1、 中国水电中国水电海赋外滩营销推广提案营销推广提案 四川中原运营三部 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|2本次报告需要解决的问题本次报告需要解决的问题 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|3报告结构1项目价值分析及定位23营销环境分析4整体营销策略阶段性推广计划项目VI系统建议5 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|4营销环境分析营销环境分析Part 1 Copyright Centaline Grou2、p,2009Code of this report|5Part 1.1绵阳市房地产总体分析绵阳市房地产总体分析 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|6近4年来，绵阳市房地产供应量呈年递增趋势，2010年1-11月份供应量达到351万平方米，相比2009年全年的供应量，增加了，增加了9090万平方米，增长率为万平方米，增长率为34342009年环比2008年供应量增长了108万平方米，增长率为70%；2010年1-11月份的供应量相比2008年全年的供应量，增加了198万平方米，增长率为129%。1 1、供应量分析、供应量分析 Co3、pyright Centaline Group,2009Code of this report|7近4年来，绵阳市房地产成交量除2008年地震原因导致成交量减少的情况外，每年的成交量都呈逐年大幅增长，20102010年年1-111-11月份成交量为月份成交量为263263万平方米，万平方米，相比相比20092009年，增长了年，增长了109109万平方米，增长率为万平方米，增长率为70%70%。2010年1-11月份的月均成交量约为24万平方米，相比2009年的月均成交量13万平方米来看，月均成交量增加了月均成交量增加了1111万万平方米，增长率为平方米，增长率为85%85%。2 2、成交量分4、析、成交量分析 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|8近4年来，绵阳市销售价格呈逐年递增趋势，2010年1-11月份的均价为4050元，相比2007年的整体均价，增长了1290元/平方米，增长率为46%。20102010年年1-111-11月份的销售均价并未受房月份的销售均价并未受房产新政调控的影响，价格依然呈递增趋产新政调控的影响，价格依然呈递增趋势，势，相比2009年，增长了610元/平方米，增长率为17%。3 3、价格分析、价格分析 Copyright Centaline Group,2009Code of this rep5、ort|94 4、总结、总结1 1）从供需情况来看：）从供需情况来看：2010年1-11月份，总供应量为351万平方米，月均供应量约为32万，总成交量为263万平方米，月均成交量为24万平方米，目前绵阳市房地产市场供需基本平衡，目前绵阳市房地产市场供需基本平衡，消化势头较为强劲。消化势头较为强劲。2 2）从价格来看：）从价格来看：绵阳市近4年来，房价呈逐年递增趋势，且2010年整体均价未受新政调控的影响，价格依然上涨，绵阳的房价依然存在较大的上浮空间；绵阳的房价依然存在较大的上浮空间；Copyright Centaline Group,2009启示：Code of this report|106、 绵阳市房地产市场供应量逐年增多、成交量逐年大幅增长、绵阳市房地产市场供应量逐年增多、成交量逐年大幅增长、整体均价逐年升高，说明绵阳市房地产正处于飞速发展中，后期整体均价逐年升高，说明绵阳市房地产正处于飞速发展中，后期价格增幅空间将进一步扩大价格增幅空间将进一步扩大。Copyright Centaline Group,2009Code of this report|11Part 1.2绵阳整体项目一览绵阳整体项目一览 Copyright Centaline Group,2009本案主要竞争项目在售6个，潜在4个，主要分布在涪城区的涪江两岸主要开发区域分布主要开发区域分布 Copyright C7、entaline Group,2009本案主要竞争项目在售6个，潜在4个，主要分布在涪城区的涪江两岸主要竞争项目分布主要竞争项目分布 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|14本案主要竞争项目在售6个，潜在4个，主要分布在涪城区的涪江两岸，产品供应主要以高层为主。项目项目开盘时间开盘时间物业形态物业形态占地（亩）占地（亩）总体量（）总体量（）主力主力户型型 畅销户型型 月均去化月均去化 存量（）存量（）均价（元均价（元/）（）（）（）（）（套）（套）富临桃花岛10.06高层470400000110-13076-90，110-13038、03700008000小岛花园城07.10别墅、多层、高层202674250080-90120-13085-90120-134501800005400江御城邦10.2高层8037000080-10080-90、97130-140403200005000滨江世纪花园10.01高层5024000080-11080-90601800004700富临大都会10.11高层10967800080-10080-93、100开盘300430006800长虹国际城未开高层309110000070-1101100000预计7000天晨新项目未开60120000120000三汇新项目未开200400000400009、0合计80-13080-1402713000竞争楼盘概况竞争楼盘概况 Copyright Centaline Group,2009区域房地产市场小结:Code of this report|15 区域内项目均价主要集中在4500-6000元/，仅桃花岛项目均价超过8000元/3 区域内产品供应主要以80-90套二、100-130套三为主，畅销户型为80-90套二、90-100可变套三、120-140舒适套三；4 区域内竞争项目月均去化主要集中在40-50套/月；5 从总价看，区域内客户对80万以上房款总价会产生较大抗性。