1、2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789ABCDE项目分析与理解呈现项目分析与理解呈现 对地产市场的认识对地产市场的认识 国内顶级物业鉴赏国内顶级物业鉴赏 易居中国的价值与优势易居中国的价值与优势 开始企划之旅开始企划之旅 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免2、费下载 0755-83513598 QQ:69031789一、易居中国对卓越蔚蓝群岛企划的理解2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789感谢发展商为我们提供本次研究与企划创作的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类生活意境开发的价值。从某种意义上而言，我们的企划与创意实践是城市开发性质的，同时也是一项市场引领与创造性工作。正因为此，将使我们有可能获取项目的核心价值而为营销创造先机写在前面写在前面2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款3、房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789我们理解这是卓越集团在青岛投资开发的首个项目，并为卓越集团在青岛连续开发项目做好准备。我们理解这一项目必须承担卓越集团品牌名誉、市场名誉的双效建立目标。我们理解目前首要解决的是在全球金融危机、全国楼市低迷、投资者、消费者信心不足等逆境下实现销售突破。从这一意义上讲，参与其中的易居中国团队，亦为 荣誉与价值 而来。我们的理解我们的理解2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789企划焦点所有的研究与企划均4、将集中为一个焦点：怎样的能量可以支撑160万平方米卓越蔚蓝群岛项目的成功营销？或者说，什么是卓越蔚蓝群岛让人们 非买不可 的理由？2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789城市化与房地产开发，就是为了达成人类对两个根本需求的满足：方向感与归宿感。US.约翰.奈斯比特我们的判断是：项目必须是一个个性魅力风尚、有品味与品质楼盘，体现160万平米世界级顶级私属群岛生活形象.以人文并注重健康、格调的现代生活愿景为诉求，以此建立起独特的形象与沟通语境，从而以个盘价值战略战胜同质化区域竞争，5、使卓越蔚蓝群岛脱颖而出。企划核心寻找个性 制造向往2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目并非是简单建造房子，亦非城阳地区所增加的一座楼盘，而是为面向世界的青岛而建造的一种比肩世界的，富有浪漫/格调的优雅/尊贵/健康/高尚的现代生活方式，并以此获得项目的独特个性价值。以这个定义应用于市场，我们的战略将是：个性价值的了解 比肩世界的生活方式，新生活的缔造者。2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-86、3513598 QQ:69031789二、开始企划之旅2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 如果有一天，生活可以变成另如果有一天，生活可以变成另外一种模样，那一定是因为我们外一种模样，那一定是因为我们改变了看待她的角度。改变了看待她的角度。法国著名女作家法国著名女作家.杜拉斯杜拉斯2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789继续按照以往的营销思路运作，继续对项目7、“口号式、概念化、空洞化”的诉求，或许也能凭借良好的市场基础，获得较好的销售利润。但是但是如果如果卓越集团显然具有更高的理想。希望能卖更高的价钱！希望能为项目赢得更多的荣誉！希望为项目品牌、甚至企业品牌的建立立下汗马功劳！因此因此项目营销必须在目前的基础上有根本性突破！项目营销必须在目前的基础上有根本性突破！2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789可是可是在青岛，卓越蔚蓝群岛品牌相较于青岛现有项目品牌，时间的积淀不够长（2006年入市），行业内的支撑不够强大，一期忠诚消费群的培8、养有待加强，如何建立卓越蔚蓝群岛品牌的力量？如何在逆境下实现销售突围？2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789卓越蔚蓝群岛存在的问题一物理属性汇总一：辉煌之下的隐患：四有+四无+四不四有四有四无四无四不四不有知名度有高度有硬件有环境无美誉度无深度无细节无人文别墅不够别深度不够深胆子不够大定位不够清2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789物理属性汇总二：问题与矛盾9、的焦点产品是主要矛盾，营销是次要矛盾产品是主要矛盾，营销是次要矛盾 产品是营销的支撑点，没有好的题材，营销是无产品是营销的支撑点，没有好的题材，营销是无根之木，只能停留在根之木，只能停留在 “高举高打高举高打”的粗放式层面上。