1、东正国际广场项目定位及营销推广思路东正国际广场市场环境项目定位产品建议营销推广思路结构东正国际广场市场环境PART宏观政策PART微观竞品第一部分 市场环境东正国际广场市场环境前所未有的高压、持续不断的调控2011年为遏制房价过快上涨，今年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：在经济调控方面包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策；在行政措施方面，部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。调控方向一：抑制投资投机需求调控方向二：增加2、住房特别是保障房供应调控方向三：加强市场管理，促进房地产市场健康发展政府调控方向：宏观政策东正国际广场市场环境宏观政策二0一一年一月二十六日国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知一、进一步落实地方政府责任；二、加大保障性安居工程建设力度；三、调整完善相关税收政策，加强税收征管；四、强化差别化住房信贷政策；五、严格住房用地供应管理；六、合理引导住房需求；七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；八、坚持和强化舆论引导。强压！持续！引导！东正国际广场市场环境宏观政策随着“国八条”的颁布，住房与城乡建设部指定的全国40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证3、家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。各城市相继出台限购政策，力度软硬不一重点城市“限购令”东正国际广场市场环境宏观政策2011年3月14日10时，国务院总理温家宝在北京人民大会堂与中外记者见面，在问及关于房地产调控时指出并回答记者提问。密切跟踪和分析房地产市场发展的形势，进一步研究有针对性的宏观调控措施。对地方来讲，就是要认真落实房地产调控的责任。比如，首先要公布政府调控房地产的政策和房价控制目标。地方政策：40个城市公布房价调控目标，均挂钩GDP增速温家宝：地方要公布调控房地产温家宝：地方要公布调控房地产政策和房价控制目标政策4、和房价控制目标东正国际广场市场环境宏观政策3月22日，国家发改委发布商品房销售明码标价规定，明文规定从5月1日起，无论是房地产开发企业和中介服务机构销售的新建商品房，还是中介服务机构销售的二手房，都应当实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。一房一价的明确，再一次释放了政策的趋紧信号一房一价，明码公示东正国际广场市场环境宏观政策包头市3月，有3家取得预售资格，供应面积为138345，本月需求面积为21.38万平方米，市场整体情况为供大于求。东正国际广场市场环境宏观政策3月包头市普通商品住宅成交均价4759元/，环比下降7%，同比上升5、140%，从包头整体市场来看，房价呈现上升态势。10年3月11年3月包头市普通住宅量价走势东正国际广场市场环境微观竞品物业类别：住宅、写字楼、公寓以及高档；项目特色：复合地产,豪华居住区,国际化社区；建筑类别：板塔结合、高层开盘时间：2009-9-5入住时间：2010-12-31容 积 率：5.60绿 化 率：51%户 数：3146户预售许可证：2009-0066开 发 商：包头万达广场投资有限公司项目地址：青山区银河广场东万达广场东正国际广场市场环境微观竞品万达广场东正国际广场市场环境微观竞品万达广场部分商业房价价格较高的原因是，车位价格算入了商业总价东正国际广场市场环境微观竞品少年宫地块由6、包头凯旋房地产开发有限公司投资开发的城市综合体项目。本项目尚未拆迁，预计将在2011年年底入市。东正国际广场市场环境我们的观点我们的观点东正国际广场项目定位第二部分 项目定位PART住宅产品定位PART公寓产品定位PART商业产品定位PART写字楼产品定位东正国际广场项目定位本案本案万达万达商圈商圈包百、王包百、王府井、维府井、维多利商圈多利商圈神话神话商圈商圈东正国际广场项目定位品味鹿城最高处品味鹿城最高处城市综合体新理念城市综合体新理念东正国际广场项目定位住住住宅宅宅产产产品品品定定定位位位 高端住宅 强调一种生活方式东正国际广场项目定位公公公寓寓寓产产产品品品定定定位位位 成功人士、精英7、人士的的“金融产品”。东正国际广场项目定位商商商业业业产产产品品品定定定位位位u以文化、娱乐、购物为核心主题，集购物、美食、旅游、文化、休闲、娱乐6大服务功能于一体。u涵盖体验式酒吧街、纽约百老汇、休闲会所、影院、美食广场、西餐厅、休闲娱乐、会展演绎等的主题文化、娱乐mall，集合中西方文化的精华。