1、 发展中心东莞生态园项目投资酒店、别墅型企业会馆的可行性报告发展中心 二0一三年一月十八日目 录第一部分 项目概况一、 项目名称二、 项目建设地点三、 交通分析四、 月塘湖（项目地）建设情况五、 地块资料六、 东莞三大产业园区概况第二部分 项目周边条件一、 周边人口状况 二、 周边经济发展状况 三、 周边大中型企业单位四、旅游资源五、项目周边酒店情况第三部分 建设度假村的可行性一、 项目定位二、 突出问题的解决办法三、 项目的潜在客户四、可参考的项目五、功能表第四部分 不确定性因素 第五部分 结论与建议 第六部分 附件总论通过对项目地的考察及周边市场的研究完成报告，将项目定位为一个度假村（湿地2、岭南水乡文化主题的度假、会议型五星级酒店+别墅型企业商务会馆）进行展开研究。项目虽然位于寮步、东坑、横沥、企石、石排、茶山六镇汇合处，但这六个镇在东莞来讲均属于经济非常落后的镇区，大型企业非常少，商务客户稀少，仅有寮步尚属可以，但寮步近市区、大朗、松山湖，客户的可选择性多。六镇现有的酒店市场亦是低端的为主，酒店市场发展不活跃，无国际品牌和集团企业旗下的酒店进驻，均为本土酒店，好一些的酒店仅有四家，生意较淡。因此，我们认为纯商务酒店不适宜本项目。如消费群体定位在周边六镇，酒店经营将难以保证，而生态园高新产业区的招商力度现仍属未知数，只有将消费群体定位提升到东莞市及周边城市，且为度假酒店才能吸引3、客户前往，可能达到理想的经营效益。然而，打休闲、度假牌本项目却无良好的基底，首先，东莞并不是以旅游城市注称的；其次，项目周边的旅游产品不成熟，影响力不大；最后，项目周围被工厂、村落包围，与生态园的景观难以融合,且生态园大道及北面石岗大道有较多重型及中小型货车经过。对于度假型酒店，可利用的现有资源有水体、绿道、湿地和岭南水乡文化，项目本身的旅游资源和生态环境禀赋不足，项目建设投入大，开发亮点和创新的难度大。另，国内经历“三打二建”和“十八大”的影响，全面打起反腐的旗帜和廉洁的口号，近期政府旅游和酒店消费、会议也有了明显的减少，因此，设置大面积的会议功能，其收益也将不可预计。高端的别墅型企业会馆的4、新型商业地产模式将项目整体形象提高，打响知名度，在北京、上海等大城市也有很多的成功案例。但别墅型企业会馆是定位非常高的商务客户，六镇基本没有这样的客户，而万科松湖中心以优越于生态园的条件先行试水，现尚未成熟。周边城市现有的同类项目如：清远狮子湖1号公馆、广州九龙湖公主酒店项目、深圳观澜湖企业会馆等，亦有待摸索开发模式，我们再开发此类项目亦需非常谨慎。因此，我们认为在生态园不适宜投资建设酒店、别墅型企业会馆。第一部分 项目概况一、 项目名称东莞生态园项目二、 项目建设地点东莞生态园区位图项目宗地位于东莞市生态园一期月塘湖公园内，东莞市生态园位于东莞东部快速路沿线寮步、东坑、横沥、企石、石排、茶山5、六镇汇合处，总面积约30.5平方公里，2006年立项，计划投资37亿元。东莞生态园区位较为优越、交通便利，其发展定位为：湿地生态园、高端产业发展及配套服务区。 。三、 交通分析东莞生态产业园位于东莞市的中北部，具备完善的水、陆、铁、空立体交通网络，四通八达，与世界各地紧密相联，区位优势明显。通过生态园大道前往松山湖高新技术开发区只需10分钟，前往市中心只需20分钟。从生态园到达广惠高速、莞深高速公路只需15分钟，到达从深高速只需5分钟，经高速公路前往广州、深圳、惠州中心城市均不超过60分钟。通方式 内 容 说 明 高速公路生态园深圳，60分钟车程 经由生态园东部快速路（上屯站）莞深高速深圳 生6、态园广州，60分钟车程 经由生态园广惠高速（石湾站）广州北二环广深高速广州 生态园惠州， 60分钟车程 经由生态园广惠高速（石湾站）惠州市 空 港 生态园深圳机场，60分钟车程 经由东部快速（上屯站）莞深高速常虎高速广深高速深圳机场 生态园广州机场 ，60分钟车程 经由龙岗大道罗浮山大桥广惠高速（石湾站）广州白云机场 生态园香港机场 ， 120分钟车程 经由东部快速（上屯站）莞深高速深圳香港 海 运 生态园虎门港 ， 45分钟车程 经由东部快速（上屯站）莞深高速常虎高速虎门港 生态园广州黄埔港 ， 60分钟车程 经由东部快速环城路东莞大道广深高速（麻涌站）黄埔港 生态园深圳盐田港 ， 70分钟7、车程 经由东部快速（上屯站）莞深高速机荷高速 盐排高速 盐田港 生态园香港货柜码头， 120分钟车程 经由东部快速（上屯站）莞深高速深圳香港 铁 路 东莞火车站（石龙） 香港红磡火车站，70分钟车程 东莞火车站（石龙）座落在生态园北部，从这里可搭乘广九列车直达香港，旅程只需60分钟；可搭乘广深高速列车，直达广州或深圳；每天来往广州、深圳的高速列车有60对； 常平火车站 距离生态园25分钟车程，旅客也可从这里可搭乘广九列车往来生态园和香港， 旅程只需60分钟 东莞火车站（石龙） 广州天河火车站，25分钟车程 东莞火车站（石龙） 深圳罗湖火车站，35分钟车程 常平火车站 香港红磡火车站， 60分钟8、车程 轻 轨 生态园 市区国际会展中心，20分钟车程 东莞市轻轨第一期R2线接驳园区R5线，园区内将设3个站点 四、 月塘湖公园（项目地）建设情况目前月塘湖公园四面的生态园大道、月湖路、东园大道及石岗大道均已建成，连接桥梁均已完工，月塘湖水面已完成成型，整个公园已完成大部分建设。