1、来自世界的想象汇景公寓/写字楼市场定位报告深圳亿百家房地产经纪有限公司深圳亿百家房地产经纪有限公司 20201212.0.05 5项目印象1项目印象还是需要从项目属性说起?项目印象：河源最具升值潜力的CBD片区（CBD 新行政办事中心 商业配套完善 商务气质）本项目地段价值毋庸置疑：越王大道，贯穿城市南北的形象主干道；中心区的核心功能区：市府、周边商业酒店、写字楼、商业街等景观：1客家文化公园1.项目属性报告前提商务：生活：2希尔顿酒店3河源商业中心本项目135康体文化产业街526广晟百货4华侨城项目64永和西路建设大道越王大道中山大道项目印象：河源“城市名片”（极佳的昭示性 工建化的立面 一2、览河源的最佳城市景观）本项目地块城市属性清晰：1、有较好景观资源，两面临路，地块方正；2、相对于河源其他楼盘规模偏小，容积率高；3、毗邻河源的重要干道越王大道。高端定位，体现项目价值高端定位，体现项目价值中心中心（区域价值）（区域价值）唯一唯一（地块资源价值）（地块资源价值）CBD,HILTONCBD,HILTON项目印象：河源少有的投资性产品（18F公寓/24F写字楼）项目地块指标占地面积6.5万平方米总建筑面积23万平方米公寓/商业建筑面积2.6万平方米写字楼建筑面积3.5万平方米酒店建筑面积10万平米公寓户型配比写字楼公寓户型建筑面积（）户数户数比总面积（）面积比一房一厅44.421803、60%7995.650.6%一房一厅46.593010%1397.78.8%一房一厅49.073010%1472.19.3%二房一厅77.093010%2312.714.6%二房一厅87.273010%2618.116.6%合计300100%15796.2100.0%写字楼基本情况写字楼总建面36087.66平米标准层面积1496.83平米实用率76.88%层数（含群房）24层办公楼层高3.95米办公楼建筑高度100米HILTON公寓篇公寓篇2PART1:市场竞争未来，小户型和写字楼会集中在CBD片区，市场供应量大，竞争会非常激烈。1、市场分析2、在售项目分析1、目前，在售的小户型主要集中在新4、丰江两岸，代表楼盘为丽日中心城。2、未来的小户型主要集中在CBD片区，预计2012年公寓和写字楼将会陆续上市，竞争将会加剧。河源商业中心华侨城项目江泮花城比华利山庄丽日中心城东方银座未售在售雅居乐-博寓存量分析总货量存量112套90套江泮花城总货量存量424套233套丽日中心城总货量存量约424套约174套雅居乐-博寓 丽日中心城是目前河源小户型标杆，自2010年12月份开盘以来，销售约191套，约12套/月，去货率45%。江泮花城自2011年12月开盘，公寓去货率19.6%，销售22套，平均4.5套/月；雅居乐的小户型由于户型好，价格低，依托大社区大开发商品牌，销售速度是所有小户型中最好的15、个；东方比华利层高4.7米，由于位置较偏，销售速度一直不太理想。总货量存量已推出1396套343套，未来还有约1000套东方比华利存量分析：目前市场上的公寓产品以丽日中心城和雅居乐为主。丽日中心城去货最快的是单身公寓和一房一厅，两房和三房去货速度相对较慢，说明客户关注去配套成熟度；雅居乐博寓的区或速度最快的是小两房，说明相对于丽日中心城的客户，雅居乐博寓的客户群体更偏重于居家；面积越小越受到地段、配套、生活便利等因素的影响，对以上因素要求越高。丽日中心城江泮花城雅居乐-博寓东方比华利合计总货量余货总货量余货总货量余货总货量余货总货量余货30-35平公寓8420-842050-55一房一厅8426、95656140631201269148141760-70一房二厅-140631533729310070-80小两房84412861404425291100-120平米三房168143-228135251180140-150平米三房-282811-292合计42023311290423173143534123908101 1新项目华侨城项目占地面积：约4.6万平米总建筑面积：约16万平米物业形态：集高级公寓、写字楼及大型休闲广场为一体的商住小区1 1新项目河源商业中心占地面积：约23.8万平米总建筑面积：约80万平米物业形态：集高级公寓、写字楼及大型休闲广场、风情步行街为一体的大型城市综合体其7、中，一期总建面31万平米（15万平米为商业），包括购物中心、市民广场、商业街、步行街、公寓和展览馆工程。1丽日中心城2江泮花城3比华利山庄4河源雅居乐花园博寓2 2在售项目重要楼盘分析【供应量】：2012年河源市小户型推出的货量特别少，主要是河源雅居乐花园持续慢节奏出货，2011年有丽日中心城、江泮花城推出部分小户型，大户型还是主流。【产品类型】：产品为单身公寓、1房、2房，主力面积在40-70，产品同质化严重。【营销手段】：除了丽日中心城因为地段原因是小户型中的标杆产品，雅居乐、江泮花城等的小户型均是所有户型中定价最便宜的，已达到快速出货目的。