东正国际广场项目定位商商商业业业产产产品品品定定定位位位文化主题-高雅艺术u艺术表现：集合全世界艺术展览如：雕塑展览、设计展览、画展、拍卖会、话剧、u影视放映：集合全世界的影视放映于一体如：美国好莱坞、法国、日本、中国、英国、u行业俱乐部：集各行业的俱乐部于一地如：商业企业家俱乐部、金融俱乐部、金融8、博鳌俱乐部、东正国际广场项目定位商商商业业业产产产品品品定定定位位位娱乐主题-精致娱乐u高雅娱乐：集合全世界高雅娱乐于一体如：类似纽约“百老汇”、兰桂坊的各类酒吧、桌球、会所、u“东方百老汇”将集合全世界的餐饮于一体如：法国大餐、日本料理、意大利大餐、美国精制牛排、巴西烤肉等外国特色餐饮、东正国际广场项目定位商商商业业业产产产品品品定定定位位位零售主题-顶级购物u顶级购物：引进LV、Dior及Gucci等世界品牌旗艦店，打造鹿城奢侈品消费的尖端阵地！u顶级体验：引进韩国先进SPA体验会馆东正国际广场项目定位写写写字字字楼楼楼产产产品品品定定定位位位p满足大、中型企业需求p集办公、服务、展示为一9、体p具备商务接洽功能与环境p具有形成产业集聚及循环条件办公产品的方向：区域产业经济配套办公中心区域产业经济配套办公中心入驻企业特质：趋势于国际化、高科技、集团化，相对应趋势于国际化、高科技、集团化，相对应的上下产业链的中小企业对办公、服务条的上下产业链的中小企业对办公、服务条件要求较高件要求较高 集办公自动化、信息自动化、安防自动化、管理自动化、通讯自动化于一身的超5A级智能写字楼东正国际广场产品建议第三部分 产品建议PART住宅产品建议PART公寓产品建议PART商业产品建议PART写字楼产品建议东正国际广场产品建议4个因素区域发展阶段高端住宅的前景市场情况项目整体定位二居80-90m2投资10、新贵20%社会中坚力量30%四居150-200m2三居110-140m2城市新贵50%东正国际广场产品建议投资投资投资兼自住投资兼自住自住自住精装小面积升值潜力升值潜力教育优势教育优势地段优势地段优势东正国际广场产品建议现代、商务的多功能精装公寓u一种位于城市双核心区域的多功能性公寓u立面形象应具有城市标志性u服务功能、配套设施、流线布局适用星级品质u国际品牌打造居室空间完全区别于一般意义上的精装修公寓 东正国际广场产品建议LOFT精装公寓东正国际广场产品建议集中式商业群：集中式商业群：大卖场大卖场+配属商业配属商业特色化商业群：特色化商业群：大中型独立商铺大中型独立商铺+临街小型商业临街小11、型商业主力店主力店+次主力店次主力店+特色风情街特色风情街东正国际广场产品建议主力店之一：精品百货：主营高档百货，经营品类上突出服饰类的品牌，在服饰品类上领先包头市场。LV、Dior、Gucci等知名国际品牌。东正国际广场产品建议主力店之二：体验式会馆：主要是美容、汗蒸等奢侈性体验会馆，各领域的国际一线品牌连锁机构。韩国首尔屋健康汗蒸连锁机构、法国Louischanzl东正国际广场产品建议次主力店之一：国际美食广场商务餐饮休闲餐饮特色餐饮打造鹿城国际“五星级”美食天地国际餐饮东正国际广场产品建议次主力店之二：奥斯卡影城、同一首歌KTV、星巴克等休闲娱乐品牌店东正国际广场产品建议以销售销售为目的12、沿街商铺面积建议6080平米商业卖点loftloft商铺（三商铺（三层层LOFTLOFT满满足商居两用）足商居两用）业态定位特色商业风情街，辅以社区配套、部分休闲设施。沿街底商打造特色商业风情街打造特色商业风情街打造特色商业风情街东正国际广场产品建议意大利风情街西班牙风情街东正国际广场产品建议商业风情街商业风情街商业风情街住宅住宅公寓公寓写字楼写字楼商场商场东正国际广场产品建议产品面积设置面积设置关键：控制单套面积，灵活组合，满足不同客户需求。采用点式结构，标准层面积控制在1000-1500平米，单套面积为150-200平米，可灵活组合。东正国际广场产品建议产品设计建议：产品设计建议：l独一无13、二的整体建筑造型l建筑语汇的统一性与建筑元素的多样性l简洁明了的空间组织l双层呼吸幕墙 东正国际广场产品建议中空LOW-E玻璃幕墙，围合四季宜人室内环境 无柱、实用的平面空间 先进的空调系统，舒适的办公环境人性化、高科技含量的电梯系统 迅捷的通讯平台 充足的电力保障 停车库管理计费系统 安全防范系统群控电梯水幕墙东正国际广场产品建议东正国际广场产品建议城市休闲的特质最直接的传达给来到这里的每一个人一排风情商业，一顶阳伞，一杯咖啡城市休闲的特质，随着这里的每一个元素渗入毛孔，直达内心深处被植物簇拥的林荫道，避免形成单调的线条，关键词关键词:休闲、情趣、动感、美丽休闲、情趣、动感、美丽展示环境园林14、第三重第三重：第二重第二重第一重第一重景观重叠嶂艳丽的色彩搭配东正国际广场产品建议关键词关键词:时尚，奢华时尚，奢华展示品味小品小品设计风格：奢华而不张扬、舒适而不平庸、瑰丽而不轻浮、雅致而不单薄东正国际广场产品建议关键词关键词:安全、高科技安全、高科技安全、私密保证业主的尊贵生活，全套智能化设备保证安全生活每一天。