东莞生态园一期月塘湖公园由生态园大道、月湖路、东园大道及石岗大道围合而成，规划面积为179.3公顷（含89.7公顷水面），目前正在规划建设面积为5.27649万，包括东面东园大道左侧4.32万的管理处及游客接待中心，及南面月湖路北侧的临湖栈道及休息处。岗大道220千伏高压线走廊地块一127亩酒店用地地块二112亩可调规9、用地地块三26亩可调规用地月 塘 湖石道大园东路湖月道大园态生项目地月塘湖东面地块三现状月塘湖东面东园大道月塘湖南面地块二现状月塘湖南面月湖路横沥垃圾焚烧发电厂站在西面地块一望东南面月塘湖西面与道路相接处月塘湖北面绿道及公园月塘湖北面石岗大道v 西面：现场考察地块一为空地，上面种有少量绿化植物；v 南面：现场考察地块二为空地，地块二以外的区域均为公园绿地，目前已完成绿化施工，正在进行道路地面铺装；v 东面：现场考察地块三为空地，地块三以外的区域为公园游客接待中心及管理处，目前打桩机器已经进场，局部种有少量绿化作物；v 北面：现场考察北面已全部完成绿化及道路（东莞绿道）施工，内部环境较好，但有210、20千伏高压线走廊经过，经规划局介绍该线路不可迁移，对项目存在负面影响。五、 地块资料月塘湖公园一期范围内有三个地块可选，分别是的月塘湖西面127亩酒店用地、月塘湖南面112亩及西面26亩用地。三宗土地已完成拆迁，基本完成平整，达到开发条件。综合经济指标地块编号用地性质用地面积容积率建筑密度限高(米)绿化率楼面地价亩元/万元/亩1旅馆84962127.44 0.80 25%2440%待协商2待定74842112.26 待定25%2440%3待定1750026.25 待定25%2440%合计177304265.95六、 东莞三大产业园区概况第二部分 项目周边条件一、 周边人口状况 (摘自东莞统计11、年鉴2011)镇街土地面积(平方公里)居（村）委会常住人口（万人）人口密度(人/平方公里)户籍人口常住人口寮步72.510（20）41.869455774橫沥44.71（16）20.488224582东坑23.72（14）13.8812705857企石58.21（19）12.177192091石排48.71（18）16.028793290茶山45.42（16）15.659833447二、 周边经济发展状况 (摘自东莞统计年鉴2011)镇街全市排名2010年GDP（亿元）2012年GDP（亿元）增长率寮步9133.515012.36%橫沥2262.56910.4%东坑2747.9557.519.12、92%企石2937.4-石排2850.4748.9-3.11%茶山1873-由于历史基础、行政区划和交通条件等影响，周边六镇的经济发展秀不均衡。经济实力基本上位于全市中下游水平，其中寮步在六镇中的经济发展水平较好，而横沥、东坑、企石、石排和茶山经济发展较为落后。六镇主要以外向型经济为主，初步形成了以电子、颜料、建材、轮胎、玩具、服装等为主的工业体系，同时，各镇均建有产业园，目前规模较大的产业园为东部产业园，其他产业园均为镇级或村级，规模较小，吸引投资额较少。与全市相比较，六镇产业结构主要表现为第二产业产值比重偏高，而第三产业比重过低。传统产业的主导地位逐步让位，电子通讯设备、电器机械及器材等高13、速发展。六镇第三产业的内部结构不尽合理，结构水平低，传统第三产业所占比例过高，新兴第三产业发展不足。以层次较低的餐饮、商贸零售等服务业为主，而代表第三产业发展水平的科技信息服务、金融保险、咨询业等发展缓慢，且所占的产值比重呈逐年下降的趋势。