1、东南运营中心2018年工作思路汇报目 录大面积改造及筹备广场一一五五品质提升二二全面预算及专维基金三三慧云及信息化系统四四过渡季管理六六团队建设目 录大面积改造及筹备广场一一五五品质提升二二全面预算及专维基金三三慧云及信息化系统四四过渡季管理六六团队建设2018年大面积改造项目区域项目名称改造模式改造面积（平米）商家退场时间计划开业时间福州金融街大面积改造（含宝贝王、早教）579362018/3/32018/8/17福州宁德250612018/3/32018/7/28厦门泉州浦西296252018/3/32018/7/28一、大面积改造及筹备广场2018年宝贝王、早教开业情况区域项目名称改造模2、式计划开业时间宁波鄞州早教2018/6/1福州三明早教2018/6/29厦门湖里宝贝王、早教2018/12/28杭州绍兴上虞早教2018/9/28一、大面积改造及筹备广场改造重点管控方案（1）加强在招商规划阶段的工程前置介入管控l改造区域业态规划须在业态规划阶段，前置与项目公司就改造区域的业态布局是否存在消防报审风险或大规模机电及土建拆改风险等进行充分论证，并及时反馈意见用于业态调整，以避免改造业态规划后实施困难l商户退租清场须紧密跟踪营运部门与商户洽谈退租进度，评估商户清场风险，提早进行分区清场、交场（至总包）等可行计划l主题街区装饰方案须紧密跟踪商业规划中心针对改造区域“主题装饰方案”的设3、计、移交，并应就该区域必要功能配套需求（如：导视、客流计数、视频监控）向项目公司提出改造要求，列入房产条件一并提资一、大面积改造及筹备广场l主、次力店招商落位 全程跟踪主、次力店品牌位置确认及业态变更情况 全面对接招商中心关于主次力店合同签约及品牌出图、进场计划 现场复核项目公司是否按移交房产条件完成商铺交付标准（土建围合、机电施工进度等、部分品牌精装修条件）l小商户签约及按时进场 全程跟踪品牌落位图签批或变更签批进度 全面对接联发品牌商务条件下发及合同确认进度 严密管控小商户品牌租金和铺位双确认进度、合同签约进度、商户进场装修计划执行情况一、大面积改造及筹备广场改造重点管控方案（2）全面对接4、项目公司及总包改造施工过程l施工现场管控 制定全面有效的封闭施工管控方案（包括：施工围挡、临时水电、货运动线、施工导视、防尘预案、施工人员管控等）确保营业区域正常能源供应、正常消防系统运转、正常客流进出等必要服务保障l房产条件提资及达成复核 全面梳理改造区域“现有机电条件”与“改造增加条件”的差异房产条件需求 按时、准确移交各阶段商铺房产条件（包括：规划图纸、装修图纸、机电条件等）提资需满足实际招商需求，提资需满足房产条件可按时达成 跟进总包施工进度，及时判断滞后风险并加以督促，确保房产条件按时达成一、大面积改造及筹备广场改造重点管控方案l大型设备订货及安装 前置（与项目公司）梳理改造区域可能5、涉及的：电梯拆除/增加、用电负荷增容、空调/排污/供水改造等大型施工项目及订货周期，及时评估工期风险并预警，全程跟踪施工进度l 改造区域消防验收 全面跟进改造区域消防大证制图、报审、验收等重要节点 严格审核商户装饰装修图纸及消防验收资料，提早启动消防报验 将特殊业态（如：早教、儿童娱乐等）的消防审核标准及对应验收要求反复向品牌方进行强调和要求，监督其按消防规范施工一、大面积改造及筹备广场改造重点管控方案（3）模块化执行与管控l监督招商过程节点 配合广场所在城市、市场等实地调研，提高市场调研准确度 确保品牌落位图商铺划分及品类准确度高 严格按照签批版落位方案执行招商，不得随意调整l 严控商户装修6、进场 加快合同转签，制定有效的装修进场计划 工作责任落实到人，并采取奖惩措施 务必保证商家进场各项准备工作提前落实到位一、大面积改造及筹备广场改造重点管控方案l杜绝节点频发延期 大面积改造相关工作按计划节点要求及时启动 相关工作应具备前瞻性，应对方法及措施应全面 各项工作过程中管控力度必须加大l避免房产条件频发变更 对于商家提出的房产技术条件，充分评估、严格把关 仅进行品牌调整的，原则上不进行条件变更 业态变更前应充分评估改造的工期及成本l 严控现场及商铺交付验收 相关人员须熟知建造标准及各项施工完成标准；确认前须仔细、全面进行现场验收；对于不负责任的“确认”严肃处理一、大面积改造及筹备广场改7、造重点管控方案（4）大面积改造（工程物业）人员组织、配置l专属责任人配置 