【价格情况】：小户型一直是有这类资源楼盘的价格战8、促销户型，均在4000左右。【销售情况】：成交趋淡，不管是首套还是投资客，在面积上都趋向100-120平米的小三房；【客户情况】：如丽日中心城投资回报高的小户型多数客户是本地投资客户，用于出租、其他雅居乐等多数过渡自住客户购买，部分客户度假偶尔居住，但客户数量仍逐渐下降。价格明显低于大户型，客户量少目前河源小户型市场以自住过度的客户为主，还有少量本地及本地在外地工作的投资客户项目名称推售时间推售均价（元/）购房客户主要来源河源雅居乐花园-博寓2011年08月10日4000周边县城及市区年轻人丽日中心城2010年底6000-6200少量本地于外地工作人员及本地投资客比华利山庄2008年9月均价39、700（两层面积）单层建筑面积均价60007万普通装修费（业主选择）主要集中河源市老城区以及周边县城客户江泮花城2012年12月1日均价3800，起价34804900（带普通精装）周边县城及市区年轻人河源公寓主要楼盘：雅居乐花园-博寓位置河源市黄沙大道中段规模规划总用地面积136万平方米，规划总建筑面积273万平方米，容积率28%绿化率36%。物业类型公寓面积52-76的一房一厅和二房为主销售均价公寓均价4000元/近期销售情况周上门量：30批左右周成交量：1-3套左右成交均价：公寓均价4000元/价值点品牌开发商、价格便宜、未来CBD区域抗性周边配套不成熟，小区杂乱客户小户型以周边县城过度客10、户为主；外地客户、高端白领、源城区政企高管、私企业主等。评价位于CBD范围内；以雅居乐品牌效应树立形象雅居乐-博寓：大盘，品牌开发商雅居乐花园：近期销售情况、价格走势及客户情况约4100元/开盘当天销售约40套，其中大部分成交客户是老业主或者是业主介绍的朋友；价格走势销售情况Click to add Text约4000元/，推出特价单位，价格较开盘下降2012年2月-5月期间，成交约30套，销售进度缓慢，客户观望情绪严重，以投资为主的小户型市场更是收到影响。2012年2月-5月开发商内部客户（部分投资客户）、河源市周边县城客户（过度）、业主及业主介绍朋友购买（自住）客户结果河源市周边县城客户（11、过度）为主、业主及业主介绍朋友购买（自住）为辅2011年08月10日开盘雅居乐花园：“博寓”整层平面图74 61 53 53 户型点评:1、共15层，2梯6户；2、该平面布局，在牺牲朝向及户型局部采光通风的情况下，最大限度的保证了户型的通透性。丽日中心城位置河源市河源大道与沿江路交汇处规模占地面积2万余平米，建筑面积6.6万平米，容积率2.1物业类型30-35平公寓84套；50-55一房一厅84套，70-80平二房84套，110-120平米三房168套。销售均价对外6700元/平，实际约6000元/平，一房/二房/三房均价5500-5800元/平，公寓约6200元/平近期销售情况周上门量：3512、批左右周成交量：1-2套左右价值点目前河源商业集中地带，靠近东江河、自身配套4层的商业（已经营业）抗性价格相对较高，通风不流畅客户主要河源处外地工作的投资客，少量外地投资客，外地在河源从商者评价商业集中地带，靠近河流，有卖点丽日中心城：地段绝佳、商业配套完善丽日中心城：近期客户情况和价格走势约6000元/推出424套，开盘当天销售约60套。价格走势销售情况Click to add Text对外均价约6700元/，实际价格5500元/平米-6200元/平米慢慢消化余货，销售速度较为缓慢，约1-2套/周。2012年2月-5月主要河源处外地工作的投资客，少量外地投资客，外地在河源从商者客户结果河源部13、分公司的企业高管、私企业主、白领投资过度，少量周边县市的投资客；2011年10月08日丽日中心城：公寓关键数据阳台公寓无赠送，1.8米宽，阳台全封闭设计特点/大堂 大堂约7.5X7.5(开间进深)；高7米，贴普通瓷砖外立面/空调位 普通瓷砖外立面，无预留空调位，阳台自己搭建开间进深32平米公寓（3.6X8.3）过道宽度1.5-2米宽度电梯品牌日立（1.5X1.5）14人1050KG交楼标准毛坯交房，单层普通玻璃、钢制入户防盗门，水平找平物管1.98元/平米/月租金1000-1200元/月客户居住情况 2011年12月份交房，刚刚装修完入住约20户入住率共424户套入住20户左右有无赠送面积无销14、售价格公寓6200元/；110-120小三房均价5700元/畅销户型32-51销售约70%，70-80平米销售率约51%，113-12015%左右 小户型配比A栋23F，B栋29F,1-4楼为商业每层10户（325176113120）各两套目标客户主要河源处外地工作的投资客，少量外地投资客，外地在河源从商者32平米51平米丽日中心城江泮花城位置河源市滨江路南段新丰江边规模占地19048平方米建筑面积89850平方米容积率1.6首期，绿化率40.25%，小户型占小部分物业类型洋房、商业销售均价2012年12月1日开盘均价：3800元/平米目前：对外均价：4000元/平米，折扣预留近期销售情况周上15、门量：20批左右周成交量：1-2套左右成交均价：4000元/左右价值点位于老城区，看江景！