的粗放式层面上。因此，我们重点应该在产品品质和价值创造上进因此，我们重点应该在产品品质和价值创造上进行深入挖掘，做出一个让客户产生从未有过的内心震行深入挖掘，做出一个让客户产生从未有过的内心震撼、从而甘愿被俘虏、主动臣服的经典产品。在好产撼、从而甘愿被俘虏、主动臣服的经典产品。在好产品的基础上，营销水到渠成。品的基础上，营销水到渠成。卓越蔚蓝群岛存在的问题二2012版-房10、地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789卓越蔚蓝群岛存在的问题三物理属性汇总：物理属性汇总：整体战略思路的空洞整体战略思路的空洞整体营销定位的问题：高度不高，深度不深。对策：塑造城市向北，生活向卓越 高举世界级顶级私属群岛旗帜打造史诗级生活圈（比肩世界级生活方式），建立完善的多重景观生态示范区营销战略不能仅停留在概念上、口号上，（160万，群岛生活）应重视战略与战术的运用，特别是不同类型物业针对性的战术策略。对策：战术上，外部造势造景内部造人气 不同产品有节奏针对性的推案菜单式精装修而且可以11、进行施工监理服务增加教育配套（尽快落实）商业、物业配套示范区展现（医疗，小超市）2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789卓越蔚蓝群岛存在的问题四物理属性汇总：物理属性汇总：销售与策划的焦点销售与策划的焦点系统创新与执行力不完善：系统创新与执行力不完善：对策：观念先行，拉阔全国营销视野对策：观念先行，拉阔全国营销视野 销售与策划应无缝对接销售与策划应无缝对接营销工作应立体和多元，改变以往的营销工作应立体和多元，改变以往的“坐销坐销”而是而是“坐销坐销+行销行销”手法手法 201212、版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 后期营销将在深刻理解产品的基础上，从策划、推广、销售三个环节上重点突破，而后期营销将在深刻理解产品的基础上，从策划、推广、销售三个环节上重点突破，而这，正是易居中国作为专业地产服务商的长项。这，正是易居中国作为专业地产服务商的长项。突破点攻略产品攻略策划：建立品牌策划：建立品牌推广：塑造个性推广：塑造个性销售：突破自我、服务大升级销售：突破自我、服务大升级2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房13、地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 我我们们认认为为 卓越蔚蓝群岛一个集结事业与生活的驿站，一个集结成功者、事业家的乐园，一个给事业带来生活温情的地方一个海边里的国际生活区。一个用人民币购买，却用美元衡量价值的超级投资地。一个理性投资者和挑剔生活家的完美居停2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789【消费者分析】/目标消费者心理分析 目标消费者的需要目标消费者的需要 卓越卓越蔚蓝群岛能给予的蔚蓝群岛能给予的 价值认同感 身份的象征升值潜力区位价值14、健康的投资比肩世界的生活方式品味人士的生活标准多重景观资源的稀缺性中国境内尚未发掘的超级投资地国际化、休闲度假式的生活方式2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789目标客户群体心理探讨显然，项目后期营销，必须要全面满足客户的隐性需求，这要求我们剖开项目，对服务、生活内涵、生活主张进行全面的阐述。卓越卓越蔚蓝群岛蔚蓝群岛客户心理阶段客户心理阶段心理需求(显性到隐性)显性需求，项目档次、规模、环境、配套等条件都好，初步树立“高、大、全、贵”的霸主地位。隐性需求，卓越蔚蓝群岛的服务，居15、住的感觉、身份感的满足等等第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段导入导入“人本营销人本营销”，以，以“客户需求客户需求”为中心，以为客户创造价值为根本。前期客户的显性需求已经得到充分为中心，以为客户创造价值为根本。前期客户的显性需求已经得到充分满足；后期，无论是产品素质，还是客户档次都有了很大提升，后期营销应该充分满足客户的隐性需求。满足；后期，无论是产品素质，还是客户档次都有了很大提升，后期营销应该充分满足客户的隐性需求。