！第五部分第五部分 项目自身分析项目自身分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！一、项目地块分析项项目目自自身身分分析析二、品牌核心价168、值分析三、本项目SWOT分析地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！一、项目地块分析一、项目地块分析一、项目地块分析一、项目地块分析-万科地块周边环境好拆迁难度小万科地块周边环境好拆迁难度小万科地块周边环境好拆迁难度小万科地块周边环境好拆迁难度小北部地北部地块块西北部西北部地块地块起步区起步区南部地南部地块块西南部西南部地块地块地地 块块编号编号规规划划性性质质现状条件现状条件价值分析价值分析起 步区居住用地现状拆迁难度最小位于整个项目中心，周边被规划占地1500亩城市公园包围，同时与规划展览中心为临，169、应是整个项目中最有价值的地块北 部地块展览中心类公建区现状为苗圃基地，自然条件好环境条件好，地块价值较高西 北部 地块商务公园类公建现状为殡仪馆受现状影响，地块价值低西 南侧 地块居住用地地上物密集，拆迁难度大距离殡仪馆较近，距离铁路近，交地时间不保证，地块价值一般南 侧地块居住用地现状为一个自然村，拆迁难度大距离铁路近，交地时间不保证，地块价值一般万科准备开发的首期地块位于总个新市镇起步区内，是整个新市镇周边环境最好，拆迁难度最小的一块地。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！整个张贵庄新市镇规划并170、不是一个居住区的概念，而是按照“新都市主义”的城市规划理念，强调居住与产业功能相依托的形态，采用多种功能重叠融合的开发模式。分为如下几个功能区：商业物流区：商业物流区：典型设施为要建设一个大型工业品（汽车类）展览中心及附属设施，发展会展经济，极有可能取代目前在解放南路规划的大型国际会展中心地位；办公区：办公区：采用目前国际上流行的商务公园的形式，形成休闲度假、商务办公的区域；低密度居住区：低密度居住区：用地规模占总用地的50%左右；市政生活设施区：市政生活设施区：为整个项目服务的配套区。这是天津其他纯居住模式的居住区所不具备的条件，也是张贵庄新市镇优势所在。新市镇特征不同方面的贡献率（%）与空171、港,海港,滨海新区和7个高新技术开发区为邻,是天津未来投资中40项目位于程林庄苗圃附近,空气/绿化好23张贵庄路是天津市的世纪景观大道,环境优美19地势开阔,居住区密度低,建筑用地占总用的50%10位于天津市区和滨海新区之间,是规划中的空港加工区8表 新市镇概念能让32%的消费人群对本区域感兴趣有25%的人由程林庄会联想到火葬场。在联想到的人中，有88%的比较在意或非常在意，因此对环境的诉求应避免“程林庄苗圃”，而转换其他概念。一、项目地块分析一、项目地块分析一、项目地块分析一、项目地块分析-依托张贵庄新市镇依托张贵庄新市镇依托张贵庄新市镇依托张贵庄新市镇地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房172、地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！一、项目地块分析一、项目地块分析一、项目地块分析一、项目地块分析-张贵庄新市镇的规划思想张贵庄新市镇的规划思想张贵庄新市镇的规划思想张贵庄新市镇的规划思想南北扩展南北扩展：物流商业在北部集聚通过京津塘高速、津滨高速、津唐高速形成辐射功能；东西连接东西连接：通过多条高速连接东部海港、航空港、滨海新区、7个高新技术开发区托母城天津市区成熟的城市基础设施基础以居住功能为主导，寻求城市企业共同发展；两路两区两路两区:张贵庄路世纪景观大道成为新市镇的地标；东部北部是现代物流商业功能区，西部南部是居住功能区。丽苑173、居住区丽苑居住区程林工业区程林工业区宗地位置宗地位置东丽区中心东丽区中心机场机场中环线中环线东南半环东南半环外环线外环线津滨高速津滨高速津津塘塘公公路路（津滨轻轨）（津滨轻轨）跃进路跃进路张张贵贵庄庄路路地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！万科地块是整个项目中最有价值的地块。1、地块西侧为镇中心，东侧为教育公园，北面为汽车城2、通过跃进路至津塘公路仅两公里，并可直达机场。3、紧邻镇中心，可以充分享受镇中心为整个市镇提供餐饮、购物、公交转换等便利。4、距火葬场较远。5、地快多为农用地，拆迁难度最小。一174、项目地块分析一、项目地块分析一、项目地块分析一、项目地块分析-万科地块在张贵庄新市镇中是最有价万科地块在张贵庄新市镇中是最有价万科地块在张贵庄新市镇中是最有价万科地块在张贵庄新市镇中是最有价值的地块值的地块值的地块值的地块 地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！.4.2-.0-.2-.4-.6.3.2.1.0-.1-.2-.3-.4-.5属性品牌保值增值潜力生活配套设施建筑外观与风格户型楼间距离楼型设计社区文化氛围区内绿化与景观布置周边绿化与自然环境交通便利性地理位置万隆万科万科顺弛二、品牌核心价值175、二、品牌核心价值二、品牌核心价值二、品牌核心价值-万科品牌的核心价值是区内的绿化和万科品牌的核心价值是区内的绿化和万科品牌的核心价值是区内的绿化和万科品牌的核心价值是区内的绿化和配套、楼型设计、社区文化氛围。配套、楼型设计、社区文化氛围。配套、楼型设计、社区文化氛围。