1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 2011年9月源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 1源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 1源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 60-109 12000-15000136260（住宅性质）该项目由于将整个组团打包推售，各户型销售情况都十分差，已售的26套一、二房单位成交于去年，今年这些单位无成交。庄士映蝶蓝湾2、57-8110000-120001999820（住宅性质）该项目在8月份推出，带2000元/装修，一房单位仅销售10套左右。市桥板块1921海伦堡流金岁月45-115 14000-15000968264（住宅性质）该盘目前在售大户型，且大户型消化缓慢，预计在短时间内不会推出小户型。已售小户型并非对外公开销售，已售的26套中，18套是二房单位并成交于今年5月份。博学公馆57-8212000-1500036817620（住宅性质）该项目于去年10月份推出，赠送空间多，价格明显低于周边在售项目。奥园广场（二期）40-8515000-1700058530060（商业性质）该项目在6月26日开售，全部售3、罄；8月28日再次开售，当天售出80%。华南板块1853诺德中心城 41-101 12000-1400071427140（住宅性质）该项目在5月初开盘，先推出3栋后再徇众加推，一个月即消化将近4成，6月成交约160套，后续小户型出货变缓慢。海印星玥85-9520000-2100077351180（商业性质）该项目于3月推售5-7栋约330套，至今已成交超过180套，6月消化了24套。广奥友谊尚居38-90待定3660（住宅性质）该项目预计于今年9、10月份推出。番禺一手楼市中小户型产品销售状况分析番禺一手楼市中小户型产品销售状况分析番禺一手楼市中小户型产品销售状况分析番禺一手楼市中小户型产品销4、售状况分析整个番禺楼市住宅性质的纯公寓受租赁不活跃及限购影响，销售缓慢整个番禺楼市住宅性质的纯公寓受租赁不活跃及限购影响，销售缓慢商业性质的公寓由于不受限购影响，销售火爆商业性质的公寓由于不受限购影响，销售火爆源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 项目区位优势：项目区位优势：项目区位优势：项目区位优势：项目位于新光快速市桥出口处；项目位于新光快速市桥出口处；项目步行至地铁三号线市桥站项目步行至地铁三号线市桥站2020分钟；分钟；项目步行至左边村综合市场项目步行至左边村综合市场1010分钟；分钟；项目所在区域可就读番禺市桥富都小学，项目所在区域可就读番禺市桥富都小学，星海中学；星海中学5、；项目一期产品开售时间为项目一期产品开售时间为20112011年年2 2月月2020日，开售三个月消化率过日，开售三个月消化率过80%80%。总套数总套数户型户型面积面积/单价元单价元/总价总价/套套供应量供应量销售量销售量签约率签约率408408二房二厅二房二厅63-8263-821200012000起起75-9975-99万万5151484894%94%三房二厅三房二厅87-12387-123均价均价1260012600110-150110-150万万15315314914997.4%97.4%总计总计总成交率总成交率 96.6%96.6%带装修带装修18001800元元/204204196、719796.6%96.6%项目周边一手楼市个案分析项目周边一手楼市个案分析项目周边一手楼市个案分析项目周边一手楼市个案分析占地面积占地面积16579建筑面积60498总户数408户当期户数204户项目二期尚在规划中源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 99-10113000-15000130-150万65%总计毛坯%诺德诺德中心城中心城50%50%买家来自广州普通白领阶层；买家来自广州普通白领阶层；20%20%买家来自华南板块及广州的二次置业型和买家来自华南板块及广州的二次置业型和改善型客户；改善型客户；15%15%看中板块未来升值前景的投资型客户；看中板块未来升值前景的投资型客户7、；15%15%的买家为关系户和其他。的买家为关系户和其他。