1、电子广场建设工程项目建议书1 总 论1.1 项目基本情况1.1.1项目简况项目名称：赣州市电子广场项目承办单位：赣州市电子行业商会项目承办实体公司：赣州市赛强实业有限公司项目占地面积：32.78亩总建筑面积：119000平方米项目总投资：53854.00万元建筑高度：150米（36层）容积率：4.01.1.2建设地址赣州市章江新区C3地块。位于章贡区客家大道28号，江西三江电子有限公司办公楼及周边。（详见项目地形图)1.1.3项目性质电子交易综合体1.1.4功能定位赣州市电子广场的定位为：以消费类电子、电器以及电子元器件、电子产品原材料批发零售交易及电子商务为基础功能，以电子组装、电子产品展示2、展览为配套功能，以电子技术培训、电子产品检测、电子技术认证为拓展功能的综合性电子产品交易信息平台。赣州市电子广场力图通过完整的电子产品生态链及完善的硬件配套，引进中国赛宝电子产品检验检测有限公司（部级单位）为赣州电子生产企业的产品检测检验。吸纳国内外电子产品企业在本项目设立商务服务中心，吸引电子产品批发商、零售商入驻，实现商贸、物流与产业的联动，以降低交易成本为最终宗旨，以提高商品流通效率为具体目标，打造区域性的电子产品贸易服务平台和电子信息产业总部基地。1.1.5承办单位概况本项目承办单位为赣州电子行业商会。赣州市电子行业商会于2009年成立，在赣州市民政局登记注册，在赣州市工商联指导下开展3、各项工作。它是全市电子信息产业、电子电器生产经营、研发、教学、服务的单位及团体个人自愿组成的行业性社团组织，具有独立法人资格，业务上受市工业和信息化委员会领导。目前，拥有会长单位7个、理事单位13个、会员82名。 为了更好地发挥我市电子行业平台优势，紧密地凝聚全市电子信息产业、电子电器生产经营行业的企业、团体和有志之士，现邀请我市从事生产、经营电子、电器、信息产品、研发、教学、服务的企业、事业、团体或个人加入商会，我们将提供优质的服务，协助会员企业规范经营，消除恶性竞争。围绕资源共享、协作创新、优势互补、共求发展的办会宗旨，从而实现电子企业的高效发展。本项目承办实体公司：赣州市赛强实业有限公司4、，是赣州市电子行业商会各会员出资举办的有限责任公司，公司地址为赣州市章贡区健康路13号A9号店面，法人代表：宋威。公司注册资本：壹仟万元整，实收资本：壹仟万元整。公司经营范围：房地产开发、销售；园林绿化工程设计、施工；企业项目投资（金融、证券、期货、保险等国家有专项规定的除外）。1.1.6项目建设内容与规模项目规划总占地面积2.185万平方米（合约32.78亩），拟建一座主楼地上36层、其中地上裙楼10层，地下2层的多功能电子大厦，总建筑面积11.90万平方米，项目建筑功能和面积初定为：1、 地下建筑部分。本项目地下2层。建筑面积为3.20万，可泊放800辆小型汽车，兼作人防工程。2、 主体工5、程裙楼部分（110层）。主要用于电子产品交易、电子展示、电子研发、培训等。（1） 第12层合计建筑面积8000，为电子产品销售中心。（2） 第3层建筑面积4000，主营电脑及相关产品。（3） 第4层建筑面积4000，主营电子原器件，集聚国内外主要通用、专用和先进的电子原器件、材料、材质产品。（4） 第5层建筑面积4000，专设为电子新产品、新技术展示中心。（5） 第67层合计建筑面积8000，专设为电子及产品组装，配制，配送中心。（6） 第89层合计建筑面积8000，专设为电子及产品研发中心和电子检测中心。（7）第10层建筑面积4000，专设为电子行业培训中心，为赣州市电子企业中高层管理人员及6、工作人员、IT行业专业人员提供职业提升学习的场所。3、主楼部分（建筑面积4.7万）（1）1126 层设商务中心和金融中心，为商务办公用房（即电子及金融等行业企业总部楼）；（2）2732 层为酒店公寓，其中配套设置大、中、小各类会场、餐厅等设施，可供商户们接待客户以及召开各种会议；（3）3334 层为康体保健中心。供客商健身休闲的场所；（4）3536层为休闲中心。用作咖啡、西餐厅和高档酒吧、舞厅等，供客商洽谈生意的休闲场所；（5）屋顶观光塔。可作为来赣旅游的一个城市重要景点对游人开放，供游人观赏赣州新老城区的全景。4、公用及辅助设施，包括：道路、露天停车场、绿化、给排水、电力设施及其他辅助设施等7、。1.1.7建设期限：本项目计划实施期为二年。1.1.8项目总投资及资金筹措本项目总投资53854万元，其中：建筑安装工程费（含设备费）33960万元，工程建设其他费15904万元，预备费3990万元。资金筹措方式为赣州市电子行业商会会员投资解决。1.1.9主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号项 目单位数 量备注1总用地面积21850合32.78亩2总建筑面积1190002.1其中：地下层建筑面积32000共2层，停车位800个2.2商业用房40000110层，为商业用房。2.3商务办公及配套用房4700010-36层，IT总部楼及配套设施3建筑物占地面积5000含主楼、裙楼4道路8、及地面停车场10000设地面停车位100个5容积率4.06建筑密度%22.88%7绿化率%18.3%绿地面积40001.2 研究过程与范围1.2.1研究过程根据建设单位的要求，赣州市工程咨询中心于2012年6月初开始对项目建议书编制所需资料进行收集，并通过现场踏勘和外业调查，从2012年6月开始组织工程技术人员对项目进行初步可行性研究，并根据研究成果于2012年7月形成本项目建议书。1.2.2研究范围本项目建议书编制范围包括赣州市电子广场建设项目建议书项目建设背景和必要性、外部建设条件评述、项目定位、建设规模和方案及进度计划安排、总投资估算，并根据国家有关规定，编制了本项目环保、节能篇章。1.9、3 项目建议书编制依据1 赣州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；2 国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见；3.赣州市电子信息产业发展指导意见（2008.8.20）；4.赣州市重点产业“十二五”发展规划（2011年）；5.赣州市现代物流业发展规划（2006-2015年）；6.赣州市城市总体规划（2006-2020）；赣州市章江新区控制性详细规划；赣州市章江新区总部经济区修建性详细规划；7.关于进一步促进服务业加快发展的若干政策意见的通知（赣市府发200933号）；8.赣州市人民政府 关于建设赣州市章江新区总部经济区（首期）的实施意见（暂行）（赣市府发201115号）； 9.投10、资项目可行性研究指南(试用版) （2003年）； 10.建设项目经济评价方法与参数(第三版)（2005年）；11.国家有关法律法规、规范标准；12.赣州电子行业商会委托赣州市工程咨询中心编制赣州市电子广场建设项目建议书的合同书。13. 业主提供的其他资料。1.4 主要结论和建议1.4.1结论1.该项目建设符合国家、江西省和赣州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中发展现代服务业的要求，符合赣州市电子信息产业发展指导意见（2008.8.20）、赣州市重点产业发展“十二五”规划中发展电子信息产业的要求，符合关于进一步促进服务业加快发展的若干政策意见（赣市府发200933号）的有关精神。项目属产11、业结构调整指导目录（2011年本）和外商投资项目指导目录中的鼓励类项目。2.本项目拥有广阔的发展空间与坚实的运作基础。本项目降低了电子企业的流通成本、交易成本、推广成本，提高客户购买产品的便利性及产品可靠度，顺应了电子产品市场化发展的浪潮。本项目采取多种措施提高市场集聚能力，保证产品的完整性及生态链的完整度，具备规模优势以降低交易成本，为项目成功奠定了坚实的基础。据初步测算，本项目建成后出售1-10层商业建筑即可收回83%以上的投资，而运营期可获得管理与出租纯收益4180万元/年。项目财务效益良好，具备相当的投资价值。3.项目建设符合赣州市相关商贸规划和城市发展方向。本项目选址位于赣州市章江新12、区中心商业区，拥有良好的区位优势。项目的建设对提高章江新区区域商业品质有非常积极的现实意义。4. 本项目的建设满足了数码产品扩充销售渠道的需求。项目集交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、物流配送以及金融结算等功能于一体，拟打造为现代化电子数码产品专业市场，重点发展电子产品专业市场电子商务基地，赣州市电子信息产业总部基地，将成为赣州市的重要新地标和崭新名片。5.项目建设方有着丰富的市场运营经验。本项目引进合作方澳门信基实业有限公司有着市场建设、管理、运作经验，项目初期将从放水养鱼的角度出发，通过降低经营户费用、投入招商费用、组建经营团队等方式更好的运营市场。6项目的建设是推动富民创业、带动地方13、经济发展的需要。推动农村工业化进程，解决农村富余劳动力，增强区域经济的整体实力，符合国家鼓励发展现代生产性服务业的政策，符合赣州市地方区域规划，具有良好的社会效应。项目的建设能有效的带动周边区域各类产业发展，吸引更多的消费者和投资者前来消费或投资，对赣州市经济和社会发展将起到巨大的推进作用。综上所述，该项目的建设是必要的，建设方案切实可行，具有明显的社会效益。1.4.2建议1.本项目在项目建议书批复后，应抓住当前项目的机遇期，及时启动项目下一阶段各项前期工作，制订出详细的项目建设方案，让项目尽早发挥效益。2.积极落实项目资金，确保项目的建设顺利进行。3.加强与相关部门的沟通协调，落实本项目的用14、地及配套条件。 - 78 -2 项目背景和必要性分析2.1 项目背景2.1.1我国电子信息产业现状及趋势信息技术是当今世界经济社会发展的重要驱动力，电子信息产业是国民经济的战略性、基础性和先导性支柱产业，对于促进社会就业、拉动经济增长、调整产业结构、转变发展方式和维护国家安全具有十分重要的作用。改革开放以来，我国电子信息产业实现了持续快速发展，特别是进入21世纪以来，产业规模、产业结构、技术水平得到大幅提升。20012010年销售收入年均增长28%。据工信部发布的2011年电子信息产业统计公报，2011年我国电子信息产业实现销售收入9.3万亿元，增幅超过20%；其中，规模以上制造业实现收入7415、909亿元，同比增长17.1%；软件业实现收入18468亿元(快报数据)，比上年增长35.9%。规模以上电子信息制造业实现销售产值75445亿元，同比增长21.1%。手机、计算机、彩电、集成电路等主要产品产量分别达到11.3亿部、3.2亿台、1.2亿台和719.6亿块，同比增长13.5%、30.3%、3.4%和10.3%。占GDP比重约5%，对当年GDP增长的贡献超过0.8个百分点。我国已成为全球最大的电子信息产品制造基地，在通信、高性能计算机、数字电视等领域也取得一系列重大技术突破。但是，受国际金融危机影响，2008年下半年以来，电子信息产品出口增速不断下滑，销售收入增速大幅下降，重点领域和16、骨干企业经营出现困难，利用外资额明显减少，电子信息产业发展面临严峻挑战。同时，我国电子信息产业深层次问题仍很突出。必须采取有效措施，加快产业结构调整，推动产业优化升级，加强技术创新，促进电子信息产业持续稳定发展，为经济平稳较快发展做出贡献。