配套、楼型设计、社区文化氛围。品牌形象对应分析图地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！优优势势1、万科准备开发的首期地块位于总个新市镇起步区内，是整个新市镇周边环境最好，拆迁难度最小的一块地。2、万科地块是整个项目中最有价值的地块：地块西176、侧为镇中心，东侧为教育公园，北面为汽车城、通过跃进路至津塘公路仅两公里，并可直达机场、紧邻镇中心，可以充分享受镇中心为整个市镇提供餐饮、购物、公交转换等便利、距火葬场较远。3、消费者对万科的品牌是敬而“远”之，可望不可求，并非排斥万科。这对万科提升价格或价格策略有较大的回旋余地。4、万科在区域规划、产品、配套等方面具有的较高的水平，与目前本区域现有的竞争对手相比，在竞争方面具有一定的竞争空间。劣劣势势1、在东部区域市场，万科开发项目较少，品牌影响力较弱，这和万科开发其他项目相比，有一定的差异，品牌对本项目的支持作用小于其他项目。2、尽管消费者认为万科的形象比顺驰高，但顺驰更贴近改善型人群，万科177、需要改善与消费者的距离。3、在东部区域市场，对产品、环境、配套、新市镇概念等方面的研发，对万科而言是新的挑战；特别是与顺弛相比，由于其有太阳城的经验，在市场、产品的理解方面暂处于领先的态势。二、本项目二、本项目二、本项目二、本项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析-优势与劣势优势与劣势优势与劣势优势与劣势地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！二、本项目二、本项目二、本项目二、本项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析-机会与威胁机会与威胁机会与威胁机会与威胁机会1、未来几年，178、天津发展战略东移，东部区域将成为天津新兴产业规划区，消费者关注并认可这一战略对东部地产价值的影响。2、本区域交通环境陆续改善，特别是轻轨建成通车，将极大提高消费者对本项目的吸引力。3、本项目依托张贵庄新市镇，对于这片尚处于开发中的区域，这一开发理念与消费者的需求相吻合，极大减少消费者对本项目接受的障碍。4、此前，东部市场一直不是城市的重点开发区域，房地产市场投资较少，有实力的开发商很少介入，市场区域开发水平较低，目前竞争对手水平有限，特别是对新市镇的理解尚处于摸索阶段。5、东部市场存留较大量的可开发土地资源。6、目前市场存在一批居住条件较差亟待改善住房条件、需求旺盛的客户。威威胁胁1、消费者对179、东部区域的潜力、交通环境、新市镇的态度仅仅停留在认知阶段，落实到购买意愿方面要打一定的折扣，消费者。2、目前的交通、配套等条件较差，对迅速启动市场、赢得客户提出了挑战，因此，需要开发商在一定程度上投入精力将地块做熟。3、万科、顺弛等大的开发商都瞄准本区域的巨大开发潜力，因此区域整体规划的大盘板块开发将随即出现，使本区域的竞争将日渐激烈。是先发制人，还是后发制人，是整个项目启动必须要考虑的问题。4、开发商对新市镇、改善型的理解尚处于摸索阶段，特别是对于万科而言，进入一个新的市场、而且与以往的项目有一定的差距，因此，本项目的启动是较为关键的一步。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业180、操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！第六部分第六部分 项目定位项目定位地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！一、市场定位项项目目建建议议二、客户定位三、价格定位四、产品建议五、配套建议地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！一、市场定位一、市场定位一、市场定位一、市场定位-依据依据依据依据维度定位依据定位区域特点1、将本项目纳入整个新市镇系统（新市镇概念对目标人群具有181、相当的吸引力，32%），新市镇中心是社区就业系统的一部分。2、本项目又是一个独立邻里社区系统（公共设施的滞后性的要求）。改善型客户需求的德式风格的新市镇规划理念：新都市主义理念1、优先考虑公共空间2、邻里具有中心和边界3、邻里内，各种活动相平衡（居住、购物、工作、上学、娱乐休闲）4、优先考虑步行需要（邻里最佳大小从中心到边缘400米，步行5-8分钟）5、细分化、多样化首期客户本项目邻近的几个居民区域具有强烈改善居住条件的愿望和购房准备，据研究结果，该区成为本项目的首期客户的假设能成立（区域判断、项目兴趣度和价格承受力）客户细分产品改善型（27%），调整型（41%），品质改善型（32%），按照客182、户特点进行社区分区和产品设计，考虑社区的多样性和细分化配套1、将商业配套和公益性配套区分，形成以公益性配套为子中心；以本项目商业配套作为整个新市镇中心的一部分，也是本项目与整个系统的接口，而被纳入新市镇系统。（新都市主义要求：邻里中心由公共场所来确定，并由当地市政和商业设施来活跃氛围）产品组团1、根据不同细分客户类型进行社区邻里区分-人以群分。2、根据都市郊区组织模式理论，商业中心和公共设施近的核心区域为产品改善型；外围为品质改善型，中心地带为主流的调整型客户。3、不同邻里内，根据消费者产品偏好而组团，强调共性下的变化。价格定位根据不同产品类型而实行价格的差别化，总体而言，以略高与对手为宜，形183、成中档价位。