6 区域内物业形态以高层为主，多层、别墅产品供应较少；2 竞争项目剩余总体10、量2713000，预计未来1-2年供应150万，市场竞争激烈；1 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|16Part 1.3典型楼盘个案分析典型楼盘个案分析 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|171 1、富临大都会、富临大都会项目名称项目名称富临大都会开发商开发商绵阳临园宾馆有限责任公司项目位置项目位置绵阳市临园路东段68号占地面积占地面积109亩总建筑面积总建筑面积67万容积率容积率6绿化率绿化率30%产品产品高层车位车位1567个户数户数2482户装修标准装修标准11、清水物业公司物业公司绵阳富临物业管理有限公司物业费物业费1.8元/月内部配套内部配套五星级酒店、写字楼、购物中心园林风格园林风格东南亚风情园林户型户型主力户型80-90、120-130价格价格均价6800元/Copyright Centaline Group,2009Code of this report|18定位：绵阳首席城市综合体定位：绵阳首席城市综合体 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|19项目核心价值：地处绵阳市中心，拥有酒店、写字楼、商场内项目核心价值：地处绵阳市中心，拥有酒店、写字楼、商场内部配套设施完善；部配套设施12、完善；地段：地段：优越的地理位置，项目位于城市中心区的心脏地带，拥有得天独厚的大型公园；配套：配套：集酒店，写字楼，公园，购物中心，会议中心，住宅为一体，商业配套设施完善。Copyright Centaline Group,2009Code of this report|20客户构成：主要以绵阳本地客户为主，所占比例为客户构成：主要以绵阳本地客户为主，所占比例为60%60%。其次为周边郊县客户，所占比例为30%（含广元、德阳客户）；其他城市客户所占比例较小，为10%。Copyright Centaline Group,2009Code of this report|212 2、江御城邦、江御城13、邦项目名称项目名称江御城邦江御城邦开发商开发商四川凯地房地产开发有限公司项目位置项目位置滨河北路38号占地面积占地面积80亩总建筑面积总建筑面积37万容积率容积率6.13绿化率绿化率36%产品产品高层车位车位2310个户数户数3040户装修标准装修标准清水物业公司物业公司绵阳汉龙物业管理有限公司物业费物业费1.4元/月内部配套内部配套会所、绵中英才学校、综合商场：大型情景商场、商业街园林风格园林风格东南亚风情园林户型户型主力户型80-100价格价格均价5000元/Copyright Centaline Group,2009Code of this report|22定位：城市滨江高尚居住区定位14、：城市滨江高尚居住区 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|23项目核心价值：项目核心价值：地处人文与城市中心的交汇处、涪江优质自然地处人文与城市中心的交汇处、涪江优质自然景观资源、完善的生活配套。景观资源、完善的生活配套。地段：地段：小区东临涪江,北接五一广场,南望三江美景,西接商业中心地段自然景观：自然景观：涪江优质自然景观资源；区域配套：区域配套：沃尔玛、好又多、滨河路小学、绵阳第八中学、四0四医院、天府宾馆等完善生活配套，交通便利 Copyright Centaline Group,2009Code of this repo15、rt|24客户构成：主要以绵阳本地客户为主，所占比例为客户构成：主要以绵阳本地客户为主，所占比例为70%70%。绵阳本地客户为主，约占70%；其次为周边郊县客户，所占比例为20%（含广元、德阳客户）；省内其他二级城市客户所占比例较小，为5%。省外客户约占5%Copyright Centaline Group,2009Code of this report|253 3、长虹国际城、长虹国际城项目名称项目名称长虹世纪城长虹世纪城开发商开发商四川长虹置业有限公司项目位置项目位置涪城区跃进路北段4号占地面积占地面积309亩总建筑面积总建筑面积110万容积率容积率4.5绿化率绿化率30%产品产品高层车位16、车位户数户数5000户装修标准装修标准清水物业公司物业公司物业费物业费内部配套内部配套大润发超市、五星级酒店、写字楼、商场园林风格园林风格户型户型主力户型80-90价格价格预计7000元/Copyright Centaline Group,2009Code of this report|26定位：绵阳中央大都会与居住新地标定位：绵阳中央大都会与居住新地标 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|27项目核心价值：地段处于绵阳传统居住区项目核心价值：地段处于绵阳传统居住区、五星级酒店、大润、五星级酒店、大润发超市、万达国际影城、购物街等17、配套完善发超市、万达国际影城、购物街等配套完善 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|28项目核心价值：项目核心价值：产品品质、开发商品牌、规模优势、地段产品品质、开发商品牌、规模优势、地段产品品质：产品品质：规划：规划：点板式大围合布局，视野通透，空间动线合理建筑风格及立面：建筑风格及立面：Art-Deco风格，尊贵、典雅开发商品牌开发商品牌规模优势：规模优势：占地387亩，为区域内最大规模项目，并规划有写字楼、酒店、会所地段优势：地段优势：地处绵阳未来城市副中心园艺新城腹地，位于绵阳中央政务区核心地段，毗邻历史文化古迹西山风景区18、 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|294 