2.1.2赣州市电子信息产业的发展现状及趋势赣州电子信息产业早在上世纪70-80年代就有了较好的基础，汽车收放机和收录机天线等产品在全国小有名气，占有一席之地。近年来，赣州市积极承接沿海产业转移，电子信息产业步入了快速发展的新阶段。特别是2010年以来，市委、市政府将电子信息产业列为工业主导产业加以重点扶持，有力推动了该产业的发展。在赣州市第四次党代会精神鼓17、舞下，全市人民进一步振奋精神，围绕大会确定的奋斗目标，紧紧抓住赣州经济社会发展的有利时机，在发展提速、提质、提效，发展规模、发展层次和发展水平狠下功夫。“十二五”规划提出：突出“五个基地”和“五个赣州”的建设，以推动转型发展为中心，全面推进赣州经济社会的新一轮飞跃。与此同时，赣州市国民经济和社会发展“十二五”规划、赣州市重点产业十二五发展规划都明确提出将电子信息产业千亿元重点产业来打造，并提出了一系列扶持措施。赣州市电子信息产业也开始了新一轮飞跃发展。已逐渐成为东南沿海电子信息产业的首选承接基地，电子信息产业对赣州国民经济的基础性、支柱性、先导性和战略性作用得到更加充分的呈现；在赣州市经济结构18、调整、发展方式转变、打造总部经济，促进社会就业、拉动经济增长中发挥更加重要的作用。目前，赣州市电子信息产业企业总数己达1120 家，年产值达到150亿元以上，其中生产型企业年产值(年主营收入)超亿元的企业有近三十余家，同时，也涌现了一批年经营额超亿元的大型家电销售企业。然而，赣州市电子信息产业的现状，与赣州经济社会的发展还不适应，与主导产业的地位还不相称，与赣州基础条件特别是资源优势还不协调。主要存在企业规模较小、整体技术水平偏低、布局分散、关联度不高、创新能力较弱等问题和不足。电子信息产业作为国民经济的基础性、支柱性、先导性和战略性产业，发挥着经济增长的“倍增器”、发展方式的“转换器”和产业19、升级的“助推器”的重要作用，对于促进社会就业、拉动经济增长、调整产业结构、转变发展方式和维护国家安全具有十分重要的作用。预计未来三年，世界电子产品制造业的产值和市场规模的年均增长速度将分别达到7%和6%。抓住市场机遇，夯实发展基础，打造发挥赣州区位、资源和科研等优势，进一步促进电子信息产业大发展，不仅迫在眉睫，而且意义深远。2.1.3赣州电子信息产业跨越式发展的瓶颈问题目前赣州电子信息产业发展中企业运作中问题越来越多，主要表现在如下几个方面:1、企业在生产经营中，缺少能够跟上时代发展、功能完善的专业市场。企业在新产品研发中，有时因寻找一颗专业螺丝、配件、加工、原材料等都要到广州、深圳等地市场采20、购，虽然当今物流发达，仍造成人力物力的无谓消耗，增加了企业成本，耽误大量的研发、生产、产品上市时间。2、企业缺乏产品诊断“医院”， 就是为企业诊断产品、技术问题的高端医院。企业生产经营中，遇到产品质量问题，反反复复找问题，难以作出精确诊断，给企业带来不便。企业和公司在运行中难免常常生病，必须就近诊断，应尽快拥有高端技术、检测技术、技术认证等服务平台的第二方机构，对企业的发展十分重要。3、赣州电子制造企业，缺乏生产管理、产品系统标准的引导者、制定者、发证者。如企业管理上等级，申请国家有关质量体系认证，都能在本地办理就会更加快捷、方便。2.1.4项目的提出破解赣州市电子行业的发展瓶颈问题，关键是解21、决配套专业市场的建设问题和尽快打造赣州电子行业学科研究、产品开发、质量检测为一体的研发中心与信息平台建设问题。为解决好上述问题，赣州市电子行业商会通过二年多来的走访、调研和考察，国家工业和信息化部电子第五研究所(中国赛宝实验室)非常看好赣州电子行业的发展后劲，先后多次来到赣州市考察，有意为赣州的经济发展创建高端服务机构。并就设立分支机构与赣州市商会达成了共识并签署了合作协议。在此背景下，赣州市电子行业商会从赣州市电子信息产业发展大局出发，着力于建设一个以消费类电子、电器以及电子元器件、电子产品原材料批发零售交易及电子商务为基础功能，以商务办公、展示展览、仓储物流、酒店公寓以及餐饮配套功能，以技22、术培训、检修检测、技术认证为拓展功能的综合性电子产品研发中心与交易信息平台。通过积极引进高端技术服务，尽快谋求上尖端科技项目，壮大行业总部经济，形成一个具有一定区域影响力的电子信息产业的总部经济综合体，提出建设赣州电子广场项目。2.2 项目建设的必要性分析2.2.1从赣州市电子信息产业发展分析项目建设的必要性1、 本项目的建设是电子信息产业发展的必然要求电子信息产品销售的专业化、集聚化成为未来电子信息产品零售业发展的必然趋势。一是在经济主体上，向企业化、市场化发展。二是在经营方向上，向专业化、品牌化、集聚化发展。三是在经营手段上，向信息化、网络化、品牌化发展。随着电子信息产业的高速发展，传统功23、能单一的电子产品卖场、数码城难以适应新的竞争形式需要，在新的市场需求环境下，市场格局也面临调整，品牌专营店、专营代理店、电脑卖场单体店、IT 卖场连锁店、兼营IT产品的家电连锁等各种数码产品销售终端的作用将产生变化。专卖店与代理模式相比虽然价格上有优势，但运作成本依然较高，另外在IT 产品日益丰富的时代，单一品牌的独立专卖店难以成为一种赢利模式。家电卖场进军电子产品销售是电子产品销售渠道的一次创新，目前看来，虽然有所发展，但并不是主流。对品牌的推广销售也有一定的帮助，但也存在同样的问题，那就是由于产品种类过于单一，只能吸引部分细分目标客户群体。电子广场是一个连锁卖场，它在电子产品销售中具有独特24、的优势，第一，可以通过资源共享，发展经营规模，扩大终端能力；第二，可以降低劳动成本，提高知名度，培养更多全国性的商家，对消费者的售后服务更有保障。第三是能及时引进最新的业种。凭借强大的零售终端优势，吸引全球最新产品。2、本项目的建设是提升赣州电子信息产业发展的迫切需要本项目建成并运营后，对赣州市新落成的香港工业园区有着不可估量的牵动作用，并将为赣州市电子产业搭起一个广阔的发展平台，促进电子产品的流通，繁荣电子市场。赣州市周边地区目前还没有一个比较完整、配套的电子产品及电子原器件专业批发市场，而且这些地区的电子企业较多，仅赣州市目前电子信息产业企业总数就已达1120家，这些企业生产的原配件及其它25、电子产品都必须到深圳赛格电子市场及其它城市（如上海）的电子专业市场去销售。甚至有的时候，赣州市电子企业到深圳、上海等地购买生产所需要的原配件，买到的竟是赣州企业所生产的产品。这充分说明赣州市电子企业互通信息少、缺乏商品展示平台及专业市场、企业与企业间互通渠道有限。3、本项目的建设是电子信息市场需求的必然选择随着电子产品的不断更新换代，数码产品新应用领域也不断出现，包括办公数码产品、家庭数码产品等为代表的各种1T 数码产品需求，产品门类全、应用要求高、涉及用户广。1T 产品的消费朝着潮流化、时尚化、前沿化趋势发展，这需要涵盖行业内完整的产品体系和完善的产业链的大型数码产品综合广场，同时综合性电子26、广场的建立为消费者提供产品齐全、服务完备、环境舒畅、品牌满足等功能的一站式选购中心，同时电子广场还涵盖了一批品牌IT产品的代理商、经销商、直销商，不仅为消费者提供质量上乘的产品，而且可以提供完备的售后服务，提升产品品牌的同时也提升了品牌认知度。另外通过各种产品的代理商、直销商，还可以以最迅捷的反应速度上架一线1T 产品，以更好的满足居民工作、生活、娱乐等各方面的需求。综上所述，赣州电子信息产业发展己具相当规模和水平，加快赣州电子广场的建设，引进高端技术服务，必将对这一行业的发展起到积极的推动作用。从而更好地发挥其经济增长“倍增器”、发展方式“转换器”、产业升级“助推器”的作用。尽快落实赣州电子27、广场项目建设，让赣州电子行业的“巨型航母”早日起航，推动电子信息产业的加速发展、转型发展，壮大赣州电子信息产业总部经济。本项目的建设是必要的。2.2.2从电子产品专业市场的发展趋势分析项目建设的必要性近年来，伴随着国民经济的持续快速发展和社会进步，社会对电子产品需求迅猛增加， 电子产品卖场及卖场连锁也有了较快的发展。1、国内电脑市场的虚假饱和早期国内各大城市的电子产品卖场基本上都是在一些零散商户自发形成的市场周围建立起来，由于比路边店有更好的经营环境，所以招商都很顺利，而消费者到电子产品卖场内购物比在路边店更方便，所以客流量也不费力就得到了，商户入场后，利润自然有了保证。这个时间，可以说是原电28、子产品卖场的黄金时期，只需简单的投入就可得到丰厚的回报。在市场需求的驱使下，各大城市的电子产品卖场如雨后春笋般增多，不再有独家经营，每个城市中都有几个电子产品卖场，在一些电子产品的中心集散城市，甚至有十几个电子产品卖场。如赣州市目前就有“新大地电脑城”、“太平洋数码城”、及文清路、环城路、厚德路主要以电脑及周边配件、手机、家电等消费类数码产品为主的专业市场。电子产品卖场数量的增长速度充分体现了市场需求的增长速度，但同时电子产品卖场之间的竞争也不可避免地出现了，如何引来商户、引来客流，成为电子产品卖场经营者思考的重点。从电子产品的市场需求来看，具有很大的增长空间，随着电脑的广泛应用与数码产品的逐29、渐普及，每个家庭甚至每个人都可能有几台电脑和几样数码产品，再加上电子产品更新换代快的特点，其市场增长空间相当大，市场对更多电子产品卖场的需求是存在，每个城市几个电子产品卖场并不多，甚至可以说还太少。2、单体电子产品卖场重新定位， 集约式电子广场将浮出水面尽管新兴零售渠道不断涌现，但单体电子产品卖场在IT 零售渠道中具有不可替代的地位，这是由我国IT 经销商和服务商的特点决定的。IT经销商数量多、规模小，而IT厂商的渠道变革策略是通过渠道变革建立符合自身发展战略的以抢占终端为目标创建新的渠道优势，包括通过渠道整合提升多年培育的代理经销渠道在零售终端中的竞争优势。从十几年IT消费产品市场的发展可以30、看到，电子产品卖场目前仍是消费者在传统零售渠道中的首选场所。以物业资源为纽带，整合IT 行业资源，把高科技产品的销售做成类似现代商城的规范形式，未来电子产品卖场将进一步凸现商家和厂家双重保障的特征，将IT卖场与商场经营结合，实现在环境与质量上都可获得保证的新的IT零售模式，而自营为主和能够给客户提供双重保证的管理型电子产品卖场是未来发展的可能方向。在激烈的IT 零售业态竞争中，中小电子产品卖场面临的挑战最大，但是随着产品市场的细分，可以在细分市场寻求新的发展机遇。随着电子产品卖场数量和规模的不断增加，部分仅有单一交易功能的电子产品卖场将退出市场。有人预言，单一交易功能电子产品卖场会重蹈百货零售31、店倒闭的覆辙。事实上，由于IT产品的核心技术决定了产品的差异化很小，而大部分电子产品卖场对业种的规划几乎雷同，千店一面的矛盾将成为未来中小电子产品卖场生存的危机，中小电子产品卖场需要实施新的营销战略。需要通过经营定位的调整和实行错位经营，在某一细分市场做大做强，实现中小电子产品卖场的共同发展，并可能在不同业种形成与大型电子产品卖场抗衡与竞争的能力。3、电子产品卖场向专业化精细化转变长期以来，电子产品卖场的经营方式都是比较粗放型的，以招商后收取商户租金为重心，而对电子产品卖场自身的品牌塑造和对自己的经营特色与定位上所下的功夫不多。电子产品卖场的经营者，现在很多就是楼盘的业主，所以大多的思维都局限32、在物业的经营上，开设电子产品卖场只是作为让自身物业获得良好收益的手段，对他们而言，开电子产品卖场与开服装城都是无所谓的，只要租金上收入高就行，所以他们对电子产品卖场的品牌打造及如何扩张等没有一个长远的规划和目标。