1、天津大悦城经营定位报告天津大悦城经营定位报告(上）目录目录天津市场分析天津市场分析1经营定位经营定位2天津既有商业表现天津既有商业表现天津市场以既有百货为主，缺少定位鲜明的购物中心。天津市场以既有百货为主，缺少定位鲜明的购物中心。天津市场分析天津市场分析11.1 现有百货、购物中心经营状况现有百货、购物中心经营状况8 8亿元亿元7 7亿元亿元6 6亿元亿元3 3亿元亿元友谊友谊海信海信4 4亿元亿元5 5亿元亿元1010亿元亿元伊势丹伊势丹百盛百盛津乐津乐汇汇新世新世界百界百货货远东远东米莱米莱欧欧乐宾乐宾高端高端大众大众时尚时尚传统传统海信海信友谊友谊新天新天地地新世新世界百界百货货乐宾乐宾2、津乐津乐汇汇米莱米莱欧欧百盛百盛远东远东国际国际商场商场伊势丹伊势丹友谊友谊大众型消费市场争夺异常激烈，中大众型消费市场争夺异常激烈，中高端消费相对较为稳定。高端消费相对较为稳定。结论：结论：1 1、整体市场消费水平、消费整体市场消费水平、消费意识较低，有一定提升，但意识较低，有一定提升，但缺缺乏新形式、新商业的刺激与带乏新形式、新商业的刺激与带动动；2 2、大型百货商场逐步向一站、大型百货商场逐步向一站式购物升级，传统百货谋求升式购物升级，传统百货谋求升级，综合业态、购物氛围、服级，综合业态、购物氛围、服务意识不断提升。务意识不断提升。3 3、大众型商业竞争激烈，市、大众型商业竞争激烈，市场3、表现平平；场表现平平；中高端市场消费中高端市场消费尚未形成规模，但相对稳定并尚未形成规模，但相对稳定并有小幅提升；有小幅提升；天津市场分析天津市场分析11.1 现有百货、购物中心经营状况现有百货、购物中心经营状况共计11家天津在建项目天津在建项目天津市场迈入天津市场迈入“综合体时代综合体时代”，新项目的供应，新项目的供应，“加速商圈形成加速商圈形成”。天津市场分析天津市场分析11.2 未来、再建项目市场分析未来、再建项目市场分析位置优于或邻近我项目位置优于或邻近我项目城市综合体具备规城市综合体具备规模，业态关联度高模，业态关联度高恒隆广场仁恒海河广场嘉里中心和记黄埔商业理念先进，商业理念先进，4、业态规划综合、业态规划综合、合理合理津门津津门津塔塔来福士来福士天津中心天津中心陆家嘴广场陆家嘴广场银河购物中银河购物中心心万达广场万达广场SOGO百货百货铜锣湾广场铜锣湾广场金盛国际商业金盛国际商业津湾广场津湾广场中信南站项目中信南站项目红星国际购物中心红星国际购物中心金地国际广场金地国际广场水游城水游城关注：位置、位置、规模、商业规规模、商业规划均具备较强划均具备较强优势，未来会优势，未来会对城市商圈产对城市商圈产生较大影响，生较大影响，是我项目直接是我项目直接或潜在的竞争或潜在的竞争对手。对手。天津市场分析天津市场分析11.2 未来、再建项目市场分析未来、再建项目市场分析老城厢商圈老城厢5、商圈天津市场分析天津市场分析11.3 老城厢商圈分析老城厢商圈分析ABCD新兴新兴的的市级综合市级综合商圈（商务、商圈（商务、商业、旅游、居住）商业、旅游、居住）集中现有的百盛、远东，即将集中现有的百盛、远东，即将面世的仁恒海河广场，新中心面世的仁恒海河广场，新中心呼之欲出呼之欲出有别于滨江道的老商圈，规划有别于滨江道的老商圈，规划更完善、业态更综合、物业更更完善、业态更综合、物业更新颖新颖对比一线城市商业中心发展趋对比一线城市商业中心发展趋势，老城厢厚积薄发，未来光势，老城厢厚积薄发，未来光明。明。26-35岁是消费的主流，集时尚、品味一体的社会新锐人群。青年单身家庭、都市2-3口之家。206、00-5000元/月为主5000-8000元/月次之单次花费集中于200-500元，与消费者收入成正比例增长关系。消费频次多为2-3次/月，多集中在周末及节日长假。