媒体表现形式：媒体表现形式：媒体表现形式：媒体表现形式：楼书，户外广告；楼书，户外广告；楼巴接驳天河石牌桥、江南西站点；楼巴接驳天河石牌桥、江南西站点；天河体育中心周边派单、汉溪地铁派单天河体育中心周边派单、汉溪地铁派单 TVBTVB电视广告电视广告41-50公寓户型消化较慢；原因一：正望马路和烈士墓园，景观较差，且受政策环境影响；原因二：大多投资者和二次置业人士都不希望浪费一个名额购买单身公寓或单间住宅产品，更愿意直接投资商业写字楼产品；热销户型60-72两房项目周边一手楼市分析项目周边一手楼市分析项目周边一手楼市分析项目周边一手楼市8、分析源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 2源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 项目周边一手楼市供应量稀缺，尤其是环境好，地段好，配套齐全的一手楼成交较快；l 项目周边一手楼市总体成交活跃，热销户型为60-75两房两厅，87-123三房两厅单位，2房以下的住宅性质的公寓型产品由于受番禺整体出租市场不活跃及限购影响而销售缓慢；l 项目周边一手楼盘主要客源，来自广州中心城区首次置业的新广州人和高级白领，占比约60%；其次是楼盘周边社区的改善型业主，公务员、企业主，占比约25%；第三类是多次置业的投资型客户和其他客户，占比约15%；l项目周边二手住宅成交较活跃，尤其是100万以9、下中小户型面积的小两房小三房成交较多，主要分布楼盘如鸣翠苑、侨基花园、雅居乐鸿禧华庭等，在环境，教育，生活配套，交通方面都具备一定优势。源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 2源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 1源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 规划中的星海文化公园，将打造成为番禺区“星海”人文精神和城市文化特色。并优化城市布局，引导城市建设，带动中心城区北区的发展具有重要意义。规划整治中的河涌位于项目地块东面与江南新村中间位置；整治后将打造成为市桥中心地带新水景景观带。项目步行至星海文化广场项目步行至星海文化广场-城北公园约城北公园约2020分钟分钟源自10、源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 距离项目2公里的市桥中心区，繁华商业集中在以易发商业步行街为中心的商业圈，主要业态涵盖钻汇珠宝广场、易发商业中心、友谊商场、新大新百货等。源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 康乐路与光明北路交界起以东以北包括怡乐园、来福园、北城白云花园、瑞华园、雍雅园、江南新村、鸣翠苑及本项目地块住宅一大片的居民子女。项目步行至富都小学20分钟项目步行至富都星海中学15分钟项目周边教育配套一应俱全，包括从幼儿园、小学到省一级重点中学等源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 2源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ l项目占地面积项目占地面11、积90009000平米，规模较小平米，规模较小l l地块呈狭长的长条形，产品设计受局限性大地块呈狭长的长条形，产品设计受局限性大l l地块规划限制高度地块规划限制高度1111层层l l北面紧邻高压线北面紧邻高压线 项目地块分析项目地块分析-规划限制规划限制源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 项目地块周边环境较差，周边新汽车站尚未全面投入使用，因此汽车站周边商铺基本没有营业，即便是营业的酒楼，生意也较为冷清；离项目最近的市场为左边村农贸市场，步行约10分钟，但市场环境较脏乱；商铺出租率不足20%。源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 3源自源自MM858商铺网：商铺网：ht12、tp:/ 南面紧邻汽车站南面紧邻汽车站-嘈杂嘈杂 西面面正对市广路西面面正对市广路-车流量大，噪音大车流量大，噪音大 东面背靠河涌东面背靠河涌-河水发出阵阵恶臭河水发出阵阵恶臭项目地块规划局限：呈长条形，夹在新市桥汽车站和花卉市场地块中间；规模小、且限高11层中高端产品路线，难以实现中高端产品路线，难以实现源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 结合市场主力热销的紧凑二房、三房需求，并充分考虑项目本身环境规模等局限，项目必须相对接近甚至低于市场接受的总价段，才能具备核心竞争力。源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 上述面积在符合市场需求的同时，也便于设计出舒适感较强的户型；主13、要户型以紧凑实用的小两房、小三房为主；并且配少量1房（可改2房）产品。注：具体配比似乎容积率和户型规划而调整。源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 4源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 建议商铺的层高适当加高，由可业主自行做添加一层做复式商铺，从而加大实用面积，提高单价。