风格小组座谈会结果表明：德式风格的建筑比较受到欢迎，但是要讲究变化，以绿化空间点缀，避免单调。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！一、市场定位一、市场定位一、市场定位一、市场定位-社区组合社区组合社区组合社区组合功能区分支持点营销功能A、商业配套便利店、小型超市、装饰店、花店、餐饮店、洗衣生活服务设施、音响店、美发美容店等。1、商业配套是目标消费者认为必不可少的设施，因此，商业配套是区别竞争对手的营销支持点；一旦新市镇的商业配套完善，这些设施有两种选择，一是转化为其他商业用途，二是纳入新184、市镇商业体系2、邻里中心和公益配套的功能一直不能弱化，这特别对调节型客户和品质改善型客户有较大的吸引力B、邻里中心小型运动公园社区活动中心、运动休闲场所、水景、儿童活动场所、老年人活动区域C、公益型娱乐配套托幼、小型图书馆、小型书店、诊所等D、主轴线进行社区适度分割大的绿化树，作为景观轴自然环境买点E、社区外围的标志性建筑在社区的外围突出社区特点的标志性建筑品牌标识建筑F、首期项目围绕市镇中心展开，不同类型楼型、不同类型户型组合吸引项目邻近区域的客户，形成人气（本次调研所覆盖区域）G、二期及以后各期项目围绕首期项目层层展开吸引天津市区主流客户，消化项目大盘供给量H、辅助项目主要配以少量的别墅项185、目，在社区中点缀，以吸引万科品牌忠诚型客户（追求生活品质的客户）吸引辅助型的尖端客户，提升社区档次地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！新新 市市镇镇 用用地地 范范围围张张贵贵庄庄路路津津塘塘公公路路中环线中环线外外环环线线万科万科2000亩亩万新村居住区万新村居住区津塘路居住区中山门中山门居住区居住区小海地居住区东丽区居住地二、客户定位二、客户定位二、客户定位二、客户定位-首期客户定位为项目邻近区域潜在购房者首期客户定位为项目邻近区域潜在购房者首期客户定位为项目邻近区域潜在购房者首期客户定位为项目186、邻近区域潜在购房者王串场居住区土城居住区本次调研结论支持所调研区域的潜在目标人群成为本项目的首批客户，他们有较高的需求，对现实住房条件满意度较低，具有改善愿望。具体特征见第二部分需求分析。不同区域居民未来3年购房意愿（%）地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！二、客户定位二、客户定位二、客户定位二、客户定位-客户可细分为客户可细分为客户可细分为客户可细分为3 3 3 3类，在首期客户中，重点类，在首期客户中，重点类，在首期客户中，重点类，在首期客户中，重点考虑品质追求型客户和产品改善型客户，整体主要考187、虑品质追求考虑品质追求型客户和产品改善型客户，整体主要考虑品质追求考虑品质追求型客户和产品改善型客户，整体主要考虑品质追求考虑品质追求型客户和产品改善型客户，整体主要考虑品质追求型和调整型客户。型和调整型客户。型和调整型客户。型和调整型客户。客户细分品质改善型调整型产品改善型所占比例324127对首期开发项目的支持提升品位，聚集人气形成热销态势，完成市场任务积极防御竞争对手角色首期中的首批客户中期客户首期中的可以考虑为防御竞争对手的客户原因1、万科品牌在改善型市场不占优势，只有顺应品牌，攫取一批对万科品牌忠诚的高端改善型客户，这类客户是万科最新获得的客户。2、分布在本项目周边的万新村和津塘路“188、原住居民”中产品改善型的客户较多，但是他们对本区域并不认可，所以单纯通过诉求是难以改变他们的印象，要改变他们的决定，需要有示范效应（相对较为保守）。3、调整型客户没有特别有力的诉求点，所以很难有针对性的主题吸引他们。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！品质改善型产品改善型客户调节型客户市场对象分布万新村、中山门、王串场、小海地、土城东丽区政府、一号桥二号桥、津塘路均有30%以上的分布。他们需要提升理想的生活品质万新村、津塘路为主。年龄偏大，居住时间越长对本项目区位越不认可，而且购买决定保守，需要以事189、实说服。主要是比较年轻的群体，将要结婚以及核心家庭为主。这部分人群所占比例最大。在中山门、王串场、小海地、土城、东丽区政府、一号桥二号桥分布在50%以上。他们在购买决定上，没有强烈偏好。品牌特点对万科更为偏好。主要“以情感人”，且辅之以“以理喻人”与万科品牌距离感较远，他们在情感上更倾向于顺弛。所以需要“以理喻人”；如果理不能喻，则“以力争之”（力=价格）没有强烈的品牌偏好，所以，“以势牵之”。营销任务抓眼抓心抓钱市场效应高开，符合万科品质；造成市场高位势态形成强烈反差（他们还是羡慕万科的，只是认为不可求）先两头，后中间，顺势而得二、客户定位二、客户定位二、客户定位二、客户定位-客户细分特点客190、户细分特点客户细分特点客户细分特点地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！