4、富临桃花岛、富临桃花岛项目名称项目名称富临桃花岛富临桃花岛开发商开发商四川富临实业集团有限公司项目位置项目位置经开区绵阳市经开区涪滨路占地面积占地面积470亩总建筑面积总建筑面积40万容积率容积率1.7绿化率绿化率43%产品产品高层车位车位2800户数户数3100户装修标准装修标准清水物业公司物业公司绵阳汉龙物业管理有限公司物业费物业费1.5元/月内部配套内部配套豪华酒店、风情商业街、生态公园园林风格园林风格现代水景园林户型户型主力户型110-130价格价格均价8500元/Copy19、right Centaline Group,2009Code of this report|30定位：岛式生态国际社区定位：岛式生态国际社区 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|31项目核心价值：项目核心价值：地段、景观资源、配套、产品品质地段、景观资源、配套、产品品质产品品质：产品品质：独特岛式布局，四面环水，生活品质高地段：地段：地处涪江、安昌河、芙蓉溪汇口下游约800m的三江江心，视野开阔景观资源：景观资源：四面环水，与富乐山、笔架山和南山遥相对望，项目内规划百亩公园，景观资源绝佳配套：配套：豪华酒店、风情商业街、生态公园，20、增强居住舒适性和便利性 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|32客户构成：主要以绵阳本地客户为主，所占比例为客户构成：主要以绵阳本地客户为主，所占比例为50%50%。绵阳本地客户为主，约占50%；其次为周边郊县客户，所占比例为25%（含广元、德阳客户）；省内其他二级城市客户约占15%省外客户约占10%Copyright Centaline Group,2009Code of this report|33项目自身价值分析及定位项目自身价值分析及定位Part 2 Copyright Centaline Group,2009Code o21、f this report|34Part 2.1项目价值体系分析项目价值体系分析 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|35项目位于绵阳市项目位于绵阳市CBDCBD核心区域，周边社区成熟、商业发达，各核心区域，周边社区成熟、商业发达，各种餐饮、娱乐、医疗配套设施完善。种餐饮、娱乐、医疗配套设施完善。一、区域价值一、区域价值 Copyright Centaline Group,2009项目位于铁牛广场，涪江边，能同时拥有城市繁华和江景资源，项目位于铁牛广场，涪江边，能同时拥有城市繁华和江景资源，是城市的稀缺产品是城市的稀缺产品Code22、 of this report|36二、江景资源价值二、江景资源价值中国有名的大江少，大江流经的城市更少，同时能拥有城市繁华和大江的少之又少；沿江板块土地资源有限，能观看江景项目稀缺；涪江江景色怡人，受广大绵阳人所青睐。Copyright Centaline Group,2009外部配套：市中心完善配套，与本项目共建外部配套：市中心完善配套，与本项目共建5 5分钟商业圈分钟商业圈Code of this report|37三、项目配套价值三、项目配套价值商业：商业：茂业百货、人民商场、好又多、金桥商场酒店：酒店：绵州酒店、临园宾馆医院：医院：中医院、人民医院公园：公园：人民公园、文化广场 Co23、pyright Centaline Group,2009自身配套：项目商业配套自身配套：项目商业配套1.51.5万，是未来绵阳万，是未来绵阳CBDCBD的一个新兴的一个新兴的商业中心。的商业中心。Code of this report|38三、项目配套价值三、项目配套价值 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|39产品价值产品价值户型分析户型分析产品户型面积以套一、套二为主，现阶段临江项目小户型较少，产品户型面积以套一、套二为主，现阶段临江项目小户型较少，具有一定的竞争优势具有一定的竞争优势套型套型面面积（）（）占比占比套一34-524、455%套二71-8235%套三102-10410%Copyright Centaline Group,2009规划价值：超大中庭景观、住宅远离主车道噪音较小规划价值：超大中庭景观、住宅远离主车道噪音较小Code of this report|40产品价值产品价值 Copyright Centaline Group,2009外立面：项目外立面采用新古典主义风格，华贵、典雅、大气，外立面：项目外立面采用新古典主义风格，华贵、典雅、大气，有豪宅气质，深受高端人士青睐。有豪宅气质，深受高端人士青睐。Code of this report|41产品价值产品价值外立面华贵、典雅、大气，内含与外表并重；外25、立面设计考虑利用大量玻璃材质，体现项目的识别性，加大观景效果，突出品质感和美感；从细节上突破，材质上利用部分实惠的流行材料，充分体现出和谐美感、动感设计、亲人尺度、简洁明净的效果。Copyright Centaline Group,2009Code of this report|42五、附加值建议五、附加值建议会所配套会所配套 会所定位为“私人专属会所”，会所内设有健身房、泳池、SPA、棋牌室等功能区建议保留项目一期部分商业，作为项目内部的私人会所；会所内设有健身房、恒温泳池、SPA、棋牌室等整体符合星级酒店标准，满足项目业主的高端生活所需，只针对业主开放，体保证会所的私密性与专属性，同时提升26、项目的形象以及整体配套功能。五星级私人专属会所五星级私人专属会所 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|43SPA Copyright Centaline Group,2009Code of this report|44会所健身房会所健身房 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|45会所配套会所配套 会所台球室会所台球室 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|46会所游泳池会所游泳池 Copyright Cen27、taline Group,2009Code of this report|47会所棋牌室会所棋牌室 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|48会所影音室会所影音室 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|49物业管理建议物业管理建议物业管理是提升项目品质及销售价值的有力支撑。