创新的开发思路创新的开发思路打造区域内首席园林式休闲商业街打造区域内首席园林式休闲商业街源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ call服务提供外卖及代购服务票务及酒店机票代订服务等把酒店式服务及管理融为一体，提供全方位、多元化、个性化的物业服务，让业主在家享受到酒店的服务。2、紧随潮流的配套服务14、紧随潮流的配套服务源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 在欧洲发达国家，无线在欧洲发达国家，无线wifi已经覆盖全城。已经覆盖全城。在中国，在广州，这样可打造一个少有的拥有公共区域在中国，在广州，这样可打造一个少有的拥有公共区域wifi的住区，以超前配的住区，以超前配套设施，令客户体验未来生活；套设施，令客户体验未来生活；同时更吸引新市桥客运站候车的潜在消费群体；同时更吸引新市桥客运站候车的潜在消费群体；wifi的成本可在客户的物业管理费中酌情收取。的成本可在客户的物业管理费中酌情收取。源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 在入户大堂设计一些仅业主可享受的科技化设施，如拉15、卡拉、羊城通充值机、在入户大堂设计一些仅业主可享受的科技化设施，如拉卡拉、羊城通充值机、优惠卷打印机、优惠卷打印机、ATM机等，令业主享受不必在外排队或担心安全隐患的舒适感机等，令业主享受不必在外排队或担心安全隐患的舒适感。源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ i生活俱乐部生活俱乐部 在首层下沉建立会所，设室内泳池、小型健身中心、休闲馆等配套在首层下沉建立会所，设室内泳池、小型健身中心、休闲馆等配套源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ house 生活公馆：留在广州生活I house：给自己一个家I house：给爱人一个家I house：风雨无阻，为着事业与爱情I hou16、se：穿梭于这座城市I house：向东看，留下来I house：如果你不幸在广州恋爱了3年I house：你的事业，你的爱情，都在 I house“I house 生活公馆”能容纳生活万象的幸福住区！项目主题定位：项目主题定位：源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ house 生活公馆”项目概念解析：项目概念解析：U 空间U 品味U 潮流U 速度演绎I house 4 U 生活新概念 超实用小户型，60方的两房，80方的三房U 空间，更加 i 生活独特建筑风格，园林商业街，泳池，健身房 U 品味，更加 i 生活下沉式会所，科技化私属大堂，wifi全覆盖U 潮流，更加 i 生活地铁317、号线，市桥客运站，快速穿梭大广州U 广州，更加 i 生活源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 5源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 6源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 鉴于项目周边直临的环境较差，所以重点建议做高质量大的区位沙盘及逼真的项目沙盘，令客户感受到项目周边大环境的优势及项目自身的优势。项目沙盘提供可坐式吧台，使项目更加独特化悬挂式区位沙盘源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 选择部分商业街铺进行内部包装，以墙贴，喷绘等形式来表达未来的经营业态。源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 住宅带装修出售，可做多种装修方案由客户选择A装修18、方案：温馨甜蜜源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 也是新也是新型营销的要点之一型营销的要点之一关注潮流行动派艺术情节热门话题个性形象展示重视沟通，易共鸣通过网络获取讯息对项目宣传推广渠道的思考？对项目宣传推广渠道的思考？我们的营销策略：快速高效我们的营销策略：快速高效源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 万菱汇万菱汇 正佳广场正佳广场 岗顶岗顶 体育中心等体育中心等2、传统、直接、有针对性的推广方式、传统、直接、有针对性的推广方式源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 海珠江南西海珠江南西CC出口等出口等源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/ 住宅：住宅：由于市桥客运站未来会对项目的影响较大，在市桥客站未完全启用时必须进行住宅的销售，这样才有较大的利润空间。建议推货期：明年建议推货期：明年5 5月左右推出市场月左右推出市场项目推货节奏建议项目推货节奏建议源自源自MM858商铺网：商铺网：http:/