2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789目标客户群体心理总结16、目标客户群体心理总结他们拥有他们拥有极致品质信仰极致品质信仰感动力鉴赏力想象力细节品质价值内涵艺术极极致致品品质质令令人人感感动动的的感 质2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789从容守望着一个城市的理想，繁华、从容守望着一个城市的理想，繁华、自由以及人生自由以及人生 梦想梦想2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789宁宁谧谧的的天天地地放飞你的自由畅想放飞你的自17、由畅想2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789随意逛逛，四处都是引人驻足的随意逛逛，四处都是引人驻足的 趣味趣味2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789静谧的内院，是温馨的天堂；静谧的内院，是温馨的天堂；自然的天籁，消去一整天的倦怠自然的天籁，消去一整天的倦怠2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下18、载 0755-83513598 QQ:69031789盎然绿意点缀其间，自然与生活无限贴近盎然绿意点缀其间，自然与生活无限贴近2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789闲闲暇暇的的总在不经意间就溜走总在不经意间就溜走时时光光2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费19、下载 0755-83513598 QQ:69031789市场检视：可做市场检视：可做发展商期望：想做发展商期望：想做项目检视：能做项目检视：能做该做该做跳出城阳谈卓越蔚蓝群岛，用世界的眼光看卓越蔚蓝群岛，塑造项目的贵族精神和贵族血统，建立领导品牌比肩世界的生活方式一个疲软、低迷的市场里，缺乏的正是领导者。后产品时代的到来，要求领导者具备卓越的产品、独特的个性和有内涵的社区。项目的先天自然条件已经具备发展成为品质住宅中顶级产品的基本条件。塑造青岛的第一个世界级名宅区势在必行。在项目前期成绩的基础上，发展商期望能够卖更高的价格，快速消化并获得更多、更权威的奖项是必然的。2012版-房地产营销策划大20、全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789我们在哪里？我们在哪里？要到哪里去？要到哪里去？如何到那里？如何到那里？品牌认知度品牌认知度品牌认知度品牌认知度1 1 1 1 品牌渠道品牌渠道品牌渠道品牌渠道3 3 3 3 品牌目标品牌目标品牌目标品牌目标2 2 2 2品牌体系品牌体系品牌体系品牌体系事实上，本案营销的核心就是“建立品牌”。品牌是项目营销的一种强大力量！建立品牌2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 Q21、Q:69031789卓越蔚蓝群岛品牌认知度将项目打造成在青岛有相当高的知名度。让客户认识到本案是在青岛唯一同时拥有一个有海、河、湖三重层次水景的大盘。放眼青岛很难在找出一个有此环境的楼盘。高知名度、高档大盘。建立品牌2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789卓越蔚蓝群岛品牌目标 项目要打造青岛乃至全国的经典项目，就必须具备全国甚至全球的视野。项目整体定位是“世界级私家群岛”，“中国人的顶级生活态度”，一期着重整体形象，后期将在一期基础上，把项目传达的独一无二的生活主张、居住文化演22、绎充分以示区分，我们强调：世界级私属群岛中国人的顶级生活态度旗帜鲜明的表达卓越蔚蓝群岛及客户组成的个性生活体系，包括生活主张、生活的理念、极致贵族文化等。建立品牌2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789卓越蔚蓝群岛之品牌内容品牌应该是目标消费者及公众对于某一特定事物的心理品牌应该是目标消费者及公众对于某一特定事物的心理生理的生理的综合的心理感受和评综合的心理感受和评价。品牌是由传达的内涵、主张、故事、给予市场的感受等内容形成的综合体系。价。品牌是由传达的内涵、主张、故事、给予市23、场的感受等内容形成的综合体系。项目内涵。项目内涵。挖掘楼盘所蕴藏的原生态、人文、品味的内涵，提炼项目的贵族血统和精神挖掘楼盘所蕴藏的原生态、人文、品味的内涵，提炼项目的贵族血统和精神生活主张。生活主张。倡导卓越倡导卓越蔚蓝群岛大气、悠然、名宅顶级生活的主张。蔚蓝群岛大气、悠然、名宅顶级生活的主张。项目故事。项目故事。要选择能够体现项目顶级生活理念的故事进行高度的艺术包装，让客户及公众获得要选择能够体现项目顶级生活理念的故事进行高度的艺术包装，让客户及公众获得认同感。认同感。建立品牌2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07524、5-83513598 QQ:69031789卓越蔚蓝群岛之品牌渠道具体来说，卓越蔚蓝群岛的品牌建设从以下三方面着手：卓越卓越蔚蓝群岛品牌建设发力点蔚蓝群岛品牌建设发力点已有客户圈内青岛及周边县市全国市场l卓越蔚蓝群岛表现的品牌信息是独特的。l客户群、行业、社会从小到大的立体环境必须全部到位。缺一不可。l在不同的渠道，品牌信息强调的重点不一样。l在确定品牌信息时，我们会巧妙绕开对手的干扰。攻略说明建立品牌2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789品牌渠道建设总结充分利用一期客户的口25、碑传播效应充分迎合其专业苛刻的眼光充分利用其评价提高业主的身份自豪感变“物业管理”为“物业服务”；为业主提供菜单式装修与施工监理服务平台；举行系列高规格社区活动，增强业主荣誉感、自豪感和归属感；加入创新性个性化服务项目；启用“感质营销”策略强化产品细节的打造；强化人们参与体验高品质 产品的过程，进而产生认 同感。