生活便利抗性老城区规划成型，升值空间有限；客户客户主要为当地居民（周边县城居多）少量外地投资客评价开发商以价格吸引客户成交，项目售楼部及展示面的形象较差；江泮花城：江景资源，价低江泮花城：近期客户情况和价格走势近期客户情况和价格走势约3800元/，开盘优惠10000元/每套，起价3480元/.开盘当天推出433套（认筹120个），现场所到客户100批左右；成交30套左右。价格走势销售情况Click to add Text约4000元/2012年2月-5月期间，客户上访量平淡，取消开盘10000元优惠（暗处16、用于促销优惠）100-140平米大户型销量较好；2012年年2月月-5月月客户主要为当地居民（周边县城居多）、老城区换房改善环境客户、少量外地投资客。客户结果近期成交客户以老城区换房改善居住环境客户为主(80%)，少量周边县城客户(15%)；2011年年12月月1日开盘日开盘小户型都集中在百合阁；其中47-51平米为精装修房（价格4900元/平米）。北朝向，共78套。15层高，1、2楼为商业江畔花城阳台47平米，阳台（1.8X2.5）（1.2X2.5）半赠送设计特点/大堂 1楼为架空层3米高外立面/空调位 一个空调位开间进深5.1/6.3X6.71户型不周正小区内外配套靠滨江路商业，周边配套齐17、全电梯品牌日立电梯交楼标准无家私家电，厨房已经搞好(抽油烟机、橱柜)物管1.5元/平米租金单间预计600-800元/平米/月客户居住情况 12年8月份交房，目前无入住入住率无有无赠送面积阳台赠送一半面积销售价格47-51平米精装4900元/平米其他4200元/平米均价毛坯畅销户型86平米及以上大户型/51平米共卖了不到10套小户型配比全部集中在百合阁目标客户老城区及周边县城客户江泮花城：公寓关键数据47平米49平米户型都北朝向，光照不好。带普通500元/平米精装修左右。50小户型卖4900贵了。房间进深过短-2.5M.在有限的面积上，进深更长的户型更好利用些。江泮花城户型图项目户型配比套数比例18、价格（元/）速度租金河源雅居乐花园50-55平米一房一厅14033.1%均价4100元/平米1-2套/周公寓800-900元/月60-70平米一房二厅14033.1%70-80平米两房14033.1%100-120平米三房20.5%140-150平米四房10.2%合计423100.0%丽日中心城30-35平公寓8420.0%6000-6200元/平米1-2套/周公寓1000-1200元/月50-55平一房一厅8420.0%5300-5800元/平米70-80平小两房8420.0%5300-5700元/平米100-120平米16840.0%5500元/平米合计420100.0%江泮花城50-5519、平一房一厅5662.2%5000元/平米（带1000元/平米精装修）1-2套/周公寓600-800元/70-80平米两房66.7%4200元/平米140-150平米三房2831.1%合计90100.0%东方比华利50-55平米一房一厅120183.7%对外是按2层面积计价，实际产权只有1层面积，按建筑面积价格在5800-6000元/平1套/周-60-70平米一房二厅15310.7%-100-120平米三房815.6%1200-1400元/平合计1435100.0%3 3对比分析户型配比3 3对比分析户型配比丽日中心城以100-120平米三房为主，占总套数的40%；雅居乐博寓以50-70平米一房20、一厅为主，占66%；70-80平米二房为辅，占33%；比华利山庄以50-55平米一房一厅为主（复式可做二房），占83.7%。启示：1、中心地段盘以投资为主，公寓和一房一厅更为畅销；2、不成熟区域的中小户型以小两房走货为主，主要满足居住功能。3、户型配以应以80平米以下的公寓和一房为主，小两房为辅。3 3对比分析户型尺度分析：1、所有的公寓产品都中规中矩，没有赠送面积（阳台除外）；、户型尺度基本都属于紧凑型，丽日中心城的公寓未设计厨房，需要后期通过装修改造；、50-55平米一房一厅是市场主力户型，所有户型都带阳台设计。