这种固守一城一池的电子产品卖场，规模无法扩大，在消费者心目中的认知度也有限，抗击市场冲击的能力比较差，一旦本地有更强大的对手出现，就很容易失去市场。既然市场中对电子产品卖场有较大的需求，那经营电子产品卖场就会有较高的利润空间，更多专业化的电子产品卖场经营商将出现，现在已经出现的该类经营商中，已有很多比较成功的代表。作为专业的电脑卖场连锁经营商，他们在各地开设电子产品卖场时，有许多成功的33、经验可以借鉴，与厂家商家又有广泛的联系，再加上规模大而产生的品牌效应，易受到消费者的关注，所以他们在各地开设的电子产品卖场，一般也都能成功地抢占部分市场份额。但我们也应该看到，与一些成功的传统商品销售企业相比，电子产品卖场经营商还有很多地方需要改进。比如我们提到国美、苏宁，那大家就会联想到大的电器卖场与便宜的商品，他们每进入一个城市，都会在当地引起不小的关注。而现在电脑卖场经营商，在卖场特色与企业形象等方面的定位上还比较模糊，这除了要加强企业形象的设计与推广工作之外，通过传媒进行更多的系统的宣传也是一项需加以重视的工作。综上所述，电子产品市场面临着巨大的发展空间，电子数码产品消费总额必然会出现34、显著的上升趋势。应行业大势之需，赣州市电子广场的建设恰逢其时。而目前赣州尚没有一家品牌形象突出、竞争策略完备、功能定位明晰的大型电子信息产品专业市场，赣州市电子广场项目的建设将作为强势的市场新进入者填补市场的空白，项目的建设是必要的。2.2.3从赣州中心城区商圈演变趋势分析项目建设的必要性在理论上，商圈也称购买圈、商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射，对顾客形成吸引力的一定范围或区域。每一座城市都有一个中心，这个中心必定是这座城市最具活力的地方；每一座城市至少有一个商圈，这个商圈必定是这座城市的商业名片。远观世界各国城市化进程，近看国内发达城市的发展轨迹，城市的35、每一次扩张和延伸，必将带动商圈的转移。自明清以来，赣州中心城区商圈经历了“码头商圈”、“标准钟商圈”、“南门商圈”以及“南门商圈”与“东门商圈”并立四个阶段。码头商圈。在以水运为主的时代，中山路和濂溪路凭借一条黄金水道赣江，以近水楼台先得月的地理优势，形成了商贾云集的商业码头，并成为客家人南迁的重要“驿站”，作为那个时代和商业的标志性建筑的建春门、涌金门以及连接它们的古城墙已成为赣州的名胜古迹。标准钟商圈。随着水运的式微、城市人口的增加和城市规模的扩张，中山路和濂溪路商业已不能满足赣州的发展需求，取而代之的是新的商业中心标准钟，并辐射到周边的解放路、南京路等。如今，标准钟不再成为赣州商业的“标36、准”。南门商圈。上世纪80年代后，随着赣州城区人口的膨胀，城市中心的南移，文清路和南门口的大规模改造与整饰以及文清路各种业态的汇集，赣州的商业中心从此从标准钟转移至文清路、南门口。毫无疑问，南门口是目前赣州的商业中心和“形象窗口”。一条文清路、四个大型商场（百货大楼、永信广场、晨光百货、国光超市）和一个广场（南门文化广场）构建了这一“形象窗口”的繁荣景象，成为赣州市民购物休闲的首选区域。南门口之所以成为商业中心，一是因为南门商圈已形成吃、喝、玩、乐、购物等为一体的综合性商业中心；二是因为交通便利；三是因为地处市中心。但是，因受时代的局限，南门商圈有诸多不便：一是没有停车场（位）；二是街道狭小；37、三是休闲娱乐设施少；四是缺乏商业规划，分散经营，无序发展。东门商圈是赣州商业的“批发窗口”。四大市场（赣南贸易广场、龙都商城、赣南摩托车大市场、东门市场）、一个大型商厦（新友好商城）和三个车站（火车站、汽车站、公共汽车站）搭起了这个“批发窗口”的架构，成为目前赣州最具辐射力的市场集群。东门商圈是一个以副食品、小家电、摩托车（电动车）、化工、五金、灯饰等为主的批零兼售的商圈，不仅辐射赣南各县市，还辐射周边省市。但是，因东门商圈几大专业市场建设年代久远，因此在规划设计、交通、商铺形象等方向存在诸多缺陷，既影响了东门商圈的商业形象，也制约了其发展。章江新区商圈。本世纪初以来，随着市级行政机关的迁入和38、新建住宅小区的交付使用，章江新区已已迅速崛起，章江新区商圈正在形成。在章江新区与开发区分界线上的客家大道两侧，正在形成专业市场片区，赣南建材大市场、家具市场、南北市场、汽车市场已成规模。各专业市场的产品不仅辐射赣南各县市，还辐射到周边的吉安、郴州、龙岩、南雄等地市。随着九方购物中心、万盛MALL、天际华庭、雅典园等购物中心和临街商铺的兴建，以长征大道为轴线的新区商圈将逐步成型。新区人气将大幅聚集，商业氛围将日渐浓郁，一个新的商圈新区商圈正以崭新的面貌脱窠而出，章江新区商圈已逐渐成为与南门商圈、东门商圈成三足鼎立并有超越之势的赣州新商圈。目前赣州中心城区商圈存在以下病态：病态一：小店匝堆，大店稀39、缺。在赣州城区有多少间商铺，恐怕无人能统计，因为这一数字每天都在发生变化。但可以肯定的是，在赣州城区，95%以上的商铺都是几十平方米的小商铺，经营面积在5000平方米以上的商场只有少数几个。从这个意义上说，赣州只有小商业。病态二：商业高度集中。以文清路为轴线的南门商圈是目前赣州城区商铺最集中、商业最发达的商圈，被称为赣州商业的至高点。除此之外，赣州城区其它片区的商业氛围则显得较为冷静。东门商圈尽管有几个大市场支撑着，但人气依然不足。这一商业格局与拥有70万人口的城市不协调。病态三：重商轻文。无论南门商圈还是东门商圈，都是一个只有“商”没有“文”的商圈。赣州商业的消费行为显得异常单一购物则购物。40、赣州缺乏像上海、北京、广州等一些大城市的逛街文化。因为“重商轻文”，也导致赣州商业项目缺乏休闲、娱乐设施，难以让行人驻足，更难以让人流连忘返。病态四：主题街区失缺。赣州几乎没有商业与文化融合的街区，赣州的商业街都是没有主题概念的“杂货铺”，南门商圈是这样，东门商圈更是这样。没有主题街区就没有商业特色，就没有商业魅力。而位于章江新区商圈的九方购物中心、万盛MALL、天际华庭、雅典园购物中心等新型大购物中心的投入运营，正在改变赣州中心城区商圈的病态。随着章江新区城市的发展，章江新区商圈超越南门商圈、东门商圈指日可待。赣州市电子广场项目拟建地点位于长征大道和客家大道的交汇处，与赣州黄金广场仅一路之隔41、，距赣州九方购物中心仅300米，距万盛MALL约2.5公里，是章江新区商圈最具发展潜力的核心地带，并且，该场址通过南河大桥即可与目前人气最旺的南门商圈沟通，其城市地缘优势也是无可比拟的。2.2.4从赣州章江新区总部经济区建设分析项目建设的必要性总部经济是产业分工的高端环节，有着重大的税收贡献、消费拉动、产业乘数、品牌带动、资本聚集等综合效应。发展总部经济有利于破解要素制约，提高城市创新能力，推进城市化进程，尽快做大区域经济总量。赣州具有发展总部经济的相对优势：一是区位条件相对优越，是珠三角、厦漳泉地区的直接腹地和内地通向东南沿海的重要通道；二是特色资源丰富，素有世界钨都和稀土王国之称；三是赣州42、正处于产业转移加快推进和工业化、城镇化加速发展阶段，市场开发潜力大；四是国家扶持力度进一步加大，原中央苏区人民思富图强、负重拼搏的意识不断增强。近年来，赣州市提出建设章江新区总部经济区的战略构想，并以加快转变经济发展方式为主线，以构建企业高端服务载体平台为总抓手，坚持引进与培育相结合，统筹兼顾，多措并举，尽快形成企业总部的集聚效应和溢出效应，打造市本级经济发展新的增长极，促进赣粤闽湘四省通衢的特大型、区域性、现代化中心城市和四省边际区域性金融中心建设，推动经济社会发展提速、提质、提效，实现赣州加快发展、转型发展。 提出了“经过 3-5年的努力，吸引一批企业集团及现代服务业企业、研发机构等入驻总43、部经济区，初步形成总部经济区的基本框架，基本形成“总部企业集聚、科技含量高、现代服务业发达、功能配套齐全、辐射带动能力强”的格局，总部经济区年税收实现 5亿元以上”的目标。电子信息产业做为赣州市六大重点产业之一，发展电子信息产业总部经济的基础条件已经具备。赣州市有色金属资源十分丰富，有20种主要有色金属矿种，可为电子企业发展提供关键原材料，其中离子型中重稀土储量居全国之首，作为电子器件的基本材料永磁材料生产能力较强；锡资源较为丰富，再生资源综合利用发展迅速，利用锡锭、铜、铜线、漆包线等线材的生产能力较强，具备了为电子线路焊接材料、电子变压器、接插件生产供应的能力，引进国内外知名的电子信息产业巨44、头在赣州设立总部或区域性总部，将有利于其节约关键原材料采购成本，树立其产品竞争优势。电子信息产业总部入驻赣州，将对赣州电子信息产业产业实现跨越式发展注入新的活力。赣州市电子广场项目建成后，将形成一个容电子元器件、仪器仪表、电子工具、电脑、手机、数码产品、计算机网络、通讯器材、安防产品、视听产品、电子耗材以及电子基本原材料等几大类，数十万个品种，集电子产品展示、销售、商贸洽谈、科技交流、软件开发、学术论坛及相关服务等多功能的现代化商务场所，势必会为赣州电子信息产业发展提供强大的动力引擎。电子信息产业总部入驻赣州，将对构建和完善赣州有色金属特色产业链将有重要意义。通过总部企业的带动力，充分利用赣州45、稀土、铜、锡等矿产资源优势，促进矿产品深度加工，并形成连接电子产业的新型产业链：一是开发钕铁硼永磁电子原材料，并以此延伸到微型电机、电声器件产业，形成以软硬件磁芯材料为基础的电子器件产业链；二是开发稀土储氢材料，并以此延伸到储氢电池类产业链；三是深化铜材加工，并以此延伸到以铜材为依托的电线电缆、电子线材、印刷电路板产业链；四是以稀土、钨资源开发为依托，发展荧光粉、电致发光材料、特种发光材料等多种电子材料，并延伸到电光源、节能灯具等产业链；深化锡开发，发展电子信息产业最重要的焊接类辅消材料，主要包括普通焊接用锡丝与锡片、焊接炉及波峰焊接用锡接，SMT用锡膏，以及精密焊接用的焊锡球等产业链。电子信46、息产业总部的入驻还将对赣州市的物流业、金融业及其他服务业的发展带来新的活力和广阔前景。目前，随着沿海发达地区产业向内地转移步伐的加快，已有淘淘家电科技有限公司、赣州瑞康电子科技有限公司、赣州智恒电子科技有限公司、中联环保科技有限公司、高飞数码科技有限公司、港钜电子实业有限公司、香港王氏国际集团、横店东磁、颐高集团等数十家企业将总部或区域总部设立在赣州，但均分散在各工业园区内，没有产生聚合效应。越来越多的IT企业总部进驻赣州，急切期待有一个IT总部基地。综上所述，赣州电子广场作为赣州电子信息产业的总部基地，其建设是十分必要的。3 市场分析与项目功能定位3.1 市场分析3.1.1我国电子信息产品市47、场发展趋势分析我国IT 数码市场经过20 多年的发展，已经达到了一定的规模。在全国各直辖市、省会城市、地级市及地级县区有近千家电子产品卖场。随着IT 数码产业的竞争越来越激烈，我国IT 数码市场发展呈现以下趋势。1、二、三线城市IT 数码卖场发展强劲随着一线城市北京、上海、广州和深圳IT 数码卖场的饱和，二、三线城市IT 数码卖场又开始了新的圈地。据调查显示，我国二、三级城市IT 数码卖场有155 家。在扩张电脑城中，主要表现在当地强势电脑城二期的扩建、新城区新电脑城选址以及连锁卖场的进入。2、现有连锁卖场在发展中不断壮大中国现有IT 数码连锁卖场中，主要有颐高、百脑汇、赛博、赛格和太平洋五大48、主力卖场。