广泛利用媒介宣传项目优势；争取多项社会荣誉奖项；举行多项社会认同感高的活动；卓越蔚蓝群岛品牌建设发力点已有客户圈内已有客户圈内青岛及周边县市青岛及周边县市全国市场全国市场建立品牌2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 26、0755-83513598 QQ:69031789品牌建设全程贯穿“感质营销”体验经济正以势不可挡之势席卷商业领域，体验经济正以势不可挡之势席卷商业领域，“体验体验”比产品更重要。比产品更重要。注意点注意点在打造产品品质基础上，多关注销售背后的诸多因素，如消费者心理需求、观念变化、品牌价值、公共关系、企业战略等等强化体验服务。建立品牌“感质感质”即是即是“令人感动的极致品质令人感动的极致品质”包含两层涵义：对产品品质的绝对追求；包含两层涵义：对产品品质的绝对追求；通过行销的力量，强化产品和消费者的关系，让消费者在消费过通过行销的力量，强化产品和消费者的关系，让消费者在消费过程中程中 建立愉快、27、难忘、更有认同感并充满新的体验。建立愉快、难忘、更有认同感并充满新的体验。2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789塑造个性卓越卓越蔚蓝群岛一期推广效果蔚蓝群岛一期推广效果l初步建立了项目大盘，高品质的总体印象；l产品硬件条件非常好；l产品内涵、生活主张不够具象，尚未传播充分；l视觉性不够连贯统一，特别是不同的销售渠道、不同的宣传资料上，统一性有待加强；l“世界级”与“顶级私属群岛生活”结合不够完美；l策划的部分事件及活动创新性及高度性不够。后期推广，从广告到活动均表现个性化的“28、中国人的顶级生活态度”2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789塑造个性具体来说，卓越具体来说，卓越蔚蓝群岛的推广从广告推广、活动及事件推广二方面着手：蔚蓝群岛的推广从广告推广、活动及事件推广二方面着手：广告推广从视觉上从内容上l设计独有的个性化版面l统一所有销售通路的视觉性l让重要宣传资料成为人们的收藏品l（在材质及表现形式上呈现高度艺术性）l产品的进一步包装，挖掘其在细节上的巧夺天工 l高度艺术性表现“中国人的顶级生活态度”主张l充分修缮、融合生活品味与东方文化2012版-房29、地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789活动及事件推广活 动事 件与全球顶级品牌形成深度战略合作，共同推广顶级生活观念。为项目创造并争取社会关注度非常高的荣誉，社会影响大的事件。l与全球知名汽车、手表、珠宝、服装如宾利、轩尼诗、江诗丹顿等品牌合作，借这些合作品牌的影响力及品牌诉求内涵来与项目嫁接。增强对卓越蔚蓝群岛的认同。l项目与全球、全国知名人物嫁接。利用名人效应，推动项目认同度。（如广州翡翠绿洲推出美国华裔市长买楼，广州汇景新城请蜚声海外的风水大师评楼）l申请“中国十大豪宅”、“全国十大30、经典建筑金奖”等对楼盘综合优势评比的最高规格奖项。l举行高规格的慈善、捐赠晚会或仪式。塑造个性2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789销售服务模式全面升级服务内容升级服务形式升级销售人员为销售人员为“服务形象大使服务形象大使”全方位购房、理财、生活、心理服务咨询全方位购房、理财、生活、心理服务咨询严格推行严格推行“客户预约制客户预约制”销售管理销售管理销销售售管管理理2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0731、55-83513598 QQ:69031789销售管理服务内容升级 销售要跟客户的欲望赛跑，才能征服客户！卓越蔚蓝群岛的销售人员，他（她）是顶级服务的形象大使，不仅仅是销售顾问，还是生活顾问、理财顾问、心理顾问，为客户提供全方位的服务咨询。1、聘请著名礼仪、形象顾问、户外拓展等公司对销售人员进行全方位严格培训。2、淘汰、考察制，确定最终销售人员措施2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789销销售售管管理理服务形式升级客户预约制“犹抱琵琶半遮面”充分证明了矜持之哲学魅力。真正的稀品32、，一定设有进入的门槛！而门槛的高低，则意味着探索欲的多寡！而客户，则在此消费中得到最大的心理满足。制定科学合理的制定科学合理的“客户预约制客户预约制”销售管理制度：销售管理制度：所有客户须至少提前一天完成预约申请，所有客户须至少提前一天完成预约申请，原则上保障所有来访客户由专人全程陪同参观和接洽。原则上保障所有来访客户由专人全程陪同参观和接洽。员工全程跟进来访客户的情况，一对一服务到底。员工全程跟进来访客户的情况，一对一服务到底。