1、购物中心物业租赁管理（一）多角度区位配置原则基本原则是将店面，开设于步行交通量最大的动线上。并使该动线集中于某些通路，并形成回路。为让消费者建立方向感与整体场所感，主要通道应经过中心地区。1、目的性吸引人潮属于目的性专门商品与服务商店，均会吸引消费者前来。将其人潮导引到其他商店，会增加人潮分享的营业额。2、主力商店吸引人潮将主力商店放置在中心位置或是端点，使其成为相互对应的吸引点，如下图6-7-1主力商店配置所示。整理自：经济部商业司编（1996），大型购物中心经营管理实务手册，P.203图6-7-1：主力商店配置3、入口避开购物动线服务的出入口应设在建筑物边缘，或较低楼层，并与购物者的动线避2、开。4、同类商品供比较同类商品设置一处，以利顾客比较选择。5、营业时间集中一致营业时间相同的单元应置于同一区，方便管理与发挥聚集效果。6、动线交汇休息点糖果、饼干、礼物、香烟等店铺，可分布设置于人行动线的交汇点上。7、目的型可独立设置电影院、汽车用品店、超级市场等目的型主力店，可独立设置，由停车场直接到达。8、细部动线规划注意人行步道的配置，入口、公车站、楼梯、电梯及电扶梯等的细节规划。另外若以商店类别可将其配置原则说明如下：1、超级市场最好与停车场位于同一楼层，方便消费者搬运物品。店面应有足够容纳结账柜台的宽度。2、食品店如洋酒专卖店、南北货专门店等，需有展示空间，适合配置于超级市场的入口与3、出口周围。3、服饰精品店如鞋类、袜类、套装、宝石、流行配件、女帽、外出服、香水与化妆品等，适合集中配置于一处。需要主人行通道经过，与良好的展示正面。远离食品店的重要位置。4、服务性商店如便利商店、自助邮局等，为了使24小时服务，可考虑设双门。一般消费者比较会自动找上门，所以位置可以较不显眼、店面较小，租金较便宜。5、特殊性商店如皮制品、礼品、文具、摄影器村、花材、玩具及布料，需要良好位置与显眼的展示正面。特别适合不同店面面积与外貌。6、餐厅非常重要的店，将其散置于购物中心，并位于主要区域内，占所有面积5%。7、啤酒屋等场所尽量置于停车场附近，通常适合于地下室或二楼。8、家居、汽车用品、家庭用品4、可以聚在一处，也可以分散多处。需要大展示空间。9、百货店大一点的百货店，会要求一定的面宽，也适合面对面相连接，最好至于中点或端点，以吸引消费者。10、其他如小贩卖亭、路边咖啡座、自动贩卖机、寄物柜、电话等，均有设置。（二）租赁合约管理购物中心的整体经营，假如以一件事情来作完全表达，那可以用“契约管理”来代表。因为消费者所得到的购物满足，都是购物中心与承租商用租赁合约所完成。购物中心提供硬体环境，商品由承租商店贩售。整体规划阶段的理想目标，需要透过租赁招商的努力将购物中心的开发兴建阶段，转变为零售经营的实际运作阶段。此种转换过程的成功与否，严重影响经营绩效。企划开发阶段所实施的调查、分析与研判，5、此时都会受到最严厉的验证。即使商圈潜在消费者的结构已清楚掌控，7P零售组合也充分配合精心设计的策略定位，但是招商与租赁合约管理不善，最后结局必定乏善可陈。购物中心实际的租赁特殊状况一定不少，下面仅以了解的购物中心谈及相关课题，择要提出如下：1、设立距离限制为限制购物中心内的零售商，在离购物中心一定距离内不可以另外设立分店，或类似商品的店面。其效果即不竞争条款中规定，系防止承租商店分散其营业额，因而减少支付百分比租金。但是另一方面，主力商店也会要求业主在同一购物中心中，不得再有与主力商店相同性质商品的商店进驻，以保障其专卖权，避免顾客排挤或是市场排挤的结果。不过购物中心本身必须思考自我定位问题，6、否则主力商店的利益并不等于购物中心的利益。整体商品的选择性因而受到负面影响，购物中心可能就得不偿失。2、使用条款在购物中心领域，使用条款系限制商店所能贩卖的商品种类与项目。其重要性如下：（1）控制可以管制购物中心中商品贩售种类，保障成功承租业者，不受他人仿冒的侵害。（2）分租保护进一步限制分租人，需限定在与原承租商店议定的贩售范围。（3）限定商品销售比例限制主要商品与次要商品的比例。购物中心已经规划完成的商店组合，是基于当初与承租商店议定的商品范围。当开幕后，承租商任意变换或模仿他人的商品经售，均将破坏原来的商品组合。购物中心整体的形象与传递价值均将改变与失控，此种状况将导致严重后果，在合约正7、式协议时应慎重议定。3、营业表现要求系购物中心与承租商店约定一定期限内达到预定营业额，作为下列事件处理的依据标准：（1）续约（Renewal）承租商店营业额需达到原议定最低水准，才具续约资格。