连锁卖场在区域经营中采取稳步发展步骤，圈地方式从以前的粗旷式发展到现在精细化发展方向。例如颐高数码连锁近两年在华东、华南地区IT 卖场圈地的成功；及百脑汇在西北地区扩张和区域市场的稳定发展；还有赛博在全国四十家IT 数码连锁店面规模。由于IT 数码连锁卖场较好的硬件设施和先进的管理经营理念，IT 连锁卖场在未来的发展中将不断壮大。3、IT 数码卖场内部硬件不断升级，体验式营销越来越占主体如今的IT 数码卖场同质化现象增加，IT 数码卖场差异化布局和改造都将升级，体验式营销也越来越占主体。IT 数码城内部业态布局分类越来越精细，醒目的导购标识、餐饮区和银行ATM 机等内部硬件的提高已经49、成为卖场管理方吸引人气的一个重要途径，也是卖场升级的重要体现。此外，品牌专卖店体验式营销十分有利于店面良好的销售氛围，拉近消费者的距离，成为各个IT 数码城重要的主体部分。4、3C-MALL 的发展引人注目IT 数码卖场到3C-MALL 的发展演进是一次全新的跳跃。3C-MALL将突破传统的商业模式，以大型主力店、品牌精品店为主的入驻来代替原有IT 卖场中经销商入驻为主的方式，使得市场内的经销商或运营商整体经营水平和能力得到了巨大提升。通讯、家电和IT 产品的真正意义上的3C 融合将从3C-Mall 开始。3C-MALL 汇集家电、通讯、电脑类所有主流及周边消耗品的销售。将覆盖上百个大类，几百50、个品牌，几万个品种和型号的产品。其品牌丰富度和产品丰富度将超与以往任何一种3C 产品销售平台，实现真正的一站式消费。3.1.2 赣州电子信息产品消费需求分析1、赣州市经济发展水平2011 年，赣州全市实现生产总值1335.98 亿元，比上年增长12.5%。其中，第一产业增加值232.7亿元，增长4.0%；第二产业增加值631.16 亿元，增长16.1%；第三产业增加值472.13 亿元，增长12.4%；三次产业结构比由2010年的18.9：44.4：36.7 调整为17.4：47.2：35.4。非公有经济快速发展，实现增加值807.46亿元，增长14.3%，占GDP比重达60.4%。居民消费价51、格比上年上涨4.9%，其中食品价格上涨12.2%。商品零售价格上涨4.1%。工业生产者购进价格总指数上涨27.0%，其中有色金属材料及电线类上涨59.2%,化工原料类上涨26.7%。工业品出厂价格上涨25.3%，其中冶金工业上涨60.1%，化学工业上涨30.8%，建筑材料工业上涨28.2%。2011年，全年社会消费品零售总额432.32亿元，比上年增长17.3%。分城乡看，城镇消费品零售额352.72亿元，增长18.1%；乡村消费品零售额79.6亿元，增长13.9%。2、赣州市居民消费水平分析2011年赣州城市（章贡区）居民人均可支配收入16058元，比上年增长13.1%；全年农村居民人均纯收52、入4684元，比上年增长12.0%。城镇单位在岗职工平均工资27775元，增长17.7%。农村居民家庭恩格尔系数为46.9%，城市居民家庭恩格尔系数为40.9%。分析以上统计数据，近五年来赣州市居民可支配收入逐年递增。但受2008年以来全球金融危机及国内通胀影响，居民恩格尔系数处于较高水平。另据查阅有关统计资料，2011年赣州市城镇居民家庭消费性支出中，家庭设备用品及服务增长和杂项商品与服务的比重最大，都比去年同期增长了38.9%，而食品的增长比重最低仅为3.4%。由此可见赣州市城镇居民对物质生活品质的追求越来越高。其中对家庭设备用品及服务的需求增长最大。随着经济社会的发展，赣州市居民对手机、53、视听产品、IT数码产品等消费能力处于急剧增长期。3.1.3 赣州市中心城区电子信息产品市场竞争格局分析赣州市中心城区在工商部门登记注册的IT 经销商有400多家，绝大部分都集中在电脑城中。目前赣州数码市场格局可谓两强带多散。两强是指位于环城路的太平洋电脑城，经营面积约2万平方米；位于红旗大道的新大地数码广场，经营面积约1.5万平方米。多散包括文清路、厚德路、环城路的传统IT零售企业（较大的如厚德高新、蓝海、国盛等）和家电手机卖场（较大的有四平家电超市、国美家电、水晶宫手机超市、四通手机超市等），以及散布于中心城区各商圈的各类消费类电子信息产品经营商户。由于目前赣州中心城区的数码市场主要位于最繁54、华的南门口商圈，存在租金较高，市场缺乏统一管理，硬件设施跟不上，业态布局混乱等问题，许多商户亟待新兴的管理现代化的大型电子信息产品综合市场的出现。值得注意的是2012年5月，颐高数码连锁进驻赣州，将打造全新的“颐高数码赣州.旺达数码港”。颐高数码的开业，将把赣州的IT卖场提升到国内先进水平，使IT产品线与国际同步。颐高数码连锁赣州店以时尚数码为主题，集数码体验与休闲娱乐于一体，给人以店面宽敞、装修精美、开放选择、服务到位的感觉。整个卖场业态布局新颖，分为家庭数码馆、品牌机展示馆及笔记本展示馆、DIY发烧友天堂、配件耗材天地等区块。不论是服务水平、经营品种、卖场规模还是配套设施都达到了赣州市乃至55、省内顶级IT卖场的水平。使赣州和周边地区的数码爱好者足不出市，就能与世界同步享受最新的数码生活。作为本项目的抢先进入者，对本项目形成较大的竞争压力。3.2 本项目的竞争态势分析本报告采用SWOT分析模型对本项目的竞争态势进行分析，并根据分析结果确定本项目的战略定位。3.2.1优势分析（Sstrength）优势1：项目巨大的市场发展空间近几年来，随着赣州经济的飞速发展，赣州市区居民的生活水平不断提高，居民数码类家电消费性支出比重越来越大，然而赣州市中心城区现有的数码卖场大规模的只有两家-太平洋电脑城，新大地数码广场。它们虽然辐射范围较广，知名度和影响力较大，但是市场管理统一性差，租金较高，硬件设56、施跟不上，业态布局混乱导致其发展空间趋于饱和，已经不能充分的满足市场需求。反观章江新区，缺乏体量在一万平方米以上的大规模数码卖场，众多小卖场及相关IT 类企业零散分布，缺乏区域主导力量，本项目存在着相当大发展空间。此外，章江新区作为城市新区，和赣州的总部经济区，为本项目的发展提供了良好的基础条件。优势2：项目优越的交通区位赣州是赣粤闽湘四省通衢的区域性中心城市，是珠三角和厦漳泉地区的直接腹地和内地通向东南沿海的重要通道；是江南岭北区域交通枢纽城市和物流重要节点城市。拥有四通八达的海陆空立体交通网络。优越的地理位置、铁路、公路网络及众多的区域性市场，使赣州成为人流、物流和资产流的重要集散地，并将57、逐步成为区域商贸、科技、交通、旅游、信息和金融中心。大大有利于商贸项目对外辐射。本项目位于赣州市章江新区，地处南河大桥南端，长征大道与客家大道交汇处，是章江新区商圈的核心地带，并且通过南河大桥与老城区南门商圈直接沟通，距南门商圈核心区仅1.5公里。其区位优势突出，投资环境优越。而长征大道是章江新区的重要城市次干道，沿线有赣州市行政中心、赣州九方购物中心等重要行政、商业设施；客家大道直接沟通老城区和105国道，是赣州出城的重要通道之一，项目拟建地点距赣州黄金机场10公里，距赣粤高速公里入口5公里，距赣州火车站3公里，项目处于赣州市城市规划的交通中心位置。近年来赣州市委、市政府斥巨资加快城市基础设58、施建设，迅速章江新区推进城市化进程，城􀒸市综合功能日趋完善。优势3：项目合理的规划方案。本项目承办单位赣州市电子行业商会自2009年成立以来，一直致力于“赣州市电子广场项目”的规划前期工作，三年多来，商会多次到全国各地走访、调研和考察，并联系国家工业和信息化部电子第五研究所、及多家全国知名电子商业巨头到赣州考察，与澳门信基实业有限公司签订合资开发协议。通过多方考察，引进消化吸收先进的规划理念和运作模式，已经形成了较为成熟的规划方案，项目成功的预期大大增加。优势4：项目优秀的管理团队、先进的服务理念、成熟的营销手段。本项目合作方澳门信基实业有限公司是一家有着丰富电子信息产品综合59、销售平台运作经验的现代化企业，有着先进的服务理念与成熟和营销手段。本项目管理团队有国内外知名的商业包装和市场营销人才，这些都是项目获得成功的必备基础条件。3.2.2劣势分析（Wweakness）劣势1：进驻时间晚。2012年5月10日，颐高集团有限公司在赣州举行新闻发布会，正式宣布了进驻赣州的消息；此外，颐高数码连锁赣州点品牌厂商签约仪式也同期举办。据了解，颐高数码连锁将在赣州市红旗大道与东桥路交汇处开设“颐高数码连锁赣州旺达国际数码港”。颐高数码连锁是IT产业第一强，在全国已经开了64家分店，颐高在全国各大卖场的成功，积累了颇为丰富的经验。当本项目建成投入运营时，“颐高数码连锁赣州旺达国际数60、码港”已经有三四年的运营基础，本项目作为行业的后进入者，必然在品牌宣传、合作厂商等方面受到先进入者的掣肘。劣势2：客流尚不稳定，需要培育的过程。目前，电子信息产品的消费者客流大多集中在赣州市河套老城区，章江新区对老城区客流的分流最近两三年才刚刚起步，虽然章江新区商圈超越南门商圈和东门商圈是城市发展的必然，但客流的培育，消费者的习惯转变需要一个时间过程。劣势3：消费人群被竞争对手分流。本项目的主要竞争对手为即将启运的“颐高数码连锁赣州旺达国际数码港”；在本项目建设期间，也有可能涌现新的竞争对手进驻赣州；现有的大卖场也可能升级改造参与到新的竞争中来，这样，同质化的电子信息产品市场的消费者将因价格、61、地理位置及可通达性以及消费地域习惯等因素被竞争对手分流。3.2.3机会分析（Oopportunity）机会1：本项目受到政策支持。项目所属行业为赣州市“十二五”规划重点发展的产业，项目属产业结构调整指导目录（2011年本）中鼓励类项目，项目的建设符合打造赣州综合性电子信息产品交易和信息平台和电子信息产业总部基地的规划要求，因此受到国家和当地政策的支持。市委、市政府多位领导就本项目的建设作出过重要批示。机会2：当地居民消费能力持续增长。随着国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见国发201221号重大政策的落实，今后十年将是赣州实现追赶型、跨越式发展，与全国同步进入全面小康社会的重要十年62、。经济的飞速发展，居民生活更加殷实，“市场蛋糕”将迅速增大；另外，电子信息产品“摩尔定律”特点是更新换代快，电子信息产品的消费呈现出潮流化、时尚化、前沿化的发展趋势，本项目运营后凭借其先进的管理，优质的服务，定能抢占市场预期的份额。机会3：竞争对手的“致命伤”。太平洋电脑城、新大地数码广场存在设施陈旧，管理混乱、租金高等问题；即将投运的“颐高数码连锁赣州旺达国际数码港”也存在规模较小（建筑面积约6万），发展后劲不足的问题。给本项目生存发展提供了较大空间。3.2.4挑战分析（Tthreat）挑战1：项目对外辐射能力尚不确定。因本项目尚处于筹划期，项目投运将在两年后，IT业的发展可谓“瞬息万变”，63、外界条件的变化对项目造成不确定的因素多。项目的辐射能力即是一个方面，项目的优势领域很可能会被先进入者抢占，进而失去有利竞争位置。挑战2：主要竞争对手的知名度。颐高数码连锁是国内IT零售产业第一强，本项目与其交锋，知名度、品牌宣传力等方面均受到一定压制。挑战3：同质化竞争以及推广高位品牌尚需时日。3.3 项目战略定位3.3.1项目战略定位原则原则1: 创新定位原则，项目定位于原有传统电子专业市场的改进提升现代商贸业发展到了一定的程度，各种渠道蓬勃发展，专业市场想继续保持竞争力，必须在软硬件设施、经营业态、经营方式、经营理念、交易方式等各方面进行创新，突破原有传统市场的限制，形成专业市场自身核心竞64、争力。