措施2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789三、33、易居中国对地产市场的认识2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789从2003年中国经济增速跃上10%平台起，直至2007年达到11.9%，过去五年间，中国经济一路上行。而国家统计局昨天发布的今年前三季度的宏观经济运行数据则表明，中国经济放缓趋势明显。今年前三季度，我国国内生产总值（GDP）同比增长9.9%，增速自2006年来首次跌破10%降至个位数。与一季度经济增长10.6%和二季度增长10.1%相比，三季度只增长9.0%，经济增长放缓趋势明显。经济基本面基本不支持房地产行业的快34、速回暖经济基本面基本不支持房地产行业的快速回暖2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789居民收入增长减缓，消费信心持续回落，购房力与购房信心双双下降居民收入增长减缓，消费信心持续回落，购房力与购房信心双双下降今年一季度消费指数为94.8，二季度为94.1，三季度城镇居民当期收入满意指数和未来收入信心指数下降，未来增收信心不足。反映消费者对当前经济状况满意程度的满意指数为90.3；反映消费者对未来经济前景看法的预期指数为96.2。除与二季度满意指数持平外，其他的均有所回落。这些信息35、，反映出消费者在全球经济放缓、物价上涨和股市缩水情况下的心态。2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 从“双防”方针到“一保一控”,再到“以保为主”，透露出中央在宏观调控思路上的微妙变化，对于当前和今后一段时期我国的经济发展将产生直接影响，近期政府出台的一系列关于房地产的利好政策，正是基于全球经济大环境下的策略性调整，然而效果却并不明显，“保增长”的目标任重而道远。政策面发生重大变化，房地产市场仍难以回暖政策面发生重大变化，房地产市场仍难以回暖2012版-房地产营销策划大全移36、动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789投资方面：行业景气度持续下滑房地产投资指标增幅全线回落投资方面：行业景气度持续下滑房地产投资指标增幅全线回落2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789市场方面：市场方面：“金九银十金九银十”希望成空，37、成交量仅为去年的二三成希望成空，成交量仅为去年的二三成2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789扎堆上市：市场存量大扎堆上市：市场存量大 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789拥湾发展：培育新焦点拥湾发展：培育新焦点 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6938、031789政策房源：狙击商品房需求政策房源：狙击商品房需求 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789区域经济：区域经济：GDP排名第二，但增速放缓排名第二，但增速放缓2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789商品房：交易量出现明显下滑，市场出现供过于求商品房：交易量出现明显下滑，市场出现供过于求2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验39、货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789楼市竞争：板块竞争各具特点楼市竞争：板块竞争各具特点城阳街道板块位于城阳的中东部，是城阳区政治、经济、文化中心，面积52.5平方公里，辖34个社区、6个城市居委会，常住人口12.5万人，流动人口6万余人。板块内项目整体档次较高，为城阳区交易热点区域。此区域大盘云集，多为规模较大的集住宅、公寓、商业为一体的大型综合项目。万科、宝龙此类大型开发商的大举进入使得板块市场开发水平提升到一个新的标准，成为区域楼盘开发新的标竿。楼盘均价在5500元/左右。惜福镇街道板块位于城阳区东部地区，北接即墨，东临崂山区，位置相40、对有点偏僻。板块内楼盘相对较少，但银盛泰集团产品、千禧国际村、怡馨苑等规模都比较大。由于离主城区有一定的距离，所以此板块的价格不高，均价在4500元/左右。流亭街道板块和夏庄街道板块都位于城阳区南部，与李沧相接，是城区中心通往青岛市内的必经之地。两板块的虽然楼盘不多，但不缺乏大盘，天泰城、百通香溪庭院、水青木华、卓越蔚蓝海岸、中韩国际小商品城等，可谓数量虽少，但规模足够大。由于与未来“青岛中央居住区”的李沧相连，在此很多开发商在进行着造城计划。棘洪滩街道板块、上马街道板块、红岛街道板块和河套街道板块组团位于城阳区的西部，东临胶州市，是与青岛西海岸相连的通道。这四个板块集中了城阳区的大部分工业基41、地，目前各板块正在完善工业区基础设施配套。楼盘推出很少，市面上销售的楼盘大部分是旧村改造的小产权房。