丽日中心城雅居乐-博寓东方比华利江泮花城30-35平公寓70-80平小两房5021、-55平一房55平米一房74平米二房50-55平一房50-55平一房厨房开间1.8M2.2M1.5M约2.5M约2.4M约2M1.8M进深2M1.8M1.7M约1.8M约2.4M约2M2.5M餐厅开间-2.4M-3.5M-进深-1.7M1.5M-2.8M-客厅开间-2.4M4.5M4.35M4.25M4.2M3.3M进深-2.4M3.9M3.3M3.5M4.1M4.2M卫生间尺寸-2*1.7M1.71.7M2.96*1.8M约2.42.4M约2*2M1.5*1.7M卧室开间3.6M3.3M*3.6M2.8M*3M3M2.96M3*3.25M2.8*2.3M3M2.5M进深4.4M3.7M4.322、5M3.8M3.3M阳台尺寸3M*1.6M，改造成厨房加阳台后，阳台1.8*1.6M3.6*1.2M1.5*1.7M2.96*1.2M3.51.2M2.15*1.8M2.5*1.2M2.51.8M3 3对比分析公共配套分析：1、相比深圳广州，除东方比华利之外，公寓的梯户比都不算太高；2、河源的公寓多以毛坯为交楼标准，少量楼盘有装修套餐可选择；3、公寓的配套主要依托周边的配套，少量楼盘依托自身大社区的配套。对比楼盘丽日中心城雅居乐-博寓东方比华利江泮花城交楼标准精装修毛坯入户大堂精装修无无面积7.5M*7.5M无-无高度7M无-无电梯数量3222品牌日立日立观光电梯日立梯户比3梯10户2梯6户223、梯22户2梯6户配套会所游泳池物业管理收费1.9元/平米月1.8元/平米月1.8元/平米月-PART2:公寓定位公寓：社会高端消费人群的奢侈品 方向1:商务公寓操作模式：模式开发商投入开发商产出商务公寓商业空间预留给办公提供注册的可能+办公需求的装修销售给小业主功能：灵活功能的预留，提供注册的可能面积：不易太大，可由低层公寓来担当，可选择2-4层，面积在1500平米左右，可办公可居住收益：量少且高形象，可要求月均每平米50-60元的租金，4000-6000元的售价操作方式：在引入中高端的经济型酒店的前提下操作与本项目写字楼冲突 方向2:经营性酒店操作模式模式开发商投入开发商产出收购房产物业由酒24、店公寓投资方整体收购租赁房产物业获得稳定的租金收入，而且可以再出售给基金或信托注：是否装修，主要根据酒店公司的要求来定功能：中高端的经济型酒店面积：一般而言为4000-6000平米，因酒店的需求不同而略有差异收益：至少获得月均每平米30-40元的租金，可以通过返租的形式带租约出售给小业主，或者由机构整体收购操作方式：中高端的经济型酒店投资回报率10-25%，成本回收期3-4年，物业面积4000-6000平为多。经济型酒店的投资回报率平均在10%左右，最高可达25%。行业统计得出的一般规律：入住率达到50%，就可达到盈亏平衡。入住率90%左右，一般可以获得15%的利润回报率。经济型酒店成本回收期25、预估常规5年以内品牌物业要求每月上缴支出投资回收期锦江之星建筑面积在5000平方米左右加盟管理费为年营业收入的3租赁项目46年，新建项目810年如家快捷建筑面积30006000平方米收取酒店总收入的3为特许经营服务费，收取酒店总收入的3为特许经营管理费56年莫泰168120个以上的房间营业收入的5102年半3年半速860200个房间，建筑面积大约在300010000平方米营业收入的5.6，每年变化3年格林豪泰80150个房间，建筑面积大约在40006000平方米营业收入的3.5%656年城市客栈200个房间以上，建筑面积大概在5000-6000平米营业收入的3.5%63.5-4.5年方向3:酒26、店式公寓操作模式：模式开发商投入开发商产出公寓要求酒店整体管理或提供部分酒店服务+提供装修销售给小业主功能：品牌酒店前提下的酒店式公寓面积：除去做酒店后剩余的约9300平米，约198套左右收益：至少获得月均每平米30-40元的租金操作方式：在引入中高端的经济型酒店的前提案例分析加福广场华尔登府邸n项目位置：位于深圳皇岗地铁口岸旁，毗邻米埔、红树林及后海湾n项目介绍：项目集国际顶级酒店(福朋喜来登)、商务公寓、豪华住宅(华尔登府邸)及3.9万平方米的大型购物商场于一体，楼高199米，属深圳特有的最高复合型顶级酒店豪宅社区（以4S复合型社区标准规划为本，4S包括：Star-hotel(星级酒店)、27、Service(优质服务)、Supreme(最高物业)和Shoppingmall(大型商场)）。n占地面积：21675n总建面积：187403n物业顾问：福朋喜来登住宅酒店商场商务公寓写字楼加福广场华尔登府邸加福广场国际商务中心设在华尔登府邸二期的3-5楼，由福朋喜来登酒店统一经营管理，即租即用，租期灵活，能注册，每个工作台租金每月3000元。提供特色商务服务：高端商务会议室和培训服务皇岗口岸接驳巴士服务酒店式礼宾服务每层皆有高端商务中心代订报章与信件派送服务代订酒店、机票服务每层设有舒适休闲区。商务中心案例分析案例启示项目二手房价比周边溢价月租金比周边溢价凡尔登府邸2万元/3000元/2房：28、5000-8000元/月（50-80元/月平米）2000-3000元/月（20-30元/月平米）启示：酒店的入驻极大增强客户信心对开发商而言，整体或部分出售/出租给大机构（大酒店），可以获得稳定的收入，而对其余小业主来说，也相对的获得了酒店式的高端服务，满足了其需求，增强了对物业的信心，对整体房价也起到了很好的支撑作用。