本项目要加强制度创新，提高市场组织化程度，引导和鼓励批发市场开拓和延伸流物流配送等服务功能，建立信息系统，探索网上交易等新型交易模式，成为价格形成中心、信息发布中心。项目要有明显优于传统市场的软硬件配置，完善相关配套设施，结合安防专业市场的要求，把握传统市场中主力经营户的普遍需求，在项目提供功能上充分满足他们。建筑设计区别传统市场，做到现代化、人性化，满足安防专业市场的仓储、物流、信息化等要求。项目要有有足够的亮点吸引经营户和顾客群。原则2 : 差异化定位原则，争取最大的差异化优势本项目立足于差异化定位思想， 对市场尚未满足的需求进行聚焦，争取最大的差异化优势。项目发挥区位交通优势，突出65、物流、仓储等功能。在经营业态上，选择有足够市场辐射广度和深度的专业品类，以市场增长和市场集中度为指标，选择市场成熟的电子产品品类，合理规划品种，与现有其他电子专业市场形成差异化定位。通过项目形象、项目实现功能、项目配套服务等方面形成项目自身的竞争优势。原则3 : 提供完整的电子产品流通环节生态链生态链是按照生物学的概念，针对供应链各环节彼此高度的依存度而命名。供应链是指产品生产流通中，所涉及产品或服务提供给最终用户活动的上游与下游企业所形成的网链结构。供应链通常由原料供应商、生产商、批发商、零售商、顾客构成，为避免或减少各环节间的延误或浪费，供应链的各个链节必须以一种协调方式运作，彼此高度依存66、，以实现在更短的时间内，用更少的成本实现价值的增值。在生态链的各环节， 商业领域涉及到的是批发商和零售商两个环节。专业市场因为集聚了大量的买卖双方和商品，从而降低了交易费用。而从供应链纵向追溯来看，供应链上下游交易的协调性可降低交易成本，因此，专业市场生态链的完整性十分重要。对于零售商，其成本主要集中于经营场地的高额租赁费用，收益来源于相对较高的零售利润；而对批发商，因相对较薄的利润需要大量的批发带来收益，故需要大量的库存。而库存需要大量的资金投入和一定的仓储成本，也承担着因市场价格波动带来的巨大风险。因此，市场内必须有多家零售商的支撑才能保证批发商的盈亏平衡或赢利。同样地，若没有批发商的存在67、，零售商必须有一定的安全库存，否则无法正常经营，这样无疑又增大了零售商的资金成本和经营风险。批发商与零售商的这种彼此依存关系决定了其完整性对于一个专业市场而言是至关重要的，多个零售商的存在也就进一步对市场的规模提出了一定的要求。原则4 : 致力于提高电子专业市场的集聚能力电子专业市场越来越呈现出零售化的趋势，其市场集聚能力主要由购买便利性、产品深度、产品深度、产品质量、产品特性、产品价格、购物环境。购物的便利性指距离的远近、交通的便利性、营业时间的长短、选购方式是否灵活；产品的宽度指产品种类的多少及相关产品的完整性；产品的深度指同一产品的品牌多少、规格、型号、花色的多少；产品特性指产品属于大众68、化产品还是差异化、个性化产品。电子专业市场是以经营数码相关商品为主，在数码类产品宽度及深度上具有绝对的优势，具有不同功能产品的完整性，不同规格产品的完整性，不同品牌产品的完整性。产品价格的决定性因素有: 单位租金价格、生态链的完整性、销售量。生态链的完整性由市场的规模、招商政策，以及市场配套的仓储、物流配送等服务的完善性决定；影响销售量的因素有商品价格、商业硬件配套设施、交通环境、相关产品的完整性。本项目规划足够的市场规模以实现生态链的完整性，经营场所硬件条件达到现代化商业的要求，提供具有足够竞争力的摊位出租价格，选址充分考虑到交通的便利程度，从而提高赣州市电子广场的集聚能力，提高项目竞争能力69、，降低项目运营风险。3.3.2项目战略定位赣州市电子广场的建设是在赣州市提升改造商品市场的大背景下提出来的，项目选址位于章江新区，符合电子消费类产品商贸发展规律，符合赣州相关商贸规划。项目建设立足于我国电子市场迅速发展，急需丰富电子产品流通渠道的需要，项目定位着眼于创新性及差异化，在功能上定位于电子产品流通供应链的价值集成平台，努力创建高品质、高档次、多功能、全方位、强辐射、大流通、集约化、网络化、专业化的区域电子产品流通服务平台，在软、硬件设施上采用科学的规划、完美的设计、鲜明的主题以及清晰的定位，将电子产品交易、展示展览，电子产品检测、电子技术认证等多种功能汇集于一体，同时配以办公、休闲娱70、乐、餐饮、观光等公共配套，形成一个规模化、专业化、现代化、国际化、多功能的现代化电子类专业市场。专业市场是一种能够降低交易成本的共享型商贸平台，赣州市电子广场依托周边便捷的交通网络，通过整合供应链以降低物流成本及顾客采购成本，提高流通效率，以满足市场需求、填补市场空白为宗旨，在经营业态上定位于专业品类的主力市场，在深入研究市场及消费趋势的基础上，选取有足够的市场辐射广度和深度的电子产品专业品类。3.4 项目功能定位3.4.1项目功能定位原则功能定位原则1 :符合专业市场的专业化、综合化发展方向，满足客户一站式购物。功能定位原则2: 市场建筑形态商场化及市场功能多样化。商品市场发展已经进入了新的71、阶段，除了具备交易功能，而且兼有配送、展览、信息交流和价格确定等功能。功能定位原则3: 符合功能适度超前的原则，电子商务及物流是现代商业发展过程中出现的新的趋势，本项目为电子产品主题广场， 产品适合通过电子商务模式销售，本着适度超前的原则，本项目发展电子商务，实现线上市场与线下市场的统一，以拓展营销渠道，实现经营模式的突破。功能定位原则4: 因地制宜，相关功能区集聚分布，实现功能互补，合理分区布置交易、展示展览、产品检测、技术培训、餐饮、休闲娱乐等功能，以形成良好的人流、物流动线，形成良好的购物环境，给予消费者优异的消费体验。3.4.2项目功能定位根据本章前节对项目的竞争态势“SWOT”分析，72、以及项目功能定位的原则，赣州市电子广场的功能定位为：以消费类电子、电器以及电子元器件、电子产品原材料批发零售交易及电子商务为基础功能，以电子组装、电子产品展示展览为配套功能，以电子技术培训、电子产品检测、技术认证为拓展功能的综合性电子产品交易信息平台。赣州市电子广场力图通过完整的电子产品生态链及完善的硬件配套，吸纳国内外电子产品企业在本项目设立商务服务中心，吸引电子产品批发商、零售商入驻，实现商贸、物流与产业的联动，以降低交易成本为最终宗旨，以提高商品流通效率为具体目标，打造区域性的电子产品贸易服务平台和电子信息产业总部基地。4 项目选址与建设条件4.1 项目区概况4.1.1地理位置与区域范围73、赣州市位于赣江上游，江西南部。东邻福建省三明市和龙岩市，南毗广东省梅州市、韶关市，西接湖南省郴州市，北连本省吉安市和抚州市。地处北纬24292709，东经1135411638之间。纵距295千米，横距219千米，全市总面积39379.64平方千米，占江西总面积的23.6%，为江西省最大的行政区。赣州市是珠江三角洲、厦漳泉地区的直接腹地，是内地通向东南沿海的重要通道，也是连接长江经济区与华南经济区的纽带。“据五岭之要会，扼赣闽粤湘之要冲”，自古就是“承南启北、呼东应西、南抚百越、北望中州”的战略要地。赣州市人民政府驻章贡区，距省会南昌市423千米，距首都北京市2021千米，距广东省广州市465千74、米。4.1.2气候条件赣州市地处中亚热带南缘，具有典型的亚热带丘陵区湿润季风气候。其主要特点是：气候温和，四季分明，光照充足，雨量丰沛，无霜期长，冷暖变化显著，降水概率大。境内平均气温20.9，7月为最热月，累年月平均气温为29.4，1月为最冷月，累年月平均气温为8.0；年日照时数为1888.5小时，日照百分率为42%；年降水量为14001500毫米，累年平均降水量为1494.8毫米，年最大降水量2183.9毫米，年最小降水量969.6毫米；常年主导风向为北风，一般每年9月至次年3月盛行偏北风，46月南北风势均力敌，仍以北风稍多，78月南风最多，年平均风速为1.9米/秒，最大风速为18米/秒。75、 4.1.3基础设施条件赣州市境内高速公路、国道、省道和铁路运输，构成了四通八达的交通网络，成为赣南地区重要的物资集散地和交通枢纽，处于东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，是内地通向东南沿海的重要通道之一。全市公路通车里程达到26134.88公里。其中高速公路通车里程653.36公里。有3449个行政村通公路，占行政村总数的99.68%。4.1.4文化、旅游、环境条件赣州建制至今已有两千二百多年历史，是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国卫生城市，有“红色故土”、“世界钨都”、“稀土王国”、“脐橙之乡”的美誉。赣州森林覆盖率达76%，旅游资源丰富，全市有森林公园27个，面积为13.91万76、h。其中国家森林公园8个，面积为11.14万h；省级森林公园19个，面积2.77万h。有国家级文化保护单位5处19个点，省级文物保护单位54处；国家级风景名胜区1个，省级风景名胜区8处；国家自然保护区1处，省级自然保护区18处；国家4A和3A级旅游区各1处。 全市空气质量为二级，市中心城区空气质量全部达到优良。主要河流断面水质优良率为100%，共创建国家级生态乡镇2个，省级生态乡镇18个。4.2 项目选址4.2.1场址选择原则1、场址选择应符合赣州市城市总体规划和赣州市章江新区控制性详细规划的要求。2、远离易燃、易爆场所，场址所在地段无污染源，且不位于有污染腐蚀性气体排放的下风向。3、场址应选77、择地势较高、场地干燥、排水通畅、空气流通、阳光充足、相对安静的地段。4、场址所在地交通便利、公用设施完备，能够方便的设置给排水和供电等设施。5、场址所在地能够容纳一定规模的建筑并具有可持续发展的空间。6、场址选择符合国家节约和集约用地的原则。7、减少拆迁移民，尽可能不穿越人口密集的居民区。8、有利于保护环境和生态原则。4.2.2项目建设地点本项目位于赣州市章江新区C3地块，用地面积约32.78亩。规划地块区位优势突出，交通便捷，商贸环境优越，是赣州市中心城区新商业中心的黄金地段。根据赣州市中心城区控制性详细规划，该宗地规划为商住、城市排涝站和公共停车场等功能用地，规划用途上符合电子广场项目用地78、要求。地块东与赣州市最大休闲广场赣州黄金广场和赣州最高档的多功能商贸大楼赣州中航城衔接，距赣州九方购物中心仅400米；南边与赣州市政府相邻，西边与赣州市经济开发区连接，地处新城区中心地段，交通、通讯、水电和排水等公用配置设施完备，适宜营造为赣州市一个较大型的示范性的电子电器商场，商贸洽谈、产品展示等多功能的商贸广场和电子信息产业的总部基地。4.3 建设条件4.3.1地形及工程地质条件1、地形地貌项目建设地位于南岭、武夷、诸广三大山脉交接地区，地势四周高，中间低。地貌以丘陵、山地为主，处于我国东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，也是内地通向东南沿海的重要通道之一。2、区域地质构造特征及场地稳定79、性该地域的地质特点是：新构造运动缓慢，具有间歇抬升现象，基岩裸露，有薄层风化壳发育，并有崩塌、滑坡现象，流水切割中等，山坡较陡，山脊平缓，呈长垣状、垄状、馒头状，植被较好，侵蚀小盆地发育，为林农垦殖区。