本项目在物业管理上突出创新机制，提升项目的综合品质。物业管理服务物业管理服务“六星级定制式物管服务六星级定制式物管服务”公共服务安全保卫防护体系。公共环境维护：公共保洁、公共绿化。公共网络系统维护、公共28、配套设施设备维修。背景音乐、蚊蝇防治、水源清理。家政服务代订牛奶、饮水、报刊杂志。代缴水电费服务。洗衣服务、衣物洗熨服务、搬家服务清洁、维修服务清洁抽油烟机、清洁空调、清洁玻璃、地毯清洗、地板打蜡、石材打蜡、家居清洁、保养。维修水、电器。商务服务代订机票、船票、火车票；代办国内外旅游及咨询服务、留言服务。其他服务业主文体、联谊活动。房屋租赁服务。Copyright Centaline Group,2009Code of this report|50尊贵尊贵 ：精英专享：精英专享2424小时独私管服小时独私管服务，真正贵族生活务，真正贵族生活国际国际 ：国际化配套、专业化服务，：国际化配套、专业29、化服务，足不出户可观天下足不出户可观天下全面全面 ：360360度生活助理，居家、商度生活助理，居家、商务、休闲，开创全面、崭新的生活务、休闲，开创全面、崭新的生活方式方式向业主以及居住者提供一站式的服务。建议聘请世界五大行作为项目的物业顾问，由开发商公司自己做执行操作物业管理，以“六星级定制式”物管服务。Copyright Centaline Group,2009Code of this report|51Part 2.2项目核心价值提炼项目核心价值提炼优势威胁机会劣势地段：地段：绵阳CBD核心区域江景：江景：涪江一线江景房自身配套：自身配套：高端商业配套，城市商业新中心产品：产品：超大中庭30、景观、高贵典雅外立面附加值：附加值：高端会所、6星级物管服务地块价值：地块价值：地块高价值被普遍认可，有利用项目高端物业的发展市场竞争：市场竞争：绵阳江景高端住宅市场竞争激烈价格抗性：价格抗性：同区域楼盘普遍价格在5000-7000元/，对项目的高价格支持具有一定的抗性规模：规模：项目规划小，难以打造大盘气象梯户比：梯户比：项目3梯8户、3梯11户，居住舒适度低景观面：景观面：临江面为商业，能观江景户型少项目项目SWOTSWOT分析分析项目项目SWOTSWOT分析分析SOSO优化策略优化策略StrengthStrength优势优势OpportunitiesOpportunities机会机会发挥31、优势，抢占机会发挥优势，抢占机会n CBD核心区域n 一线江景房n 高端精品商业配套n 高端会所n 六星级物管服务项目项目SWOTSWOT分析分析规避策略规避策略ThreatsThreats威胁威胁WeaknessWeakness劣势劣势n 利用项目绵阳利用项目绵阳CBDCBD核心区域的一线江景核心区域的一线江景资源的稀缺性以及项目的附加价值（高端资源的稀缺性以及项目的附加价值（高端会所配套、六星级物管服务）来淡化对高会所配套、六星级物管服务）来淡化对高价格的抗性价格的抗性p区位价值区位价值p江景价值江景价值p配套价值配套价值p服务价值服务价值价值演绎：奢享、唯一、身份 这就是我们项目的根本价32、值所在，也是我们推广的原则。绵阳绵阳CBDCBD唯一的具有唯一的具有六星级服务的一线江六星级服务的一线江景住宅景住宅 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|56Part 2.2项目定位项目定位 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|57一、项目总体定位一、项目总体定位绵阳CBD.一线江景服务式精品华宅绵阳绵阳CBD:CBD:说明项目区域，在市中心商业核心区域一线江景：一线江景：项目离江近，观景效果好服务式：服务式：项目具有国际一流物业服务，带给业主享受与便利精品华宅：精品33、华宅：说明项目户型不大，但品质很高 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|58二、项目形象定位二、项目形象定位绵阳绵阳CBD.CBD.城市精英首席专属临江公馆城市精英首席专属临江公馆强调项目区位优势强调项目区位优势绵阳市中心绵阳市中心强调项目江景资源强调项目江景资源涪江景观资源涪江景观资源强调客群身份强调客群身份城市精英人士，具有身份城市精英人士，具有身份的人的人强调项目品质强调项目品质首席专属公馆首席专属公馆 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|59重要客户：占购房比34、例10 周边郊县客户10%核心客户：占购房比例80 绵阳市城市新贵客户30%周边政府事业单位高管、外地大企业住绵阳办事处代表30%私企、个体老板20%游离客户：占购房比例5 广元、德阳客户辅助客户重要客户核心客户偶得客户偶得客户：其他5%三、客户定位三、客户定位 Copyright Centaline Group,200949套一户型客户主要来源于城市新贵，主要以自住为主，其次来自私企主、企事业高管、高官，购买目的主要为投资兼自住。Code of this report|60客户细分客户细分49平米套一户型城市白领、官二代、富二代，以自住为主绵阳市区私企主、大型企业高管、高官，以投资兼自住为主35、；周边郊县企业主，购买目的作为第二居所。