品质改善型（32）调整型（41）产品改善型（27）利益点（购房心理）买房追求成功的感觉，要求生活品味全方位提升购房利益追求界于其它两种类型之间更看重房屋质量，心理需求不是太高区域特征各区域分布相对均匀万新村：占25；中山门、王串场：占29；小海地、土城：占32；东丽区政府、一号桥二号桥：占占37；津塘路：占35万新村：占25；中山门、王串场：占49；小海地、土城：占48；东丽区政府、一号桥二号桥：占63；津塘路：占20万新村：占占191、50；中山门、王串场：占22；小海地、土城：占20；东丽区政府、一号桥二号桥：占0；津塘路：占占46婚姻状况未婚：31未婚：未婚：42未婚：28年龄结构2235岁（47）；3645岁（31）46岁及以上（22）2235岁（54）3645岁（23）46岁及以上（23）2235岁（39）3645岁（30）46岁及以上（32）文化程度大专及以上占72大专及以上占70大专及以上占46职业特征31%为机关、事业单位官员，这一比例明显高于调整型、产品改善型客户。无明显特征个体业主、承包人占22家庭月收入40004999元（75）5000元及以上（25）40004999元（71）5000元及以上（29）40192、004999元（82）5000元及以上（18）私车拥有情况私车、单位配车：12.6；未来三年内购车：18.8私车、单位配车：9.6；未来三年内购车：24.1%私车、单位配车：9.3；未来三年内购车：11.1二、客户定位二、客户定位二、客户定位二、客户定位-客户细分特点客户细分特点客户细分特点客户细分特点地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！品质改善型品质改善型调整型调整型产品改善型产品改善型总价承受力20万元及以下：20.32130万元：51.630万元以上：28.220万元及以下：39.82130万193、元：47.030万元以上：13.220万元及以下：33.32130万元：53.730万元以上：13.0购房总面积5180平米：10.981100平米：51.6100平米以上：36.05180平米：24.181100平米：54.2100平米以上：21.75180平米：29.681100平米：61.1100平米以上：9.3住宅类型多层住宅：33花园洋房：48小高层：15别墅：5多层住宅：35花园洋房：28小高层：35别墅：2多层住宅：33花园洋房：35小高层：30别墅：3户型结构二、客户定位二、客户定位二、客户定位二、客户定位-客户细分特点客户细分特点客户细分特点客户细分特点两室一厅：29两室二厅194、：29.7三室一厅：17.2三室二厅：31.3两室一厅：45.7两室二厅：8.6三室一厅：27.2三室二厅：18.5两室一厅：59.3两室二厅：20.4三室一厅：11.1三室二厅：9.3地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！二、补充客户定位二、补充客户定位二、补充客户定位二、补充客户定位-滨海新区客户滨海新区客户滨海新区客户滨海新区客户项目在市区和滨海新区之间的位置，决定了滨海新区的客户也将成为项目不可忽视的目标客户之一。建议将滨海新区的客户定位为项目补充客户，适当考虑建议将滨海新区的客户定位为项目补195、充客户，适当考虑该部分客户的需求。该部分客户的需求。滨海新区有效目标客户希望下次购房的地理位置滨海新区有效目标客户希望下次购房的地理位置注：该数字摘自东丽湖注：该数字摘自东丽湖项目市场研究项目市场研究地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！二、补充客户定位二、补充客户定位二、补充客户定位二、补充客户定位-滨海新区客户特点滨海新区客户特点滨海新区客户特点滨海新区客户特点项目项目特征分布特征分布利益点（购房心理）离市区近，离工作地点近，寻求与家人团聚和工作方便的均衡点，婚姻状况未婚：31年龄结构2235岁（196、62）；3645岁（281）46岁及以上（10）文化程度大专及以上占48职业特征白领职员占36%，律师教师记者等占28，中层管理人员18家庭月收入6000元占34私车拥有情况50有私家车，42单位配车。项目项目特征分布特征分布住宅类型50选取别墅，50选取普通住宅建筑面积100120平米占38，120150平米占30，150占32。居室要求50要求3室，25要求2室，25要求4室主卧面积80要求1820平米客厅面积3039平米占58，4049平米占30总价承受力4049万占38，5059万占22地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手197、在线交流，数十万份资料任你下载！首期客户定位：首期客户定位：区域市场的品质追求型为主，产品改善型客户为辅区域市场的品质追求型为主，产品改善型客户为辅整体客户定位：整体客户定位：区域市场的调整型和品质追求型为主，产品改善型为辅区域市场的调整型和品质追求型为主，产品改善型为辅补充客户定位：补充客户定位：工作、居家属于工作、居家属于“滨海市区滨海市区”模式的客户模式的客户二、客户定位二、客户定位二、客户定位二、客户定位-综述综述综述综述地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！三、价格定位三、价格定位三、价格定198、位三、价格定位-客户对单套总货值的价格承受力客户对单套总货值的价格承受力客户对单套总货值的价格承受力客户对单套总货值的价格承受力研究经验表明，消费者心理期望值与实际承受价格之间存在一定的空间，保守估计，研究经验表明，消费者心理期望值与实际承受价格之间存在一定的空间，保守估计，这一空间在这一空间在10%-20%10%-20%左右左右。因此建议本项目的主力总货值在因此建议本项目的主力总货值在3535万万4040万之间。万之间。目标客户（N201）对张贵庄区域商品房的总价承受力平均为26.5万元。总价承受力在30万元以上的占46%。