该地域地震动峰值加速度值小于0.05g/s，地震动反应谱特征周期为0.35s。建筑物无需特殊设防。4.3.2市政配套条件项目所在区域完善的配套设施，为项目建设提供良好条件。1、交通条件拟建项目位于赣州市章江新区南河大桥南侧，长征大道与客家大道交汇处。交通便捷。2、水、电条件本项目地块周边已通自来水，能满足建设项目施工用水要求；章江南大道已通10KV电力杆线，项目区内电力供应稳定可靠。建成后生活用80、水用电均由市政供给。3、主要材料供应工程所需的建设材料如钢材、木材、水泥、电缆、砂、块石等均可由赣州市及周边地区建筑材料市场供应。数量、质量满足工程建设要求，土方可在项目区内解决。4、燃气：根据赣州市城区控制性详细规划，规划气源为管道天然气。规划由周边市政燃气管网引入，引入管管径DN100，地块内采用DN100的环状中压管网配气。燃气管管材推荐采用PE管。5、污水：本项目区内生活污水和雨水分别排入附近市政污水和市政雨水管网。6、通讯：区内为中国电信、中国移动和中国联通设立的专用通讯服务区域，并可提供语音和数据通信服务。4.3.3社会环境条件本项目的建设是赣州电子信息产业加速发展、转型发展的必然81、要求；是企业对市场完善的和发展总部经济迫切需求；是满足居民工作、生活娱乐等多方面需求的必然产物。在项目前期工作特别是征地拆迁工作中得到了当地群众的大力支持。项目作为商业服务设施的重要组成部分，有着服务对象涉及面广、服务层次多、服务经常化等特点，各类项目相关者均为现实的或潜在的项目受益人，对项目建设持支持态度。本项目符合国家和当地政策支持条件，市委、市政府高度重视项目的建设。项目投资各方也统一了认识，参与建设项目的积极性很高。综上所述，本项目场地地理布局合理，交通便利，地质水文条件优良，公共设施齐全，施工条件具备，地块特征完全符合本项目建设的相关政策规定，项目建成后将对章江新区总部经济区建设起到82、良好的带动作用。因此为推荐场址方案。5 建设规模与建设方案5.1 项目建设内容与规模赣州市电子广场建设工程以新的思路、新的技术和新的手段适应社会发展的新变化及人民群众对电子产品的新要求。项目规划总占地面积21850平方米（合约32.78亩），拟建一座主楼地上36层（其中裙楼10层）、地下2层的多功能电子大厦，总建筑面积11.90万，建筑物占地面积约5000，项目建筑功能和面积初定为：5.1.1地下建筑部分。本项目地下2层。建筑面积为3.20万，可泊放800辆小型汽车，兼作人防工程。5.1.2主体工程裙楼部分（110层）。主要用于电子产品交易、电子展示、电子研发、培训等。 （1）第12层合计建筑83、面积8000，为电子产品销售中心。 （2）第3层建筑面积4000，主营电脑及相关产品。（3）第4层建筑面积4000，主营电子原器件，集聚国内外主要通用、专用和先进的电子原器件、材料、材质产品。（4）第5层建筑面积4000，专设为电子新产品、新技术展示中心。（5）第67层合计建筑面积8000，专设为电子及产品组装，配制，配送中心。（6）第89层合计建筑面积8000，专设为电子及产品研发中心和电子检测中心。（7）第10层建筑面积4000，专设为电子行业培训中心，为赣州市电子企业中高层管理人员及工作人员、IT行业专业人员提供职业提升学习的场所。5.1.3主楼部分（建筑面积4.7万）（1）1126 层84、设商务中心和金融中心，为商务办公用房（即电子及金融等行业企业总部楼）；（2）2732 层为酒店公寓，其中配套设置大、中、小各类会场、餐厅等设施，可供商户们接待客户以及召开各种会议；（3）3334 层为康体保健中心。供客商健身休闲的场所；（4）3536层为休闲中心。用作咖啡、西餐厅和高档酒吧、舞厅等，供客商洽谈生意的休闲场所；（5）屋顶观光塔。可作为来赣旅游的一个城市重要景点对游人开放，供游人观赏赣州新老城区的全景。5.1.4公用及辅助设施。包括：道路、露天停车场、绿化、给排水、电力设施及其他辅助设施等。5.2 建设方案5.2.1项目总平面布置方案1、项目总平面布置的原则本项目总平面布置原则除遵85、循一般总平面原则( 人流、物流组织，道路，给排水，供电，安保消防等)以外，本项目总平面布置原则有其下述原则需予以体现：1）公共设施的灵活性，可分隔原则。本项目公用工程需体现可分割原则，例如，供电(含变配电) 应以单栋楼为单位设立，计量应分层或是分户设置； 供水(管道及计量)各楼层独立；通讯、宽带进线和接线桥类推；道路应环状不留死角等。2）符合城市规划要求。项目进出口位置、建筑物的位置、外观形式等方面，要符合城市及道路两侧景观设计要求。2、总平面布置方案本项目布局从城市设计和环境角度出发，仔细研判了周边现状及景观，从入户商户角度思考，对户型朝向和建筑形式进行推敲取舍，力求创造既与周围建筑形成和谐86、丰富的城市空间，兼顾朝向和景观。建筑采用现代简约风格，通过明快的色彩和典雅的格调营造高档舒适的购物休闲空间。具体规划布局特点如下:该地块坐落在赣州市章江新区C3地块，东临长征大道，南靠客家大道，西为规划道路，北为章江南大道，鉴于地块周边良好的自然景观资源较少，东、北侧城市道路城市噪音较大，该商业社区设计主要考虑内部庭院景观的共享与营造。裙楼引入“内街上空”数码购物休闲理念，传统数码城四周封闭，内部环境拥挤，过道狭小，空气不流通，不仅影响消费者的购物舒适体验度，也存在一定的安全隐患。为此，赣州市电子广场适当引入内街上空设计，使建筑内部光线充足，不但省去了内部照明的费用，同时也塑造了赣州市电子广场87、阳光休闲的购物环境，从而增加消费者的购物体验舒适度。5.2.2竖向布置方案建筑单体根据不同功能特点和客流量的估算，运用楼梯及电梯组织人流、物流。裙楼设电梯12部（其中物梯4部，残疾人专用的无障碍电梯4部），主楼设电梯6部，其中物梯2部，以满足本项目竖向交通的要求。按设计规范要求设置逃生楼梯、垃圾井、电子管线竖井等。5.2.3无障碍设计充分考虑残疾人群体是建筑设计体现“以人为本”的要求，本项目按城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ 50-2001进行无障碍设计，主要内容为：室外无障碍设计的范围主要是道路、绿地等。要求设有路缘石的人行道，在各路口应设缘石坡道；主要公共服务设施地段的人行道应设盲道，88、行政中心大楼出入口主通路应符合轮椅通行要求，并设提示盲道、非机动车停车位应专门设置轮椅停放区。室内无障碍的要求：建筑入口设置轮椅坡道及扶手；走道、入口平台轮椅通行平台宽度为2.00米；、门、门厅的门扇开启后最小间距为1.5米；设置残疾人专用电梯一部；每层厕所均设置男女残疾人专用厕位各一个；大楼各出入口、各商业单元均在显要位置设置各类方便听觉不便者使用的指示标志；各单元与室外走廊间均通过连续坡道连接，会议厅、报告厅的盲道、轮椅席等应依据建筑性能配有相关无障碍设施。5.3 给排水及消防系统设计5.3.1设计依据建筑给排水设计规范) GB50015-2003工程建设标准强制性条文 (2002年版)。89、高层民用建筑设计防火规范GB50045-2005建筑及其它专业条件图5.3.2给水系统水源为市政自来水。分别从市政管网接入两根市政给水管，并在场区内组成环状管网，满足场区内的消防和给水需求。给水系统本着卫生、经济、安全、节能的原则，竖向共分二区，其中五层及以下的低区由市政水压供水，五层及以上的高区设一套变频设备恒压供水。生活用水点水压控制在0.1Mpa至0.35Mpa范围内，超压楼层水表前设减压阀。5.3.3排水系统1、排水系统本项目排水体制为雨污分流，污废合流制。污水系统设有专用通气立管。所有污水集中进入化粪池处理后，排入市政污水系统。场区视需要内设一个或多个化粪池。2、雨水系统本项目雨水系90、统设计为封闭雨水系统。场区内雨水收集后有组织地排入市政雨水系统。3、主要设备和管材地下二层设有消防、生活合用水池。地下二层泵房内设生活变频设备一套。排水管采用PVC 排水塑料管，给水管采用给水塑料管。5.3.4消防系统根据建筑物的防火等级设置消防给水系统和火灾自动报警及联动系统。5.4 供配电及弱电系统设计5.4.1设计范围本建筑工程设计包括：整个项目的配电系统；电力及照明系统；防雷接地系统；电话及数字通讯系统；有线电视系统；可视对讲系统；火灾自动报警及联动系统。5.4.2供配电设计1、负荷等级:本项目工程设计包括供配电，供电电源由本建筑变电站统一规划供给。本建筑的消防电梯、客梯、排烟风机、正91、压送风机、应急照明及疏散指示照明、生活水泵为二级负荷，其余为三级负荷。2、供电方式:在建筑物内地下一层设高、低压变配电所，由市政10KV 变电站引来一路10KV 电源至本建筑变电所，10KV 供电为单母线供电方式。设柴油发电机组作应急电源。3、电力设计:动力负荷使用电压为380V ，照明负荷使用电压为220V 。消防设备为双电源供电，末端自动切换。大容量设备采用放射式供电，小容量的动力设备、照明为树干式供电。5.4.3照明设计1、本工程照明设计包括：商用建筑照明、办公用建筑物照明、设备房照明、应急照明、疏散指示标志。商铺照明由二次装修时确定。2、公用建筑物照明以节能灯为主，公共照明采用节能灯为92、主要光源，酒店及餐厅照明灯具由装修时确定。5.4.4防雷接地与安全保护系统按建筑物防雷等级设计建筑物防雷。用10 镀铸圆钢做避雷带器，用柱子的二根大于16 的钢筋做引下线，并和基础接地基连接。接地电阻1。本工程安全保护采用TN-S 系统，接地电阻不大于1，防雷与接地系统共用接地体。当自然接地体达不到要求时，按要求增设人工接地装置，正常情况下要求一切非带电金属外壳均接PE 线。建筑物内做总等电位联结。5.4.5弱电设计在地下一层设消防控制室，内设火灾报警控制器，消防设备联动控制柜，火灾事故广播通讯柜。在建筑物各层设火灾探测器、声光报警器及手动报警按钮等设备。扬声器置于楼内的公共场所，在楼内主要出93、口处均设消防电话插座孔。在楼内建立语音和数字通信网络系统，该系统由电话网、宽带网、有线电视网等组成。宽带网接入线采用光纤到总机房、综合布线竖向子系统采用单模光纤，水平子系统采用超5类或6类双绞线到接点。楼内弱电系统，根据其功能的不同，配线结构采用综合布线与单独布线相结合的布线方式。弱电系统采用专用弱电竖井，各类弱电线路分别沿桥架引至各层配线架，再由配线架穿钢管和阻燃PVC管引至弱电设备和插座。6 节能节水措施6.1 编制依据1、中华人民共和国节约能源法等现行有关节能减排的法律法规；2、国务院关于印发“十二五”期间节能减排综合性工作方案的通知（国发201126号文件）；3、固定资产投资项目节能评94、估和审查暂行办法（国家发改委20116号令）；4、建设部建筑节能技术政策；5、公共建筑节能设计标准GB50189；6.2 节能措施节能是国家发展经济的一项长远战略方针。节能是指加强用能管理，采用技术上可行、经济上合理以及环境社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源，提高能源利用效率和经济效益，以保护环境，保障国民经济和社会的发展，满足人民生活需要。根据项目建设的不同阶段，采取相应的措施进行节能。1、改善建筑物周围环境的微气候项目所在地为夏热冬冷地区，累年最冷月平均温度为0-10,最热平均温度为2-3，该地区的建筑必须满足夏季防热要求，适当兼顾冬季95、保温。夏季主导风向是西南季风，应当使建筑物朝向夏季主导风向。