三、 周边大中型企业单位1、2011年东莞大中企业名录寮步56东莞卢森宝永强消防汽车有限公司1东莞寮步铨讯电子厂57东莞市鎂栗电子材料有限公司2东莞市仓运仓储有限公司58寮步石步奇迹鞋材厂3寮步亚南电子厂59东莞珍宝塑胶制品有限公司4爱地雅（东莞）自行车有限公司茶山5东莞东马电子厂1东莞新洋电子有限公司6东莞市寮步对外经济发展总公司2东莞扬宜电子厂7东莞翔腾14、金属制品有限公司3东莞联桥电子有限公司8东莞寮步世吗电子厂4东莞健益五金制品有限公司9东莞太华半导体有限公司5东莞市裕杨纸品实业有限公司10东莞宝星电子有限公司6茶山首屋尔金属五金制品厂11东莞大迪音响器材有限公司7东莞鸿益雨刷有限公司12东莞亮智服装有限公司8东莞美联玩具有限公司13东莞南华物流园有限公司9东莞茶山增步成衣一厂14东莞市南华物流园有限公司公共保税仓库10茶山鸿业电子制品厂15东莞当纳利印刷有限公司11日立金属（东莞）特殊钢有限公司16东莞邑鸿金属有限公司12东莞茶山永泰电工材料厂17雄进塑料制品（东莞）有限公司13东莞市粤畅贸易有限公司18东莞信高电子有限公司14东莞益顺纸品15、制造有限公司19寮步新新旧围永立电机厂15东莞朗兴幕墙铝门窗厂20寮步石步浩川五金厂16东莞茶山增步顺丰制衣厂21东莞寮步横坑漂染厂17日立化成工业（东莞）有限公司22东莞美京电子有限公司18奥托仑光电子（东莞）有限公司23东莞天山金属家具有限公司19东莞翔国印刷电路板厂24东莞英记夹万家私厂有限公司20东莞茶山增埗慧美制衣印花厂25东莞晟富电子科技有限公司21东莞丰泰制衣有限公司26东莞永鑫运动用品有限公司22日立粉末冶金（东莞）有限公司27东莞嘉丰机电设备有限公司23东莞裕村鞋业有限公司28东莞海益机械配件有限公司24东莞同城塑胶五金制品有限公司29丽宾电子通讯（东莞）有限公司25东莞茶山16、伟图纸品印刷厂30东莞飞力达鞋业有限公司26世擎光电（光电）有限公司31东莞顺兴电子有限公司27日立蓄电池（东莞）有限公司32东莞狮龙电子有限公司石排33东莞金冠运动器材有限公司1东莞鑫联数码科技有限公司34东莞威霸清洁器材有限公司2东莞兴利五金塑胶有限公司35新豪（东莞）电子有限公司3展恒玩具电子（东莞有限公司）36东莞寮步昌星电子厂4东莞石排福隆兴利塑胶玩具厂37安姆科国际容器（广东）有限公司5东莞港电电器制品有限公司38东莞寮步岭厦利特五金电子厂6东莞市精丽制罐有限公司39东莞泽荣箱包有限公司7格尔翰汽车配件（东莞有限公司）40东莞寮步厦中东电子厂8东莞永捷塑胶制品有限公司41东莞土星金17、属制品有限公司9东莞仲屏电子有限公司42寮步岭厦钜舜五金塑胶制品厂10东莞广明电子有限公司43寮步牛杨鸿达塑胶制品厂11东莞兴华玩具有限公司44寮步岭下五腾五金厂12庆麟塑胶五金电器制品（东莞有限公司）45东莞博励图鞋业有限公司13东莞市泰岳电子有限公司46东莞超越电子有限公司14石排赤坎五金电子厂47东莞寮步石华堂纸品印刷厂15东莞保力电子有限公司48东莞市康达机电工程有限公司16东莞立新塑胶有限公司49东莞缢台电子有限公司17东莞新立电线有限公司50东莞广德运动用品有限公司18京木木制品（东莞）有限公司51科广电子（东莞）有限公司19东莞均益精密五金制品有限公司52宜伟涂料（东莞）有限公司18、20东莞亚达电子有限公司53东莞南阳橡胶纸品纸品有限公司21百利佳糖果玩具礼品（东莞）有限公司54东莞寮步石步泰顺塑胶厂22东莞泰岳电子有限公司55东莞寮步西溪爱思尔电子厂2、市政府公布的2012年工业龙头企业名单，其中属于六镇的有：序号企业民称所属区域1东莞三星电机有限公司寮步2东莞市凯晟灯头实业有限公司企石镇3东莞市奇兴服装有限公司东坑4东莞市智乐堡儿童玩具有限公司石排5日立化成工业(东莞)有限公司茶山6东莞市永强汽车制造有限公司寮步7东莞当纳利印刷有限公司寮步3、市政府公布的2012年商贸龙头企业，其中属于六镇的有：序号企业民称所属区域1东莞市百业国际汽配城寮步镇2爱思开钢铁(东莞)有限19、公司寮步镇四、 旅游资源镇街资源类型景区（点）名称寮步节庆活动端午龙船赛、汽车文化活动节特色文化香市文化古村落横坑古村、西溪古村休闲公园佛灵湖郊野公园、体育公园、汽车文化主题园体育活动CBA联赛橫沥节事活动百年牛墟商贸旅游文化节、红荔风情节自然景观田饶步生态旅游区（荔枝林）东坑节庆活动卖身节农业资源农业产业园企石古村落江边黄氏宗祠、黄大仙古庙、秋枫公园历史遗址万福庵贝丘遗址自然景观东江节庆活动人皇诞、黄大仙诞、千年秋枫文化节民间艺术、习俗上洞草龙舞、湖美孔明灯特色美食企石“九大篇”石排历史遗址燕岭古采石场古村落塘尾古村、埔心村古建筑群节庆活动康王宝诞民间艺术、习俗东莞狮舞、福隆麒麟舞、田寮龙舟20、景自然景观东江茶山古村落南社古村节庆活动茶园游会展会服装博物馆、玩具博物馆、茶叶文化馆上述是东莞生态园的主要旅游资源，可以看出，整体上品位不高，特别是采石遗址、古村落等历史文化旅游资源开发力度不够。整体旅游项目处于未开发或初步开发阶段，均未形成良好的产品体系和完善的旅游服务配套，其中以节庆活动的影响最为广泛。