改造广场所属区域公司总经办内设置1人专门负责困难广场筹备工作推进，每周现场督办各项工作，负责直接协调解决重点问题 改造广场所属运营中心招商部内设置1人（副总级以上）专门负责困难广场筹备工作跟进，每双周现场督办招商执行情况，负责协调、反馈重点问题l专业人员支援 改造广场所属区域公司统一调配区域内所有广场的招商、营运、工程、物业等专业部门人员，排定对困难广场人力支援计划，分阶段支援困难广场现场工作 改造广场所属运营中心在中心范畴内广场选择招商营运、工程物业等副总经理级管理干部，统一安排至困难广场，定期进行工作业务辅导一、大面8、积改造及筹备广场改造重点管控方案 东南运营中心2018年有4个筹备开业广场筹备期区域广 场开业时间类型宁波奉 化5-26合作杭州嘉兴龙鼎5-25合作福州南 平7-12（计划前置开业）直投厦门泉州星光耀12-15合作一、大面积改造及筹备广场工作分类筹备事项重点管控方案招商规划主次力店招商1、主、次力店品牌位置确认及业态变更情况；2、大客户部或中心关于主次力店合同签约及品牌出图、进场计划；3、项目公司是否按移交房产条件完成商铺交付标准（土建围合、机电施工进度等、部分品牌精装修条件）；步行街招商1、步行街品牌落位图签批或变更签批进度；2、联发品牌商务条件下发及合同确认进度；3、步行街（餐饮/非餐饮）9、品牌租金和铺位双确认进度、合同签约进度、商户进场装修计划执行情况；4、精装商铺移交（项目公司）数量、类型是否满足招商实际需求以及是否符合集团建造标准要求；一、大面积改造及筹备广场筹备期广场管控方案工作分类筹备事项重点管控方案商户装修管控商户装修现场巡检1、现场装修基本保障条件达标情况：临时用水、临时用电、货运电梯、货运通道、垃圾清运、临时卫生间等；2、装修商户的施工人员、装饰材料、装修计划等是否可按标准计划周期正常推进或存在哪些重点问题；3、商户二次消防改造工程施工进度是否正常（含改造费用按标准报价、改造施工按计划执行）；4、商户“一店一色”装修图纸提交及报审进度；5、毛坯商户装修整体进度是否10、满足“达到消防验收条件”（-65）、“装修完成”（-35）等重要节点标准；6、商户装修施工工艺及装修使用材料是否满足国家、消防、集团标准；一、大面积改造及筹备广场筹备期广场管控方案工作分类筹备事项重点管控方案设备与配套功能工程设备类1、慧云系统施工、安装、调试进度；2、供配电系统（尤其保障商户供电）进度；3、供水及（大小）市政排污施工进度；4、空调系统（含：主机房设备安装、公共区域空调末端安装、商铺内部空调末端安装）进度；5、消防及监控系统（含：主机、末端设备、调试进度）进度；6、所有垂直梯、扶梯的安装调试、验收取证等进度；7、地下车库地坪、垃圾房、卸货区、车道/坡道标高等施工情况；8、其它系11、统及工程施工进度（含：公区内装、室内通道墙面及灯箱、遮阳帘、电动挂钩、服务台、室内外通道、外橱窗、LED大屏、楼体广告位、楼体LOGO、外幕墙、景观施工、广场地面铺装、广场LOGO塔、高杆灯等）；一、大面积改造及筹备广场筹备期广场管控方案工作分类筹备事项重点管控方案设备与配套功能重要配套类1、广场周报公交线路数量（是否满足集团不低于6条的要求）情况；2、广场车库“进出动线”（是否满足于总裁专项要求标准）情况；3、广场1、2级交通导视（市政交通引导）的实际施工进度；4、当地供热服务标准及收费标准是否满足集团标准要求或商管招商需求；5、当地消防验收（大证、小证等验收）是否存在超出国家消防要求的标准12、或其它特殊地方限制，即影响招商规划或业态落位等实际问题；一、大面积改造及筹备广场筹备期广场管控方案重点广场重点问题解决方案嘉兴龙鼎1.B1F污水间位置调整2.主力店、次主力店整体施工进度缓慢3.宝贝王及早教精装修费用问题4.货梯安装进度缓慢5.合作方风管管道井不做风管，不符合万达建造标准1.与合作方协商，要求将B1F 4个污水间下移至B2F2.沟通合作方加快施工进度3.合作方不认可，需总部协调4.配合商家进场装修使用，已沟通合作方加快施工进度5.已与合作方沟通要求增加风管，合作方增加风管的意向不大福州南平1.大商业主立面一侧将规划“经九路”，市政供电、供水、排污等均需从改路段敷设至广场。2.项13、目公司未完成供电、供水等施工协议（与政府部门）的签署；3.