建筑群宜与主导风向成3045角，并采用前后错位、斜列、前低后高、前短后长、前疏后密等布局措施。建筑物的楼梯间敞开、底层架空，有利于后排建筑物的通风。另外在用地范围内尽可能增加绿化和水体面积，减少硬铺地。2、改善建筑物单体热环境（1）项目用地内主体建筑应尽量争取南北朝向，体型系数尽量控制在0.35以下，采用较大的体型系数的建筑应增加外墙热阻。（2）尽量减少窗户面积。（3）采用特种玻璃和遮阳板设施，直接遮挡夏季阳光的热辐射。（4）改进外围护结构的防热、隔热性能，应选用导热系数和导温系数较小的材料。屋顶采用植被屋顶、蓄水屋顶、通风屋顶，墙体96、采用中空结构等。（5）加强通风改善室内热舒适环境。3、空调及绿色照明空调通风系统采用效率高、能耗低的新技术、新设备和切实可靠的自控系统，防止过冷过热、冷热抵消，使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式；采用行之有效的风管、水管保温措施，减少能量损失；不选用已公布淘汰的机电产品。充分利用自然采光，减少照明用电。在配电及照明系统设计中，注意改善各种灯具和用电设施的功率因数，尽量采用高效率的灯具，安装自动光源控制和红外线感应器等，避免不必要地长期亮灯。设备用房尽可能靠近负荷中心，尽量做到布局紧凑、流程合理。4、太阳能等洁净能源的利用推广应用被动式太阳能集热系统，用以给建筑物提供热源。同时，97、太阳能还可用来制冷，一种途径是利用太阳能推动机械装置，再推动压缩制冷系统；另一种途径是利用太阳热量直接驱动吸收式制冷机。5、建筑物能源管理系统利用微机和能源节约程式的能源管理系统，有效实现建筑物中各种耗能设备，包括照明、空调、采暖、电梯、通风、水泵等的低能耗运作，达到最大限度节能的目的。6.3 节水措施1.按照建设节约型社会的要求，做好节水宣传，推广使用节水设备和器具，采用节水型卫生器具，管材方面采用新型塑料管材，减少管网漏失量。2.采用节水型施工设备，提高水资源利用率，降低水资源无效消耗。3.供水系统采取防渗、防漏措施，杜绝水量流失。4.要选择质量好的供水阀门、开关、水管等，以免造成水资源流98、失。5.合理使用施工用水，严格控制长流水，要经常检查水管和阀门泄漏。6.合理确定供水水压，采用阻耗小的管材配件。7 环境影响评价7.1 评价依据建设项目环境保护管理条例大气污染物综合排放标准(GB16279-1996)环境空气质量标准 (GB3095-1996 )地表水环境质量标准 (GB3838-2002)生活饮用水卫生标准(GB5749-2011)声环境标准 (GB3096)污水综合排放标准 (GB8978-1996)7.2 施工期环境影响分析7.2.1施工噪声及防护措施本项目在建设过程中，由于运输机械、卷扬机等施工机械设备运转会产生噪声。因此在施工期运输应保持良好的车况，途经住宅小区时尽99、可能匀速慢行；选用优质低噪施工机械设备；加强施工机械的维修、管理，保证施工机械处于低噪声、高效率的良好工作状态；将搅拌机、真空泵、电锯等高声设备安置于密闭的工棚内，实行封闭、半封闭施工，以减轻噪声对环境的影响7.2.2废气及防护措施施工过程中对空气环境的污染主要来自扬尘，包括工地运输的道路扬尘、露天堆场和裸露场地扬尘及装修废气。宜采取以下防护措施限制车辆行驶速度及保持路面的清洁以减少车辆行驶扬尘，同时施工场地每天洒水4-5 次；采用湿式作业、选择合适的卸(出)料装置(如带袋式过滤系统的全部或部分封闭卸料装置)，以减少施工作业过程中产生的扬尘；采用全部封闭(储料仓)或部分封闭(防风屏障)来防止堆100、场直接的风蚀和分散作用；装修中应采用符合国家标准的室内装饰和装修材料，降低装修造成的室内污染。7.2.3废水及防护措施工程在施工开挖过程中产生的地下涌水或渗水以及施工人员的生活污水严禁随地排放，使用流动厕所；地下涌水、渗水和施工泥浆经临时沉淀池沉淀处理后上清液回用工程。7.2.4固体废弃物防治措施本项目施工过程中的固体废弃物主要来自于建筑垃圾和施工人员产生的生活垃圾，应处理好施工期间外运土方的清运、处置工作。7.3 运营期环境影响分析7.3.1运营期环境保护目标以建设“生态型”新市场为目标，坚持“节能、减排”的环保宗旨。7.3.2运营期主要环境污染物本项目建成后，市场的运营对环境的污染主要来自101、生活废水、固体废弃物。项目运营期间污染物主要为市场经营户及消费者产生的生活废水及固体废弃物，不会产生有毒有害的废水、废气和废渣。7.3.3运营期环境保护措施生活粪便废水经化粪池处理，清洗交易场地的水经过滤后，与其余污水合并排入城市集污管道集中处理后达标排放。生活垃圾由专人负责清扫至垃圾处理站，由环卫部门集中统一清运处理。依托交通动线，科学合理地组织物流和车流集散， 尽量减少车辆运输对外围交通的影响，以及交易噪声、车流噪声对周边声环境的影响。增加绿化， 利用绿色植物净化空气、吸收粉尘和调节小气候的能力， 强化环境的自净能力。8 项目实施进度安排8.1 建设工期根据国家建设工程工期定额、本项目建议102、书确定的建设规模和建筑方案，参考项目承办单位拟定的建设规划，本着合理安排建设工期的原则，项目建设期拟定为24个月（2014年1月至2015年12月）。项目建设要严格控制施工进度，防止进度拖延造成负面影响。8.2 实施进度计划安排本项目规划用地面积约32.78亩，根据项目建设管理有关规定，项目在实施过程中需制定总体及分阶段工程进度计划，确保建设项目的给排水、供电、通讯等配套辅助设施与主体工程同步建成，按期完成建设任务。建设计划安排如下：2013年1月6月完成项目可行性研究、项目评估；2013年8月底前完成项目初步设计；2013年11月完成施工图设计和招投标；2014年1月施工进场，2015年11103、月完成土建及安装工程；2015年12月完成竣工验收并交付使用。8.3 项目实施进度表（见附表1：项目实施进度表）。9 投资估算与资金筹措9.1 投资估算范围本估算包括所列项目的土建工程、设备购置及安装工程、其他费用的全部投资。9.2 投资估算编制依据1.根据有关专业提供的图纸、设备清单、材料表以及有关的文字说明。2.设备及安装工程（1）通用设备和定型设备价格参照厂家报价或有关部门核定的价格估算。（2）非标设备参照建设部有关标准。3.土建工程（1）根据有关专业提供的图纸、文字说明及相关资料。（2）参照2004年江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表。（3）参照近期赣州市造价信息。（4）项目地区主要104、建筑材料价格。4.其他费用（1） 建设单位管理费、基本预备费根据财政部财建2002394号文标准计算。（2）工程勘察，设计费等依据工程勘察设计收费管理规定（计价格200210号）的规定。（3）工程监理费按照国家发改委关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670号文）取费。（4）招标代理费按照招标代理服务收费标准管理暂行办法（计价格20021980号文）（5）建设项目前期工作费依据国家价委计价格（1999）1283号文件标准计算。（6）其他费用取费按相关规定。9.3 投资估算9.3.1建筑安装工程费表91 赣州市电子广场项目建筑安装工程费用估算序号项目名称建筑面积（）105、单方造价（元/）合 计（万元）1 建筑工程（含土石方工程、基础工程）119000120014280.002 商用建筑装修工程400004001600.003 总部办公建筑及酒店、娱乐设施装修工程470002500（平均价）11750.004给排水工程11900050595.005消防给水、消防设施工程11900070833.006通风、空调工程11900030357.007配电工程400.008强电（含照明）工程11900080952.009弱电工程11900070833.0010电梯工程1860万元/部1080.0011地下停车场、人防工程32000300960.0012地面停车场及道路工程106、10000200200.0013绿化及景观工程4000300120.00 小 计 33960.009.3.2设备购置费本项目建设中涉及大楼内各安装工程所需设备（如照明灯具、消防设施等）已计入安装工程费，故不再重复计算。为节约投资，项目建成后入驻商户自行进行二次装修，所需设备由各入驻商户自行采购，不计入本项目投资。9.3.3工程建设其他费表92 赣州市电子广场项目工程建设其它费用估算表 序号费别费率计算基础费额（万元）1土地购置费400万元/亩32.78亩13112.002建设单位工程管理费项目总投资450.003项目可行性研究费50000-100000万元收费75-100万元，调整系数为1.0107、估算总投资80.004环境影响评估费15-35万元估算总投资20.005报建费100元/总建筑面积1200.006工程项目勘察费0.3%总建安费102.007工程设计费建筑面积、等级240.008设计审查费8.00%设计费20.009招标代理服务费估算总投资50.0010工程建设监理费 投资概算400.0011建设工程质量管理监督费0.10%总建安费34.0012建设工程安全监察费0.10%总建安费34.0014工程审计费0.10%项目总投资60.0015工程保险费0.30%总建安费102.0016合计15904.009.3.4预备费包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费是指在项目实施中可能发108、生但在项目决策阶段难以预料的支出，需要事先预留的费用，一般由下列三项内容构成：一是在批准设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用；经批准的设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用；二是一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；三是竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用；其估算公式为：基本预备费（工程费用+工程建设其他费用）基本预备费率。根据投资项目经济评价参数第三版和相关规定，费率取费范围为810%，本项目取8%。则本项目基本预备费为：（33960+15904）8%3990（万元）根据建设项目经济评价方法和参数（第三版）的规定，109、该项目建设期为24个月，按目前的通货膨胀水平，国家投资主管部门未公布要求必须计涨价预备费。故本项目涨价预备费为0元。9.3.5建设期利息本项目资金来源为项目承办单位筹资，本项目建议书阶段不考虑项目融资相关费用，因此项目建设期利息为0元。经估算，本项目总投资84134万元，其中：建筑安装工程费（含设备费）33960万元，工程建设其他费15904万元，预备费3990万元。建设投资估算汇总见下表。表9-3 项目投资估算汇总表序号项目金额（万元）占总投资（%）1工程费用33960.0063.062工程建设其他费15904.0029.533基本预备费(3+4)8%3990.007.414涨价预备费00.110、005建设投资（3+4+5+6）53854.00100.006建设期利息0.000.007项目总投资（5+6）53854.00100.00%9.4 资金筹措本项目总投资53854.00万元，资金筹措方式为全部由赣州市电子行业商会会员筹资。