五、 项目周边酒店情况v 悦莱花园酒店 五星级地址：东莞市寮步镇香市路8号酒店简介：酒店拥有商务中心、康体中心、热带风情大型游泳池、网球场、篮球场、乒乓球、康乐沐足、大中小各类型设施齐全的会议中心，大型豪华夜总会设备先进，宾客如云；设有中、西、日等各式餐厅及豪华包房；大型园林式停车场里遍布21、各种名贵花草树木。酒店拥有561间客房。酒店开业时间2007年7月，新近装修时间2010年6月，主楼高28层，附楼高3层，客房总数561间（套）。网络房价情况：酒店图片：v 中凯国际酒店（五星级）地址：东莞市东坑镇中兴大道北8号（东坑大道北与中兴大道交汇口）酒店简介：由东莞市嘉盈实业投资有限公司投资，是东坑镇首家按国际五星标准兴建的大型商务旅游酒店。酒店占地面积约2.6万多平方米，酒店楼高98米共25层，综合楼为10层，总建筑面积约5.8万多平方米，总投资2.5亿元人民币，酒店拥有设计尊贵典雅豪华客房（包括总统套房及商务套房）、行政楼层、中西式餐厅及豪华包房、日本餐厅、大型国际宴会厅、多功能会22、议室、康体中心、健康足疗中心、商场及豪华会所。服务设施：大床、上网、含早、刷卡酒店餐饮：维斯特西餐厅：面积300平方米左右，可同时容纳120人用餐。每日提供欧美、意大利佳肴及不同主题的自助晚餐； 凯华轩中餐厅：一次性可宴开155席。茶皇厅可容纳120人用餐，26间装饰豪华的中式贵宾房，其中一间可容纳28人的VIP房；4间可容纳16人的豪华房；9间13人的大房；12间5-10人的中房。网络房价情况：酒店图片： v 华通城大酒店地址：企石镇湖滨南路（ 企石镇 近东部快线）酒店简介：东莞华通城大酒店整个建筑以现代设计与欧美风格为一体，是企石镇唯一一家按国际化标准建造的酒店。东莞华通城大酒店地理位置得23、天独厚，距东莞火车站20分钟车程，距离深圳、广州约2个小时车程。新五星大楼拥有各式别致舒适的豪华客房及套房，风情各异、环境舒适的中、西餐厅、日韩料理让阁下达入敝店即可尽享世界美食，不同风格的大、中、小型会议室以及可容纳600人的多功能宴会厅，可满足您各种会议及宴会需求！服务设施：无线上网、KTV、邮政服务、前台保险箱、中餐厅、西餐厅、棋牌室、桌球室、乒乓球室、网球场、健身室、按摩室、桑拿浴室、外币兑换服务、票务服务、洗衣服务、送餐服务、商场、会议厅、商务中心、叫醒服务网络房价情况：酒店图片： v 东莞方中假日酒店（茶山）五星级地址：茶山镇茶山大道西28号（茶山北路与方中路交汇口）酒店简介：按国24、际五星级标准建造的园林式商务、度假型酒店，占地10万平方米，总建筑面积40500平方米。酒店拥有苏杭园林式设林式设计的风格区分为酒店大楼、运动馆、室外园林、水疗中心及逾百车位之大型停车场。 酒店拥有232间豪华客房及套房，餐饮包房30多间，各种设施齐全的大小规模会议室，无论是十几人的商务会或是1000人的推介会等。服务设施：大床、套房、上网、含早、停车场、刷卡；加床：120元/床酒店餐饮：陶然居、西餐厅、大堂吧（西式自助早餐30元/位(6：30-10：30)网络房价情况：酒店图片： 六镇酒店汇总表序号酒店名称区域距离生态园开业时间客房数房价（公里）1维也纳酒店（寮步店）寮步镇152011年开业25、1281862鹏城商务酒店寮步镇132008年开业，2010年装修72953悦莱花园酒店寮步镇152007年7月5614184八方快捷酒店（寮步店）寮步镇16v 2010年开业901385金凯悦大酒店 寮步镇141996年7月2511986松美商务酒店寮步镇172011年开业,2012年装修9022872站商务酒店寮步镇132010年2月701488八方快捷酒店（东坑店）东坑镇122009年开业80999中凯国际酒店东坑镇112008年开业38042810启隆酒店东坑镇112004年开业,2011年装修2812811美景湾酒店横沥镇102003年开业,2010年装修13019812易居快捷酒店26、横沥镇92012年开业5211813星辰商务酒店横沥镇92011年开业6414814九佳时尚酒店企石镇122010年开业639915华通城大酒店企石镇122007年开业35231816崇威酒店石排镇31994年开业,2006年装修11519817茜贝时尚酒店石排镇42012年开业5614818浮乐德商旅酒店(石排店）石排镇32011年10月8315819华茂酒店茶山镇102006年开业,2010年装修10817820浮乐德商旅酒店（茶山店）茶山镇72012年开业6617821方中假日酒店茶山镇102002年开业23135822 7天连锁酒店（茶山火车站店）茶山镇62012年开业8210723东27、立酒店茶山镇62011年开业7321824八方快捷酒店（茶山火车站店）茶山镇62006年开业,2009年装修69108备注：1） 黄色标注为高端酒店，共四家：悦莱花园酒店、中凯国际酒店、华通城大酒店、方中假日酒店，共能提供1524个房间，房价在300-400元/间/晚,距东莞生态园项目在10-15公里，近年无新开的高星级酒店，其中最新的中凯国际酒店亦是2008年开业。