本项目兴趣者（N=65）能承受的总价款平均值为31万元，其中30万元199、以上的占74%。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！三、价格定位三、价格定位三、价格定位三、价格定位-客户对平米单价的价格承受力客户对平米单价的价格承受力客户对平米单价的价格承受力客户对平米单价的价格承受力研究经验表明，消费者心理期望值与实际承受价格之间存在一定的空间，保守估计，研究经验表明，消费者心理期望值与实际承受价格之间存在一定的空间，保守估计，这一空间在这一空间在10%-20%10%-20%左右左右。因此建议本项目的平均单价不超过因此建议本项目的平均单价不超过35003500元元/平米。平米200、。目标客户（N=201)对张贵庄区域商品房的单价承受力平均为2552元/平米。单价承受力在3000元/平米以上的占42%。本项目兴趣者（n=65)能承受的单价平均值为2768元/平米，其中3000元/平米及以上的占50%。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！三、价格定位三、价格定位三、价格定位三、价格定位-客户对平米单价的价格承受力客户对平米单价的价格承受力客户对平米单价的价格承受力客户对平米单价的价格承受力当单价由3500元/平米降至3000元/平米时，价格每下降1个百分点，需求率增加2.57个百201、分点，是不同阶段降幅中最为敏感的阶段。注：有可能购买者的增加比率()价格弹性系数 价格下浮比率()不同价格范围内的边际价格弹性系数，反映不同价位的升降对需求率的影响。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！三、价格定位三、价格定位三、价格定位三、价格定位-不同面积指标的价格不同面积指标的价格不同面积指标的价格不同面积指标的价格80808080平方米以下货值在平方米以下货值在平方米以下货值在平方米以下货值在25252525万元左右；万元左右；万元左右；万元左右；90909090平方米货值在平方米货值在平方202、米货值在平方米货值在30303030万元；万元；万元；万元；110110110110平方米货值平方米货值平方米货值平方米货值在在在在35353535万元；万元；万元；万元；120120120120平方米以上大户型货值在平方米以上大户型货值在平方米以上大户型货值在平方米以上大户型货值在40404040万元以上。万元以上。万元以上。万元以上。注：去掉总房款承受能力在20万以下或单价承受力在2000元/平米以下的无效客户数据地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！三、价格定位三、价格定位三、价格定位三、价格定203、位-不同户型的价格不同户型的价格不同户型的价格不同户型的价格客户能承受的客户能承受的客户能承受的客户能承受的2 2 2 2室室室室1 1 1 1厅总价在厅总价在厅总价在厅总价在26262626万，万，万，万，2 2 2 2室室室室2 2 2 2厅总价在厅总价在厅总价在厅总价在30303030万，万，万，万，3 3 3 3室室室室1 1 1 1厅总价在厅总价在厅总价在厅总价在28282828万，万，万，万，3 3 3 3室室室室2 2 2 2厅总价在厅总价在厅总价在厅总价在35353535万，定价可以略高万，定价可以略高万，定价可以略高万，定价可以略高10%10%10%10%。地产江湖地产江湖专204、业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！图 不同利益细分市场认为合理的总价（%，n=153）三、价格定位三、价格定位三、价格定位三、价格定位-不同细分人群价格定位不同细分人群价格定位不同细分人群价格定位不同细分人群价格定位 建议：品质追求型客户建议：品质追求型客户建议：品质追求型客户建议：品质追求型客户33-3833-3833-3833-38万元；产品改善型和调整型为万元；产品改善型和调整型为万元；产品改善型和调整型为万元；产品改善型和调整型为28-3328-3328-3328-33万元万元万元万元。注：去掉了总房款承受205、能力在20万以下或单价承受力在2000元/平米以下的无效客户数据地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！三、价格定位三、价格定位三、价格定位三、价格定位-综述综述综述综述项目定价建议采用低开高走的策略，首期价格低于项目定价建议采用低开高走的策略，首期价格低于均价均价10%10%开盘。开盘。均价预计开盘价多层住宅：35503350别墅：4750小高层：3500注：注：多层住宅：综合考虑了多层住宅：综合考虑了4.5层层5.5层的价格差。层的价格差。小高层价格：综合考虑了景观带产品和位置偏远的标志性建筑的价格206、小高层价格：综合考虑了景观带产品和位置偏远的标志性建筑的价格地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！四、产品建议四、产品建议四、产品建议四、产品建议-产品建议依据产品建议依据产品建议依据产品建议依据将将项项目目定定位位为为中中档档改改善善型型社社区区，项项目目容容积积率率提提高高到到1.21.2左左右，适当提高小高层产品的比例。右，适当提高小高层产品的比例。以客户定位作为基本依据。以客户定位作为基本依据。