对时尚类服饰、餐饮、娱乐等业态接受程度较高，对项目发展前景较为乐观。天津消费主体为女性，年龄集中体现在天津消费主体为女性，年龄集中体现在18351835岁之间。年轻时尚的都市青年和城市岁之间。年轻时尚的都市青年和城市中产阶级是商业消费的主力军。中产阶级是商业消费的主力军。“有市场潜力，没有消费场所有市场潜力，没有消费场所”。天津市场分析天津市场分析11.4 消费市场分析消费市场分析品牌商对大悦城的认识品牌商对大悦城的认识品牌商对大悦7、城的认识品牌商对大悦城的认识近似等于西单大悦城近似等于西单大悦城近似等于西单大悦城近似等于西单大悦城大悦城是年轻时尚潮流大悦城是年轻时尚潮流大悦城是年轻时尚潮流大悦城是年轻时尚潮流前卫的代名词前卫的代名词前卫的代名词前卫的代名词天津市场急需集零天津市场急需集零天津市场急需集零天津市场急需集零售餐饮娱乐于一体售餐饮娱乐于一体售餐饮娱乐于一体售餐饮娱乐于一体的的的的shopping mallshopping mallshopping mallshopping mall品牌商品牌商大悦城，年大悦城，年轻、时尚、潮轻、时尚、潮流的代名词流的代名词天津市场分析天津市场分析11.5 客户分析客户分析天津市8、场分析总结天津市场分析总结 商业环境商业环境商业环境商业环境 发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势消费客群消费客群消费客群消费客群天津即将迈入天津即将迈入“综合体时代综合体时代”，体量大、功能全、品牌丰，体量大、功能全、品牌丰富的综合一站式购物中心将成为市场的主流趋势！富的综合一站式购物中心将成为市场的主流趋势！传统百货为主导，缺乏领军型商业体。传统百货为主导，缺乏领军型商业体。26-35岁的城市新贵岁的城市新贵/中产家庭，中产家庭，18-25岁的时尚达人成为主岁的时尚达人成为主要消费力，并呈现出消费年轻化时尚化倾向要消费力，并呈现出消费年轻化时尚化倾向小结小结天津大悦城经营定位报告天津大悦城经营9、定位报告 天津市场分析天津市场分析1综上，天津大悦城要做定位鲜明、精准的购物中心！综上，天津大悦城要做定位鲜明、精准的购物中心！主题及定位描述主题及定位描述主题及定位描述主题及定位描述 主力客群主力客群主力客群主力客群 主力业态及品类主力业态及品类主力业态及品类主力业态及品类 规划策略规划策略规划策略规划策略 项目亮点项目亮点项目亮点项目亮点 租金收益租金收益租金收益租金收益 品牌落位品牌落位品牌落位品牌落位 新引进品牌新引进品牌新引进品牌新引进品牌 达到目标达到目标达到目标达到目标经营定位经营定位2天津大悦城经营定位报告天津大悦城经营定位报告 经营定位经营定位2C地块 活力青春馆B地块 时尚10、潮流馆2.12.1主题及定位描述主题及定位描述主题及定位描述主题及定位描述国际时尚青年城国际时尚青年城首先首先是一个都市级购物中心，是一个都市级购物中心，引导生活理念及引导生活理念及全新的生活方式，全新的生活方式，提供全服务链的提供全服务链的新生活方式。新生活方式。以以18-35岁岁为主力消费人群，为主力消费人群，“年轻、时尚、潮流、品味年轻、时尚、潮流、品味”为各业态组合灵魂，集合为各业态组合灵魂，集合最新颖、时尚、前卫首屈一最新颖、时尚、前卫首屈一指的时尚中心，指的时尚中心，天津的新地标！天津的新地标！