2） 绿色标注为2012年新酒店，共五家，松美商务酒店、易居快捷酒店、茜贝时尚酒店、浮乐德商旅酒店（茶山店）、7天连锁酒店（茶山火车站店），均为低投入的经济型酒店。3） 红色标注为距生态园较近的酒店，崇威酒店、浮乐德商旅酒店(石排28、店）东立酒店、八方快捷酒店均为档次低的经济型酒店。4） 以上为东莞生态园相邻的六镇现有的酒店项目，房价偏低，普遍在100-200元/间/晚的经济型酒店。5） 与东莞生态园的距离较远，多在约10公里以上，车程约20-35分钟。6） 酒店规模小，多在100间客房以内，其中以寮步悦莱花园酒店房间数最多。第三部分 建设度假村的可行性一、 项目的定位度假村=湿地、岭南水乡文化主题的度假、会议型五星级酒店+别墅型企业商务会馆v 湿地、岭南水乡文化主题的度假、会议型五星级酒店：建设一间度假、会议型的国际品牌五星级酒店，使酒店建筑与生态园的环境相匹配。主要针对周边会议客户、周六日的度假客户及补足别墅式企业商务29、会馆消费的多样性选择。v 别墅式企业商务会馆：企业商务会馆是指由企业拥有产权或以租赁的形式用于企业内部活动和对外接待用的场所。在西方，许多大企业都拥有自己的会馆。随着我国市场经济的发展，许多新兴企业如外商独资企业，合资企业，各类高新技术企业等，它们迫切需要建立自己的企业文化和交流平台。通过共享设施、设备，形成具有良好交流功能、商务活动功能的新型企业文化涵养的发展基地。北京：长安俱乐部、京城俱乐部、美洲俱乐部、中国会、富力城六星级会所、棕榈泉国际公寓5星级会所、财富公馆、富来宫温泉山庄、九华山庄；上海：鸿艺会、名流会、尚石雅苑、新天地壹号、证券总会；深圳：华为集团企业会所；广州：九龙湖公主酒店；30、杭州：江南会、富春山居；安徽：黄山雨润国际商务区；清远：狮子湖1号公馆；三亚：华宇皇冠；重庆：协信企业会馆；福建：国广一右企业会所；太原：天一宫名人会馆等等。企业商务会馆相关新闻报导见附件（企业VIP商务会所 抢滩二三线城市高档纯别墅区、江南会介绍、狮子湖公馆超大面积别墅吸引企业型投资客、万科松湖中心创造历史 南中国私人企业会馆叫板全球）。 深圳观澜湖企业会所 深圳华为集团企业会所充分利用项目交通便利和优美环境的优势，建设别墅式企业商务会馆将是我们集团酒店板块的一个新模式。别墅式企业商务会馆的定位高，辐射面广，针对的消费群体就不仅仅是周边六镇，甚至整个东莞市及周边城市。这与生态园发展高新产业园31、区的定位相吻合，同时，高端的产品能迅速提升项目的整体形象，打响项目的知名度。在硬件的功能配套上，重点是要体现一流的商务配套功能，包括：办公的自动化、先进的通信技术、安全系统的智能化，以及其他商务配套设施，包括：1） 商务办公型功能 无线上网、视频会议系统、卫星电视系统、多功能可视电话；2） 智能化安全系统 - 闭路监控系统、智能报警系统、智能对讲系统；3） 其他顶级商务设施 直升飞机停机坪。在软件配套上，要同时满足商务型、社交型、度假型的三个方面的要求：1） 商务中心服务 高级商务秘书、高级翻译、协助筹办各种新闻发布会；2） 私人管家服务 贵族级别的英式管家服务、24小时随时待命；3） 高级宴32、会、餐饮服务 筹办鸡尾酒会、舞会、中西式宴会、酒店名厨上门提供“私家菜”的服务；4） 贵宾接待服务 专属高尔夫球教练陪练服务、豪华轿车机场接送服务、直升机停机位。v 月塘湖资源的利用：充分利用月塘湖的水资源，可设水幕电影、水上节目表演或水上运动，成为吸引游客的亮点和噱头。同时将一部分会馆延伸至湖水中，彰显了这套会馆的独特、尊贵性，可利于提升会馆的价值。或可开发水上商场、水上舞台、水上酒吧、水上餐厅、水上船屋、水上商场，或湿地奥林匹克园分为水上体育活动区及生态健身馆，利用月塘湖水面开展各种水上体育活动，乐园内配合水上体育活动的需要建设低碳生态的体育健身馆，形成以水上活动为主题的综合性体育活动区。33、 在景观设计中力求将景观价值最大化，别墅式企业会所隐于自然山水之中，面向中央景观内湖，与湖对面的酒店呈聚拢环抱之势，通过园林各要素塑造空间、意境。突出建筑与水体的关系，强调人与水体的亲近感，主体建筑利用大草坪作过渡展开于湖面之上，草坪尺度既考虑到景观效果又同时具备户外聚会的功能，水面长桥凌波而起，拉膜结构漂浮水上，置于其中能体会到水天一色，听涛声而临风，达到了极佳的风景效果。 