与与同同区区域域现现有有项项目目相相比比，适适度度提提高高产产品品配配置置，包包括括建建材材、外檐、207、组团形式、景观等，优化性价比。外檐、组团形式、景观等，优化性价比。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！四、产品建议四、产品建议四、产品建议四、产品建议-建筑类型建筑类型建筑类型建筑类型充分考虑客户对景观环境的高要求以及对电梯、高公摊面积的顾虑，预计实际购买时对小高层的认可度会有所降低。因此建议小高层的供应比例控制在因此建议小高层的供应比例控制在20左右。左右。附：太阳城业主调查报告中显示表示对小高层首选和感兴趣的比例为18。可以争取的比例为40。假如在其他方面相同的情况下，您会选择6层的多层公寓、3208、-4.5层的花园洋房、还是8-12层的小高层？假如小高层价格比6层公寓贵8%，但绿地比多层多一倍，而3-4.5层的花园洋房价格比6层公寓高10%，绿地比多层多50%，您是选择6层的多层公寓、3-3.5层的花园洋房、还是8-12层的小高层？地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！四、产品建议四、产品建议四、产品建议四、产品建议-各建筑类型所需求的主力面积：各建筑类型所需求的主力面积：各建筑类型所需求的主力面积：各建筑类型所需求的主力面积：小高层：小高层：调整型客户（两口之家、年轻）更喜欢小高层，需求面积偏209、小，以两室一厅为主力需求。建议主力供应产品为两室一厅和三室一厅的小户型。建议主力供应产品为两室一厅和三室一厅的小户型。花园洋房：花园洋房：品质追求型客户（收入高，追求生活品位）更偏爱花园洋房，以三室为主力需求。建议主力供应产品为三室两厅大户型。建议主力供应产品为三室两厅大户型。多层住宅：多层住宅：各细分客户对其需求比例基本一样，对面积户型的需求也相对平均。建议户型多样化，建议户型多样化，图不同楼型的户型需求n=128表不同楼型需求者的未来居住人口（）地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！四、产品建议四210、产品建议四、产品建议四、产品建议-面积指标：面积指标：面积指标：面积指标：竞争项目的主力供应产品是90100平米的两室和120140平米的三室。注：注：N4173（太阳城、奥园、第六大道全太阳城、奥园、第六大道全部首期供应产品）部首期供应产品）代号代号房型房型面积（面积（m m2 2）投放投放量量(套套)投放投放比例比例1A一室一厅406018442A两室一厅7090645152B两室两厅90-1001815442C两室两厅1001206623A三室两厅10012027873B三室两厅120-140559133C三室两厅14044011F3跃层150170431F4跃层1701433合计合计211、41734173100100地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！四、产品建议四、产品建议四、产品建议四、产品建议-面积指标：面积指标：面积指标：面积指标：从绝对数量上讲，竞争项目热销的峰值集中在90100的两室和120140平米的三室，但是120140平米的销售比例达到90以上。因此建议本项目主力供应产品为因此建议本项目主力供应产品为120120平米左右的三室，次主力为平米左右的三室，次主力为9090平米左右的两室。平米左右的两室。房型编号房型面积太阳城奥林匹克花园投放量投放比例销售量销售率投放量投212、放比例销售量销售率1A一室一厅4060-16215941B一室一厅60702A两室一厅7090-20527123602B两室两厅90-10045545552%52%28462%2132132828122572C两室两厅100120-3A三室两厅100120-12216101833B三室两厅120-14018120%11211295%95%1221611411493933C三室两厅14020824%15575%3F跃层150170-385%8214F跃层170324%1650%466%920合计合计876876100%100%56756765%65%762762100%100%491491646213、4地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！四、产品建议四、产品建议四、产品建议四、产品建议-装修要求：装修要求：装修要求：装修要求：调查显示，客户更多的喜欢毛坯房，产品档次越高装修的需求越高。因此建议本项因此建议本项目首期产品不作装修安排。目首期产品不作装修安排。表不同楼型客户对装修的需求n=128地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！四、产品建议四、产品建议四、产品建议四、产品建议-基本原则基本原则基本原则基214、本原则别墅产品：别墅产品：作为社区规划设计的点缀，整体不作指标要求。户型设计建议为小面积别墅，要加强外立面和景观的考虑。小高层产品：小高层产品：根据景观位置的不同划分为两类。A类满足年轻的品质追求型和调整型客户的需求，建设在景观好，交通方便的位置，产品设置经济户型，控制总价，占总体面积指标的15左右。B类作为社区标志性建筑，建设在位置较偏的地点，满足产品改善型客户的需求，占总体面积指标的5左右，产品设置以经济户型或单身公寓为主。多层产品：多层产品：满足调整型和品质追求型客户的需求，4.5层与5.5层交叉建设，追求规划与景观设计的领先性。