Copyright Centaline Group,2009套二客户主要以城市新贵、私企主、企事业高管、高官为主，购套二客户主要以城市新贵、私企主、企事业高管、高官为主，购买目的主要以自住为主买目的主要以自住为主Code of this report|61客户细分客户细分67套二城市新贵(白领、青年企业主、富二代、官二代），以自住为主，多为结婚用私企主、企事业高管、高官，他们有对稀缺资源的占有欲，购买目的为自住或投资兼自住喜欢市中心繁华的改善性住房需求者，购买目的自住 Copyright Centaline Group,2009客户以改善型购房为主，大部36、分为个体商户、私企老板，小部分客户以改善型购房为主，大部分为个体商户、私企老板，小部分为附近政府、企事业单位管理员改善型购房。为附近政府、企事业单位管理员改善型购房。Code of this report|62102套三客户细分客户细分客户以改善型购房为主，大部分为个体商户、私企老板，小部分为附近政府、企事业单位管理员改善型购房。Copyright Centaline Group,2009定价原则：Code of this report|631、通过项目区域市场以及类似项目比较法确定当前均价，进行价格定位2、结合绵阳市价格变化趋势、区域市场价格变化幅度、区域发展潜力进行价格定位。3、项目产品综37、合条件，进行价格定位。四、价格定位四、价格定位 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|64经过市场比较法，当前价格为经过市场比较法，当前价格为76807680元元/平方米平方米比较权重本案比较案例总项权重分项权重富临桃花岛富临大都会江御城帮小岛花园城销售价格8000680050005400修正后价格4061 3750 3548 3627 权重30%40%15%15%加权平均值7680 7680 Copyright Centaline Group,2009预计2011年5月开盘，区域价值、一线江景价值、项目附加值、项目高端品质、区域市38、场的自然增长率（12%），项目价格初步定位：Code of this report|65一期住宅整体均价：一期住宅整体均价：85008500元元/平米平米 (清水清水)住宅价格：Copyright Centaline Group,2009Code of this report|66项目名称建议项目名称建议首选名：粼江公馆首选名：粼江公馆第一：体现项目稀缺的一线江景资源第二：体现项目的高端档次第三：体现项目业主的高身份备选名：维港备选名：维港第一：体现项目的亲水特征第二：体现项目的高端品质，是人们“梦想的家”第三：体现客户的生活态度，对美好事物的追求、对稀缺性物业的占有欲 Copyright C39、entaline Group,2009Code of this report|67整体营销推广策略整体营销推广策略Part 3 Copyright Centaline Group,2009整体营销目的整体营销目的Code of this report|68 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|69总体营销思路总体营销思路知名度知名度+人气人气营销策略策略一：立足绵阳本地，深挖掘，广积粮策略一：立足绵阳本地，深挖掘，广积粮1、绵阳是项目首先立足的根本，故是项目推广必须重视的首要桥头堡垒，加之长加之长兴集团作为本地开发商，中水电集团作40、为国有企业兴集团作为本地开发商，中水电集团作为国有企业，其集团名气、社会责任上有一定的影响，便于事半功倍，收到较好效果，应当给予重视。2、积极拓展长虹集团、九院、九洲集团以及长兴集团房地产项目业主长虹集团、九院、九洲集团以及长兴集团房地产项目业主的关系及人脉，对于部分关系客户积极推荐引导，加强项目在本地的口碑传播及影响力，初步树立市场口碑。3、户外广告及媒体、电视推广上前期可以此为中心，向外辐射。4、渠道客户拓展，绵阳比较有名的高端俱乐部、协会、商会、高端消费场所、银行VIP客户等高端客户的针对性拓展。5、接待现场小型高端落地活动加强影响。策略二：集中覆盖，加大渠道整合力度策略二：集中覆盖，加41、大渠道整合力度项目前期推广时间短，压力大；在推广范围上应从多种渠道对市场覆盖项目信息，从时间选择上则应围绕项目销售节点进行集中式宣传，保证项目信息最大化和客户最好的接受度；营销策略营销策略策略三：人气引爆，集中释放策略三：人气引爆，集中释放通过推广做好前期客户累计工作，利用节点集中释放，如产品发布会、销售中产品发布会、销售中心正式启用、样板间开放、正式开盘等重要节点。心正式启用、样板间开放、正式开盘等重要节点。策略四：线上线下结合，高端落地活动提升形象品质策略四：线上线下结合，高端落地活动提升形象品质1、每月根据销售节点组织高端大型或小型落地活动，配合线上推广，通过活动搅热市场。在赢取客户口碑42、的同时，创造利于销售的卖场气氛，促进成交。活动内容围绕开发商品牌、项目形象及项目价值来进行传播开发商品牌、项目形象及项目价值来进行传播。2、具体活动应该考虑到场地及节点，以体验营销为指导。营销策略营销策略策略五：抢成交，确保销售给力策略五：抢成交，确保销售给力1、加快工程建设进度，确保2011年4月开盘；注重品质，项目展示面要好。2、加强销售培训考核，提升销售人员服务水平。阶段性适当奖励，促进成交。3、每周进行业务分享会，强化服务意识，提升销售技巧；4、每月举行市场情况分析、业务培训考核；5、每月评比“销售之星”、“服务之星”，提高销售工作热情；6、每季度实行“末位淘汰”机制，通过竞争上岗，提43、升工作能动性；7、根据推广阶段不同，给予销售团队适当的奖励措施，激发销售成交。一切工作为了销售，成交方是根本如何提高知名度、拔高形象？如何提高知名度、拔高形象？Copyright Centaline Group,2009Code of this report|76三部曲三部曲第一曲：明星代言拔高形象第一曲：明星代言拔高形象第二曲：示范区震撼全城第二曲：示范区震撼全城第三曲：第三曲：CBD+CBD+江景公馆价值论坛江景公馆价值论坛 Copyright Centaline Group,2009明星代言：利用名人效应，邀请著名演员方中信著名演员方中信作为项目形象代言人，以此提升项目形象，制造轰动效应44、。Code of this report|77明星代言明星代言方中信与生俱来的贵族气质，优雅与刚毅兼备的形象，一直受到广大影迷的喜爱和追捧，与本案形象气质较为符合，能提升项目形象，能在能在绵阳市场制造轰动效应，绵阳市场制造轰动效应，迅速建立市场知晓度。