二、 突出问题解决方案1、 垃圾焚烧厂烟囱 - 在烟囱的外立面加一层装饰使其有一定的景观效果。一种方法是直接在现有表面上粉刷涂料，涂成一定的装饰图案；另一种方法是加一层钢架，在上面挂装轻质材料，如假草皮、铝塑板等。 2、34、 高压线塔 - 塔的体量巨大且数量众多，并涉及到安全，不容许有大的改建，不可避免地影响到景观效果。处理方法是划分出高压走廊，加强种植密度隔离人群进入，高压走廊下不做游玩活动场所。三、 项目的潜在客户1、 东莞50强企业，如：广东唯美陶瓷有限公司、广东步步高电子工业有限公司、东莞市耀邦集团有限公司、广东志成冠军集团有限公司、广东省东莞电机有限公司等等。2、 在东莞及周边城市的世界500强企业。3、 总部在珠海三角洲的中大型企业，包括国企、民企、外企。4、 总部在上海、北京、港澳地区，但是在珠江三角有大量商务活动的大型企业。5、 全国性的大型企业，如中国移动、中国联通、中国银行等。6、 需要开拓中35、国市场的海外企业，包括香港、台湾和国外的大型企业。7、 商业组织，如台商协会、外商投资企业协会、私营企业协会等。8、 旅游团体9、 周边商务客户10、 休闲、度假散客四、 参考的项目标准五星级酒店较为普通，现主要针对别墅式企业商务会馆进行例举。长城脚下的公社 长城脚下的公社凯宾斯基管理共有42栋别墅，190间套房，11间总统套房，4个餐厅，1个Anantara Spa，1个儿童俱乐部及1个户外泳池。是SOHO中国有限公司投资，邀请亚洲地区12位著名建筑师设计和建造的世界前卫建筑工程项目。v 手提箱 建筑师：张智强(香港) 347平方米4间卧房分别拥有独立卫生间，另有一间室内桑拿室。二层所有的墙36、均可临时拆除，变成一个通透的完整空间。沿屋顶降下的电动楼梯可到达屋顶平台，饱览长城美景的同时，也可品尝自助烧烤的美味。适合举办另类、独特的会议、鸡尾酒会、PARTY、时尚展示、新闻发布。 v 家具屋 建筑师：坂茂(日本) 333平方米卧室共4间，其中两间带有独立卫生间。客厅与室内餐厅相通，露天庭院位居中央，置身其中，周围景观纷至沓来，有坐拥群山之感。家俱屋四面都是门，衣柜隐身门内，保持整体的和谐完整，简洁明快的特点俨然一个现代四合院。可用餐，可举办各类聚会，亦可以用新品发布、小型音乐会、各类展演等诸多活动。 v 三号别墅 建筑师：崔恺(中国大陆) 410平方米4间舒适的卧室，主卧带独立卫生间，37、其他三间卧室共用两个卫生间。开放式厨房。一层客厅与餐厅相连。主卧的浴室配有整面的落地玻璃，山景扑面而至，让您在入浴也不会错过难得的田园野趣。适合举办各类时尚PARTY，装有壁炉的会客空间是私人聚会、小型发布、座谈会的绝佳地点。 v 怪院子 建筑师： 严迅奇(中国香港) 481平方米错落有致的三层空间、两层露天庭院与院子中的小露台彼此呼应。共有4间卧室，其中三层的主卧无墙无门，象一个独立升起的舞台，与户外风景紧紧相连，视野极为通透。怪院子适宜举办私人聚会、小型发布、高层会议，在露台及露天庭院还可举办烧烤晚会及其它户外活动。 v 飞机场 建筑师： 简学义(中国台湾) 603平方米4间卧室，桑拿屋带38、有天然石头浴缸，3个会客室如机场伸向不同方向的登机通道，还有一个半地下的私密空间将多边风格发挥到极致。飞机场可做不同主题PARTY、私人聚会。亦适合举办另类展示、艺术活动、时装表演、新品发布等活动。 v 红房子 建筑师： 安东(中国大陆) 485平方米4间面向不同风景的卧室，主卧及一个客卧带独立卫生间。二楼露台可尽享长城山谷的风光。房子顶上的屋顶庭园，视野开阔,可一览公社全景。红房子最适合开PARTY，举办婚庆活动，以及烧烤晚会或鸡尾酒会，穿行于山体的悬臂则最适合作公司或私人聚会场所。 v 竹屋 建筑师： 隈研吾(日本) 716平方米竹屋有6间卧室，二层有2间卧室，带有独立卫生间。纤纤细竹隔出39、的“茶室”是竹屋的点睛之笔，六面皆竹，透过竹缝可见长城的烽火台。竹屋适合举办公司高层会议，私人聚会，还可以会晤贵宾。 v 大通铺 建筑师： 堪尼卡(泰国) 524平方米大通铺有4间卧室，三个卫生间。饭厅和客厅相连。饭厅里有一张加长的桌子，可以和多位朋友一起用餐。大通铺举办新品发布会，时尚PARTY、各种展示等。 v 双兄弟 建筑师： 陈家毅(新加坡) 477平方米双兄弟分为主楼和附楼。主楼的入口位于一个缓缓升起的石头小径的尽头，而附楼则位于左侧稍高的地面上。主楼设有卧室、客厅和书房，4间卧室带有独立的卫生间，并另附一间管家房。客厅附带壁炉，一边是一个较隐秘内向的庭园。二楼最内侧的浴室屋顶开了一40、个不大的椭圆天窗，可享受星光下的沐浴。