从一进入小区大门，全程监控，为业主的品质生活提供最有力保证。安全生活智能化运用东正国际广场产品建议关键词关键词:便利、通畅便利、通畅交通便利内外衔接自如住宅、公寓、写字楼与商业无缝衔接充足的停车位，保证业主、顾客的出行东正国际广场产品建议品质生活品牌物管基础业务：为业主提供各类型服15、务，如泊车、代定各类票务专项业务：筹办私人鸡尾酒会接送小孩上学放学陪同购物等高层每栋配备一名管家，引进品牌物业管理公司,完善物管服务内容,从细节上关爱业主,为业主提供全方位周到的品质服务.关键词关键词:尊贵、品质尊贵、品质东正国际广场营销推广第四部分 营销推广PART营销原则PART营销策略PART营销手段PART营销推广阶段PART开盘蓄客渠道PART销售执行PART团队构建东正国际广场营销推广营销原则“短、平、快”争取以最短的时间，以最平稳的方式达到快速去化及资金回笼。推广“高调”、“不含蓄”,努力拔高物业品质形象，将注重“内秀”、“精致”、“高附加值”宣泄给市场。充分利用资源和人脉，各种16、折扣,注重“人脉带动式”营销模式。对客户资源加强把握，强势逼定，增强对已上门客户的杀伤力，最大限度有效利用客户资源。“高调宣传、强势销售”东正国际广场营销推广营销原则“两手抓，两手都要硬”投资和自住客户并重办公和居家性质统抓，不放弃任何一方客户，但在区域和引导上做好划分，在提高办公和居住品质的同时不流失任何一方客户资源。“动态营销，过程强化”随时根据项目进展情况和市场变化调整营销策略。东正国际广场营销推广营销策略大力宣传项目及品牌，建立市场认知大力宣传项目及品牌，建立市场认知住宅首先入市，提高项目认知度住宅首先入市，提高项目认知度公寓其次入市，提升市场地位公寓其次入市，提升市场地位商业入市，提17、升区位商业价值商业入市，提升区位商业价值写字楼入市，打造包头首席商务区写字楼入市，打造包头首席商务区东正国际广场营销推广营销手段手段一：体验式销售采用体验式销售模式，做样板示范区，做出部分绿化景观、大厅等公共部分装修，以及样板房，让客户预先亲身体验未来居住的生活，促进其快速下定。详细解说项目周边环境，通过模型、电视短片、规划册，让客户充分了解产业链价值，理解区位升值空间，迅速激发购买欲望。利用各类事件营销扩大项目知名度和影响力,从而达到促进项目销售的目的.如：举行“奢侈品品鉴”、“菁英装修设计大赛”手段二：“事件吸引”营销模式东正国际广场营销推广营销手段绝不能满足在销售中心守株待兔，应该变被动18、为主动，采取更加积极的态度，出动出击。商城布点：在城西的重要商场、商城布置咨询处、展示点，放大销售阵营，封杀阵地。手段三：主动出击，撒豆成兵利用作为我公司协作单位，可通过其平台组织意向客户。跟各类购房组织、团体的长期、良好的合作关系是本案销售工作顺利进行的又一强有力保障。手段四：充分利用本公司及协作单位资源东正国际广场营销推广营销手段手段五：单位和社团定向销售选择意向客户群体相对集中的单位、社团、组织做定向推广、销售，如可针对科教园、浙江大学、新时代装饰市场、城北汽车城，推出有针对性、时效性的促销措施。手段六：充分利用“头羊效应”，诱引连锁反应随着具有“带动性客户”采用“定向定位轰炸”的方式针19、对目标客户进行引导推广，利用“头羊效应”从而达到去化的目的。举行“老带新”活动，即让已购客户介绍新客户购买本项目房子，成交后，新客户享受一定优惠，老客户则以礼品或者现金的方式回馈，“三”方得利。让每一组已购客户成为我们的“编外”销售人员，充分利用“口碑传播”和“人脉营销”。随着销售工作的深入，该雪球也将越滚越大。手段七：“老带新”活动东正国际广场准备期蓄势期热销期住宅、公寓推广任务导入期前期工作准备，营销方向的确定初次亮相，推广前期准备制造关注，形成市场期待；建立项目形象，提高兴趣度和喜好度。开盘造势，强大差异化沟通营销推广营销推广阶段现在至11.0511.05至11.0611.06至11.0711.08后商业写字楼准备期蓄势期热销期导入期准备期蓄势期热销期导入期东正国际广场营销推广开盘蓄客渠道开盘热销开盘热销线上线下报报广广电电台台短短信信户户外外网网络络大大客客户户行行销销外外联联、直直销销派派单单巡巡展展渠渠道道案案场场活活动动东正国际广场营销推广销售执行销售策划提供准确的市场信息，制定营销策略业务能力每一位业务员都是精兵强将规章制度严格遵守公司的各项制度，提升品牌形象礼仪形象给顾客留下好印象，提升自身及产品形象百分执行百分百执行任务，百分百反馈效果东正国际广场销售总监销售经理销售主管策划经理策划执行销售主管置业顾问营销推广团队构建东正国际广场