中介人员语录：“虽然华尔登府邸比其他贵很多，但很多客户就冲着能享受到喜来登酒店的服务，都说值了”高档酒店对整体物业价格起到支撑作用投资型公寓总体操作模式：物业面积楼层开发商投入产出及收益酒店5000-60005-9房产物业由酒店公寓投资方整体收购/获得稳定的租金收入，而且可以再29、出售给基金或信托25-30/月酒店式公寓（商务型）1000010-18要求酒店整体管理或提供部分酒店服务+提供装修销售给小业主60-70/月本项目的公寓定位：河源顶级的多功能复合型酒店公寓产品特征：界于酒店式公寓与普通公寓之间的形态的服务式公寓，以商务功能为主，由业主自主经营。自用兼投资型产品集酒店、现代商务、高品质居住于一体的小型城市综合体我们是。希尔顿五星社区 国际生活示范区InternationalComprehensiveMotivityDistrict他们厌倦了金光闪闪的炫耀，成功与凯旋的喜悦已在内心中沉淀，从高高的城堡露台，贵族们平静的俯瞰着这个城市财富的中心房子已不仅仅是居所，更30、是值得收藏的奢侈品！本项目的定位总结物业类型位置面积（）图示酒店5-9层6686.35酒店式公寓2栋16-31层10263.96酒店建议：设在5-9层楼层功能面积（）房间面积（）房间数5-9层经济型酒店约5200平米单房：30-35一房：45-50120建议选择高端经济型酒店，如：法国宜必思PART3:公寓物业发展建议1、户型配比2、产品创新3、附加值建议PART1:户型配比。以一房一厅和单身公寓为主，小两房为辅。户型建筑面积（）户数户数比总面积（）面积比一房一厅44.4218060%7995.650.6%一房一厅46.593010%1397.78.8%一房一厅49.073010%1472.131、9.3%二房一厅77.093010%2312.714.6%二房一厅87.273010%2618.116.6%合计300100%15796.2100.0%现户型配比 建议户型配套 户型备注建筑面积（）户数户数比单身公寓有优化空间30-3510032%一房一厅有优化空间40-459029%一房一厅有优化空间50-559029%两房75289%合计308100%小户型客户对户型方面的关注点关注程度朝向采光通风赠送面积整体感觉、舒适度实用率客厅尺度卧室尺度小户型客户普遍比较关心房子的整体感觉，赠送面积也是他们重点关注的一个方面。客户情况套内空间的整体舒适度和增值空间是小户型客户最关注的两个方面PART32、2:产品创新。从客户关注点入手。PART2:产品创新。赠送面积，增加产品附加值。该空间虽然可利用，但是开间太窄（1M)，实用性相对会较低，建议增加开间至1.5MPART2:产品创新。赠送面积，增加产品附加值。公寓/一房可考虑内阳台设计。PART2:产品创新。赠送面积，增加产品附加值。单身公寓变一房一厅，赠送面积合理，实用率高。PART2:产品创新。赠送面积，增加产品附加值。一房一厅变两房，赠送面积合理，实用率高。采用酒店式大堂装修风格，体现档次感；用材考究的大堂是最能体现项目品质的关键；大堂设电子屏，随时发布各类信息;电梯间融合酒店式内装风格，与大堂整体效果统一；设计体现简约、档次感，避免细部33、复杂处理，方便后期物业管理PART3:其他附加值。入口大堂、首层电梯间精品公寓考虑因素：首层电梯厅作为客户最易感知的公共空间，体现品质感与档次感非常重要大堂为提升产品档次感的重要因素；游泳池洗衣房等休闲项目：教室、书吧酒吧棋牌室、多功能活动厅球迷俱乐部会所：白领日常生活、休闲，包含阅览棋牌等活动中心社区中公共交流的群体需要一定的场所，建议预留一定活动空间阅览室、棋牌室等，可定期举办活动及各种培训班，丰富社区生活，形成社区氛围。Part3:其他附加值。外在提升会所打造于裙楼四层局部设置会所，在满足白领日常生活、休闲的需要。具体建议：Part3:其他附加值。会所奢侈商务的社区感内部装修设计要点：浓34、重沉稳色彩、艺术壁画、灯光营造、优质材料选用、符号运用体现精英阶层的情节，典雅不失白领格调与品味。形成雅俗共赏、物质奢华的小资生活格调。结合案例分析及会所功能设置，建议会所1000平米左右，并设置在第四层。休闲主题可结合集中商业中的健身部分，以上配比仅供参考功能分区项目建议面积（平方米）备注休闲主题棋牌室、阅览室400预留空间教室、书吧200-300酒吧200特色项目生活主题洗衣房50平米管理室社区管理室50平米会所功能分区Part3:其他附加值。内在提升生活品质酒店式物管（建议在销售期时即引进到售楼处，为客户提供五星级服务，彰显项目高贵品质）随着物业管理的不断发展,酒店式管理服务已经成为高层35、次、高品位的物业管理服务的代名词，正受到人们的普遍关注和欢迎。