迅速建立市场知晓度。第一曲第一曲 明星代言明星代言 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|78第二曲第二曲 示范区示范区绵阳首席绵阳首席 五星级售楼中心五星级售楼中心建议邀请建议邀请“香港室内设计之父香港室内设计之父”高文安先生，亲自为项目售楼部做设高文安先生，亲自为项目售楼部做设计计45、运用名贵石材、奢侈品物件打造绵阳首席豪华售楼中心。运用名贵石材、奢侈品物件打造绵阳首席豪华售楼中心。Copyright Centaline Group,2009Code of this report|79样板房体验体现项目产品的高端舒适性，增加客户的归属感体现项目产品的高端舒适性，增加客户的归属感建议邀请建议邀请“香港室内设计之父香港室内设计之父”高文安先生，亲自为项目样板间做室内设计；高文安先生，亲自为项目样板间做室内设计；运用豪华的石材以及富有品味的装饰品，来增加样板房的亮点，运用豪华的石材以及富有品味的装饰品，来增加样板房的亮点，引起客户的共鸣，增加样板房的展示效果。绵阳顶级绵阳顶级 实46、体豪华样板间实体豪华样板间 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|80第三曲第三曲 价值论坛价值论坛中央都会中央都会一线江景公馆一线江景公馆主打项目整体价值，由项目形象过渡到项目核心价值城市中心、城市中心、一线江景、大型精品商业。一线江景、大型精品商业。1.1.地段价值：地段价值：地处绵阳市中心，滨江路高尚居住板块；地处绵阳市中心，滨江路高尚居住板块；2.2.自身配套价值：自身配套价值：大型精品商业（大型精品商业（1500015000平方米）；平方米）；3.3.江景价值：江景价值：一线江景尽收眼底；一线江景尽收眼底；4.4.产品价值47、：产品价值：外立面华贵、典雅、大气。外立面华贵、典雅、大气。如何聚集人气？如何聚集人气？Copyright Centaline Group,2009Code of this report|821报媒宣传24户外轰炸活动配合3渠道建设四大攻略四大攻略 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|83户外轰炸户外轰炸 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|84营销推广建议营销推广建议户外广告在主要交通要道、市中心、滨江路、九院、长虹集团、高端住区等立户外大牌、公交站牌、灯杆道旗等户48、外广告，以达到吸引广大绵阳高端客户关注，积极拓展、储备客户。Copyright Centaline Group,2009Code of this report|85报媒宣传报媒宣传 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|86营销推广建议营销推广建议报广以线上报媒推广为主，树立项目高端形象，提高项目高端形象，对活动大力宣传、形成全市聚焦。Copyright Centaline Group,2009Code of this report|87渠道建设渠道建设 Copyright Centaline Group,2009Code of t49、his report|88积极深挖客户资源，精确制导积极深挖客户资源，精确制导 Copyright Centaline Group,2009九院客户Code of this report|89在九院研究所、居住区外设置展点项目信息；通过产品品鉴会产品品鉴会释放项目信息。属于九院的精英，属于九院的精英，你能接收到我们的信息你能接收到我们的信息!Copyright Centaline Group,2009Code of this report|90绵阳大型企业中高管通过直投、直邮等渠道，释放项目信息通过项目与企业联谊会，潜移默化的释放项目信息可选渠道：长虹集团、九州集团、丰谷酒业等大型企业长虹集团50、九州集团、丰谷酒业等大型企业。属于绵阳大型企业中高层人士，属于绵阳大型企业中高层人士，你能接收到我们的信息你能接收到我们的信息!Copyright Centaline Group,2009Code of this report|91绵阳知名大学教授资源属于绵阳知名大学教授，属于绵阳知名大学教授，你能接收到我们的信息！你能接收到我们的信息！通过直投、直邮等渠道，释放项目信息通过项目与学校科学实践研讨会、校庆冠名等，潜移默化的释放项目信息可选渠道：西南科技大学、绵阳师范学院。西南科技大学、绵阳师范学院。Copyright Centaline Group,2009Code of this repo51、rt|92长兴集团房地产项目业主属于长兴项目的业主，属于长兴项目的业主，你能接收到我们的信息！你能接收到我们的信息！通过电话回访、发送短信，释放项目信息通过项目与老带新，内部客户消化等，潜移默化的释放项目信息可选渠道：长兴太阳城、长兴长兴太阳城、长兴21世纪花园城、望江苑、长兴江岸山景等。世纪花园城、望江苑、长兴江岸山景等。Copyright Centaline Group,2009Code of this report|93活动配合活动配合 Copyright Centaline Group,2009项目代言人方中信绵阳见面会Code of this report|94内容：邀请项目代言人香52、港影帝方中信亲临项目现场，借助影帝的超高人气，引起全城轰动，加深项目在绵阳市民中的印象和高品质形象。Copyright Centaline Group,2009绵阳最大规模保时捷豪车展绵阳最大规模保时捷豪车展Code of this report|95活动元素：保时捷全车系展览+最美车模秀+名流会 Copyright Centaline Group,2009粼江公馆粼江公馆.