本案本案2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789城阳区楼盘众多，竞争激烈，市场存量大城阳区楼盘众多，竞争激烈，市场存量大城阳区现市场供应主要集中于城阳街道办事处板块城阳区现市场供应主要集中于城阳街道办事处板块项目所在板块流亭街道板块和夏庄街道板块更接近市区，乘公交项目所在板块流亭街道板块和夏庄街道板块更接近市区，乘公交车十多分钟便可到达李村商圈。未来公共交通条件改善，大规模车十多42、分钟便可到达李村商圈。未来公共交通条件改善，大规模的近郊化居住人群有可能在这一区域出现。现板块内住宅项目建的近郊化居住人群有可能在这一区域出现。现板块内住宅项目建筑形态均为多层、小高层；多层精装修楼盘均价在每平方米筑形态均为多层、小高层；多层精装修楼盘均价在每平方米5000元以上。夏庄板块还是别墅项目的聚集区，别墅售价较低，多在元以上。夏庄板块还是别墅项目的聚集区，别墅售价较低，多在7000-9000元元/平米之间平米之间惜福镇板块主要依托优良的景观人文资源支撑板块的发展，达到惜福镇板块主要依托优良的景观人文资源支撑板块的发展，达到建筑与环境、历史的和谐统一，是整个区域地产的价值所在建筑与环境43、历史的和谐统一，是整个区域地产的价值所在城阳西部四板块房地产市场发展明显滞后城阳西部四板块房地产市场发展明显滞后2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789竞争市场：销量普遍下滑，价格未见明显松动竞争市场：销量普遍下滑，价格未见明显松动2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房44、地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789通观5个竞争项目，自开盘以来，受市场影响，销售势头持续下滑。与本项目相比竞争最为激烈的是万科魅力之城、绿城理想之城这两个项目。从竞争项目梅花图上看，这三个楼盘的雷达图形状较为相似。这三个楼盘的推案面积较为适中，都是区域内的大盘，占有一定的市场份额，又具备一定的能力左右市场价格。项目所处阶段也较为相似，均处于推案的前期，可售面积较多，需要较高的销售速度作支撑。然而从雷达图上的对比中可以明显看出卓越蔚蓝群岛在体量上占有绝对优势，这个绝对优势加之卓越的品牌影响力能对竞争市场内的楼盘整体价格产生决定性作用，如果能采用相应的价格调整赢得45、市场竞争区间内的新蓝海，则未来市场活力无限。2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789宏观经济增速暂时进入下行通道，既使政策面力度继续加强，也难以促成楼市在短期内回暖。同时，消费者购买力与购买信心出现双降，观望气氛中、短期内难有改观；青岛市区政策房与普通商品房双线供应，刚性需求被分化，卖方市场渐趋形成，拥湾发展中四方、李沧吸引了更多关注目光，两区域成为新的购房热点；城阳西部四板块房地产市场发展明显滞后,存在较大的市场潜力，但城阳区整体区域楼盘众多，竞争激烈，市场存量不断释放，销售46、压力巨大。尤其在竞争市场内，重点楼盘销售量普遍下滑，价格却未见明显松动，利用自身体量优势，创造竞争市场内的新蓝海十分关键。2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789四、易居中国认为国内值得鉴赏的顶级物业2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789国内顶级物业营销推广创新鉴赏一京津新城：规模、配套、环境、富豪生活诉求的代表2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人47、士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789国内顶级物业营销推广创新鉴赏一京津新城：规模、配套、环境、富豪生活诉求的代表2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789星河湾（北京）：细节、材料与装修诉求的代表星河湾（北京）：细节、材料与装修诉求的代表国内顶级物业营销推广创新鉴赏二2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:48、69031789星河湾（广州）：细节、材料与装修诉求的代表星河湾（广州）：细节、材料与装修诉求的代表国内顶级物业营销推广创新鉴赏三2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789朱雀门：人文、故事、生活场景诉求的代表国内顶级物业营销推广创新鉴赏四2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789“三讲”诉求点典型代表述评讲硬件大、全、豪的配套，环境天生优越京津新城常规手法：适用于49、超级大盘及项目前期营销讲细节体现工艺、选材及装修品质星河湾品质模式：对细节的极致追求讲故事倡导的理念、背后的故事朱雀门精神模式：中/西贵族的现代演绎国内顶级物业的营销推广策