双兄弟适宜举办私人聚会、小型会议、时尚活动、屋顶露天烧烤等。 v 森林小屋 建筑师： 古谷诚章(日本) 573平方米森林小屋有4间卧室，主卧带独立卫生间。餐厅和厨房是独立的。位于一层的大餐厅可容纳10人用餐。森林小屋可以举办各类聚会、会议，露台可举办烧烤、私人聚会。 v 土宅 建筑师： 张永和(中国大陆) 449平方米土宅是一个独立小院，面山而卧，有4间卧室，其中2间带有独立卫生间。每一间卧室均带有独立露台。客厅阳光充足，空间错落有致。一个玻璃卫生间连着两个有客厅的房间。土宅可以举办小型会议、私人聚会等。 配套功能有： v 儿童俱乐部：是专门为3-12岁儿41、童设计的，俱乐部内的设施完全按照儿童尺度设计，家具色彩鲜艳、环境舒适。 这里活动丰富多彩，从爬山径、园艺、烹饪、艺术和手工制作到夜晚欣赏繁星、户外游泳快乐种植, 婴儿看护, 儿童电影,水边游戏 (夏季)以及露营，让孩子们尽享童趣。 图书室_蒲蒲兰绘本馆 - 国内首家汇集世界各地优秀绘本的儿童书店，各种最新原版绘本可以激发孩子早期的阅读乐趣。 来自世界各国的专业儿童出版公司提供的儿童读物，中文，日文，韩文，英文等各种语言版本，带领孩子在图书的神奇海洋中漫游。儿童烹饪课 - 各种儿童烹调课，让孩子们在创造性的烹调过程中，了解不同的饮食文化，同时通过与小伙伴间的分工与协作，培养孩子的合作与服务精神。42、 体验各国服饰 - 孩子可以认识、挑选和试穿各国服饰，进行表演，并了解不同的民族文化，孩子们会感受到丰富的异国情趣。 这里每周都有不同民族文化的主题，让服装带孩子们周游世界吧。 v 运动与休闲：游泳、Anantara Spa活动与会议：可提供晚宴、餐饮外卖、主题活动、户外餐饮、生日聚会、周年庆典等餐饮：山景餐厅 - 以西餐为主的山景餐厅全天对外开放，可供80位客人用餐和举办活动。庭院餐厅 - 以中餐为主的院落餐厅能容纳150名客人同时就餐或召开会议。泳池咖啡 - 池边座式午餐/晚餐(可容纳150人)、池边鸡尾酒会(可容纳200人)、池边站立式自助餐（可容纳200人）粉吧 - “红粉酒吧”提供各43、种香槟,葡萄酒及经典鸡尾酒，可在露台上尽情享用。 五、 功能表用地面积84962平方米，容积率0.8，总建筑面积67,970平方米客房类型数量比例单位空间面积总面积客房 - 标准单双人房19059.38%427,980客房 - 湖景豪华单双人房10031.25%454,500套房 - 豪华套房165.00%681,088套房 - 复式套房103.13%1001,000套房 - 总裁套房30.94%180540套房 - 富盈套房10.31%280280公共空间及工作间(10%)1,538合计：32099.69%16,926宴会、会议会议室数量隔断单位空间面积总面积多功能厅110200平方米/间244、,000 3,000 多功能厅35300平方米/间1,500 2,000 多功能厅42500 1,000 董事厅8160 1,280 阶梯式会议室1300 300 贵宾接待室2120 240 衣帽间2180360 仓库、洗手间及厨房(10%)818合计：288,998 餐饮类型数量餐位单位空间面积面积（）西餐厅（延伸至户外）12602-位520酒吧大堂吧1100-100红酒、雪茄吧1120-120池畔酒吧1-室外-户外烧烤1-室外-中餐艺术茶道1-8080大房3-180540中房15-901,350小房12-45540特色餐饮（无国界餐厅）12002-位400 公共空间、洗手间及厨房(25%)45、912合计：4,562康乐中心类型数量单位空间面积面积（）健身房1200200室内攀岩14040乒乓球室33090桌球室260120按摩大厅1500500各式VIP包房2530750男、女宾部2350700室内泳池115001500室外泳池1-VIP影视厅290180KTV260120阅读区16060西餐厅1100100棋牌室835280儿童俱乐部1400400室内羽毛球场881.74653.92室外网球场2-游艇（每艘可载10人）2-自行车租赁1-垂钓中心1-SPA美容中心126002600公共空间（10%）770 合计：9,064娱乐类型数量单位空间面积面积（）主题酒吧1350350量版式46、KTV总统房1280280大房121001,200中房1560900小房1040400公共空间、洗手间、厨房(20%)556合计：383,336大堂及其他类型总面积行李李寄存仓150前台及公共空间1,500公共洗手间180商务中心80美容美发160商铺（含：生活超市、花店等）18,714洗衣中心300合计：21,084 