端午夜宴端午夜宴客户答谢会客户答谢会Code of this report|96活动元素：冷餐会+激光舞、魔术、模特秀表演 Copyright Centaline Group,2009Code of this report53、|97阶段性营销推广计划阶段性营销推广计划Part 4 Copyright Centaline Group,2009时间节点铺排时间节点铺排Code of this report|981 1月月5 5月月根据工程进度，项目1期将在2011年5月1日正式对外销售，中原预计将在2012年3月底实现住宅全部清盘，周期为10个月。20112011年年5.1住宅一批次开盘 9 9月月 7 7月月 8 8月月阶段划分阶段营销策略亮相造势期持续热销期阶段目标开盘强销期强势蓄客期高调亮相，通过户外、报广等吸引客户关注通过老带新以及圈层活动持续不断带来客户，实现销售，适当提升售价完美开盘，蓄客集中爆发媒体全面铺54、开，强势蓄客，设置门槛筛选客户7.1住宅二批次开盘活动配合项目亮相仪式、售楼部开放仪式（豪车展）周末日活动、端午节老业主答谢会样板间开放仪式（产品品鉴会）、CBD江景公馆价值论坛客户认知楼盘，开始蓄客，前期蓄客量达到800组累计达到98%左右的销售率销售300套，一批次基本清盘意向性蓄客500组开盘促销活动、方中信见面会售楼部对外开放2 2月月3 3月月4 4月月样板间开发 6 6月月 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|99第一阶段第一阶段项目亮相造势期项目亮相造势期（）（）高调亮相，品牌炒作，做好渠道 Copyright Ce55、ntaline Group,2009Code of this report|100推广目的推广目的通过明星代言、五星级售楼部开放仪式导出本项目高端形象，建立本项目在市场上的知晓度，建立大众影响力，为项目价值的导入做铺垫，蓄客量达到800组。n话题炒作：话题炒作：1、香港影帝方中信绵阳行？2、什么样的项目才能匹配五星级的售楼部？Copyright Centaline Group,2009Code of this report|101媒体配合媒体配合媒体策略：媒体策略：大众媒体集中炒作1个月，建立项目的市场知晓度。主要媒体主要媒体：户外大牌、公交站牌、报刊、DM单、网站等广告诉求点：广告诉求点：项56、目高端形象大众媒体集中炒作，以明星代言引爆全城大众媒体集中炒作，以明星代言引爆全城 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|102渠道建设渠道建设定向直投定向直投操作方式：通过对绵阳大型国有企业中高管、九洲集团、长虹集团、中国工程物理研究院（九院）、政府、事业单位中高层等进行定向直邮、定向直投，对本项目进行一个初步了解。在长兴集团所开发的项目内部设点宣传，积累客户。Copyright Centaline Group,2009Code of this report|103活动时间：2011年2月活动地点：王子大酒店活动形式：新闻发布+酒57、会邀请嘉宾：政府部门、行内人士、主流媒体活动目的：通过新闻发布会的形式，发布方中信代言本项目，方中信代言本项目，引起绵阳全城关注，树立产品高端形象，积累意向性客户。粼江公馆亮相仪式粼江公馆亮相仪式 Copyright Centaline Group,2009绵阳最大规模保时捷豪车展绵阳最大规模保时捷豪车展售楼部开发仪式售楼部开发仪式Code of this report|104活动时间：2011年3月活动地点：销售中心活动形式：豪车展+模特秀邀请嘉宾：政府部门、行内人士、主流媒体活动目的：通过豪车展形式，发布售楼部开发信息，引起绵阳全城关注，树立产品高端形象，积累意向性客户。Copyright58、 Centaline Group,2009Code of this report|105第二阶段第二阶段强势蓄客期强势蓄客期（2011.42011.4）全面爆发，挤出水分，确保诚意 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|106推广目的推广目的通过项目得天独厚的地段优势、景观优势、产品自身配套优势，绵阳首席江景公馆的高端项目形象，进行强势蓄客，并通过会员卡办理挤出非诚意客户，保证开盘客户的诚意度，在此期间共筛选出意向性较强的客户约500组左右。Copyright Centaline Group,2009Code of this rep59、ort|107媒体配合媒体配合媒体策略：媒体策略：本阶段全面启动大众媒体，通过大众媒体全面爆发，建立项目的市场知晓度及影响力，小众媒体及渠道媒体配合，提升圈层影响力。主要媒体主要媒体：户外大牌、站牌、路牌、报刊、电视、网站等广告诉求点：广告诉求点：项目产品价值炒作大众媒体集中爆发，建立项目价值大众媒体集中爆发，建立项目价值 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|108姚勇绵阳CBD.一线江景公馆价值论坛活动形式：论坛活动时间：2011年4月上旬邀请嘉宾：政府领导、大型企业领导、大学教授活动目的：通过邀请西南科技大学土木工程与建筑学院60、副院长姚勇教授就绵阳CBD一线江景公馆价值进行讨论，从而导出项目的稀缺价值。Copyright Centaline Group,2009Code of this report|109对话创作大师对话创作大师产品品鉴会产品品鉴会活动时间：2011.4月中旬活动地点：项目销售中心活动形式：样板房开放仪式+体验活动 活动目的：邀请设计团队的设计师对客户进行洗脑式营销，从而展现出项目的高端性。邀请嘉宾：媒体、意向客户、政府官员、知名设计师、同行活动配合活动配合 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|110第三阶段第三阶段开盘强销期开盘强销期61、（2011.52011.5）全面销售，一炮走红 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|111推广目的推广目的集中造势，配合销售现场活动，进行高密度、连续炒作；制造抢购热潮，制造抢购热潮，利用开盘强销氛围实现更多房源热销。利用开盘强销氛围实现更多房源热销。