略总结2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789五、易居中国的价值与优势2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789中国房地产流通领域的领导者中国房地产流通领域的领跑者（纽交所交易代码：（纽交所交易50、代码：EJEJ）20082008中国房地产流通服务行业领先中国房地产流通服务行业领先公司品牌公司品牌易居中国的价值与优势2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789领袖品牌领袖品牌品牌地位品牌地位连续4年中国代理行业第一名首家登录纽交所的中国轻资产地产概念股品牌价值品牌价值营销代理行业的NO.1，到流通服务领域的整合者与领导者，易居中国的价值2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:51、69031789领先的行业地位 历年屡获行业殊荣易居中国的价值二2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789与中国境内众多著名地产品牌建立战略合作伙伴与中国境内众多著名地产品牌建立战略合作伙伴易居中国的价值三2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178920072008年 中国房地产策划代理百强综合实力TOP10第一名20052008年 连续四年蝉联“中国房地产策划代理百52、强企业第一名”20062008年 连续三年蝉联中国房地产“最佳综合服务机构”20022006年 连续四年蝉联“金桥奖”房地产营销代理企业20强榜首2007年 蓝筹地产十佳上市公司2007年 最具投资潜力房地产上市公司2007年 董事长、总裁周忻荣获中国房地产服务与中介行业优秀企业家金马奖2006年 中国房地产策划代理领先品牌2005年 董事长周忻获“中国房地产流通领域特殊贡献奖”2005年 董事长周忻中国房地产营销代理行业十大杰出贡献人物2004年 CIHAF中国房地产营销企业第一名、中国房地产品牌企业易居中国价值四专业殊荣2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货53、后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891、总裁营销各区域板块总裁负责制2、立体化、垂直化项目监控各区域板块大客户部、产品研发部、市场部、项目部、策划部、策略部总监多方协同作战；3、全国联动销售覆盖中国境内各城际公司联动；4、一、二手房联动促销覆盖中国境内的易居中国各城际公司与易居臣信联动；5、数据库营销拥有中国境内70万会员的易居会俱乐部成员；6、市场全面诊断、研判-在卫星定位下，覆盖中国境内最完善的易居克尔瑞CRIC系统；7、专业优势易居中国拥有7000多名房地产精英人士。易居中国优势之一2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备54、资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789覆盖中国境内最完善的资源体系覆盖中国境内最完善的资源体系拥有中国唯一一家正规的涵盖房地产市场研究、技术开发和专业培训等领域的专业研究院-上海易居房产研究院建立在卫星定位下，目前已经覆盖全国35个城市，拥有涵盖中国全境，独一无二的中国房地产决策咨询系统-“CRIC SYSTEM”易居中国优势之二2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789覆盖中国境内最完善的资源体系覆盖中国境内最完55、善的资源体系拥有中国房地产流通服务行业最大的客户资料数据库-“易居会”现有全国会员70万余名，是目前国内最大的会员制购房俱乐部拥有国内首创的房地产代理销售案场无线局域网全电脑销控管理SCS系统覆盖上海，杭州及武汉等城市，门店数量已经达到数百家的易居臣信公司，成为一、二手房联动营销的重要平台。易居中国优势之三2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789易居中国优势之四2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-56、83513598 QQ:69031789因全国各城际公司操作不同档次、不同形态的物业众多，仅作部分项目展示易居中国优势之经典项目案例2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789规模：总建面：规模：总建面：300000300000平米；平米；均价：均价：2000020000元元/平米；平米；开发商：上海宝地置业；开发商：上海宝地置业；宝地东花园宝地东花园区位价值挖掘的经典案例区位价值挖掘的经典案例充分利用大连路隧道通车后对区域的交通的提升，将项目融入大连路板块，并强调项目周边的充分利57、用大连路隧道通车后对区域的交通的提升，将项目融入大连路板块，并强调项目周边的商业办公前景和成熟配套；商业办公前景和成熟配套；重新定义周家嘴路大连路板块重新定义周家嘴路大连路板块”东外滩板块东外滩板块”，区域价值大幅度提升，项目整体形象及知，区域价值大幅度提升，项目整体形象及知名度也随追之大幅提升；名度也随追之大幅提升；另一方面，通过注入另一方面，通过注入“宝钢宝钢”的世界的世界500500强因素，增加品牌附加值，同时现场服务细致、周到，强因素，增加品牌附加值，同时现场服务细致、周到，不仅体现项目服务品质，更令客户不仅体现项目服务品质，更令客户体验到尊贵身份感。