首层产品建议有1跃2的跃层（140-150平米左右）。对对215、1跃跃2的的需求需求比例比例地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！以以满满足足品品质质改改善善型型和和调调整整型型客客户户的的需需求求为为主主，产产品品改改善善型型客客户户为为辅辅。建建议议轻轻产产品品（以以传传统统型型为为主主）重重规规划划（以以小小高高层层为为突突破破，别别墅墅为为点点缀缀，加加强强景景观观设设计计、外外立立面面设设计计等等）。户户型型比例为三室占比例为三室占5050，二室占，二室占3030，四室占，四室占2020。四、产品建议四、产品建议四、产品建议四、产品建议-项目整体产品建议216、项目整体产品建议项目整体产品建议项目整体产品建议产品形态产品形态房型房型建筑面积建筑面积比例比例总总面积比面积比别墅别墅170190不作指标要求不作指标要求8-128-12层小高层层小高层（一梯两户）（一梯两户）二房一厅一卫二房一厅一卫901220 三房一厅一卫三房一厅一卫12083.5-5.53.5-5.5层公寓层公寓 二房二厅一卫二房二厅一卫951880三房二厅一卫三房二厅一卫三房二厅二卫三房二厅二卫12542 四房二厅二卫四房二厅二卫14020地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！四、产品建议四217、产品建议四、产品建议四、产品建议-项目首期产品建议项目首期产品建议项目首期产品建议项目首期产品建议以以满满足足品品质质改改善善型型和和产产品品改改善善型型客客户户的的需需求求为为主主。建建筑筑形形态态建建议议以以4.54.55.55.5层层的的花花园园式式公公寓寓为为主主，别别墅墅产产品品和和小小高高层层在在首首期期可可以以不不出出现现。为为满满足足产产品品改改善善型型客客户户的的需需求求，要要求求适适当当增增加加小小户型的供应比例。两室占户型的供应比例。两室占4040，三室占，三室占4040，四室占，四室占2020产品形态产品形态房型房型建筑面积建筑面积比例比例总总面积比面积比别墅别墅17218、019008-128-12层小高层层小高层二房一厅一卫二房一厅一卫9000 三房一厅一卫三房一厅一卫12003.5-5.53.5-5.5层公寓层公寓 二房二厅一卫二房二厅一卫9540100三房二厅一卫三房二厅一卫 三房二厅二卫三房二厅二卫12540 四房二厅二卫四房二厅二卫14020地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！五、配套建议五、配套建议五、配套建议五、配套建议-社区中心的描述社区中心的描述社区中心的描述社区中心的描述社社区区中中心心是是社社区区的的象象征征，也也是是社社区区的的政政治治和和美美219、学学中中心心。为为社社区区和和住住户户所所享享用用，必必须须为为行行人人活活动动提提供供一一个个舒舒适适、方方便便、有有趣趣且且安安全全的的场场所所。因因此此，社社区中心应该遵循一定的原则：区中心应该遵循一定的原则：以成熟、热闹的区内街铺，营造浓郁的生活气息，以弥补社区远离城市中心的不便和冷清感；以街景、树木、公园、公共空间、招牌、街灯、艺术小品、停车空间、特色建筑构成良好的整体；建筑的所有朝向都必须面对绿化，以充分利用绿化的价值和保证住户舒适的视觉；底层为商业房的建筑（零售或办公）应该环绕社区中心；社区中心的街道的交通应该比社区内的街道更灵活方便。社区中心四周的建筑类型也应该更城市化；以社区220、中心的商业气氛聚集人气和创造城市感。应在此基础上继续深化，营造家的归属感，创造高品质的环境场所；体现城市中产阶级的文化情调和艺术的气氛，满足人的交流、活动等各种需要，以及亲切的尺度。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！1、目标客户对配套的需求度是相当强的，增加了配套之后项目的吸引力增加了15个百分点；2、60%的认为开盘时没有完善配套对购房有影响。3、配套设施在开盘时要尽可能完善，客户不会因为某种承诺而购房。4 4、配套设施的建设对于本项目而言，承担着重要的角色，关系到首期开发的成败。因此建议对、配221、套设施的建设对于本项目而言，承担着重要的角色，关系到首期开发的成败。因此建议对商业街的设计作重要考虑或者单独委托设计。商业街的设计作重要考虑或者单独委托设计。五、配套建议五、配套建议五、配套建议五、配套建议-配套是改善型人群购买必不可少的条件配套是改善型人群购买必不可少的条件配套是改善型人群购买必不可少的条件配套是改善型人群购买必不可少的条件地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！五、配套建议五、配套建议五、配套建议五、配套建议-商业业态与规模商业业态与规模商业业态与规模商业业态与规模项目项目配套简介配222、套简介太阳城（130万平米）商业街形式，6000平米，400米长，40个店铺。康体中心8000平米。奥林匹克花园（85万平米）商业步行街形式。康体中心1.1万平米第六大道（70平米）商业街形式，36米长，有一个2.6万平米的大型超市。康体中心无资料。假日风景（55万平米）围合形式，8000平米。71的经营者喜欢商业街的形式，消费者因为顾虑商业街会脏、乱、差，影响居住，更多的是喜欢组团形式的小商业。但是考虑到消费者心理印象会远远落后于实际建成后效果，同时考虑经营者的偏好。我们建议：采用商业街的形式。