赣州市电子行业商会筹措资金的来源为：由商会会员单位通过认购股权的方式筹集，商会拥有会长单位7个、理事单位13个、会员单位82个。均为全市电子信息产业、电子电器生产经营行业相对实务雄厚的企业、团体，资金来源可靠性有保证。另外，如存在部分资金不落实时，在项目用地手续完备后可利用项目土地申请银行贷款。因此，本项目资金来源可靠。10 效益初步分析10.1 财务效益分析111、10.1.1出售110层商业用房销售收入根据本项目周边相似项目市场售价，估算本项目商业用房销售收入情况如下表。表10-1 项目110层商业用房销售收入汇总表序号项目面积（）销售均价（元/)销售收入(万元）1主楼底层4000330001320022-4层12000150001800035-10层24000800019200合计50400.00而销售环节的成本包括:(1)营销费用400万元;(2)相关税费,按销售收入的10%综合费率计，为5040万元，合计成本为5440万元。由此可知，赣州市电子广场建成以后，仅110层商业用房销售预计收入即可达5.04亿元，扣除销售环节的成本费用后纯收益为4.49112、6亿元，而项目建设总投资约为5.39亿元。即本项目建成后，仅通过销售商业用房即可收回83%的项目投资。10.1.2项目地下层及1136层出租收益（正常运营年收入）1、 地下车库、地面停车位出租收益车位900个，按每个车位年租金4000元计，年租金收入为360万元；2、主体工程功能建筑出租收益主体工程1136层，主要用途为总部经济楼、酒店、康体中心等功能建筑，总面积为4.7万，使用面积按75%计，租金按50元/.月计，年租金收入为2115万元；3、IT产业主题旅游、屋顶观光塔对游客开放收益项目建成后，非常适合开展以IT产业展示为主题的旅游项目，将为赣州旅游增添独具特色的新平台，其前景值得期待。按113、年接待游客量50万人次，每人次获得纯收益40元计算，年可获得纯收益2000万元。4、大楼物业管理费收益按商铺、酒店4元/.月，总部办公楼2元/.月计，商铺及总部经济楼物业费收益为305万元/年；以上合计出租及运营收益为：4780万元/年。10.1.3运营期成本支出物业管理支出：包括聘用人员100人，工资支出250万元（平均2.5万元/人.年），办公费用100万元/年，招商及形象宣传费用250万元/年，合计运营期成本支出为600万元/年。即项目运营期纯收益为4180万元/年。通过以上分析可知，本项目建成后出售1-10层商业建筑即可收回83%的投资，而运营期可获得管理与出租纯收益4180万元/年。114、项目财务效益良好，具备相当的投资价值。10.2 国民经济效益分析本项目国民经济效益明显，对赣州电子信息产业可持续发展将产生深远的意义。1、打造赣州电子第一市场，引领赣州电子产业发展随着中国经济快速增长，一批适应时代经济潮流，顺应国家政策的专业市场拔地而起，专业市场本身所具有的集聚能力也随之不断的提升。赣州市电子广场就是新一代的电子专业市场的综合体，是电子信息产品销售信息平台，目标就是要成为现代化的电子市场的先驱者，成为赣南地区业态最全、规模最大的电子市场。赣州市电子广场能够满足人们日益提高的电子产品消费需求，是展示发布IT 新产品的中心。项目集交易、展示、展览、电子商务、信息交流、商务、办公、115、检验、仓储物流、配送、居住以及饮食等功能于一体，将形成高程度的规模经济。同时，项目运营后，企业电子原材料可实现本地化采购，有利于节约时间和成本，进而提高企业竞争力。2、 IT产业总部聚合效应，依托赣州独特的资源优势，将进一步吸引沿海地区产业向赣州转移，完善赣州电子信息产业链条，走出一条赣州电子信息产业发展的特色之路。通过IT企业的“抱团发展”，充分利用赣州稀土、铜、锡等矿产资源优势，形成电子材料及延伸产业链；充分利用赣州汽车电子产业的基础优势，形成汽车电子产业链；充分利用劳动力成本优势，积极引进劳动密集型、以产品组装为特色的消费电子产业，形成消费类电子产业链；充分利用硅资源丰富的优势，发展光伏116、产业链。而产业链条的不断完善，将大大提升赣州电子信息企业的市场竞争能力，促进赣州从“资源大市”向“经济强市”迈进。10.3 社会影响分析1、扩大就业，吸引人才，富民创业赣州市电子广场规模庞大、服务设施现代化，项目的落成将提供广大的就业和创业机会，充分利用现有剩余的人力资源。从而促进城市发展，并且能够很大程度上提高赣州的城市知名度。赣州市电子广场的建成和发展，将扩大就业机会，吸引大批投资者和商家企业进入，带动周边各类产业发展，形成一个规模化的区域经济。在经济规模的扩大化同时也增加了当地人民的收入，提高人民生活水平，真正实现富民创业。2、提升赣州市民的生活品质，加速赣州与国际时尚潮流的融合项目建成117、运营后，将能够在第一时间把全球最新的IT产品上架出售，将更好的满足赣州市居民工作、生活、娱乐等方面的需求。而通过“潮流产品”与全球同步出售，赣州这一中部欠发达地区也可在第一时间享受国际时尚潮流，将促使城市文化的革新，推动赣州向全球化融合发展。3、各类城市群体和组织对项目均持支持态度赣州居民对发展当地经济，提高收入，改善生活，改变当前信息相对闭塞的现状有迫切的愿望，而项目建设对大多数居民不造成直接的生活影响，因此希望赣州能尽快建成一座规模庞大、服务设施现代化的赣州市电子广场。赣州市电子广场的建设需对原址企业、居民拆迁安置，对拆迁居民生活造成一定影响，但只要安置补偿措施到位，被拆迁企业、居民也能着118、眼于赣州发展大局，支持本项目的建设。本项目的建成运营不会对城市弱势群体工作生活造成负面影响，也不会对少数民族风俗习惯和宗教等造成负面影响。11 项目风险分析11.1 主要风险因素识别收集相关类似项目有关资料分析，本项目主要风险因素有政策因素、项目地块发展定位因素、技术因素、管理因素等。11.1.1 政策因素该因素是项目决策的基本因素，项目是否符合当地规划，是否得到政府的有效支持，及支持的力度，征地征收工作等关系到该项目的是否建设与建设进度。本项目财务效益较好，但实施后是否会遇到阻力，能否带动地方经济的发展，增加就业，增加财税收入，需地方政府予以政策引导和扶助。11.1.2项目定位项目的定位，是119、项目的灵魂，是项目成功的前提。必须把握宏观经济的规律，提高与当地产业的关联度，认真分析与周边地块发展定位的关系。11.1.3 建设管理因素项目的建设水平影响商铺出售及出租的价格，影响项目区域与其他商业地块争先发展的竞争力。11.1.4招商与服务因素项目运营期的招商与服务水平对项目生存与发展影响较大。11.1.5融资因素如项目在建设过程中涉及到融资，则项目融资尚存在一些不确定性，一是利率浮动的风险，我国宏观经济调控的首要工具就是存款准备金率和利率，自2002-2007年的经济上升期，我国7次调高利率，而2008年受国际金融危机影响，经济进入调整期，我国又数次调低利率。自2010年9月以来，我国开120、始进入经济“虚热”期，2011年各月CPI指数不断上升，社会由温和通货膨胀过渡到剧烈通货膨胀进期，央行连续四次上调存贷款基准利率，而进入2012年以来，经济持续低迷，截至2012年7月，我国已两度下调存贷款基准利率，标志着我国进入了新一轮的降息期，我国多变利率的增大了项目融资的风险；二是融资到位及时与否，对项目能否按期建成影响较大。11.2 风险程度分析与对策11.2.1政策因素该项目具有很好的经济和社会效益，符合江西省、赣州市的有关规划要求，赣州市委、市政府极为重视，有各有关部门、单位大力支持，该风险因素极小，可不需采取防范措施。11.2.2. 建设管理因素该风险因素可以得到控制。项目承办单121、位赣州市电子行业商会拥有一大批高素质的专业技术人才，在多年来行业服务活动中积累了丰富的管理经验，其先进的管理经验必定能助推本项目高效高质量建成。本项目的实施管理完全能够防范该风险因素。11.2.3 招商与服务因素采用按生态链分类聚合的办法招商，组建一支专业化的运作团队，通过积极向政府建议在税收等方面予以优惠等措施，让商家尽快进驻，发挥效益。加强对项目运营期间的管理，提高服务水平，为进入企业提供一个良好的社会和产业发展环境。11.2.4融资因素项目建设单位将积极与国内银团机构沟通衔接，争取尽可能低的利率借贷，并要求贷款及时到位，确保项目进度不受影响。12初步结论与建议12.1 结论本报告通过项目122、的意义和必要性分析，市场分析与项目功能定位，建设方案和场址选择的科学论证，以及项目的效益、风险分析，得出以下结论：1.该项目建设符合国家、江西省和赣州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中发展现代服务业的要求，符合赣州市电子信息产业发展指导意见（2008.8.20）、赣州市重点产业发展“十二五”规划中发展电子信息产业的要求，符合关于进一步促进服务业加快发展的若干政策意见（赣市府发200933号）的有关精神。项目属产业结构调整指导目录（2011年本）和外商投资项目指导目录中的鼓励类项目。2.本项目拥有广阔的发展空间与坚实的运作基础。本项目降低了电子企业的流通成本、交易成本、推广成本，提高客户123、购买产品的便利性及产品可靠度，顺应了电子产品市场化发展的浪潮。本项目采取多种措施提高市场集聚能力，保证产品的完整性及生态链的完整度，具备规模优势以降低交易成本，为项目成功奠定了坚实的基础。3.项目建设符合赣州市相关商贸规划和城市发展方向。本项目选址位于赣州市章江新区中心商业区，拥有良好的区位优势。项目的建设对提高章江新区区域商业品质有非常积极的现实意义。4. 本项目的建设满足了数码产品扩充销售渠道的需求。项目集交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、物流配送以及金融结算等功能于一体，拟打造为现代化电子数码产品专业市场，重点发展电子产品专业市场电子商务基地，赣州市电子信息产业总部基地，将成为赣州市124、的重要新地标和崭新名片。5.项目建设方有着丰富的市场运营经验。本项目引进合作方澳门信基实业有限公司有着市场建设、管理、运作经验，项目初期将从放水养鱼的角度出发，通过降低经营户费用、投入招商费用、组建经营团队等方式更好的运营市场。6项目的建设是推动富民创业、带动地方经济发展的需要。推动农村工业化进程，解决农村富余劳动力，增强区域经济的整体实力，符合国家鼓励发展现代生产性服务业的政策，符合赣州市地方区域规划，具有良好的社会效应。项目的建设能有效的带动周边区域各类产业发展，吸引更多的消费者和投资者前来消费或投资，对赣州市经济和社会发展将起到巨大的推进作用。综上所述，该项目的建设是必要的，建设方案切实可行，具有较好的经济效益和巨大的社会效益。12.2 建议1.本项目在项目建议书批复后，应尽快委托有资质的工程咨询单位对本项目编制可行性研究报告，制订出详细的项目建设方案，尽早开展本项目建设的设计等工作。2.尽快把资金落实到位，确保项目的建设顺利进行。3.尽快落实本项目的用地及项目的配套条件。项目实施进度表时间（季）工程项目2013年2014年2015年23412341234项目建议书及可行性研究勘测设计工程招标土建工程设备购置安装、公用及辅助工程竣工验收注：图中一格表示为一个季度。