体验到尊贵身份感。通过该项目，宝钢58、地产不仅成功销售回笼资金，还进一步树立了其在地产领域的知名度。通过该项目，宝钢地产不仅成功销售回笼资金，还进一步树立了其在地产领域的知名度。2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789规模：总建面：规模：总建面：400000400000平米；平米；均价：均价：2000020000元元/平米；平米；开发商：嘉华（中国）投资有限公司；开发商：嘉华（中国）投资有限公司；慧芝湖慧芝湖积极应对市场冰冻期的经典案例积极应对市场冰冻期的经典案例入市即遇到05年的市场冰冻期，面对市场的骤冷，营销方59、与甲方通力协作，从产品，推广，价格等多方面及时调整策略终于使项目销售摆脱市场阴影，实现成功销售，此外：巨大的板块推广积极促进了大宁国际板块的发展知名度项目形成大宁板块价格标杆，带动整体区域市场的价格上行项目产品树立了区域级和中环内产品品牌标杆，并形成嘉华集团全市性品牌效应2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789规模：建筑面积：规模：建筑面积：2525万万m2 m2 均价：均价：2000020000元元/平米（平米（20052005年初）年初）开发商：美国汉斯；开发商：美国汉斯；60、公园大道公园大道高端公寓体验营销经典案例高端公寓体验营销经典案例公园大道是汉斯进入中国第一个内销商品房项目，该项目价格在2004年达到18000元/m2，2005年初达到20000元/m2，属于当时北京高端公寓项目，但当时的北京市场条件与06年和07年相去甚远，处于慢热状态，另一方面，该项目也是当时少有的全装修豪宅；易居（中国）介入该项目后，引入“中央公园区”概念，通过类比快速提升区域价值，同时建立了当时具有行业领先水准的体验销售中心，使客户能充分了解项目的户型与装修标准，此外，通过高品质，周到，细致的现场接待使客户充分享受贵宾待遇，体验了美国汉斯除硬件以外还拥有服务上的高标准，也令当时的北京61、地产界对体验营销有了更深层次的认识。2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789中新城上城中新城上城 天津销售天津销售0707年度冠军楼盘年度冠军楼盘双管齐下 演绎全天津日销售600套的神话6 6月月1616日火爆开盘后，一天销售日火爆开盘后，一天销售600600套，创造套，创造天津房地产市场完美神话！成为天津房地产市场完美神话！成为20072007年年6 6月天月天津销售总冠军！津销售总冠军！开盘当日成交开盘当日成交5 5亿，上城豪苑，引爆天津万元亿，上城豪苑，引爆天津万元豪宅抢62、购热潮！豪宅抢购热潮！2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789对森林的奢侈拥有对森林的奢侈拥有项目占地1089亩，总开发量100万平方米。项目采取三段式拦截营销、坐销63、与行销结合以及“路演秀”的方式，取得佳绩,创造一天销售2000套的销售神话。310310万平米国际水岸新城万平米国际水岸新城服务客户服务客户-中新集团中新集团2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789济南冬季销售神话济南冬季销售神话一天销售一天销售1.5个亿个亿2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789营销特色：以品牌创造价值；小步快跑，间蓄间爆城东城东3333万平64、方米优越生活蓝本万平方米优越生活蓝本长江之滨，沙湖之畔长江之滨，沙湖之畔项目立足于项目立足于500500强总部区暨江南商务区价值核心点，强总部区暨江南商务区价值核心点，隶属滨江高尚核心居住区。隶属滨江高尚核心居住区。以以npnp、网络等广众媒体为公信力支撑，以体验式大、网络等广众媒体为公信力支撑，以体验式大型巡展活动为主打，实现项目快速完销。型巡展活动为主打，实现项目快速完销。服务客户服务客户-首创置业首创置业/中环地产中环地产2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789地址：霄云路美国大使馆西侧 开发商：北京昊岳房地产开发有限公司 总建筑面积：6.2万平米 总户数：239户目前报价：23000元/平米 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 多谢见阅！多谢见阅！THE END易居中国控股有限公司易居中国控股有限公司 青岛分公司青岛分公司2008年年10月月