Copyright Centaline Group,2009Code of this report|112媒体配合媒体配合媒体策略：媒体策略：本阶段持续重点的大众媒体，及定向直投渠道，加强小众媒体及渠道媒体配合，维持圈层影响力，导入项目价值及产品价值，集中成交；主要媒体主要媒体：户外62、大牌（定期更换广告画面及主题）、站牌、路牌、报刊、电视等；广告诉求点：广告诉求点：项目产品价值炒作、活动信息大众大众+小众媒体持续炒作小众媒体持续炒作 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|113活动配合活动配合方中信绵阳见面会方中信绵阳见面会活动时间：开盘当日活动地点：项目销售中心活动形式：明星与邀请嘉宾互动、讲解如何与粼江观邸结缘活动目的：以明星见面会的形式进行开盘活动，强调高端氛围、保持人气。邀请嘉宾：媒体、意向客户、企业界知名人士 Copyright Centaline Group,2009Code of this repo63、rt|114活动配合活动配合开盘抽奖活动开盘抽奖活动活动时间：活动地点：项目销售中心参与人：已成交客户活动形式：在开盘结束前1个小时开始抽奖，一等奖可设港澳七日游等活动目的：保留现场人气，制造热销气氛邀请嘉宾：媒体、意向客户、企业界知名人士、成交客户 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|115第四阶段第四阶段持续热销期持续热销期（）（）制造产品稀缺价值，形成紧迫式营销 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|116推广目的推广目的 利用一批开盘强销后乘胜追击，二批次利用热64、销继续跟进消化；通过客户答谢会，深入挖掘老客户资源，及时进行老带新奖励，提高客户转化率。Copyright Centaline Group,2009Code of this report|117媒体配合媒体配合媒体策略：媒体策略：进入持续期后，加强小众媒体及渠道媒体配合，维持圈层影响力，导入项目价值及产品价值，促进销售。主要媒体主要媒体：报刊、短信、网站、户外大牌（定期更换广告画面及主题）。广告诉求点：广告诉求点：项目产品价值炒作、热销、活动信息。小众媒体为主，强调高端生活氛围小众媒体为主，强调高端生活氛围 Copyright Centaline Group,2009Code of this 65、report|118活动配合活动配合粼江公馆粼江公馆.端午夜宴端午夜宴老客户答谢会老客户答谢会活动时间：2011年6月4日活动地点：项目销售中心活动形式：冷餐会+节目表演活动目的：利用客户答谢会，促使老带新成交，同时在市场上建立开发商品牌美誉度。邀请嘉宾：老业主、意向客户 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|119项目项目VIVI系统建议系统建议Part 5 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|120Part 5.1户外户外 Copyright Centaline G66、roup,2009LOGOCode of this report|121 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|122户外大牌户外大牌 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|123围墙围墙 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|124 Copyright Centaline Group,2009售楼部导示牌、道旗售楼部导示牌、道旗Code of this report|125 Copyright Centali67、ne Group,2009Code of this report|126Part 5.2售楼部用品售楼部用品 Copyright Centaline Group,2009CD盒盒Code of this report|127 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|128咖啡杯咖啡杯 Copyright Centaline Group,2009纸杯纸杯Code of this report|129 Copyright Centaline Group,2009导示牌导示牌Code of this report|130 Copyright68、 Centaline Group,2009Code of this report|131Part 5.3办公用品办公用品 Copyright Centaline Group,2009胸牌胸牌Code of this report|132 Copyright Centaline Group,2009VIP卡卡Code of this report|133 Copyright Centaline Group,2009笔记本笔记本Code of this report|134 Copyright Centaline Group,2009文件袋文件袋Code of this report|135 Co69、pyright Centaline Group,2009手提袋手提袋Code of this report|136 Copyright Centaline Group,2009名片名片Code of this report|137 Copyright Centaline Group,2009信纸信纸Code of this report|138 Copyright Centaline Group,2009便签便签Code of this report|139 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|140Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day!