提前介入，全程贯穿！Part3:其他附加值。车库大堂时尚的精致感汽车大堂：位于地下停车场，结合停车场设计，有自然采光通风，住户可从大堂的电梯直接入户。设置服务台和服务人员，维护安全的同时体现尊贵。设置在地下车库，真正的人性化尊贵生活标志。酒店式的接待台细部处理采用酒店式大堂装修风格，体现档次感；用材考究的大堂是最能体现项目品质的关键；大堂设电子屏，随时发布各类信息;考虑因素：大堂为提升产品档次感的重要因素；Part3:其他附加值。入口大堂酒店式公寓物业大堂休息空间写字楼篇写字楼篇3PART1:市场分析未来，小户型和写字楼会集中在CB36、D片区，市场供应量大，竞争会非常激烈。1、市场分析有力商务大厦有力商务大厦东方明珠东方明珠德润东方银座德润东方银座华达凯旋广场华达凯旋广场锦天大厦锦天大厦中心壹号中心壹号河源商业中河源商业中心心汇景国际汇景国际华侨城项目华侨城项目未售在售已售翔龙国际翔龙国际海拓大厦海拓大厦御和大厦御和大厦 万绿春天万绿春天 华达新城华达新城商汇大厦商汇大厦 巴蜀大厦巴蜀大厦 沿江路大厦沿江路大厦本案本案1华达大厦2锦天大厦3德润东方银座4中心壹号其他写字楼分析5典型写字楼分析典型写字楼分析中心壹号位置河源市建设大道与大同路交汇处规模占地面积：4950，建筑面积：35753容积率：5.82物业类型商业，写字楼销37、售均价起价：6380元/平方米均价：6800元/平方米近期销售情况未正式开盘，可以购买价值点位于河源新城区中心地区物业费2.8元/平方米月客户多数是开发商内部消化，少量中小型企业备注2012年8月开始，租赁方可以与业主前定租赁协议，约35元/；毛坯，公共部分负责装修好。【在售】中心壹号：河源唯一在售的写字楼中心壹号总共22F，地下室两层，约200个车位；1-5为商业广场，6-22层为写字楼。中心壹号6-13楼平面图中心壹号14-21楼平面图可以间隔88-300平米的写字楼（卖家对外口径要求最好200-300）14-21楼买家可以买300-1200平米中心壹号：写字楼平面图（1200平米/层）典38、型楼盘分析华达凯旋广场：目前河源最高端的写字楼开发商河源市华达集团有限公司位置建设大道与中山大道交汇处规模建筑面积约25000平米物业形态1-4F为商业/5-23F为写字楼户型1032平米/层价格5-18F已售，19-23F华达集团自留，2010年销售均价为5300-5500元/平米，目前租金在28-35元/平米（毛坯）客户由于都是整层出售，客户多为本地公司购买销售对外称全部已售完，目前只对外出租，分为整层和半层出租，少量楼层分割出租置业因素分析地段好，形象佳，中大型企业较好的办公场所该项目位于中山大道与建设大道交汇处，地段位置好，写字楼采用全玻璃幕墙，档次高，主要以中大型企业作为办公场所为主39、。华达新城功能概述：地下设一层，为人防地下室，有部分设备用房；1、2楼为商铺、超市；3、4楼为影城、餐饮；5楼设置会所、社区服务中心，物业管理用房、居委会等；6楼以上为商务办公，建筑主体23层，裙房四层。华达凯旋广场集地产开发、SOHO办公、商务金融、百货超市、休闲娱乐于一体，填补了目前东城西片区商业空白，有嘉禾影城、好万家电器等国内知名品牌的进驻最大程度整合商圈人气。凭借得天独厚的地理位置，定位为5A级写字楼.华达大厦：新市区先锋部队典型楼盘分析华达大厦：目前进驻企业较少，主要是由于面积达且租金相对较高。整层出售，由业主自行分割使用或者出租电梯和公共部分装修、导示系统档次较其他写字楼都高6040、X120柱子电梯电梯电梯管道室安全通道安全通道排污给水排污给水排污给水排污给水排污给水排污给水排污给水排污给水排污给水排污给水排污给水排污给水排污给水排污给水距离约70080X90柱子80X90柱子80X90柱子柱子80X9060X120柱子60X120柱子60X120柱子280X120柱子280X120柱子280X120柱子280X120柱子200X170200X170200X170200X170200X170200X170150X150150X150该楼层为凯旋广场17F，共23F；总建筑面积为1032平米，可对半出租38元/月/平米；层高3.8米，吊顶后约2.9米高；电梯品牌为日立，可乘41、14人，1050KG；全部未装修，给水排污只标出位置；华达大厦17楼结构说明：长约45米宽约25米其他楼盘分析锦天大厦：档次仅次于凯旋广场的写字楼开发商河源绿意投资有限公司位置建设大道规模占地1229.29平方米物业形态1-9F为商务酒店，10-16F为商务纯写字楼户型约160-250平米价格租金在35-40元/平米（装修，带空调，含物业管理费和2个地下车位停车费）客户主要租户为房地产相关企业销售目前主要以租为主置业因素分析本地投资客锦天大厦主要以商务酒店和写字楼组合的方式，一方面通过酒店缓解出租压力，另外一方面也可以成为写字楼的配套，在目前河源写字楼租赁市场中属于中高档次。