目前道路正进行原土丘清除，未进入实质性道路施工；项目公司已告知政府部门广场提前开业至2018.7.18，尚未得到政府部门调整市政管网及道路施工计划的反馈一、大面积改造及筹备广场重点广场前置管控重点广场重点问题解决方案福州金融街1.根据改造后业态规划，需求负荷与现实际负荷相差3728.1KvA，急需配电增容2.因餐饮业态增加，需新增供水水箱（275m3*2个），需新增污水间（20m2*2个）3.目前百货区域3.4.5楼为服装业态楼板（4.0KN/m2），承重满足不了餐饮业态（4.5KN/m2）的承重需求1.需提前推进消防咨询单位和设计单位14、的招标工作；2.提前与设计沟通，满足机电需求；3.及时反馈消防审核意见及机电拆改极难问题，引导招商及业态规划合理调整；一、大面积改造及筹备广场重点广场前置管控目 录大面积改造及筹备广场一一五五品质提升二二全面预算及专维基金三三慧云及信息化系统四四过渡季管理六六团队建设 东南中心4月份成立至今，中心实施对所辖项目覆盖（2次）检查评估，确定7个广场品质管控弱，属中心重点整改广场序号区域广场典型问题1宁波温州龙湾车场地面破损、屋面杂草滋生2宁波义乌外广场地面污渍、通道堆物、车场卫生差3宁波台州车场卫生差、外广场卫生、通道卫生差4宁波金华石材光泽度不达标、外场地面污渍、污水间脏污5福州莆田设备机房卫生15、差、卸货区卫生差、车场秩序管控不到位、屋面堆放杂物6杭州柯桥外广场地面污渍、隔油池脏污、金街地面卫生差7厦门湖里污水间卫生差、外广场堆物凌乱，卫生差、石材光泽度不达标、通道堆物二、营运期品质提升策略2017年底重点工作事项序号内容目标措施1落后广场脱贫消除中心内落后广场1、确定落后广场品质提升责任到人，实施一对一帮扶。（温州龙湾：马洪昊；义乌：程铿；台州：朱彦波；金华：彭满家；莆田：王彬；柯桥：景山；湖里：颜新华）2、对落后广场实施全覆盖检查，制定专项销项计划，12月10日单店完成品质提升，20日中心完成考核评定，二次考评不通过的对单店副总及帮扶责任人实施通报、调岗，取消晋级资格至辞退.2ET16、CP线上缴费率线上支付率达到75%1、制定ETCP全面推行计划，确定ETCP线上缴费推进责任人（单店工程物业副总）。2、11月中旬前完成ETCP线上缴费二维码物料的全面上刊；3、11月底前中心各单店线上缴费率不低于65%，12月ETCP平均线上缴费率达到75%以上。32018年预算编制合理分解预算，前编制计划1、按照工程物业中心下发的预算编制标准实施预算编制；2、预算直接责任人（单店工程物业副总）、预算第一责任人（区域工程物业总）；3、分解预算，提前制定招标工作计划，提前3个月完成招投标工作。二、营运期品质提升策略2018年品质提升计划序号内容目标措施1培训管理中层管理团队提升1、每季度中心实17、施单店主管级以上中层管理人员培训，内容覆盖：合同、管控标准、物业市调等。2、依据基础素质实施人员初筛，编制中心人才培养计划，优先考虑内部人员提升。2信息化管控按时巡检完成率100%整改完成率100%1、建立单店、区域、中心建立信息化三级管控小组；2、单店每日，区域每周通报信息化使用情况，中心每月纠偏。3外包方管理严控供方管理1、制定循环保洁计划、按计划执行管控；2、统一时间、统一标准、统一检查；3、严格按合同考核，定期验证单店履约评估情况，末位上报中心。4安全管理-防台防汛零风险1、确定天气预报专员，每日通报天气情况；2、5月中旬前完成防汛首次检查，落实防汛物资；3、7月中旬实施防汛全面布控，18、实施防汛应急预案演练。5导视标识合理规划导视1、立即开展导视梳理，2017年底完成导向标识问题全面梳理；2、第一季度提报导视整改方案；3、第二季度结合预算，实施全面导视优化整改。二、营运期品质提升策略融合文化、提升品位，构建特色，助力经营，全面推进品质提升工作。2018年东南中心品质提升明细序号区域广场消防通道橱窗外广场 序号区域广场消防通道橱窗外广场1杭州杭州拱墅15福州金融街2嘉兴16仓山3柯桥17宁德4上虞18莆田5湖州19福清6诸暨20三明7宁波鄞州21厦门湖里8江北22集美9余姚23泉州10龙湾24晋江11平阳25龙岩12金华26碧湖13义乌27台商14台州二、营运期品质提升策略目 19、录大面积改造及筹备广场一一五五品质提升二二全面预算及专维基金三三慧云及信息化系统四四过渡季管理六六团队建设2017维保费用年度费用指标（万元）1月至9月累计费用完成情况（万元）预算额应付金额（已完成工程量费用）已付金额差额（应付-已付）付款比例（已支付/应支付）东南中心合计7171.84 