后勤办公室、会议室、培训室及员工娱乐区、设备房、仓库、垃圾房及卸货区等4,000 用地面积74842平方米，容积率0.34，总建筑面积23,980平方米客房 类型数量比例单位空间面积总面积别墅企业会馆12041.67%3607,200别墅企业会馆21837.50%4307,7447、0别墅企业会馆3816.67%5604,480别墅企业会馆424.17%8801,760合计：48100.00%21,180其他功能数量单位空间面积总面积高尔夫练习场（水上高尔夫）130,000 -中医理疗养生12,000 2,000 商业街（高尔夫用品及奢侈品店）-2,000 2,000 合计：24,000 第四部分 不确定性因素 1、 地块二、三的土地指标及三个地块的土地费用。2、 别墅型企业会馆在东莞来说属新兴的商业地产模式，其市场的接受程度仍需深入研究。3、 月塘湖的资源利用及管理方式需待协商。4、 垃圾焚烧厂烟囱和高压线塔严重影响项目环境，能否协调好解决办法。5、 建设项目的优惠政府48、有哪些？是否能申请生态旅游项目的扶持资金，金额多少？6、 生态园的高新产业园招商情况。7、 政府对周边生态环境的改造投入及持续性。第五部分 结论与建议 优势机会3、 优势的地理位置：东莞生态园位于寮步、东坑、横沥、企石、石排、茶山六镇汇合处，且交通便利，生态园大道、石岗大道等主要道路均已完工，可快捷前往周边各镇及市中心，且政府对生态园基础设施建设投入巨大。4、 水体资源丰富，有利于开发多种特色的湿地，开展丰富多样的湿地体验活动，且生态园西北部岭南文化遗存丰富，便于在生态特色的基础上赋予丰富的文化内涵。5、 东莞生态园一期月塘湖公园已基本完工，是东莞市难得的大型人工湖公园，项目三个可选地块均具备49、水景、园景及公园休闲配套设施。6、 项目可选地块均已完成拆迁，具备挂牌建设条件，并可由我司提供规划方案与东莞生态园管委会共同协商确定，可最大化的实现按我司意图开发。1、可辐射六镇，且到达均有快速路连接，交通便利，具备区位优势。2、可利用湿地、岭南水乡文化作为项目主题，使项目的开发设计有了主线和灵魂。3、利用水资源，大量开发水上旅游项目，创新项目亮点，吸引周边城市消费群体。4、早期介入东莞生态园板块，通过东莞生态的建设与发展实现项目增值。劣势风险1、 正在建设的生态园设计风格偏向市政园林模式，缺乏地域特色和自然生态特色，也缺乏对旅游者使用需求的考虑。2、 寒溪河受上游工业污水排放的影响，水体污染50、严重。3、 周围被工厂、村落包围，与生态园的景观难以融合。项目西面生态园大道及北面石岗大道有较多重型及中小型货车经过，对地块三酒店用地产生较严重的噪音污染。周边生活配套设施不完善，不是传统的居住地，周边以民宅及工厂为主。4、 规划范围内有多个大型市政项目（垃圾焚烧发电厂、220KV变压站）、高压线、排污渠、过境交通干线等设施。5、 生态园由周边六镇的边缘土地所组成，用地条件破碎，且利益主体多，涉及面广，矛盾纠结，问题众生，协调难度大。6、 据2013-1-17东莞时间网-东莞时报了解到：园区已进驻5个项目，包括深圳普联网络设备生产项目、移动广东公司东莞区域生产调度中心项目、盈拓科技公司数控加工51、中心项目、西班牙海斯坦普公司高强度钢热成型汽车车身件项目等1、东莞市内同样以湖区水体景观为开发主题的同沙生态旅游区及松山湖旅游区占有先发优势，与生态园容易形成同质竞争。2、生态园现状是一个处置污染的区域，生态环境本底较差。上游工业园区对水体的污染加大生态园的生态修复、环境营造的难度。3、缺少生态基础，培育生态是一个长期战略。缺乏传统意义上的高等级的旅游资源，旅游吸引力不足。旅游资源禀赋不足，项目建设投入大，开发亮点和创新的难度大。4、严重影响景观，不可告迁改，解决难度大。5、地处六镇交接部位，资源孤立、用地破碎与空间隔绝的问题突出。6、整体生态园的发展有待观望，需要一定的力度和时间。综上所述，52、我们认为东莞生态园投资度假村（湿地、岭南水乡文化主题的度假、会议型五星级酒店+别墅型企业商务会馆）风险大，周边生态环境，旅游产品的品质有待提高，只建设单体酒店，经营效益难以保证，必须建设有主题、有文化内涵、创新的，辐射面广的大型旅游为主，辅以酒店的综合体项目，才能能吸引一部分的消费群体。但生态园的配套尚未成熟，大环境的营造需要较长时间的正确培育，最主要的是提高周边六镇的经济状况也是短期不能实现的，因此，酒店项目的消费群体和收益将难以预测。第六部分 附件1、 企业VIP商务会所 抢滩二三线城市高档纯别墅区2、 江南会介绍3、 狮子湖公馆超大面积别墅吸引企业型投资客4、 万科松湖中心创造历史 南中国私人企业会馆叫板全球5、 周边六镇酒店情况第 35 页 共 35 页