典型楼盘分析锦天大42、厦：入驻企业主要以房地产关联企业为主租赁企业主要以房地产公司为主，其中12家房地产或与房地产有关联的公司，3家IT类公司，2家农产品公司，1家广告公司，其余为其他产业相关。企业入驻率达到90%。典型楼盘分析德润东方银座：租售并举，租赁情况较销售情况理想开发商德润房地产开发有限公司位置建设大道与华达街交汇处规模占地面积：3276.3平方米；建筑面积：16959平方米物业形态写字楼、SOHO、精品酒店公寓为一体户型3754为主价格剩余写字楼价格在4500元/平米左右，租金14楼以下28-30元/平米（带装修），14楼以上毛坯35元/平米。公寓租金1000元/月（面积约50平米）。客户租户主要以房地43、产相关企业为主销售销售率80%，出租率80%置业因素分析客户主要以本地投资客户为主和小个体企业主为主德润东方银座主要以小面积为主，主打投资客。由于河源目前没有住宅禁商，公寓和写字楼都主要作为办公室出租。写字楼公寓德润东方银座：销售率70%，但是出租率达到了80%，说明出租市场较为良好。典型楼盘分析租赁企业主要以房地产及周边产业的各类公司为主，IT类企业为辅。东方明珠：由于其形象和档次在河源较为落后，出租率较其他楼盘低，仅为68%。其他写字楼租赁情况其中人力资源公司2家，房地产开发无关或代理公司7家，财务相关3家，IT电脑类1家，保险类1家，工程技术类2家，医疗类1家，贸易类3家，其他类3家。友44、力商务大厦：配套有会议厅和室内网球场，1-3F为广发银行，整体出租率高，达到98%，但是无地下停车场。其他写字楼租赁情况其中房地产公司4家，金融保险类3家，装修装饰类2家，担保类2家，教育类1家，其他类2家。河源市新城区写字楼物业的典型案例：楼盘出租价格(元/)销售价格(元/)出租率（）备注华达大厦毛坯38-45600090在用项目中心壹号毛坯约34-386300-6500无（未交楼）在建项目写字楼租售好坏的情况完全取决于坐落地段的好坏及经营的性质；华达大厦开发商作为当系知名企业，（成功在新市区营造2个商圈）凭着其他产业（超市、影院等）的带动，写字楼销售不足一年，基本全部租赁完毕，1-4楼商业45、项目营业良好，业主已经对其产生信赖；目前中心壹号在布局设置上和华达大厦相似，可能会沿用华达大厦的模式。本地主要客户群体的特征分析总结本地人（主要客户群体集中在私企老板及公务员）因为经济富裕、居住条件较好且习惯于群居，同时对于投资置业的要求也较高，喜欢出手快的小型商铺或者地段占优势的写字楼，属于公寓、写字楼的主流客户；河源市新市区，周边县城及当地年轻客户群体，对这类产品的需求比较普通，购买的可能或许是父母资助或者是暴发户突然性购买在目前河源市场，外来投资者和高管的群体属性和需求比较复杂，但其共性都是集中在注意人身安全、面子和生活舒适度方面，而且能有效想象对日后的建设效果，主要比较关注于产品的打造46、和形象的提升，因此在地段及象征比较好的地段及楼盘，未来成为主流客户的可期待性比较高；小结河源的写字楼主要集中在建设大道沿线；新写字楼的出现会给河源的写字楼市场不断带来冲击；河源的写字楼租赁市场好与销售市场，出租率都较高。中小面积写字楼的租赁市场较好。PART2:具体参数分析基本资料对比调查小结：现在使用中的写字楼多以小高层为主，层高都较低，很适合发展中的中小企业的办公需求，抓住了一部分投资者的心理。而华达凯旋广场的出现是河源写字楼发展过程中的一个里程碑。物业名称总楼层层高净高中心壹号22F，地下-1F3.6米3.3米华达凯旋广场23F，地下-1F4米3.2米友力商务大厦9F，无地下室3米2.747、米东方明珠14F，地下-1F3米2.7米德润东方银座16F，地下-1F3米2.8米锦天大厦16F，地下-1F3.6米2.7米河源写字楼整体以小高层为主，层高较低。硬件配置比较物业名称均价（元/平米）租金（元/平米月）主力户型面积车位物管费物业管理中心壹号6800元/平米35元/平米88-1200平米200个停车位2.8元/平米华达凯旋广场毛坯28元/平米.月整层或者半层出租（500平米以上）租金250元/月3.3元/平米华达物业有限公司东方银座德润4500元/平米14楼以下28元/平米.月（带装修）毛坯20元/平米.月，14楼以上35元/平米毛坯）37-54平米为主，180-350平米为辅租金48、260元/月1.8元/平米深圳香江物业锦天大厦带装修35-38元/平米.月150-200平米为主租写字楼免费停车（免费配备1至2个专用车）河源市锦天祥物业有限公司友力商务大厦带装修30-35元/平米月130-250平米为主地上停车位2.8元/平米深圳香江物业调查小结：河源写字楼市场租金价差不大，但是仍然出现两级分化。