项目主题定位提炼：项目主题定位提炼：年轻年轻、时尚时尚、潮流潮流、品味品味的集合载体：的11、集合载体：天津大悦城天津大悦城多业态组合方式多业态组合方式时尚聚集地和发布地时尚聚集地和发布地全新的生活方式全新的生活方式国际国际国际国际时尚时尚时尚时尚城城城城青年青年青年青年倡导全新的生活理念倡导全新的生活理念经营定位经营定位22.12.1主题及定位描述主题及定位描述主题及定位描述主题及定位描述14时尚家庭 Vogue family p都市都市2-32-3口之家，口之家，p具有一定品味及消具有一定品味及消p费能力，消费频率费能力，消费频率p稳定稳定国际游人 Touristp流动性旅游客群流动性旅游客群p商务和旅游消费商务和旅游消费p外籍人士外籍人士潮流青年 Fashion youth p流12、行流行时尚p新鲜体验新鲜体验p娱乐休闲娱乐休闲城市中坚 Middle Class p追求生活品质追求生活品质p体现身份地位体现身份地位p放松身心压力放松身心压力p和睦家庭关系和睦家庭关系p集团消费集团消费p卡务卡务心里年龄心里年龄18-35岁岁经营定位经营定位22.2 2.2 主力客群主力客群主力客群主力客群餐饮集合店服装服饰国际品牌缤纷活力之城缤纷活力之城缤纷活力之城缤纷活力之城国际时尚青年城国际时尚青年城集成店集成店国际国际名品名品运动运动儿童儿童餐饮餐饮娱乐娱乐服装服装服饰服饰休闲休闲配套配套经营定位经营定位22.3 2.3 主力业态及品类主力业态及品类主力业态及品类主力业态及品类经营定13、位经营定位22.4 2.4 规划策略规划策略规划策略规划策略根据动线，合理布局合理安排主力店落位加大纵向客流拉动性店铺角落处理 主辅动线互动 大悦城共性品牌60%，天津市场畅销20%，首次进津品牌20%提升天津弱势品类的组合。加大餐饮、娱乐占比，遍布每个楼层布局布局业态业态品牌组合品牌组合l 带动人气和体验业态：KTV、电玩，健身、影院等业态l增加聚人气的项目：BABYBOSS、OLEl体现主题定位的主力店，集成店的引入。建筑亮点建筑亮点经营定位经营定位22.52.5 突出小业态突出小业态突出小业态突出小业态 利用项目主题分区，动线组织利用项目主题分区，动线组织利用项目主题分区，动线组织利用项14、目主题分区，动线组织特色街区有效实现大规模购物中心的主题分区，有利于形成层次清晰、动线明确的消费氛围；局部亮点、拉动目的性消费，如传统百货优势业态:化妆品、鞋区、内衣、运动、儿童、床品等；购物中心主题街区的作用：购物中心主题街区的作用：经营定位经营定位2经营定位经营定位2 （3）天津最全业态的购物中心）天津最全业态的购物中心（4）天津最全、最新集合店的组合）天津最全、最新集合店的组合（5）提升弱势业态）提升弱势业态（6）新品牌的引入）新品牌的引入（7）后期运营和推广活动的策划）后期运营和推广活动的策划户外户外内衣内衣潮流潮流皮具皮具设计师设计师经营亮点经营亮点-主题街区主题街区2.62.6B地15、块地块u 关键词：年轻，时尚，国际化，富有品质感经营亮点经营亮点-主题街区主题街区2.62.6经营定位经营定位2特色街区特色街区111117119120F1光影连廊F4梦幻时空F1酒吧街F4炫动广场经营亮点经营亮点-主题街区主题街区2.62.6经营定位经营定位22F2F3F3F天津大悦城街区设计：天津大悦城街区设计：以2托3层的立体感足的街边店为主配以业态丰富的小型店铺利用连桥联动起来。增添新颖的购物感觉，打造动感年轻色彩丰富的特色主题街区。经营定位经营定位2主题街区客群：主题街区客群：锁定以80-90后为主的时尚潮流达人，喜好猎奇，张扬个性。神秘神秘性感性感狂野狂野详见详见主题街区报告主题街16、区报告经营定位经营定位2F1之间的服装街作为B/C地块的纽带，以缤纷和绚烂的灯饰、小品来营造大悦城的精神地标。两侧店铺包括连廊应通透夺目，地面上空可以灯带营造繁星效果，路口可树立造型夸张，震撼视觉的标志灯饰小品。庆典广场光影连廊光影连廊地标小品和绚烂灯饰经营亮点经营亮点-主题街区主题街区2.62.6经营定位经营定位2q 连廊内部空间宽敞、通透；q 设置部分自然、文化、艺术小品，同时预留足够的空间，后期会以统装花车的形式增加租赁面积，预留咖啡座、休息椅等休闲设施；q 连廊外侧采用LED、灯带等炫目外观，形成时尚地标。