5558.89 5046.90 2524.65 2522.25 50.0%厦门区域合计2381.11 1762.16 1816.39 617.45 1198.94 34.0%福州区域合计2089.11 1823.08 1512.67 730.51 782.16 48.3%杭州区域合计903.24 618.9820、 627.83 369.86 257.97 58.9%宁波区域合计1798.38 1354.67 1090.00 806.83 283.17 74.0%三、全面预算及专维基金全面预算（执行情况）2017用电量2017年度总指标（kWh）截止9月底总指标（kWh)实际用量(kWh)超标率东南中心合计21637.05 16946.45 15734.24-7.15%厦门区域7007.55 5406.18 4853.89-10.22%福州区域5448.01 4250.13 4213.40-0.86%杭州区域3307.92 2614.63 2596.93-0.68%宁波区域5873.57 4675.5121、 4070.02-12.95%三、全面预算及专维基金全面预算（执行情况）2017年专项维修商管申报额度(万元)集团审定额度(万元)合同金额(万元)已付款(万元)总项数招采完成项施工完成项验收完成项东南中心合计2858.97 2509.75 1531.36 01271276336福州区域639.53 515.46 379.97 0 2424 9 4 厦门区域1250.52 1167.94 993.16 0 464634 22 宁波区域826.96 694.29 101.36 0 474717 7 杭州区域141.96 132.05 56.87 0 10103 3 三、全面预算及专维基金专维基金全22、面预算管控方案1、严格制定年度、季度、月度慧云运行策略，并植入系统，充分发挥慧云平台监察及管控作用，有效控制能耗使用2、严格审核全面预算编制，杜绝以往能耗浪费、维保费使用不当等问题发生3、定期梳理、通报能耗执行情况，对超标、预计超标等风险广场进行及时干预、调整三、全面预算及专维基金专维管控方案1、与成本部配合，充分进行市场摸底，提前储备供方资源，避免招投标环节耗费大量时间，延误专维实施2、合理编制年度专维计划，对安全类、设备保障类、服务功能类等维修项目需首先考虑，应全面系统的规划年度专维项目3、专维施工进场前必须全面进行安全、成品保护、施工工艺、专人监督等有效管控措施，避免施工质量不达标或验收23、不及时三、全面预算及专维基金目 录大面积改造及筹备广场一一五五品质提升二二全面预算及专维基金三三慧云及信息化系统四四过渡季管理六六团队建设运行管控方案l（区域）工程物业副总微信群，每日“重点工作”提醒及每日天气预报l（区域）工程物业副总微信群，每日通报“信息化”执行情况并考核处罚l每周执行对区域各店慧云平台的100%监测，发现异常情况及时通知其处置、修复，指导各店有效调整运行策略l每双周将监测结果以OA形式通报各店，包括：能源平台异常情况、能耗预警情况、慧云平台故障及操控问题等l每月结合“区域交叉互检”对各店慧云执行情况进行打分、排名，编制区域慧云月报并整体评估、分析区域慧云运行情况及存在问题24、，下发限期整改四、慧云及信息化系统目 录大面积改造及筹备广场一一五五品质提升二二全面预算及专维基金三三慧云及信息化系统四四过渡季管理六六团队建设存在问题解决方案1.过渡季节工作内容不清，没有提前做任务计划、材料准备和人员安排；2.对任务内容没有细分，没有明确的完成标准和完成时限1、针对东南中心不同区域的气候特点，提前两个月制定过渡期的工作任务，明确工作标准、工单时限和奖惩标准，并将有关内容录入信息化系统进行管控；2、对过渡季的工作进行后期跟踪，不断总结，提升过渡季的设备维保水平五、过渡季管理目 录大面积改造及筹备广场一一五五品质提升二二全面预算及专维基金三三慧云及信息化系统四四过渡季管理六六团队建设多给员工机会工作中考查给更多的机会提拔晋升1、在广场范围，建立信息化管控小组、慧云管理小组、能源管控小组等专项小组；2、在区域范围，建立强电审图小组、暖通审图小组、慧云检查验收小组等；3、跨区域、跨项目支援通过实际工作，考察专业水平、工作态度、管理协调能力表现差的替换掉表现好的给更多的培养机会优先晋级优先提拔六、团队建设谢 谢