凯旋广场和锦天大厦是目前河源写字楼市场的标杆。写字楼整体租金多在28-35元/平米.月（装修），凯旋广场的租金毛坯价达到35-38元/平米.月，租金差异有差但差距尚未拉大。硬件配置比较物业名称空调入户大堂卫生间电梯网络面积高度数量控制载重/品牌中心壹号中央空调系统约650平米11米49、公卫5+1群控三菱（高速）ADSL华达凯旋广场公共部分中央空调，上班时间开约60平米约5.5米独立卫生间+公卫3群控日立（高速）ADSL锦天大厦无中央空调约100平米约4.5米公卫3群控日立ADSL东方银座德润无中央空调约80平米约8米独立卫生间+公卫4群控13人/西子奥的斯ADSL东方明珠无中央空调约50平米约3.5米公卫1群控永大日立ADSL有力商务大厦无中央空调约180平米约6米独立卫生间+公卫3群控14人/上海三菱ADSL河源写字楼多无中央空调，多用日立电梯，其中只有凯旋广场使用高速电梯，且公共部分有中央空调。其余多为普通（观光）电梯。硬件配置比较物业名称建筑外立面外墙装饰物业名称建筑50、外立面外墙装饰德润东方银座玻璃+瓷砖凯旋广场全玻璃幕墙锦天大厦商铺贴大理石，其余为瓷砖有力商务大厦玻璃+铝塑板河源写字楼外墙多贴瓷砖，仅凯旋为全玻璃幕墙，写字楼整体档次较低。河源写字楼特征小结硬件上的特征1、楼体结构及特征（外观）：建筑外观体现出写字楼的档次。目前市场上的写字楼玻璃幕墙仅有华达凯旋广场，其余全部为瓷砖。玻璃幕墙立面的写字楼外观上凸现时代感，视觉冲击强烈，相对立面以瓷砖为材质的写字楼档次要高的多。2、配套设施（公共场地面积和绿化、休闲设施）：目前河源写字楼基本没有公共绿化，也没有配套商业。目前仅有华达凯旋广场在写字楼裙楼商业中，引进大品牌的商业如嘉禾影城，这样的写字楼增加了休闲气51、息，给白领一族在下班后有个享受生活的空间。河源写字楼特征小结软件上的特征1、智能化程度：处于最基本的智能化设施。主要表现为消防、报警、宽带接入、停车管理。更高档次的智能化管理在河源尚属空白。2、商务中心的装饰：在写字楼中配有商务中心的仅有友力商务大厦以及华达凯旋广场。锦天大厦则借助翔龙酒店为其商务配套服务。对于本项目的5A甲级写字楼而言，机遇与挑战并存。市场给予本项目的启示寻找市场上易于成功的写字楼产品户型面积建议产品类型建议目前市场上在售写字楼较少，但是去货速度不算快。企业需要主要以中小面积为主，主要以200平米以下为主。传统或者普通写字楼售价较便宜（4500），新的写字楼自身配套会比较完善52、，未来配套要求会越来越高。PART3:写字楼物业发展建议1、产品定位2、产品建议3、附加值建议希尔顿国际社区中央商务头等舱505010010010010015015080%80%20%20%PART2:写字楼户型定位 PART2:写字楼户型定位 分割出售 可组合使用。四角为200平米的大面积，建议分割出售，客户可组合购买合并使用。中间100平米的写字楼部分拆开成50平米的空间，可合并。(面积主要是50/100两种，可组合)PART3:附加值建议 寻找与希尔顿的关联，利用希尔顿酒店作为其独一无二的配套资源！1、与希尔顿共享五星级物业管理服务标准2、与希尔顿共享五星级会所3、与希尔顿共享五星级园林53、亮点1：河源写字楼多是毛坯交楼，中央空调到户，但装中央空调后层高多在2-2.5M，非常矮！本项目层高3.95M，如装中央空调一般层高都要4.5M，建议由业主自行装空调（节省成本，不是客户购买的最关键因素）。PART3:附加值建议 参考项目层高装中央空调后的室内高度中心壹号3.6M2.5M华达凯旋广场4M3M友力商务大厦3M2M亮点2：国际顶级电梯品牌蒂森克虏伯电梯PART3:附加值建议 蒂森克虏伯电梯是世界最领先的电梯公司之一，提供全方位乘客运输系统。亮点3：光纤电缆,千兆以太网入楼，10兆带宽入户PART3:附加值建议 会议会议中心中心新闻新闻中心中心商务商务中心中心与与与与“希尔顿国际酒店54、希尔顿国际酒店希尔顿国际酒店希尔顿国际酒店”共享共享共享共享7 7 7 7大功能大功能大功能大功能商场商场运动与运动与娱乐中娱乐中心心接待接待中心中心西餐厅西餐厅亮点4：与希尔顿共享一站式国际化商务服务PART3:附加值建议 参考项目玻璃幕墙华达凯旋广场LOW-E玻璃中心壹号玻璃+石材亮点5：LOW-E玻璃幕墙目前最为主流LOW-E玻璃幕墙，具有隔热、保温、防噪音等功能，且有效降低空调负荷和室内灯具耗电量。PART3:附加值建议 建议聘请国际知名专业大师设计，提升大堂的档次与品味。大堂用材上采用高级石材与体现现代感的玻璃、金属组合营造或典雅豪华、或现代时尚的风格。亮点6：豪华现代大堂PART3:附加值建议 外部广场环境：提升办公楼外环境的关键通过水景与园林绿化的结合与大堂内环境遥相呼应亮点7：外部园林广场PART3:附加值建议 公寓：希尔顿五星社区国际生活示范区总结写字楼：希尔顿国际社区CBD商务头等舱