（2）取消合约（Canceling after year/perfomance）为双方条款，在一定日期后无法达到所预期的营业额，承租商店或购物中心任一方，均可依约提出。（3）增加基本租金（Increaseing minimum rent）当承租商店在预期时间内，未达约定营业额，购物中心有权要求增加基本租金额度。（4）重新装修（Remodeling requirement）经过一定年限的经营后，购物中心要求8、承租商店依约范围重新装修。4、营业时间购物中心整体的营业时间需持续且一致，否则将使顾客忠诚度受到伤害。营业时间是不容妥协的租约条款。5、迁移条款系赋予购物中心将承租商店，由购物中心内一处适移至另一处的权利。通常迁移后的位置双方都要接受。6、市场行销基金为了整体购物中心建立行销机制，以承租户分摊成立基金的方式，委由专业行销人员全权运作。改善了以往由购物中心采用管委会决议，易生经费支用争论的缺点。7、转租和分租（Assignment and Subletting）转租系将原有与购物中心的权利义务，完全转给新的承租户。新的承租户对业主负全责，但原承租户亦负履行的连带义务。分租行为不牵涉到业主，仅与原9、承租人有关。一般租赁合约中，均注明不得转租与分租，除非业主同意。（三）租赁销售模式在前期策划就应确定销售策略，一般有以下几种模式：1、销售整售对很多开发商来讲都是可遇而不可求的，商业行业整体利润较低，注重资产的良好流动性，一般不会采取直接购买的方式取得经营权。但对于总面积较小，总值相对较低而增值潜力较大的物业，仍可尝试接触部分资金实力雄厚的投资性公司，购买方式可以整体（部分）股权转让等形式进行以合理避税。但一般来讲，对整售不可抱有太大希望，以免贻误商机。2、不售、整租这种方式不牵涉产权转让，将数层甚至项目整体租赁给商业经营商。对于资金实力比较雄厚，看好物业的升值的开发商往往这样执行。其优点在于10、：整租给一家具备成功经验的商业经营公司，便于经营定位和统一经营管理，商业经营易于成功，物业租金逐年递增，形成稳定的利润源泉，而且可将物业抵押融资，等待增值。但经营方进行商业选址时选择面广，谈判实力强，开发商租金菲薄，初期资金压力较大。3、不售、零租这种方式同样为资金实力 比较雄厚的开发商所青睐，但要求开发商具备出色的招商能力和商业物业管理能力或者有优秀的专业公司作为长期合作伙伴。商业经营成功除了带动了自身物业，还使周边土地、物业的迅速增殖，形成了良好的社会效益和经济效益。4、零售、零租是一般中小型开发商以及低层商业楼盘和商业步行街的作法，有利于资金的迅速回收，商铺产权分散到客户，滞销商铺则作为11、出租物业。但不利于扩大企业资产规模和统一经营定位。因为产权分散，难以统一经营管理，如果楼层较高，则极易出现一楼经营火爆，二楼以上冷冷清清的局面。如楼层不高则风险较低，特别适于商业步行街。成都的罗马假日广场便操作了这种模式，该项目为商业步行街+大型超市，依靠着著名大型超市旗舰店吸聚人气，商业步行街仅为2-3层，全部分割成20-30平方米的单元商铺，总价较低，吸引了众多中小投资者，项目周期仅一年左右，赢得了回报。5、零售、整租这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。操作方法往往是：将每一层划分为10-50平方米的小产权进行销售回收大量资金，确保项目盈利。然后通过返租的方法从购房者手中12、取得商业铺面的经营权，其返租利率一般定在6%-10%（高于银行贷款利率才有吸引力）。其优点：a、短期内回收大量资金；b、实现统一规划经营，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间；c、通过将经营权以返租的形式从产权所有者手中收回，交给真正有经营实力的大商家进行经营。其风险在于：a、合同期不可能很长（如长达15年以上，大多数购房者取回商铺的经营权时已进入老年）。b、返租方绝不可为开发商，最好为与开发商毫无关系的第三方，避免日后的法律纠纷；c、销售、租赁、合作自营多种方式进行，筹备各类人才商业经营和营运资金；d、找有知名度的经营商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛，成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都蜀城假日广场引进好又多旗舰店），增强购产权者信心，并有利于商场经营的成功；e、返租利率不可定死，在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。商场经营一般有3-5年的培养期，基本无盈利，因此返租利率应低开高走；