连廊连廊经营亮点经营亮点-主题街区主题街区2.62.6经营定位经营定位2F1酒吧17、街汇聚情调酒吧、休闲美食、喷泉广场，通过室外音乐会、街舞大赛、街头艺术、时尚派对等活动成为大悦城时尚与潮流的标志空间。炫动广场 喷泉、音乐、街舞，街头艺术，潮流派对风尚地经营亮点经营亮点-主题街区主题街区2.62.6经营定位经营定位21、温馨浪漫的灯饰2、造型独特的小品3、自然绿色的景观4、自由惬意的露台空间酒吧街 露台、景观、小品、灯饰营造浪漫意境经营亮点经营亮点-主题街区主题街区2.62.6经营定位经营定位2 （1）电子、数码科技运用）电子、数码科技运用经营定位经营定位2经营亮点经营亮点-主题街区主题街区2.62.6C地块B地块F4:正餐、特色餐饮、休闲餐饮F2/F3/F4:中庭休闲餐饮、18、咖啡、甜品、水吧B1:快餐、休闲食品、地方物产及保健品、生活配套KTV/影剧院/电玩/冰场3 3条主题街条主题街条主题街条主题街超立体感超立体感超立体感超立体感的垂直分布的垂直分布的垂直分布的垂直分布区域特区域特区域特区域特色分明色分明色分明色分明经营定位经营定位2经营定位经营定位21个美食街个美食街1个酒吧街个酒吧街 1个特色街个特色街B地块地下一层、以地方特色美食为地块地下一层、以地方特色美食为题集合商品，配合装修风格，打造特题集合商品，配合装修风格，打造特色街。色街。80米米长度，近长度，近20家店铺。家店铺。1个酒吧街个酒吧街利用住宅配套区域与购物中心合理打利用住宅配套区域与购物中心合19、理打造主题酒吧街。造主题酒吧街。110米米长度，近长度，近15家家商铺。商铺。经营亮点经营亮点-主题街区主题街区2.62.6建筑建筑风格风格目标目标客群客群业态业态规划规划现代简约风格（玻璃现代简约风格（玻璃现代简约风格（玻璃现代简约风格（玻璃+石材石材石材石材/钢结构外立面，仿木质石材钢结构外立面，仿木质石材钢结构外立面，仿木质石材钢结构外立面，仿木质石材铺装）；铺装）；铺装）；铺装）；热带风情园林景观；热带风情园林景观；热带风情园林景观；热带风情园林景观；广场、喷泉等欢乐元素；广场、喷泉等欢乐元素；广场、喷泉等欢乐元素；广场、喷泉等欢乐元素；目标客群目标客群目标客群目标客群外籍人士外籍人士20、外籍人士外籍人士有出国经历的：时尚青年有出国经历的：时尚青年有出国经历的：时尚青年有出国经历的：时尚青年 商务精英商务精英商务精英商务精英 都市白领都市白领都市白领都市白领 学生学生学生学生&游客游客游客游客休闲餐厅休闲餐厅休闲餐厅休闲餐厅/水吧水吧水吧水吧娱乐型酒吧娱乐型酒吧娱乐型酒吧娱乐型酒吧商务小坐商务小坐朋友小聚朋友小聚情侣约会情侣约会休闲小憩休闲小憩 F1F1餐厅酒吧餐厅酒吧+娱乐型酒吧娱乐型酒吧+广场广场 主题街区规划主题街区规划 1 1经营定位经营定位2F1酒吧街汇聚情调酒吧、休闲美食、喷泉广场，通过室外音乐会、街舞大赛、街头艺术、时尚派对、极限运动等活动成为大悦城时尚与潮流的标志空间。F1经营定位经营定位2标识指引标识指引标识指引标识指引LOGOLOGO旱喷旱喷旱喷旱喷说明：1、突出酒吧街特质的指引性造型标识2、酒吧门口步道铺设木质甲板(除车行通道外)3、LOGO旱喷建议有灯光变幻4、酒吧的外延设置霓虹灯F1酒吧街形象酒吧街形象酒吧街形象酒吧街形象说明：1、建议周围花坛设计成极限运动可使用的坡形结构餐厅酒吧餐厅酒吧+娱乐型酒吧娱乐型酒吧+广场广场 主题街区规划主题街区规划 1 1经营定位经营定位2 主题街区规划主题街区规划 2 2天花、地面的铺设风格与其他区域有明显区分，中庭装饰夸张突出，营造街区气场。B1全球美食荟萃经营定位经营定位2