我们建议：采用商业街的形式。商业街的规模建议不超商业街的规模建议不超过过80008000平米平米地223、产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！需求强度（）便利店/小型超市等商业设施87 托儿所/小型诊所/社区医疗中心等73 洗衣店/美容美发店等生活服务设施61 运动休闲的会所61 社区活动中心60 咖啡馆/酒吧/餐馆等餐饮设施48 书店/小型图书馆/音像店等文化设施46 装饰店/花店31表表 对配套设施的需求强度（对配套设施的需求强度（n=201n=201）五、配套建议五、配套建议五、配套建议五、配套建议-商业设施和生活设施优先考虑商业设施和生活设施优先考虑商业设施和生活设施优先考虑商业设施和生活设施优先224、考虑将商业配套和公益性配套区分，形成以公益性配套为子中心；以本项目商业配套作为整个新市镇中心的一部分，也是本项目与整个系统的接口，而被纳入新市镇系统。（新都市主义要求：邻里中心由公共场所来确定，并由当地市政和商业设施来活跃氛围）地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！五、配套建议五、配套建议五、配套建议五、配套建议-商业设施和生活设施优先考虑商业设施和生活设施优先考虑商业设施和生活设施优先考虑商业设施和生活设施优先考虑根据客户对配套的需求强度的大小来划分配套类型并决定来开发的先后。采用商业街的形式。1、225、与业主生活息息相关的商业配套商业配套的需求强度最高。如：小型超市、餐饮、物业公司等等。要求首期建设。建议位置放在镇中心的对面，商业街的外侧。与镇中心互相结合。售楼中心放在这种大体块建筑中，随着入住业主的增加而转变功能。2、生活配套设施生活配套设施如：医疗中心、诊所、储蓄等放在商业中心的内侧，二期建设，形成满足业主生活需求的商业带。3、休闲运动场所休闲运动场所如：如：康体中心、运动场所等放在商业街的中心，成为社区的人流的聚集地。4、需求强度最弱的文化娱乐设施文化娱乐设施如：咖啡店、音像店、书店、花店等可以放在最后建设，并与教育公园遥相呼应。地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘226、手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！第七部分第七部分 营销推广建议营销推广建议地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！项目名称项目名称面积统计面积统计时间节点时间节点销售情况销售情况总建面总建面上市量上市量内认时内认时间间开盘时间开盘时间销售量销售量月均销售月均销售量量太阳城130万24万2100套02.5.102.6.299万850套1.1万奥林匹克85万8.18万762套02.10.202.10.55.1万500套1.02万半岛兰湾17万约5.8万265套02227、.5.2502.7.283万150套0.4万仁爱濠景18.4万约9万546套02.8.2802.10.63.5万200套0.7万城市别墅9.5万约3万160套02.5.1802.9.281.6万90套0.3万2002年上市的公寓类代表项目的月均销售量为：年上市的公寓类代表项目的月均销售量为：1.06万平米万平米/月月2002年上市的别墅类代表项目的月均销售量为：年上市的别墅类代表项目的月均销售量为：0.5万平米万平米/月月一、销售计划一、销售计划一、销售计划一、销售计划2002200220022002上市项目的销售量上市项目的销售量上市项目的销售量上市项目的销售量注：截至到注：截至到2003.228、2月的销售量月的销售量地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！张贵庄项目按张贵庄项目按4 4年年期期销售计划考虑，总建筑面积销售计划考虑，总建筑面积 4646万平米，万平米，0404年平均月销量为年平均月销量为1.11.1万平米。万平米。一、销售计划一、销售计划一、销售计划一、销售计划本项目销售计划本项目销售计划本项目销售计划本项目销售计划年度年度第一季度第一季度第二季度第二季度第三季度第三季度第四季度第四季度合计合计20044万万3万万2万万10万万20053万万3万万3万万3万万12万万20063万229、万4万万4万万3万万14万万20073万万4万万10万万3万万地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！一、销售计划一、销售计划一、销售计划一、销售计划本项目进度本项目进度本项目进度本项目进度 阶段阶段工作内容工作内容时间节点时间节点市场建议阶段市场建议阶段 1、分析市场潜力 2、解决市场定位问题 3、目标客户群确立03.103.44个月形象设计阶段形象设计阶段 1、项目主题定位 2、确立项目名称、项目标志。3、项目全套形象设计03.703.93个月市场预热阶段市场预热阶段 1、确立宣传主题 2、选择合作媒体伙伴 3、开始软性推广 4、房交会推广03.703.103个月销售道具准备阶段销售道具准备阶段 1、销售人员 2、销售资料 3、销售卖场03.1004.14个月内部认购阶段内部认购阶段 1、客户积累 2、内部认购04.204.32个月开盘开盘 1、正式上市04.4地产江湖地产江湖专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！谢谢 谢谢！